31.03.2025
Sie haben gerade Ihr Haus in Griechenland gekauft und bereiten sich auf den Einzug vor. Bevor Sie dort Ihren ersten griechischen Sommer verbringen, sind noch einige Schritte zu erledigen. Dieser Artikel behandelt die Themen Versorgungsanschlüsse, Steuern, Hausratversicherung, Instandhaltungskosten sowie einige Tipps, wie Sie die Einheimischen kennenlernen können.
Einer der ersten Schritte besteht darin, die Versorgungsanschlüsse auf Ihren Namen umzuschreiben. In diesem Abschnitt geht es um Strom und Wasser.
Um Ihren Namen auf die Stromrechnung eintragen zu lassen, können Sie bei jedem Stromversorger in Griechenland einen Antrag stellen. Es gibt mehrere Anbieter, doch die meisten unserer Kunden entscheiden sich für DEI (ΔΕΗ), den staatlichen Stromversorger. Sie können den Antrag in jeder DEI-Geschäftsstelle stellen, unabhängig davon, wo sich die Immobilie befindet. Sie können sich auch online bei myDEI registrieren, einer benutzerfreundlichen Website, über die Sie Ihren Tarif digital verwalten können. Es gibt zudem eine myDEI-App. In einigen Fällen müssen Sie möglicherweise eine Filiale aufsuchen, doch der Großteil des Vorgangs lässt sich über die Website oder die App abwickeln, was wir unseren Kunden empfehlen. Zu den weiteren beliebten Stromanbietern zählen Watt + Volt, Heron (Ήρων), Elpedison, Volton, Zenith und Protergia (Πρωτέργια). Eine andere Person kann diese Änderung für Sie vornehmen. In diesem Fall ist eine Vollmacht erforderlich, die entweder in Form einer notariell beglaubigten Vollmacht oder einer einfachen Vollmacht mit Ihrer über die Dienste von gov.gr validierten Unterschrift erteilt wird.
Ihre AFM (Steuernummer)
Identitätsnachweis
Der Miet- oder Kaufvertrag für die Immobilie
Eine aktuelle Stromrechnung des Vormieters oder Eigentümers oder die Kundennummer auf dem Zähler
In einigen Fällen benötigen Sie eine Bescheinigung eines zugelassenen Elektroinstallateurs mit einem Elektroplan der Immobilie, jedoch nur, wenn der vorherige Plan vor mehr als 14 Jahren bei DEI eingereicht wurde.
Die Wasserversorgung wird von lokalen Anbietern verwaltet. Die beiden größten sind EYDAP (ΕΥΔΑΠ) für Athen und EYATH (ΕΥΑΘ) für Thessaloniki. Jede örtliche Geschäftsstelle kann zusätzlich zu den unten aufgeführten Unterlagen weitere Dokumente verlangen. Manchmal müssen Sie, ähnlich wie beim Strom, persönlich bei der örtlichen Wasserversorgungsgesellschaft vorstellig werden oder eine bevollmächtigte Person entsenden.
Ihre AFM (Steuernummer)
Identitätsnachweis
Die Kaufurkunde
Die Seriennummer des Wasseranschlusses, beispielsweise eine Rechnung, auf der die Anschlussnummer angegeben ist
Die Adresse der nächstgelegenen Servicestelle finden Sie auf Ihrer letzten Wasserrechnung oder auf der Website des Wasserversorgers.
Wenn Sie einen neuen Anschluss beantragen, überprüfen Sie bitte, ob keine ausstehenden Schulden des Vormieters oder Vorbesitzers bestehen. Sie können auch die Energieeffizienzklasse der Immobilie einsehen, um die Energieeffizienz des Gebäudes einzuschätzen. In ländlichen Gebieten kann es sein, dass es getrennte Anschlüsse für Trinkwasser und Bewässerungswasser gibt.
Die Versorgungsanschlüsse und die dazugehörigen Rechnungen können auf den neuen Eigentümer umgeschrieben werden, sobald die notariell beglaubigte Kaufurkunde unterzeichnet ist.
Wie beim Strom werden auch Internet und Telefon von mehreren Anbietern bereitgestellt. Zwei der beliebtesten sind Vodafone und COSMOTE. Bevor Sie sich entscheiden, sollten Sie die Netzabdeckung in Ihrer Region prüfen, insbesondere in Bezug auf WLAN oder Glasfaser.
Die Hellenic Post ist der staatliche Postdienstleister. Der tägliche Service variiert je nach Region. Viele kleine Dörfer und Inseln verfügen über keine Straßennamen und Hausnummern, sodass die Post an einer zentralen Stelle zur Abholung bereitgestellt wird. Neben der Hellenic Post gibt es Kurierdienste wie ACS und Speedex. Es empfiehlt sich, den Vorbesitzer oder die Baufirma um lokale Hinweise zu bitten.
Die ENFIA ist die wichtigste laufende Steuer für Ihre Immobilie. Sie richtet sich nach Ihrer Steuerzone und fällt daher in begehrten Gegenden wie Mykonos, Santorini und im Zentrum von Athen höher aus als auf dem Land. Bei ländlichen Immobilien liegt sie oft bei etwa 3 bis 4 Euro pro bebautem Quadratmeter pro Jahr. Für ein 100 Quadratmeter großes Haus fallen je nach Lage jährlich 300 bis 400 Euro an. Bei unbebauten Grundstücken ist die ENFIA sehr niedrig.
Wenn Sie nicht vorhaben, Ihre Immobilie zu vermieten, trifft dieser Abschnitt nicht auf Sie zu. Wenn Sie dies jedoch tun, müssen Sie Steuern auf die Mieteinnahmen entrichten. Für Privatpersonen gelten progressive Steuersätze, die pro Eigentümer auf die Bruttomieteinnahmen berechnet werden. Nach den Änderungen für das Jahr 2026 gelten folgende Steuerklassen:
Bis zu 12.000 €: 15 %
12.001 € bis 24.000 €: 25 %
24.001 € bis 36.000 €: 35 %
Über 36.000 €: 45 %
Für Paare ist es in der Regel vorteilhaft, eine Immobilie auf zwei Namen statt auf einen zu kaufen, da die oben genannten Sätze pro Eigentümer gelten. Bei Mietobjekten mit hohen Erträgen kann es sich lohnen, den Kauf über eine Gesellschaft abzuwickeln, da Sie dann Ausgaben, Kosten und die Abschreibung des Gebäudes steuerlich geltend machen können. Die Körperschaftssteuer in Griechenland beträgt 22 %. Wenn Sie den Kauf über eine Gesellschaft in Betracht ziehen, kontaktieren Sie uns, und unser Rechtsteam hilft Ihnen gerne weiter.
TAP ist eine kommunale Steuer und die geringste dieser Abgaben. Sie beträgt in der Regel nur wenige Euro und wird über Ihre Stromrechnung abgerechnet.
Unabhängig davon, ob Sie eine Bestandsimmobilie oder einen Neubau erworben haben, benötigen Sie in Griechenland einen Steuerberater für Ihre jährlichen Steuererklärungen. Bei der Ausstellung Ihrer AFM durch Elxis wurde ein lokaler Steuerberater als Ihr Steuervertreter in Griechenland hinzugefügt. Sie können diesen Steuerberater weiterhin nutzen oder einen anderen wählen.
Wenn Sie eine Immobilie in Griechenland besitzen, müssen Sie jedes Jahr eine Steuererklärung einreichen, auch wenn Sie diese nicht vermieten. Ihr Steuerberater hilft Ihnen bei der Einreichung und behält den Überblick über Ihre ENFIA-Zahlungen und informiert Sie über anstehende Änderungen im Steuerrecht. Wenn Sie Ihre Immobilie vermieten, kann Ihr Steuerberater die entsprechenden Erklärungen bei den Steuerbehörden einreichen, sodass Sie die Vermietungsvorschriften einhalten und Bußgelder vermeiden.
Griechenland hat die bedeutendste Reform seines Erbrechts seit über 80 Jahren verabschiedet, mit dem Ziel, Verfahren zu modernisieren, Bürokratie abzubauen und Eigentümer sowie Erben besser zu schützen. Der neue Rechtsrahmen, das Gesetz 5303/2026, führt verbindliche Erbverträge ein, hebt die automatische persönliche Haftung der Erben für geerbte Schulden auf, erkennt unter bestimmten Voraussetzungen Lebenspartner an und beschleunigt den Prozess durch digitale Tools. Die meisten Bestimmungen treten am 16. September 2026 in Kraft.
Die jährliche Kfz-Steuer für Ihr Auto oder Motorrad wird online über die AADE-myCar-Plattform bezahlt. Zahlungsaufforderungen enthalten in der Regel einen QR-Code, sodass Sie die Zahlung per Mobile Banking vornehmen können. Als Hausbesitzer lohnt es sich, regelmäßig mit Ihrem Steuerberater in Kontakt zu bleiben und Ihre griechischen Verpflichtungen jedes Jahr im Blick zu behalten.
Manche Eigentümer ziehen es vor, bei ihrem Besuch ein Auto zu mieten. Dies kann günstiger sein als der Kauf eines Fahrzeugs in Griechenland, und Autos sind in der Nähe der meisten großen Flughäfen verfügbar.
Das hängt von der Größe des Fahrzeugs, der Mietdauer und dem Abholort ab. Als grobe Richtlinie können Sie mit etwa 30 bis 100 Euro pro Tag rechnen.
Einen gültigen Führerschein
Einen gültigen Reisepass (das Originaldokument, kein Foto)
Eine Kredit- oder Debitkarte zur Bezahlung
Alle erforderlichen Versicherungsunterlagen
Nach griechischem Recht ist eine Hausratversicherung nicht vorgeschrieben, sie ist also nicht verpflichtend, aber durchaus empfehlenswert. Wenn Sie eine Neubauimmobilie besitzen, beachten Sie bitte, dass die Versicherung der Baufirma zum Zeitpunkt der Übergabe wahrscheinlich bereits abgelaufen ist. In ganz Griechenland gibt es Versicherungsagenturen mit Angeboten für jedes Budget.
Die Pflege eines Pools und eines Gartens kann zwischen 150 und 350 Euro pro Monat kosten. Dies hängt von der Art des Pools und der Größe des Gartens ab.
Die meisten Häuser erfordern im Laufe der Jahre gelegentliche Arbeiten wie Streichen, Polieren und Reparaturen. In Griechenland lohnt es sich, Pergolen und der Sonne ausgesetzte Holzgegenstände neu zu streichen, damit sie wie neu aussehen. Die jährlichen Unterhaltskosten für ein durchschnittliches Haus können zwischen 1.000 und 4.000 Euro pro Jahr liegen, je nach Bauqualität und Ausstattung.
Wo auch immer Ihr Zuhause liegt, ist es hilfreich, die Einheimischen kennenzulernen. Griechen sind im Allgemeinen gastfreundlich gegenüber Neuankömmlingen und freuen sich, wenn Sie ihnen von Ihrem Leben und Ihren Interessen erzählen. Hier sind ein paar einfache Möglichkeiten, den Kontakt zu knüpfen.
Das Essen in einer griechischen Taverna ist ein zentraler Bestandteil des Lebens hier. Oft bedeutet dies, stundenlang mit Familie und Freunden am Tisch zu sitzen. Das Essen ist frisch und regional, mit einfachen Zutaten. Griechische Kellner sind ungezwungen und setzen sich an einem ruhigen Abend vielleicht sogar zu Ihnen an den Tisch. Griechen unterhalten sich beim Essen über alles Mögliche und sind von Natur aus neugierig auf Besucher. Seien Sie also auf direkte, persönliche Fragen vorbereitet und bereit, Ihre eigenen Ansichten zu teilen.
Sie haben Griechenland nicht wirklich erlebt, bevor Sie nicht in einem traditionellen Kafeneion gesessen haben. Ein Café ist hier mehr als nur ein kurzer Zwischenstopp. Im Gegensatz zur Take-away-Kultur in vielen Ländern ist das Kafeneion ein Ort, an dem man entschleunigt und Zeit mit anderen verbringt. Ein griechischer Kaffee ist oft ein erstes Zeichen der Gastfreundschaft gegenüber einem Neuankömmling und kann zu einer Mahlzeit, einer neuen Freundschaft oder einer lebhaften Diskussion führen. Die Einheimischen werden Sie gerne fragen, woher Sie kommen, was Sie nach Griechenland führt und wohin Sie als Nächstes reisen. Es ist auch der Ort, an dem Sie Rat zu fast allem erhalten oder erfahren können, was es in der Nähe zu entdecken gibt.
19.10.2026
Wenn der Zeitpunkt gekommen ist, Ihre Ferienimmobilie in Griechenland zu verkaufen, lautet die erste wichtige Frage: Wie viel ist sie wert? Vielleicht möchten Sie sich verkleinern, Ihr Leben nach der Pensionierung vereinfachen oder einfach nicht mehr so oft dorthin fahren wie früher.
03.09.2026
„Wie kann ich aus dem Ausland ein Haus in Griechenland erwerben, das noch nicht gebaut ist?“
Das ist eine sehr häufige Frage, die wir von Kunden erhalten, die am Kauf eines Hauses ab Plan interessiert sind.
28.08.2026
Eine Vollmacht stellt ein entscheidendes rechtliches Instrument für internationale Immobilienkäufer und -verkäufer dar. Dieses Rechtsdokument ermächtigt eine andere Person, bei Immobilientransaktionen in Ihrem Namen zu handeln, wodurch Ihre persönliche Anwesenheit während des Verkaufsprozesses entfällt. Ganz gleich, ob Sie als deutscher Rentner ein Ferienhaus auf Kreta erwerben oder als niederländische Familie Ihre Immobilie auf Korfu verkaufen möchten – eine Vollmacht ermöglicht es Ihnen, einen Immobilienverkauf abzuschließen, während Sie in Ihrem Heimatland verbleiben.
10.08.2026
Für viele Menschen beginnt der Gedanke, ein Eigenheim in Griechenland zu besitzen, mit einem Gefühl. Die sonnigen Tage, das Meer, ein gemächlicheres Lebenstempo. Oft folgt darauf eine eher praktische Frage: „Wie läuft der Kauf eines Hauses hier eigentlich ab?“
Genau aus diesem Grund haben wir den folgenden Leitfaden erstellt, damit Sie einen klaren Überblick darüber erhalten, wie der Kauf eines Hauses in Griechenland abläuft.
07.08.2026
Der Kauf einer Immobilie in Griechenland aus dem Ausland wirft eine berechtigte Frage auf: Können die Formalitäten mit einer digitalen Signatur erledigt werden, sodass Sie nicht extra einfliegen müssen, um persönlich zu unterschreiben? Bei einigen Dokumenten lautet die Antwort „Ja“. Bei den Dokumenten, die tatsächlich die Eigentumsübertragung regeln, ist dies jedoch nicht der Fall. Eine griechische Kaufurkunde wird vor einem Notar unterzeichnet, und dieser Schritt kann nicht digital erfolgen. Daher werden digitale Signaturen in Griechenland für private Dokumente wie bestimmte Vereinbarungen und Erklärungen akzeptiert. Für öffentliche Dokumente werden sie nicht akzeptiert. Dazu gehören die notarielle Kaufurkunde und die Vollmacht. Sie können nicht durch die digitale Unterzeichnung eines Dokuments Eigentümer einer griechischen Immobilie werden. Die Übertragung erfolgt stets vor einem Notar, entweder in Ihrer Anwesenheit oder durch eine Vollmacht, die persönlich unterzeichnet wurde.
03.08.2026
Wenn Sie planen, eine Immobilie in Griechenland zu erwerben, haben Sie sich wahrscheinlich bereits Gedanken darüber gemacht, wie Sie diese finanzieren werden. Je nach Ihrem Heimatland kann ein Hypothekendarlehen eine Option sein. Als Nichtansässiger ein Hypothekendarlehen in Griechenland zu erhalten, ist nicht immer ganz einfach; daher ist es hilfreich, den Ablauf des Verfahrens zu verstehen, bevor Sie damit beginnen. Der allgemeine Ablauf ist von Bank zu Bank weitgehend ähnlich, auch wenn sich die Einzelheiten unterscheiden und sich von Jahr zu Jahr ändern können. Die Zinssätze hängen von der Bank, an die Sie sich wenden, sowie von Ihrem persönlichen Profil ab. In der Regel zahlen nicht ansässige Käufer etwas mehr als ansässige Käufer. In den folgenden Abschnitten wird erläutert, was Sie erwarten können. Sie müssen nicht in Griechenland ansässig sein, um eine Hypothek zu beantragen. Die meisten griechischen Banken wenden jedoch strengere Regeln auf Personen an, die im Ausland leben. Bei einigen Banken – wenn auch nicht bei allen – müssen Sie in Griechenland steuerpflichtig sein, d. h., Ihr steuerlicher Wohnsitz muss in Griechenland liegen, um für einen Kredit in Frage zu kommen.
22.06.2026
Jedes Haus in Griechenland soll nun über eine eigene digitale Akte verfügen. Diese wird als „Elektronische Gebäudeidentität“ oder E-ID (Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου) bezeichnet. Die „Electronic Building Identity“ fasst die wichtigsten Fakten zu einer Immobilie in einer sicheren Online-Datei zusammen. Sie enthält Angaben zum aktuellen Zustand des Gebäudes, zu seinen Genehmigungen und Bauplänen sowie zu allen im Laufe der Jahre vorgenommenen Änderungen. Für jeden, der in Griechenland eine Immobilie kauft oder verkauft, ist sie zu einem der wichtigsten Dokumente geworden, die es zu verstehen gilt. Dieser Leitfaden erläutert, was die E-ID ist, was sie enthält, wer sie erstellt und warum sie zum Zeitpunkt des Eigentümerwechsels von Bedeutung ist.
10.06.2026
Wenn Sie eine Immobilie in Griechenland besitzen und über einen Verkauf nachdenken, ist einer der ersten Gedanken, der Ihnen in den Sinn kommt, wahrscheinlich praktischer Natur: Wie viel muss ich dem Makler zahlen? Es ist sinnvoll, diese Frage frühzeitig zu stellen, denn die Antwort bestimmt, wie Sie den Verkauf budgetieren und was Sie von der Agentur erwarten können, die Sie vertritt.
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