Ga naar de inhoud
Elxis logo
Zoek op
Zoek opOntvang deskundig advies

Wat zijn de wettelijke vereisten voor de verkoop van onroerend goed in Griekenland in 2026?

Marktinzichten

09.06.2026

Het verkopen van onroerend goed in Griekenland houdt in dat aan een aantal duidelijke wettelijke vereisten moet worden voldaan: de juiste documenten, een notariële akte, betaalde belastingen en een onbezwaarde eigendomstitel. Voor eigenaren die in het buitenland wonen, liggen de moeilijkheden zelden in de regels zelf. Het gaat erom vanuit het buitenland de samenwerking met verschillende Griekse instanties te coördineren. Hieronder leest u wat het proces precies inhoudt en hoe de aanwezigheid van een juridisch team ter plaatse het verschil maakt.

Het juridische kader voor de verkoop van onroerend goed in Griekenland

Griekenland hanteert het burgerlijk recht, wat betekent dat elke eigendomsoverdracht via een notaris verloopt. Zonder notariële akte vindt er geen eigendomsoverdracht plaats. De afgelopen jaren is het systeem steeds digitaler en meer documentgericht geworden, met name wat betreft de elektronische gebouwinformatie en de kadastrale registratie. Voor verkopers in het buitenland is dit van belang omdat de papierwinkel bij verschillende instanties ligt: de belastingdienst, de gemeente, het kadaster en vaak ook een ingenieur. Ontbrekende of verlopen documenten zijn de meest voorkomende oorzaak van vertraging. Door deze op orde te brengen voordat u uw woning te koop aanbiedt, houdt u de verkoop in beweging.

Welke documenten heeft u nodig om te verkopen?

De documenten die voor de meeste verkopen vereist zijn:

  • Eigendomsakte en de eigendomsketen, waaruit blijkt hoe u het onroerend goed hebt verworven

  • Elektronische Gebouwidentiteit (Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου), opgesteld door een geregistreerde ingenieur, inclusief het energieprestatiecertificaat

  • Belastingverklaring van het belastingkantoor

  • Certificaat van geen achterstallige gemeentelijke belastingen

  • Kadastraal overzicht en topografisch plan

  • Geldig paspoort of identiteitsbewijs, en uw Griekse belastingnummer (AFM)

  • De elektronische gebouwinformatie is sinds 2022 verplicht voor alle overdrachten en zonder dit document kunt u de verkoop niet afronden. Het energieprestatiecertificaat dat hierin is opgenomen, is tien jaar geldig.


De volledige lijst verschilt per onroerend goed. Voor oudere woningen, panden met aanbouwen of percelen met grensgeschillen is doorgaans aanvullende documentatie vereist. Sommige certificaten vervallen ook en moeten worden vernieuwd, wat vaak bepalend is voor de doorlooptijd in plaats van de verkoop zelf.

Hoe het Griekse notariaat werkt

Overdrachten van onroerend goed in Griekenland omvatten meerdere fasen en interacties met verschillende professionals en overheidsinstanties. Deze omvatten juridische toetsing, technische documentatie, belastingaangiften en registratieprocedures. De notaris stelt traditioneel het contract op en formaliseert dit, terwijl het verzamelen van documenten en de coördinatie van administratieve stappen vaak door de partijen en hun adviseurs wordt uitgevoerd. De notaris in Griekenland treedt op als een openbaar ambtenaar die gespecialiseerd is in onroerendgoedoverdrachten, verantwoordelijk voor het opstellen van de koopakte en het waarborgen dat de procedure in overeenstemming is met de Griekse wetgeving. Om gebruik te maken van notariële diensten voor onroerendgoedtransacties in Griekenland wordt een openbaar notaris aangesteld om het verkoopcontract te formaliseren in een notariële akte. Tijdens de eigendomsoverdracht stelt de notaris de notariële akte op en waarmerkt deze, controleert hij de objectieve waarde van het onroerend goed voor belastingberekeningen en kan hij officiële afschriften van de akte verstrekken voor juridische doeleinden. In vergelijking met andere Europese landen was de rol van de notaris in Griekenland tot nu toe beperkter. Onlangs is echter een nieuw kader ingevoerd, waardoor de rol van de notaris aanzienlijk wordt uitgebreid.

Het “One-Stop Shop”-kader

Artikel 15 van wet 5293/2026 stelt de notaris aan als centraal aanspreekpunt voor de uitvoering van eigendomsoverdrachten. Binnen dit kader is de notaris verantwoordelijk voor het opstellen van de overeenkomst in overleg met de partijen en het coördineren van de stappen die nodig zijn voor de voltooiing ervan. De notaris is tevens in staat om de benodigde documentatie rechtstreeks bij overheidsinstanties op te vragen via interoperabele systemen. De documentatie omvat onder meer belastingverklaringen, verzekeringsverklaringen, de elektronische identiteit van het onroerend goed en kadastrale uittreksels.

Fiscale en administratieve verantwoordelijkheden

De wet kent de notaris een actieve rol toe bij de afhandeling van fiscale verplichtingen in verband met de transactie. De notaris dient de relevante belastingaangiften in via het myPROPERTY-platform, op basis van de door de partijen verstrekte informatie. De notaris int en draagt de verschuldigde belastingen af aan de belastingdienst, waaronder overdrachtsbelasting en, indien van toepassing, successierechten, schenkingsrechten of rechten op schenkingen door ouders. De notaris is tevens verantwoordelijk voor het innen en betalen van de vergoedingen die vereist zijn voor de registratie van de overeenkomst bij het kadaster.

Afhandeling van financiële transacties

In Griekenland houden notarissen geen geblokkeerde rekeningen aan en is het hen niet toegestaan de koopprijs in ontvangst te nemen. In plaats daarvan betaalt de koper de verkoper doorgaans rechtstreeks. De koper moet de verkoper de overeengekomen koopprijs betalen, meestal via een bankoverschrijving of een gegarandeerde cheque via een Griekse bank. Dit proces verschilt van dat in veel andere landen, waar notarissen wel geld mogen beheren of aanhouden. Nadat de koopakte is ondertekend, krijgt de koper doorgaans enkele dagen de tijd om de betaling te voltooien voordat de transactie definitief wordt afgerond. De rol van de notaris is om te verifiëren en vast te leggen dat de betaling is voltooid in overeenstemming met het Griekse eigendomsrecht.

Registratie van de transactie

Na de ondertekening van het contract en de voltooiing van de vereiste betalingen dient de notaris de notariële akte via interoperabele systemen in voor registratie bij het kadaster. Met deze indiening is het formele proces van de overdracht van de eigendomsrechten voltooid.

Tenuitvoerlegging van het kader

De bepalingen met betrekking tot de notaris die als „one-stop-shop” fungeert, worden niet automatisch van kracht bij de publicatie van de wet. Volgens wet 5293/2026 wordt de inwerkingtreding van dit systeem bepaald door een gezamenlijk ministerieel besluit, waarin het tijdstip van implementatie, de technische details en het toepassingsgebied worden gespecificeerd. Tot de uitvaardiging van dit besluit en de activering van het systeem blijven eigendomsoverdrachten de bestaande procedurele structuur volgen.

Reikwijdte van de hervorming

Wet 5293/2026 introduceert een meer gecentraliseerd model voor de coördinatie van eigendomsoverdrachten, in vergelijking met de bestaande structuur. Onder het huidige systeem zijn de partijen en hun adviseurs verantwoordelijk voor het verzamelen van documentatie, het indienen van verklaringen en de coördinatie met meerdere overheidsinstanties, terwijl de rol van de notaris voornamelijk gericht is op het opstellen en uitvoeren van de overeenkomst. Binnen het nieuwe kader worden deze administratieve en procedurele stappen in grotere mate ondergebracht bij de notaris. De notaris is aangewezen om de voorbereiding van de transactie, het verzamelen van de vereiste documenten, de indiening en betaling van belastingen en de registratie van het contract te beheren. De hervorming wijzigt niet de onderliggende wettelijke en technische vereisten voor eigendomsoverdrachten, maar verandert de wijze waarop deze vereisten worden gecoördineerd en uitgevoerd.

Wat u daadwerkelijk aan belasting verschuldigd bent bij verkoop

Dit is het punt waar verkopers het vaakst verkeerd geïnformeerd zijn, dus het loont de moeite om hier nauwkeurig te zijn.


De overdrachtsbelasting (3,09%) wordt betaald door de koper, niet door de verkoper. Deze wordt berekend over de hoogste van de objectieve waarde of de verkoopprijs. Als verkoper is het nuttig om dit te weten, omdat het van invloed is op het totale budget van de koper, maar het zijn geen kosten die voor uw rekening komen.


De vermogenswinstbelasting op de verkoop van onroerend goed is voorlopig niet van toepassing. Voor particuliere verkopers geldt deze momenteel niet, dus bij een normale onderhandse verkoop betaalt u geen Griekse vermogenswinstbelasting over uw winst.


Wat u als verkoper wel moet regelen, zijn eventuele openstaande ENFIA (de jaarlijkse onroerendgoedbelasting) en gemeentelijke heffingen. Deze worden bevestigd via de fiscale en gemeentelijke verklaringen van geen bezwaar die de notaris vereist vóór de ondertekening.


BTW is alleen van toepassing op de eerste verkoop van een nieuwbouwwoning door een projectontwikkelaar, dus bij een gebruikelijke wederverkoop van een bestaande woning speelt dit geen rol.


Als u fiscaal inwoner bent van een ander land, kunt u nog steeds verplichtingen hebben in uw eigen land. Griekenland heeft dubbelbelastingverdragen met veel landen, dus het is de moeite waard om uw situatie daar te laten controleren door een lokale adviseur.

Verkopen zonder in Griekenland te zijn

Ja, u kunt op afstand verkopen. Met een volmacht kan uw advocaat in Griekenland de verkoop namens u afhandelen, zodat u hiervoor niet hoeft te reizen. De volmacht moet notarieel worden bekrachtigd en, indien deze in het buitenland wordt ondertekend, worden voorzien van een apostille volgens het Verdrag van Den Haag en in het Grieks worden vertaald. U kunt de volmacht ook ondertekenen bij een Grieks consulaat of bij een Griekse notaris als u toevallig in het land bent. In het document moet precies worden vermeld wat uw vertegenwoordiger mag doen: het onroerend goed verkopen, over de prijs onderhandelen, de akte ondertekenen en de fiscale formaliteiten afhandelen. Bij Elxis stelt ons interne juridische team de volmacht op en treedt het namens u op tot aan de voltooiing van de transactie, waardoor een volledig op afstand afgehandelde verkoop haalbaar is.

De controles die de koper zal uitvoeren

Voordat de transactie wordt afgerond, controleert de advocaat van de koper of het onroerend goed vrij is van lasten. Dat houdt in: een onderzoek naar de eigendomsrechten bij het kadaster, een controle op hypotheken of andere lasten, een verklaring van geen bezwaar van de belastingdienst, geldige bouwvergunningen en de kadastrale ligging. U kunt deze fase versnellen door alles klaar te hebben voordat u uw woning te koop aanbiedt. Een compleet documentenpakket, waarbij eventuele vragen over grenzen of vergunningen van tevoren zijn opgelost, is meestal het verschil tussen een soepele verkoop en een vastgelopen verkoop. Het geeft de koper ook vertrouwen.

Belangrijkste punten

Een conforme verkoop in Griekenland komt neer op vier zaken: volledige en actuele documenten, de notariële akte, voldane belastingen en heffingen, en een onbezwaarde eigendomstitel. Voor eigenaren in het buitenland vervangt een volmacht de fysieke aanwezigheid, en zorgt een juridisch team ter plaatse voor de coördinatie. Houd rekening met tijd voor het opstellen van documenten, aangezien het vernieuwen van verlopen certificaten doorgaans het traagste onderdeel is. Een eenvoudige verkoop duurt meestal enkele maanden, van de eerste aanbieding tot de ondertekening, afhankelijk van het onroerend goed en de markt. Als u vanuit het buitenland verkoopt en de juridische kant van begin tot eind wilt laten regelen, kan ons juridische team dit voor u verzorgen. Neem contact met ons op, dan kunnen we uw situatie bespreken.


Disclaimer: Dit artikel is uitsluitend bedoeld ter algemene informatie en vormt geen juridisch of fiscaal advies. Voor alles wat betrekking heeft op uw specifieke situatie dient u, afhankelijk van uw behoeften, een advocaat, accountant of notaris te raadplegen.

Misschien vind je dit ook leuk