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Demandez à un avocat : quel est le rôle d'un notaire en Grèce ?

Conseils d'achat

01.07.2024

Quel est le rôle du notaire en Grèce ? En quoi diffère-t-il de celui d'un avocat ou d'un notaire dans votre pays d'origine ? Combien coûte un notaire ? Nos experts juridiques répondent à ces questions et à bien d'autres encore.

Quel est le rôle du notaire en Grèce ?

Le notaire joue un rôle plus passif dans une transaction immobilière que ses homologues de nombreux autres pays. Il s’agit d’un fonctionnaire nommé par l’État grec qui veille à ce que la transaction se déroule conformément à la législation grecque. Le notaire conseille les parties à la cession, aide à calculer la valeur objective du bien immobilier, tient à jour les registres publics de la propriété, calcule les taxes, établit l’acte de vente et remet des copies officielles aux parties. Son rôle est davantage de coordination que d’exécution.

En quoi le rôle d'un notaire grec diffère-t-il de celui d'autres pays ?

Le rôle d’un notaire grec dans les transactions immobilières diffère de celui observé dans la plupart des pays d’Europe occidentale. Il n’appartient pas au notaire grec de recevoir le montant de l’achat, de payer le vendeur et l’agent immobilier, ni de s’acquitter des taxes. Ces tâches incombent à l’acheteur et à son avocat.

Les notaires et le transfert des paiements

Dans de nombreux pays européens, l’acheteur transfère la somme d’argent sur le compte séquestre du notaire avant la signature de l’acte, et dans les jours qui suivent, le notaire paie le vendeur. En Grèce, les notaires ne tiennent pas de comptes séquestres et ne sont pas autorisés à recevoir la somme d’achat sur leur compte bancaire. Un autre processus est donc utilisé pour garantir la sécurité et la fiabilité du paiement. Lorsque le vendeur et l'acheteur sont tous deux grecs, la somme est généralement transférée directement du compte bancaire grec de l'acheteur vers celui du vendeur lors de leur rendez-vous chez le notaire.


Sinon, l'acheteur peut émettre un chèque bancaire garanti par une banque grecque et le remettre au vendeur le jour de la signature de l'acte, et le vendeur l'encaisse auprès de sa propre banque grecque. La plupart de nos clients ne résident pas en Grèce et ne possèdent pas de compte bancaire grec ; par conséquent, les fonds transférés n’apparaîtront pas immédiatement sur le compte du vendeur. Dans ces cas, nous utilisons une autre méthode. L'acte de vente comprend des conditions particulières accordant à l'acheteur un délai de plusieurs jours pour payer le vendeur. Une fois le montant versé, un acte de décharge est signé devant le notaire comme preuve de paiement, ce qui finalise le transfert. Si l'acheteur ne paie pas, l'acte de décharge n'est pas signé, et le vendeur a le droit d'annuler la vente et de reprendre possession du bien.

Notaires et enregistrement des biens immobiliers

Depuis 2023, à la suite de modifications apportées à la législation grecque, les notaires jouent un rôle plus actif dans l’enregistrement des biens immobiliers. Auparavant, l’enregistrement pouvait prendre des mois, voire jusqu’à deux ans, car de nombreux documents devaient être remis en personne. En 2023, le gouvernement a mis en place le « dossier immobilier numérique », qui permet au notaire de soumettre les documents par voie électronique et d’achever l’enregistrement d’un acte en seulement un jour.

Les notaires et les dettes fiscales

En Grèce, les notaires peuvent vérifier si une personne a des dettes fiscales. Ils ne peuvent pas en connaître le montant, mais seulement savoir si une dette existe.

Les notaires et le calcul des taxes

Les droits de mutation que vous payez lors de l'achat d'un bien immobilier en Grèce s'élèvent à 3,09 %. Ils s'appliquent soit au prix d'achat, soit à la valeur objective du bien, le montant le plus élevé étant retenu. La valeur objective est calculée par le notaire, qui soumet les documents aux autorités fiscales grecques pour approbation avant le paiement des droits de mutation.

Pourriez-vous m'expliquer plus en détail la procédure impliquant un notaire grec ?

Préparation de l'acte notarié de vente

Lors de la vente d'une maison en Grèce, vous avez besoin d'un acte de vente notarié. L'ingénieur du vendeur crée un identifiant électronique du bâtiment (E-ID) pour le bien immobilier, qui contient toutes les données nécessaires le concernant. Parallèlement, le notaire travaille avec le comptable du vendeur pour mettre à jour le formulaire fiscal E-9 du vendeur afin de refléter tout changement. Le notaire vérifie également généralement à ce stade si le vendeur a des dettes envers l'État.

Signature des documents finaux

Le notaire prépare la déclaration de droits de mutation immobilière et la soumet au bureau des impôts. Une fois que l'acheteur a payé les droits de mutation, le contrat définitif peut être signé. Lors de la signature, vous devez être présent en personne ou envoyer un représentant légal que vous avez mandaté par procuration.

Combien coûte le recours à un notaire en Grèce ?

Pour les ventes immobilières, les honoraires minimaux du notaire sont fixés par la loi grecque. Les notaires facturent généralement environ 1 % du prix ou de la valeur objective, le montant le plus élevé étant retenu, plus la TVA. Les honoraires sont calculés selon un barème dégressif, de sorte que le pourcentage est plus faible pour les biens immobiliers de grande valeur. Le coût de la signature d'une procuration chez un notaire en Grèce est d'environ 100 à 150 euros, selon le notaire. Une procuration peut également être rédigée par un notaire étranger, auquel cas une traduction officielle en grec est nécessaire.

Que peut faire d'autre un notaire en Grèce ?

Les notaires et les enchères en ligne

En Grèce, les notaires peuvent également gérer des enchères en ligne pour des biens immobiliers. Nous n'aborderons pas ce sujet en détail, car il ne concerne pas la plupart des transactions.

Les notaires et la création d'une société

En Grèce, les notaires peuvent également créer des sociétés pour le compte d'un particulier.

Les notaires et le paiement des impôts

Nous avons indiqué précédemment que les notaires ne paient pas d'impôts en Grèce. Il existe une exception : lorsque le vendeur a une dette envers l'État grec. Dans ce cas, le jour de la signature, l'acheteur transfère le montant correspondant à la dette du vendeur sur le compte bancaire du notaire, et ce dernier dispose de trois jours pour le verser à l'État.

Les notaires et l'acceptation d'un héritage

En Grèce, les biens immobiliers sont transmis aux héritiers par un acte notarié d’acceptation de succession. Depuis 2024, les avocats sont également autorisés à participer à la procédure, mais cela est rare, et l’acceptation de succession se fait encore principalement par l’intermédiaire d’un notaire.

La procédure :

  • Les héritiers déclarent le décès au service des impôts.

  • Les héritiers obtiennent un certificat de décès auprès du bureau d'état civil.

  • Les héritiers obtiennent un certificat d'héritier, délivré par le tribunal ou, depuis 2024, par un avocat désigné.

  • Les héritiers se rendent chez le notaire munis des documents nécessaires, notamment le certificat de décès et le certificat d’héritier.

  • Le notaire dépose une déclaration de succession, et l'administration fiscale calcule les droits de succession.

  • L'acte est signé.

Que se passe-t-il si les héritiers résident à l'étranger ?

Si les héritiers résident à l'étranger, ils fournissent également au notaire grec un certificat de décès et un certificat d'héritier établis par un notaire public dans le pays de nationalité du défunt, revêtus d'une apostille et accompagnés d'une traduction officielle en grec.

Que faire si je souhaite vendre la maison héritée ?

Si vous envisagez de vendre la maison héritée à l'avenir, faites-la inspecter par un ingénieur afin de confirmer sa superficie. Si vous la vendez par la suite et que les caractéristiques de la maison ne correspondent pas à la superficie indiquée dans l'acte d'acceptation et la déclaration fiscale, vous risquez des amendes.

Notaires et donations parentales

Une donation parentale est le transfert immédiat d'un bien immobilier d'une personne à une autre, généralement d'un parent à un enfant ou à un autre membre de la famille. Elle bénéficie d'un traitement fiscal favorable en Grèce, car vous ne payez pas les 3,09 % de droits de mutation qui s'appliquent aux transferts immobiliers normaux. Le seuil d'exonération fiscale pour ces donations est de 800 000 euros. Les donations parentales s'effectuent généralement sous forme d'usufruit. La procédure notariale pour une donation parentale est la même que pour l'achat d'une maison, les frais de notaire et les frais d'enregistrement foncier étant calculés sur la valeur objective du bien immobilier.

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