Investeren in Grieks vastgoed: een voorbeeld van wat je kunt verdienen

Hoe kan ik geld verdienen met een woning in Griekenland?

Er zijn twee belangrijke manieren om rendement te behalen op een woning in Griekenland.

Een waardestijging van de woning

Als een woning in waarde stijgt tussen het jaar waarin u deze koopt en het jaar waarin u deze verkoopt, maakt u winst op het verschil. Om een goede prijs te krijgen, is het nuttig om te weten wat uw woning waard is en om goed te onderhandelen; dit is waar een ervaren lokale makelaar zijn geld waard is. Ter illustratie: uit ons eigen aanbod blijkt dat een nieuwbouwwilla in het zuiden van Rethymno op Kreta, met ongeveer 80 vierkante meter woonoppervlak, drie slaapkamers, twee badkamers en een zwembad, in 2024 te koop werd aangeboden voor € 327.000. Vergelijkbare woningen in hetzelfde gebied werden in de voorgaande jaren tegen lagere prijzen aangeboden. Cijfers als deze hebben betrekking op specifieke woningen in een specifiek gebied, niet op de markt als geheel, en kunnen daarom het best worden beschouwd als voorbeelden in plaats van als een trend waarop u kunt rekenen.

Huurinkomsten

Een andere manier om inkomsten te genereren is door de woning te verhuren wanneer u er zelf geen gebruik van maakt. Als ruwe richtlijn geldt dat een villa met 50 tot 80 vierkante meter woonoppervlak, moderne voorzieningen, een terras, uitzicht op zee en een zwembad doorgaans voor ongeveer 80 tot 140 euro per nacht per slaapkamer wordt verhuurd. Een grotere villa, met 120 tot 150 vierkante meter woonoppervlak en een royale buitenruimte, wordt doorgaans verhuurd voor ongeveer 180 tot 240 euro per nacht per slaapkamer. Verhuurbeheerbedrijven rekenen doorgaans een commissie van 10 tot 30 procent, afhankelijk van wat er bij de prijs is inbegrepen, zoals schoonmaak, zwembad- en tuinonderhoud, communicatie met gasten, marketing en belastingregistratie. De huurinkomsten variëren sterk per regio. Woningen op Santorini of Mykonos, of direct aan het strand, brengen hogere nachttarieven in rekening dan de hierboven genoemde bedragen. De belangrijkste factoren die de prijs bepalen, zijn het uitzicht op zee, de afstand tot toeristische bezienswaardigheden en de luchthaven, de bereikbaarheid te voet, de leeftijd van het gebouw en de buiten- en zwembadruimte.

Voorbeeldwoning in Griekenland: welke winst kan ik verwachten?

Laten we voor dit voorbeeld uitgaan van een woning met de volgende kenmerken:

• Perceeloppervlakte: 680 vierkante meter

• Woonoppervlakte: 145 vierkante meter

• Indeling: 3 slaapkamers, 3 badkamers

• Kenmerken: eigen verwarmd zwembad, uitzicht op zee, aangelegde tuin, buitenkeuken

• Afstand tot de zee: 3,5 km

• Aankoopjaar: 2019, op plan

• Status: volledig gemeubileerd

De gegevens zijn afkomstig uit de geanonimiseerde dossiers van een huiseigenaar die via Elxis heeft gekocht. Ze zijn niet representatief voor alle woningen in Griekenland en geven geen beeld van de marktgemiddelden.

Jaar 0: Aankoop van de woning

In jaar 0 bedroeg de totale investering € 514.655. Dit bestond uit een basiskoopprijs van € 450.000 plus de kosten voor de aankoop en inrichting van de woning:

• Basiskoopprijs: € 450.000

• Overdrachtsbelasting (3,09 %*): € 13.905

• Notaris- en juridische kosten (inclusief btw): € 13.500

• Kadastrale kosten (circa 0,5%): € 2.250

• Makelaarscommissie (3% + btw): € 16.740

• Inrichting en extra’s: € 18.260
  
  

*Belangrijke update: De Griekse premier, Kyriakos Mitsotakis, heeft aangekondigd dat de overdrachtsbelasting voor aankopen door niet-EU-burgers zal stijgen tot 15%, waarbij de wijziging naar verwachting vanaf 1 januari 2027 van kracht zal worden. De uitvoeringswetgeving is nog niet gepubliceerd, waardoor de definitieve reikwijdte – met inbegrip van de wijze waarop percelen grond en commercieel vastgoed zullen worden behandeld – nog niet is bevestigd.

Kostenoverzicht: Een woning kopen in Griekenland

Als richtbedrag bedragen de kosten voor het kopen van een woning in Griekenland ongeveer 10 procent van de aankoopprijs, zodra er een makelaar en een advocaat bij betrokken zijn, zoals in dit voorbeeld. Hieronder volgt een overzicht van de onderdelen waaruit dit bedrag is samengesteld.

Overdrachtsbelasting. Deze wordt betaald door de koper en bedraagt 3,09%* van de waarde van het onroerend goed, gebaseerd op de marktwaarde of de belastbare waarde, afhankelijk van welke van beide het hoogst is. Deze belasting wordt betaald voordat de akte wordt ondertekend, omdat de notaris het betalingsbewijs aan de akte voegt. Nieuwbouwwoningen kunnen onder de btw-regels vallen in plaats van onder de overdrachtsbelasting, hoewel de btw op nieuwbouw momenteel is opgeschort, waardoor vaak de overdrachtsbelasting van toepassing is.

Notariskosten. De notaris stelt de akte op, die door de partijen of hun advocaten wordt ondertekend. De notariskosten zijn vastgelegd in een gereguleerde tariefregeling en bedragen doorgaans ongeveer 1 procent van de prijs, exclusief btw.

Kosten voor het kadaster. Na ondertekening wordt de akte geregistreerd bij het plaatselijke kadaster om de overdracht te voltooien. Deze kosten bedragen ongeveer 0,5 procent.

Advocatenkosten. Een advocaat is niet verplicht, maar het wordt ten zeerste aangeraden om door een advocaat nauwkeurig te laten controleren wat u precies koopt en u door het proces te laten begeleiden. De advocatenkosten bedragen doorgaans ongeveer 1 procent, plus btw, afhankelijk van de omvang van de werkzaamheden.

Commissie van de makelaar. Er is commissie verschuldigd wanneer er een makelaar bij betrokken is. Makelaarskantoren rekenen doorgaans tussen de 2 en 4 procent van de overeengekomen prijs, plus btw. In het bovenstaande voorbeeld wordt uitgegaan van 3 procent plus btw; dit is de commissie van Elxis, en wij brengen deze pas in rekening bij de voltooiing van de transactie

.*Belangrijke update: De Griekse premier, Kyriakos Mitsotakis, heeft aangekondigd dat de overdrachtsbelasting op onroerend goed voor aankopen door niet-EU-burgers zal stijgen tot 15%, waarbij de wijziging naar verwachting vanaf 1 januari 2027 van kracht zal worden. De uitvoeringswetgeving is nog niet gepubliceerd, zodat de definitieve reikwijdte, met inbegrip van de wijze waarop percelen grond en commercieel vastgoed zullen worden behandeld, nog niet is bevestigd.

Jaar 1 tot en met 2: De waardestijging bij oplevering

Deze woning werd op plan gekocht, waardoor de waarde ervan veranderde naarmate de bouw vorderde. Bij oplevering eind 2020 steeg de waarde in dit geval tot ongeveer € 585.000, een stijging van ruwweg € 135.000 ten opzichte van de basisprijs. Een deel van die stijging was te danken aan het feit dat de woning klaar was om te betrekken, aangezien kopers doorgaans meer betalen voor een voltooide woning dan voor een woning die nog in aanbouw is. Een ander deel was het gevolg van marktontwikkelingen tijdens de bouwperiode. Deze verhoudingen zijn specifiek voor deze woning en deze periode. De afstand tot de zee is van groot belang, en de waarde is doorgaans hoger naarmate een woning dichter bij de kust ligt.

Jaar 2 tot en met 5: Huurinkomsten

Van 2021 tot en met 2024 leverde de woning een totale brutohuuropbrengst op van € 151.500. De exploitatiekosten bedroegen in dezelfde periode € 71.410, wat een nettohuuropbrengst opleverde van € 80.090. Jaar na jaar groeiden de netto-inkomsten gestaag, van ongeveer € 11.700 in 2021 tot ongeveer € 26.600 in 2024, naarmate de bruto-inkomsten stegen en het onroerend goed zich verder in de markt vestigde. Bij deze cijfers wordt ervan uitgegaan dat een professioneel verhuurbeheerbedrijf de boekingen, de boekhouding, het onderhoud en de gastenbegeleiding voor zijn rekening nam. Uw eigen resultaten zouden afwijken indien u het pand zelf zou beheren en onderhouden.

Kunnen de huurinkomsten in de loop van de tijd stijgen?

Vaak wel. De inkomsten stijgen doorgaans in de eerste paar jaar, omdat de advertentie steeds meer beoordelingen van gasten verzamelt en de foto’s verbeteren naarmate de tuin volgroeit. Nieuwe projecten trekken doorgaans minder gasten aan in het eerste of tweede jaar, voordat die beoordelingen en foto’s beschikbaar zijn. Zodra de tuin volgroeid is en er beoordelingen zijn verzameld, kan een goed gelegen villa gedurende twee tot drie maanden per jaar een bezettingsgraad van bijna 100% bereiken. Kreta heeft een van de langste seizoenen in Griekenland, waarbij vaak van april tot en met oktober wordt verhuurd.

Belasting over huurinkomsten

Als u uw woning verhuurt, betaalt u in Griekenland belasting over de huurinkomsten. Voor particulieren is de belasting progressief en wordt deze per eigenaar berekend over de bruto-huurinkomsten. Vanaf 2026 gelden voor een particuliere eigenaar de volgende schijven:

• Tot € 12.000: 15 procent

• € 12.001 tot € 24.000: 25 procent

• € 24.001 tot € 36.000: 35 procent

• Meer dan € 36.000: 45 procent

Belastingschijven kunnen veranderen, dus het is raadzaam om de huidige schaal te controleren voordat u erop vertrouwt.

Het voordeel van aankoop op twee namen

Aangezien de tarieven per eigenaar gelden, merken koppels vaak dat het voordelig is om op twee namen te kopen in plaats van op één. Wanneer twee eigenaren gelijke aandelen bezitten, hanteert ieder zijn eigen schijven, waardoor de lagere tarieven op huishoudniveau verder reiken. Ter illustratie: een echtpaar zou kunnen zien dat ruwweg de eerste € 24.000 aan gezamenlijke huurinkomsten tegen 15 procent wordt belast, in plaats van slechts de eerste € 12.000. Het exacte effect hangt af van de verdeling van het eigendom en van de overige Griekse inkomsten van elke eigenaar. Voor sommige huurwoningen kan het ook zinvol zijn om via een vennootschap te kopen, omdat een vennootschap onkosten, kosten en de afschrijving van het gebouw kan aftrekken. De vennootschapsbelasting in Griekenland bedraagt momenteel 22 procent. Aan het bezit van een Griekse vennootschap zijn oprichtings- en exploitatiekosten verbonden, waardoor deze aanpak in sommige situaties wel en in andere niet geschikt is. Ons juridisch team bespreekt dit graag met u.

Exploitatiekosten van een woning in Griekenland

Internet en nutsvoorzieningen

Internet kost ongeveer 20 tot 35 euro per maand. Voor een woning van ongeveer 85 vierkante meter bedragen de kosten voor nutsvoorzieningen zoals elektriciteit en water doorgaans tussen de 150 en 300 euro per maand, afhankelijk van de grootte van de woning, het seizoen en uw verbruik.

Woningverzekering

Een woningverzekering varieert van ongeveer € 150 voor een basisdekking tot meer dan € 1.000 voor een allriskdekking. De premie is afhankelijk van wat u verzekert, de waarde van de woning en de inboedel, de aansprakelijkheid jegens derden en de locatie. Duurdere woningen zijn duurder om te verzekeren, terwijl woningen in rustige, laagrisicogebieden doorgaans minder kosten.

Onderhoud

Het onderhoud van een zwembad en tuin kost samen doorgaans tussen de € 150 en € 350 per maand, afhankelijk van de grootte ervan. Daarnaast moeten woningen in de loop der jaren af en toe worden geschilderd, gepolijst en gerepareerd. In de Griekse zon loont het de moeite om pergola’s en blootliggend houtwerk regelmatig opnieuw te schilderen. De jaarlijkse onderhoudskosten liggen doorgaans tussen de € 1.000 en € 4.000 per jaar, afhankelijk van de bouwkwaliteit en de inrichting.

Lokale onroerendgoedbelastingen

ENFIA is de belangrijkste doorlopende onroerendgoedbelasting. Deze is gebaseerd op uw belastingzone en is daarom hoger in gewilde gebieden zoals Mykonos, Santorini en het centrum van Athene, en lager op het platteland. Voor woningen op het platteland bedraagt de belasting vaak slechts enkele euro’s per vierkante meter bebouwde oppervlakte per jaar; voor een woning van 100 vierkante meter op het platteland kan dit neerkomen op een bedrag van enkele honderden euro’s per jaar. Vanaf 2026 geldt er voor hoofdwoningen in kleine dorpen een korting, waardoor het bedrag voor sommige eigenaren nog lager kan uitvallen. Onbebouwde percelen worden zeer licht belast.

TAP is een kleine gemeentelijke belasting, doorgaans slechts enkele euro’s, die via uw elektriciteitsrekening in rekening wordt gebracht.

Jaar 6: De verkoop van het huis

Na enkele jaren van verhuur en een waardestijging besloten de eigenaren dat het het juiste moment was om te verkopen. De verkoop werd in 2025 afgerond met de hulp van een ervaren makelaar.

• Verkoopprijs: € 735.000

• Makelaarscommissie (3% + btw): € 27.342

• Juridische kosten (1% van de verkoopprijs + btw): € 9.114

• Kosten voor de bouwkundige: € 1.000

• Netto-opbrengst van de verkoop: € 697.544

Rendement op investering

Kapitaalgroei

• Initiële investering: € 514.655

• Netto-opbrengst uit de verkoop: 697.544 euro

• Kapitaalwinst: € 182.889

• Rendement: circa 35,5 procent

Huurinkomsten

• Nettohuurinkomsten, 2021 tot en met 2024: € 80.090

• Gemiddeld jaarlijks huurrendement: circa 3,9 procent, gebaseerd op de initiële investering

  
  

Totaalrendement

• Gecombineerd rendement, kapitaal en huur: € 262.979

• Totaal rendement op de investering: circa 51 procent
  
  

Ook hier geldt dat deze cijfers betrekking hebben op één onroerend goed gedurende één periode. Uw eigen resultaten zullen variëren naargelang de locatie, het tijdstip en de marktomstandigheden.

De kosten van de verkoop, uitgelegd

Kosten van de makelaar. Het loont de moeite om een makelaar in te schakelen bij de verkoop; de courtage bedraagt doorgaans tussen de 2 en 4 procent plus btw. Voor deze eigenaar, die geen eerdere ervaring had met Grieks onroerend goed, lag de echte meerwaarde in de samenwerking met iemand die de lokale markt kende, elke stap uitlegde en gaandeweg vertrouwen opbouwde. Een makelaar brengt ook een bestand van kopers mee, regelt bezichtigingen, adviseert over prijs en omgeving en helpt bij de onderhandelingen.

Juridische kosten. Bij de verkoop bedragen de honoraria van een advocaat doorgaans ongeveer 1 procent van de verkoopprijs.

Kosten van de ingenieur. Een ingenieur stelt de technische documenten op die voor een verkoop vereist zijn, zoals topografische plattegronden en de bouwvergunning. Omdat deze woning recent was gebouwd, beschikte zij al bij oplevering over een geldig energieprestatiecertificaat, waardoor de inspectie sneller verliep dan bij een oudere woning het geval zou zijn. Daardoor waren de kosten voor de ingenieur bescheiden, namelijk ongeveer € 1.000. Een Energieprestatiecertificaat geeft aan hoe energiezuinig een woning is. Indien dit vereist is, voert de ingenieur de energieaudit uit en stelt hij het certificaat op.

Vermogenswinstbelasting

Volgens de huidige wetgeving is de vermogenswinstbelasting op de verkoop van onroerend goed door particulieren in Griekenland opgeschort, en dat is al enkele jaren het geval. Zoals de zaken er nu voorstaan, wordt een particuliere verkoper in Griekenland niet belast over de winst uit een verkoop. Dit is een tijdelijke maatregel die periodiek wordt herzien; het is daarom raadzaam om de huidige situatie te verifiëren voordat u verkoopt. Indien u inwoner bent van een ander land, kunt u daar mogelijk wel vermogenswinstbelasting verschuldigd zijn. Griekenland heeft met veel landen verdragen gesloten om dubbele belastingheffing te voorkomen; het is daarom raadzaam om een belastingdeskundige in uw eigen land te raadplegen over uw specifieke situatie.

Welke documenten heb ik nodig om mijn woning in Griekenland te verkopen?

• De eigendomsakte

• Topografisch plan van het perceel

• Energieprestatiecertificaat (EPC)

• Bouwvergunning

• Bewijs van inschrijving

• Kopieën van uw identiteitsbewijs

• Voor- en achterzijde van een elektriciteitsrekening

• Belastingformulier E9

Sommige van deze documenten zijn afhankelijk van het moment waarop u de woning voor het eerst hebt gekocht. Een aantal ervan kan een vervaldatum hebben, en sommige oudere documenten zijn mogelijk niet meer beschikbaar als u de woning al lang geleden hebt gekocht.

Hoe lang duurt het om een woning in Griekenland te verkopen?

Dat hangt af van de prijs die u vaststelt, de lokale markt en de bredere Griekse markt op dat moment. Volgens gegevens van de advertentiesite Spitogatos en het nieuwsmedium Capital.gr duurt het gemiddeld ongeveer zes tot acht maanden om een geschikte koper te vinden. Zodra u een bod accepteert, duurt de afhandeling van het papierwerk doorgaans nog eens twee tot zes maanden. Uw eigen tijdschema kan korter of langer zijn. In de regel worden nieuwere woningen op goede locaties met uitzicht op zee doorgaans sneller verkocht, deels omdat er meer geïnteresseerde kopers zijn en deels omdat de vergunningen en bouwtekeningen recent zijn en direct beschikbaar.

Wie zal mijn woning in Griekenland kopen?

Het profiel van de koper varieert per land van herkomst.

Nederland en België. Nederlandse en Belgische kopers zijn het meest op investeringen gericht. Een groot deel van hen beschouwt een tweede woning deels als een investering en verhuurt deze wanneer zij er zelf geen gebruik van maken. Sommigen, met name Nederlandse kopers, verkopen de woning binnen enkele jaren weer door.

De VS en Groot-Brittannië. Kopers uit de VS en Groot-Brittannië kopen meestal voor eigen gebruik. Steeds meer kopers streven er ook naar om via het Golden Visa-programma een verblijfsvergunning te verkrijgen. De minimale investeringsdrempels zijn de afgelopen jaren gestegen en variëren nu per locatie, dus het bedrag hangt af van waar u koopt. Ons team kan u informeren over de huidige vereisten.

Duitsland en Frankrijk. Duitse en Franse kopers kopen meestal voor eigen gebruik, hoewel sommigen het pand ook verhuren. Met name onder Duitse en Amerikaanse kopers bevindt zich een groep expats van Griekse afkomst die hun eerste woning kopen in het land van hun voorouders.

Wat maakte deze woning zo succesvol?

• Timing. Door op plan te kopen steeg de waarde naarmate het project werd voltooid.

• Locatie. De nabijheid van de zee en voorzieningen verhoogde zowel de aantrekkingskracht voor verhuur als de verkoopwaarde.

• Hoogwaardige afwerking. De moderne inrichting en voorzieningen zorgden voor hogere huurprijzen.

• Professioneel beheer. Het professionele verhuurbeheer zorgde voor consistente huurinkomsten.

• Een stijgende markt. De eigenaren profiteerden in deze periode ook van de bredere groei op de Griekse vastgoedmarkt.

Deze cijfers zijn gebaseerd op één geanonimiseerd geval. Individuele resultaten kunnen variëren, soms aanzienlijk, afhankelijk van de locatie, het tijdstip en de marktomstandigheden.

Waarom Elxis?

Elxis is een advocatenkantoor dat zich toevallig ook bezighoudt met onroerend goed. Sinds 1991 begeleiden wij internationale kopers bij het vinden van hun ideale woning in Griekenland. Ons eigen juridische team verzorgt de volledige procedure, van due diligence en contracten tot de overdracht bij de notaris, en ons verkoopteam staat voor u klaar vanaf de eerste bezichtiging tot de dag dat u verkoopt. Mocht u een aankoop in Griekenland overwegen, dan helpt ons team u graag bij het doordenken van uw plannen.

Disclaimer: Dit artikel is uitsluitend bedoeld ter algemene informatie en vormt geen juridisch of financieel advies. Volgens de huidige wetgeving geldt de opschorting van de vermogenswinstbelasting op de verkoop van onroerend goed door particulieren tot eind 2026, maar dit kan worden gewijzigd. Houd er tevens rekening mee dat de Griekse belastingdienst een verkoop in bepaalde gevallen als een zakelijke activiteit kan beschouwen, bijvoorbeeld wanneer een onroerend goed specifiek is gebouwd of gekocht om te worden verkocht en nooit door de eigenaar is gebruikt. In die situatie kan de winst worden belast als bedrijfsinkomen in plaats van als vermogenswinst. Belastingtarieven, drempels en regels kunnen veranderen en zijn afhankelijk van uw persoonlijke omstandigheden. Raadpleeg alstublieft een gekwalificeerde Griekse belastingdeskundige of advocaat over uw eigen situatie alvorens beslissingen te nemen.