Ποια είναι τα βήματα για την αγορά κατοικίας στην Ελλάδα;

Φαντάζεστε το σπίτι των ονείρων σας στην Ελλάδα: θέα στο ηλιοβασίλεμα πάνω από τη Μεσόγειο, ελληνικός καφές στο μπαλκόνι, δείπνα στη βεράντα με την πισίνα υπερχείλισης... Το μυαλό σας επιστρέφει στην πραγματικότητα και αναρωτιέστε για τα πρακτικά ζητήματα της αγοράς ενός σπιτιού στην Ελλάδα. Τι είδους έγγραφα πρέπει να υπογράψω και πότε; Πρέπει να διαπραγματευτώ μόνος μου την τιμή; Αφού βρω ένα σπίτι, πώς θα ξέρω αν είναι νόμιμο; Σε αυτό το άρθρο, αναλύουμε βήμα προς βήμα τη διαδικασία αγοράς ενός σπιτιού στην Ελλάδα. Η διαδικασία αγοράς σπιτιού στην Ελλάδα περιλαμβάνει διάφορα βασικά βήματα, από την αναζήτηση ακινήτου έως τις νομικές διατυπώσεις, ώστε να εξασφαλιστεί μια ομαλή και ενημερωμένη συναλλαγή.

1. Αναζήτηση ακινήτων στην Ελλάδα

Το πρώτο βήμα, φυσικά, είναι να εντοπίσετε το σπίτι στην Ελλάδα που θέλετε να αγοράσετε. Αυτό θα εξαρτηθεί από τους μακροπρόθεσμους στόχους σας, τον προϋπολογισμό σας, την περιοχή όπου θέλετε να ζήσετε και το αν σκοπεύετε να χρησιμοποιήσετε το σπίτι για δική σας χρήση ή (κυρίως) για ενοικίαση. Μπορείτε να επιλέξετε από καινούργια σπίτια υπό κατασκευή, υπάρχοντα σπίτια, διαμερίσματα, βίλες, σπίτια σε χωριά, παραθαλάσσια σπίτια, σπίτια στο βουνό και πολλά άλλα. Οι δυνατότητες είναι ατελείωτες, γι' αυτό σας συνιστούμε να αφιερώσετε χρόνο για να σκεφτείτε προσεκτικά τους μακροπρόθεσμους στόχους σας. Αν χρειάζεστε βοήθεια για να σκεφτείτε ιδέες, μπορείτε πάντα να επικοινωνήσετε μαζί μας για μια συμβουλευτική συνάντηση χωρίς υποχρέωση. Αν θέλετε να αποκτήσετε μια ιδέα για την αγορά από μόνοι σας, οι καταχωρήσεις της Elxis και οι ιστοσελίδες Spitogatos και Xrisi Efkeria, οι οποίες είναι διαθέσιμες και στα αγγλικά, είναι ένα καλό σημείο εκκίνησης.

2. Κάντε ένα ταξίδι για να δείτε τα ακίνητα

Τίποτα δεν είναι πιο ικανοποιητικό από το να δείτε το ακίνητο με τα μάτια σας. Αφού επιλέξετε μερικά από τα αγαπημένα σας ακίνητα στην Ελλάδα, πρέπει να τα επισκεφθείτε για να πάρετε μια καλύτερη ιδέα για το περιβάλλον, τις συνθήκες και τις ανέσεις. Αυτό θα σας βοηθήσει να καταλάβετε πώς θα διαχειριστείτε τις μετακινήσεις σας σε διάφορες τοποθεσίες και αν οι ιδανικές ανέσεις για εσάς είναι διαθέσιμες στην περιοχή. Για συμβουλές σχετικά με τον προγραμματισμό ενός ταξιδιού για επίσκεψη, ανατρέξτε στον πλήρη οδηγό μας για ταξίδια επίσκεψης. Σημειώστε ότι δεν είναι απαραίτητο να δείτε το ακίνητο αυτοπροσώπως πριν από την αγορά, και μια δημοφιλής εναλλακτική λύση είναι η εικονική επίσκεψη. Ωστόσο, συνιστούμε να δείτε πρώτα το ακίνητο, αν είναι δυνατόν, επειδή το πώς αισθάνεστε ενώ βρίσκεστε στο ακίνητο είναι ένας σημαντικός παράγοντας, ειδικά αν σκοπεύετε να περάσετε πολύ χρόνο εκεί.

3. Συμφωνήστε για την τιμή

Αυτό το στάδιο μπορεί να φαίνεται τρομακτικό για όσους αγοράζουν για πρώτη φορά. Οι διαπραγματεύσεις για την τιμή είναι ένα παιχνίδι – και μάλιστα πολύ σοβαρό – οπότε μην το παίρνετε πολύ προσωπικά! Οι πωλητές συνήθως ξεκινούν με μια υψηλότερη τιμή και οι αγοραστές με μια αρχική προσφορά χαμηλότερη από αυτή που είναι πραγματικά διατεθειμένοι να πληρώσουν. Είναι χρήσιμο να κάνετε στον πωλητή μερικές προσεκτικές ερωτήσεις: Πόσοι υποψήφιοι αγοραστές ενδιαφέρονται για το ακίνητο; Ποιοι είναι οι στόχοι τους όταν αγοράζουν ένα νέο σπίτι; Οι μεσίτες ακινήτων είναι καλοί σύμμαχοι σε αυτή τη διαδικασία, επειδή κατανοούν την ορολογία του κλάδου και μπορούν να εκτιμήσουν ρεαλιστικά την αξία ενός ακινήτου. Μετά από μερικές γύρες αντιπροσφορών, πιθανότατα θα καταλήξετε σε μια τιμή που ικανοποιεί τόσο εσάς όσο και τον πωλητή.

4. Νομική δέουσα επιμέλεια

Για αυτό το βήμα χρειάζεστε έναν Έλληνα δικηγόρο. Υπενθύμιση: το γραφείο μας διαθέτει εσωτερικό νομικό τμήμα με 7 δικηγόρους ειδικευμένους στο δίκαιο ακινήτων. Ο δικηγόρος ελέγχει τους τίτλους ιδιοκτησίας του ακινήτου και πραγματοποιεί ενδελεχή έρευνα στο τοπικό Κτηματολόγιο για να βεβαιωθεί ότι το ακίνητο είναι νομικά εντάξει και μπορεί να πωληθεί. Σε αυτό το σημείο, ερευνώνται τυχόν βάρη επί του ακινήτου, όπως υποθήκες ή αξιώσεις τρίτων.

5. Υπογραφή ιδιωτικής σύμβασης αγοράς

Μόλις καταλήξατε σε συμφωνία για την τιμή αγοράς και τώρα είστε έτοιμοι να υπογράψετε μια ιδιωτική σύμβαση αγοράς (PPA). Αλλά τι ακριβώς είναι μια PPA; Μια PPA καθορίζει τους όρους υπό τους οποίους ο αγοραστής και ο πωλητής συμφωνούν να προχωρήσουν στη μεταβίβαση ενός ακινήτου. Θα διαφέρει ελαφρώς για κάθε αγορά. Μόλις υπογραφεί, το έγγραφο αυτό δεσμεύει τον αγοραστή και τον πωλητή με σύμβαση και το ακίνητο αποσύρεται από την αγορά. Η PPA συντάσσεται συνήθως από τους δικηγόρους του πωλητή και του αγοραστή και, στη συνέχεια, τα δύο μέρη μπορούν να κάνουν τροποποιήσεις εάν επιθυμούν να προσαρμόσουν τους όρους. Μετά την υπογραφή, ο αγοραστής καταβάλλει μια προκαταβολή για να δεσμεύσει το ακίνητο. Αυτή είναι συνήθως μεταξύ 5% και 10% της τιμής αγοράς.

Βήμα 6: Υπογραφή πληρεξουσιότητας

Η πληρεξουσιότητα (POA) είναι ένα βασικό βήμα στη διαδικασία αγοράς ενός σπιτιού στην Ελλάδα. Με μια POA, ο δικηγόρος σας μπορεί να σας εκπροσωπεί καθ' όλη τη διάρκεια της διαδικασίας αγοράς και να προβεί σε οποιαδήποτε απαραίτητη ενέργεια εκ μέρους σας, ακόμα και όταν δεν βρίσκεστε στην Ελλάδα. Για παράδειγμα, ο δικηγόρος σας θα μπορεί να αποκτήσει έναν ελληνικό αριθμό φορολογικού μητρώου και να υπογράψει την τελική σύμβαση εκ μέρους σας. Μπορείτε να υπογράψετε μια POA είτε στο Ελληνικό Προξενείο στη χώρα σας είτε σε ένα τοπικό συμβολαιογραφικό γραφείο στην Ελλάδα.

7. Αποκτήστε ελληνικό αριθμό φορολογικού μητρώου

Ναι. Για να αγοράσετε ακίνητο στην Ελλάδα, θα χρειαστείτε έναν τοπικό αριθμό φορολογικού μητρώου — γνωστό ως ΑΦΜ. Αυτό θα σας δώσει πρόσβαση στο ηλεκτρονικό σύστημα TAXIS της Ελλάδας, όπου θα δηλώνετε και θα πληρώνετε τους φόρους ακίνητης περιουσίας. Η διαδικασία απόκτησής του είναι αρκετά απλή. Ο αριθμός φορολογικού μητρώου εκδίδεται δωρεάν από τις ελληνικές φορολογικές αρχές κατόπιν προσκόμισης έγκυρου εγγράφου ταυτότητας και μετά τη συμπλήρωση ειδικού εντύπου αίτησης. Εάν μας έχετε δώσει πληρεξούσιο, μπορούμε να υποβάλουμε αίτηση για τον αριθμό φορολογικού μητρώου εκ μέρους σας. Σημειώστε ότι ένας ελληνικός τραπεζικός λογαριασμός ΔΕΝ είναι απαραίτητος για την αγορά κατοικίας στην Ελλάδα.

8. Υπογραφή των τελικών εγγράφων από τα δύο μέρη

Ο πωλητής υποχρεούται να υποβάλει μια σειρά εγγράφων για την προετοιμασία της τελικής πράξης αγοράς από τον συμβολαιογράφο. Αυτά περιλαμβάνουν ενεργειακά πιστοποιητικά, τοπογραφικά διαγράμματα, φορολογικές βεβαιώσεις, πιστοποιητικά από τον δήμο και άλλα. Μια πλήρης λίστα μπορεί να βρεθεί στον οδηγό πώλησης. Μόλις συγκεντρωθούν όλα αυτά τα έγγραφα, ο συμβολαιογράφος προετοιμάζει μια δήλωση φόρου μεταβίβασης ακινήτου και την υποβάλλει στην εφορία. Μόλις ο αγοραστής πληρώσει τον φόρο μεταβίβασης, μπορεί να υπογραφεί η τελική πράξη αγοράς. Στη συνάντηση για την τελική υπογραφή, θα πρέπει να είστε παρών αυτοπροσώπως ή να στείλετε έναν νόμιμο εκπρόσωπο στη θέση σας, τον οποίο πρέπει να έχετε εξουσιοδοτήσει με πληρεξούσιο. Μετά την υπογραφή της πράξης, ο συμβολαιογράφος παραδίδει ένα αντίγραφο της πράξης στον δικηγόρο του αγοραστή. Ο τελευταίος φροντίζει στη συνέχεια να κατατεθεί το αντίγραφο αυτό στο Κτηματολόγιο και/ή στο Ελληνικό Κτηματολόγιο, ανάλογα με την τοποθεσία του ακινήτου. Από τη στιγμή αυτή, δηλαδή μόλις η πράξη καταχωρηθεί στα δημόσια μητρώα του Κτηματολογίου και/ή του Ελληνικού Κτηματολογίου, ο αγοραστής είναι επίσημα ο νόμιμος ιδιοκτήτης του ακινήτου.

9. Ολοκλήρωση της πληρωμής

Στις περισσότερες περιπτώσεις, ο αγοραστής πληρώνει την ημέρα της υπογραφής. Όταν η συναλλαγή πραγματοποιείται μεταξύ δύο τραπεζών της ίδιας χώρας (π.χ. από ελληνική σε ελληνική τράπεζα ή από ολλανδική σε ολλανδική τράπεζα), τα χρήματα συνήθως φτάνουν στον πωλητή την ίδια ημέρα. Εάν οι τράπεζες βρίσκονται σε διαφορετικές χώρες (π.χ. ολλανδική προς ελληνική τράπεζα), συνήθως υπάρχει μια ρήτρα στην πράξη αγοράς που επιτρέπει στον αγοραστή να πληρώσει το ποσό της αγοράς εντός 10 εργάσιμων ημερών από την υπογραφή. Στην απίθανη περίπτωση που ο αγοραστής δεν πληρώσει εντός 10 ημερών, ο πωλητής έχει το δικαίωμα (υπό την προϋπόθεση ότι η ρήτρα περιλαμβάνεται στην συμβολαιογραφική πράξη) να ανακτήσει την ιδιοκτησία και να κρατήσει την προκαταβολή. Μόλις το ποσό της αγοράς μεταφερθεί και πιστωθεί στον τραπεζικό λογαριασμό του πωλητή, θα υπογραφεί μια πράξη απαλλαγής. Λάβετε επίσης υπόψη ότι οι ακριβείς όροι και το χρονικό πλαίσιο θα ποικίλλουν ανάλογα με την κατάσταση και τυχόν πρόσθετες συμφωνίες μεταξύ πωλητή και αγοραστή. Τέλος, μετά την υπογραφή της σύμβασης, το ακίνητο θα καταχωρηθεί στο φορολογικό έντυπο E-9 του αγοραστή.

Θέλετε περισσότερες συμβουλές για αγοραστές;

Βρείτε τις εδώ