Demandez à un avocat : quel est le rôle d'un notaire en Grèce ?

Quel est le rôle du notaire en Grèce ?

Le notaire joue un rôle plus passif dans les transactions immobilières par rapport à ses homologues d'autres pays ; il s'agit d'un représentant du gouvernement grec chargé de veiller à ce que la transaction se déroule conformément à la législation grecque.

En Grèce, le notaire conseille les parties impliquées dans le transfert de propriété, aide à calculer la valeur objective du bien, tient à jour les registres publics immobiliers, calcule les taxes, établit l’acte de vente et remet les copies officielles aux parties. Le rôle du notaire en Grèce est davantage de coordination que d’exécution.

En quoi le rôle d’un notaire grec diffère-t-il de celui d’autres pays ?

Le rôle d’un notaire grec dans les transactions immobilières diffère de celui d’un notaire dans la plupart des pays d’Europe occidentale. Il n’appartient pas au notaire grec de recevoir le montant de l’achat, de payer le vendeur et l’agent immobilier, ni de s’acquitter des taxes. L’acheteur lui-même et son avocat sont responsables de ces tâches.

Les notaires et le transfert des paiements

Dans la plupart des pays européens, lorsque le paiement d’un bien immobilier est effectué, vous transférez généralement l’argent sur le compte séquestre d’un notaire avant la signature de l’acte. Dans les jours qui suivent la signature de l’acte d’achat, le notaire transfère le montant de l’achat au vendeur.

En Grèce, les notaires ne disposent pas de comptes de dépôt fiduciaire et ne sont pas autorisés à recevoir le montant de l'achat sur leur compte bancaire. Par conséquent, une procédure différente doit être suivie pour garantir que les paiements soient traités de manière sûre et efficace.

En règle générale, lorsque le vendeur et l'acheteur sont tous deux grecs, le montant de la transaction est transféré directement du compte bancaire grec de l'acheteur vers celui du vendeur lors de leur rendez-vous chez le notaire. L'acheteur peut également émettre un chèque bancaire garanti par une banque grecque, qu'il remet au vendeur le jour de la signature de l'acte de vente. Le vendeur peut alors encaisser ce chèque auprès de sa propre banque grecque.

Étant donné que la plupart de nos clients ne résident pas en Grèce et ne possèdent pas de compte bancaire auprès d’une banque grecque, ce qui signifie que les fonds transférés ne seront pas directement visibles sur le compte bancaire du vendeur, nous utilisons un autre mode de paiement afin de garantir un transfert de fonds sans heurts pour le règlement de la propriété. L'acte de vente contient des conditions particulières accordant à l'acheteur un délai de plusieurs jours pour verser le montant de l'achat au vendeur. Une fois le montant versé, un acte de mainlevée est signé chez le notaire en guise de preuve de paiement, afin de finaliser le transfert.

Si l'acheteur ne procède pas au paiement, l'acte de décharge ne sera pas signé et le vendeur a le droit d'annuler la vente et de reprendre possession du bien immobilier.

Les notaires et l'enregistrement des biens immobiliers

Depuis 2023, suite à des modifications de la législation grecque, les notaires en Grèce jouent désormais un rôle plus actif dans l'enregistrement des biens immobiliers.

Auparavant, la procédure d'enregistrement immobilier pouvait prendre des mois, voire jusqu'à deux ans, car de nombreux documents devaient être déposés en personne. Cependant, le gouvernement grec a lancé en 2023 un nouveau programme appelé « Dossier immobilier numérique », grâce auquel le notaire peut transmettre les documents par voie électronique et finaliser l'enregistrement d'un acte de propriété en seulement une journée.

Les notaires et les dettes fiscales

En Grèce, les notaires ont également la possibilité de vérifier si une personne a des dettes fiscales. Ils n’ont pas connaissance du montant de ces dettes, mais ils peuvent voir si une personne a encore des impôts à payer.

Les notaires et le calcul des impôts

En Grèce, les droits de mutation que vous payez lors de l’achat d’un bien immobilier s’élèvent à 3,09 %. Ce pourcentage s’applique soit au prix d’achat, soit à la « valeur objective » du bien, si cette dernière est supérieure au prix d’achat. Devinez qui effectue les calculs pour déterminer la valeur objective d’un bien immobilier ? Exactement : le notaire. Il soumet ces documents aux autorités fiscales grecques pour approbation, avant que les droits de mutation ne soient acquittés.

Pourriez-vous m'expliquer plus en détail la procédure impliquant un notaire grec ?

Préparation de l'acte notarié de vente

Lors de la vente d'une maison en Grèce, vous avez besoin d'un acte notarié de vente. Dans le cadre de cette procédure, un ingénieur mandaté par le vendeur crée un identifiant électronique du bâtiment (E-ID) pour le bien immobilier mis en vente, qui contient toutes les données nécessaires concernant ce bien.

Parallèlement, le notaire, en collaboration avec le comptable du vendeur, met à jour le formulaire fiscal E-9 du vendeur afin de refléter tout changement.

À ce stade, le notaire vérifie également souvent si le vendeur a des dettes envers l'État.

Signature des documents finaux

Le notaire supervise le processus de préparation de la déclaration de droits de mutation immobilière et la transmet au centre des impôts. Une fois que l’acheteur a acquitté les droits de mutation, le contrat définitif peut être signé. Lors de la réunion pour la signature définitive, vous devrez être présent en personne ou envoyer un représentant légal à votre place, que vous aurez préalablement mandaté par une procuration.

Combien coûte le recours à un notaire en Grèce ?

Pour les ventes immobilières en Grèce, les honoraires minimaux des notaires sont fixés par la loi grecque. Les notaires facturent généralement entre 1,5 et 2 % (TVA comprise) du prix de vente ou de la valeur fiscale objective du bien immobilier, le montant le plus élevé étant retenu.

Le coût de la signature d'une procuration (POA) chez un notaire en Grèce est d'environ 100 à 150 euros. Le prix exact dépend du notaire.

Une procuration peut également être rédigée par un notaire étranger. Dans ce cas, une traduction officielle en grec est nécessaire.

Que peut faire d'autre un notaire en Grèce ?

Les notaires et les enchères en ligne

Outre les compétences susmentionnées, les notaires en Grèce peuvent également gérer des enchères en ligne pour des biens immobiliers. Nous n'aborderons pas ce sujet en détail, car il n'est pas pertinent pour la plupart des transactions immobilières en Grèce.

Les notaires et la création d'une société

En Grèce, les notaires peuvent également créer des sociétés pour le compte d'un particulier.

Les notaires et le paiement des impôts

Enfin, vous souvenez-vous que nous avons mentionné que les notaires ne paient pas d'impôts en Grèce ? Il existe une situation particulière dans laquelle un notaire peut payer des impôts au nom du vendeur d'un bien immobilier en Grèce : lorsque le vendeur a une dette envers l'État grec.

Dans ce cas, le jour de la signature, les acheteurs versent le montant correspondant à la dette du vendeur sur le compte bancaire du notaire, et ce dernier dispose d'un délai de trois jours pour transférer cette somme à l'État grec.

Les notaires et l'acceptation de la succession

En Grèce, les biens immobiliers doivent être transmis aux héritiers au moyen d’un acte notarié d’acceptation de succession. Depuis 2024, les avocats sont également autorisés à mener cette procédure en Grèce, mais cela reste rare et l’acceptation de succession s’effectue encore principalement par l’intermédiaire d’un notaire.

La procédure :

1. Les héritiers du défunt déclarent le décès à l'administration fiscale.

2. Les héritiers demandent un certificat de décès auprès d'un tribunal grec.

3. Les héritiers se rendent chez le notaire munis des documents nécessaires, notamment le certificat de décès et le certificat d’héritage.

4. Le notaire dépose une déclaration de succession, et l'administration fiscale calcule les droits de succession.

5. L'acte est signé.

Que se passe-t-il si les héritiers résident à l'étranger ?

Si les héritiers résident à l'étranger, ils doivent également fournir au notaire grec un certificat de décès, ainsi qu'un certificat de droits successoraux, établi par un notaire public dans l'État de nationalité du défunt, muni d'une apostille et accompagné d'une traduction officielle en grec.

Que faire si je souhaite vendre la maison héritée ?

Si vous souhaitez vendre la maison héritée à un moment donné dans le futur, vous devriez faire vérifier la maison par un ingénieur afin de confirmer sa superficie. Sinon, si vous décidez par la suite de vendre et que les caractéristiques de la maison ne correspondent pas à la superficie indiquée dans l'acte d'acceptation et la déclaration fiscale, vous risquez des amendes.

Notaires et donations parentales

L'objectif d'une donation parentale est le transfert immédiat d'un bien immobilier d'une personne (généralement un parent) à un enfant ou à un autre membre de la famille.

Cette procédure bénéficie d'un traitement fiscal favorable en Grèce, car vous n'avez PAS à payer la taxe de 3,09 % qui s'applique normalement aux transferts de propriété dans ce pays. Le seuil d'exonération fiscale pour les donations est fixé à 800 000 euros. En général, les donations parentales s'effectuent sous forme d'usufruit.

La procédure auprès d’un notaire grec pour les donations parentales est identique à celle applicable à l’achat d’une maison en Grèce, les frais de notaire et les frais d’enregistrement foncier étant calculés sur la valeur objective du bien.

Quels sont les services proposés par Elxis ?

Si vous choisissez de faire appel aux services juridiques d'Elxis pour l'achat d'un bien immobilier en Grèce, nos avocats fournissent au notaire tous les documents et déclarations qui doivent être présentés au nom des acheteurs.

Nos avocats rédigent l'acte de vente en collaboration avec le notaire.

Nos avocats signent l'acte de vente, les plans topographiques, les plans d'étage et les autres documents connexes en votre nom (cela nécessite une procuration).

Nos avocats rédigent l'acte de mainlevée en collaboration avec le notaire après le paiement du prix d'achat.