01.07.2024
Quel est le rôle du notaire en Grèce ? En quoi est-ce différent de celui d'un avocat ? En quoi le rôle du notaire en Grèce est-il différent de celui dans mon pays ? Combien ça coûte de faire appel à un notaire en Grèce ? Nos experts juridiques répondent à toutes ces questions et à bien d'autres dans cet article.
Le notaire a un rôle plus passif dans les transactions immobilières par rapport aux notaires d'autres pays ; c'est une personne du gouvernement grec qui s'assure que la transaction se déroule conformément à la loi grecque.
Le notaire en Grèce conseille les parties impliquées dans le transfert de propriété, aide à calculer la valeur objective du bien, tient les registres publics de l'immobilier, calcule les taxes, passe l'acte et fournit les copies officielles aux parties. Le rôle du notaire en Grèce est plus de coordination que d'exécution.
Le rôle d'un notaire grec dans les transactions immobilières est différent de celui d'un notaire dans la plupart des pays d'Europe occidentale. Le notaire grec n'a pas pour tâche de recevoir le montant de l'achat, de payer le vendeur et l'agent immobilier, ni de payer les taxes. C'est l'acheteur lui-même et son avocat qui sont responsables de ces tâches.
Dans la plupart des pays européens, quand on paie un bien immobilier, on transfère généralement l'argent sur le compte séquestre d'un notaire avant de signer l'acte. Dans les jours qui suivent la signature de l'acte d'achat, le notaire transfère le montant de l'achat au vendeur.
En Grèce, les notaires ne détiennent pas de comptes séquestres et ne sont pas autorisés à recevoir le montant de l'achat sur leur compte bancaire. Il faut donc suivre une procédure différente pour garantir que les paiements soient traités de manière sûre et efficace.
En général, quand le vendeur et l'acheteur sont tous les deux grecs, le montant est transféré directement du compte bancaire grec de l'acheteur vers celui du vendeur pendant leur rendez-vous chez le notaire. L'acheteur peut aussi faire un chèque bancaire garanti d'une banque grecque qu'il remet au vendeur le jour où l'acte d'achat est signé. Le vendeur peut ensuite encaisser ce chèque auprès de sa propre banque grecque.
Comme la plupart de nos clients ne vivent pas en Grèce et n'ont pas de compte bancaire dans une banque grecque, ce qui veut dire que les fonds transférés ne seront pas directement visibles sur le compte bancaire du vendeur, on utilise un autre moyen de paiement pour assurer un transfert fluide des fonds pour payer la propriété. L'acte d'achat contient des conditions spéciales qui donnent à l'acheteur un certain nombre de jours pour payer le montant de l'achat au vendeur. Une fois le montant payé, un acte de décharge est signé chez le notaire comme preuve de paiement, afin de finaliser le transfert.
Si l'acheteur ne fait pas le paiement, l'acte de décharge ne sera pas signé et le vendeur a le droit d'annuler la vente et de reprendre possession du bien.
Depuis 2023, à cause des changements dans la loi grecque, les notaires en Grèce ont maintenant un rôle plus actif dans l'enregistrement des biens immobiliers.
Avant, l'enregistrement d'une propriété pouvait prendre des mois, voire jusqu'à deux ans, parce qu'il fallait apporter plein de documents en personne. Mais en 2023, le gouvernement grec a lancé un nouveau programme appelé « Dossier numérique immobilier », qui permet au notaire de soumettre les documents en ligne et de finaliser l'enregistrement d'un acte de propriété en seulement un jour.
En Grèce, les notaires peuvent aussi vérifier si quelqu'un a des dettes fiscales. Ils ne savent pas combien ces dettes sont, mais ils peuvent voir si quelqu'un doit encore des impôts.
En Grèce, la taxe de transfert que tu paies quand tu achètes un bien immobilier est de 3,09 %. Ce pourcentage est calculé soit sur le prix d'achat, soit sur la « valeur objective » du bien, si cette valeur est supérieure au prix d'achat. Tu penses pouvoir deviner qui calcule la valeur objective d'un bien immobilier ? Exactement, c'est le notaire. Il soumet ces documents aux autorités fiscales grecques pour approbation, avant que la taxe de transfert ne soit payée.
Quand tu vends une maison en Grèce, t'as besoin d'un acte de vente notarié. Dans ce processus, un ingénieur du vendeur crée un identifiant électronique (E-ID) du bien immobilier vendu, qui contient toutes les données nécessaires sur le bien.
En même temps, le notaire, avec le comptable du vendeur, met à jour le formulaire fiscal E-9 du vendeur pour refléter les changements.
Le notaire vérifie aussi souvent à ce stade si le vendeur a des dettes envers l'État.
Le notaire s'occupe de préparer la déclaration fiscale de transfert de propriété et la soumet au bureau des impôts. Une fois que l'acheteur a payé la taxe de transfert, le contrat final peut être signé. À la réunion pour la signature finale, tu dois être présent en personne ou envoyer un représentant légal à ta place, que tu dois avoir autorisé par une procuration.
Pour les ventes immobilières en Grèce, les frais de notaire minimums sont fixés par la loi grecque. Les notaires facturent généralement entre 1,5 et 2 % (TVA comprise) du prix de vente ou de la valeur fiscale objective du bien, selon le montant le plus élevé.
Le coût de la signature d'une procuration (POA) chez un notaire en Grèce est d'environ 100 à 150 euros. Le prix exact dépend du notaire.
Une procuration peut aussi être rédigée par un notaire étranger. Dans ce cas, une traduction officielle en grec est nécessaire.
En plus de ce qu'on a dit, les notaires en Grèce peuvent aussi gérer des enchères en ligne pour des maisons. On ne va pas trop s'attarder là-dessus, car ça ne concerne pas la plupart des transactions immobilières en Grèce.
Les notaires en Grèce peuvent aussi créer des entreprises pour des particuliers.
Enfin, tu te souviens quand on a dit que les notaires ne paient pas d'impôts en Grèce ? Il y a un cas particulier où un notaire peut payer des impôts pour le compte du vendeur d'un bien immobilier en Grèce : lorsque le vendeur a une dette envers l'État grec.
Dans ce cas, le jour de la signature, les acheteurs transfèrent le montant correspondant à la dette du vendeur sur le compte bancaire du notaire, et ce dernier a trois jours pour transférer cette dette à l'État grec.
En Grèce, les biens immobiliers doivent être transférés aux héritiers par le biais d'un acte notarié d'acceptation de succession. Depuis 2024, en Grèce, les avocats sont également autorisés à effectuer cette procédure, mais cela est rare et l'acceptation de la succession se fait encore principalement par l'intermédiaire d'un notaire.
La procédure :
Si les héritiers vivent à l'étranger, ils doivent aussi fournir au notaire grec un certificat de décès, ainsi qu'un certificat de succession, rédigé par un notaire public dans le pays de nationalité du défunt, muni d'un cachet apostille, dans une traduction officielle en grec.
Si tu veux vendre la maison dont tu as hérité à un moment donné dans le futur, tu dois faire vérifier la maison par un ingénieur pour confirmer sa superficie en mètres carrés. Sinon, si tu décides plus tard de vendre et que les caractéristiques de la maison ne correspondent pas à la superficie indiquée dans l'acte d'acceptation et la déclaration fiscale, tu risques des amendes.
Le but d'une donation parentale, c'est le transfert immédiat d'un bien immobilier d'une personne (généralement un parent à son enfant ou à un autre membre de la famille).
Ce processus est bien vu par la loi fiscale grecque, car tu n'as PAS à payer la taxe de 3,09 % qui s'applique normalement aux transferts de propriété en Grèce. Le seuil d'exonération fiscale pour les donations est de 800 000 euros. En général, les donations parentales utilisent une structure d'usufruit.
La procédure auprès d'un notaire grec pour les donations parentales est la même que celle pour l'achat d'une maison en Grèce, les frais de notaire et les frais d'enregistrement foncier étant calculés sur la valeur objective du bien.
Si tu choisis de faire appel aux services juridiques d'Elxis pour acheter un bien immobilier en Grèce, nos avocats fournissent au notaire tous les documents et déclarations qui doivent être présentés au nom des acheteurs.
Nos avocats rédigent l'acte de vente en collaboration avec le notaire.
Nos avocats signent l'acte d'achat, les plans topographiques, les plans d'étage et les autres documents connexes en votre nom (ceci nécessite une procuration).
Nos avocats rédigent l'acte de décharge avec le notaire après le paiement du prix d'achat.
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