Vraag het aan een advocaat: Wat doet een notaris in Griekenland?

Wat is de rol van de notaris in Griekenland?

De notaris speelt bij onroerendgoedtransacties een meer passieve rol in vergelijking met notarissen in andere landen; hij is de vertegenwoordiger van de Griekse overheid die ervoor zorgt dat de transactie verloopt zoals vereist door de Griekse wetgeving.

De notaris in Griekenland adviseert de bij de eigendomsoverdracht betrokken partijen, helpt bij het berekenen van de objectieve waarde van het onroerend goed, houdt de openbare vastgoedregisters bij, berekent de belastingen, keurt de akte goed en verstrekt de officiële kopieën aan de partijen. De rol van de notaris in Griekenland is meer coördinerend dan uitvoerend.

Waarin verschilt de rol van een Griekse notaris van die in andere landen?

De rol van een Griekse notaris bij onroerendgoedtransacties verschilt van de rol van een notaris in de meeste West-Europese landen. Het is niet de taak van de Griekse notaris om het aankoopbedrag in ontvangst te nemen, de verkoper en de makelaar te betalen of belastingen af te dragen. De koper zelf en zijn advocaat zijn verantwoordelijk voor deze taken.

Notarissen en de overdracht van betalingen

In de meeste Europese landen wordt bij de betaling van een onroerend goed het geld doorgaans overgemaakt naar de geblokkeerde rekening van een notaris voordat de akte wordt ondertekend. In de dagen na de ondertekening van de koopakte maakt de notaris het aankoopbedrag over aan de verkoper.

In Griekenland hebben notarissen geen escrow-rekeningen en mogen zij het aankoopbedrag niet op hun bankrekening ontvangen. Daarom moet een andere procedure worden gevolgd om ervoor te zorgen dat betalingen veilig en effectief worden verwerkt.

Wanneer zowel de verkoper als de koper Grieks zijn, wordt het aankoopbedrag doorgaans rechtstreeks overgemaakt van de Griekse bankrekening van de koper naar de Griekse bankrekening van de verkoper tijdens hun afspraak bij de notaris. Als alternatief kan de koper een gegarandeerde bankcheque van een Griekse bank uitschrijven, die hij op de dag van ondertekening van de koopakte aan de verkoper overhandigt. De verkoper kan deze cheque vervolgens bij zijn eigen Griekse bank verzilveren.

Aangezien de meeste van onze klanten niet in Griekenland wonen en geen bankrekening bij een Griekse bank hebben, wat betekent dat het overgemaakte bedrag niet direct zichtbaar is op de bankrekening van de verkoper, maken wij gebruik van een andere betaalmethode om een soepele overdracht van het aankoopbedrag te garanderen. De koopakte bevat speciale voorwaarden die de koper een aantal dagen de tijd geven om het aankoopbedrag aan de verkoper te betalen. Wanneer het bedrag is betaald, wordt bij de notaris een akte van kwijting ondertekend als bewijs van betaling, om de overdracht te voltooien.

Indien de koper nalaat de betaling te verrichten, wordt de kwijting niet ondertekend en heeft de verkoper het recht de verkoop ongedaan te maken en het eigendom van het onroerend goed terug te nemen.

Notarissen en eigendomsregistratie

Sinds 2023 spelen notarissen in Griekenland, als gevolg van wijzigingen in de Griekse wetgeving, een actievere rol bij de registratie van onroerend goed.

In het verleden kon het registratieproces van onroerend goed maanden of zelfs tot twee jaar in beslag nemen, omdat veel documenten persoonlijk moesten worden ingediend. De Griekse regering startte echter in 2023 een nieuw programma, genaamd het "Digitale Dossier voor Onroerend Goed", waarbij de notaris documenten digitaal kan indienen en de registratie van een eigendomsakte in slechts één dag kan voltooien.

Notarissen en belastingschulden

In Griekenland hebben notarissen ook de mogelijkheid om te controleren of iemand belastingschulden heeft. Zij hebben geen inzicht in de hoogte van eventuele schulden, maar zij kunnen wel zien of iemand nog belastingen verschuldigd is.

Notarissen en belastingberekeningen

In Griekenland bedraagt de overdrachtsbelasting die u bij de aankoop van een onroerend goed betaalt 3,09%. Dit percentage wordt geheven over de aankoopprijs of over de 'objectieve waarde' van het onroerend goed, indien deze waarde hoger is dan de aankoopprijs. Kunt u raden wie de berekeningen voor de objectieve waarde van een onroerend goed uitvoert? Inderdaad: de notaris. Hij dient deze documenten ter goedkeuring in bij de Griekse belastingdienst, voordat de overdrachtsbelasting wordt betaald.

Kunt u het proces waarbij een Griekse notaris betrokken is, nader toelichten?

Het opstellen van de notariële koopakte

Wanneer u een woning in Griekenland verkoopt, heeft u een notariële koopakte nodig. In dit proces stelt een ingenieur van de verkoper een elektronische bouw-ID (E-ID) op van het onroerend goed dat wordt verkocht, waarin alle benodigde gegevens over het onroerend goed zijn opgenomen.

Tegelijkertijd werkt de notaris, in samenwerking met de accountant van de verkoper, het E-9-belastingformulier van de verkoper bij om eventuele wijzigingen weer te geven.

De notaris controleert op dit moment vaak ook of de verkoper eventuele schulden bij de staat heeft.

Ondertekening van de definitieve documenten

De notaris leidt het proces om een aangifte voor de overdrachtsbelasting op te stellen en dient deze in bij de belastingdienst. Zodra de koper de overdrachtsbelasting heeft betaald, kan het definitieve contract worden ondertekend. Bij de afspraak voor de definitieve ondertekening dient u persoonlijk aanwezig te zijn of een wettelijke vertegenwoordiger in uw plaats te sturen, die u via een volmacht moet hebben gemachtigd.

Hoeveel kost het om een notaris in te schakelen in Griekenland?

Voor de verkoop van woningen in Griekenland zijn de minimumtarieven voor notariskosten vastgelegd in de Griekse wetgeving. Notarissen rekenen doorgaans tussen 1,5 en 2% (inclusief btw) van de verkoopprijs of de objectieve belastingwaarde van het onroerend goed, afhankelijk van welke van beide het hoogst is.

De kosten voor het ondertekenen van een volmacht (POA) bij een notaris in Griekenland bedragen ongeveer 100 tot 150 euro. De exacte prijs is afhankelijk van de notaris.

Een volmacht kan ook door een buitenlandse notaris worden opgesteld. In dat geval is een officiële Griekse vertaling vereist.

Wat kan een notaris in Griekenland nog meer doen?

Notarissen en e-veilingen

Naast de bovengenoemde bevoegdheden kunnen notarissen in Griekenland ook online veilingen voor woningen beheren. We zullen hier niet in detail op ingaan, omdat dit voor de meeste onroerendgoedtransacties in Griekenland niet relevant is.

Notarissen en het oprichten van een bedrijf

Notarissen in Griekenland kunnen ook bedrijven oprichten voor particulieren.

Notarissen en het betalen van belastingen

Tot slot, herinnert u zich nog dat we zeiden dat notarissen in Griekenland geen belasting betalen? Er is één specifieke situatie waarin een notaris namens de verkoper van een woning in Griekenland belasting kan betalen: wanneer de verkoper een schuld heeft bij de Griekse staat.

In dit geval maken kopers op de dag van de ondertekening het bedrag dat overeenkomt met de schuld van de verkoper over naar de bankrekening van de notaris, en heeft de notaris drie dagen de tijd om deze schuld over te maken aan de Griekse staat

Notarissen en de aanvaarding van een erfenis

In Griekenland moet onroerend goed aan de erfgenamen worden overgedragen door middel van een notariële akte van aanvaarding van de erfenis. Sinds 2024 mogen in Griekenland ook advocaten deze procedure uitvoeren, maar dit komt zelden voor en de aanvaarding van de erfenis vindt nog steeds meestal plaats via een notaris.

De procedure:

1. De erfgenamen van de overledene melden het overlijden bij de belastingdienst.

2. De erfgenamen vragen bij een Griekse rechtbank een overlijdensakte aan.

3. De erfgenamen bezoeken de notaris met de benodigde documenten, waaronder de overlijdensakte en het certificaat van erfrecht.

4. De notaris dient een aangifte voor de successierechten in, waarna de belastingdienst de successierechten berekent.

5. De akte wordt ondertekend.

Wat als de erfgenamen in het buitenland wonen?

Als de erfgenamen in het buitenland wonen, moeten zij de Griekse notaris ook een overlijdensakte verstrekken, evenals een verklaring van erfrecht, opgesteld door een notaris in het land waarvan de overledene de nationaliteit had, voorzien van een apostille, in een officiële vertaling in het Grieks.

Wat als ik de geërfde woning wil verkopen?

Als u de geërfde woning op een later moment wilt verkopen, dient u de woning door een ingenieur te laten controleren om de oppervlakte te bevestigen. Anders kunt u, als u later besluit te verkopen en de specificaties van de woning niet overeenkomen met de oppervlakte in de akte van aanvaarding en de belastingaangifte, boetes oplopen.

Notarissen en schenkingen door ouders

Het doel van een schenkingsakte van ouders is de onmiddellijke overdracht van onroerend goed van één persoon (meestal een ouder aan een kind of een ander familielid).

Deze procedure wordt gunstig behandeld onder de Griekse belastingwetgeving, omdat u GEEN 3,09% belasting hoeft te betalen, wat normaal is bij eigendomsoverdrachten in Griekenland. De belastingvrije limiet voor schenkingen bedraagt 800.000 euro. Meestal maken schenkingen van ouders gebruik van een vruchtgebruiksstructuur.

De procedure bij een Griekse notaris voor schenkingen door ouders is dezelfde als de notariële procedure voor de aankoop van een woning in Griekenland, waarbij de notariskosten en de kosten voor het kadaster worden berekend op basis van de objectieve waarde van het onroerend goed.

Welke diensten biedt Elxis aan?

Indien u ervoor kiest om bij de aankoop van een onroerend goed in Griekenland gebruik te maken van de juridische diensten van Elxis, zorgen onze advocaten ervoor dat alle documenten en verklaringen die namens de kopers moeten worden ingediend, aan de notaris worden overhandigd.

Onze advocaten stellen samen met de notaris de koopakte op.

Onze advocaten ondertekenen de koopakte, topografische plattegronden, plattegronden en andere relevante documenten namens u (hiervoor is een volmacht vereist).

Onze advocaten stellen na betaling van de aankoopprijs samen met de notaris de akte van kwijting op.