01.07.2024
Wat is de rol van de notaris in Griekenland? Waarin verschilt deze rol van die van een advocaat, of van die van een notaris in uw eigen land? Hoeveel kost een notaris? Onze juridische experts geven antwoord op deze en andere vragen.
De notaris vervult bij een onroerendgoedtransactie een passievere rol dan notarissen in veel andere landen. Hij is de door de Griekse staat aangestelde ambtenaar die ervoor zorgt dat de transactie verloopt zoals de Griekse wet dat voorschrijft. De notaris adviseert de partijen bij de overdracht, helpt bij het berekenen van de objectieve waarde van het onroerend goed, houdt de openbare eigendomsregisters bij, berekent de belastingen, keurt de akte goed en verstrekt officiële afschriften aan de partijen. De rol is eerder coördinerend dan uitvoerend.
De rol van een Griekse notaris bij onroerendgoedtransacties verschilt van die in het grootste deel van West-Europa. Het is niet de taak van de Griekse notaris om het aankoopbedrag in ontvangst te nemen, de verkoper en de makelaar te betalen of de belastingen af te dragen. De koper en diens advocaat zijn hiervoor verantwoordelijk.
In veel Europese landen maakt de koper het geld over naar de geblokkeerde rekening van de notaris voordat de akte wordt ondertekend, waarna de notaris de verkoper in de daaropvolgende dagen betaalt. In Griekenland beschikken notarissen niet over geblokkeerde rekeningen en is het hen niet toegestaan het aankoopbedrag op hun bankrekening te ontvangen. Daarom wordt een andere procedure gevolgd om de betaling veilig en betrouwbaar te laten verlopen. Wanneer zowel de verkoper als de koper Grieks zijn, wordt het bedrag doorgaans rechtstreeks overgemaakt van de Griekse bankrekening van de koper naar die van de verkoper tijdens hun afspraak op het kantoor van de notaris.
Als alternatief kan de koper een gegarandeerde bankcheque van een Griekse bank uitschrijven en deze op de dag van de ondertekening van de akte aan de verkoper overhandigen, waarna de verkoper deze bij zijn eigen Griekse bank verzilvert. De meeste van onze cliënten wonen niet in Griekenland of beschikken niet over een Griekse bankrekening, waardoor het overgemaakte bedrag niet onmiddellijk op de rekening van de verkoper verschijnt. In deze gevallen maken wij gebruik van een andere methode. De koopakte bevat bijzondere voorwaarden die de koper een aantal dagen de tijd geven om de verkoper te betalen. Zodra het bedrag is voldaan, wordt voor de notaris een kwijting ondertekend als bewijs van betaling, waarmee de overdracht wordt afgerond. Indien de koper nalaat te betalen, wordt de kwijting niet ondertekend en heeft de verkoper het recht om de verkoop ongedaan te maken en het eigendom terug te vorderen.
Sinds 2023 spelen notarissen, als gevolg van wijzigingen in de Griekse wetgeving, een actievere rol bij de registratie van onroerend goed. In het verleden kon de registratie maanden, of zelfs tot twee jaar, in beslag nemen, omdat veel documenten persoonlijk moesten worden ingediend. In 2023 heeft de regering het „digitale vastgoeddossier“ ingevoerd, waarmee de notaris documenten digitaal kan indienen en de registratie van een akte in slechts één dag kan afronden.
Notarissen in Griekenland kunnen controleren of iemand belastingschulden heeft. Zij kunnen het bedrag niet inzien, maar alleen of er sprake is van een schuld.
De overdrachtsbelasting die u betaalt bij de aankoop van onroerend goed in Griekenland bedraagt 3,09%*. Deze wordt berekend over de aankoopprijs of de objectieve waarde van het onroerend goed, afhankelijk van welke van beide het hoogst is. De objectieve waarde zelf wordt berekend door de notaris, die de documenten ter goedkeuring indient bij de Griekse belastingdienst voordat de overdrachtsbelasting wordt betaald
.*Belangrijke update: De Griekse premier, Kyriakos Mitsotakis, heeft aangekondigd dat de overdrachtsbelasting voor aankopen door niet-EU-burgers zal stijgen tot 15%, waarbij de wijziging naar verwachting vanaf 1 januari 2027 van kracht zal worden. De uitvoeringswetgeving is nog niet gepubliceerd, zodat de definitieve reikwijdte, met inbegrip van de wijze waarop percelen grond en commercieel onroerend goed zullen worden behandeld, nog niet is bevestigd.
Wanneer u een woning in Griekenland verkoopt, heeft u een notariële koopakte nodig. De ingenieur van de verkoper stelt een elektronische bouw-ID (E-ID) van het onroerend goed op, waarin alle benodigde gegevens hierover zijn opgenomen. Tegelijkertijd werkt de notaris samen met de accountant van de verkoper om het E-9-belastingformulier van de verkoper bij te werken, zodat eventuele wijzigingen hierin worden weergegeven. De notaris controleert op dit moment doorgaans ook of de verkoper eventuele schulden aan de staat heeft.
De notaris stelt de aangifte voor de overdrachtsbelasting op en dient deze in bij het belastingkantoor. Zodra de koper de overdrachtsbelasting heeft betaald, kan het definitieve contract worden ondertekend. Bij de ondertekening dient u persoonlijk aanwezig te zijn of een wettelijke vertegenwoordiger te sturen die u bij volmacht hebt gemachtigd.
Voor de verkoop van woningen zijn de minimale notariskosten vastgelegd in de Griekse wetgeving. Notarissen rekenen doorgaans ongeveer 1% van de prijs of de objectieve waarde, afhankelijk van welke van beide het hoogst is, plus btw. De vergoeding volgt een glijdende schaal, waardoor het percentage lager uitvalt bij onroerend goed met een hogere waarde. De kosten voor het ondertekenen van een volmacht bij een notaris in Griekenland bedragen ongeveer 100 tot 150 euro, afhankelijk van de notaris. Een volmacht kan ook worden opgesteld door een buitenlandse notaris; in dat geval is een officiële Griekse vertaling vereist.
Notarissen in Griekenland kunnen ook online veilingen voor woningen organiseren. Wij zullen hier niet in detail op ingaan, aangezien dit voor de meeste transacties niet relevant is.
Notarissen in Griekenland kunnen ook bedrijven oprichten voor particulieren.
Zoals eerder vermeld, betalen notarissen in Griekenland geen belastingen. Er is één uitzondering: wanneer de verkoper een schuld heeft bij de Griekse staat. In dat geval maakt de koper op de dag van ondertekening het bedrag dat overeenkomt met de schuld van de verkoper over naar de bankrekening van de notaris, waarna de notaris drie dagen de tijd heeft om dit aan de staat te betalen.
In Griekenland wordt onroerend goed aan de erfgenamen overgedragen door middel van een notariële akte van aanvaarding van de erfenis. Sinds 2024 mogen ook advocaten aan dit proces deelnemen, maar dit komt zelden voor, en de aanvaarding van een erfenis verloopt nog steeds grotendeels via een notaris.
De procedure:
De erfgenamen melden het overlijden bij de belastingdienst.
De erfgenamen verkrijgen een overlijdensakte bij de burgerlijke stand.
De erfgenamen verkrijgen een verklaring van erfrecht, die wordt afgegeven door de rechtbank of, sinds 2024, door een aangewezen advocaat.
De erfgenamen bezoeken de notaris met de benodigde documenten, waaronder de overlijdensakte en het erfcertificaat.
De notaris dient een aangifte successierechten in, waarna de belastingdienst de successierechten berekent.
De akte wordt ondertekend.
Indien de erfgenamen in het buitenland wonen, verstrekken zij de Griekse notaris tevens een overlijdensakte en een verklaring van erfrecht, opgesteld door een openbaar notaris in het land waarvan de overledene de nationaliteit bezat, voorzien van een apostillestempel en in een officiële Griekse vertaling.
Mocht u de geërfde woning in de toekomst willen verkopen, laat de woning dan door een ingenieur inspecteren om het aantal vierkante meters te bevestigen. Indien u de woning later verkoopt en de specificaties van de woning niet overeenkomen met het aantal vierkante meters in de akte van aanvaarding en de belastingaangifte, kunt u boetes oplopen.
Een schenkingsakte van ouders is de onmiddellijke overdracht van onroerend goed van de ene persoon naar de andere, doorgaans van een ouder naar een kind of een ander familielid. Dit wordt gunstig behandeld onder de Griekse belastingwetgeving, omdat u geen overdrachtsbelasting hoeft te betalen die van toepassing is op normale overdrachten van onroerend goed. De belastingvrije limiet voor dergelijke schenkingen bedraagt 800.000 euro. Bij schenkingen door ouders wordt doorgaans gebruikgemaakt van een vruchtgebruikregeling. De notariële procedure voor een schenking door ouders is dezelfde als bij de aankoop van een woning, waarbij de notariskosten en de kosten voor de inschrijving in het kadaster worden berekend op basis van de objectieve waarde van het onroerend goed.
03.09.2026
“Hoe kan ik vanuit het buitenland een huis in Griekenland kopen dat nog niet is gebouwd?”
Dat is een veelgestelde vraag die wij krijgen van klanten die geïnteresseerd zijn in de aankoop van een huis op plan.
28.08.2026
Een volmacht is een cruciaal juridisch instrument voor internationale kopers en verkopers van onroerend goed. Dit juridische document verleent een andere persoon de bevoegdheid om namens u op te treden bij onroerendgoedtransacties, waardoor u tijdens het verkoopproces niet persoonlijk aanwezig hoeft te zijn. Of u nu een Duitse gepensioneerde bent die een vakantiehuis op Kreta koopt of een Nederlands gezin dat uw onroerend goed op Corfu wil verkopen: dankzij een volmacht kunt u de verkoop van onroerend goed afronden terwijl u in uw eigen land verblijft.
10.08.2026
Voor veel mensen begint het idee om een huis in Griekenland te bezitten met een gevoel. De zonnige dagen, de zee, een rustiger levensritme. Wat vaak volgt, is een meer praktische vraag: „Hoe gaat het kopen van een huis hier eigenlijk in zijn werk?”
Juist om deze reden hebben wij de volgende gids opgesteld, zodat u een duidelijk overzicht krijgt van hoe het aankoopproces van een huis in Griekenland in zijn werk gaat.
07.08.2026
Het kopen van een woning in Griekenland vanuit het buitenland roept een terechte vraag op. Kunnen de formaliteiten worden afgehandeld met een digitale handtekening, zodat u nooit naar Griekenland hoeft te vliegen om persoonlijk te ondertekenen? Voor sommige documenten is het antwoord ja. Voor de documenten waarmee de eigendom daadwerkelijk wordt overgedragen, is dat niet het geval. Een Griekse koopakte wordt ondertekend in aanwezigheid van een notaris, en die stap kan niet digitaal worden uitgevoerd. Daarom worden digitale handtekeningen in Griekenland weliswaar geaccepteerd voor privédocumenten, zoals bepaalde overeenkomsten en verklaringen, maar niet voor openbare documenten. Daaronder vallen de notariële koopakte en de volmacht. U kunt geen eigenaar worden van een Grieks onroerend goed door een document digitaal te ondertekenen. De overdracht vindt altijd plaats in aanwezigheid van een notaris, hetzij in uw aanwezigheid, hetzij via een volmacht die persoonlijk is ondertekend.
03.08.2026
Als u van plan bent een woning in Griekenland te kopen, heeft u waarschijnlijk al nagedacht over de manier waarop u deze gaat financieren. Afhankelijk van uw land van herkomst kan een hypotheek een optie zijn. Het afsluiten van een hypotheek in Griekenland als niet-ingezetene is niet altijd even eenvoudig, dus is het nuttig om te begrijpen hoe het proces in zijn werk gaat voordat u begint. Het algemene proces verloopt bij de meeste banken op dezelfde manier, hoewel de details verschillen en van jaar tot jaar kunnen veranderen. De tarieven zijn afhankelijk van de bank die u benadert en van uw persoonlijke profiel. In de regel betalen niet-ingezeten kopers iets meer dan ingezetenen. In de onderstaande paragrafen wordt uitgelegd wat u kunt verwachten. U hoeft geen inwoner van Griekenland te zijn om een hypotheek aan te vragen. De meeste Griekse banken hanteren echter strengere regels voor mensen die in het buitenland wonen. Bij sommige banken, maar niet bij alle, moet u een Griekse belastingplichtige zijn, wat betekent dat uw fiscale woonplaats in Griekenland moet liggen om in aanmerking te komen voor een lening.
22.06.2026
Elke woning in Griekenland moet voortaan over een eigen digitaal dossier beschikken. Dit wordt de Elektronische Gebouwidentiteit, of E-ID (Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου) genoemd. De Elektronische Gebouwidentiteit bundelt de belangrijkste gegevens over een onroerend goed in één beveiligd online dossier. Hierin worden de huidige staat van het gebouw, de vergunningen en bouwtekeningen, en alle wijzigingen die in de loop der jaren zijn aangebracht, vastgelegd. Voor iedereen die een woning in Griekenland koopt of verkoopt, is dit een van de belangrijkste documenten geworden om te begrijpen. In deze gids wordt uitgelegd wat de E-ID is, wat erin staat, wie deze opstelt en waarom deze van belang is op het moment dat een onroerend goed van eigenaar verandert.
12.06.2026
Bij de verkoop van een woning in Griekenland zijn diverse professionele vergoedingen, belastingen en administratieve kosten van toepassing, die variëren naargelang uw situatie. Als u van tevoren weet wat u kunt verwachten, kunt u realistische plannen maken en voorkomt u verrassingen in een later stadium van het proces.
10.06.2026
Als u een woning in Griekenland bezit en overweegt deze te verkopen, is een van de eerste dingen waar u waarschijnlijk aan denkt een praktische kwestie: wat moet ik aan de makelaar betalen? Het is verstandig om deze vraag vroeg te stellen, en het antwoord bepaalt hoe u de verkoop begroot en wat u kunt verwachten van het makelaarskantoor dat u vertegenwoordigt.
.jpg)
