Quel est le rôle du notaire en Grèce ? En quoi est-il différent de celui d'un avocat ? En quoi le rôle du notaire en Grèce est-il différent de celui qu'il joue dans mon pays d'origine ? Combien coûte le recours à un notaire en Grèce ? Nos experts juridiques répondent à toutes ces questions, et à bien d'autres encore, dans cet article.
Quel est le rôle du notaire en Grèce ?
Le notaire a un rôle plus passif dans la transaction immobilière que les notaires d'autres pays ; il est la personne du gouvernement grec qui s'assure que la transaction se déroule comme l'exige la loi grecque.
Le notaire en Grèce conseille les parties impliquées dans le transfert de propriété, il aide à calculer la valeur objective de la propriété, il tient les registres publics des biens immobiliers, calcule les taxes, passe l'acte et fournit les copies officielles aux parties. Le rôle du notaire en Grèce est davantage un rôle de coordination que d'exécution.
En quoi le rôle du notaire grec diffère-t-il de celui des autres pays ?
Le rôle d'un notaire grec dans les transactions immobilières est différent de celui d'un notaire dans la plupart des pays d'Europe occidentale. Le notaire grec n'a pas pour mission de recevoir le montant de l'achat, de payer le vendeur et l'agent immobilier, ni de payer les taxes. Ces tâches incombent à l'acheteur lui-même et à son avocat.
Notaires et transfert de paiement
Dans la plupart des pays européens, lorsque le paiement d'un bien immobilier est effectué, vous transférez généralement l'argent sur le compte séquestre d'un notaire avant la signature de l'acte. Dans les jours qui suivent la signature de l'acte d'achat, le notaire transfère le montant de l'achat au vendeur.
En Grèce, les notaires ne détiennent pas de comptes séquestres et ne sont pas autorisés à recevoir le montant de l'achat sur leur compte bancaire. Par conséquent, une procédure différente doit être suivie pour garantir que les paiements sont traités de manière sûre et efficace.
En règle générale, lorsque le vendeur et l'acheteur sont tous deux grecs, le montant du transfert est transféré directement du compte bancaire grec de l'acheteur au compte bancaire grec du vendeur lors de leur rendez-vous chez le notaire. L'acheteur peut également émettre un chèque bancaire garanti d'une banque grecque qu'il remet au vendeur le jour de la signature de l'acte d'achat. Le vendeur peut alors encaisser ce chèque auprès de sa propre banque grecque.
Étant donné que la plupart de nos clients ne vivent pas en Grèce et ne possèdent pas de compte bancaire auprès d'une banque grecque, ce qui signifie que les fonds transférés ne seront pas directement visibles sur le compte bancaire du vendeur, nous utilisons une méthode de paiement différente afin de garantir un transfert de fonds sans heurts pour le paiement de la propriété. L'acte d'achat contient des conditions spéciales accordant à l'acheteur un certain nombre de jours pour payer le montant de l'achat au vendeur. Lorsque le montant est payé, un acte de décharge est signé chez le notaire comme preuve du paiement, afin de compléter le transfert.
Si l'acheteur n'effectue pas le paiement, l'acte libératoire n'est pas signé et le vendeur a le droit d'annuler la vente et de reprendre la propriété du bien.
Notaires et enregistrement des biens
Depuis 2023, en raison des mises à jour de la loi grecque, les notaires en Grèce ont désormais un rôle plus actif dans l'enregistrement des propriétés.
Dans le passé, la procédure d'enregistrement des biens immobiliers pouvait prendre des mois, voire deux ans, car de nombreux documents étaient soumis en personne. Toutefois, le gouvernement grec a lancé un nouveau programme en 2023, appelé "Dossier numérique de la propriété", dans le cadre duquel le notaire peut soumettre des documents sous forme numérique et procéder à l'enregistrement d'un acte de propriété en un temps record. en un jour seulement.
Notaires et dettes fiscales
En Grèce, les notaires ont également la possibilité de vérifier si une personne a des dettes fiscales. Ils n'ont aucune idée du montant des dettes, mais ils peuvent vérifier si une personne est encore redevable d'impôts.
Notaires et calcul des impôts
En Grèce, la taxe de transfert que vous payez lors de l'achat d'une propriété est de 3,09%. Ce pourcentage est imposé soit sur le prix d'achat, soit sur le prix de vente. Valeur objective du bien, si cette valeur est supérieure au prix d'achat. Vous pensez pouvoir deviner qui calcule la valeur objective d'un bien immobilier ? C'est bien le notaire. Il soumet ces documents à l'approbation des autorités fiscales grecques, avant le paiement de la taxe de transfert.
Pouvez-vous expliquer plus en détail un processus impliquant un notaire grec ?
Préparation de l'acte d'achat notarié
Lorsque vous vendez une maison en Grèce, vous avez besoin d'un acte d'achat notarié. Dans ce processus, un ingénieur du vendeur crée un acte de vente notarié. l'identifiant électronique du bâtiment (E-ID) du bien vendu, qui contient toutes les données nécessaires sur le bien.
Parallèlement, le notaire, en collaboration avec le comptable du vendeur, met à jour le formulaire fiscal E-9 du vendeur pour refléter les changements éventuels.
Le notaire vérifie également souvent à ce stade si le vendeur n'a pas de dettes envers l'État.
Signature des documents finaux
Le notaire dirige le processus de préparation de la déclaration de droits de mutation et la soumet au bureau des impôts. Une fois que l'acheteur a payé les droits de mutation, le contrat final peut être signé. Lors de la réunion pour la signature finale, vous devrez être présent en personne ou envoyer un représentant légal à votre place, que vous devrez avoir autorisé par une procuration.
Combien coûte le recours à un notaire en Grèce ?
Pour les ventes de logements en Grèce, les honoraires minimums des notaires sont définis par la loi grecque. Les notaires facturent normalement entre 1,5 et 2% (TVA incluse) du prix de vente ou de la valeur fiscale objective de la propriété, le montant le plus élevé étant retenu.
Le coût de la signature d'une procuration chez un notaire en Grèce est d'environ 100 à 150 euros. Le prix exact dépend du notaire.
Une procuration peut également être rédigée par un notaire étranger. Dans ce cas, une traduction officielle en grec est nécessaire.
Que peut faire d'autre un notaire en Grèce ?
Notaires et enchères électroniques
Outre les capacités susmentionnées, les notaires en Grèce peuvent également gérer des ventes aux enchères en ligne pour les maisons. Nous n'aborderons pas cette question en détail, car elle n'est pas pertinente pour la plupart des transactions immobilières en Grèce.
Notaires et création d'une société
En Grèce, les notaires peuvent également créer des sociétés pour le compte d'un particulier.
Notaires et paiement des impôts
Enfin, vous souvenez-vous que nous avons dit que les notaires ne payaient pas d'impôts en Grèce ? Il existe une situation spécifique dans laquelle un notaire peut payer des impôts au nom du vendeur d'une maison en Grèce : lorsque le vendeur a une dette envers l'État grec.
Dans ce cas, le jour de la signature, les acheteurs transfèrent le montant correspondant à la dette des vendeurs sur le compte bancaire du notaire, et ce dernier dispose d'un délai de trois jours pour transférer cette dette à l'État grec.
Notaires et acceptation de la succession
En Grèce, les biens immobiliers doivent être transmis aux héritiers au moyen d'un acte notarié d'acceptation de l'héritage. Depuis 2024 en Grèce, les avocats sont également autorisés à effectuer la procédure, mais cela est rare et l'acceptation de l'héritage se fait toujours par l'intermédiaire d'un notaire.
Le processus :
- Les héritiers du défunt déclarent le décès au service des impôts.
- Les héritiers demandent un certificat de décès auprès d'un tribunal grec.
- Les héritiers se rendent chez le notaire avec les documents nécessaires, notamment l'acte de décès et le certificat d'hérédité des droits.
- Le notaire dépose une déclaration de droits de succession et le bureau des impôts calcule les droits de succession.
- L'acte est signé.
Que faire si les héritiers vivent à l'étranger ?
Si les héritiers vivent à l'étranger, ils doivent également fournir au notaire grec un certificat de décès, ainsi qu'un certificat de droits successoraux, établi par un notaire public de l'État de la nationalité du défunt, portant le cachet de l'Apostille, dans une traduction officielle en grec.
Que se passe-t-il si je souhaite vendre la maison héritée ?
Si vous souhaitez vendre la maison héritée à un moment donné, vous devez demander à un ingénieur de vérifier la superficie de la maison. Dans le cas contraire, si vous décidez ultérieurement de vendre et que les spécifications de la maison ne correspondent pas aux mètres carrés indiqués dans l'acte d'acceptation et la déclaration fiscale, vous risquez d'encourir des amendes.
Notaires et dons parentaux
L'objectif d'une donation parentale est la remise immédiate d'un bien par une personne (généralement un parent à un enfant ou à un autre membre de la famille).
Le processus est traité favorablement par la législation fiscale grecque, car il n'est PAS nécessaire de payer la taxe de 3,09% qui est normale pour les transferts de propriété en Grèce. La limite non imposable pour les donations est de 800 000 euros. En général, les donations parentales utilisent un usufruit structure.
La procédure auprès d'un notaire grec pour les donations parentales est la même que la procédure notariale pour l'achat d'une maison en Grèce, avec les frais de notaire et les frais de cadastre calculés sur la valeur objective de la propriété.
Quels sont les services proposés par Elxis ?
Si vous choisissez d'utiliser les services juridiques d'Elxis pour l'achat d'une propriété en Grèce, nos avocats fournissent au notaire tous les documents et déclarations qui doivent être soumis au nom des acheteurs.
Nos avocats rédigent l'acte de vente avec le notaire.
Nos juristes signent en votre nom l'acte d'achat, les plans topographiques, les plans d'étage et d'autres documents connexes (une procuration est nécessaire à cet effet).
Nos avocats rédigent l'acte de libération avec le notaire après le paiement du prix d'achat.
