Quelles sont les étapes à suivre pour acheter une maison en Grèce ?

Vous imaginez la maison de vos rêves en Grèce : des couchers de soleil sur la Méditerranée, des cafés à la grecque sur le balcon, des dîners sur la terrasse de la piscine à débordement... Vous revenez à la réalité et vous vous interrogez sur les aspects pratiques de l'achat d'une maison en Grèce. Quels types de documents dois-je signer, et à quel moment ? Dois-je négocier moi-même le prix ? Une fois que j'ai trouvé une maison, comment savoir si elle est en règle ? Dans cet article, nous vous expliquons, étape par étape, le processus d'achat d'une maison en Grèce. Le processus d'achat d'une maison en Grèce comporte plusieurs étapes clés, de la recherche d'un bien immobilier aux formalités juridiques, afin de garantir une transaction fluide et éclairée.

1. Recherche de biens immobiliers en Grèce

Votre première étape consiste bien sûr à identifier la maison en Grèce que vous souhaitez acheter. Cela dépendra de vos objectifs à long terme, de votre budget, de la région où vous souhaitez vivre, et de votre intention d’utiliser la maison pour vous-même ou (principalement) pour la location. Vous pouvez choisir parmi des maisons neuves sur plan, des maisons existantes, des appartements, des villas, des maisons de village, des maisons en bord de mer, des maisons à la montagne, et bien plus encore. Les possibilités sont infinies ; nous vous recommandons donc de prendre le temps de réfléchir mûrement à vos objectifs à long terme. Si vous avez besoin d’aide pour y voir plus clair, vous pouvez toujours nous contacter pour une consultation sans engagement. Si vous souhaitez vous faire une idée du marché par vous-même, les annonces d’Elxis, ainsi que les sites web Spitogatos et Xrisi Efkeria, également disponibles en anglais, constituent un bon point de départ.

2. Partez en voyage de visite

Rien n’est plus satisfaisant que de visiter le bien par vous-même. Une fois que vous avez présélectionné certains de vos biens préférés en Grèce, vous devez vous y rendre physiquement pour vous faire une meilleure idée de l’environnement, de l’état des lieux et des commodités. Cela vous aidera à déterminer comment vous gérerez vos déplacements vers différents endroits et si les commodités qui vous conviennent sont disponibles dans la région. Pour obtenir des conseils sur l'organisation d'un voyage de visite, consultez notre guide complet sur les voyages de visite. Notez qu'il n'est pas obligatoire de voir le bien en personne avant de l'acheter, et une alternative populaire consiste à effectuer une visite virtuelle. Cependant, nous vous recommandons de voir le bien en premier lieu, si possible, car votre impression sur place est un facteur important à prendre en compte, surtout si vous prévoyez d'y passer beaucoup de temps.

3. Convenir d'un prix

Cette étape peut sembler intimidante pour les primo-accédants. La négociation du prix est un jeu – et un jeu très sérieux qui plus est – alors ne le prenez pas trop à cœur ! Les vendeurs commencent généralement par un prix plus élevé, et les acheteurs par une offre initiale inférieure à ce qu’ils sont réellement prêts à payer. Il est utile de poser au vendeur des questions pertinentes : combien d’acheteurs potentiels s’intéressent au bien ? Quels sont leurs objectifs lorsqu’ils achètent une nouvelle maison ? Les agents immobiliers sont de précieux alliés dans ce processus, car ils maîtrisent le jargon immobilier et sont en mesure d'évaluer de manière réaliste la valeur d'un bien. Après quelques séries de contre-offres, vous parviendrez probablement à un prix qui vous satisfait tous les deux, vous et le vendeur.

4. Vérification juridique

Vous aurez besoin d’un avocat grec pour cette étape. Pour rappel : notre cabinet dispose d’un service juridique interne composé de 7 avocats spécialisés en droit immobilier. L’avocat vérifie les titres de propriété et effectue une recherche approfondie au cadastre local afin de s’assurer que le bien est en règle sur le plan juridique et peut être vendu. À ce stade, toute charge grevant le bien, telle qu’une hypothèque ou une créance de tiers, fait l’objet d’une recherche.

5. Signature d'un accord d'achat privé

Vous venez de vous mettre d'accord sur le prix d'achat et vous êtes désormais prêt à signer un contrat de vente privé (PPA). Mais qu'est-ce qu'un PPA exactement ? Un PPA définit les conditions selon lesquelles l'acheteur et le vendeur conviennent de procéder au transfert d'un bien immobilier. Son contenu variera légèrement d'une transaction à l'autre. Une fois signé, ce document lie l’acheteur et le vendeur par contrat, et la maison est retirée du marché. Le PPA est généralement rédigé par les avocats du vendeur et de l’acheteur, puis les deux parties peuvent y apporter des modifications si elles souhaitent ajuster les conditions. À la signature, l’acheteur verse un acompte pour réserver le bien. Celui-ci représente généralement entre 5 % et 10 % du prix d’achat.

Étape 6 : Signer une procuration

La procuration (POA) est une étape clé du processus d'achat d'une maison en Grèce. Grâce à une procuration, votre avocat peut vous représenter tout au long du processus d'achat et prendre toutes les mesures nécessaires en votre nom, même lorsque vous n'êtes pas en Grèce. Par exemple, votre avocat pourra obtenir un numéro d'identification fiscale grec et signer le contrat définitif en votre nom. Vous pouvez signer une procuration soit au consulat grec de votre pays d'origine, soit auprès d'un notaire en Grèce.

7. Obtenir un numéro d'identification fiscale grec

Oui. Pour acheter un bien immobilier en Grèce, vous aurez besoin d’un numéro d’identification fiscale local, appelé AFM. Celui-ci vous permettra d’accéder au système TAXIS en ligne, où vous devrez déclarer et payer vos impôts fonciers. La procédure pour l’obtenir est assez simple. Un numéro d’identification fiscale est délivré gratuitement par les autorités fiscales grecques sur présentation d’une pièce d’identité valide et après avoir rempli un formulaire de demande spécial. Si vous nous avez donné une procuration, nous pouvons demander ce numéro fiscal en votre nom. Veuillez noter qu’un compte bancaire grec n’est PAS obligatoire pour acheter une maison en Grèce.

8. Signature des documents finaux par les deux parties

Le vendeur est tenu de fournir une série de documents pour la préparation de l’acte de vente définitif par le notaire. Il s’agit notamment des certificats de performance énergétique, des plans topographiques, des attestations fiscales, des certificats délivrés par la municipalité, etc. Vous trouverez la liste complète dans notre guide de vente. Une fois tous ces documents réunis, le notaire établit une déclaration de droits de mutation immobilière et la transmet au bureau des impôts. Une fois que l’acheteur a payé les droits de mutation, l’acte de vente définitif peut être signé. Lors de la réunion pour la signature définitive, vous devrez être présent en personne ou envoyer un représentant légal à votre place, que vous aurez préalablement mandaté par une procuration. Après la signature de l’acte, le notaire remet une copie de celui-ci à l’avocat de l’acheteur. Ce dernier veille alors à ce que cette copie soit déposée auprès du cadastre et/ou du cadastre hellénique, selon la localisation du bien immobilier. À partir de ce moment, c'est-à-dire dès que l'acte est inscrit dans les registres publics tenus par le cadastre et/ou le cadastre hellénique, l'acheteur est officiellement le propriétaire légal du bien immobilier.

9. Effectuer le paiement

Dans la plupart des cas, l’acheteur effectue le paiement le jour de la signature. Lorsque la transaction s’effectue entre deux banques du même pays (par exemple, d’une banque grecque à une autre ou d’une banque néerlandaise à une autre), les fonds parviennent généralement au vendeur le jour même. Si les banques sont situées dans des pays différents (d'une banque néerlandaise à une banque grecque, par exemple), l'acte de vente comporte généralement une clause permettant à l'acheteur de régler le montant de l'achat dans les 10 jours ouvrables suivant la signature. Dans le cas improbable où l'acheteur ne paierait pas dans les 10 jours, le vendeur est en droit (à condition que la clause figure dans l'acte notarié) de reprendre possession du bien et de conserver l'acompte. Une fois le montant de l'achat transféré et crédité sur le compte bancaire du vendeur, un acte de mainlevée sera signé. Gardez également à l'esprit que les conditions et les délais exacts varient en fonction de la situation et de tout accord supplémentaire conclu entre le vendeur et l'acheteur. Enfin, après la signature du contrat, le bien immobilier sera enregistré sur le formulaire fiscal E-9 de l'acheteur.

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