Ποιος είναι ο ρόλος του συμβολαιογράφου στην Ελλάδα; Πώς διαφέρει από τον ρόλο του δικηγόρου; Σε τι διαφέρει ο ρόλος του συμβολαιογράφου στην Ελλάδα από αυτόν στη χώρα μου; Πόσο κοστίζει η χρήση συμβολαιογράφου στην Ελλάδα; Σε όλες αυτές τις ερωτήσεις, και σε άλλες, απαντούν οι νομικοί μας εμπειρογνώμονες σε αυτό το άρθρο.
Ποιος είναι ο ρόλος του συμβολαιογράφου στην Ελλάδα;
Ο συμβολαιογράφος έχει έναν πιο παθητικό ρόλο στη συναλλαγή ακινήτων σε σύγκριση με τους συμβολαιογράφους σε άλλες χώρες- είναι το πρόσωπο της ελληνικής κυβέρνησης που διασφαλίζει ότι η συναλλαγή γίνεται όπως απαιτείται από την ελληνική νομοθεσία.
Ο συμβολαιογράφος στην Ελλάδα συμβουλεύει τα μέρη που εμπλέκονται στη μεταβίβαση ακινήτου, βοηθά στον υπολογισμό της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου, τηρεί τα δημόσια κτηματολόγια, υπολογίζει τους φόρους, μεταβιβάζει την πράξη και παρέχει τα επίσημα αντίγραφα στα μέρη. Ο ρόλος του συμβολαιογράφου στην Ελλάδα είναι περισσότερο συντονιστικός παρά εκτελεστικός.
Πώς διαφέρει ο ρόλος του Έλληνα συμβολαιογράφου από άλλες χώρες;
Ο ρόλος του Έλληνα συμβολαιογράφου στις συναλλαγές ακινήτων είναι διαφορετικός από τον ρόλο του συμβολαιογράφου στις περισσότερες χώρες της Δυτικής Ευρώπης. Δεν είναι καθήκον του Έλληνα συμβολαιογράφου να λάβει το ποσό της αγοράς, να πληρώσει τον πωλητή και τον μεσίτη ή να πληρώσει τους φόρους. Ο ίδιος ο αγοραστής και ο δικηγόρος του είναι υπεύθυνοι για αυτές τις εργασίες.
Συμβολαιογράφοι και μεταφορά πληρωμών
Στις περισσότερες ευρωπαϊκές χώρες, όταν γίνεται η πληρωμή για ένα ακίνητο, συνήθως μεταφέρετε χρήματα σε λογαριασμό μεσεγγύησης ενός συμβολαιογράφου πριν υπογραφεί το συμβόλαιο. Τις επόμενες ημέρες μετά την υπογραφή του συμβολαίου αγοράς, ο συμβολαιογράφος μεταφέρει το ποσό της αγοράς στον πωλητή.
Στην Ελλάδα, οι συμβολαιογράφοι δεν τηρούν λογαριασμούς μεσεγγύησης και δεν επιτρέπεται να λαμβάνουν το ποσό της αγοράς στον τραπεζικό τους λογαριασμό. Ως εκ τούτου, πρέπει να ακολουθείται διαφορετική διαδικασία ώστε να διασφαλίζεται η ασφαλής και αποτελεσματική διεκπεραίωση των πληρωμών.
Συνήθως, όταν τόσο ο πωλητής όσο και ο αγοραστής είναι Έλληνες, το ποσό της μεταβίβασης μεταφέρεται απευθείας από τον ελληνικό τραπεζικό λογαριασμό του αγοραστή στον ελληνικό τραπεζικό λογαριασμό του πωλητή κατά τη διάρκεια του ραντεβού τους στο συμβολαιογραφείο. Εναλλακτικά, ο αγοραστής μπορεί να εκδώσει εγγυημένη τραπεζική επιταγή από ελληνική τράπεζα την οποία παραδίδει στον πωλητή την ημέρα υπογραφής του συμβολαίου αγοράς. Ο πωλητής μπορεί στη συνέχεια να εξαργυρώσει την επιταγή αυτή με τη δική του ελληνική τράπεζα.
Δεδομένου ότι οι περισσότεροι από τους πελάτες μας δεν ζουν στην Ελλάδα και δεν έχουν τραπεζικό λογαριασμό σε ελληνική τράπεζα, πράγμα που σημαίνει ότι τα μεταφερόμενα χρήματα δεν θα είναι άμεσα ορατά στον τραπεζικό λογαριασμό του πωλητή, χρησιμοποιούμε μια διαφορετική μέθοδο πληρωμής για να διασφαλίσουμε την ομαλή μεταφορά των χρημάτων για την πληρωμή του ακινήτου. Το συμβόλαιο αγοράς περιέχει ειδικούς όρους που παρέχουν στον αγοραστή έναν αριθμό ημερών για να καταβάλει το ποσό της αγοράς στον πωλητή. Όταν το ποσό καταβληθεί, υπογράφεται μια πράξη απαλλαγής από τον συμβολαιογράφο ως απόδειξη της πληρωμής, προκειμένου να ολοκληρωθεί η μεταβίβαση.
Εάν ο αγοραστής δεν καταβάλει την πληρωμή, η πράξη απαλλαγής δεν θα υπογραφεί και ο πωλητής έχει το δικαίωμα να αντιστρέψει την πώληση και να ανακτήσει την κυριότητα του ακινήτου.
Συμβολαιογράφοι και καταγραφή ακινήτων
Από το 2023, λόγω των επικαιροποιήσεων της ελληνικής νομοθεσίας, οι συμβολαιογράφοι στην Ελλάδα έχουν πλέον πιο ενεργό ρόλο στην εγγραφή ακινήτων.
Στο παρελθόν, η διαδικασία καταχώρισης ακινήτων μπορούσε να διαρκέσει μήνες ή ακόμη και δύο χρόνια, επειδή πολλά έγγραφα υποβάλλονταν αυτοπροσώπως. Ωστόσο, η ελληνική κυβέρνηση ξεκίνησε ένα νέο πρόγραμμα το 2023 με την ονομασία "Ψηφιακός Φάκελος Ακινήτων", όπου ο συμβολαιογράφος μπορεί να υποβάλει τα έγγραφα ψηφιακά και να ολοκληρώσει την καταχώριση μιας πράξης ιδιοκτησίας σε μόλις μία ημέρα.
Συμβολαιογράφοι και φορολογικές οφειλές
Στην Ελλάδα, οι συμβολαιογράφοι έχουν επίσης τη δυνατότητα να ελέγχουν αν κάποιος έχει φορολογικές οφειλές. Δεν έχουν εικόνα για το ύψος των οφειλών, αλλά μπορούν να δουν αν κάποιος εξακολουθεί να χρωστάει φόρους.
Συμβολαιογράφοι και υπολογισμοί φόρων
Στην Ελλάδα, ο φόρος μεταβίβασης που πληρώνετε κατά την αγορά ενός ακινήτου είναι 3.09%. Το ποσοστό αυτό φορολογείται είτε επί της τιμής αγοράς είτε επί του 'αντικειμενική αξία' του ακινήτου, εάν η αξία αυτή είναι υψηλότερη από την τιμή αγοράς. Νομίζετε ότι μπορείτε να μαντέψετε ποιος κάνει τους υπολογισμούς για την αντικειμενική αξία ενός ακινήτου; Σωστά - ο συμβολαιογράφος. Υποβάλλει αυτά τα έγγραφα στις ελληνικές φορολογικές αρχές για έγκριση, πριν καταβληθεί ο φόρος μεταβίβασης.
Μπορείτε να εξηγήσετε, με περισσότερες λεπτομέρειες, μια διαδικασία που περιλαμβάνει έναν Έλληνα συμβολαιογράφο;
Προετοιμασία της συμβολαιογραφικής πράξης αγοράς
Όταν πουλάτε ένα σπίτι στην Ελλάδα, χρειάζεστε συμβολαιογραφική πράξη αγοράς. Σε αυτή τη διαδικασία, ένας μηχανικός του πωλητή δημιουργεί ένα ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου (E-ID) του ακινήτου που πωλείται, το οποίο έχει όλα τα απαραίτητα στοιχεία για το ακίνητο.
Παράλληλα, ο συμβολαιογράφος, σε συνεργασία με τον λογιστή του πωλητή, επικαιροποιεί το φορολογικό έντυπο Ε-9 του πωλητή για να αποτυπώσει τυχόν αλλαγές.
Ο συμβολαιογράφος ελέγχει επίσης συχνά σε αυτό το σημείο εάν ο πωλητής έχει ή όχι οφειλές προς το κράτος.
Υπογραφή των τελικών εγγράφων
Ο συμβολαιογράφος ηγείται της διαδικασίας για την ετοιμασία της δήλωσης φόρου μεταβίβασης ακινήτων και την υποβάλλει στην εφορία. Μόλις ο αγοραστής πληρώσει τον φόρο μεταβίβασης, μπορεί να υπογραφεί το τελικό συμβόλαιο. Στη συνάντηση για την τελική υπογραφή, θα πρέπει να είστε εκεί αυτοπροσώπως ή να στείλετε στη θέση σας έναν νόμιμο εκπρόσωπο, τον οποίο θα πρέπει να έχετε εξουσιοδοτήσει με πληρεξούσιο.
Πόσο κοστίζει η χρήση συμβολαιογράφου στην Ελλάδα;
Για τις πωλήσεις κατοικιών στην Ελλάδα, οι ελάχιστες αμοιβές των συμβολαιογράφων καθορίζονται από την ελληνική νομοθεσία. Οι συμβολαιογράφοι χρεώνουν συνήθως μεταξύ 1.5 και 2% (συμπεριλαμβανομένου του ΦΠΑ) επί της τιμής πώλησης ή της αντικειμενικής φορολογικής αξίας του ακινήτου, όποια από τις δύο είναι υψηλότερη.
Το κόστος για να υπογράψετε ένα POA (πληρεξούσιο) σε συμβολαιογράφο στην Ελλάδα είναι περίπου 100 έως 150 ευρώ. Η ακριβής τιμή εξαρτάται από τον συμβολαιογράφο.
Η POA μπορεί επίσης να συνταχθεί από αλλοδαπό συμβολαιογράφο. Στην περίπτωση αυτή, απαιτείται επίσημη ελληνική μετάφραση.
Τι άλλο μπορεί να κάνει ένας συμβολαιογράφος στην Ελλάδα;
Συμβολαιογράφοι και ηλεκτρονικές δημοπρασίες
Εκτός από τις παραπάνω ικανότητες, οι συμβολαιογράφοι στην Ελλάδα μπορούν επίσης να διαχειρίζονται διαδικτυακούς πλειστηριασμούς για σπίτια. Δεν θα αναφερθούμε σε αυτό λεπτομερώς, επειδή δεν είναι σχετικό με τις περισσότερες συναλλαγές ακινήτων στην Ελλάδα.
Συμβολαιογράφοι και σύσταση εταιρείας
Οι συμβολαιογράφοι στην Ελλάδα μπορούν επίσης να ιδρύσουν εταιρείες για ένα φυσικό πρόσωπο.
Συμβολαιογράφοι και πληρωμή φόρων
Τέλος, θυμάστε όταν λέγαμε ότι οι συμβολαιογράφοι δεν πληρώνουν φόρους στην Ελλάδα; Υπάρχει μια συγκεκριμένη περίπτωση όπου ο συμβολαιογράφος μπορεί να πληρώσει φόρους για λογαριασμό του πωλητή ενός σπιτιού στην Ελλάδα: όταν ο πωλητής έχει χρέος προς το ελληνικό κράτος.
Στην περίπτωση αυτή, την ημέρα της υπογραφής, οι αγοραστές μεταφέρουν το ποσό που αντιστοιχεί στην οφειλή των πωλητών στον τραπεζικό λογαριασμό του συμβολαιογράφου και οι συμβολαιογράφοι έχουν προθεσμία τριών ημερών για να μεταφέρουν την οφειλή αυτή στο ελληνικό δημόσιο
Συμβολαιογράφοι και αποδοχή κληρονομιάς
Στην Ελλάδα, η ακίνητη περιουσία πρέπει να μεταβιβάζεται στους κληρονόμους με συμβολαιογραφική πράξη αποδοχής κληρονομιάς. Από το 2024 στην Ελλάδα, επιτρέπεται και στους δικηγόρους να κάνουν τη διαδικασία, αλλά αυτό είναι σπάνιο και η αποδοχή της κληρονομιάς ως επί το πλείστον εξακολουθεί να γίνεται μέσω συμβολαιογράφου.
Η διαδικασία:
- Οι κληρονόμοι του θανόντος δηλώνουν τον θάνατο στην εφορία.
- Οι κληρονόμοι υποβάλλουν αίτηση σε ελληνικό δικαστήριο για πιστοποιητικό θανάτου.
- Οι κληρονόμοι επισκέπτονται τον συμβολαιογράφο με τα απαραίτητα έγγραφα, συμπεριλαμβανομένου του πιστοποιητικού θανάτου και του πιστοποιητικού κληρονομικής διαδοχής δικαιωμάτων.
- Ο συμβολαιογράφος υποβάλλει δήλωση φόρου κληρονομιάς και η φορολογική υπηρεσία υπολογίζει τον φόρο κληρονομιάς.
- Η πράξη υπογράφεται.
Τι γίνεται αν οι κληρονόμοι ζουν στο εξωτερικό;
Εάν οι κληρονόμοι ζουν στο εξωτερικό, πρέπει επίσης να προσκομίσουν στον Έλληνα συμβολαιογράφο πιστοποιητικό θανάτου, καθώς και πιστοποιητικό κληρονομικών δικαιωμάτων, που συντάσσεται από συμβολαιογράφο του κράτους της ιθαγένειας του θανόντος, με σφραγίδα Apostille, σε επίσημη μετάφραση στην ελληνική γλώσσα.
Τι γίνεται αν θέλω να πουλήσω την κληρονομημένη κατοικία;
Εάν θέλετε να πουλήσετε την κληρονομιαία κατοικία κάποια στιγμή στο μέλλον, θα πρέπει να αναθέσετε σε μηχανικό να ελέγξει το σπίτι για να επιβεβαιώσει τα τετραγωνικά του μέτρα. Διαφορετικά, εάν αργότερα αποφασίσετε να το πουλήσετε και οι προδιαγραφές του σπιτιού δεν συμφωνούν με τα τετραγωνικά μέτρα από την πράξη αποδοχής και τη φορολογική δήλωση, μπορεί να υποστείτε πρόστιμα.
Συμβολαιογράφοι και γονικές δωρεές
Ο σκοπός της γονικής δωρεάς είναι η άμεση παράδοση περιουσιακών στοιχείων από ένα άτομο (συνήθως γονέα σε παιδί ή σε άλλο μέλος της οικογένειας.).
Η διαδικασία αντιμετωπίζεται ευνοϊκά από την ελληνική φορολογική νομοθεσία, επειδή ΔΕΝ χρειάζεται να πληρώσετε τον φόρο 3.09% που είναι σύνηθες για τις μεταβιβάσεις ακινήτων στην Ελλάδα. Το μη φορολογητέο όριο για δωρεές είναι 800.000 ευρώ. Συνήθως, οι γονικές δωρεές χρησιμοποιούν χρησικτησία δομή.
Η διαδικασία με τον Έλληνα συμβολαιογράφο για γονικές παροχές είναι η ίδια με τη διαδικασία συμβολαιογράφησης για την αγορά κατοικίας στην Ελλάδα, με το συμβολαιογραφικό τέλος και τα έξοδα του υποθηκοφυλακείου να υπολογίζονται επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου.
Τι υπηρεσίες παρέχει η Elxis;
Εάν επιλέξετε να χρησιμοποιήσετε τις νομικές υπηρεσίες της Elxis για την αγορά ακινήτου στην Ελλάδα, οι δικηγόροι μας παρέχουν όλα τα έγγραφα και τις δηλώσεις στον συμβολαιογράφο που πρέπει να υποβληθούν εκ μέρους των αγοραστών.
Οι δικηγόροι μας συντάσσουν το συμβόλαιο πώλησης μαζί με τον συμβολαιογράφο.
Οι δικηγόροι μας υπογράφουν εκ μέρους σας το συμβόλαιο αγοράς, τα τοπογραφικά σχέδια, τα σχέδια κατόψεων και άλλα σχετικά έγγραφα (απαιτείται πληρεξούσιο).
Οι δικηγόροι μας συντάσσουν την πράξη απαλλαγής μαζί με τον συμβολαιογράφο μετά την καταβολή του τιμήματος αγοράς.
