Μετάβαση στο περιεχόμενο
Elxis logo
Αναζήτηση
ΑναζήτησηΛάβετε συμβουλές από ειδικούς

Ποιες είναι οι νομικές προϋποθέσεις για την πώληση ακινήτων στην Ελλάδα το 2026;

Πληροφορίες για την αγορά

09.06.2026

Η πώληση ακινήτου στην Ελλάδα προϋποθέτει την τήρηση μιας σειράς σαφών νομικών απαιτήσεων: τα κατάλληλα έγγραφα, συμβολαιογραφική πράξη, εξόφληση φόρων και καθαρό τίτλο ιδιοκτησίας. Για τους ιδιοκτήτες που ζουν στο εξωτερικό, η δυσκολία σπάνια έγκειται στους ίδιους τους κανόνες. Πρόκειται για τον συντονισμό διαφόρων ελληνικών αρχών από άλλη χώρα. Ακολουθεί μια περιγραφή της διαδικασίας, καθώς και του τρόπου με τον οποίο η παρουσία μιας νομικής ομάδας επί τόπου αλλάζει τα δεδομένα.

Το νομικό πλαίσιο για την πώληση ακινήτων στην Ελλάδα

Η Ελλάδα λειτουργεί βάσει του αστικού δικαίου, πράγμα που σημαίνει ότι κάθε μεταβίβαση ακινήτου γίνεται μέσω συμβολαιογράφου. Τίποτα δεν αλλάζει χέρια χωρίς συμβολαιογραφική πράξη. Τα τελευταία χρόνια, το σύστημα έχει γίνει πιο ψηφιακό και βασίζεται περισσότερο στην τεκμηρίωση, ιδίως όσον αφορά την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου και την κτηματολογική εγγραφή. Για τους πωλητές που βρίσκονται στο εξωτερικό, αυτό έχει σημασία επειδή τα έγγραφα βρίσκονται σε διάφορες αρχές: την εφορία, τον δήμο, το κτηματολόγιο ή το κτηματολογικό γραφείο και, συχνά, έναν πολιτικό μηχανικό. Τα έγγραφα που λείπουν ή έχουν λήξει είναι η πιο συνηθισμένη αιτία καθυστέρησης. Η τακτοποίησή τους πριν από την καταχώριση της πώλησης είναι αυτό που κρατά την πώληση σε κίνηση.

Ποια έγγραφα χρειάζεστε για την πώληση;

Τα έγγραφα που απαιτούνται για τις περισσότερες πωλήσεις:

  • Τίτλος ιδιοκτησίας και η αλυσίδα ιδιοκτησίας, που δείχνει πώς αποκτήσατε το ακίνητο

  • Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου (ΗΤΚ), η οποία συντάσσεται από διπλωματούχο μηχανικό και περιλαμβάνει το πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης

  • Βεβαίωση φορολογικής ενημερότητας από την εφορία

  • Βεβαίωση εκκαθάρισης δημοτικών φόρων

  • Κτηματολογικό διάγραμμα και τοπογραφικό σχέδιο

  • Ισχύον διαβατήριο ή ταυτότητα και ο ΑΦΜ σας

  • Η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου είναι υποχρεωτική για όλες τις μεταβιβάσεις από το 2022 και δεν μπορείτε να ολοκληρώσετε μια πώληση χωρίς αυτήν. Το πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης που περιλαμβάνεται σε αυτήν έχει ισχύ δέκα ετών.


Ο πλήρης κατάλογος διαφέρει ανάλογα με το ακίνητο. Παλαιότερα σπίτια, ακίνητα με προσθήκες ή οικόπεδα με ζητήματα οριοθέτησης συνήθως απαιτούν επιπλέον έγγραφα. Ορισμένα πιστοποιητικά επίσης λήγουν και πρέπει να ανανεωθούν, κάτι που συχνά καθορίζει το χρονοδιάγραμμα και όχι η ίδια η πώληση.

Πώς λειτουργεί το ελληνικό συμβολαιογραφικό σύστημα

Οι μεταβιβάσεις ακινήτων στην Ελλάδα περιλαμβάνουν πολλαπλά στάδια και αλληλεπιδράσεις με διαφορετικούς επαγγελματίες και δημόσιες αρχές. Αυτά περιλαμβάνουν νομική εξέταση, τεχνική τεκμηρίωση, φορολογικές δηλώσεις και διαδικασίες καταχώρισης. Ο συμβολαιογράφος παραδοσιακά προετοιμάζει και επισημοποιεί τη σύμβαση, ενώ η συλλογή εγγράφων και ο συντονισμός των διοικητικών βημάτων πραγματοποιείται συχνά από τα μέρη και τους συμβούλους τους. Ο συμβολαιογράφος στην Ελλάδα ενεργεί ως δημόσιος λειτουργός που ειδικεύεται στις μεταβιβάσεις ακινήτων, υπεύθυνος για τη σύνταξη της πράξης αγοράς και τη διασφάλιση της συμμόρφωσης της διαδικασίας με την ελληνική νομοθεσία. Για την παροχή συμβολαιογραφικών υπηρεσιών σε συναλλαγές ακινήτων στην Ελλάδα, ορίζεται δημόσιος συμβολαιογράφος ο οποίος επισημοποιεί τη σύμβαση πώλησης σε συμβολαιογραφική πράξη. Κατά τη μεταβίβαση του ακινήτου, ο συμβολαιογράφος συντάσσει και επικυρώνει τη συμβολαιογραφική πράξη, επαληθεύει την αντικειμενική αξία του ακινήτου για φορολογικούς υπολογισμούς και μπορεί να παρέχει επίσημα αντίγραφα της πράξης για νομικούς σκοπούς. Σε σύγκριση με άλλες ευρωπαϊκές χώρες, ο ρόλος του συμβολαιογράφου στην Ελλάδα ήταν μέχρι τώρα πιο περιορισμένος. Ωστόσο, πρόσφατα θεσπίστηκε ένα νέο πλαίσιο, σύμφωνα με το οποίο ο ρόλος του συμβολαιογράφου αναβαθμίζεται σημαντικά.

Το πλαίσιο «One-Stop Shop»

Το άρθρο 15 του Νόμου 5293/2026 καθιερώνει τον συμβολαιογράφο ως το κεντρικό σημείο για την εκτέλεση των μεταβιβάσεων ακινήτων. Στο πλαίσιο αυτό, ο συμβολαιογράφος είναι υπεύθυνος για την προετοιμασία της σύμβασης σε συμφωνία με τα μέρη και τον συντονισμό των βημάτων που απαιτούνται για την ολοκλήρωσή της. Ο συμβολαιογράφος έχει επίσης τη δυνατότητα να ανακτά τα απαραίτητα έγγραφα απευθείας από τις δημόσιες αρχές μέσω διαλειτουργικών συστημάτων. Τα έγγραφα αυτά περιλαμβάνουν, μεταξύ άλλων, πιστοποιητικά φορολογικής εκκαθάρισης, πιστοποιητικά ασφαλιστικής εκκαθάρισης, την ηλεκτρονική ταυτότητα του ακινήτου και κτηματολογικά αποσπάσματα.

Φορολογικές και διοικητικές ευθύνες

Ο νόμος αναθέτει στον συμβολαιογράφο ενεργό ρόλο στη διαχείριση των φορολογικών υποχρεώσεων που σχετίζονται με τη συναλλαγή. Ο συμβολαιογράφος υποβάλλει τις σχετικές φορολογικές δηλώσεις μέσω της πλατφόρμας myPROPERTY, με βάση τις πληροφορίες που παρέχονται από τα μέρη. Ο συμβολαιογράφος εισπράττει και αποδίδει τους ισχύοντες φόρους στις φορολογικές αρχές, συμπεριλαμβανομένου του φόρου μεταβίβασης και, κατά περίπτωση, του φόρου κληρονομιάς, δωρεάς ή γονικής δωρεάς. Ο συμβολαιογράφος είναι επίσης υπεύθυνος για την είσπραξη και την καταβολή των τελών που απαιτούνται για την καταχώριση της σύμβασης στο Κτηματολόγιο ή στο Κτηματολογικό Μητρώο.

Διαχείριση χρηματοοικονομικών συναλλαγών

Στην Ελλάδα, οι συμβολαιογράφοι δεν διατηρούν λογαριασμούς μεσεγγύησης και δεν επιτρέπεται να λαμβάνουν το τίμημα της αγοράς. Αντ' αυτού, ο αγοραστής συνήθως πληρώνει τον πωλητή απευθείας. Ο αγοραστής πρέπει να καταβάλει στον πωλητή το συμφωνηθέν τίμημα, συνήθως μέσω τραπεζικού εμβάσματος ή εγγυημένης επιταγής μέσω ελληνικής τράπεζας. Αυτή η διαδικασία διαφέρει από πολλές άλλες χώρες όπου οι συμβολαιογράφοι μπορούν να διαχειρίζονται ή να κρατούν χρήματα. Μετά την υπογραφή της πράξης αγοράς, ο αγοραστής έχει συνήθως στη διάθεσή του λίγες ημέρες για να ολοκληρώσει την πληρωμή πριν από την οριστικοποίηση της συναλλαγής. Ο ρόλος του συμβολαιογράφου είναι να επαληθεύσει και να τεκμηριώσει ότι η πληρωμή έχει ολοκληρωθεί σύμφωνα με το ελληνικό δίκαιο περί ακινήτων.

Καταχώριση της συναλλαγής

Μετά την υπογραφή της σύμβασης και την ολοκλήρωση των απαιτούμενων πληρωμών, ο συμβολαιογράφος υποβάλλει τη συμβολαιογραφική πράξη για καταχώριση στο Κτηματολόγιο ή στο Κτηματολογικό Μητρώο μέσω διαλειτουργικών συστημάτων. Με την υποβολή αυτή ολοκληρώνεται η επίσημη διαδικασία μεταβίβασης των δικαιωμάτων ιδιοκτησίας.

Εφαρμογή του πλαισίου

Οι διατάξεις που αφορούν τον συμβολαιογράφο ως «ενιαίο κέντρο εξυπηρέτησης» δεν εφαρμόζονται αυτόματα με τη δημοσίευση του νόμου. Σύμφωνα με τον Νόμο 5293/2026, η έναρξη λειτουργίας του συστήματος αυτού καθορίζεται με κοινή υπουργική απόφαση, η οποία προσδιορίζει τον χρόνο εφαρμογής, τις τεχνικές λεπτομέρειες και το πεδίο εφαρμογής. Μέχρι την έκδοση της απόφασης αυτής και την ενεργοποίηση του συστήματος, οι μεταβιβάσεις ακινήτων συνεχίζουν να ακολουθούν την υφιστάμενη διαδικαστική δομή.

Πεδίο εφαρμογής της μεταρρύθμισης

Ο νόμος 5293/2026 εισάγει ένα πιο κεντρικό μοντέλο για τον συντονισμό των μεταβιβάσεων ακινήτων, σε σύγκριση με την υφιστάμενη δομή. Στο πλαίσιο του ισχύοντος συστήματος, τα μέρη και οι σύμβουλοί τους είναι υπεύθυνοι για τη συλλογή εγγράφων, την υποβολή δηλώσεων και τον συντονισμό με πολλαπλές δημόσιες αρχές, ενώ ο ρόλος του συμβολαιογράφου επικεντρώνεται κυρίως στη σύνταξη και την υπογραφή της σύμβασης. Στο πλαίσιο του νέου πλαισίου, αυτά τα διοικητικά και διαδικαστικά βήματα συγκεντρώνονται σε μεγαλύτερο βαθμό στις αρμοδιότητες του συμβολαιογράφου. Ο συμβολαιογράφος ορίζεται να διαχειρίζεται την προετοιμασία της συναλλαγής, την ανάκτηση των απαιτούμενων εγγράφων, την υποβολή και την καταβολή των φόρων, καθώς και την καταχώριση της σύμβασης. Η μεταρρύθμιση δεν τροποποιεί τις υποκείμενες νομικές και τεχνικές απαιτήσεις που διέπουν τις μεταβιβάσεις ακινήτων, αλλά αλλάζει τον τρόπο συντονισμού και εκτέλεσης αυτών των απαιτήσεων.

Πόσο φόρο οφείλετε πραγματικά όταν πουλάτε

Αυτό είναι το σημείο στο οποίο οι πωλητές συχνά παραπληροφορούνται, οπότε αξίζει να είμαστε ακριβείς.


Ο φόρος μεταβίβασης (3,09%) καταβάλλεται από τον αγοραστή, όχι από τον πωλητή. Υπολογίζεται με βάση την υψηλότερη από τις δύο τιμές: την αντικειμενική αξία ή την τιμή πώλησης. Ως πωλητής, είναι χρήσιμο να το γνωρίζετε, επειδή επηρεάζει το συνολικό προϋπολογισμό του αγοραστή, αλλά δεν είναι ένα κόστος που βαρύνει εσάς.


Ο φόρος κεφαλαιουχικών κερδών από την πώληση ακινήτου δεν ισχύει προς το παρόν. Για μεμονωμένους πωλητές δεν ισχύει επί του παρόντος, οπότε σε μια κανονική ιδιωτική πώληση δεν πληρώνετε ελληνικό φόρο κεφαλαιουχικών κερδών επί του κέρδους σας.


Αυτό που πρέπει να διευθετήσετε ως πωλητής είναι τυχόν εκκρεμείς οφειλές ENFIA (ο ετήσιος φόρος ακίνητης περιουσίας) και δημοτικά τέλη. Αυτά επιβεβαιώνονται μέσω των πιστοποιητικών φορολογικής και δημοτικής εκκαθάρισης που απαιτεί ο συμβολαιογράφος πριν από την υπογραφή.


Ο ΦΠΑ ισχύει μόνο για την πρώτη πώληση ενός νεόδμητου ακινήτου από έναν κατασκευαστή, οπότε μια τυπική μεταπώληση ενός υπάρχοντος σπιτιού δεν τον περιλαμβάνει.


Εάν είστε φορολογικός κάτοικος άλλης χώρας, ενδέχεται να εξακολουθείτε να έχετε υποχρεώσεις στη χώρα σας. Η Ελλάδα έχει συνάψει συμφωνίες αποφυγής διπλής φορολογίας με πολλές χώρες, οπότε αξίζει να ελέγξετε τη θέση σας εκεί με έναν τοπικό σύμβουλο.

Πώληση χωρίς να βρίσκεστε στην Ελλάδα

Ναι, μπορείτε να πουλήσετε εξ αποστάσεως. Μια πληρεξουσιότητα επιτρέπει στον δικηγόρο σας στην Ελλάδα να χειριστεί την πώληση εκ μέρους σας, οπότε δεν χρειάζεται να ταξιδέψετε για αυτό. Η πληρεξουσιότητα πρέπει να είναι συμβολαιογραφική και, εάν υπογραφεί στο εξωτερικό, να φέρει επισημείωση σύμφωνα με τη Σύμβαση της Χάγης και να μεταφραστεί στα ελληνικά. Μπορείτε επίσης να την υπογράψετε σε ελληνικό προξενείο ή σε ελληνικό συμβολαιογράφο, εάν τυχαίνει να βρίσκεστε στη χώρα. Το έγγραφο πρέπει να διευκρινίζει ακριβώς τι μπορεί να κάνει ο εκπρόσωπός σας: να πουλήσει το ακίνητο, να διαπραγματευτεί την τιμή, να υπογράψει την πράξη και να διεκπεραιώσει τις φορολογικές διατυπώσεις. Στην Elxis, η εσωτερική νομική ομάδα μας προετοιμάζει την πληρεξουσιότητα και ενεργεί εκ μέρους σας μέχρι την ολοκλήρωση της πώλησης, κάτι που καθιστά εφικτή μια πλήρως εξ αποστάσεως πώληση.

Οι έλεγχοι που θα πραγματοποιήσει ο αγοραστής

Πριν από την ολοκλήρωση της πώλησης, ο δικηγόρος του αγοραστή επιβεβαιώνει ότι το ακίνητο είναι «καθαρό». Αυτό σημαίνει έρευνα τίτλου στο κτηματολόγιο, έλεγχο για υποθήκες ή άλλα βάρη, φορολογική εκκαθάριση, έγκυρες οικοδομικές άδειες και την κτηματολογική θέση. Μπορείτε να επιταχύνετε αυτό το στάδιο έχοντας όλα έτοιμα πριν από την καταχώριση της πώλησης. Ένα πλήρες πακέτο εγγράφων, με όλα τα ζητήματα σχετικά με τα όρια ή τις άδειες να έχουν επιλυθεί εκ των προτέρων, είναι συνήθως αυτό που διαχωρίζει μια ομαλή πώληση από μια που έχει κολλήσει. Επίσης, δίνει εμπιστοσύνη στον αγοραστή.

Βασικά συμπεράσματα

Μια νόμιμη πώληση στην Ελλάδα εξαρτάται από τέσσερα πράγματα: πλήρη και ενημερωμένα έγγραφα, τη συμβολαιογραφική πράξη, τα εξοφλημένα φόρους και τέλη, και τον καθαρό τίτλο ιδιοκτησίας. Για τους ιδιοκτήτες που βρίσκονται στο εξωτερικό, μια πληρεξουσιότητα καλύπτει τη φυσική παρουσία, ενώ μια νομική ομάδα επί τόπου αναλαμβάνει τον συντονισμό. Αφήστε αρκετό χρόνο για την προετοιμασία των εγγράφων, καθώς η ανανέωση των πιστοποιητικών που έχουν λήξει τείνει να είναι το πιο χρονοβόρο μέρος της διαδικασίας. Μια απλή πώληση διαρκεί συνήθως αρκετούς μήνες από την πρώτη καταχώριση έως την υπογραφή, ανάλογα με το ακίνητο και την αγορά. Εάν πουλάτε από το εξωτερικό και θέλετε να αναλάβει η νομική ομάδα μας τη νομική πλευρά της υπόθεσης από την αρχή έως το τέλος, μπορεί να το αναλάβει. Επικοινωνήστε μαζί μας και μπορούμε να συζητήσουμε την περίπτωσή σας.


Αποποίηση ευθύνης: Αυτό το άρθρο προορίζεται μόνο για γενική ενημέρωση και δεν αποτελεί νομική ή φορολογική συμβουλή. Για οτιδήποτε σχετίζεται με τη συγκεκριμένη περίπτωσή σας, παρακαλούμε συμβουλευτείτε δικηγόρο, λογιστή ή συμβολαιογράφο, ανάλογα με τις ανάγκες σας.

Μπορεί επίσης να σας αρέσει