01.07.2024
Welche Rolle spielt der Notar in Griechenland? Inwiefern unterscheidet sich diese Rolle von der eines Rechtsanwalts oder von der eines Notars in Ihrem Heimatland? Wie viel kostet ein Notar? Unsere Rechtsexperten beantworten diese und weitere Fragen.
Der Notar spielt bei einer Immobilientransaktion eine passivere Rolle als Notare in vielen anderen Ländern. Er ist der vom griechischen Staat bestellte Beamte, der sicherstellt, dass die Transaktion gemäß den griechischen Rechtsvorschriften abläuft. Der Notar berät die an der Übertragung beteiligten Parteien, hilft bei der Ermittlung des objektiven Wertes der Immobilie, führt die öffentlichen Grundbuchregister, berechnet die Steuern, beglaubigt die Urkunde und stellt den Parteien amtliche Abschriften aus. Seine Rolle ist eher koordinierender als ausführender Natur.
Die Rolle eines griechischen Notars bei Immobilientransaktionen unterscheidet sich von der in den meisten westeuropäischen Ländern. Es gehört nicht zu den Aufgaben des griechischen Notars, den Kaufpreis entgegenzunehmen, den Verkäufer und den Makler zu bezahlen oder die Steuern zu entrichten. Dafür sind der Käufer und sein Rechtsanwalt verantwortlich.
In vielen europäischen Ländern überweist der Käufer den Kaufpreis vor der Unterzeichnung der Urkunde auf das Treuhandkonto des Notars, und in den folgenden Tagen zahlt der Notar den Betrag an den Verkäufer aus. In Griechenland führen Notare keine Treuhandkonten und dürfen den Kaufpreis nicht auf ihr Bankkonto entgegennehmen. Daher wird ein anderes Verfahren angewendet, um die Sicherheit und Zuverlässigkeit der Zahlung zu gewährleisten. Sind sowohl Verkäufer als auch Käufer griechischer Staatsangehörigkeit, wird der Betrag in der Regel während des Termins in der Notariatskanzlei direkt vom griechischen Bankkonto des Käufers auf das des Verkäufers überwiesen.
Alternativ kann der Käufer einen garantierten Bankscheck einer griechischen Bank ausstellen und diesen dem Verkäufer am Tag der Unterzeichnung der Kaufurkunde übergeben; der Verkäufer löst ihn dann bei seiner eigenen griechischen Bank ein. Da die meisten unserer Kunden nicht in Griechenland leben oder kein griechisches Bankkonto besitzen, gehen die überwiesenen Gelder nicht sofort auf dem Konto des Verkäufers ein. Für diese Fälle wenden wir eine andere Methode an. Der Kaufvertrag enthält besondere Bedingungen, die dem Käufer eine bestimmte Anzahl von Tagen für die Zahlung an den Verkäufer einräumen. Sobald der Betrag beglichen ist, wird vor dem Notar eine Entlastungsurkunde als Zahlungsnachweis unterzeichnet, womit die Übertragung abgeschlossen ist. Sollte der Käufer die Zahlung nicht leisten, wird die Entlastungsurkunde nicht unterzeichnet, und der Verkäufer hat das Recht, den Verkauf rückgängig zu machen und das Eigentum zurückzuerlangen.
Seit 2023 spielen Notare aufgrund von Änderungen im griechischen Recht eine aktivere Rolle bei der Grundbucheintragung. In der Vergangenheit konnte die Eintragung Monate oder sogar bis zu zwei Jahre dauern, da viele Dokumente persönlich eingereicht werden mussten. Im Jahr 2023 führte die Regierung die „digitale Immobilienakte“ ein, die es dem Notar ermöglicht, Dokumente digital einzureichen und die Eintragung einer Urkunde in nur einem Tag abzuschließen.
Notare in Griechenland können prüfen, ob jemand Steuerschulden hat. Sie können die Höhe der Schulden nicht einsehen, sondern lediglich feststellen, ob eine Schuld besteht.
Die Grunderwerbsteuer, die Sie beim Kauf einer Immobilie in Griechenland entrichten müssen, beträgt 3,09 %*. Sie bezieht sich entweder auf den Kaufpreis oder auf den objektiven Wert der Immobilie, je nachdem, welcher höher ist. Der objektive Wert selbst wird vom Notar berechnet, der die Unterlagen vor Zahlung der Grunderwerbsteuer den griechischen Steuerbehörden zur Genehmigung vorlegt
.*Wichtige Aktualisierung: Der griechische Ministerpräsident Kyriakos Mitsotakis hat angekündigt, dass die Grunderwerbsteuer für Käufe durch Nicht-EU-Bürger auf 15 % angehoben werden soll; die Änderung soll voraussichtlich ab dem 1. Januar 2027 gelten. Die Durchführungsbestimmungen wurden noch nicht veröffentlicht, sodass der endgültige Geltungsbereich – einschließlich der Behandlung von Grundstücken und Gewerbeimmobilien – noch nicht bestätigt ist.
Wenn Sie in Griechenland eine Immobilie verkaufen, benötigen Sie eine notariell beglaubigte Kaufurkunde. Der Ingenieur des Verkäufers erstellt eine elektronische Gebäude-ID (E-ID) für die Immobilie, die alle erforderlichen Daten dazu enthält. Parallel dazu arbeitet der Notar mit dem Steuerberater des Verkäufers zusammen, um das Steuerformular E-9 des Verkäufers zu aktualisieren und etwaige Änderungen zu berücksichtigen. Der Notar prüft zu diesem Zeitpunkt in der Regel auch, ob der Verkäufer Schulden gegenüber dem Staat hat.
Der Notar erstellt die Erklärung zur Grunderwerbsteuer und reicht sie beim Finanzamt ein. Sobald der Käufer die Grunderwerbsteuer entrichtet hat, kann der endgültige Vertrag unterzeichnet werden. Bei der Unterzeichnung müssen Sie persönlich anwesend sein oder einen gesetzlichen Vertreter entsenden, den Sie durch eine Vollmacht bevollmächtigt haben.
Bei Immobilienverkäufen sind die Mindestnotargebühren gesetzlich in Griechenland festgelegt. Notare berechnen in der Regel etwa 1 % des Kaufpreises oder des objektiven Wertes, je nachdem, welcher Wert höher ist, zuzüglich Mehrwertsteuer. Die Gebühr richtet sich nach einer gestaffelten Skala, sodass der Prozentsatz bei höherwertigen Immobilien geringer ausfällt. Die Kosten für die Unterzeichnung einer Vollmacht bei einem Notar in Griechenland betragen je nach Notar etwa 100 bis 150 Euro. Eine Vollmacht kann auch von einem ausländischen Notar ausgestellt werden; in diesem Fall ist eine beglaubigte griechische Übersetzung erforderlich.
Notare in Griechenland können auch Online-Auktionen für Immobilien durchführen. Wir werden darauf nicht im Detail eingehen, da dies für die meisten Transaktionen nicht relevant ist.
Notare in Griechenland können auch Unternehmen für Privatpersonen gründen.
Wir haben bereits erwähnt, dass Notare in Griechenland keine Steuern zahlen. Es gibt jedoch eine Ausnahme: wenn der Verkäufer Schulden gegenüber dem griechischen Staat hat. In diesem Fall überweist der Käufer am Tag der Unterzeichnung den Betrag in Höhe der Schulden des Verkäufers auf das Bankkonto des Notars, und der Notar hat drei Tage Zeit, diesen an den Staat abzuführen.
In Griechenland wird Immobilienbesitz durch eine notarielle Urkunde über die Annahme der Erbschaft an die Erben übertragen. Seit 2024 dürfen auch Rechtsanwälte an diesem Verfahren teilnehmen, doch dies kommt selten vor, und die Annahme der Erbschaft erfolgt nach wie vor überwiegend durch einen Notar.
Der Ablauf:
Die Erben melden den Todesfall bei der Steuerbehörde.
Die Erben besorgen sich eine Sterbeurkunde beim Standesamt.
Die Erben besorgen sich ein Erbschein, der vom Gericht oder – seit 2024 – von einem dafür bestellten Rechtsanwalt ausgestellt wird.
Die Erben suchen den Notar mit den erforderlichen Unterlagen auf, darunter die Sterbeurkunde und das Erbschein.
Der Notar reicht eine Erbschaftssteuererklärung ein, und das Finanzamt berechnet die Erbschaftssteuer.
Die Urkunde wird unterzeichnet.
Wenn die Erben im Ausland wohnen, legen sie dem griechischen Notar außerdem eine Sterbeurkunde sowie eine Erbbescheinigung vor, die von einem Notar im Staatsangehörigkeitsland des Verstorbenen ausgestellt wurde, mit Apostille versehen ist und über eine beglaubigte griechische Übersetzung verfügt.
Falls Sie das geerbte Haus in Zukunft verkaufen möchten, lassen Sie es von einem Ingenieur begutachten, um die Quadratmeterzahl zu bestätigen. Sollten Sie das Haus später verkaufen und die Angaben zum Haus nicht mit der Quadratmeterzahl in der Annahmeurkunde und der Steuererklärung übereinstimmen, können Ihnen Geldbußen auferlegt werden.
Eine elterliche Schenkung ist die unmittelbare Übertragung von Eigentum von einer Person auf eine andere, in der Regel von einem Elternteil auf ein Kind oder ein anderes Familienmitglied. Sie wird nach griechischem Steuerrecht begünstigt, da Sie die bei normalen Eigentumsübertragungen anfallende Grunderwerbsteuer nicht entrichten müssen. Der steuerfreie Freibetrag für solche Schenkungen beträgt 800.000 Euro. Elternschenkungen erfolgen in der Regel im Rahmen einer Nießbrauchregelung. Das notarielle Verfahren für eine Elternschenkung entspricht dem beim Kauf einer Immobilie, wobei die Notargebühren und die Kosten für die Eintragung im Grundbuch auf der Grundlage des objektiven Wertes der Immobilie berechnet werden.
03.09.2026
„Wie kann ich aus dem Ausland ein Haus in Griechenland erwerben, das noch nicht gebaut ist?“
Das ist eine sehr häufige Frage, die wir von Kunden erhalten, die am Kauf eines Hauses ab Plan interessiert sind.
28.08.2026
Eine Vollmacht stellt ein entscheidendes rechtliches Instrument für internationale Immobilienkäufer und -verkäufer dar. Dieses Rechtsdokument ermächtigt eine andere Person, bei Immobilientransaktionen in Ihrem Namen zu handeln, wodurch Ihre persönliche Anwesenheit während des Verkaufsprozesses entfällt. Ganz gleich, ob Sie als deutscher Rentner ein Ferienhaus auf Kreta erwerben oder als niederländische Familie Ihre Immobilie auf Korfu verkaufen möchten – eine Vollmacht ermöglicht es Ihnen, einen Immobilienverkauf abzuschließen, während Sie in Ihrem Heimatland verbleiben.
10.08.2026
Für viele Menschen beginnt der Gedanke, ein Eigenheim in Griechenland zu besitzen, mit einem Gefühl. Die sonnigen Tage, das Meer, ein gemächlicheres Lebenstempo. Oft folgt darauf eine eher praktische Frage: „Wie läuft der Kauf eines Hauses hier eigentlich ab?“
Genau aus diesem Grund haben wir den folgenden Leitfaden erstellt, damit Sie einen klaren Überblick darüber erhalten, wie der Kauf eines Hauses in Griechenland abläuft.
07.08.2026
Der Kauf einer Immobilie in Griechenland aus dem Ausland wirft eine berechtigte Frage auf: Können die Formalitäten mit einer digitalen Signatur erledigt werden, sodass Sie nicht extra einfliegen müssen, um persönlich zu unterschreiben? Bei einigen Dokumenten lautet die Antwort „Ja“. Bei den Dokumenten, die tatsächlich die Eigentumsübertragung regeln, ist dies jedoch nicht der Fall. Eine griechische Kaufurkunde wird vor einem Notar unterzeichnet, und dieser Schritt kann nicht digital erfolgen. Daher werden digitale Signaturen in Griechenland für private Dokumente wie bestimmte Vereinbarungen und Erklärungen akzeptiert. Für öffentliche Dokumente werden sie nicht akzeptiert. Dazu gehören die notarielle Kaufurkunde und die Vollmacht. Sie können nicht durch die digitale Unterzeichnung eines Dokuments Eigentümer einer griechischen Immobilie werden. Die Übertragung erfolgt stets vor einem Notar, entweder in Ihrer Anwesenheit oder durch eine Vollmacht, die persönlich unterzeichnet wurde.
03.08.2026
Wenn Sie planen, eine Immobilie in Griechenland zu erwerben, haben Sie sich wahrscheinlich bereits Gedanken darüber gemacht, wie Sie diese finanzieren werden. Je nach Ihrem Heimatland kann ein Hypothekendarlehen eine Option sein. Als Nichtansässiger ein Hypothekendarlehen in Griechenland zu erhalten, ist nicht immer ganz einfach; daher ist es hilfreich, den Ablauf des Verfahrens zu verstehen, bevor Sie damit beginnen. Der allgemeine Ablauf ist von Bank zu Bank weitgehend ähnlich, auch wenn sich die Einzelheiten unterscheiden und sich von Jahr zu Jahr ändern können. Die Zinssätze hängen von der Bank, an die Sie sich wenden, sowie von Ihrem persönlichen Profil ab. In der Regel zahlen nicht ansässige Käufer etwas mehr als ansässige Käufer. In den folgenden Abschnitten wird erläutert, was Sie erwarten können. Sie müssen nicht in Griechenland ansässig sein, um eine Hypothek zu beantragen. Die meisten griechischen Banken wenden jedoch strengere Regeln auf Personen an, die im Ausland leben. Bei einigen Banken – wenn auch nicht bei allen – müssen Sie in Griechenland steuerpflichtig sein, d. h., Ihr steuerlicher Wohnsitz muss in Griechenland liegen, um für einen Kredit in Frage zu kommen.
22.06.2026
Jedes Haus in Griechenland soll nun über eine eigene digitale Akte verfügen. Diese wird als „Elektronische Gebäudeidentität“ oder E-ID (Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου) bezeichnet. Die „Electronic Building Identity“ fasst die wichtigsten Fakten zu einer Immobilie in einer sicheren Online-Datei zusammen. Sie enthält Angaben zum aktuellen Zustand des Gebäudes, zu seinen Genehmigungen und Bauplänen sowie zu allen im Laufe der Jahre vorgenommenen Änderungen. Für jeden, der in Griechenland eine Immobilie kauft oder verkauft, ist sie zu einem der wichtigsten Dokumente geworden, die es zu verstehen gilt. Dieser Leitfaden erläutert, was die E-ID ist, was sie enthält, wer sie erstellt und warum sie zum Zeitpunkt des Eigentümerwechsels von Bedeutung ist.
12.06.2026
Der Verkauf einer Immobilie in Griechenland ist mit einer Reihe von Honoraren, Steuern und Verwaltungskosten verbunden, die je nach Ihren individuellen Umständen variieren. Wenn Sie bereits vor der Inserierung wissen, was auf Sie zukommt, können Sie realistisch planen und spätere Überraschungen vermeiden.
10.06.2026
Wenn Sie eine Immobilie in Griechenland besitzen und über einen Verkauf nachdenken, ist einer der ersten Gedanken, der Ihnen in den Sinn kommt, wahrscheinlich praktischer Natur: Wie viel muss ich dem Makler zahlen? Es ist sinnvoll, diese Frage frühzeitig zu stellen, denn die Antwort bestimmt, wie Sie den Verkauf budgetieren und was Sie von der Agentur erwarten können, die Sie vertritt.
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