Wat is de rol van de notaris in Griekenland? Waarin verschilt deze van de rol van een advocaat? Hoe verschilt de rol van een notaris in Griekenland van die in mijn eigen land? Hoeveel kost het om een notaris in Griekenland in te schakelen? Al deze vragen, en meer, worden beantwoord door onze juridische experts in dit artikel.
Wat is de rol van de notaris in Griekenland?
De notaris heeft een meer passieve rol in de onroerend goed transactie in vergelijking met notarissen in andere landen; zij zijn de persoon van de Griekse overheid die ervoor zorgt dat de transactie gebeurt zoals vereist door de Griekse wet.
De notaris in Griekenland adviseert de partijen die betrokken zijn bij de eigendomsoverdracht, hij helpt bij het berekenen van de objectieve waarde van het onroerend goed, hij houdt de openbare vastgoedregisters bij, berekent de belastingen, geeft de akte af en verstrekt de officiële kopieën aan de partijen. De rol van de notaris in Griekenland is meer coördinerend dan uitvoerend.
Hoe verschilt de rol van een Griekse notaris van die in andere landen?
De rol van een Griekse notaris bij onroerendgoedtransacties verschilt van de rol van een notaris in de meeste West-Europese landen. Het is niet de taak van de Griekse notaris om het aankoopbedrag te ontvangen, de verkoper en de makelaar te betalen of belastingen te betalen. De koper zelf en hun advocaat zijn verantwoordelijk voor deze taken.
Notarissen en betalingsoverdracht
In de meeste Europese landen maak je bij de betaling voor een woning meestal geld over naar de geblokkeerde rekening van een notaris voordat de akte wordt getekend. In de dagen daarna, nadat de koopakte is getekend, maakt de notaris het aankoopbedrag over aan de verkoper.
In Griekenland houden notarissen geen geblokkeerde rekeningen aan en mogen ze het aankoopbedrag niet op hun bankrekening ontvangen. Daarom moet een andere procedure worden gevolgd om ervoor te zorgen dat betalingen veilig en effectief worden verwerkt.
Gewoonlijk wordt, wanneer zowel de verkoper als de koper Grieks zijn, het transferbedrag rechtstreeks overgemaakt van de Griekse bankrekening van de koper naar de Griekse bankrekening van de verkoper tijdens hun afspraak bij de notaris. Als alternatief kan de koper een gegarandeerde bankcheque van een Griekse bank uitschrijven die hij aan de verkoper overhandigt op de dag dat de koopakte wordt ondertekend. De verkoper kan deze cheque dan verzilveren bij zijn eigen Griekse bank.
Aangezien de meeste van onze klanten niet in Griekenland wonen en geen bankrekening hebben bij een Griekse bank, wat betekent dat het overgemaakte geld niet direct zichtbaar zal zijn op de bankrekening van de verkoper, gebruiken we een andere betalingsmethode om een soepele overdracht van het geld voor de betaling van de woning te garanderen. De koopakte bevat speciale voorwaarden die de koper een aantal dagen geven om het aankoopbedrag aan de verkoper te betalen. Wanneer het bedrag is betaald, wordt een kwijtingsakte ondertekend bij de notaris als bewijs van betaling, om de overdracht te voltooien.
Als de koper de betaling niet verricht, wordt de akte van kwijting niet ondertekend en heeft de verkoper het recht om de verkoop ongedaan te maken en het eigendom van de woning terug te nemen.
Notarissen en eigendomsregistratie
Sinds 2023 hebben notarissen in Griekenland, als gevolg van updates in de Griekse wet, een actievere rol bij de registratie van eigendommen.
In het verleden kon het eigendomsregistratieproces maanden of zelfs twee jaar duren, omdat veel documenten persoonlijk werden ingediend. De Griekse regering is echter in 2023 gestart met een nieuw programma genaamd de "Property Digital Folder", waarbij de notaris documenten digitaal kan indienen en de registratie van een eigendomsakte in 2023 kan voltooien. slechts één dag.
Notarissen en belastingschulden
In Griekenland kunnen notarissen ook controleren of iemand belastingschulden heeft. Ze hebben geen inzicht in de hoogte van eventuele schulden, maar ze kunnen wel zien of iemand nog belasting verschuldigd is.
Notarissen en belastingberekeningen
In Griekenland bedraagt de overdrachtsbelasting die je betaalt bij de aankoop van een woning 3.09%. Dit percentage wordt belast op ofwel de aankoopprijs ofwel de "objectieve waarde van het onroerend goed, als deze waarde hoger is dan de aankoopprijs. Denk je dat je kunt raden wie de berekeningen maakt voor de objectieve waarde van een onroerend goed? Dat klopt - de notaris. Hij legt deze documenten ter goedkeuring voor aan de Griekse belastingdienst, voordat de overdrachtsbelasting wordt betaald.
Kunt u in meer detail een proces uitleggen waarbij een Griekse notaris betrokken is?
De notariële koopakte voorbereiden
Bij de verkoop van een huis in Griekenland heb je een notariële koopakte nodig. In dit proces maakt een ingenieur van de verkoper een elektronisch gebouw-ID (E-ID) van het pand dat wordt verkocht, met alle benodigde gegevens over het pand.
Tegelijkertijd werkt de notaris, in samenwerking met de accountant van de verkoper, het E-9 belastingformulier van de verkoper bij om alle wijzigingen weer te geven.
De notaris controleert op dit punt vaak ook of de verkoper schulden heeft bij de staat.
De einddocumenten ondertekenen
De notaris stelt de aangifte overdrachtsbelasting op en dient deze in bij het belastingkantoor. Zodra de koper de overdrachtsbelasting heeft betaald, kan de definitieve koopakte worden ondertekend. Bij het passeren van de akte moet je persoonlijk aanwezig zijn of een wettelijke vertegenwoordiger in jouw plaats sturen, die je moet hebben gemachtigd door middel van een volmacht.
Hoeveel kost het om een notaris in Griekenland te gebruiken?
Voor de verkoop van woningen in Griekenland zijn de minimumtarieven voor notarissen vastgelegd in de Griekse wet. Notarissen rekenen normaal gesproken tussen 1.5 en 2% (inclusief btw) van de verkoopprijs of de objectieve fiscale waarde van het onroerend goed, als die hoger is.
De kosten voor het ondertekenen van een POA (Volmacht) bij een notaris in Griekenland zijn ongeveer 100 tot 150 euro. De exacte prijs hangt af van de notaris.
Een POA kan ook worden opgesteld door een buitenlandse notaris. In dat geval is een officiële Griekse vertaling nodig.
Wat kan een notaris nog meer doen in Griekenland?
Notarissen en e-veilingen
Naast de bovengenoemde vaardigheden kunnen notarissen in Griekenland ook online veilingen van huizen beheren. We zullen dit niet in detail behandelen, omdat het niet relevant is voor de meeste vastgoedtransacties in Griekenland.
Notarissen en een bedrijf oprichten
Notarissen in Griekenland kunnen ook bedrijven oprichten voor een individu.
Notarissen en belasting betalen
Tot slot, weet je nog dat we zeiden dat notarissen geen belasting betalen in Griekenland? Er is één specifieke situatie waarin een notaris belasting kan betalen namens de verkoper van een huis in Griekenland: wanneer de verkoper een schuld heeft aan de Griekse staat.
In dit geval maken de kopers op de dag van de ondertekening het bedrag dat overeenkomt met de schuld van de verkopers over op de bankrekening van de notaris, en de notarissen hebben drie dagen de tijd om deze schuld over te maken aan de Griekse staat.
Notarissen en aanvaarding van nalatenschap
In Griekenland moet onroerend goed worden overgedragen aan de erfgenamen door middel van een notariële akte van aanvaarding van de nalatenschap. Sinds 2024 mogen advocaten in Griekenland dit proces ook uitvoeren, maar dit is zeldzaam en de aanvaarding van de nalatenschap gebeurt meestal nog steeds via een notaris.
Het proces:
- De erfgenamen van de overledene doen aangifte van overlijden bij de belastingdienst.
- De erfgenamen vragen bij een Griekse rechtbank een overlijdensakte aan.
- De erfgenamen gaan naar de notaris met de nodige documenten, waaronder de overlijdensakte en de verklaring van erfrecht.
- De notaris dient een aangifte van successierechten in en het belastingkantoor berekent de successierechten.
- De akte is ondertekend.
Wat als de erfgenamen in het buitenland wonen?
Als de erfgenamen in het buitenland wonen, moeten ze de Griekse notaris ook een overlijdensakte bezorgen, evenals een verklaring van erfrecht, opgesteld door een notaris in de staat van de nationaliteit van de overledene, voorzien van een apostillestempel, in een officiële vertaling in het Grieks.
Wat als ik de geërfde woning wil verkopen?
Als u de geërfde woning op een bepaald moment in de toekomst wilt verkopen, moet u een ingenieur het huis laten controleren om de vierkante meters te bevestigen. Anders kunt u een boete krijgen. als u later besluit te verkopen en de specificaties van de woning niet overeenkomen met de vierkante meters uit de akte van aanvaarding en de belastingaangifte.
Notarissen en ouderlijke schenkingen
Het doel van een ouderlijke schenking is de onmiddellijke levering van eigendom van één persoon (meestal een ouder aan een kind of aan een ander familielid.)
Het proces wordt gunstig behandeld door de Griekse belastingwetgeving, want je hoeft NIET de 3.09% belasting te betalen die normaal is voor eigendomsoverdrachten in Griekenland. De niet-belastbare limiet voor schenkingen is 800.000 euro. Gewoonlijk maken ouderlijke schenkingen gebruik van een vruchtgebruik structuur.
Het proces bij een Griekse notaris voor ouderlijke schenkingen is hetzelfde als het notariële proces voor het kopen van een huis in Griekenland, waarbij de notariskosten en de kadasterkosten worden berekend op de objectieve waarde van het onroerend goed.
Welke diensten biedt Elxis?
Als u ervoor kiest gebruik te maken van de juridische diensten van Elxis voor de aankoop van een woning in Griekenland, dan verzorgen onze advocaten alle documenten en verklaringen die namens kopers bij de notaris moeten worden ingediend.
Onze advocaten stellen samen met de notaris de koopakte op.
Onze advocaten ondertekenen namens jou de koopakte, topografische plannen, plattegronden en andere gerelateerde documenten (hiervoor is een volmacht nodig).
Onze advocaten stellen samen met de notaris de akte van kwijting op na betaling van de koopprijs.
