Vous imaginez la maison de vos rêves en Grèce : vues sur la Méditerranée au coucher du soleil, cafés grecs sur le balcon, dîners sur la terrasse de la piscine à débordement...
Vous revenez à la réalité et vous vous interrogez sur la logistique de l'achat d'une maison en Grèce. Quels documents dois-je signer, et quand ? Dois-je négocier mon propre prix ? Une fois que j'ai trouvé une maison, comment puis-je savoir si elle est légale ? Dans cet article, nous décrivons, étape par étape, le processus d'achat d'une maison en Grèce.
Le processus d'achat d'un logement en Grèce comporte plusieurs étapes clés, de la recherche d'un bien immobilier aux formalités juridiques, afin de garantir une transaction sans heurts et en toute connaissance de cause.
1. Recherche de propriétés en Grèce
La première étape consiste bien sûr à identifier la maison en Grèce que vous souhaitez acheter. Cela dépendra de vos objectifs à long terme, de votre budget, de la région dans laquelle vous souhaitez vivre et de votre intention d'utiliser la maison vous-même ou de la louer (principalement).
Vous pouvez choisir parmi des maisons neuves sur plan, des maisons existantes, des appartements, des villas, des maisons de village, des maisons de bord de mer, des maisons de montagne, etc. Les possibilités sont infinies, c'est pourquoi nous vous recommandons de prendre le temps de réfléchir à vos objectifs à long terme. Si vous avez besoin d'aide pour réfléchir, vous pouvez toujours nous contacter pour une consultation sans engagement.
Si vous souhaitez vous faire une idée du marché par vous-même, Listes d'Elxiset les sites web Spitogatos et Xrisi Efkeriaqui sont également disponibles en anglais, constituent un bon point de départ.
2. Faire un voyage d'observation
Rien n'est plus satisfaisant que de visiter soi-même le bien.
Après avoir présélectionné quelques-unes de vos propriétés préférées en Grèce, vous devez les visiter physiquement pour avoir une meilleure idée de l'environnement, des conditions et des commodités. Cela vous aidera à déterminer comment vous gérerez votre trajet vers les différents endroits et si les commodités que vous souhaitez sont disponibles dans la région.
Pour obtenir des conseils sur la programmation d'un voyage d'observation, consultez notre rubrique guide complet du voyage d'observation. Notez qu'il n'est pas obligatoire de voir le bien en personne avant de l'acheter et qu'une alternative populaire est la visite virtuelle. Cependant, nous recommandons de voir la propriété en premier, si possible, car la façon dont vous vous sentez dans la propriété est un élément important, surtout si vous avez l'intention d'y passer beaucoup de temps.
3. Se mettre d'accord sur un prix
Cette étape peut paraître angoissante pour les primo-accédants. Les négociations de prix sont un jeu - et un jeu très sérieux - alors ne le prenez pas trop à cœur ! Les vendeurs commencent généralement par proposer un prix plus élevé, tandis que les acheteurs commencent par faire une première offre inférieure à ce qu'ils sont réellement prêts à payer. Il est utile de poser quelques questions au vendeur : Combien d'acheteurs potentiels regardent le bien ? Quels sont leurs objectifs lorsqu'ils achètent une nouvelle maison ?
Les agents immobiliers sont de bons alliés dans ce processus, car ils comprennent le jargon de l'immobilier et peuvent évaluer la valeur d'un bien de manière réaliste. Après quelques séries de contre-offres, vous parviendrez probablement à un prix qui vous satisfera, vous et le vendeur.
4. Évaluation juridique préalable
Vous avez besoin d'un avocat grec pour cette étape. Pour rappel, notre bureau dispose d'un service juridique interne composé de 7 avocats spécialisés en droit immobilier.
L'avocat vérifie les titres de propriété et effectue une enquête approfondie auprès du cadastre local afin de s'assurer que le bien est légalement en règle et peut être vendu. À ce stade, toute charge pesant sur le bien, telle que des hypothèques ou des réclamations de tiers, fait l'objet d'une recherche.
5. Signer un compromis de vente
Vous venez de parvenir à un accord sur le prix d'achat et vous êtes maintenant prêt à signer un contrat d'achat privé (PAP). Mais qu'est-ce qu'un contrat d'achat privé ?
Un compromis de vente précise les conditions dans lesquelles l'acheteur et le vendeur acceptent de s'engager dans le transfert d'un bien immobilier. Il est légèrement différent pour chaque achat. Une fois signé, ce document place l'acheteur et le vendeur sous contrat, et le logement est retiré du marché.
Le PPA est généralement rédigé par les avocats du vendeur et de l'acheteur, puis les deux parties peuvent y apporter des modifications si elles souhaitent en ajuster les termes.
Lors de la signature, l'acheteur verse un acompte pour réserver le bien. Cet acompte est généralement compris entre 5 % et 10 % du prix d'achat.
Étape 6 : Signer une procuration
La procuration est une étape clé dans le processus d'achat d'une maison en Grèce. Avec une procuration, votre avocat peut vous représenter tout au long du processus d'achat et prendre toutes les mesures nécessaires en votre nom, même lorsque vous n'êtes pas en Grèce. Par exemple, votre avocat pourra obtenir un numéro fiscal grec et signer le contrat final en votre nom.
Vous pouvez signer une procuration soit auprès du consulat grec dans votre pays d'origine, soit auprès d'un bureau de notaire local en Grèce.
7. Obtenir un numéro fiscal grec
Afin de pouvoir acquérir une propriété en Grèce, vous aurez besoin d'un numéro fiscal local - connu sous le nom d'AFM (Arithmo Forologikou Mitroou). Ce numéro vous permettra d'accéder au système grec TAXIS en ligne, où vous déclarerez et paierez les taxes foncières.
La procédure d'obtention est très simple. Le numéro d'identification fiscal est délivré gratuitement par les autorités fiscales grecques sur présentation d'un document d'identité valide et après avoir rempli un formulaire de demande spécial.
Si vous nous avez donné une procuration, nous pouvons demander le numéro d'identification fiscale en votre nom. Notez qu'un compte bancaire grec n'est PAS obligatoire pour acheter une maison en Grèce.
8. Les deux parties signent les documents finaux
Le vendeur est tenu de présenter une série de documents pour la préparation de l'acte d'achat final par le notaire. Il s'agit notamment de certificats énergétiques, de diagrammes topographiques, d'autorisations fiscales, de certificats de la municipalité, etc. Vous trouverez une liste complète dans notre guide de vente.
Une fois tous ces documents réunis, le notaire prépare une déclaration de droits de mutation et la soumet au bureau des impôts. Une fois que l'acheteur a payé les droits de mutation, l'acte d'achat définitif peut être signé. Lors de la réunion pour la signature finale, vous devrez être présent en personne ou envoyer un représentant légal à votre place, que vous devez avoir autorisé par une procuration.
Après avoir signé l'acte, le notaire en remet une copie à l'avocat de l'acheteur. Ce dernier veille alors à ce que cette copie soit déposée au Registre foncier et/ou au Cadastre hellénique, en fonction de la localisation du bien. À partir de ce moment, c'est-à-dire dès que l'acte est inscrit dans les registres publics du Registre foncier et/ou du Cadastre hellénique, l'acquéreur est formellement le propriétaire légal du bien.
9. Compléter le paiement
Dans la plupart des cas, l'acheteur paie le jour de la signature. Lorsque la transaction a lieu entre deux banques du même pays (banque grecque à banque grecque ou banque française à banque française, par exemple), l'argent arrive généralement chez le vendeur le même jour.
Si les banques sont situées dans des pays différents (banque néerlandaise à banque grecque, par exemple), il existe généralement une clause dans l'acte d'achat qui permet à l'acheteur de payer le montant de l'achat dans les 10 jours ouvrables suivant la signature. Dans le cas improbable où l'acheteur ne paierait pas dans les 10 jours, le vendeur a le droit (à condition que la clause figure dans l'acte notarié) de reprendre la propriété et de conserver l'acompte.
Une fois que le montant de l'achat est transféré et crédité sur le compte bancaire du vendeur, un acte de libération est signé. N'oubliez pas non plus que les conditions et le calendrier exacts varient en fonction de la situation et de tout accord supplémentaire conclu entre le vendeur et l'acheteur.
Enfin, après la signature du contrat, le bien sera inscrit sur le formulaire fiscal E-9 de l'acheteur.
