Ρωτήστε έναν δικηγόρο: Ποιος είναι ο ρόλος του συμβολαιογράφου στην Ελλάδα;

Ποιος είναι ο ρόλος του συμβολαιογράφου στην Ελλάδα;

Ο συμβολαιογράφος έχει έναν πιο παθητικό ρόλο στις συναλλαγές ακινήτων σε σύγκριση με τους συμβολαιογράφους σε άλλες χώρες. Είναι το πρόσωπο της ελληνικής κυβέρνησης που διασφαλίζει ότι η συναλλαγή πραγματοποιείται σύμφωνα με τις απαιτήσεις της ελληνικής νομοθεσίας.

Ο συμβολαιογράφος στην Ελλάδα συμβουλεύει τα μέρη που εμπλέκονται στη μεταβίβαση ακινήτου, βοηθά στον υπολογισμό της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου, τηρεί τα δημόσια κτηματολογικά μητρώα, υπολογίζει τους φόρους, εκδίδει την πράξη και παρέχει τα επίσημα αντίγραφα στα μέρη. Ο ρόλος του συμβολαιογράφου στην Ελλάδα είναι περισσότερο συντονιστικός παρά εκτελεστικός.

Σε τι διαφέρει ο ρόλος του ελληνικού συμβολαιογράφου από αυτόν σε άλλες χώρες;

Ο ρόλος του ελληνικού συμβολαιογράφου στις συναλλαγές ακινήτων διαφέρει από τον ρόλο του συμβολαιογράφου στις περισσότερες χώρες της Δυτικής Ευρώπης. Δεν είναι αρμοδιότητα του ελληνικού συμβολαιογράφου να παραλαμβάνει το ποσό της αγοράς, να πληρώνει τον πωλητή και τον μεσίτη ακινήτων ή να καταβάλλει φόρους. Ο ίδιος ο αγοραστής και ο δικηγόρος του είναι υπεύθυνοι για αυτές τις εργασίες.

Συμβολαιογράφοι και μεταφορά πληρωμής

Στις περισσότερες ευρωπαϊκές χώρες, όταν πραγματοποιείται η πληρωμή για ένα ακίνητο, συνήθως μεταφέρετε χρήματα στον λογαριασμό μεσεγγύησης ενός συμβολαιογράφου πριν από την υπογραφή της πράξης. Τις επόμενες ημέρες μετά την υπογραφή της πράξης αγοράς, ο συμβολαιογράφος μεταφέρει το ποσό της αγοράς στον πωλητή.

Στην Ελλάδα, οι συμβολαιογράφοι δεν διατηρούν λογαριασμούς μεσεγγύησης και δεν επιτρέπεται να λαμβάνουν το ποσό της αγοράς στον τραπεζικό τους λογαριασμό. Ως εκ τούτου, πρέπει να ακολουθείται διαφορετική διαδικασία για να διασφαλιστεί ότι οι πληρωμές διεκπεραιώνονται με ασφάλεια και αποτελεσματικότητα.

Συνήθως, όταν τόσο ο πωλητής όσο και ο αγοραστής είναι Έλληνες, το ποσό της μεταφοράς μεταφέρεται απευθείας από τον ελληνικό τραπεζικό λογαριασμό του αγοραστή στον ελληνικό τραπεζικό λογαριασμό του πωλητή κατά τη διάρκεια του ραντεβού τους στο συμβολαιογραφείο. Εναλλακτικά, ο αγοραστής μπορεί να εκδώσει εγγυημένη τραπεζική επιταγή από ελληνική τράπεζα, την οποία παραδίδει στον πωλητή την ημέρα της υπογραφής της συμβολαιογραφικής πράξης. Ο πωλητής μπορεί στη συνέχεια να εξαργυρώσει αυτή την επιταγή στην ελληνική τράπεζά του.

Δεδομένου ότι οι περισσότεροι πελάτες μας δεν ζουν στην Ελλάδα και δεν διαθέτουν τραπεζικό λογαριασμό σε ελληνική τράπεζα, πράγμα που σημαίνει ότι τα μεταφερόμενα κεφάλαια δεν θα είναι άμεσα ορατά στον τραπεζικό λογαριασμό του πωλητή, χρησιμοποιούμε μια διαφορετική μέθοδο πληρωμής για να διασφαλίσουμε την ομαλή μεταφορά των κεφαλαίων για την πληρωμή του ακινήτου. Η πράξη αγοράς περιέχει ειδικούς όρους που παρέχουν στον αγοραστή ένα χρονικό διάστημα για να καταβάλει το ποσό της αγοράς στον πωλητή. Όταν καταβληθεί το ποσό, υπογράφεται πράξη εξόφλησης ενώπιον συμβολαιογράφου ως απόδειξη πληρωμής, προκειμένου να ολοκληρωθεί η μεταβίβαση.

Εάν ο αγοραστής δεν καταβάλει το ποσό, η πράξη εξόφλησης δεν θα υπογραφεί και ο πωλητής έχει το δικαίωμα να ακυρώσει την πώληση και να ανακτήσει την κυριότητα του ακινήτου.

Συμβολαιογράφοι και Κτηματολόγιο

Από το 2023, λόγω των αλλαγών στην ελληνική νομοθεσία, οι συμβολαιογράφοι στην Ελλάδα έχουν πλέον πιο ενεργό ρόλο στην καταχώριση ακινήτων.

Στο παρελθόν, η διαδικασία καταχώρησης ακινήτων μπορούσε να διαρκέσει μήνες ή ακόμη και έως και δύο χρόνια, επειδή πολλά έγγραφα υποβάλλονταν αυτοπροσώπως. Ωστόσο, η ελληνική κυβέρνηση ξεκίνησε ένα νέο πρόγραμμα το 2023 με την ονομασία «Ψηφιακός Φάκελος Ακινήτου», στο πλαίσιο του οποίου ο συμβολαιογράφος μπορεί να υποβάλλει έγγραφα ψηφιακά και να ολοκληρώσει την καταχώρηση τίτλου ιδιοκτησίας σε μόλις μία ημέρα.

Συμβολαιογράφοι και φορολογικές οφειλές

Στην Ελλάδα, οι συμβολαιογράφοι έχουν επίσης τη δυνατότητα να ελέγχουν αν κάποιος έχει φορολογικές οφειλές. Δεν έχουν πρόσβαση στο ύψος των οφειλών, αλλά μπορούν να δουν αν κάποιος εξακολουθεί να οφείλει φόρους.

Οι συμβολαιογράφοι και οι φορολογικοί υπολογισμοί

Στην Ελλάδα, ο φόρος μεταβίβασης που καταβάλλετε κατά την αγορά ενός ακινήτου είναι 3,09%. Το ποσοστό αυτό επιβάλλεται είτε στην τιμή αγοράς είτε στην «αντικειμενική αξία» του ακινήτου, εάν η αξία αυτή είναι υψηλότερη από την τιμή αγοράς. Μπορείτε να μαντέψετε ποιος υπολογίζει την αντικειμενική αξία ενός ακινήτου; Σωστά, ο συμβολαιογράφος. Υποβάλλει τα έγγραφα αυτά στις ελληνικές φορολογικές αρχές για έγκριση, πριν καταβληθεί ο φόρος μεταβίβασης.

Μπορείτε να εξηγήσετε με περισσότερες λεπτομέρειες τη διαδικασία που περιλαμβάνει έναν Έλληνα συμβολαιογράφο;

Προετοιμασία της συμβολαιογραφικής πράξης αγοράς

Όταν πουλάτε ένα σπίτι στην Ελλάδα, χρειάζεστε συμβολαιογραφική πράξη αγοραπωλησίας. Σε αυτή τη διαδικασία, ένας μηχανικός του πωλητή δημιουργεί ένα ηλεκτρονικό αναγνωριστικό κτιρίου (E-ID) για το ακίνητο που πωλείται, το οποίο περιέχει όλα τα απαραίτητα στοιχεία για το ακίνητο.

Παράλληλα, ο συμβολαιογράφος, σε συνεργασία με τον λογιστή του πωλητή, ενημερώνει το φορολογικό έντυπο Ε-9 του πωλητή ώστε να αντικατοπτρίζει τυχόν αλλαγές.

Ο συμβολαιογράφος συχνά ελέγχει επίσης σε αυτό το στάδιο εάν ο πωλητής έχει οφειλές προς το κράτος.

Υπογραφή των τελικών εγγράφων

Ο συμβολαιογράφος διευθύνει τη διαδικασία προετοιμασίας της δήλωσης φόρου μεταβίβασης ακινήτου και την υποβάλλει στην εφορία. Μόλις ο αγοραστής πληρώσει τον φόρο μεταβίβασης, μπορεί να υπογραφεί η τελική σύμβαση. Στη συνάντηση για την τελική υπογραφή, θα πρέπει να είστε παρόντες αυτοπροσώπως ή να στείλετε έναν νόμιμο εκπρόσωπο στη θέση σας, τον οποίο πρέπει να έχετε εξουσιοδοτήσει με πληρεξούσιο.

Πόσο κοστίζει η χρήση συμβολαιογράφου στην Ελλάδα;

Για τις πωλήσεις ακινήτων στην Ελλάδα, τα ελάχιστα συμβολαιογραφικά τέλη καθορίζονται από την ελληνική νομοθεσία. Οι συμβολαιογράφοι χρεώνουν συνήθως μεταξύ 1,5 και 2% (συμπεριλαμβανομένου του ΦΠΑ) της τιμής πώλησης ή της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου, όποια από τις δύο είναι υψηλότερη.

Το κόστος για την υπογραφή πληρεξουσιότητας (POA) σε συμβολαιογράφο στην Ελλάδα είναι περίπου 100 έως 150 ευρώ. Η ακριβής τιμή εξαρτάται από τον συμβολαιογράφο.

Μια πληρεξουσιότητα μπορεί επίσης να συνταχθεί από ξένο συμβολαιογράφο. Σε αυτή την περίπτωση, απαιτείται επίσημη ελληνική μετάφραση.

Τι άλλο μπορεί να κάνει ένας συμβολαιογράφος στην Ελλάδα;

Συμβολαιογράφοι και ηλεκτρονικές δημοπρασίες

Εκτός από τις παραπάνω αρμοδιότητες, οι συμβολαιογράφοι στην Ελλάδα μπορούν επίσης να διαχειρίζονται ηλεκτρονικές δημοπρασίες για κατοικίες. Δεν θα το καλύψουμε αυτό λεπτομερώς, επειδή δεν σχετίζεται με τις περισσότερες συναλλαγές ακινήτων στην Ελλάδα.

Οι συμβολαιογράφοι και η σύσταση εταιρείας

Οι συμβολαιογράφοι στην Ελλάδα μπορούν επίσης να ιδρύουν εταιρείες για λογαριασμό φυσικών προσώπων.

Οι συμβολαιογράφοι και η πληρωμή φόρων

Τέλος, θυμάστε όταν είπαμε ότι οι συμβολαιογράφοι δεν πληρώνουν φόρους στην Ελλάδα; Υπάρχει μια συγκεκριμένη περίπτωση όπου ένας συμβολαιογράφος μπορεί να πληρώσει φόρους εκ μέρους του πωλητή μιας κατοικίας στην Ελλάδα: όταν ο πωλητής έχει χρέος προς το ελληνικό κράτος.

Σε αυτή την περίπτωση, την ημέρα της υπογραφής, οι αγοραστές μεταφέρουν το ποσό που αντιστοιχεί στο χρέος του πωλητή στον τραπεζικό λογαριασμό του συμβολαιογράφου, και ο συμβολαιογράφος έχει προθεσμία τριών ημερών για να μεταφέρει αυτό το χρέος στο ελληνικό κράτος

Συμβολαιογράφοι και αποδοχή κληρονομιάς

Στην Ελλάδα, η ακίνητη περιουσία πρέπει να μεταβιβάζεται στους κληρονόμους μέσω συμβολαιογραφικής πράξης αποδοχής κληρονομιάς. Από το 2024 στην Ελλάδα, επιτρέπεται επίσης στους δικηγόρους να διενεργούν τη διαδικασία, αλλά αυτό είναι σπάνιο και η αποδοχή κληρονομιάς εξακολουθεί να γίνεται κυρίως μέσω συμβολαιογράφου.

Η διαδικασία:

1. Οι κληρονόμοι του αποβιώσαντος δηλώνουν τον θάνατο στην εφορία.

2. Οι κληρονόμοι υποβάλλουν αίτηση σε ελληνικό δικαστήριο για την έκδοση πιστοποιητικού θανάτου.

3. Οι κληρονόμοι επισκέπτονται τον συμβολαιογράφο με τα απαραίτητα έγγραφα, συμπεριλαμβανομένου του πιστοποιητικού θανάτου και του πιστοποιητικού κληρονομικής διαδοχής.

4. Ο συμβολαιογράφος υποβάλλει δήλωση φόρου κληρονομιάς και η Εφορία υπολογίζει τον φόρο κληρονομιάς.

5. Υπογράφεται η πράξη.

Τι γίνεται αν οι κληρονόμοι ζουν στο εξωτερικό;

Εάν οι κληρονόμοι ζουν στο εξωτερικό, πρέπει επίσης να προσκομίσουν στον Έλληνα συμβολαιογράφο πιστοποιητικό θανάτου, καθώς και πιστοποιητικό κληρονομικών δικαιωμάτων, το οποίο έχει συνταχθεί από δημόσιο συμβολαιογράφο στο κράτος της ιθαγένειας του αποβιώσαντος, φέρει σφραγίδα Αποστίλλης και είναι συνοδευόμενο από επίσημη μετάφραση στα ελληνικά.

Τι γίνεται αν θέλω να πουλήσω το κληρονομημένο σπίτι;

Εάν θέλετε να πουλήσετε το κληρονομημένο σπίτι κάποια στιγμή στο μέλλον, θα πρέπει να ζητήσετε από έναν μηχανικό να ελέγξει το σπίτι για να επιβεβαιώσει τα τετραγωνικά μέτρα του. Διαφορετικά, εάν αποφασίσετε αργότερα να το πουλήσετε και τα χαρακτηριστικά του σπιτιού δεν ταιριάζουν με τα τετραγωνικά μέτρα που αναγράφονται στην Πράξη Αποδοχής και στη Φορολογική Δήλωση, ενδέχεται να επιβληθούν πρόστιμα.

Συμβολαιογράφοι και δωρεές γονέων

Ο σκοπός μιας γονικής δωρεάς είναι η άμεση μεταβίβαση ακινήτου από ένα άτομο (συνήθως έναν γονέα σε ένα παιδί ή σε άλλο μέλος της οικογένειας).

Η διαδικασία αντιμετωπίζεται ευνοϊκά από την ελληνική φορολογική νομοθεσία, καθώς ΔΕΝ χρειάζεται να καταβάλετε τον φόρο 3,09% που ισχύει κανονικά για τις μεταβιβάσεις ακινήτων στην Ελλάδα. Το αφορολόγητο όριο για τις δωρεές είναι 800.000 ευρώ. Συνήθως, οι γονικές δωρεές ακολουθούν τη μορφή επικαρπίας.

Η διαδικασία με Έλληνα συμβολαιογράφο για τις γονικές δωρεές είναι η ίδια με τη διαδικασία αγοράς κατοικίας στην Ελλάδα, με τα συμβολαιογραφικά έξοδα και τα έξοδα του Κτηματολογίου να υπολογίζονται με βάση την αντικειμενική αξία της περιουσίας.

Ποιες υπηρεσίες παρέχει η Elxis;

Εάν επιλέξετε να χρησιμοποιήσετε τις νομικές υπηρεσίες της Elxis για την αγορά ακινήτου στην Ελλάδα, οι δικηγόροι μας παρέχουν στον συμβολαιογράφο όλα τα έγγραφα και τις δηλώσεις που πρέπει να υποβληθούν εκ μέρους των αγοραστών.

Οι δικηγόροι μας συντάσσουν την πράξη πώλησης σε συνεργασία με τον συμβολαιογράφο.

Οι δικηγόροι μας υπογράφουν εκ μέρους σας τη σύμβαση πώλησης, τα τοπογραφικά σχέδια, τις κατόψεις και άλλα σχετικά έγγραφα (για το σκοπό αυτό απαιτείται πληρεξούσιο).

Οι δικηγόροι μας συντάσσουν την πράξη αποσβέσεως μαζί με τον συμβολαιογράφο μετά την καταβολή του τιμήματος αγοράς.