Ποια είναι τα βήματα για την αγορά κατοικίας στην Ελλάδα;

1. Αναζήτηση ακινήτων στην Ελλάδα

Το πρώτο σας βήμα, φυσικά, είναι να εντοπίσετε το ακίνητο στην Ελλάδα που θέλετε να αγοράσετε. Αυτό θα εξαρτηθεί από τους μακροπρόθεσμους στόχους σας, τον προϋπολογισμό σας, την περιοχή όπου θέλετε να ζήσετε και το αν σκοπεύετε να χρησιμοποιήσετε το ακίνητο για δική σας χρήση ή (κυρίως) για ενοικίαση.

Μπορείτε να επιλέξετε ανάμεσα σε καινούργια ακίνητα υπό κατασκευή, υπάρχοντα σπίτια, διαμερίσματα, βίλες, σπίτια σε χωριά, παραθαλάσσια σπίτια, ορεινά σπίτια και πολλά άλλα. Οι δυνατότητες είναι ατελείωτες, γι' αυτό σας προτείνουμε να αφιερώσετε χρόνο για να σκεφτείτε προσεκτικά τους μακροπρόθεσμους στόχους σας. Αν χρειάζεστε βοήθεια για να βρείτε ιδέες, μπορείτε πάντα να επικοινωνήσετε μαζί μας για μια συμβουλευτική συνάντηση χωρίς δέσμευση.

Αν θέλετε να αποκτήσετε μια εικόνα της αγοράς μόνοι σας, οι καταχωρήσεις της Elxis και οι ιστοσελίδες Spitogatos και Xrisi Efkeria, οι οποίες είναι επίσης διαθέσιμες στα αγγλικά, είναι ένα καλό σημείο εκκίνησης.

2. Κάντε ένα ταξίδι για να δείτε τα ακίνητα

Τίποτα δεν είναι πιο ικανοποιητικό από το να δείτε το ακίνητο με τα μάτια σας. Αφού έχετε επιλέξει μερικά από τα αγαπημένα σας ακίνητα στην Ελλάδα, πρέπει να τα επισκεφθείτε φυσικά για να πάρετε μια καλύτερη ιδέα για το περιβάλλον, τις συνθήκες και τις παροχές. Αυτό θα σας βοηθήσει να καταλάβετε πώς θα διαχειριστείτε τις μετακινήσεις σας προς διάφορες τοποθεσίες και αν οι ιδανικές για εσάς παροχές είναι διαθέσιμες στην περιοχή.

Για συμβουλές σχετικά με τον προγραμματισμό ενός ταξιδιού για επίσκεψη, δείτε τον πλήρη οδηγό μας για ταξίδια επίσκεψης. Σημειώστε ότι δεν είναι απαραίτητο να δείτε το ακίνητο αυτοπροσώπως πριν από την αγορά, και μια δημοφιλής εναλλακτική λύση είναι η εικονική επίσκεψη. Ωστόσο, συνιστούμε να δείτε πρώτα το ακίνητο, αν είναι δυνατόν, επειδή το πώς αισθάνεστε ενώ βρίσκεστε στο ακίνητο είναι ένας σημαντικός παράγοντας, ειδικά αν σκοπεύετε να περάσετε πολύ χρόνο εκεί.

3. Συμφωνήστε για την τιμή

Αυτό το στάδιο μπορεί να φαίνεται τρομακτικό για όσους αγοράζουν για πρώτη φορά. Οι διαπραγματεύσεις για την τιμή είναι ένα παιχνίδι – και μάλιστα πολύ σοβαρό – οπότε μην το παίρνετε πολύ προσωπικά! Οι πωλητές συνήθως ξεκινούν με μια υψηλότερη τιμή, ενώ οι αγοραστές ξεκινούν με μια αρχική προσφορά χαμηλότερη από αυτή που είναι πραγματικά διατεθειμένοι να πληρώσουν. Είναι χρήσιμο να κάνετε στον πωλητή μερικές προσεκτικά μελετημένες ερωτήσεις: Πόσοι υποψήφιοι αγοραστές ενδιαφέρονται για το ακίνητο; Ποιοι είναι οι στόχοι τους όταν αγοράζουν ένα νέο σπίτι;

Οι μεσίτες ακινήτων είναι καλοί σύμμαχοι σε αυτή τη διαδικασία, επειδή κατανοούν την ορολογία του κλάδου και μπορούν να εκτιμήσουν ρεαλιστικά την αξία ενός ακινήτου. Μετά από μερικές γύρους αντιπροσφορών, πιθανότατα θα καταλήξετε σε μια τιμή που ικανοποιεί τόσο εσάς όσο και τον πωλητή.

4. Νομική δέουσα επιμέλεια

Για αυτό το βήμα χρειάζεστε έναν Έλληνα δικηγόρο. Σας υπενθυμίζουμε ότι το γραφείο μας λειτουργεί ως εσωτερικό νομικό τμήμα με 7 δικηγόρους ειδικευμένους στο δίκαιο ακινήτων.

Ο δικηγόρος ελέγχει τους τίτλους ιδιοκτησίας του ακινήτου και πραγματοποιεί ενδελεχή έρευνα στο τοπικό Κτηματολόγιο, προκειμένου να διασφαλίσει ότι το ακίνητο είναι νομικά εντάξει και μπορεί να πωληθεί. Σε αυτό το στάδιο, διερευνώνται τυχόν βάρη που βαρύνουν το ακίνητο, όπως υποθήκες ή αξιώσεις τρίτων.

5. Υπογραφή ιδιωτικής σύμβασης αγοράς

Μόλις καταλήξατε σε συμφωνία σχετικά με την τιμή αγοράς και τώρα είστε έτοιμοι να υπογράψετε μια ιδιωτική σύμβαση αγοράς (PPA). Αλλά τι ακριβώς είναι μια PPA; Μια PPA καθορίζει τους όρους υπό τους οποίους ο αγοραστής και ο πωλητής συμφωνούν να προχωρήσουν στη μεταβίβαση ενός ακινήτου. Θα διαφέρει ελαφρώς για κάθε αγορά. Μόλις υπογραφεί, αυτό το έγγραφο δεσμεύει τον αγοραστή και τον πωλητή με σύμβαση και το σπίτι αποσύρεται από την αγορά.

Η PPA συντάσσεται συνήθως από τους δικηγόρους του πωλητή και του αγοραστή, και στη συνέχεια και τα δύο μέρη μπορούν να κάνουν τροποποιήσεις αν επιθυμούν να προσαρμόσουν τους όρους. Με την υπογραφή, ο αγοραστής καταβάλλει μια προκαταβολή για να κρατήσει το ακίνητο. Αυτή είναι συνήθως μεταξύ 5% και 10% της τιμής αγοράς.

Βήμα 6: Υπογραφή πληρεξουσιότητας

Η πληρεξουσιότητα (POA) αποτελεί βασικό βήμα στη διαδικασία αγοράς κατοικίας στην Ελλάδα. Με την πληρεξουσιότητα, ο δικηγόρος σας μπορεί να σας εκπροσωπεί καθ' όλη τη διάρκεια της διαδικασίας αγοράς και να προβαίνει σε οποιεσδήποτε απαραίτητες ενέργειες εκ μέρους σας, ακόμη και όταν δεν βρίσκεστε στην Ελλάδα. Για παράδειγμα, ο δικηγόρος σας θα μπορεί να αποκτήσει ΑΦΜ και να υπογράψει την τελική σύμβαση εκ μέρους σας.

Μπορείτε να υπογράψετε μια πληρεξουσιότητα είτε στο Ελληνικό Προξενείο στη χώρα σας είτε σε τοπικό συμβολαιογραφείο στην Ελλάδα.

7. Απόκτηση ελληνικού ΑΦΜ

Ναι. Για να αγοράσετε ακίνητο στην Ελλάδα, θα χρειαστείτε έναν τοπικό αριθμό φορολογικού μητρώου, γνωστό ως ΑΦΜ. Αυτός θα σας δώσει πρόσβαση στο ηλεκτρονικό σύστημα TAXIS, όπου θα δηλώνετε και θα πληρώνετε τους φόρους ακίνητης περιουσίας. Η διαδικασία απόκτησής του είναι αρκετά απλή. Ο αριθμός φορολογικού μητρώου εκδίδεται δωρεάν από τις ελληνικές φορολογικές αρχές κατόπιν προσκόμισης έγκυρου εγγράφου ταυτότητας και συμπλήρωσης ειδικού εντύπου αίτησης.

Εάν μας έχετε δώσει πληρεξούσιο, μπορούμε να υποβάλουμε αίτηση για τον αριθμό φορολογικού μητρώου εκ μέρους σας. Σημειώστε ότι η κατοχή ελληνικού τραπεζικού λογαριασμού ΔΕΝ αποτελεί προϋπόθεση για την αγορά κατοικίας στην Ελλάδα.

8. Υπογραφή των τελικών εγγράφων από τα δύο μέρη

Ο πωλητής υποχρεούται να υποβάλει μια σειρά εγγράφων για την προετοιμασία της τελικής πράξης αγοραπωλησίας από τον συμβολαιογράφο. Αυτά περιλαμβάνουν ενεργειακά πιστοποιητικά, τοπογραφικά διαγράμματα, βεβαιώσεις φορολογικής ενημερότητας, πιστοποιητικά από τον δήμο και άλλα. Μπορείτε να βρείτε έναν πλήρη κατάλογο στον οδηγό πώλησης.

Μόλις συγκεντρωθούν όλα αυτά τα έγγραφα, ο συμβολαιογράφος συντάσσει δήλωση φόρου μεταβίβασης ακινήτου και την υποβάλλει στην εφορία. Μόλις ο αγοραστής καταβάλει τον φόρο μεταβίβασης, μπορεί να υπογραφεί η τελική πράξη αγοραπωλησίας. Στη συνάντηση για την τελική υπογραφή, θα πρέπει να είστε παρόντες αυτοπροσώπως ή να στείλετε έναν νόμιμο εκπρόσωπο στη θέση σας, τον οποίο πρέπει να έχετε εξουσιοδοτήσει με πληρεξούσιο.

Μετά την υπογραφή της πράξης, ο συμβολαιογράφος παραδίδει ένα αντίγραφο της πράξης στον δικηγόρο του αγοραστή. Ο τελευταίος φροντίζει στη συνέχεια να κατατεθεί αυτό το αντίγραφο στο Κτηματολόγιο και/ή στο Ελληνικό Κτηματολόγιο, ανάλογα με την τοποθεσία του ακινήτου. Από αυτή τη στιγμή, δηλαδή μόλις η πράξη καταχωριστεί στα δημόσια μητρώα που τηρούνται από το Κτηματολόγιο και/ή το Ελληνικό Κτηματολόγιο, ο αγοραστής είναι επίσημα ο νόμιμος ιδιοκτήτης του ακινήτου.

9. Ολοκλήρωση της πληρωμής

Στις περισσότερες περιπτώσεις, ο αγοραστής πληρώνει την ημέρα της υπογραφής. Όταν η συναλλαγή γίνεται μεταξύ δύο τραπεζών της ίδιας χώρας (π.χ. από ελληνική σε ελληνική τράπεζα ή από ολλανδική σε ολλανδική τράπεζα), τα χρήματα συνήθως φτάνουν στον πωλητή την ίδια ημέρα.

Εάν οι τράπεζες βρίσκονται σε διαφορετικές χώρες (π.χ. από ολλανδική σε ελληνική τράπεζα), συνήθως υπάρχει ρήτρα στην πράξη αγοράς που επιτρέπει στον αγοραστή να πληρώσει το ποσό της αγοράς εντός 10 εργάσιμων ημερών από την υπογραφή. Στην απίθανη περίπτωση που ο αγοραστής δεν πληρώσει εντός 10 ημερών, ο πωλητής έχει το δικαίωμα (υπό την προϋπόθεση ότι η ρήτρα περιλαμβάνεται στην συμβολαιογραφική πράξη) να ανακτήσει την κυριότητα και να κρατήσει την προκαταβολή.

Μόλις το ποσό της αγοράς μεταφερθεί και πιστωθεί στον τραπεζικό λογαριασμό του πωλητή, θα υπογραφεί συμβόλαιο αποδέσμευσης. Λάβετε επίσης υπόψη ότι οι ακριβείς όροι και το χρονικό πλαίσιο θα διαφέρουν ανάλογα με την κατάσταση και τυχόν πρόσθετες συμφωνίες που έχουν γίνει μεταξύ πωλητή και αγοραστή. Τέλος, μετά την υπογραφή της σύμβασης, το ακίνητο θα καταχωρηθεί στο φορολογικό έντυπο E-9 του αγοραστή.

Θέλετε περισσότερες συμβουλές για αγοραστές;

Βρείτε τις εδώ