Stel je je droomhuis in Griekenland voor: uitzicht op de zonsondergang over de Middellandse Zee, Griekse koffie op het balkon, diner op het terras met infinity zwembad...
Je gedachten keren terug naar de werkelijkheid en je vraagt je af hoe het kopen van een huis in Griekenland eigenlijk in zijn werk gaat. Welke documenten moet ik ondertekenen, en wanneer? Moet ik zelf onderhandelen over de prijs? En als ik een huis heb gevonden, hoe weet ik dan of de papieren van het huis juridisch in orde zijn? In dit artikel leggen we stap voor stap het aankoopproces van een huis in Griekenland uit.
1. Zoeken naar woningen in Griekenland
Je eerste stap is uiteraard het vinden van je (droom)huis in Griekenland. Dit zal afhangen van je langetermijndoelen, je budget, de regio waarin je wilt wonen, en of je het huis zelf wilt gebruiken of vooral voor de verhuur.
Je kunt kiezen uit nieuwe huizen die vanaf tekening worden aangeboden, bestaande huizen, appartementen, villa's, dorpshuizen, woningen aan zee, woningen in de bergen en nog veel meer. De mogelijkheden zijn eindeloos, dus we raden je aan de tijd te nemen om goed na te denken over je doelen op de lange termijn. Als je hulp nodig hebt bij het brainstormen, kun je altijd contact met ons opnemen voor een vrijblijvend adviesgesprek.
Als je zelf de markt wilt verkennen zijn het aanbod op de website van Elxisen de websites Spitogatos en Xrisi Efkeriadie ook in het Engels beschikbaar zijn, een goede plek om te beginnen.
2. Plan een bezichtigingsreis
Niets is zo bevredigend als het huis zelf bekijken.
Nadat je enkele van je favoriete huizen in Griekenland hebt geselecteerd is het belangrijk om ze ook fysiek te bezoeken. Dit helpt je om een beter beeld te krijgen van de omgeving, de staat van het huis en de beschikbare voorzieningen. Zo kun je ook beoordelen hoe je je dagelijkse tripjes naar verschillende locaties kunt organiseren en of de gewenste faciliteiten in de buurt aanwezig zijn.
Voor tips over het plannen van een bezichtigingsreis, zie onze complete gids voor bezichtigingen. Het is uiteraard niet verplicht is om het huis persoonlijk te bezoeken voordat je het koopt, en een populair alternatief is een virtuele rondleiding. We raden je echter wel aan om het huis eerst te zien, indien mogelijk, omdat je gevoel over de plek een belangrijke factor is, vooral als je van plan bent daar veel tijd door te brengen.
3. Onderhandelen over de prijs
Deze stap kan angstaanjagend lijken voor eerste kopers. Prijsonderhandelingen zijn een spel – en een zeer serieus spel – dus neem het niet te persoonlijk! Verkopers starten meestal met een hogere prijs, terwijl kopers beginnen met een openingsbod dat lager is dan wat ze daadwerkelijk bereid zijn te betalen. Het kan nuttig zijn om je verkoper enkele goed doordachte vragen te stellen: Hoeveel potentiële kopers zijn er voor het huis? Wat zijn hun plannen met het huis?
Makelaars zijn goede bondgenoten in dit proces omdat zij het vakjargon begrijpen en de waarde van het huis realistisch kunnen inschatten. Na een paar rondes van tegenbiedingen zul je waarschijnlijk uitkomen op een prijs die zowel voor jou als voor de verkoper bevredigend is.
4. Juridisch onderzoek
Voor deze stap heb je een Griekse advocaat nodig. Ter herinnering: ons kantoor heeft een interne juridische afdeling met 7 advocaten die gespecialiseerd zijn in vastgoedrecht.
De advocaat controleert de eigendomstitels van het onroerend goed en voert een grondig onderzoek uit in het lokale kadaster om te waarborgen dat het onroerend goed juridisch in orde is en kan worden verkocht. Op dit moment worden eventuele lasten op het onroerend goed, zoals hypotheken of claims van derden, onderzocht.
5. Ondertekenen van een koopovereenkomst
Je hebt net overeenstemming bereikt over de aankoopprijs en bent nu klaar om een onderhandse koopovereenkomst te tekenen. Maar wat is een onderhandse koopovereenkomst precies?
Een onderhandse koopovereenkomst legt de voorwaarden vast waaronder de koper en verkoper overeenkomen om de overdracht van een onroerend goed uit te voeren. Het document zal er voor elke aankoop iets anders uitzien. Zodra het is ondertekend zijn koper en verkoper aan het contract verbonden en wordt het huis van de markt gehaald.
De onderhandse koopovereenkomst wordt doorgaans opgesteld door de advocaten van de verkoper en de koper, waarna beide partijen wijzigingen kunnen aanbrengen als ze de voorwaarden willen aanpassen.
Bij ondertekening betaalt de koper een aanbetaling om het huis te reserveren. Deze bedraagt doorgaans tussen de 5% en 10% van de aankoopprijs.
Stap 6: Een volmacht tekenen
De volmacht is een belangrijke stap in het proces voor de aankoop van een huis in Griekenland. Met een volmacht kan je advocaat je tijdens het hele aankoopproces vertegenwoordigen en namens jou alle nodige handelingen verrichten, zelfs wanneer je niet in Griekenland bent. Je advocaat kan bijvoorbeeld een Grieks fiscaal nummer aanvragen en de definitieve koopakte namens jou ondertekenen.
Je kunt een volmacht ondertekenen bij het Griekse consulaat in eigen land of bij een lokaal notariskantoor in Griekenland. In Nederland en België kan een volmacht ook bij een notaris worden getekend.
7. Een Grieks fiscaal nummer aanvragen
Om onroerend goed in Griekenland te kopen, heb je een Grieks belastingnummer nodig — bekend als een AFM. Dit geeft je online toegang tot het Griekse TAXIS-systeem, waar je o.a. de aanslagen voor de onroerendgoedbelasting kunt vinden en betalen.
De procedure om het te verkrijgen is vrij eenvoudig. Een fiscaal nummer wordt gratis toegekend door de Griekse belastingdienst op vertoon van een geldig identiteitsbewijs en na het invullen van een speciaal aanvraagformulier.
Als je ons een volmacht hebt gegeven kunnen wij namens jou het belastingnummer aanvragen. Let op: een Griekse bankrekening is GEEN vereiste voor het kopen van een huis in Griekenland.
8. Beide partijen ondertekenen de definitieve koopakte
De verkoper moet een reeks documenten aanleveren voor de voorbereiding van de definitieve koopakte door de notaris. Deze omvatten een energiecertificaat, een topografisch diagram, belastingverklaringen, certificaten van de gemeente, en meer. Een complete lijst is te vinden in onze verkoopgids.
Zodra alle documenten zijn verzameld stelt de notaris een aangifte voor de overdrachtsbelasting op en dient deze in bij de belastingdienst. Zodra de koper de overdrachtsbelasting heeft betaald kan de definitieve koopakte worden ondertekend. Bij de afspraak voor de definitieve ondertekening moet je persoonlijk aanwezig zijn of een vertegenwoordiger in jouw plaats sturen, die je moet hebben gemachtigd d.m.v. een volmacht.
Na het ondertekenen van de akte geeft de notaris een kopie van de akte aan de advocaat van de koper. Deze zorgt ervoor dat een afschrift van de akte wordt ingediend bij het hypotheekregister en/of het Griekse Kadaster, afhankelijk van de locatie van het onroerend goed. Vanaf het moment dat de akte is geregistreerd in de openbare registers van het hypotheekregister en/of het Griekse Kadaster is de koper officieel de juridische eigenaar van de woning.
9. De betaling voltooien
In de meeste gevallen betaalt de koper op de dag van ondertekening. Wanneer de transactie plaatsvindt tussen twee banken in hetzelfde land (bijvoorbeeld van Griekse naar Griekse bank of van Nederlandse naar Nederlandse bank), wordt het geld meestal nog dezelfde dag bij de verkoper bijgeschreven.
Als de banken zich in verschillende landen bevinden (Nederlandse naar Griekse bank bijvoorbeeld), staat er meestal een clausule in de koopakte die de koper toestaat de koopsom binnen 10 werkdagen na ondertekening te betalen. In het onwaarschijnlijke geval dat de koper niet binnen 10 dagen betaalt, heeft de verkoper het recht (mits de clausule in de notariële akte is opgenomen) om het onroerend goed terug te nemen en de aanbetaling te behouden.
Zodra het aankoopbedrag is overgemaakt en bijgeschreven op de bankrekening van de verkoper zal er een akte van kwijting worden ondertekend. Houd er ook rekening mee dat de exacte voorwaarden en het tijdsbestek variëren afhankelijk van de situatie en eventuele aanvullende afspraken tussen verkoper en koper.
Ten slotte zal het onroerend goed na de ondertekening van de koopakte worden geregistreerd op het E-9 belastingformulier van de koper.
