Ρωτήστε έναν δικηγόρο: Ποιος είναι ο ρόλος του συμβολαιογράφου στην Ελλάδα;

Μπορείτε να εξηγήσετε, με περισσότερες λεπτομέρειες, τη διαδικασία που εμπλέκει έναν Έλληνα συμβολαιογράφο;

Σύνταξη της συμβολαιογραφικής πράξης αγοραπωλησίας

Όταν πουλάτε ένα ακίνητο στην Ελλάδα, χρειάζεστε συμβόλαιο πώλησης. Ο πολιτικός μηχανικός του πωλητή δημιουργεί έναν Ηλεκτρονικό Κωδικό Κτιρίου (E-ID) για το ακίνητο, ο οποίος περιέχει όλα τα απαραίτητα στοιχεία σχετικά με αυτό. Παράλληλα, ο συμβολαιογράφος συνεργάζεται με τον λογιστή του πωλητή για να ενημερώσει το φορολογικό έντυπο Ε-9 του πωλητή, ώστε να αντικατοπτρίζει τυχόν αλλαγές. Ο συμβολαιογράφος συνήθως ελέγχει επίσης σε αυτό το στάδιο αν ο πωλητής έχει τυχόν οφειλές προς το κράτος.

Υπογραφή των τελικών εγγράφων

Ο συμβολαιογράφος συντάσσει τη δήλωση φόρου μεταβίβασης ακινήτου και την υποβάλλει στην εφορία. Μόλις ο αγοραστής καταβάλει τον φόρο μεταβίβασης, μπορεί να υπογραφεί η τελική σύμβαση. Κατά την υπογραφή, πρέπει να είστε παρών αυτοπροσώπως ή να στείλετε νόμιμο εκπρόσωπο στον οποίο έχετε εκχωρήσει πληρεξούσιο.

Πόσο κοστίζει η χρήση συμβολαιογράφου στην Ελλάδα;

Για τις πωλήσεις ακινήτων, τα ελάχιστα συμβολαιογραφικά τέλη καθορίζονται από την ελληνική νομοθεσία. Οι συμβολαιογράφοι χρεώνουν συνήθως περίπου το 1% της τιμής ή της αντικειμενικής αξίας, όποια από τις δύο είναι υψηλότερη, συν ΦΠΑ. Τα τέλη ακολουθούν κλιμακωτή κλίμακα, οπότε το ποσοστό είναι χαμηλότερο για ακίνητα μεγαλύτερης αξίας. Το κόστος για την υπογραφή πληρεξουσιότητας σε συμβολαιογράφο στην Ελλάδα κυμαίνεται από 100 έως 150 ευρώ, ανάλογα με τον συμβολαιογράφο. Η πληρεξουσιότητα μπορεί επίσης να συνταχθεί από ξένο συμβολαιογράφο, οπότε απαιτείται επίσημη ελληνική μετάφραση.

Τι άλλο μπορεί να κάνει ένας συμβολαιογράφος στην Ελλάδα;

Συμβολαιογράφοι και ηλεκτρονικές δημοπρασίες

Οι συμβολαιογράφοι στην Ελλάδα μπορούν επίσης να διαχειρίζονται ηλεκτρονικές δημοπρασίες ακινήτων. Δεν θα αναφερθούμε λεπτομερώς σε αυτό το θέμα, καθώς δεν αφορά τις περισσότερες συναλλαγές.

Οι συμβολαιογράφοι και η σύσταση εταιρείας

Οι συμβολαιογράφοι στην Ελλάδα μπορούν επίσης να ιδρύουν εταιρείες για λογαριασμό φυσικών προσώπων.

Οι συμβολαιογράφοι και η καταβολή φόρων

Αναφέραμε προηγουμένως ότι οι συμβολαιογράφοι δεν πληρώνουν φόρους στην Ελλάδα. Υπάρχει μία εξαίρεση: όταν ο πωλητής έχει οφειλή προς το ελληνικό κράτος. Σε αυτή την περίπτωση, την ημέρα της υπογραφής, ο αγοραστής μεταφέρει το ποσό που αντιστοιχεί στην οφειλή του πωλητή στον τραπεζικό λογαριασμό του συμβολαιογράφου, και ο συμβολαιογράφος έχει τρεις ημέρες για να το καταβάλει στο κράτος.

Οι συμβολαιογράφοι και η αποδοχή κληρονομιάς

Στην Ελλάδα, τα ακίνητα μεταβιβάζονται στους κληρονόμους μέσω συμβολαιογραφικής πράξης αποδοχής κληρονομιάς. Από το 2024, επιτρέπεται επίσης η συμμετοχή δικηγόρων στη διαδικασία, αλλά αυτό είναι σπάνιο, και η αποδοχή κληρονομιάς εξακολουθεί να πραγματοποιείται κυρίως μέσω συμβολαιογράφου.

Η διαδικασία:

• Οι κληρονόμοι δηλώνουν τον θάνατο στην εφορία.

• Οι κληρονόμοι λαμβάνουν πιστοποιητικό θανάτου από το ληξιαρχείο.

• Οι κληρονόμοι λαμβάνουν πιστοποιητικό κληρονομικής διαδοχής, το οποίο εκδίδεται από το δικαστήριο ή, από το 2024, από εξουσιοδοτημένο δικηγόρο.

• Οι κληρονόμοι επισκέπτονται τον συμβολαιογράφο με τα απαραίτητα έγγραφα, συμπεριλαμβανομένου του Πιστοποιητικού Θανάτου και του Πιστοποιητικού Κληρονομιάς.

• Ο συμβολαιογράφος υποβάλλει δήλωση φόρου κληρονομιάς και η εφορία υπολογίζει τον φόρο κληρονομιάς.

• Υπογράφεται η πράξη.

Τι γίνεται αν οι κληρονόμοι διαμένουν στο εξωτερικό;

Εάν οι κληρονόμοι διαμένουν στο εξωτερικό, πρέπει επίσης να προσκομίσουν στον Έλληνα συμβολαιογράφο Πιστοποιητικό Θανάτου και Πιστοποιητικό Κληρονομιάς που έχει συνταχθεί από δημόσιο συμβολαιογράφο στη χώρα ιθαγένειας του αποβιώσαντος, φέρει σφραγίδα Αποστίλλης και συνοδεύεται από επίσημη ελληνική μετάφραση.

Τι γίνεται αν θέλω να πουλήσω την κληρονομημένη κατοικία;

Εάν σκοπεύετε να πουλήσετε την κληρονομημένη κατοικία στο μέλλον, ζητήστε από έναν πολιτικό μηχανικό να ελέγξει το σπίτι για να επιβεβαιώσει τα τετραγωνικά μέτρα. Εάν αργότερα πουλήσετε την κατοικία και τα χαρακτηριστικά της δεν ταιριάζουν με τα τετραγωνικά μέτρα που αναγράφονται στην Πράξη Αποδοχής και στη Φορολογική Δήλωση, ενδέχεται να επιβληθούν πρόστιμα.

Συμβολαιογράφοι και γονικές δωρεές

Η γονική δωρεά αποτελεί την άμεση μεταβίβαση ακινήτου από ένα πρόσωπο σε άλλο, συνήθως από γονέα σε τέκνο ή άλλο μέλος της οικογένειας. Αντιμετωπίζεται ευνοϊκά από την ελληνική φορολογική νομοθεσία, καθώς δεν καταβάλλεται ο φόρος μεταβίβασης που ισχύει για τις συνήθεις μεταβιβάσεις ακινήτων. Το αφορολόγητο όριο για τέτοιες δωρεές ανέρχεται σε 800.000 ευρώ. Οι γονικές δωρεές συνήθως πραγματοποιούνται μέσω δομής επικαρπίας. Η συμβολαιογραφική διαδικασία για μια γονική δωρεά είναι η ίδια με αυτή της αγοράς κατοικίας, με τα συμβολαιογραφικά έξοδα και τα έξοδα του Κτηματολογίου να υπολογίζονται βάσει της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου.