Σε αυτό το άρθρο, σας ενημερώνουμε για τη βασική διαδικασία πώλησης του σπιτιού σας στην Ελλάδα, από τα έγγραφα που απαιτούνται, τη συνεργασία με τρίτους και τη διαδικασία υπογραφής του συμβολαίου αγοράς.
Υπάρχουν πολλοί λόγοι για την πώληση ενός σπιτιού στην Ελλάδα. Ορισμένοι πωλητές θέλουν να αγοράσουν ένα ακίνητο σε διαφορετική τοποθεσία στην Ελλάδα ή απλά να αυξήσουν τις ταμειακές τους ροές. Άλλοι πωλητές μπορεί να θέλουν να επωφεληθούν από την αγορά των πωλητών, καθώς οι τιμές των ακινήτων αρχίζουν σιγά-σιγά να αυξάνονται στην Ελλάδα.
Ανεξάρτητα από τους προσωπικούς σας στόχους για την πώληση του σπιτιού σας στην Ελλάδα, τα βήματα της πώλησης είναι περίπου τα ίδια.
1. Προετοιμάστε την τεκμηρίωσή σας
Αυτός είναι ένας από τους καλύτερους τρόπους για να επιταχύνετε την διαδικασία πώλησης ενός σπιτιού στην Ελλάδα. Ξεκινήστε να συγκεντρώνετε τα έγγραφά σας από νωρίς. Μπορείτε επίσης να αναθέσετε σε έναν δικηγόρο να κάνει μέρος αυτής της εργασίας για εσάς. Στο πλαίσιο της τεκμηρίωσής σας, you’ll need:
- Το συμβόλαιο του ακινήτου
- Τοπογραφικό σχέδιο του ακινήτου
– Πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης (EPC)
- Άδεια οικοδομής
- Απόδειξη εγγραφής
- Αντίγραφα της προσωπικής σας ταυτότητας
- Μπροστινή και πίσω όψη του λογαριασμού ηλεκτρικού ρεύματος
- Φορολογικό έντυπο Ε-9
Σημειώστε ότι ορισμένα από τα έγγραφα που περιλαμβάνονται σε αυτόν τον κατάλογο μπορεί να εξαρτώνται από το πότε αγοράσατε για πρώτη φορά το σπίτι σας. Στην πραγματικότητα, ορισμένα από τα έγγραφα που παρατίθενται μπορεί να έχουν ημερομηνία λήξης και μπορεί να μην είναι πλέον διαθέσιμα εάν αγοράσατε το σπίτι σας πριν από μια δεκαετία.
Μείνετε ενήμεροι για την ελληνική αγορά ακινήτων, ενημερώσεις, συμβουλές και πολλά άλλα
2. Βρείτε έναν μεσίτη
Δεν είναι απολύτως απαραίτητο να έχετε έναν μεσίτη στην Ελλάδα, αλλά είναι σίγουρα χρήσιμο. Οι μεσίτες σας εξοικονομούν χρόνο, έχουν γνώση της τοπικής αγοράς και μπορούν να σας βοηθήσουν να διαχειριστείτε τις προβολές του ακινήτου σας. Όλα αυτά είναι μια δύσκολη διαδικασία αν δεν ζείτε στην Ελλάδα ή δεν μιλάτε τη γλώσσα.
Οι κτηματομεσίτες μπορούν επίσης να σας βοηθήσουν να καθορίσετε πόσο θα πουλήσετε το σπίτι σας. Οι κτηματομεσίτες μπορούν επίσης να σας συνδέσουν με έναν πολιτικό μηχανικό, έναν Έλληνα συμβολαιογράφο ή έναν δικηγόρο.
3. Καθαρίστε το σπίτι σας
Αυτό μπορεί να φαίνεται σαν κοινή λογική, αλλά είναι ένας σημαντικός παράγοντας για την πώληση ενός σπιτιού στην Ελλάδα. Δωμάτια όπως το μπάνιο και το υπνοδωμάτιο προσέχουν πολύ οι αγοραστές, ενώ η μυρωδιά και η καθαριότητα ενός σπιτιού παίζουν σημαντικό ρόλο στις αποφάσεις των αγοραστών. Φυσικά, είναι επίσης λογικό να κάνετε τις απαραίτητες ανακαινίσεις πριν βγάλετε το σπίτι στην αγορά.
Θυμηθείτε: Μια εικόνα αξίζει όσο χίλιες λέξεις. Όταν καταχωρίζετε το ακίνητό σας, φροντίστε να βγάζετε ποιοτικές φωτογραφίες για κάθε υλικό που διαφημίζετε στο διαδίκτυο. Για τους αλλοδαπούς αγοραστές, οι εικόνες υψηλής ποιότητας μπορούν να εμπνεύσουν εμπιστοσύνη και να οδηγήσουν σε περισσότερες πιθανές προβολές. Για περισσότερες συμβουλές σχετικά με τη λήψη φωτογραφιών ακινήτων υψηλής ποιότητας, βρείτε τον πλήρη οδηγό εδώ.
4. Διαπραγματευτείτε την τιμή
Αυτό το στάδιο μπορεί να φαίνεται τρομακτικό για τους πωλητές που πωλούν για πρώτη φορά. Οι διαπραγματεύσεις για την τιμή είναι ένα παιχνίδι - και μάλιστα πολύ σοβαρό - γι' αυτό μην το παίρνετε πολύ προσωπικά! Οι πωλητές συνήθως ξεκινούν με μια υψηλότερη τιμή και οι αγοραστές ξεκινούν φυσικά με μια αρχική προσφορά χαμηλότερη από αυτή που είναι πραγματικά διατεθειμένοι να πληρώσουν. Βοηθάει να κάνετε κάποιες προσεκτικές ερωτήσεις στον αγοραστή σας - τι άλλα ακίνητα κοιτάζουν; Ποιους στόχους έχουν στην αγορά ενός νέου σπιτιού;
Οι κτηματομεσίτες είναι ένας καλός σύμμαχος σε αυτή τη διαδικασία, επειδή κατανοούν την κτηματομεσιτική ορολογία και μπορούν να εκτιμήσουν ρεαλιστικά την αξία ενός ακινήτου. Όταν κάνετε τη δεύτερη προσφορά σας ως πωλητής, η συμβατική σοφία λέει ότι θα πρέπει να καταλήξετε σε έναν συγκεκριμένο αριθμό.
Για παράδειγμα, το να πείτε "243.500 ευρώ" αντί για στρογγυλεμένα 240.000 ευρώ έχει μεγαλύτερο αντίκτυπο. Οι συγκεκριμένοι αριθμοί ακούγονται πιο απόλυτοι, σαν να είναι το όριο αυτού που είστε διατεθειμένοι να παραχωρήσετε. Μετά από δύο γύρους αντιπροσφορών, πιθανότατα θα καταλήξετε σε μια τιμή που θα ικανοποιεί τόσο εσάς όσο και τον υποψήφιο αγοραστή.
5. Υπογράψτε ένα ιδιωτικό συμφωνητικό αγοράς
Μόλις αποδεχτήκατε μια προσφορά και τώρα είστε έτοιμοι να υπογράψετε ένα ιδιωτικό συμφωνητικό αγοράς (PPA). Τι ακριβώς είναι όμως ένα PPA; Ένα PPA διευκρινίζει τους όρους υπό τους οποίους ο αγοραστής και ο πωλητής συμφωνούν να συμμετάσχουν στη συναλλαγή ενός ακινήτου. Θα μοιάζει ελαφρώς διαφορετικό για κάθε πώληση. Μόλις υπογραφεί, το έγγραφο αυτό θέτει τον αγοραστή και τον πωλητή υπό σύμβαση και το σπίτι αποσύρεται από την αγορά.
Η ΜΠΣ συνήθως συντάσσεται από τους δικηγόρους του πωλητή και του αγοραστή και στη συνέχεια και τα δύο μέρη μπορούν να προβούν σε τροποποιήσεις, εάν επιθυμούν να προσαρμόσουν τους όρους.
Κατά την υπογραφή, ο αγοραστής πληρώνει για να κρατήσει το ακίνητο με μια προκαταβολή. Αυτή είναι συνήθως μεταξύ 5% και 10% της τιμής αγοράς και χάνεται εάν ο αγοραστής υπαναχωρήσει από τη σύμβαση σε οποιοδήποτε σημείο. Εάν ο πωλητής υπαναχωρήσει, ωστόσο, ο πωλητής μπορεί να κληθεί να πληρώσει το διπλάσιο του ποσού της προκαταβολής που κατέβαλε ο αγοραστής.
6. Προετοιμάστε τη συμβολαιογραφική πράξη αγοράς
Ο πωλητής πρέπει να προσλάβει μηχανικό για να ελέγξει ότι η άδεια και το τοπογραφικό σχέδιο ταιριάζουν με αυτό που αναγράφεται στην πράξη και με αυτό που μοιάζει το σπίτι στην πραγματικότητα. Συχνά, επειδή τα συμβόλαια στην Ελλάδα υπάρχουν εδώ και πολλές δεκαετίες, υπάρχουν αποκλίσεις. Ο μηχανικός μπορεί να νομιμοποιήσει αυτές τις αποκλίσεις και τελικά δημιουργεί μια ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου (E-ID) του κτιρίου, η οποία έχει όλα τα απαραίτητα στοιχεία για το ακίνητο.
Το E-ID μεταφέρεται στη συνέχεια στον συμβολαιογράφο, ο οποίος χρησιμοποιεί το E-ID για να υποβάλει αίτηση για το πιστοποιητικό "ΤΑΠ" (ή "ΤΑΠ" στα ελληνικά), ένα άλλο απαραίτητο έγγραφο που εκδίδεται από τον δήμο και αποδεικνύει ότι έχετε πληρώσει τους δημοτικούς φόρους σας. Παράλληλα, ο συμβολαιογράφος, σε συνεργασία με τον λογιστή του πωλητή, επικαιροποιεί το φορολογικό έντυπο Ε-9 του πωλητή για να αποτυπώσει τις αλλαγές.
Είναι σύνηθες να καταβάλλεται σε αυτό το σημείο ένα τέλος από τον πωλητή για τις αλλαγές στο έντυπο Ε-9. Ο συμβολαιογράφος συχνά ελέγχει επίσης σε αυτό το σημείο εάν ο πωλητής έχει ή όχι οφειλές προς το κράτος.
Εκτός από τις παραπάνω διαδικασίες, πρέπει να έχετε επίσης τα ακόλουθα έγγραφα για την υπογραφή της συμβολαιογραφικής πράξης πώλησης:
1. Τίτλος ιδιοκτησίας
2. Αντίγραφο δελτίου ταυτότητας και βεβαίωση φόρου
3. Πιστοποιητικό ENFIA
4. Πιστοποιητικό φορολογικής εκκαθάρισης
5. Πιστοποιητικό εκκαθάρισης κοινωνικής ασφάλισης
6. Πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης
7. Ηλεκτρονική ταυτότητα κτιρίου και τοπογραφικό σχέδιο
8. Πιστοποιητικό ιδιοκτησίας Δήμου (TAP)
9. Απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος και αντίγραφο κτηματολογικού φύλλου
Σημειώστε και πάλι ότι ορισμένα από τα έγγραφα που σχετίζονται με το ακίνητό σας μπορεί να έχουν ημερομηνία λήξης και μπορεί να μην είναι πλέον διαθέσιμα εάν αγοράσατε το σπίτι σας πριν από μια δεκαετία.
7. Και τα δύο μέρη υπογράφουν τα τελικά έγγραφα
Ο συμβολαιογράφος ηγείται της διαδικασίας για την ετοιμασία της δήλωσης φόρου μεταβίβασης ακινήτων και την υποβάλλει στην εφορία. Μόλις ο αγοραστής πληρώσει τον φόρο μεταβίβασης, μπορεί να υπογραφεί το τελικό συμβόλαιο. Στη συνάντηση για την τελική υπογραφή, θα πρέπει να είστε εκεί αυτοπροσώπως ή να στείλετε στη θέση σας έναν νόμιμο εκπρόσωπο, τον οποίο θα πρέπει να έχετε εξουσιοδοτήσει με πληρεξούσιο.
8. Συλλογή πληρωμής
Κατά την είσπραξη της πληρωμής, ο πωλητής δικαιούται να εισπράξει την ημέρα της υπογραφής. Αυτό είναι το πιο συνηθισμένο και συμβαίνει συνήθως όταν η συναλλαγή γίνεται μεταξύ δύο τραπεζών στην ίδια χώρα (ελληνική προς ελληνική τράπεζα ή ολλανδική προς ολλανδική τράπεζα, για παράδειγμα). Για συχνές ερωτήσεις σχετικά με τους ελληνικούς τραπεζικούς λογαριασμούς, δείτε τον πλήρη οδηγό. εδώ.
Στην περίπτωση που οι τράπεζες βρίσκονται σε διαφορετικές χώρες (π.χ. ολλανδική σε ελληνική τράπεζα), υπάρχει συνήθως ρήτρα στο συμβόλαιο αγοράς που επιτρέπει στον αγοραστή να καταβάλει το ποσό της αγοράς εντός 10 εργάσιμων ημερών από την υπογραφή. Στην απίθανη περίπτωση που ο αγοραστής δεν πληρώσει εντός 10 ημερών, έχετε το δικαίωμα ως πωλητής (εφόσον η ρήτρα υπάρχει στο συμβολαιογραφικό έγγραφο) να ανακτήσετε την κυριότητα και να κρατήσετε την προκαταβολή.
Λάβετε επίσης υπόψη σας ότι οι ακριβείς όροι και το χρονικό πλαίσιο που θα καθοριστούν ποικίλλουν ανάλογα με την κατάσταση και τις τυχόν πρόσθετες συμφωνίες μεταξύ πωλητή και αγοραστή.
Τέλος, μετά την υπογραφή του συμβολαίου, ο πωλητής θα διαγράψει το ακίνητο από το φορολογικό έντυπο Ε-9.
Πόσος χρόνος χρειάζεται για να πουλήσετε ένα σπίτι στην Ελλάδα;
Ο χρόνος που χρειάζεται για να πουλήσετε ένα σπίτι στην Ελλάδα εξαρτάται από την τιμή που θα ορίσετε, την τοπική αγορά όπου βρίσκεται το ακίνητό σας και την αγορά κατοικίας στην Ελλάδα κατά τη στιγμή της πώλησης. Στις περισσότερες περιπτώσεις, μπορείτε να περιμένετε ότι η πώληση θα ολοκληρωθεί περίπου 6 εβδομάδες αφότου λάβετε μια προσφορά.
Ωστόσο, η πώληση του σπιτιού σας μπορεί να πάρει περισσότερο ή λιγότερο χρόνο, ανάλογα με τη συγκεκριμένη περίπτωση. Το καλύτερο που έχετε να κάνετε είναι να ετοιμάσετε τα έγγραφά σας το συντομότερο δυνατό.
Ποιος θα αγοράσει το σπίτι μου στην Ελλάδα;
Αγοραστές από τις Κάτω Χώρες και το Βέλγιο
Υπάρχουν διαφορές ανάλογα με τη χώρα προέλευσης του κάθε αγοραστή. Σύμφωνα με τον κ. Γαβριηλίδη, οι Ολλανδοί και οι Βέλγοι αγοραστές είναι οι πιο ενεργοί από πλευράς επενδυτών. Έτσι, περίπου 50% από αυτούς τείνουν να βλέπουν την απόκτηση δευτερεύουσας κατοικίας ως επένδυση και προτιμούν να τη νοικιάζουν κατά τη διάρκεια της περιόδου του έτους που δεν χρησιμοποιούν το σπίτι. Μάλιστα, ορισμένοι από αυτούς, κυρίως Ολλανδοί, συχνά μεταπωλούν τα σπίτια τους μέσα σε δύο χρόνια με σημαντικό κέρδος.
Αγοραστές από τις ΗΠΑ και τη Μεγάλη Βρετανία
Ομοίως, οι αγοραστές από τις ΗΠΑ και τη Μεγάλη Βρετανία προτιμούν κυρίως να διατηρούν τα ακίνητά τους για δική τους χρήση. Τον τελευταίο καιρό, ωστόσο, όλο και περισσότεροι αναζητούν επίσης να εξασφαλίσουν άδεια παραμονής στην Ελλάδα μέσω του προγράμματος Golden Visa, ακόμη και μετά την πρόσφατη αύξηση του ελάχιστου ορίου επένδυσης από 250.000 σε 400.000 ευρώ, υπό την προϋπόθεση ότι το σπίτι βρίσκεται στην ηπειρωτική χώρα και όχι σε νησί με περισσότερους από 3.100 κατοίκους, όπου το όριο ορίζεται πλέον στις 800.000 ευρώ.
Αγοραστές από τη Γερμανία και τη Γαλλία
Εν τω μεταξύ, αγοραστές από τη Γερμανία και τη Γαλλία οδηγούνται επίσης στην αγορά κατοικίας στην Ελλάδα, κυρίως για ιδιοχρησιμοποίηση, αλλά ορισμένοι από αυτούς επιδιώκουν επίσης να νοικιάσουν τα ακίνητά τους. Ειδικά όσον αφορά τους Γερμανούς και Αμερικανούς αγοραστές, 10% - 20% είναι Έλληνες ομογενείς που επιθυμούν να αποκτήσουν την πρώτη τους κατοικία στη χώρα καταγωγής τους.
Σε ποια χαρακτηριστικά πρέπει να εστιάσω όταν πουλάω το σπίτι μου στην Ελλάδα;
Οι βεράντες είναι οι πιο σημαντικές για τους αναζητούντες κατοικίες στην Ελλάδα, υψηλότερα από τη θέα στη θάλασσα, τη θέα στο βουνό, τις πισίνες, τους κήπους και τις εξωτερικές κουζίνες. 54% των ατόμων που ρωτήσαμε δήλωσαν ότι η ύπαρξη βεράντας είναι "πολύ σημαντική", σε σύγκριση με 47% για την επόμενη κατηγορία: θέα στη θάλασσα. Οι άνθρωποι που αναζητούν σπίτι στην Ελλάδα θεώρησαν ότι οι πισίνες ήταν επίσης σημαντικές, ενώ αισθάνονταν πιο ουδέτερα για τον κήπο, το γκαράζ και την αποθήκη.
Τι υπηρεσίες προσφέρει η Elxis;
Η Elxis έχει πάνω από 30 χρόνια εμπειρίας στην πώληση ακινήτων στην Ελλάδα. Βοηθάμε τόσο με τις προβολές, την αξιολόγηση των ακινήτων, την προετοιμασία των απαραίτητων εγγράφων, όσο και με τις νομικές υπηρεσίες που αναφέρονται παραπάνω και απαιτούνται για τη μεταβίβαση του ακινήτου.
Με μια ομάδα εσωτερικών δικηγόρων, έχουμε βαθιά γνώση της ελληνικής νομοθεσίας και ένα μεγάλο δίκτυο σε όλη την Ελλάδα, τόσο στην ηπειρωτική όσο και στη νησιωτική χώρα. Συνεργαζόμαστε επίσης με έναν αριθμό αξιόπιστων (τοπικών) συνεργατών εδώ και χρόνια. Έτσι μπορούμε να σας καθοδηγήσουμε επαγγελματικά σε κάθε φάση και σε κάθε θέμα της πώλησης του σπιτιού σας. Το μόνο που χρειάζεται να κάνετε είναι να υπογράψετε ένα πληρεξούσιο, ώστε να αναλάβουμε όλη τη διαδικασία πώλησης για λογαριασμό σας.
Κατά τη διάρκεια της διαδικασίας πώλησης, θα σας ενημερώνουμε τακτικά για την πρόοδο της πώλησης και τις προγραμματισμένες προβολές. Αν σκέφτεστε να πουλήσετε το σπίτι σας, μη διστάσετε να επικοινωνήσετε μαζί μας, θα χαρούμε να μοιραστούμε τις γνώσεις και την εμπειρία μας μαζί σας!
