Fragen Sie einen Anwalt: Welche Rolle spielt ein Notar in Griechenland?

Welche Rolle spielt der Notar in Griechenland?

Im Vergleich zu Notaren in anderen Ländern spielt der Notar bei Immobilientransaktionen eine eher passive Rolle; er ist der Vertreter der griechischen Regierung, der sicherstellt, dass die Transaktion gemäß den griechischen Rechtsvorschriften abläuft.

Der Notar in Griechenland berät die an der Eigentumsübertragung beteiligten Parteien, hilft bei der Ermittlung des objektiven Wertes der Immobilie, führt die öffentlichen Grundbuchregister, berechnet die Steuern, beglaubigt die Urkunde und händigt den Parteien die amtlichen Abschriften aus. Die Rolle des Notars in Griechenland ist eher koordinierender als ausführender Natur.

Inwiefern unterscheidet sich die Rolle eines griechischen Notars von der in anderen Ländern?

Die Rolle eines griechischen Notars bei Immobilientransaktionen unterscheidet sich von der Rolle eines Notars in den meisten westeuropäischen Ländern. Es ist nicht Aufgabe des griechischen Notars, den Kaufpreis entgegenzunehmen, den Verkäufer und den Immobilienmakler zu bezahlen oder Steuern zu entrichten. Für diese Aufgaben sind der Käufer selbst und sein Anwalt verantwortlich.

Notare und Zahlungsabwicklung

In den meisten europäischen Ländern wird bei der Bezahlung einer Immobilie in der Regel vor der Unterzeichnung der Urkunde Geld auf das Treuhandkonto eines Notars überwiesen. In den Tagen nach der Unterzeichnung der Kaufurkunde überweist der Notar den Kaufpreis an den Verkäufer.

In Griechenland führen Notare keine Treuhandkonten und dürfen den Kaufpreis nicht auf ihr Bankkonto entgegennehmen. Daher muss ein anderes Verfahren befolgt werden, um sicherzustellen, dass die Zahlungen sicher und effektiv abgewickelt werden.

Wenn sowohl Verkäufer als auch Käufer griechischer Staatsangehörigkeit sind, wird der Kaufpreis in der Regel während des Termins bei der Notarkanzlei direkt vom griechischen Bankkonto des Käufers auf das griechische Bankkonto des Verkäufers überwiesen. Alternativ kann der Käufer einen garantierten Bankscheck einer griechischen Bank ausstellen, den er dem Verkäufer am Tag der Unterzeichnung der Kaufurkunde übergibt. Der Verkäufer kann diesen Scheck dann bei seiner eigenen griechischen Bank einlösen.

Da die meisten unserer Kunden nicht in Griechenland leben und kein Bankkonto bei einer griechischen Bank besitzen – was bedeutet, dass die überwiesenen Gelder nicht direkt auf dem Bankkonto des Verkäufers sichtbar sind –, nutzen wir eine andere Zahlungsmethode, um eine reibungslose Überweisung der Gelder zur Bezahlung der Immobilie zu gewährleisten. Die Kaufurkunde enthält besondere Bedingungen, die dem Käufer eine bestimmte Anzahl von Tagen einräumen, um den Kaufpreis an den Verkäufer zu zahlen. Sobald der Betrag beglichen ist, wird beim Notar eine Entlastungsurkunde als Zahlungsnachweis unterzeichnet, um die Übertragung abzuschließen.

Sollte der Käufer die Zahlung nicht leisten, wird die Entlastungsurkunde nicht unterzeichnet, und der Verkäufer hat das Recht, den Verkauf rückgängig zu machen und das Eigentum an der Immobilie zurückzuerlangen.

Notare und Grundbucheintragung

Seit 2023 spielen Notare in Griechenland aufgrund von Gesetzesänderungen eine aktivere Rolle bei der Grundbucheintragung.

In der Vergangenheit konnte der Prozess der Grundbucheintragung Monate oder sogar bis zu zwei Jahre dauern, da viele Dokumente persönlich eingereicht werden mussten. Die griechische Regierung hat jedoch im Jahr 2023 ein neues Programm namens „Digitaler Grundbuchordner“ ins Leben gerufen, bei dem der Notar Dokumente digital einreichen und die Eintragung einer Grundbuchurkunde in nur einem Tag abschließen kann.

Notare und Steuerschulden

In Griechenland haben Notare zudem die Möglichkeit zu überprüfen, ob jemand Steuerschulden hat. Sie haben zwar keinen Einblick in die Höhe etwaiger Schulden, können jedoch feststellen, ob jemand noch Steuern schuldet oder nicht.

Notare und Steuerberechnungen

In Griechenland beträgt die Grunderwerbsteuer, die Sie beim Kauf einer Immobilie zahlen, 3,09 %. Dieser Prozentsatz wird entweder auf den Kaufpreis oder auf den „objektiven Wert“ der Immobilie erhoben, sofern dieser Wert höher ist als der Kaufpreis. Können Sie erraten, wer die Berechnungen für den objektiven Wert einer Immobilie vornimmt? Richtig – der Notar. Er reicht diese Unterlagen zur Genehmigung bei den griechischen Steuerbehörden ein, bevor die Grunderwerbsteuer gezahlt wird.

Könnten Sie den Ablauf eines Verfahrens unter Einbeziehung eines griechischen Notars näher erläutern?

Erstellung der notariellen Kaufurkunde

Wenn Sie in Griechenland eine Immobilie verkaufen, benötigen Sie eine notarielle Kaufurkunde. In diesem Verfahren erstellt ein Ingenieur des Verkäufers eine elektronische Gebäude-ID (E-ID) für die zu verkaufende Immobilie, die alle erforderlichen Daten zur Immobilie enthält.

Parallel dazu aktualisiert der Notar in Zusammenarbeit mit dem Steuerberater des Verkäufers das Steuerformular E-9 des Verkäufers, um etwaige Änderungen zu berücksichtigen.

Der Notar prüft an dieser Stelle häufig auch, ob der Verkäufer etwaige Schulden gegenüber dem Staat hat.

Unterzeichnung der endgültigen Unterlagen

Der Notar leitet den Prozess zur Erstellung einer Erklärung zur Grunderwerbsteuer und reicht diese beim Finanzamt ein. Sobald der Käufer die Grunderwerbsteuer entrichtet hat, kann der endgültige Vertrag unterzeichnet werden. Bei der Termin zur endgültigen Unterzeichnung müssen Sie persönlich anwesend sein oder einen gesetzlichen Vertreter an Ihrer Stelle entsenden, den Sie durch eine Vollmacht bevollmächtigt haben müssen.

Wie viel kostet die Inanspruchnahme eines Notars in Griechenland?

Für Immobilienverkäufe in Griechenland sind die Mindestnotargebühren gesetzlich festgelegt. Notare berechnen in der Regel zwischen 1,5 und 2 % (inklusive Mehrwertsteuer) des Verkaufspreises oder des objektiven Steuerwerts der Immobilie, je nachdem, welcher Wert höher ist.

Die Kosten für die Unterzeichnung einer Vollmacht (POA) bei einem Notar in Griechenland betragen etwa 100 bis 150 Euro. Der genaue Preis hängt vom jeweiligen Notar ab.

Eine Vollmacht kann auch von einem ausländischen Notar ausgefertigt werden. In diesem Fall ist eine beglaubigte griechische Übersetzung erforderlich.

Was kann ein Notar in Griechenland noch tun?

Notare und Online-Auktionen

Neben den oben genannten Aufgaben können Notare in Griechenland auch Online-Auktionen für Immobilien durchführen. Wir werden darauf nicht im Detail eingehen, da dies für die meisten Immobilientransaktionen in Griechenland nicht relevant ist.

Notare und die Gründung von Unternehmen

Notare in Griechenland können auch Unternehmen für Privatpersonen gründen.

Notare und die Zahlung von Steuern

Erinnern Sie sich noch daran, dass wir gesagt haben, dass Notare in Griechenland keine Steuern zahlen? Es gibt eine bestimmte Situation, in der ein Notar im Namen des Verkäufers einer Immobilie in Griechenland Steuern zahlen kann: wenn der Verkäufer Schulden beim griechischen Staat hat.

In diesem Fall überweisen die Käufer am Tag der Unterzeichnung den der Schuld des Verkäufers entsprechenden Betrag auf das Bankkonto des Notars, und der Notar hat eine Frist von drei Tagen, um diese Schuld an den griechischen Staat zu überweisen.

Notare und die Annahme der Erbschaft

In Griechenland muss Immobilienbesitz mittels einer notariellen Erbschaftsannahmeurkunde an die Erben übertragen werden. Seit 2024 dürfen in Griechenland auch Rechtsanwälte diesen Vorgang durchführen, doch dies ist selten, und die Erbschaftsannahme erfolgt meist weiterhin durch einen Notar.

Der Ablauf:

1. Die Erben des Verstorbenen melden den Tod bei der Steuerbehörde.

2. Die Erben beantragen bei einem griechischen Gericht eine Sterbeurkunde.

3. Die Erben suchen den Notar mit den erforderlichen Unterlagen auf, darunter die Sterbeurkunde und die Bescheinigung über die Erbansprüche.

4. Der Notar reicht eine Erbschaftssteuererklärung ein, und das Finanzamt berechnet die Erbschaftssteuer.

5. Die Urkunde wird unterzeichnet.

Was ist, wenn die Erben im Ausland leben?

Wenn die Erben im Ausland leben, müssen sie dem griechischen Notar ebenfalls eine Sterbeurkunde sowie eine Erbbescheinigung vorlegen, die von einem Notar im Staat der Staatsangehörigkeit des Verstorbenen ausgestellt wurde, mit Apostille versehen ist und in einer beglaubigten Übersetzung ins Griechische vorliegt.

Was passiert, wenn ich das geerbte Haus verkaufen möchte?

Wenn Sie das geerbte Haus irgendwann in der Zukunft verkaufen möchten, sollten Sie das Haus von einem Ingenieur überprüfen lassen, um die Quadratmeterzahl zu bestätigen. Andernfalls können Ihnen, wenn Sie sich später zum Verkauf entschließen und die Angaben zum Haus nicht mit der Quadratmeterzahl aus der Annahmeurkunde und der Steuererklärung übereinstimmen, Geldstrafen auferlegt werden.

Notare und elterliche Schenkungen

Der Zweck einer elterlichen Schenkung ist die sofortige Übertragung von Eigentum von einer Person (in der Regel von einem Elternteil an ein Kind oder ein anderes Familienmitglied).

Dieser Vorgang wird nach griechischem Steuerrecht begünstigt, da Sie die für Immobilienübertragungen in Griechenland übliche Steuer in Höhe von 3,09 % NICHT entrichten müssen. Der steuerfreie Freibetrag für Schenkungen beträgt 800.000 Euro. In der Regel erfolgt eine elterliche Schenkung im Rahmen einer Nießbrauchregelung.

Das Verfahren bei einem griechischen Notar für elterliche Schenkungen entspricht dem notariellen Verfahren beim Kauf einer Immobilie in Griechenland, wobei die Notargebühren und die Kosten für die Eintragung im Grundbuch auf der Grundlage des objektiven Wertes der Immobilie berechnet werden.

Welche Dienstleistungen bietet Elxis an?

Wenn Sie sich beim Kauf einer Immobilie in Griechenland für die Rechtsdienstleistungen von Elxis entscheiden, reichen unsere Anwälte alle Dokumente und Erklärungen, die im Namen der Käufer einzureichen sind, beim Notar ein.

Unsere Anwälte erstellen gemeinsam mit dem Notar den Kaufvertrag.

Unsere Anwälte unterzeichnen den Kaufvertrag, topografische Pläne, Grundrisse und andere zugehörige Dokumente in Ihrem Namen (hierfür ist eine Vollmacht erforderlich).

Unsere Anwälte erstellen nach Zahlung des Kaufpreises gemeinsam mit dem Notar die Löschungsurkunde.