Φαντάζεστε το σπίτι των ονείρων σας στην Ελλάδα: θέα στο ηλιοβασίλεμα της Μεσογείου, ελληνικούς καφέδες στο μπαλκόνι, δείπνα στη βεράντα της πισίνας...
Το μυαλό σας επιστρέφει στην πραγματικότητα και αναρωτιέστε για τα διαδικαστικά της αγοράς ενός σπιτιού στην Ελλάδα. Τι είδους έγγραφα πρέπει να υπογράψω και πότε; Πρέπει να διαπραγματευτώ μόνος μου την τιμή; Μόλις βρω ένα σπίτι, πώς θα ξέρω αν είναι νόμιμο; Σε αυτό το άρθρο, αναλύουμε, βήμα προς βήμα, τη διαδικασία αγοράς σπιτιού στην Ελλάδα.
1. Αναζήτηση ακινήτων σε Greece
Το πρώτο σας βήμα, φυσικά, είναι να προσδιορίσετε το σπίτι στην Ελλάδα που θέλετε να αγοράσετε. Αυτό θα εξαρτηθεί από τους μακροπρόθεσμους στόχους σας, τον προϋπολογισμό σας, την περιοχή όπου θέλετε να ζήσετε και από το αν σκοπεύετε να χρησιμοποιήσετε το σπίτι μόνοι σας ή (κυρίως) για ενοικίαση.
Μπορείτε να επιλέξετε ανάμεσα σε νέες κατοικίες εκτός σχεδίου, υπάρχουσες κατοικίες, διαμερίσματα, βίλες, σπίτια σε χωριά, παραθαλάσσιες κατοικίες, ορεινές κατοικίες και πολλά άλλα. Οι δυνατότητες είναι ατελείωτες, γι' αυτό σας συνιστούμε να αφιερώσετε χρόνο για να σκεφτείτε προσεκτικά τους μακροπρόθεσμους στόχους σας. Αν χρειάζεστε βοήθεια για να σκεφτείτε, μπορείτε πάντα να επικοινωνήσετε μαζί μας για μια μη δεσμευτική διαβούλευση.
Αν θέλετε να πάρετε μια ιδέα για την αγορά μόνοι σας, Λίστες του Elxis, και οι δικτυακοί τόποι Σπιτόγατος και Xrisi Efkeria, το οποίο είναι επίσης διαθέσιμες στα αγγλικά, είναι ένα καλό μέρος για να ξεκινήσετε.
2. Πηγαίνετε σε ένα ταξίδι προβολής
Τίποτα δεν είναι πιο ικανοποιητικό από το να δείτε το ακίνητο μόνοι σας.
Αφού έχετε επιλέξει κάποια από τα αγαπημένα σας ακίνητα στην Ελλάδα, θα πρέπει να τα επισκεφθείτε φυσικά για να αποκτήσετε μια καλύτερη ιδέα για το περιβάλλον, τις συνθήκες και τις ανέσεις. Αυτό θα σας βοηθήσει να καταλάβετε πώς θα καταφέρετε να μετακινηθείτε σε διάφορες τοποθεσίες και αν οι ιδανικές σας ανέσεις είναι διαθέσιμες στην περιοχή.
Για συμβουλές σχετικά με τον προγραμματισμό ενός ταξιδιού προβολής, δείτε το πλήρης οδηγός ταξιδιού προβολής. Σημειώστε ότι δεν είναι υποχρεωτικό να δείτε το ακίνητο αυτοπροσώπως πριν από την αγορά, και μια δημοφιλής εναλλακτική λύση είναι η εικονική προβολή. Ωστόσο, συνιστούμε να δείτε το ακίνητο πρώτα, αν είναι δυνατόν, επειδή το πώς αισθάνεστε ενώ βρίσκεστε στο ακίνητο είναι ένα σημαντικό στοιχείο, ειδικά αν σκοπεύετε να περάσετε πολύ χρόνο εκεί.
3. Συμφωνήστε σε μια τιμή
Αυτό το στάδιο μπορεί να φαίνεται τρομακτικό για τους αγοραστές που αγοράζουν για πρώτη φορά. Οι διαπραγματεύσεις για τις τιμές είναι ένα παιχνίδι - και μάλιστα πολύ σοβαρό - γι' αυτό μην το παίρνετε πολύ προσωπικά! Οι πωλητές συνήθως ξεκινούν με μια υψηλότερη τιμή και οι αγοραστές ξεκινούν με μια αρχική προσφορά χαμηλότερη από αυτή που είναι πραγματικά διατεθειμένοι να πληρώσουν. Βοηθάει να κάνετε στον πωλητή σας μερικές προσεκτικές ερωτήσεις: Πόσοι υποψήφιοι αγοραστές εξετάζουν το ακίνητο; Τι στόχους έχουν κατά την αγορά ενός νέου σπιτιού;
Οι κτηματομεσίτες είναι καλοί σύμμαχοι σε αυτή τη διαδικασία, επειδή κατανοούν την κτηματομεσιτική ορολογία και μπορούν να εκτιμήσουν ρεαλιστικά την αξία ενός ακινήτου. Μετά από μερικούς γύρους αντιπροσφορών, πιθανότατα θα καταλήξετε σε μια τιμή που θα ικανοποιεί τόσο εσάς όσο και τον πωλητή.
4. Νομική δέουσα επιμέλεια
Χρειάζεστε Έλληνα δικηγόρο για αυτό το βήμα. Απλά μια υπενθύμιση: το γραφείο μας ως εσωτερικό νομικό τμήμα με 7 δικηγόρους που ειδικεύονται στο δίκαιο των ακινήτων.
Ο δικηγόρος ελέγχει τους τίτλους ιδιοκτησίας του ακινήτου και πραγματοποιεί ενδελεχή έρευνα στο τοπικό κτηματολόγιο για να διασφαλίσει ότι το ακίνητο είναι νομικά εντάξει και μπορεί να πωληθεί. Στο σημείο αυτό, ερευνώνται τυχόν βάρη επί του ακινήτου, όπως υποθήκες ή απαιτήσεις τρίτων.
5. Υπογράψτε ένα ιδιωτικό συμφωνητικό αγοράς
Μόλις καταλήξατε σε συμφωνία σχετικά με την τιμή αγοράς και τώρα είστε έτοιμοι να υπογράψετε ένα ιδιωτικό συμφωνητικό αγοράς (PPA). Τι ακριβώς είναι όμως το PPA;
Το PPA καθορίζει τους όρους υπό τους οποίους ο αγοραστής και ο πωλητής συμφωνούν να συμμετάσχουν στη μεταβίβαση ενός ακινήτου. Θα μοιάζει ελαφρώς διαφορετικό για κάθε αγορά. Μόλις υπογραφεί, το έγγραφο αυτό θέτει τον αγοραστή και τον πωλητή υπό σύμβαση και το σπίτι βγαίνει από την αγορά.
Η ΜΠΣ συνήθως συντάσσεται από τους δικηγόρους του πωλητή και του αγοραστή και στη συνέχεια και τα δύο μέρη μπορούν να προβούν σε τροποποιήσεις, εάν επιθυμούν να προσαρμόσουν τους όρους.
Κατά την υπογραφή, ο αγοραστής καταβάλλει προκαταβολή για να κρατήσει το ακίνητο. Αυτή συνήθως κυμαίνεται μεταξύ 5% και 10% της τιμής αγοράς.
Βήμα 6: Υπογράψτε πληρεξούσιο
Το πληρεξούσιο είναι ένα βασικό βήμα στη διαδικασία αγοράς κατοικίας στην Ελλάδα. Με το πληρεξούσιο, ο δικηγόρος σας μπορεί να σας εκπροσωπήσει σε όλη τη διαδικασία αγοράς και να προβεί σε όλες τις απαραίτητες ενέργειες για λογαριασμό σας, ακόμη και όταν δεν βρίσκεστε στην Ελλάδα. Για παράδειγμα, ο δικηγόρος σας θα μπορεί να αποκτήσει ελληνικό ΑΦΜ και να υπογράψει το τελικό συμβόλαιο για λογαριασμό σας.
Μπορείτε να υπογράψετε μια POA είτε στο ελληνικό προξενείο στη χώρα σας είτε σε ένα τοπικό συμβολαιογραφικό γραφείο στην Ελλάδα.
7. Απόκτηση ελληνικού φορολογικού αριθμού
Ναι. Για να αγοράσετε ένα ακίνητο στην Ελλάδα, θα χρειαστείτε έναν τοπικό φορολογικό αριθμό - γνωστό ως AFM. Αυτός θα σας δώσει πρόσβαση στο ελληνικό σύστημα TAXIS online, όπου θα αναφέρετε και θα πληρώσετε τους φόρους ακίνητης περιουσίας.
Η διαδικασία για την απόκτησή του είναι αρκετά απλή. Ο φορολογικός αριθμός χορηγείται δωρεάν από τις ελληνικές φορολογικές αρχές με την προσκόμιση ενός έγκυρου εγγράφου ταυτότητας και αφού συμπληρωθεί ένα ειδικό έντυπο αίτησης.
Εάν μας έχετε δώσει πληρεξούσιο, μπορούμε να ζητήσουμε τον αριθμό φορολογικού μητρώου για λογαριασμό σας. Σημειώστε ότι ένας ελληνικός τραπεζικός λογαριασμός ΔΕΝ είναι προϋπόθεση για την αγορά κατοικίας στην Ελλάδα.
8. Και τα δύο μέρη υπογράφουν τα τελικά έγγραφα
Ο πωλητής υποχρεούται να προσκομίσει μια σειρά από έγγραφα για τη σύνταξη της τελικής συμβολαιογραφικής πράξης αγοράς από τον συμβολαιογράφο. Αυτά περιλαμβάνουν ενεργειακά πιστοποιητικά, τοπογραφικά διαγράμματα, φορολογικές ενημερότητες, βεβαιώσεις από τον δήμο και άλλα. Πλήρη κατάλογο μπορείτε να βρείτε στον οδηγό πώλησης..
Μόλις συγκεντρωθούν όλα αυτά τα έγγραφα, ο συμβολαιογράφος συντάσσει δήλωση φόρου μεταβίβασης ακινήτων και την υποβάλλει στην εφορία. Μόλις ο αγοραστής καταβάλει τον φόρο μεταβίβασης, μπορεί να υπογραφεί η τελική πράξη αγοράς. Στη συνάντηση για την τελική υπογραφή, θα πρέπει να είστε εκεί αυτοπροσώπως ή να στείλετε στη θέση σας έναν νόμιμο εκπρόσωπο, τον οποίο πρέπει να έχετε εξουσιοδοτήσει με πληρεξούσιο.
Μετά την υπογραφή του συμβολαίου, ο συμβολαιογράφος παραδίδει αντίγραφο του συμβολαίου στον δικηγόρο του αγοραστή. Ο τελευταίος στη συνέχεια φροντίζει να κατατεθεί το αντίγραφο αυτό στο Κτηματολόγιο ή/και στο Ελληνικό Κτηματολόγιο, ανάλογα με τον τόπο όπου βρίσκεται το ακίνητο. Από τη στιγμή αυτή, i.e. μόλις το συμβόλαιο καταχωρηθεί στα δημόσια μητρώα που τηρούνται από το Κτηματολόγιο ή/και το Ελληνικό Κτηματολόγιο, ο αγοραστής είναι τυπικά ο νόμιμος ιδιοκτήτης του ακινήτου.
9. Ολοκληρώστε την πληρωμή
Στις περισσότερες περιπτώσεις, ο αγοραστής πληρώνει την ημέρα της υπογραφής. Όταν η συναλλαγή γίνεται μεταξύ δύο τραπεζών της ίδιας χώρας (π.χ. ελληνική προς ελληνική τράπεζα ή ολλανδική προς ολλανδική τράπεζα), τα χρήματα συνήθως φτάνουν στον πωλητή την ίδια ημέρα.
Εάν οι τράπεζες βρίσκονται σε διαφορετικές χώρες (π.χ. ολλανδική σε ελληνική τράπεζα), υπάρχει συνήθως ρήτρα στο συμβόλαιο αγοράς που επιτρέπει στον αγοραστή να καταβάλει το ποσό της αγοράς εντός 10 εργάσιμων ημερών από την υπογραφή. Στην απίθανη περίπτωση που ο αγοραστής δεν πληρώσει εντός 10 ημερών, ο πωλητής δικαιούται (εφόσον η ρήτρα υπάρχει στο συμβολαιογραφικό έγγραφο) να πάρει πίσω την κυριότητα και να κρατήσει την προκαταβολή.
Μόλις το ποσό της αγοράς μεταφερθεί και πιστωθεί στον τραπεζικό λογαριασμό του πωλητή, θα υπογραφεί πράξη απαλλαγής. Λάβετε επίσης υπόψη σας ότι οι ακριβείς όροι και το χρονικό πλαίσιο θα διαφέρουν ανάλογα με την κατάσταση και τις τυχόν πρόσθετες συμφωνίες που έχουν συναφθεί μεταξύ πωλητή και αγοραστή.
Τέλος, μετά την υπογραφή του συμβολαίου, το ακίνητο θα καταχωρηθεί στο φορολογικό έντυπο Ε-9 του αγοραστή.
