Η Ισπανία σχεδιάζει φόρο 100% για κατοικίες μη κατοίκων της ΕΕ

Σε μια κίνηση που αποσκοπεί στην αντιμετώπιση της ραγδαίας αύξησης του κόστους στέγασης και της περιορισμένης διαθεσιμότητας, η Ισπανία ανακοίνωσε μια πρωτοποριακή πολιτική: φόρο 100% στις αγορές ακινήτων από άτομα εκτός της Ευρωπαϊκής Ένωσης.

Γιατί αυτή η αλλαγή;

Στην Ισπανία, το κόστος των κατοικιών έχει αυξηθεί σημαντικά, ειδικά σε περιοχές που προσελκύουν πολλούς τουρίστες. Αυτό οφείλεται στο γεγονός ότι άτομα από άλλες χώρες αγοράζουν κατοικίες εκεί. Αυτό σημαίνει:

• Λιγότερα σπίτια για τους Ισπανούς: Δεν υπάρχουν αρκετά σπίτια για να αγοράσουν ή να νοικιάσουν οι άνθρωποι στην Ισπανία.
• Περισσότερες βραχυπρόθεσμες μισθώσεις: Πολλά σπίτια χρησιμοποιούνται για βραχυπρόθεσμες διαμονές, όπως στο Airbnb, αντί να ενοικιάζονται για μεγάλο χρονικό διάστημα.
• Πιθανή φούσκα στην αγορά ακινήτων: Οι τιμές μπορεί να αυξηθούν υπερβολικά και στη συνέχεια να πέσουν απότομα, κάτι που θα ήταν αρνητικό για την οικονομία.

  Τι σημαίνει αυτό για εσάς

  Εάν δεν είστε από χώρα της Ευρωπαϊκής Ένωσης και σκέφτεστε να αγοράσετε σπίτι στην Ισπανία, αυτός ο νέος φόρος σημαίνει ότι θα σας κοστίσει πολύ περισσότερο. Η κυβέρνηση θα επιβάλλει έναν πολύ υψηλό φόρο, 100% της αξίας του σπιτιού, γεγονός που καθιστά την αγορά σπιτιού στην Ισπανία πολύ πιο δύσκολη για τους περισσότερους ανθρώπους εκτός ΕΕ.

  Τι γίνεται με την Ελλάδα;

  Ενώ η Ισπανία προχωρά σε αυτή τη μεγάλη αλλαγή, η Ελλάδα κάνει τα πράγματα διαφορετικά. Υπάρχουν μια σειρά από σημαντικές αλλαγές στον φόρο ακίνητης περιουσίας που καθιστούν τις επενδύσεις σε ελληνικά ακίνητα πιο ελκυστικές για τους ξένους.

  Παράταση της αναστολής του ΦΠΑ για νέα κτίρια μέχρι το τέλος του 2025

  Ίσως έχετε ακούσει για την «απαλλαγή από τον ΦΠΑ» στην Ελλάδα. Οι Έλληνες κατασκευαστές έχουν τη δυνατότητα να υποβάλουν αίτηση για απαλλαγή από τον ΦΠΑ για τα κατασκευαστικά τους έργα μέχρι το τέλος του 2025. Σε αυτή την περίπτωση, οι αγοραστές δεν θα χρειάζεται να πληρώσουν ΦΠΑ 24% για ένα σπίτι σε ένα τέτοιο έργο, αλλά θα πληρώσουν φόρο μεταβίβασης 3,09%. Πρόκειται για μια πρωτοβουλία της ελληνικής κυβέρνησης με σκοπό να διευκολύνει την αγορά νεόδμητων ακινήτων. Με απλά λόγια, η απαλλαγή από τον ΦΠΑ παρατείνεται από το τέλος του 2024 έως το τέλος του 2025. Η απαλλαγή από τον ΦΠΑ δεν ισχύει σε περιπτώσεις όπου είστε ιδιοκτήτης οικοπέδου και χρησιμοποιείτε εργολάβο για την κατασκευή κατοικίας. Εάν αγοράσετε οικόπεδο με σκοπό την κατασκευή κατοικίας, θα πρέπει να πληρώσετε φόρο μεταβίβασης (3,09%) για την αγορά του οικοπέδου. Όταν ξεκινήσει η κατασκευή, ο εργολάβος θα εκδώσει τιμολόγια (με ΦΠΑ) για όλα τα στάδια της κατασκευής. Δεν μπορείτε να λάβετε απαλλαγή από τον ΦΠΑ για αυτά τα τιμολόγια.

  Παράταση έως το τέλος του 2026 για την αναστολή του φόρου κεφαλαιουχικών κερδών

  Ναι, είναι πολλά τα δύσκολα λόγια. Τι σημαίνει ακριβώς αυτό; Αυτό θα ισχύει για εσάς εάν σκοπεύετε να πουλήσετε σύντομα το ακίνητό σας. Ο φόρος κεφαλαιουχικών κερδών (ίσως τον έχετε ακούσει και ως φόρο «υπεραξίας») είναι ένας φόρος που υπολογίζεται με βάση τη διαφορά μεταξύ της τιμής αγοράς και της τιμής πώλησης ενός ακινήτου. Στην Ελλάδα, θεσπίστηκε για πολύ σύντομο χρονικό διάστημα το 2013, αλλά αναστάληκε αργότερα τον ίδιο χρόνο, και η αναστολή αυτή έχει παραταθεί από τότε. Δεν αποτελεί έκπληξη το γεγονός ότι η ελληνική κυβέρνηση πρότεινε την παράταση της αναστολής για άλλα δύο χρόνια. Με την αναστολή, εάν σκοπεύετε να μεταβιβάσετε ακίνητο μέχρι το τέλος του 2026, δεν θα υπόκειστε σε αυτόν τον φόρο. Αυτό σημαίνει ότι ως ιδιώτης πωλητής, δεν θα φορολογηθείτε στην Ελλάδα για οποιοδήποτε κέρδος πραγματοποιήσετε από την πώληση του ακινήτου σας. Λάβετε υπόψη ότι εάν είστε κάτοικος άλλης χώρας, ενδέχεται να υπόκειστε σε φόρο κεφαλαιουχικών κερδών στη χώρα καταγωγής σας. Ωστόσο, η Ελλάδα έχει συνάψει συμβάσεις για την αποφυγή της διπλής φορολογίας με πολλές χώρες. Συμβουλευτείτε έναν φορολογικό σύμβουλο για περισσότερες λεπτομέρειες σχετικά με τον φόρο κεφαλαιουχικών κερδών στην Ελλάδα. Για να διαβάσετε σχετικά με άλλες φορολογικές απαλλαγές για ξένους ιδιοκτήτες ακινήτων στην Ελλάδα, κάντε κλικ εδώ.

  Ελλάδα έναντι Ισπανίας: Γιατί να επιλέξετε την Ελλάδα;

  Χαμηλές τιμές ακινήτων

  Σε σύγκριση με τις τιμές των ακινήτων στην Ισπανία και σε πολλές ευρωπαϊκές χώρες με παρόμοιο βιοτικό επίπεδο, ένα σπίτι στην Ελλάδα είναι λιγότερο ακριβό. Για παράδειγμα, στο κέντρο του Άμστερνταμ, μια θέση στάθμευσης αξίζει σήμερα έως και 250.000 ευρώ, την ίδια τιμή με ορισμένα παραθαλάσσια σπίτια στην Ελλάδα. Στην πραγματικότητα, οι τιμές των ακινήτων στην Ελλάδα είναι χαμηλότερες από τις περισσότερες άλλες ευρωπαϊκές μεσογειακές χώρες. Άλλοι δημοφιλείς προορισμοί όπως η Ισπανία, η Γαλλία, η Ιταλία και η Κροατία έχουν όλες υψηλότερες μέσες τιμές ακινήτων από την Ελλάδα. Ένα εξοχικό σπίτι τύπου κοντέινερ στην Ολλανδία μπορεί να φτάσει τα 300.000 ευρώ, ενώ ακίνητα με παρόμοια χαρακτηριστικά με αυτά που αγοράζονται στην Ελλάδα πωλούνται για 600.000 ευρώ, περίπου το διπλάσιο. Επομένως, η αγορά ενός σπιτιού στην Ελλάδα είναι μια επένδυση που αξίζει τον κόπο.

  Μεγάλη ακτογραμμή

  Η Ελλάδα έχει ακτογραμμή 13.676 χλμ., που είναι μεγαλύτερη από τις ακτογραμμές της Ισπανίας, της Πορτογαλίας και της Γαλλίας μαζί. Ακόμη και μεγαλύτερες χώρες, όπως η Ινδία και η Τουρκία, δεν έχουν ακτογραμμή τόσο μεγάλη όσο η Ελλάδα. Υπάρχουν παραθαλάσσια σπίτια στην Ελλάδα και σπίτια με θέα στη θάλασσα σε σχεδόν κάθε περιοχή και γωνιά της χώρας. Μερικά από τα καλύτερα μέρη για να απολαύσετε τη θέα στη θάλασσα στην Ελλάδα είναι η Πελοπόννησος, η Κρήτη, τα νησιά του Αιγαίου και η ακτή του Ιονίου. Σε πολλές περιοχές της Ελλάδας, αν ξέρατε πού να ψάξετε, θα είχατε όλη τη θάλασσα για εσάς. Αντίθετα, στην Ισπανία, ολόκληρη η ακτογραμμή έχει γεμίσει με διαμερίσματα και πολύ μεγάλα έργα. Η αύξηση του τουρισμού και της ανάπτυξης έχει οδηγήσει σε υπερπληθυσμό σε πολλές παράκτιες περιοχές και σε απώλεια της «παραδοσιακής» αίσθησης. Αντίθετα, στην Ελλάδα έχουν απονεμηθεί συνολικά 581 Γαλάζιες Σημαίες που πιστοποιούν την ποιότητα των παραλιών, κατατάσσοντας τη χώρα στη δεύτερη θέση παγκοσμίως όσον αφορά τον αριθμό των κρυστάλλινων νερών που προσφέρει για κολύμπι.

  Αυστηροί οικοδομικοί κανονισμοί

  Σε αντίθεση με χώρες όπως η Ισπανία και η Τουρκία, η ελληνική νομοθεσία απαγορεύει την κατασκευή μεγαλεπήβολων έργων. Έξω από τα όρια του χωριού, μπορεί να χτιστεί μέγιστο εμβαδόν 200 τ.μ. σε οικόπεδο που πρέπει να έχει ελάχιστο εμβαδόν 4.000 τ.μ. Στην ελληνική ύπαιθρο, ένα σπίτι δεν μπορεί να έχει ύψος μεγαλύτερο από 7,5 μέτρα. Ως αποτέλεσμα, δεν υπάρχουν έργα με εκατοντάδες σπίτια ή διαμερίσματα στην Ελλάδα, οπότε είναι πιο πιθανό να έχετε ιδιωτικότητα και όμορφη θέα στη Μεσόγειο Θάλασσα. Τα ελληνικά σπίτια πρέπει επίσης να συμμορφώνονται με τους κανονισμούς για τους σεισμούς, και η Ελλάδα έχει αυστηρές απαιτήσεις ασφαλείας, οι οποίες ορίζονται από τον Ελληνικό Σεισμικό Κανονισμό. Μπορείτε να είστε σίγουροι για την ασφάλειά σας στο σπίτι σας στην Ελλάδα. Στην Ελλάδα, δεν μπορείτε να χτίσετε σε γη Natura 2000 (όπου θα βρείτε ενδημικά ζώα και φυτά) ή σε δασική γη. Έτσι, μπορείτε να απολαύσετε όλη τη φυσική ομορφιά της Ελλάδας αν αγοράσετε ένα σπίτι στην Ελλάδα.

  Χαμηλό κόστος ζωής

  Το κόστος ζωής στην Ελλάδα είναι αρκετά χαμηλό σε σύγκριση με την Ισπανία και την υπόλοιπη Ευρώπη. Ακόμη και οι μεγάλες πόλεις, όπως η Αθήνα και η Θεσσαλονίκη, είναι προσιτές σε σύγκριση με το Παρίσι, τη Ρώμη ή το Άμστερνταμ. Αυτό ισχύει ιδιαίτερα για τα ενοίκια. Σε συνδυασμό με τις αυξανόμενες τιμές των ακινήτων στην Ελλάδα, η αγορά ακινήτων μπορεί να σας αποφέρει μεγάλο κέρδος αν αποφασίσετε να νοικιάσετε το ακίνητό σας. Ειδικά σε νησιά όπως η Κρήτη, η μακρά περίοδος ενοικίασης σημαίνει ότι μπορείτε να νοικιάσετε το ελληνικό σας σπίτι για έως και 9 μήνες το χρόνο. Πρόσφατες έρευνες δείχνουν ότι από όλα τα νησιά της Μεσογείου, τα ελληνικά νησιά έχουν μερικές από τις υψηλότερες αποδόσεις ενοικίασης. Η αναμενόμενη ακαθάριστη απόδοση, ανάλογα με την περιοχή της Ελλάδας, κυμαίνεται μεταξύ 4 και 7%, σύμφωνα με το Global Property Guide και το Spiti24. Έτσι, όταν αγοράζετε ένα σπίτι στην Ελλάδα, μπορείτε να περιμένετε να αποκομίσετε κέρδος αν το νοικιάσετε.

  Ελληνικός τρόπος ζωής

  Η Ελλάδα είναι γνωστή για τον χαλαρό και υγιεινό τρόπο ζωής της, που είναι γεμάτος οικογένεια, μουσική, χορό και υπέροχο φαγητό. Δεν είναι περίεργο ότι οι Έλληνες έχουν από τα υψηλότερα ποσοστά ευτυχίας στον κόσμο και σε ορισμένα νησιά, όπως η Μπλε Ζώνη της Ικαρίας, οι Έλληνες κάτοικοι ζουν τις μακρύτερες ζωές στον κόσμο. Οι Έλληνες είναι φιλόξενοι από τη φύση τους και είναι εύκολο να κάνετε φίλους όταν βρίσκεστε στην Ελλάδα. Οι ντόπιοι είναι εξωστρεφείς και είναι συνηθισμένο οι Έλληνες να χαιρετούν ή ακόμα και να δίνουν μικρά δώρα στους ξένους όταν τους συναντούν. Ειδικά στα μικρότερα ελληνικά νησιά και στα ελληνικά χωριά, θα νιώσετε ότι είστε μέρος της κοινότητας. Και τελευταίο αλλά όχι λιγότερο σημαντικό, η Ελλάδα έχει το υψηλότερο ποσοστό αγγλόφωνων από όλες τις μεσογειακές χώρες.

  Ελληνικά νησιά

  Πόσα νησιά έχει η Ελλάδα; Η Ελλάδα έχει χιλιάδες όμορφα νησιά, το καθένα με τα δικά του χαρακτηριστικά, ιστορία και πολιτισμό. Όταν ακούμε τις λέξεις «ελληνικά νησιά», συνήθως η Σαντορίνη και η Μύκονος είναι τα πρώτα που μας έρχονται στο μυαλό, με εικόνες από ορθόδοξες εκκλησίες με μπλε τρούλους και λευκά και μπλε σπίτια. Μερικά από τα πιο γνωστά νησιά είναι η Ρόδος και η Κω στα Δωδεκάνησα, η Κέρκυρα, η Κεφαλονιά και η Ζάκυνθος στα Ιόνια νησιά, η Μύκονος, η Σαντορίνη, η Πάρος και η Νάξος στο αρχιπέλαγος των Κυκλάδων, και η Λέσβος, η Χίος και η Σάμος στο Βόρειο Αιγαίο. Αυτά είναι μόνο μερικά από τα πιο δημοφιλή νησιά όπου μπορείτε να αγοράσετε σπίτι στην Ελλάδα. Αποποίηση ευθύνης: Οι πληροφορίες που παρέχονται σε αυτό το άρθρο είναι μόνο για γενικούς ενημερωτικούς σκοπούς και ΔΕΝ αποτελούν νομική ή οικονομική συμβουλή. Η τρέχουσα αναστολή του φόρου κεφαλαιουχικών κερδών 15% επί των πωλήσεων ακινήτων για ιδιώτες στην Ελλάδα ισχύει έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026. Ωστόσο, είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι οι ελληνικές φορολογικές αρχές ενδέχεται να εξακολουθήσουν να ταξινομούν μια πώληση ως «επιχειρηματική δραστηριότητα» με βάση συγκεκριμένα κριτήρια (π.χ. πρόθεση κέρδους, γρήγορη μεταπώληση), γεγονός που θα υποβάλλει το κέρδος σε κανονικούς συντελεστές φόρου εισοδήματος και ενδεχομένως σε ΦΠΑ.  Για παράδειγμα, εάν το ακίνητο κατασκευάστηκε ή αγοράστηκε ειδικά για πώληση και όχι για προσωπική χρήση (π.χ. δεν κατοικήθηκε ποτέ από τον ιδιοκτήτη), η εφορία μπορεί να θεωρήσει το κέρδος ως επιχειρηματικό εισόδημα. Εάν μια πώληση αναταξινομηθεί ως επιχειρηματική δραστηριότητα, το «κέρδος» (η διαφορά μεταξύ του κόστους κατασκευής και της τιμής πώλησης) φορολογείται ως επιχειρηματικό εισόδημα και όχι ως κεφαλαιακά κέρδη. Συνιστούμε ανεπιφύλακτα να συμβουλευτείτε έναν εξειδικευμένο Έλληνα φοροτεχνικό ή δικηγόρο για να συζητήσετε την συγκεκριμένη περίπτωσή σας πριν λάβετε οποιαδήποτε απόφαση σχετικά με ακίνητα.