01.07.2024
Was macht ein Notar in Griechenland? Wie unterscheidet sich das von der Arbeit eines Anwalts? Wie sieht die Rolle eines Notars in Griechenland im Vergleich zu meinem Heimatland aus? Was kostet es, einen Notar in Griechenland zu beauftragen? All diese Fragen und noch mehr klären unsere Rechtsexperten in diesem Artikel.
Der Notar hat bei Immobilientransaktionen eine eher passive Rolle im Vergleich zu Notaren in anderen Ländern; er ist die Person der griechischen Regierung, die dafür sorgt, dass die Transaktion gemäß den griechischen Gesetzen abläuft.
Der Notar in Griechenland berät die an der Eigentumsübertragung beteiligten Parteien, hilft bei der Berechnung des objektiven Wertes der Immobilie, führt die öffentlichen Grundbücher, berechnet die Steuern, übergibt die Urkunde und stellt den Parteien die amtlichen Kopien zur Verfügung. Die Rolle des Notars in Griechenland ist eher koordinierend als ausführend.
Die Rolle eines griechischen Notars bei Immobilientransaktionen unterscheidet sich von der Rolle eines Notars in den meisten westeuropäischen Ländern. Es ist nicht Aufgabe des griechischen Notars, den Kaufpreis entgegenzunehmen, den Verkäufer und den Immobilienmakler zu bezahlen oder Steuern zu entrichten. Für diese Aufgaben sind der Käufer selbst und sein Anwalt verantwortlich.
In den meisten europäischen Ländern überweist man bei der Bezahlung einer Immobilie das Geld normalerweise auf das Treuhandkonto eines Notars, bevor die Urkunde unterzeichnet wird. In den Tagen nach der Unterzeichnung der Kaufurkunde überweist der Notar den Kaufpreis an den Verkäufer.
In Griechenland haben Notare keine Treuhandkonten und dürfen den Kaufpreis nicht auf ihrem Bankkonto entgegennehmen. Deshalb muss ein anderes Verfahren angewendet werden, um sicherzustellen, dass die Zahlungen sicher und effektiv abgewickelt werden.
Wenn sowohl der Verkäufer als auch der Käufer Griechen sind, wird der Kaufpreis normalerweise direkt vom griechischen Bankkonto des Käufers auf das griechische Bankkonto des Verkäufers überwiesen, während sie beim Notar sind. Alternativ kann der Käufer einen garantierten Bankscheck von einer griechischen Bank ausstellen, den er dem Verkäufer am Tag der Unterzeichnung der Kaufurkunde übergibt. Der Verkäufer kann diesen Scheck dann bei seiner eigenen griechischen Bank einlösen.
Da die meisten unserer Kunden nicht in Griechenland leben und kein Bankkonto bei einer griechischen Bank haben, was bedeutet, dass die überwiesenen Gelder nicht direkt auf dem Bankkonto des Verkäufers sichtbar sind, verwenden wir eine andere Zahlungsmethode, um eine reibungslose Überweisung der Gelder für die Bezahlung der Immobilie zu gewährleisten. Der Kaufvertrag enthält besondere Bedingungen, die dem Käufer eine bestimmte Anzahl von Tagen einräumen, um den Kaufpreis an den Verkäufer zu zahlen. Wenn der Betrag gezahlt ist, wird beim Notar eine Entlastungsurkunde als Zahlungsnachweis unterzeichnet, um die Übertragung abzuschließen.
Wenn der Käufer die Zahlung nicht leistet, wird die Entlastungsurkunde nicht unterzeichnet und der Verkäufer hat das Recht, den Verkauf rückgängig zu machen und das Eigentum an der Immobilie zurückzunehmen.
Seit 2023 spielen Notare in Griechenland aufgrund von Änderungen im griechischen Recht eine aktivere Rolle bei der Registrierung von Immobilien.
Früher konnte die Registrierung einer Immobilie Monate oder sogar bis zu zwei Jahre dauern, weil viele Dokumente persönlich eingereicht werden mussten. Aber 2023 hat die griechische Regierung ein neues Programm namens „Property Digital Folder” gestartet, mit dem Notare Dokumente digital einreichen und die Registrierung einer Eigentumsurkunde in nur einem Tag abschließen können.
In Griechenland können Notare auch überprüfen, ob jemand Steuerschulden hat. Sie haben zwar keinen Einblick in die Höhe der Schulden, können aber sehen, ob jemand noch Steuern schuldet oder nicht.
In Griechenland beträgt die Übertragungssteuer, die du beim Kauf einer Immobilie zahlst, 3,09 %. Dieser Prozentsatz wird entweder auf den Kaufpreis oder auf den „objektiven Wert” der Immobilie erhoben, wenn dieser Wert höher ist als der Kaufpreis. Kannst du dir denken, wer die Berechnungen für den objektiven Wert einer Immobilie durchführt? Richtig – der Notar. Er reicht diese Dokumente zur Genehmigung bei den griechischen Steuerbehörden ein, bevor die Übertragungssteuer gezahlt wird.
Wenn du in Griechenland ein Haus verkaufst, brauchst du eine notarielle Kaufurkunde. Dabei erstellt ein Ingenieur des Verkäufers eine elektronische Gebäude-ID (E-ID) der zu verkaufenden Immobilie, die alle notwendigen Daten über die Immobilie enthält.
Parallel dazu aktualisiert der Notar in Zusammenarbeit mit dem Buchhalter des Verkäufers das Steuerformular E-9 des Verkäufers, um etwaige Änderungen zu berücksichtigen.
Der Notar prüft an dieser Stelle oft auch, ob der Verkäufer Schulden beim Staat hat.
Der Notar kümmert sich darum, dass die Erklärung zur Grunderwerbsteuer fertig wird, und reicht sie beim Finanzamt ein. Sobald der Käufer die Grunderwerbsteuer bezahlt hat, kann der endgültige Vertrag unterschrieben werden. Bei der Sitzung zur endgültigen Unterzeichnung musst du persönlich anwesend sein oder einen gesetzlichen Vertreter schicken, den du mit einer Vollmacht bevollmächtigt haben musst.
Für Immobilienverkäufe in Griechenland sind die Mindestnotargebühren gesetzlich festgelegt. Notare berechnen normalerweise zwischen 1,5 und 2 % (inkl. MwSt.) des Verkaufspreises oder des objektiven Steuerwerts der Immobilie, je nachdem, welcher Wert höher ist.
Die Kosten für die Unterzeichnung einer Vollmacht (POA) bei einem Notar in Griechenland betragen etwa 100 bis 150 Euro. Der genaue Preis hängt vom Notar ab.
Eine Vollmacht kann auch von einem ausländischen Notar ausgestellt werden. In diesem Fall ist eine beglaubigte griechische Übersetzung erforderlich.
Neben den oben genannten Aufgaben können Notare in Griechenland auch Online-Auktionen für Immobilien durchführen. Wir werden darauf nicht näher eingehen, da dies für die meisten Immobilientransaktionen in Griechenland nicht relevant ist.
Notare in Griechenland können auch Unternehmen für Privatpersonen gründen.
Erinnern Sie sich noch daran, dass wir gesagt haben, dass Notare in Griechenland keine Steuern zahlen? Es gibt eine bestimmte Situation, in der ein Notar Steuern im Namen des Verkäufers einer Immobilie in Griechenland zahlen kann: wenn der Verkäufer Schulden beim griechischen Staat hat.
In diesem Fall überweisen die Käufer am Tag der Unterzeichnung den Betrag, der den Schulden des Verkäufers entspricht, auf das Bankkonto des Notars, und der Notar hat drei Tage Zeit, um diese Schulden an den griechischen Staat zu überweisen.
In Griechenland müssen Immobilien durch eine notarielle Erbschaftsannahmeerklärung an die Erben übertragen werden. Seit 2024 dürfen in Griechenland auch Anwälte diesen Vorgang durchführen, aber das ist selten und die Annahme von Erbschaften erfolgt meist immer noch durch einen Notar.
Der Ablauf:
Wenn die Erben im Ausland wohnen, müssen sie dem griechischen Notar auch eine Sterbeurkunde sowie eine Erbscheinbescheinigung vorlegen, die von einem Notar im Land der Staatsangehörigkeit des Verstorbenen ausgestellt wurde, mit einem Apostille-Stempel versehen ist und eine beglaubigte Übersetzung ins Griechische enthält.
Wenn du das geerbte Haus irgendwann in der Zukunft verkaufen möchtest, solltest du es von einem Ingenieur überprüfen lassen, um die Quadratmeterzahl zu bestätigen. Andernfalls kannst du mit Geldstrafen rechnen, wenn du dich später zum Verkauf entscheidest und die Angaben zum Haus nicht mit der Quadratmeterzahl aus der Annahmeurkunde und der Steuererklärung übereinstimmen.
Der Zweck einer elterlichen Schenkung ist die sofortige Übertragung von Eigentum von einer Person (normalerweise von einem Elternteil an ein Kind oder ein anderes Familienmitglied).
Dieser Vorgang wird nach griechischem Steuerrecht günstig behandelt, da du die für Immobilienübertragungen in Griechenland übliche Steuer von 3,09 % NICHT zahlen musst. Der Steuerfreibetrag für Schenkungen beträgt 800.000 Euro. In der Regel werden bei Schenkungen von Eltern Nutznießungsrechte verwendet.
Das Verfahren bei einem griechischen Notar für Schenkungen von Eltern ist das gleiche wie das Notarverfahren für den Kauf eines Hauses in Griechenland, wobei die Notargebühren und die Kosten für das Grundbuchamt auf der Grundlage des objektiven Wertes der Immobilie berechnet werden.
Wenn du dich für die Rechtsdienstleistungen von Elxis beim Kauf einer Immobilie in Griechenland entscheidest, kümmern sich unsere Anwälte um alle Dokumente und Erklärungen, die beim Notar im Namen der Käufer eingereicht werden müssen.
Unsere Anwälte erstellen zusammen mit dem Notar die Kaufurkunde.
Unsere Anwälte unterschreiben in deinem Namen die Kaufurkunde, topografische Pläne, Grundrisse und andere zugehörige Dokumente (dazu ist eine Vollmacht erforderlich).
Unsere Anwälte erstellen nach Zahlung des Kaufpreises gemeinsam mit dem Notar die Löschungsbewilligung.
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