Ρωτήστε έναν δικηγόρο: Ποιος είναι ο ρόλος του συμβολαιογράφου στην Ελλάδα;

Ποιος είναι ο ρόλος του συμβολαιογράφου στην Ελλάδα; Σε τι διαφέρει από τον ρόλο του δικηγόρου; Σε τι διαφέρει ο ρόλος του συμβολαιογράφου στην Ελλάδα από αυτόν στη χώρα μου; Πόσο κοστίζει η χρήση των υπηρεσιών ενός συμβολαιογράφου στην Ελλάδα; Όλες αυτές οι ερωτήσεις, και άλλες, απαντώνται από τους νομικούς μας εμπειρογνώμονες σε αυτό το άρθρο.

Ποιος είναι ο ρόλος του συμβολαιογράφου στην Ελλάδα;

Ο συμβολαιογράφος έχει έναν πιο παθητικό ρόλο στις συναλλαγές ακινήτων σε σύγκριση με τους συμβολαιογράφους σε άλλες χώρες. Είναι το πρόσωπο της ελληνικής κυβέρνησης που διασφαλίζει ότι η συναλλαγή πραγματοποιείται σύμφωνα με την ελληνική νομοθεσία.

 

Ο συμβολαιογράφος στην Ελλάδα συμβουλεύει τα μέρη που εμπλέκονται στη μεταβίβαση ακινήτου, βοηθά στον υπολογισμό της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου, τηρεί τα δημόσια μητρώα ακινήτων, υπολογίζει τους φόρους, εκδίδει την πράξη και παρέχει τα επίσημα αντίγραφα στα μέρη. Ο ρόλος του συμβολαιογράφου στην Ελλάδα είναι περισσότερο συντονιστικός παρά εκτελεστικός.

Πώς διαφέρει ο ρόλος του Έλληνα συμβολαιογράφου από αυτόν σε άλλες χώρες;

Ο ρόλος του Έλληνα συμβολαιογράφου στις συναλλαγές ακινήτων διαφέρει από τον ρόλο του συμβολαιογράφου στις περισσότερες χώρες της Δυτικής Ευρώπης. Δεν είναι καθήκον του Έλληνα συμβολαιογράφου να παραλάβει το ποσό της αγοράς, να πληρώσει τον πωλητή και τον κτηματομεσίτη ή να πληρώσει τους φόρους. Ο ίδιος ο αγοραστής και ο δικηγόρος του είναι υπεύθυνοι για αυτά τα καθήκοντα.

Συμβολαιογράφοι και μεταφορά πληρωμής

Στις περισσότερες ευρωπαϊκές χώρες, όταν πραγματοποιείται η πληρωμή για ένα ακίνητο, συνήθως μεταφέρετε τα χρήματα στον λογαριασμό μεσεγγύησης ενός συμβολαιογράφου πριν από την υπογραφή της πράξης. Τις επόμενες ημέρες μετά την υπογραφή της πράξης αγοράς, ο συμβολαιογράφος μεταφέρει το ποσό της αγοράς στον πωλητή.

Στην Ελλάδα, οι συμβολαιογράφοι δεν διατηρούν λογαριασμούς μεσεγγύησης και δεν επιτρέπεται να λαμβάνουν το ποσό της αγοράς στον τραπεζικό τους λογαριασμό. Επομένως, πρέπει να ακολουθείται διαφορετική διαδικασία για να διασφαλίζεται η ασφαλής και αποτελεσματική διεκπεραίωση των πληρωμών. 

Συνήθως, όταν τόσο ο πωλητής όσο και ο αγοραστής είναι Έλληνες, το ποσό της μεταφοράς μεταφέρεται απευθείας από τον ελληνικό τραπεζικό λογαριασμό του αγοραστή στον ελληνικό τραπεζικό λογαριασμό του πωλητή κατά τη διάρκεια του ραντεβού τους στο συμβολαιογραφείο. Εναλλακτικά, ο αγοραστής μπορεί να εκδώσει μια εγγυημένη τραπεζική επιταγή από μια ελληνική τράπεζα, την οποία παραδίδει στον πωλητή την ημέρα της υπογραφής της πράξης αγοράς. Ο πωλητής μπορεί στη συνέχεια να εξαργυρώσει αυτή την επιταγή στην ελληνική τράπεζά του.

Δεδομένου ότι οι περισσότεροι πελάτες μας δεν ζουν στην Ελλάδα και δεν έχουν τραπεζικό λογαριασμό σε ελληνική τράπεζα, πράγμα που σημαίνει ότι τα μεταφερόμενα κεφάλαια δεν θα είναι άμεσα ορατά στον τραπεζικό λογαριασμό του πωλητή, χρησιμοποιούμε μια διαφορετική μέθοδο πληρωμής για να διασφαλίσουμε την ομαλή μεταφορά των κεφαλαίων για την πληρωμή του ακινήτου. Η πράξη αγοράς περιέχει ειδικούς όρους που παρέχουν στον αγοραστή έναν αριθμό ημερών για να πληρώσει το ποσό της αγοράς στον πωλητή. Όταν το ποσό καταβληθεί, υπογράφεται πράξη απαλλαγής με τον συμβολαιογράφο ως απόδειξη πληρωμής, προκειμένου να ολοκληρωθεί η μεταβίβαση.

Εάν ο αγοραστής δεν πραγματοποιήσει την πληρωμή, η πράξη απαλλαγής δεν θα υπογραφεί και ο πωλητής έχει το δικαίωμα να ακυρώσει την πώληση και να ανακτήσει την κυριότητα του ακινήτου.

Συμβολαιογράφοι και καταχώριση ακινήτων

Από το 2023, λόγω των αλλαγών στην ελληνική νομοθεσία, οι συμβολαιογράφοι στην Ελλάδα έχουν πλέον πιο ενεργό ρόλο στην καταχώριση ακινήτων.

 

Στο παρελθόν, η διαδικασία εγγραφής ακινήτων μπορούσε να διαρκέσει μήνες ή ακόμη και έως και δύο χρόνια, επειδή πολλά έγγραφα υποβάλλονταν αυτοπροσώπως. Ωστόσο, η ελληνική κυβέρνηση ξεκίνησε ένα νέο πρόγραμμα το 2023 με την ονομασία «Ψηφιακός φάκελος ακινήτων», στο πλαίσιο του οποίου ο συμβολαιογράφος μπορεί να υποβάλλει έγγραφα ψηφιακά και να ολοκληρώσει την εγγραφή ενός τίτλου ιδιοκτησίας σε μόλις μία ημέρα.

 

Συμβολαιογράφοι και φορολογικές οφειλές

Στην Ελλάδα, οι συμβολαιογράφοι έχουν επίσης τη δυνατότητα να ελέγχουν αν κάποιος έχει φορολογικές οφειλές. Δεν έχουν πρόσβαση στο ύψος των οφειλών, αλλά μπορούν να δουν αν κάποιος εξακολουθεί να οφείλει φόρους.

 

Συμβολαιογράφοι και υπολογισμός φόρων

Στην Ελλάδα, ο φόρος μεταβίβασης που πληρώνετε όταν αγοράζετε ένα ακίνητο είναι 3,09%. Το ποσοστό αυτό φορολογείται είτε επί της τιμής αγοράς είτε επί της «αντικειμενικής αξίας» του ακινήτου, εάν η αξία αυτή είναι υψηλότερη από την τιμή αγοράς. Μπορείτε να μαντέψετε ποιος υπολογίζει την αντικειμενική αξία ενός ακινήτου; Σωστά, ο συμβολαιογράφος. Υποβάλλει τα έγγραφα αυτά στις ελληνικές φορολογικές αρχές για έγκριση, πριν καταβληθεί ο φόρος μεταβίβασης.

Μπορείτε να εξηγήσετε με περισσότερες λεπτομέρειες τη διαδικασία που ακολουθεί ένας Έλληνας συμβολαιογράφος;

Προετοιμασία της συμβολαιογραφικής πράξης αγοράς

Όταν πουλάτε ένα σπίτι στην Ελλάδα, χρειάζεστε μια συμβολαιογραφική πράξη αγοράς. Σε αυτή τη διαδικασία, ένας μηχανικός του πωλητή δημιουργεί ένα ηλεκτρονικό αναγνωριστικό κτιρίου (E-ID) του ακινήτου που πωλείται, το οποίο περιέχει όλα τα απαραίτητα στοιχεία για το ακίνητο.

 

Παράλληλα, ο συμβολαιογράφος, σε συνεργασία με τον λογιστή του πωλητή, ενημερώνει το φορολογικό έντυπο E-9 του πωλητή ώστε να αντικατοπτρίζει τυχόν αλλαγές.

 

Ο συμβολαιογράφος συχνά ελέγχει επίσης σε αυτό το σημείο εάν ο πωλητής έχει ή όχι χρέη προς το κράτος.

 

Υπογραφή των τελικών εγγράφων

Ο συμβολαιογράφος ηγείται της διαδικασίας προετοιμασίας της δήλωσης φόρου μεταβίβασης ακινήτου και την υποβάλλει στην εφορία. Μόλις ο αγοραστής πληρώσει τον φόρο μεταβίβασης, μπορεί να υπογραφεί η τελική σύμβαση. Στη συνάντηση για την τελική υπογραφή, θα πρέπει να είστε παρών αυτοπροσώπως ή να στείλετε έναν νόμιμο εκπρόσωπο στη θέση σας, τον οποίο πρέπει να έχετε εξουσιοδοτήσει με πληρεξούσιο.

Πόσο κοστίζει η χρήση συμβολαιογράφου στην Ελλάδα;

Για τις πωλήσεις κατοικιών στην Ελλάδα, τα ελάχιστα έξοδα συμβολαιογράφου ορίζονται από τον ελληνικό νόμο. Οι συμβολαιογράφοι χρεώνουν συνήθως μεταξύ 1,5 και 2% (με ΦΠΑ) της τιμής πώλησης ή της αντικειμενικής φορολογικής αξίας του ακινήτου, όποια από τις δύο είναι υψηλότερη.

 

Το κόστος για την υπογραφή μιας πληρεξουσιότητας (POA) σε συμβολαιογράφο στην Ελλάδα είναι περίπου 100 έως 150 ευρώ. Η ακριβής τιμή εξαρτάται από τον συμβολαιογράφο.

 

Μια πληρεξουσιότητα μπορεί επίσης να συνταχθεί από ξένο συμβολαιογράφο. Σε αυτή την περίπτωση, απαιτείται επίσημη ελληνική μετάφραση.

Τι άλλο μπορεί να κάνει ένας συμβολαιογράφος στην Ελλάδα;

Συμβολαιογράφοι και ηλεκτρονικές δημοπρασίες

Εκτός από τις παραπάνω αρμοδιότητες, οι συμβολαιογράφοι στην Ελλάδα μπορούν επίσης να διαχειρίζονται ηλεκτρονικές δημοπρασίες για κατοικίες. Δεν θα το καλύψουμε λεπτομερώς, επειδή δεν είναι σχετικό με τις περισσότερες συναλλαγές ακινήτων στην Ελλάδα.

 

Συμβολαιογράφοι και ίδρυση εταιρείας

Οι συμβολαιογράφοι στην Ελλάδα μπορούν επίσης να ιδρύουν εταιρείες για ιδιώτες.

 

Συμβολαιογράφοι και πληρωμή φόρων

Τέλος, θυμάστε όταν είπαμε ότι οι συμβολαιογράφοι δεν πληρώνουν φόρους στην Ελλάδα; Υπάρχει μια συγκεκριμένη περίπτωση στην οποία ένας συμβολαιογράφος μπορεί να πληρώσει φόρους εκ μέρους του πωλητή ενός ακινήτου στην Ελλάδα: όταν ο πωλητής έχει χρέος προς το ελληνικό κράτος.

 

Σε αυτή την περίπτωση, την ημέρα της υπογραφής, οι αγοραστές μεταφέρουν το ποσό που αντιστοιχεί στο χρέος του πωλητή στον τραπεζικό λογαριασμό του συμβολαιογράφου, και ο συμβολαιογράφος έχει προθεσμία τριών ημερών για να μεταφέρει αυτό το χρέος στο ελληνικό κράτος.

Συμβολαιογράφοι και αποδοχή κληρονομιάς

Στην Ελλάδα, τα ακίνητα πρέπει να μεταβιβάζονται στους κληρονόμους μέσω συμβολαιογραφικής πράξης αποδοχής κληρονομιάς. Από το 2024 στην Ελλάδα, οι δικηγόροι έχουν επίσης το δικαίωμα να διεκπεραιώνουν τη διαδικασία, αλλά αυτό είναι σπάνιο και η αποδοχή κληρονομιάς εξακολουθεί να γίνεται κυρίως μέσω συμβολαιογράφου.

 

Η διαδικασία:

1. Οι κληρονόμοι του αποβιώσαντος δηλώνουν τον θάνατο στην εφορία.
2. Οι κληρονόμοι υποβάλλουν αίτηση σε ελληνικό δικαστήριο για την έκδοση πιστοποιητικού θανάτου.
3. Οι κληρονόμοι επισκέπτονται τον συμβολαιογράφο με τα απαραίτητα έγγραφα, συμπεριλαμβανομένου του πιστοποιητικού θανάτου και του πιστοποιητικού κληρονομικής διαδοχής.
4. Ο συμβολαιογράφος υποβάλλει δήλωση φόρου κληρονομιάς και η εφορία υπολογίζει τον φόρο κληρονομιάς.
5.  Υπογράφεται η πράξη.

Τι γίνεται αν οι κληρονόμοι ζουν στο εξωτερικό;

Εάν οι κληρονόμοι ζουν στο εξωτερικό, πρέπει επίσης να προσκομίσουν στον Έλληνα συμβολαιογράφο πιστοποιητικό θανάτου, καθώς και πιστοποιητικό κληρονομικών δικαιωμάτων, το οποίο έχει συνταχθεί από συμβολαιογράφο στο κράτος της ιθαγένειας του αποβιώσαντος, φέρει σφραγίδα Apostille και είναι επίσημα μεταφρασμένο στα ελληνικά.

 

Τι γίνεται αν θέλω να πουλήσω το κληρονομημένο σπίτι;

Εάν θέλετε να πουλήσετε το κληρονομημένο σπίτι κάποια στιγμή στο μέλλον, θα πρέπει να ζητήσετε από έναν μηχανικό να ελέγξει το σπίτι για να επιβεβαιώσει τα τετραγωνικά του μέτρα. Διαφορετικά, εάν αργότερα αποφασίσετε να το πουλήσετε και οι προδιαγραφές του σπιτιού δεν ταιριάζουν με τα τετραγωνικά μέτρα που αναγράφονται στην πράξη αποδοχής και στη φορολογική δήλωση, ενδέχεται να επιβληθούν πρόστιμα.

Συμβολαιογράφοι και γονικές δωρεές

Ο σκοπός μιας γονικής δωρεάς είναι η άμεση παράδοση περιουσίας από ένα άτομο (συνήθως από γονέα σε παιδί ή σε άλλο μέλος της οικογένειας).

 

Η διαδικασία αντιμετωπίζεται ευνοϊκά από την ελληνική φορολογική νομοθεσία, επειδή ΔΕΝ χρειάζεται να πληρώσετε τον φόρο 3,09% που ισχύει κανονικά για τις μεταβιβάσεις ακινήτων στην Ελλάδα. Το αφορολόγητο όριο για τις δωρεές είναι 800.000 ευρώ. Συνήθως, οι γονικές δωρεές χρησιμοποιούν μια δομή επικαρπίας.

 

Η διαδικασία με Έλληνα συμβολαιογράφο για γονικές δωρεές είναι η ίδια με τη διαδικασία συμβολαιογράφου για την αγορά κατοικίας στην Ελλάδα, με τα συμβολαιογραφικά έξοδα και τα έξοδα κτηματολογίου να υπολογίζονται με βάση την αντικειμενική αξία της περιουσίας.

Ποιες υπηρεσίες παρέχει η Elxis;

Εάν επιλέξετε να χρησιμοποιήσετε τις νομικές υπηρεσίες της Elxis για την αγορά ακινήτου στην Ελλάδα, οι δικηγόροι μας παρέχουν στον συμβολαιογράφο όλα τα έγγραφα και τις δηλώσεις που πρέπει να υποβληθούν εκ μέρους των αγοραστών.

Οι δικηγόροι μας συντάσσουν τη σύμβαση πώλησης μαζί με τον συμβολαιογράφο.

 

Οι δικηγόροι μας υπογράφουν την πράξη αγοράς, τα τοπογραφικά σχέδια, τις κατόψεις και άλλα σχετικά έγγραφα εκ μέρους σας (αυτό απαιτεί πληρεξούσιο).

 

Οι δικηγόροι μας συντάσσουν τη σύμβαση απαλλαγής μαζί με τον συμβολαιογράφο μετά την πληρωμή της τιμής αγοράς.