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Welche Schritte sind beim Kauf einer Immobilie in Griechenland zu beachten?

Tipps zum Kauf

19.09.2024

Sie stellen sich Ihr Traumhaus in Griechenland vor: Sonnenuntergänge über dem Mittelmeer, griechischer Kaffee auf dem Balkon, Abendessen auf der Terrasse. Dann kehren Sie in die Realität zurück und fragen sich, wie der Kauf eines Hauses in Griechenland konkret abläuft. Welche Dokumente muss ich unterschreiben und wann? Muss ich den Preis selbst aushandeln? Wenn ich ein Haus gefunden habe, wie kann ich sicher sein, dass es rechtmäßig ist? In diesem Artikel erklären wir Ihnen den Ablauf Schritt für Schritt.

1. Suche nach Immobilien in Griechenland

Ihr erster Schritt besteht darin, die Immobilie zu finden, die Sie kaufen möchten. Dies hängt von Ihren langfristigen Zielen, Ihrem Budget, der Region, in der Sie leben möchten, sowie davon ab, ob Sie die Immobilie selbst nutzen oder hauptsächlich zur Vermietung einsetzen möchten. Sie können zwischen neuen Immobilien ab Plan, Bestandsimmobilien, Wohnungen, Villen, Häusern in Dörfern, Häusern am Meer, Häusern in den Bergen und vielem mehr wählen. Die Auswahl ist groß, nehmen Sie sich daher Zeit, Ihre langfristigen Ziele gründlich zu überdenken. Wenn Sie Unterstützung bei der Ideenfindung wünschen, können Sie uns für ein unverbindliches Beratungsgespräch kontaktieren.

2. Unternehmen Sie eine Besichtigungsreise

Nichts geht über eine persönliche Besichtigung der Immobilie. Nachdem Sie eine Auswahlliste mit Ihren Favoriten erstellt haben, besuchen Sie diese vor Ort, um sich ein besseres Bild von der Umgebung, dem Zustand und der Ausstattung zu machen. So können Sie die Anfahrtswege zu verschiedenen Orten besser einschätzen und feststellen, ob die von Ihnen gewünschten Annehmlichkeiten in der Nähe liegen. Es ist nicht zwingend erforderlich, die Immobilie vor dem Kauf persönlich zu besichtigen; eine virtuelle Besichtigung ist eine beliebte Alternative. Dennoch empfehlen wir Ihnen, die Immobilie nach Möglichkeit zunächst persönlich zu besichtigen, denn Ihr Eindruck vor Ort ist entscheidend – insbesondere, wenn Sie vorhaben, viel Zeit dort zu verbringen.

3. Einigen Sie sich auf einen Preis

Diese Phase kann für Erstkäufer einschüchternd wirken. Verhandlungen sind Teil des Prozesses, nehmen Sie es also nicht persönlich. Verkäufer legen ihre Preisvorstellungen in der Regel hoch an, während Käufer mit einem Angebot beginnen, das unter dem liegt, was sie tatsächlich zu zahlen bereit sind. Es ist hilfreich, dem Verkäufer einige durchdachte Fragen zu stellen: Wie viele Interessenten besichtigen die Immobilie, und welche Ziele verfolgen diese?


Immobilienmakler sind hier gute Verbündete, da sie den Markt kennen und den Wert einer Immobilie realistisch einschätzen können. Nach einigen Runden mit Gegenangeboten werden Sie in der Regel einen Preis erreichen, der für beide Seiten akzeptabel ist.

4. Rechtliche Due Diligence

Für diesen Schritt benötigen Sie einen griechischen Rechtsanwalt. Zur Erinnerung: Unsere Kanzlei verfügt über eine hauseigene Rechtsabteilung mit 10 auf Immobilienrecht spezialisierten Rechtsanwälten. Der Rechtsanwalt prüft die Eigentumsverhältnisse und führt eine gründliche Recherche beim örtlichen Grundbuchamt durch, um sicherzustellen, dass die Immobilie in Ordnung ist und verkauft werden kann. Etwaige Belastungen, wie beispielsweise Hypotheken oder Ansprüche Dritter, werden an dieser Stelle ermittelt.

5. Unterzeichnung eines privaten Kaufvertrags

Sobald Sie sich auf den Preis geeinigt haben, können Sie einen privaten Kaufvertrag (PPA) unterzeichnen. Ein PPA legt die Bedingungen fest, unter denen Käufer und Verkäufer die Übertragung der Immobilie vereinbaren. Er sieht bei jedem Kauf etwas anders aus. Nach der Unterzeichnung sind beide Parteien vertraglich gebunden, und das Haus wird vom Markt genommen. Der PPA wird in der Regel von den Anwälten des Käufers und des Verkäufers entworfen, und beide Parteien können anschließend Änderungen vornehmen, falls sie die Bedingungen anpassen möchten. Bei der Unterzeichnung leistet der Käufer eine Anzahlung, um die Immobilie zu reservieren; diese beträgt in der Regel zwischen 5 % und 10 % des Kaufpreises.

6. Unterzeichnung einer Vollmacht

Die Vollmacht (POA) ist ein wichtiger Schritt beim Kauf eines Hauses in Griechenland. Mit einer Vollmacht kann Ihr Anwalt Sie während des gesamten Kaufprozesses vertreten und in Ihrem Namen handeln, auch wenn Sie sich nicht in Griechenland aufhalten. So kann Ihr Anwalt Sie beispielsweise beim Finanzamt vertreten, um Ihre griechische Steuernummer zu beantragen, und den endgültigen Vertrag unterzeichnen, sodass die Angelegenheiten auch während Ihres Auslandsaufenthalts voranschreiten. Sie können eine Vollmacht entweder beim griechischen Konsulat in Ihrem Heimatland oder bei einem Notar in Griechenland unterzeichnen.

7. Beantragen Sie eine griechische Steuernummer

Um eine Immobilie in Griechenland zu erwerben, benötigen Sie eine lokale Steuernummer, die AFM. Diese ermöglicht Ihnen den Online-Zugang zum griechischen TAXIS-System, über das Sie Ihre Grundsteuern melden und entrichten können. Das Verfahren ist unkompliziert. Eine Steuernummer wird von den Steuerbehörden gegen Vorlage eines gültigen Ausweisdokuments und eines ausgefüllten Antragsformulars kostenlos ausgestellt. Wenn Sie uns eine Vollmacht erteilt haben, kann Ihr Elxis-Anwalt die Beantragung Ihrer AFM für Sie übernehmen, indem er Sie beim Finanzamt vertritt. Bitte beachten Sie, dass ein griechisches Bankkonto keine Voraussetzung für den Kauf einer Immobilie in Griechenland ist.

8. Beide Parteien unterzeichnen die endgültigen Unterlagen

Der Verkäufer muss dem Notar eine Reihe von Unterlagen vorlegen, damit dieser die endgültige Kaufurkunde erstellen kann. Dazu gehören unter anderem Energieausweise, topografische Pläne, Steuerbescheinigungen und kommunale Bescheinigungen. Sobald die Unterlagen vollständig vorliegen, erstellt der Notar eine Erklärung zur Grunderwerbsteuer und reicht diese beim Finanzamt ein. Sobald der Käufer die Grunderwerbsteuer entrichtet hat, kann die endgültige Kaufurkunde unterzeichnet werden. Bei der Unterzeichnung müssen Sie persönlich anwesend sein oder einen gesetzlichen Vertreter entsenden, den Sie durch eine Vollmacht bevollmächtigt haben müssen. Nach der Unterzeichnung händigt der Notar dem Anwalt des Käufers eine Kopie der Urkunde aus, der diese je nach Standort der Immobilie beim Grundbuchamt oder beim griechischen Katasteramt einreicht. Ab dem Zeitpunkt der Eintragung der Urkunde in diese öffentlichen Register sind Sie formell der rechtmäßige Eigentümer.

9. Zahlung abschließen

In den meisten Fällen leistet der Käufer die Zahlung am Tag der Unterzeichnung. Wenn die Transaktion zwischen zwei Banken im selben Land stattfindet (beispielsweise von einer griechischen zu einer griechischen oder von einer niederländischen zu einer niederländischen Bank), geht das Geld in der Regel noch am selben Tag beim Verkäufer ein. Befinden sich die Banken in verschiedenen Ländern (beispielsweise von den Niederlanden nach Griechenland), enthält die Kaufurkunde in der Regel eine Klausel, die es dem Käufer erlaubt, die Zahlung innerhalb von 10 Werktagen nach der Unterzeichnung zu leisten. Für den unwahrscheinlichen Fall, dass der Käufer nicht innerhalb von 10 Tagen zahlt, ist der Verkäufer berechtigt – sofern die Klausel in der notariellen Urkunde enthalten ist –, das Eigentum wiederzuerlangen und die Anzahlung einzubehalten. Sobald der Kaufpreis auf dem Konto des Verkäufers eingegangen ist, wird eine Entlastungsurkunde unterzeichnet. Die genauen Bedingungen und Zeitpunkte variieren je nach Situation und etwaigen zusätzlichen Vereinbarungen zwischen den Parteien. Schließlich wird die Immobilie nach der Unterzeichnung im Steuerformular E-9 des Käufers eingetragen.

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