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Quelles sont les étapes à suivre pour acheter une maison en Grèce ?

Conseils d'achat

19.09.2024

Vous imaginez la maison de vos rêves en Grèce : des couchers de soleil sur la Méditerranée, des cafés à la grecque sur le balcon, des dîners sur la terrasse. Puis vous revenez à la réalité et vous vous interrogez sur les aspects pratiques de l'achat d'une maison en Grèce. Quels documents dois-je signer, et quand ? Dois-je négocier moi-même le prix ? Une fois que j'ai trouvé une maison, comment savoir si elle est en règle ? Dans cet article, nous vous expliquons le processus étape par étape.

1. Recherche de biens immobiliers en Grèce

La première étape consiste à déterminer le type de bien immobilier que vous souhaitez acquérir. Ce choix dépend de vos objectifs à long terme, de votre budget, de la région où vous souhaitez vous installer, ainsi que de l’usage que vous comptez en faire : pour votre propre résidence ou principalement pour la location. Vous avez le choix entre des logements neufs sur plan, des logements existants, des appartements, des villas, des maisons de village, des maisons en bord de mer, des maisons à la montagne, et bien d’autres encore. Le choix est vaste, prenez donc le temps de bien réfléchir à vos objectifs à long terme. Si vous souhaitez bénéficier d’un coup de main pour y voir plus clair, n’hésitez pas à nous contacter pour un entretien sans engagement.

2. Organisez un voyage de visite

Rien ne vaut la visite d’un bien immobilier en personne. Une fois que vous aurez présélectionné quelques biens qui vous plaisent, rendez-vous sur place pour vous faire une meilleure idée de l’environnement, de l’état du bien et des commodités. Cela vous aidera à évaluer les trajets vers divers lieux et à déterminer si les commodités que vous recherchez se trouvent à proximité. Il n’est pas obligatoire de visiter le bien en personne avant de l’acheter, et la visite virtuelle constitue une alternative très prisée. Nous vous recommandons néanmoins de la visiter en personne dans la mesure du possible, car votre impression sur place est importante, surtout si vous prévoyez d’y passer beaucoup de temps.

3. Convenir d’un prix

Cette étape peut sembler intimidante pour les primo-accédants. La négociation fait partie intégrante du processus ; essayez donc de ne pas la prendre personnellement. Les vendeurs commencent généralement par proposer un prix élevé, tandis que les acheteurs font une offre inférieure à ce qu’ils sont réellement prêts à payer. Il est utile de poser au vendeur des questions pertinentes : combien d’acheteurs s’intéressent au bien, et quels sont leurs objectifs ?


Les agents immobiliers sont de précieux alliés dans ce domaine, car ils connaissent le marché et peuvent évaluer de manière réaliste la valeur d’un bien. Après quelques séries de contre-offres, vous parviendrez généralement à un prix qui convient aux deux parties.

4. Vérification juridique

Vous aurez besoin d’un avocat grec pour cette étape. Pour rappel : notre cabinet dispose d’un service juridique interne composé de 10 avocats spécialisés en droit immobilier. L’avocat vérifie les titres de propriété et effectue une recherche approfondie auprès du cadastre local afin de s’assurer que le bien est en règle et peut être vendu. C’est à ce stade que sont recherchées les éventuelles charges grevant le bien, telles que les hypothèques ou les créances de tiers.

5. Signature d’un compromis de vente

Une fois le prix convenu, vous êtes prêt à signer un contrat de vente privé (PPA). Un PPA définit les conditions selon lesquelles l’acheteur et le vendeur conviennent de transférer le bien immobilier. Sa forme varie légèrement d’une transaction à l’autre. Une fois signé, il lie les deux parties par contrat et le bien est retiré du marché. Le PPA est généralement rédigé par les avocats de l’acheteur et du vendeur, et les deux parties peuvent ensuite y apporter des modifications si elles souhaitent ajuster les conditions. Lors de la signature, l’acheteur verse un acompte pour réserver le bien, généralement compris entre 5 % et 10 % du prix d’achat.

6. Signer une procuration

La procuration (POA) constitue une étape essentielle dans l’achat d’une maison en Grèce. Grâce à cette procuration, votre avocat peut vous représenter tout au long de la procédure d’achat et agir en votre nom, même lorsque vous n’êtes pas en Grèce. Par exemple, votre avocat peut vous représenter auprès de l’administration fiscale pour l’obtention de votre numéro d’identification fiscale grec et signer le contrat définitif, ce qui permet de faire avancer les démarches pendant que vous êtes à l’étranger. Vous pouvez signer une procuration soit au consulat grec de votre pays d’origine, soit chez un notaire en Grèce.

7. Obtenir un numéro d'identification fiscale grec

Pour acheter un bien immobilier en Grèce, vous devez disposer d’un numéro d’identification fiscale local, l’AFM. Celui-ci vous permet d’accéder au système fiscal grec TAXIS en ligne, grâce auquel vous pouvez déclarer et payer vos impôts fonciers. La procédure est simple. Un numéro d’identification fiscale est délivré gratuitement par l’administration fiscale sur présentation d’une pièce d’identité en cours de validité et d’un formulaire de demande dûment rempli. Si vous nous avez donné une procuration, votre avocat chez Elxis peut se charger d’obtenir votre AFM en vous représentant auprès du centre des impôts. Veuillez noter qu’il n’est pas obligatoire de disposer d’un compte bancaire grec pour acheter un logement en Grèce.

8. Les deux parties signent les documents définitifs

Le vendeur doit fournir une série de documents au notaire afin que celui-ci puisse établir l’acte de vente définitif. Il s’agit notamment des certificats de performance énergétique, des plans topographiques, des attestations fiscales et des certificats municipaux, entre autres. Une fois les documents rassemblés, le notaire établit une déclaration relative aux droits de mutation immobilière et la transmet au service des impôts. Dès que l’acheteur a acquitté les droits de mutation, l’acte définitif peut être signé. Lors de la signature, vous devez être présent en personne ou envoyer un représentant légal que vous aurez préalablement mandaté par procuration. Après la signature, le notaire remet une copie de l’acte à l’avocat de l’acheteur, qui l’enregistre au registre foncier ou au cadastre hellénique, selon la localisation du bien immobilier. Dès l’inscription de l’acte dans ces registres publics, vous devenez officiellement le propriétaire légal.

9. Effectuer le paiement

Dans la plupart des cas, l’acheteur effectue le paiement le jour de la signature. Lorsque la transaction s’effectue entre deux banques d’un même pays (par exemple, entre deux banques grecques ou deux banques néerlandaises), les fonds parviennent généralement au vendeur le jour même. Si les banques se trouvent dans des pays différents (par exemple, d’une banque néerlandaise à une banque grecque), l’acte de vente comprend généralement une clause autorisant l’acheteur à effectuer le paiement dans les 10 jours ouvrables suivant la signature. Dans le cas improbable où l’acheteur ne paierait pas dans les 10 jours, le vendeur est en droit, à condition que cette clause figure dans l’acte notarié, de reprendre possession du bien et de conserver l’acompte. Une fois que le montant de l’achat a été crédité sur le compte du vendeur, un acte de mainlevée est signé. Les conditions et le calendrier précis varient en fonction de la situation et des éventuels accords supplémentaires conclus entre les parties. Enfin, après la signature, le bien immobilier est déclaré sur le formulaire fiscal E-9 de l’acheteur.

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