Sie stellen sich Ihr Traumhaus in Griechenland vor: Blick auf den Sonnenuntergang über dem Mittelmeer, griechische Kaffees auf dem Balkon, Abendessen auf der Terrasse des Infinity-Pools...
Ihre Gedanken kehren in die Realität zurück, und Sie fragen sich, wie der Kauf eines Hauses in Griechenland abläuft. Welche Dokumente muss ich wann unterschreiben? Muss ich meinen eigenen Preis aushandeln? Wenn ich ein Haus gefunden habe, woher weiß ich dann, ob es legal ist? In diesem Artikel gehen wir Schritt für Schritt auf den Prozess des Hauskaufs in Griechenland ein.
1. Suche nach Immobilien in Griechenland
Ihr erster Schritt besteht natürlich darin, das Haus in Griechenland zu finden, das Sie kaufen möchten. Dies hängt von Ihren langfristigen Zielen, Ihrem Budget, der Region, in der Sie leben möchten, und davon ab, ob Sie das Haus selbst nutzen oder (hauptsächlich) vermieten möchten.
Sie können aus neuen, nicht geplanten Häusern, bestehenden Häusern, Wohnungen, Villen, Häusern in Dörfern, Häusern am Meer, Häusern in den Bergen und vielem mehr wählen. Die Möglichkeiten sind endlos, daher empfehlen wir Ihnen, sich Zeit zu nehmen, um über Ihre langfristigen Ziele nachzudenken. Wenn Sie Hilfe beim Brainstorming benötigen, können Sie uns jederzeit für eine unverbindliche Beratung kontaktieren.
Wenn Sie auf eigene Faust ein Gefühl für den Markt bekommen wollen, und Elxis' Eintragungenund die Websites Spitogatos und Xrisi Efkeriadie auch in englischer Sprache erhältlich sind, sind ein guter Ausgangspunkt.
2. Auf Besichtigungstour gehen
Nichts ist befriedigender, als die Immobilie tatsächlich selbst zu besichtigen.
Nachdem Sie einige Ihrer bevorzugten Immobilien in Griechenland in die engere Wahl gezogen haben, müssen Sie diese vor Ort besichtigen, um sich ein besseres Bild von der Umgebung, den Bedingungen und der Ausstattung zu machen. So können Sie sich ein Bild davon machen, wie Sie den Weg zu den verschiedenen Orten bewältigen werden und ob die für Sie idealen Einrichtungen in der Gegend vorhanden sind.
Tipps für die Planung einer Besichtigungstour finden Sie in unserem Vollständiger Reiseführer für Besichtigungen. Beachten Sie, dass es nicht zwingend erforderlich ist, die Immobilie vor dem Kauf persönlich zu besichtigen. Eine beliebte Alternative ist die virtuelle Besichtigung. Wir empfehlen jedoch, die Immobilie nach Möglichkeit zuerst zu besichtigen, da es wichtig ist, wie Sie sich auf der Immobilie fühlen, insbesondere wenn Sie vorhaben, viel Zeit dort zu verbringen.
3. Einigen Sie sich auf einen Preis
Diese Phase kann für Erstkäufer beängstigend sein. Preisverhandlungen sind ein Spiel - und zwar ein sehr ernstes - nehmen Sie es also nicht zu persönlich! Verkäufer beginnen in der Regel mit einem höheren Preis, und Käufer beginnen mit einem Eröffnungsangebot, das niedriger ist als das, was sie wirklich zu zahlen bereit sind. Es hilft, dem Verkäufer einige durchdachte Fragen zu stellen: Wie viele potenzielle Käufer sehen sich die Immobilie an? Welche Ziele verfolgen sie beim Kauf eines neuen Hauses?
Immobilienmakler sind in diesem Prozess gute Verbündete, da sie den Immobilienjargon verstehen und den Wert einer Immobilie realistisch einschätzen können. Nach einigen Runden mit Gegenangeboten werden Sie wahrscheinlich zu einem Preis kommen, der sowohl Sie als auch den Verkäufer zufrieden stellt.
4. Rechtliche Due Diligence
Für diesen Schritt benötigen Sie einen griechischen Anwalt. Nur zur Erinnerung: unsere Kanzlei verfügt über eine eigene Rechtsabteilung mit 7 auf Immobilienrecht spezialisierten Anwälten.
Der Anwalt prüft die Eigentumstitel der Immobilie und führt eine gründliche Untersuchung im örtlichen Grundbuchamt durch, um sicherzustellen, dass die Immobilie rechtlich in Ordnung ist und verkauft werden kann. Zu diesem Zeitpunkt werden alle Belastungen der Immobilie, wie Hypotheken oder Ansprüche Dritter, recherchiert.
5. Unterzeichnung eines privaten Kaufvertrags
Sie haben sich soeben auf den Kaufpreis geeinigt und sind nun bereit, einen privaten Kaufvertrag zu unterzeichnen. Aber was genau ist ein PPA?
Ein PPA legt die Bedingungen fest, unter denen sich Käufer und Verkäufer auf die Übertragung einer Immobilie einigen. Es sieht bei jedem Kauf etwas anders aus. Nach der Unterzeichnung dieses Dokuments gehen Käufer und Verkäufer einen Vertrag ein, und das Haus wird vom Markt genommen.
Die PPA wird in der Regel von den Anwälten des Verkäufers und des Käufers ausgearbeitet, und beide Parteien können dann Änderungen vornehmen, wenn sie die Bedingungen anpassen möchten.
Bei der Unterzeichnung leistet der Käufer eine Anzahlung, um die Immobilie zu reservieren. Diese beträgt in der Regel zwischen 5% und 10% des Kaufpreises.
Schritt 6: Unterzeichnung einer Vollmacht
Die Vollmacht (Power of Attorney, POA) ist ein wichtiger Schritt im Prozess des Hauskaufs in Griechenland. Mit einer POA kann Ihr Anwalt Sie während des gesamten Kaufprozesses vertreten und alle notwendigen Maßnahmen in Ihrem Namen ergreifen, auch wenn Sie nicht in Griechenland sind. So kann Ihr Anwalt beispielsweise eine griechische Steuernummer beantragen und den endgültigen Vertrag in Ihrem Namen unterzeichnen.
Sie können eine Vollmacht entweder beim griechischen Konsulat in Ihrem Heimatland oder bei einem Notar in Griechenland unterschreiben.
7. Erhalten Sie eine griechische Steuernummer
Ja. Um eine Immobilie in Griechenland zu kaufen, benötigen Sie eine lokale Steuernummer - bekannt als AFM. Damit haben Sie Zugang zum griechischen TAXIS-System, wo Sie die Grundsteuer melden und bezahlen.
Das Verfahren zur Erlangung einer Steuernummer ist recht einfach. Eine Steuernummer wird von den griechischen Steuerbehörden gegen Vorlage eines gültigen Ausweises und nach Ausfüllen eines speziellen Antragsformulars kostenlos erteilt.
Wenn Sie uns eine Vollmacht erteilt haben, können wir die Steuernummer in Ihrem Namen beantragen. Beachten Sie, dass ein griechisches Bankkonto KEINE Voraussetzung für den Kauf eines Hauses in Griechenland ist.
8. Beide Parteien unterzeichnen die endgültigen Papiere
Der Verkäufer muss eine Reihe von Dokumenten vorlegen, damit der Notar den endgültigen Kaufvertrag ausstellen kann. Dazu gehören Energieausweise, topografische Pläne, Steuerbescheinigungen, Bescheinigungen der Gemeinde und mehr. Eine vollständige Liste finden Sie in unserem Verkaufsleitfaden.
Sobald all diese Dokumente zusammengestellt sind, erstellt der Notar eine Grunderwerbsteuererklärung und reicht sie beim Finanzamt ein. Sobald der Käufer die Grunderwerbsteuer bezahlt hat, kann der endgültige Kaufvertrag unterzeichnet werden. Bei der Sitzung zur endgültigen Unterzeichnung müssen Sie persönlich anwesend sein oder einen gesetzlichen Vertreter an Ihrer Stelle schicken, den Sie durch eine Vollmacht bevollmächtigt haben müssen.
Nach der Unterzeichnung der Urkunde übergibt der Notar eine Kopie der Urkunde an den Anwalt des Käufers. Dieser sorgt dann dafür, dass diese Kopie beim Grundbuchamt und/oder beim Griechischen Katasteramt hinterlegt wird, je nachdem, wo sich die Immobilie befindet. Von diesem Zeitpunkt an, i.e. sobald die Urkunde in den öffentlichen Registern des Grundbuchamtes und/oder des Griechischen Katasteramtes eingetragen ist, ist der Käufer formell der rechtliche Eigentümer der Immobilie.
9. Schließen Sie die Zahlung ab
In den meisten Fällen zahlt der Käufer am Tag der Unterzeichnung. Wenn die Transaktion zwischen zwei Banken im selben Land stattfindet (z. B. von einer griechischen zu einer griechischen Bank oder von einer niederländischen zu einer niederländischen Bank), trifft das Geld in der Regel noch am selben Tag beim Verkäufer ein.
Wenn die Banken in verschiedenen Ländern ansässig sind (z. B. eine niederländische Bank bei einer griechischen Bank), enthält der Kaufvertrag in der Regel eine Klausel, die es dem Käufer ermöglicht, die Kaufsumme innerhalb von 10 Arbeitstagen nach der Unterzeichnung zu zahlen. Für den unwahrscheinlichen Fall, dass der Käufer nicht innerhalb von 10 Tagen zahlt, ist der Verkäufer berechtigt (sofern die Klausel in der notariellen Urkunde enthalten ist), das Eigentum zurückzunehmen und die Anzahlung zu behalten.
Sobald die Kaufsumme überwiesen und auf dem Bankkonto des Verkäufers gutgeschrieben ist, wird eine Entlastungsurkunde unterzeichnet. Denken Sie auch daran, dass die genauen Bedingungen und der Zeitrahmen je nach Situation und zusätzlichen Vereinbarungen zwischen Verkäufer und Käufer variieren.
Nach der Vertragsunterzeichnung wird die Immobilie auf dem Steuerformular E-9 des Käufers eingetragen.
