Welche Schritte sind beim Kauf einer Immobilie in Griechenland zu beachten?

Sie stellen sich Ihr Traumhaus in Griechenland vor: den Sonnenuntergang über dem Mittelmeer, griechischen Kaffee auf dem Balkon, Abendessen auf der Terrasse am Infinity-Pool... Ihre Gedanken kehren in die Realität zurück, und Sie fragen sich, wie der Kauf eines Hauses in Griechenland konkret abläuft. Welche Dokumente muss ich wann unterzeichnen? Muss ich den Preis selbst aushandeln? Wenn ich ein Haus gefunden habe, wie kann ich sicher sein, dass es rechtmäßig ist? In diesem Artikel erklären wir Ihnen Schritt für Schritt den Ablauf eines Hauskaufs in Griechenland. Der Ablauf eines Hauskaufs in Griechenland umfasst mehrere wichtige Schritte, von der Immobiliensuche bis hin zu den rechtlichen Formalitäten, um eine reibungslose und fundierte Transaktion zu gewährleisten.

1. Suche nach Immobilien in Griechenland

Ihr erster Schritt besteht natürlich darin, das Haus in Griechenland zu finden, das Sie kaufen möchten. Dies hängt von Ihren langfristigen Zielen, Ihrem Budget, der Region, in der Sie leben möchten, und davon ab, ob Sie das Haus selbst nutzen oder (hauptsächlich) vermieten möchten. Sie können zwischen neuen Immobilien ab Plan, Bestandsimmobilien, Wohnungen, Villen, Häusern in Dörfern, Häusern am Meer, Häusern in den Bergen und vielem mehr wählen. Die Möglichkeiten sind endlos, daher empfehlen wir Ihnen, sich Zeit zu nehmen, um Ihre langfristigen Ziele sorgfältig zu überdenken. Wenn Sie Hilfe bei der Ideenfindung benötigen, können Sie sich jederzeit für eine unverbindliche Beratung an uns wenden. Wenn Sie sich selbst ein Bild vom Markt machen möchten, sind die Angebote von Elxis sowie die Websites Spitogatos und Xrisi Efkeria, die auch auf Englisch verfügbar sind, ein guter Ausgangspunkt.

2. Machen Sie eine Besichtigungsreise

Nichts ist befriedigender, als die Immobilie selbst zu besichtigen. Nachdem Sie eine Vorauswahl Ihrer Lieblingsimmobilien in Griechenland getroffen haben, sollten Sie diese persönlich besuchen, um sich ein besseres Bild von der Umgebung, dem Zustand und der Ausstattung zu machen. So können Sie besser einschätzen, wie Sie den Weg zu verschiedenen Orten bewältigen werden und ob die von Ihnen gewünschten Annehmlichkeiten in der Gegend vorhanden sind. Tipps zur Planung einer Besichtigungsreise finden Sie in unserem umfassenden Leitfaden für Besichtigungsreisen. Beachten Sie, dass es keine Voraussetzung ist, die Immobilie vor dem Kauf persönlich zu besichtigen; eine beliebte Alternative ist die virtuelle Besichtigung. Wir empfehlen jedoch, die Immobilie nach Möglichkeit zuerst zu besichtigen, da Ihr Eindruck vor Ort ein wichtiger Faktor ist, insbesondere wenn Sie planen, viel Zeit dort zu verbringen.

3. Einigung über den Preis

Diese Phase kann für Erstkäufer beängstigend wirken. Preisverhandlungen sind ein Spiel – und zwar ein sehr ernstes –, nehmen Sie es also nicht zu persönlich! Verkäufer beginnen in der Regel mit einem höheren Preis, und Käufer starten mit einem Eröffnungsangebot, das unter dem liegt, was sie tatsächlich zu zahlen bereit sind. Es ist hilfreich, dem Verkäufer einige durchdachte Fragen zu stellen: Wie viele potenzielle Käufer interessieren sich für die Immobilie? Welche Ziele verfolgen sie beim Kauf eines neuen Zuhauses? Immobilienmakler sind in diesem Prozess gute Verbündete, da sie die Fachsprache der Immobilienbranche verstehen und den Wert einer Immobilie realistisch einschätzen können. Nach einigen Runden von Gegenangeboten werden Sie wahrscheinlich bei einem Preis landen, der sowohl Sie als auch den Verkäufer zufriedenstellt.

4. Rechtliche Due Diligence

Für diesen Schritt benötigen Sie einen griechischen Anwalt. Zur Erinnerung: Unsere Kanzlei verfügt über eine interne Rechtsabteilung mit 7 auf Immobilienrecht spezialisierten Anwälten. Der Anwalt prüft die Eigentumsverhältnisse der Immobilie und führt eine gründliche Recherche im örtlichen Grundbuchamt durch, um sicherzustellen, dass die Immobilie rechtlich in Ordnung ist und verkauft werden kann. Zu diesem Zeitpunkt werden etwaige Belastungen der Immobilie, wie Hypotheken oder Ansprüche Dritter, recherchiert.

5. Unterzeichnung eines privaten Kaufvertrags

Sie haben sich gerade auf den Kaufpreis geeinigt und sind nun bereit, einen privaten Kaufvertrag (PPA) zu unterzeichnen. Doch was genau ist ein PPA? Ein PPA legt die Bedingungen fest, unter denen Käufer und Verkäufer sich auf die Übertragung einer Immobilie einigen. Er sieht bei jedem Kauf etwas anders aus. Sobald dieses Dokument unterzeichnet ist, sind Käufer und Verkäufer vertraglich gebunden, und das Haus wird vom Markt genommen. Der PPA wird in der Regel von den Anwälten des Verkäufers und des Käufers entworfen, und anschließend können beide Parteien Änderungen vornehmen, falls sie die Bedingungen anpassen möchten. Nach der Unterzeichnung leistet der Käufer eine Anzahlung, um die Immobilie zu reservieren. Diese beträgt in der Regel zwischen 5 % und 10 % des Kaufpreises.

Schritt 6: Unterzeichnung einer Vollmacht

Die Vollmacht (POA) ist ein wichtiger Schritt beim Kauf eines Hauses in Griechenland. Mit einer Vollmacht kann Ihr Anwalt Sie während des gesamten Kaufprozesses vertreten und alle notwendigen Schritte in Ihrem Namen unternehmen, auch wenn Sie sich nicht in Griechenland befinden. So kann Ihr Anwalt beispielsweise eine griechische Steuernummer beantragen und den endgültigen Vertrag in Ihrem Namen unterzeichnen. Sie können eine Vollmacht entweder beim griechischen Konsulat in Ihrem Heimatland oder bei einem örtlichen Notar in Griechenland unterzeichnen.

7. Beantragen Sie eine griechische Steuernummer

Ja. Um eine Immobilie in Griechenland zu kaufen, benötigen Sie eine lokale Steuernummer – bekannt als AFM. Diese ermöglicht Ihnen den Zugang zum griechischen TAXIS-System online, über das Sie Ihre Grundsteuern melden und bezahlen. Das Verfahren zur Beantragung ist recht einfach. Eine Steuernummer wird von den griechischen Steuerbehörden kostenlos ausgestellt, sofern Sie ein gültiges Ausweisdokument vorlegen und ein spezielles Antragsformular ausfüllen. Wenn Sie uns eine Vollmacht erteilt haben, können wir die Steuernummer in Ihrem Namen beantragen. Beachten Sie, dass ein griechisches Bankkonto KEINE Voraussetzung für den Kauf einer Immobilie in Griechenland ist.

8. Beide Parteien unterzeichnen die endgültigen Unterlagen

Der Verkäufer ist verpflichtet, eine Reihe von Dokumenten für die Erstellung der endgültigen Kaufurkunde durch den Notar vorzulegen. Dazu gehören Energieausweise, topografische Pläne, Steuerbescheinigungen, Bescheinigungen der Gemeinde und vieles mehr. Eine vollständige Liste finden Sie in unserem Verkaufsleitfaden. Sobald alle diese Dokumente vorliegen, erstellt der Notar eine Erklärung zur Grunderwerbsteuer und reicht diese beim Finanzamt ein. Sobald der Käufer die Grunderwerbsteuer entrichtet hat, kann die endgültige Kaufurkunde unterzeichnet werden. Bei der Termin zur endgültigen Unterzeichnung müssen Sie persönlich anwesend sein oder einen gesetzlichen Vertreter an Ihrer Stelle entsenden, den Sie durch eine Vollmacht bevollmächtigt haben müssen. Nach der Unterzeichnung der Urkunde händigt der Notar dem Anwalt des Käufers eine Kopie der Urkunde aus. Dieser sorgt dann dafür, dass diese Kopie beim Grundbuchamt und/oder beim griechischen Katasteramt eingereicht wird, je nachdem, wo sich die Immobilie befindet. Ab diesem Zeitpunkt, d. h. sobald die Urkunde in die öffentlichen Register des Grundbuchamtes und/oder des griechischen Katasteramtes eingetragen ist, ist der Käufer formell der rechtmäßige Eigentümer der Immobilie.

9. Zahlung abschließen

In den meisten Fällen leistet der Käufer die Zahlung am Tag der Unterzeichnung. Wenn die Transaktion zwischen zwei Banken im selben Land stattfindet (z. B. von einer griechischen zu einer griechischen Bank oder von einer niederländischen zu einer niederländischen Bank), geht das Geld in der Regel noch am selben Tag beim Verkäufer ein. Befinden sich die Banken in verschiedenen Ländern (z. B. von einer niederländischen zu einer griechischen Bank), enthält der Kaufvertrag in der Regel eine Klausel, die es dem Käufer erlaubt, den Kaufpreis innerhalb von 10 Werktagen nach der Unterzeichnung zu zahlen. In dem unwahrscheinlichen Fall, dass der Käufer nicht innerhalb von 10 Tagen zahlt, ist der Verkäufer berechtigt (sofern die Klausel im notariellen Kaufvertrag enthalten ist), das Eigentum zurückzuerlangen und die Anzahlung einzubehalten. Sobald der Kaufpreis überwiesen und dem Bankkonto des Verkäufers gutgeschrieben wurde, wird eine Entlastungsurkunde unterzeichnet. Beachten Sie bitte auch, dass die genauen Bedingungen und Fristen je nach Situation und etwaigen zusätzlichen Vereinbarungen zwischen Verkäufer und Käufer variieren können. Schließlich wird die Immobilie nach der Vertragsunterzeichnung im E-9-Steuerformular des Käufers eingetragen.

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