Die rechtlichen Rahmenbedingungen für den Verkauf von Immobilien in Griechenland
In Griechenland gilt das Zivilrecht, was bedeutet, dass jede Eigentumsübertragung über einen Notar abgewickelt wird. Ohne notarielle Urkunde findet kein Eigentumsübergang statt. In den letzten Jahren ist das System digitaler und dokumentationsorientierter geworden, insbesondere im Zusammenhang mit der elektronischen Gebäudeidentität und der Katastereintragung. Für Verkäufer im Ausland ist dies von Bedeutung, da die Unterlagen bei verschiedenen Behörden vorliegen: beim Finanzamt, bei der Gemeinde, beim Grundbuchamt oder Katasteramt und oft auch bei einem Ingenieur. Fehlende oder abgelaufene Dokumente sind der häufigste Grund für Verzögerungen. Wenn Sie diese vor der Inserierung in Ordnung bringen, bleibt der Verkaufsprozess im Gange.
Welche Dokumente benötigen Sie für den Verkauf?
Die Dokumente, die für die meisten Verkäufe erforderlich sind:
Eigentumsurkunde und die Eigentumsübertragungskette, aus der hervorgeht, wie Sie die Immobilie erworben haben
Elektronische Gebäudeidentität (Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου), erstellt von einem zugelassenen Ingenieur, einschließlich des Energieausweises
Steuerunbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt
Kommunale Steuerbescheinigung
Katasterplan und topografischer Plan
Gültiger Reisepass oder Personalausweis sowie Ihre griechische Steuernummer (AFM)
Die elektronische Gebäudeidentität ist seit 2022 für alle Übertragungen vorgeschrieben, und ohne sie können Sie einen Verkauf nicht abschließen. Der darin enthaltene Energieausweis ist zehn Jahre lang gültig.
Die vollständige Liste variiert je nach Immobilie. Ältere Häuser, Immobilien mit Anbauten oder Grundstücke mit Grenzstreitigkeiten erfordern in der Regel zusätzliche Unterlagen. Einige Bescheinigungen laufen zudem ab und müssen erneuert werden, was häufig den Zeitplan bestimmt und nicht der Verkauf selbst.
So funktioniert das griechische Notarsystem
Immobilienübertragungen in Griechenland umfassen mehrere Phasen und den Austausch mit verschiedenen Fachleuten und Behörden. Dazu gehören die rechtliche Prüfung, technische Unterlagen, Steuererklärungen und Registrierungsverfahren. Traditionell erstellt und formalisiert der Notar den Vertrag, während die Beschaffung der Dokumente und die Koordination der administrativen Schritte häufig von den Parteien und ihren Beratern übernommen wird. Der Notar in Griechenland fungiert als auf Immobilienübertragungen spezialisierter Amtsträger, der für die Erstellung der Kaufurkunde verantwortlich ist und sicherstellt, dass das Verfahren dem griechischen Recht entspricht. Um notarielle Dienstleistungen für Immobilientransaktionen in Griechenland in Anspruch zu nehmen, wird ein Notar beauftragt, den Kaufvertrag in einer notariellen Urkunde zu formalisieren. Während der Eigentumsübertragung entwirft und beglaubigt der Notar die notarielle Urkunde, überprüft den objektiven Wert der Immobilie für Steuerberechnungen und kann für rechtliche Zwecke beglaubigte Kopien der Urkunde ausstellen. Im Vergleich zu anderen europäischen Ländern war die Rolle des Notars in Griechenland bislang eher begrenzt. Vor kurzem wurde jedoch ein neuer Rahmen eingeführt, nach dem die Rolle des Notars erheblich aufgewertet wird.
Der „One-Stop-Shop“-Rahmen
Artikel 15 des Gesetzes 5293/2026 legt fest, dass der Notar die zentrale Anlaufstelle für die Abwicklung von Immobilienübertragungen ist. In diesem Rahmen ist der Notar dafür verantwortlich, den Vertrag in Absprache mit den Parteien zu erstellen und die für dessen Abschluss erforderlichen Schritte zu koordinieren. Der Notar ist zudem befugt, die erforderlichen Unterlagen über interoperable Systeme direkt von den Behörden abzurufen. Zu diesen Unterlagen gehören unter anderem Steuerbescheinigungen, Versicherungsbescheinigungen, die elektronische Identität der Immobilie sowie Katasterauszüge.
Steuerliche und administrative Pflichten
Das Gesetz weist dem Notar eine aktive Rolle bei der Abwicklung der mit der Transaktion verbundenen steuerlichen Verpflichtungen zu. Der Notar reicht die entsprechenden Steuererklärungen über die myPROPERTY-Plattform ein, basierend auf den von den Parteien bereitgestellten Informationen. Der Notar zieht die anfallenden Steuern ein und führt sie an die Steuerbehörden ab, einschließlich der Grunderwerbsteuer und, sofern zutreffend, der Erbschafts-, Schenkungs- oder elterlichen Schenkungssteuer. Der Notar ist zudem für die Erhebung und Zahlung der Gebühren verantwortlich, die für die Eintragung des Vertrags im Grundbuch oder Kataster erforderlich sind.
Abwicklung von Finanztransaktionen
In Griechenland führen Notare keine Treuhandkonten und dürfen den Kaufpreis nicht entgegennehmen. Stattdessen zahlt der Käufer in der Regel direkt an den Verkäufer. Der Käufer muss dem Verkäufer den vereinbarten Kaufpreis zahlen, üblicherweise per Banküberweisung oder durch einen garantierten Scheck einer griechischen Bank. Dieser Prozess unterscheidet sich von vielen anderen Ländern, in denen Notare Gelder verwalten oder verwahren dürfen. Nach Unterzeichnung der Kaufurkunde hat der Käufer in der Regel einige Tage Zeit, die Zahlung abzuschließen, bevor die Transaktion endgültig vollzogen wird. Die Aufgabe des Notars besteht darin, zu überprüfen und zu dokumentieren, dass die Zahlung gemäß dem griechischen Immobilienrecht erfolgt ist.
Eintragung der Transaktion
Nach der Unterzeichnung des Vertrags und der Erledigung der erforderlichen Zahlungen reicht der Notar die notarielle Urkunde über interoperable Systeme zur Eintragung beim Grundbuchamt oder Katasteramt ein. Mit dieser Einreichung ist der formelle Prozess der Übertragung der Eigentumsrechte abgeschlossen.
Umsetzung des Rahmens
Die Bestimmungen bezüglich der Funktion des Notars als „One-Stop-Shop“ treten nicht automatisch mit Inkrafttreten des Gesetzes in Kraft. Gemäß Gesetz 5293/2026 wird der Beginn dieses Systems durch einen gemeinsamen Ministerialbeschluss festgelegt, der den Zeitpunkt der Umsetzung, die technischen Details und den Anwendungsbereich festlegt. Bis zum Erlass dieses Beschlusses und der Aktivierung des Systems folgen Eigentumsübertragungen weiterhin der bestehenden Verfahrensstruktur.
Umfang der Reform
Das Gesetz 5293/2026 führt im Vergleich zur bestehenden Struktur ein stärker zentralisiertes Modell für die Koordination von Eigentumsübertragungen ein. Im derzeitigen System sind die Parteien und ihre Berater für die Beschaffung von Unterlagen, die Einreichung von Erklärungen und die Abstimmung mit verschiedenen Behörden verantwortlich, während sich die Rolle des Notars in erster Linie auf die Ausarbeitung und Beurkundung des Vertrags konzentriert. Im neuen Rahmen werden diese administrativen und verfahrenstechnischen Schritte in größerem Umfang in den Zuständigkeitsbereich des Notars verlagert. Der Notar ist damit beauftragt, die Vorbereitung der Transaktion, die Beschaffung der erforderlichen Unterlagen, die Einreichung und Entrichtung von Steuern sowie die Eintragung des Vertrags zu verwalten. Die Reform ändert nichts an den zugrunde liegenden rechtlichen und technischen Anforderungen für Immobilienübertragungen, sondern verändert lediglich die Art und Weise, wie diese Anforderungen koordiniert und umgesetzt werden.
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