Wat moet je doen om een huis te kopen in Griekenland?

Je droomt van je droomhuis in Griekenland: zonsondergangen boven de Middellandse Zee, Griekse koffie op het balkon, diners op het terras bij het infinity pool... Je komt weer terug in de realiteit en vraagt je af hoe het zit met het kopen van een huis in Griekenland. Welke documenten moet ik ondertekenen en wanneer? Moet ik zelf over de prijs onderhandelen? Als ik een huis heb gevonden, hoe weet ik dan of het legaal is? In dit artikel leggen we stap voor stap uit hoe het kopen van een huis in Griekenland in zijn werk gaat. Het kopen van een huis in Griekenland bestaat uit een aantal belangrijke stappen, van het zoeken naar een woning tot het regelen van de juridische formaliteiten, zodat de transactie soepel en goed geïnformeerd verloopt.

1. Zoek naar onroerend goed in Griekenland

De eerste stap is natuurlijk het vinden van het huis in Griekenland dat je wilt kopen. Dit hangt af van je langetermijndoelen, je budget, de regio waar je wilt wonen en of je het huis zelf wilt gebruiken of (voornamelijk) wilt verhuren. Je kunt kiezen uit nieuwe off-plan woningen, bestaande woningen, appartementen, villa's, dorpshuizen, huizen aan zee, huizen in de bergen en nog veel meer. De mogelijkheden zijn eindeloos, dus we raden je aan om goed na te denken over je langetermijndoelen. Als je hulp nodig hebt bij het brainstormen, kun je altijd contact met ons opnemen voor een vrijblijvend adviesgesprek. Als je zelf een idee wilt krijgen van de markt, zijn de aanbiedingen van Elxis en de websites Spitogatos en Xrisi Efkeria, die ook in het Engels beschikbaar zijn, een goede plek om te beginnen.

2. Ga op bezichtigingsreis

Niets is zo bevredigend als het zelf bekijken van het onroerend goed. Nadat je een shortlist hebt gemaakt van je favoriete onroerend goed in Griekenland, moet je deze fysiek bezoeken om een beter beeld te krijgen van de omgeving, de staat en de voorzieningen. Dit helpt je om te bepalen hoe je je vervoer naar verschillende locaties gaat regelen en of de voorzieningen die je belangrijk vindt in de omgeving aanwezig zijn. Voor tips over het plannen van een bezichtigingsreis kun je onze complete gids voor bezichtigingsreizen raadplegen. Houd er rekening mee dat het niet verplicht is om de woning persoonlijk te bekijken voordat je deze koopt. Een populair alternatief is een virtuele bezichtiging. We raden echter aan om de woning indien mogelijk eerst te bekijken, omdat het belangrijk is hoe je je voelt wanneer je in de woning bent, vooral als je van plan bent er veel tijd door te brengen.

3. Kom een prijs overeen

Deze fase kan eng zijn voor starters op de woningmarkt. Prijsonderhandelingen zijn een spel – en een heel serieus spel – dus vat het niet te persoonlijk op! Verkopers beginnen meestal met een hogere prijs en kopers beginnen met een openingsbod dat lager is dan wat ze echt bereid zijn te betalen. Het helpt om de verkoper een paar doordachte vragen te stellen: Hoeveel potentiële kopers zijn er voor de woning? Wat zijn hun doelen bij het kopen van een nieuwe woning? Makelaars zijn goede bondgenoten in dit proces, omdat ze de vastgoedtaal begrijpen en de waarde van een woning realistisch kunnen inschatten. Na een paar rondes van tegenbiedingen kom je waarschijnlijk uit op een prijs die zowel jou als de verkoper tevredenstelt.

4. Juridisch onderzoek

Voor deze stap heb je een Griekse advocaat nodig. Even ter herinnering: ons kantoor heeft een interne juridische afdeling met 7 advocaten die gespecialiseerd zijn in onroerend goedrecht. De advocaat controleert de eigendomstitels van het onroerend goed en voert een grondig onderzoek uit in het lokale kadaster om er zeker van te zijn dat het onroerend goed juridisch in orde is en verkocht kan worden. Op dit moment worden eventuele lasten op het onroerend goed, zoals hypotheken of vorderingen van derden, onderzocht.

5. Onderteken een onderhandse koopovereenkomst

Je hebt net een akkoord bereikt over de aankoopprijs en nu ben je klaar om een onderhandse koopovereenkomst (PPA) te ondertekenen. Maar wat is een PPA precies? Een PPA beschrijft de voorwaarden waaronder de koper en verkoper overeenkomen om een onroerend goed over te dragen. Deze overeenkomst ziet er voor elke aankoop iets anders uit. Zodra dit document is ondertekend, zijn de koper en verkoper aan een contract gebonden en wordt het huis van de markt gehaald. De PPA wordt meestal opgesteld door de advocaten van de verkoper en de koper, waarna beide partijen wijzigingen kunnen aanbrengen als ze de voorwaarden willen aanpassen. Na ondertekening betaalt de koper een aanbetaling om het onroerend goed te reserveren. Deze bedraagt doorgaans tussen 5% en 10% van de aankoopprijs.

Stap 6: Onderteken een volmacht

De volmacht (POA) is een belangrijke stap in het proces van het kopen van een huis in Griekenland. Met een POA kan je advocaat je tijdens het hele aankoopproces vertegenwoordigen en namens jou alle nodige stappen ondernemen, zelfs als je niet in Griekenland bent. Je advocaat kan bijvoorbeeld een Grieks belastingnummer aanvragen en namens jou het definitieve contract ondertekenen. Je kunt een POA ondertekenen bij het Griekse consulaat in je eigen land of bij een lokale notaris in Griekenland.

7. Een Grieks belastingnummer aanvragen

Ja. Om een woning in Griekenland te kopen, heb je een lokaal belastingnummer nodig, een zogenaamd AFM. Hiermee krijg je toegang tot het Griekse TAXIS-systeem online, waar je onroerendgoedbelasting kunt aangeven en betalen. De procedure om dit te verkrijgen is vrij eenvoudig. Een belastingnummer wordt gratis afgegeven door de Griekse belastingdienst op vertoon van een geldig identiteitsbewijs en na het invullen van een speciaal aanvraagformulier. Als je ons een volmacht hebt gegeven, kunnen we het belastingnummer voor je aanvragen. Let op: een Griekse bankrekening is NIET verplicht om een huis in Griekenland te kopen.

8. Beide partijen ondertekenen de definitieve documenten

De verkoper moet een aantal documenten indienen voor het opstellen van de definitieve koopakte door de notaris. Dit zijn onder andere energiecertificaten, topografische diagrammen, belastingverklaringen, certificaten van de gemeente en meer. Een volledige lijst vind je in onze verkoopgids. Zodra al deze documenten zijn verzameld, stelt de notaris een aangifte voor de overdrachtsbelasting op en dient deze in bij de belastingdienst. Zodra de koper de overdrachtsbelasting heeft betaald, kan de definitieve koopakte worden ondertekend. Bij de bijeenkomst voor de definitieve ondertekening moet je persoonlijk aanwezig zijn of een wettelijke vertegenwoordiger sturen, die je moet hebben gemachtigd door middel van een volmacht. Na ondertekening van de akte overhandigt de notaris een kopie van de akte aan de advocaat van de koper. Deze zorgt er vervolgens voor dat dit exemplaar wordt geregistreerd bij het kadaster en/of het Griekse kadaster, afhankelijk van waar het onroerend goed zich bevindt. Vanaf dat moment, d.w.z. zodra de akte is ingeschreven in de openbare registers van het kadaster en/of het Griekse kadaster, is de koper formeel de wettelijke eigenaar van het onroerend goed.

9. Voltooi de betaling

Meestal betaalt de koper op de dag van ondertekening. Als de transactie tussen twee banken in hetzelfde land gaat (bijvoorbeeld van een Griekse naar een Griekse bank of van een Nederlandse naar een Nederlandse bank), komt het geld meestal dezelfde dag nog bij de verkoper aan. Als de banken in verschillende landen zitten (bijvoorbeeld een Nederlandse en een Griekse bank), staat er meestal een clausule in de koopakte die de koper toestaat om het aankoopbedrag binnen 10 werkdagen na ondertekening te betalen. In het onwaarschijnlijke geval dat de koper niet binnen 10 dagen betaalt, heeft de verkoper het recht (mits de clausule in de notariële akte staat) om het eigendom terug te nemen en de aanbetaling te behouden. Zodra het aankoopbedrag is overgemaakt en op de bankrekening van de verkoper is bijgeschreven, wordt een akte van kwijting ondertekend. Houd er ook rekening mee dat de exacte voorwaarden en termijnen kunnen variëren, afhankelijk van de situatie en eventuele aanvullende afspraken tussen verkoper en koper. Ten slotte wordt het onroerend goed na ondertekening van het contract geregistreerd op het E-9-belastingformulier van de koper.

Wil je meer tips voor kopers?

Je vindt ze hier.