Wie läuft der Kauf eines Hauses in Griechenland ab?

Du stellst dir dein Traumhaus in Griechenland vor: Sonnenuntergänge über dem Mittelmeer, griechischer Kaffee auf dem Balkon, Abendessen auf der Terrasse mit Infinity-Pool... Du kommst wieder in die Realität zurück und fragst dich, wie der Kauf eines Hauses in Griechenland abläuft. Welche Dokumente musst du unterschreiben und wann? Musst du den Preis selbst verhandeln? Wenn du ein Haus gefunden hast, wie kannst du sicher sein, dass alles legal ist? In diesem Artikel erklären wir dir Schritt für Schritt, wie der Kauf eines Hauses in Griechenland abläuft. Der Kauf eines Hauses in Griechenland umfasst mehrere wichtige Schritte, von der Immobiliensuche bis zu den rechtlichen Formalitäten, um eine reibungslose und fundierte Transaktion zu gewährleisten.

1. Suche nach Immobilien in Griechenland

Der erste Schritt besteht natürlich darin, die Immobilie in Griechenland zu finden, die du kaufen möchtest. Dies hängt von deinen langfristigen Zielen, deinem Budget, der Region, in der du leben möchtest, und davon ab, ob du die Immobilie selbst nutzen oder (hauptsächlich) vermieten möchtest. Du kannst zwischen neuen Off-Plan-Immobilien, bestehenden Häusern, Wohnungen, Villen, Dorfhäusern, Häusern am Meer, Häusern in den Bergen und vielem mehr wählen. Die Möglichkeiten sind endlos, daher empfehlen wir dir, dir Zeit zu nehmen, um deine langfristigen Ziele sorgfältig zu überdenken. Wenn du Hilfe bei der Ideenfindung brauchst, kannst du dich jederzeit für eine unverbindliche Beratung an uns wenden. Wenn du dir selbst ein Bild vom Markt machen möchtest, sind die Angebote von Elxis und die Websites Spitogatos und Xrisi Efkeria, die auch auf Englisch verfügbar sind, ein guter Ausgangspunkt.

2. Mach eine Besichtigungsreise

Nichts ist befriedigender, als die Immobilie selbst zu besichtigen. Nachdem du eine Vorauswahl deiner Lieblingsimmobilien in Griechenland getroffen hast, solltest du sie dir persönlich ansehen, um dir ein besseres Bild von der Umgebung, dem Zustand und der Ausstattung zu machen. So kannst du herausfinden, wie du den Weg zu verschiedenen Orten bewältigen kannst und ob die für dich idealen Annehmlichkeiten in der Gegend vorhanden sind. Tipps zur Planung einer Besichtigungsreise findest du in unserem vollständigen Leitfaden für Besichtigungsreisen. Beachte, dass es nicht erforderlich ist, die Immobilie vor dem Kauf persönlich zu besichtigen. Eine beliebte Alternative ist die virtuelle Besichtigung. Wir empfehlen jedoch, die Immobilie nach Möglichkeit zuerst zu besichtigen, da dein Eindruck vor Ort ein wichtiger Faktor ist, insbesondere wenn du vorhast, viel Zeit dort zu verbringen.

3. Einigen Sie sich auf einen Preis

Diese Phase kann für Erstkäufer beängstigend sein. Preisverhandlungen sind ein Spiel – und zwar ein sehr ernstes –, also nimm es nicht zu persönlich! Verkäufer beginnen in der Regel mit einem höheren Preis, und Käufer beginnen mit einem Angebot, das unter dem liegt, was sie wirklich zu zahlen bereit sind. Es ist hilfreich, dem Verkäufer einige durchdachte Fragen zu stellen: Wie viele potenzielle Käufer interessieren sich für die Immobilie? Welche Ziele verfolgen sie beim Kauf eines neuen Hauses? Immobilienmakler sind in diesem Prozess gute Verbündete, da sie die Fachsprache der Immobilienbranche verstehen und den Wert einer Immobilie realistisch einschätzen können. Nach einigen Runden mit Gegenangeboten werden Sie wahrscheinlich einen Preis finden, der sowohl Sie als auch den Verkäufer zufriedenstellt.

4. Rechtliche Sorgfaltspflicht

Für diesen Schritt brauchst du einen griechischen Anwalt. Zur Erinnerung: Unsere Kanzlei verfügt über eine eigene Rechtsabteilung mit 7 auf Immobilienrecht spezialisierten Anwälten. Der Anwalt überprüft die Eigentumsverhältnisse der Immobilie und führt eine gründliche Recherche im örtlichen Grundbuchamt durch, um sicherzustellen, dass die Immobilie rechtlich in Ordnung ist und verkauft werden kann. Zu diesem Zeitpunkt werden alle Belastungen der Immobilie, wie Hypotheken oder Ansprüche Dritter, recherchiert.

5. Unterzeichnung eines privaten Kaufvertrags

Du hast gerade eine Einigung über den Kaufpreis erzielt und bist nun bereit, einen privaten Kaufvertrag (PPA) zu unterzeichnen. Aber was genau ist ein PPA? Ein PPA legt die Bedingungen fest, unter denen Käufer und Verkäufer die Übertragung einer Immobilie vereinbaren. Er sieht bei jedem Kauf etwas anders aus. Nach der Unterzeichnung sind Käufer und Verkäufer vertraglich gebunden, und das Haus wird vom Markt genommen. Der PPA wird in der Regel von den Anwälten des Verkäufers und des Käufers entworfen, und beide Parteien können Änderungen vornehmen, wenn sie die Bedingungen anpassen möchten. Nach der Unterzeichnung leistet der Käufer eine Anzahlung, um die Immobilie zu reservieren. Diese beträgt in der Regel zwischen 5 % und 10 % des Kaufpreises.

Schritt 6: Unterzeichnung einer Vollmacht

Die Vollmacht (POA) ist ein wichtiger Schritt beim Kauf eines Hauses in Griechenland. Mit einer POA kann dein Anwalt dich während des gesamten Kaufprozesses vertreten und alle notwendigen Maßnahmen in deinem Namen ergreifen, auch wenn du nicht in Griechenland bist. Dein Anwalt kann zum Beispiel eine griechische Steuernummer beantragen und den endgültigen Vertrag in deinem Namen unterschreiben. Du kannst eine POA entweder beim griechischen Konsulat in deinem Heimatland oder bei einem örtlichen Notar in Griechenland unterschreiben.

7. Griechische Steuernummer beantragen

Ja. Um eine Immobilie in Griechenland zu kaufen, brauchst du eine lokale Steuernummer – bekannt als AFM. Damit kannst du auf das griechische TAXIS-System online zugreifen, wo du deine Grundsteuern melden und bezahlen kannst. Das Verfahren zur Beantragung ist ziemlich einfach. Eine Steuernummer wird von den griechischen Steuerbehörden kostenlos ausgestellt, wenn du einen gültigen Ausweis vorlegst und ein spezielles Antragsformular ausfüllst. Wenn du uns eine Vollmacht erteilt hast, können wir die Steuernummer in deinem Namen beantragen. Beachte, dass ein griechisches Bankkonto KEINE Voraussetzung für den Kauf einer Immobilie in Griechenland ist.

8. Beide Parteien unterschreiben die endgültigen Unterlagen

Der Verkäufer muss eine Reihe von Dokumenten einreichen, damit der Notar die endgültige Kaufurkunde vorbereiten kann. Dazu gehören Energieausweise, topografische Diagramme, Steuerbescheinigungen, Bescheinigungen der Gemeinde und mehr. Eine vollständige Liste findest du in unserem Verkaufsleitfaden. Sobald alle diese Dokumente zusammengestellt sind, erstellt der Notar eine Grunderwerbsteuererklärung und reicht sie beim Finanzamt ein. Sobald der Käufer die Grunderwerbsteuer bezahlt hat, kann die endgültige Kaufurkunde unterzeichnet werden. Bei der Sitzung zur endgültigen Unterzeichnung musst du persönlich anwesend sein oder einen gesetzlichen Vertreter an deiner Stelle entsenden, den du durch eine Vollmacht bevollmächtigt haben musst. Nach der Unterzeichnung der Urkunde übergibt der Notar eine Kopie der Urkunde an den Anwalt des Käufers. Dieser sorgt dann dafür, dass diese Kopie beim Grundbuchamt und/oder beim griechischen Katasteramt eingereicht wird, je nachdem, wo sich die Immobilie befindet. Ab diesem Moment, d. h. sobald die Urkunde in die öffentlichen Register des Grundbuchamtes und/oder des griechischen Katasteramtes eingetragen ist, ist der Käufer formell der rechtmäßige Eigentümer der Immobilie.

9. Die Zahlung abschließen

In den meisten Fällen zahlt der Käufer am Tag der Unterzeichnung. Wenn die Transaktion zwischen zwei Banken im selben Land stattfindet (z. B. zwischen einer griechischen und einer griechischen Bank oder zwischen einer niederländischen und einer niederländischen Bank), kommt das Geld in der Regel noch am selben Tag beim Verkäufer an. Wenn die Banken in verschiedenen Ländern ansässig sind (z. B. eine niederländische und eine griechische Bank), gibt es in der Regel eine Klausel in der Kaufurkunde, die es dem Käufer erlaubt, den Kaufpreis innerhalb von 10 Werktagen nach der Unterzeichnung zu zahlen. In dem unwahrscheinlichen Fall, dass der Käufer nicht innerhalb von 10 Tagen zahlt, hat der Verkäufer das Recht (vorausgesetzt, die Klausel ist in der notariellen Urkunde enthalten), das Eigentum zurückzunehmen und die Anzahlung zu behalten. Sobald der Kaufpreis überwiesen und dem Bankkonto des Verkäufers gutgeschrieben wurde, wird eine Entlastungsurkunde unterzeichnet. Beachte auch, dass die genauen Bedingungen und Fristen je nach Situation und zusätzlichen Vereinbarungen zwischen Verkäufer und Käufer variieren können. Schließlich wird die Immobilie nach der Vertragsunterzeichnung auf dem Steuerformular E-9 des Käufers registriert.

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