Investitionen in griechische Immobilien: Eine Fallstudie zur Kapitalrendite

Wie kann ich mit einer Immobilie in Griechenland Geld verdienen?

Es gibt zwei Hauptmöglichkeiten, mit einer Immobilie in Griechenland Rendite zu erzielen.

Wertsteigerung der Immobilie

Wenn eine Immobilie zwischen dem Jahr des Kaufs und dem Jahr des Verkaufs an Wert gewinnt, erzielen Sie einen Gewinn aus der Differenz. Um einen guten Preis zu erzielen, ist es hilfreich, den Wert Ihrer Immobilie zu kennen und geschickt zu verhandeln – und genau hier macht sich ein erfahrener Makler vor Ort bezahlt. Als Beispiel aus unserem eigenen Angebot: Eine neu gebaute Villa im Süden von Rethymno auf Kreta mit rund 80 Quadratmetern Wohnfläche, drei Schlafzimmern, zwei Badezimmern und einem Pool wurde im Jahr 2024 für 327.000 € angeboten. Vergleichbare Immobilien in derselben Gegend wurden in den vorangegangenen Jahren zu niedrigeren Preisen angeboten. Zahlen wie diese beziehen sich auf bestimmte Immobilien in einem bestimmten Gebiet und nicht auf den Markt insgesamt; daher sollten sie eher als Beispiele und nicht als verlässlicher Trend betrachtet werden.

Mieteinnahmen

Eine weitere Einnahmequelle besteht darin, die Immobilie zu vermieten, wenn Sie sie nicht selbst nutzen. Als grobe Richtlinie gilt: Eine Villa mit 50 bis 80 Quadratmetern Wohnfläche, moderner Ausstattung, einer Terrasse, Meerblick und einem Pool wird in der Regel für etwa 80 bis 140 Euro pro Nacht und Schlafzimmer vermietet. Eine größere Villa mit 120 bis 150 Quadratmetern Wohnfläche und einem großzügigen Außenbereich wird in der Regel für etwa 180 bis 240 Euro pro Nacht und Schlafzimmer vermietet. Vermietungsagenturen berechnen in der Regel eine Provision zwischen 10 und 30 Prozent, je nachdem, welche Leistungen enthalten sind, wie beispielsweise Reinigungsservice, Pool- und Gartenpflege, Gästebetreuung, Marketing und steuerliche Registrierung. Die Mieteinnahmen variieren stark je nach Region. Immobilien auf Santorin oder Mykonos oder direkt am Strand erzielen höhere Übernachtungspreise als die oben genannten Spannen. Die wichtigsten Faktoren, die den Preis bestimmen, sind der Meerblick, die Entfernung zu Sehenswürdigkeiten und zum Flughafen, die Erreichbarkeit zu Fuß, das Alter des Gebäudes sowie der Außen- und Poolbereich.

Beispielobjekt in Griechenland: Mit welchem Gewinn kann ich rechnen?

Nehmen wir für dieses Beispiel ein Haus mit folgenden Merkmalen an:

• Grundstücksgröße: 680 Quadratmeter

• Wohnfläche: 145 Quadratmeter

• Aufteilung: 3 Schlafzimmer, 3 Badezimmer

• Ausstattung: privater beheizter Pool, Meerblick, gepflegter Garten, Außenküche

• Entfernung zum Meer: 3,5 km

• Kaufjahr: 2019, vom Plan weg

• Status: komplett möbliert

Die Daten stammen aus den anonymisierten Unterlagen eines Hausbesitzers, der über Elxis gekauft hat. Sie sind nicht repräsentativ für alle Immobilien in Griechenland und spiegeln keine Marktdurchschnitte wider.

Jahr 0: Kauf der Immobilie

Im Jahr 0 belief sich die Gesamtinvestition auf 514.655 €. Diese setzte sich zusammen aus einem Grundkaufpreis von 450.000 € sowie den Kosten für den Kauf und die Einrichtung der Immobilie:

• Grundkaufpreis: 450.000 €

• Grunderwerbsteuer (3,09 %*): 13.905 €

• Notar- und Rechtskosten (inkl. MwSt.): 13.500 €

• Grundbuchgebühren (ca. 0,5 %): 2.250 €

• Maklerprovision (3 % + MwSt.): 16.740 €

• Einrichtung und Extras: 18.260
  
  €

*Wichtige Aktualisierung: Der griechische Ministerpräsident Kyriakos Mitsotakis hat angekündigt, dass die Grunderwerbsteuer für Käufe durch Nicht-EU-Bürger auf 15 % angehoben werden soll; die Änderung soll voraussichtlich ab dem 1. Januar 2027 gelten. Die Durchführungsbestimmungen wurden noch nicht veröffentlicht, sodass der endgültige Geltungsbereich – einschließlich der Behandlung von Grundstücken und Gewerbeimmobilien – noch nicht bestätigt ist.

Kostenaufschlüsselung: Der Kauf einer Immobilie in Griechenland

Als Richtwert belaufen sich die Kosten für den Kauf einer Immobilie in Griechenland auf etwa 10 Prozent des Kaufpreises, sobald ein Makler und ein Anwalt hinzugezogen werden, wie in diesem Beispiel. Hier sehen Sie, woraus sich dieser Betrag zusammensetzt.

Grunderwerbsteuer. Diese wird vom Käufer entrichtet und beträgt 3,09 %* des Immobilienwerts, berechnet auf der Grundlage des Marktwerts oder des steuerpflichtigen Werts, je nachdem, welcher höher ist. Sie ist vor der Unterzeichnung der Urkunde zu entrichten, da der Notar den Zahlungsnachweis der Urkunde beifügt. Bei Neubauten können anstelle der Grunderwerbsteuer die Mehrwertsteuerbestimmungen gelten; da die Mehrwertsteuer auf Neubauten derzeit jedoch ausgesetzt ist, kommt häufig die Grunderwerbsteuer zur Anwendung.

Notargebühren. Der Notar erstellt die Urkunde, die von den Parteien oder deren Anwälten unterzeichnet wird. Die Notargebühren sind in einer geregelten Gebührenordnung festgelegt und belaufen sich in der Regel auf etwa 1 Prozent des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer.

Grundbuchgebühren. Nach der Unterzeichnung wird die Urkunde beim örtlichen Grundbuchamt eingetragen, um die Übertragung abzuschließen. Diese Gebühren belaufen sich auf etwa 0,5 Prozent.

Anwaltskosten. Ein Anwalt ist nicht zwingend erforderlich, es ist jedoch dringend ratsam, einen Anwalt zu beauftragen, der genau prüft, was Sie kaufen, und Sie durch den Prozess begleitet. Die Anwaltskosten belaufen sich in der Regel auf etwa 1 Prozent zuzüglich Mehrwertsteuer, je nach Arbeitsaufwand.

Maklerprovision. Eine Provision ist fällig, wenn ein Makler beteiligt ist. Maklerbüros berechnen üblicherweise zwischen 2 und 4 Prozent des vereinbarten Preises zuzüglich Mehrwertsteuer. Im obigen Beispiel werden 3 Prozent zuzüglich Mehrwertsteuer zugrunde gelegt – dies entspricht der Provision von Elxis, die wir erst bei Abschluss der Transaktion in Rechnung stellen

.*Wichtige Aktualisierung: Der griechische Ministerpräsident Kyriakos Mitsotakis hat angekündigt, dass die Grunderwerbsteuer für Käufe durch Nicht-EU-Bürger auf 15 % steigen soll; die Änderung soll voraussichtlich ab dem 1. Januar 2027 gelten. Die Durchführungsbestimmungen wurden noch nicht veröffentlicht, sodass der endgültige Geltungsbereich – einschließlich der Behandlung von Grundstücken und Gewerbeimmobilien – noch nicht bestätigt ist.

Jahre 1 bis 2: Die Wertsteigerung bei Fertigstellung

Diese Immobilie wurde als Bauprojekt erworben, sodass sich ihr Wert im Zuge der Fertigstellung veränderte. Bei der Fertigstellung Ende 2020 stieg der Wert in diesem Fall auf rund 585.000 Euro, was einer Steigerung von etwa 135.000 Euro gegenüber dem Grundpreis entspricht. Ein Teil dieses Wertzuwachses ergab sich daraus, dass das Haus bezugsfertig war, da Käufer für eine fertiggestellte Immobilie in der Regel mehr bezahlen als für eine, die sich noch im Bau befindet. Ein weiterer Teil ergab sich aus den Marktbewegungen während der Bauphase. Diese Anteile gelten speziell für diese Immobilie und diesen Zeitraum. Die Entfernung zum Meer spielt eine große Rolle, und die Werte sind in der Regel umso höher, je näher eine Immobilie an der Küste liegt.

Jahre 2 bis 5: Mieteinnahmen

Von 2021 bis 2024 erzielte die Immobilie Bruttomieteinnahmen in Höhe von insgesamt 151.500 €. Die Betriebskosten beliefen sich im gleichen Zeitraum auf 71.410 €, sodass ein Nettomietertrag von 80.090 € verblieb. Jahr für Jahr stiegen die Nettoeinnahmen stetig an, von rund 11.700 € im Jahr 2021 auf rund 26.600 € im Jahr 2024, da die Bruttoeinnahmen zunahmen und sich die Immobilie besser etablierte. Diese Zahlen gehen davon aus, dass ein professionelles Vermietungsunternehmen die Buchungen, die Buchhaltung, die Instandhaltung und die Betreuung der Gäste übernahm. Ihre eigenen Ergebnisse würden sich unterscheiden, wenn Sie die Immobilie selbst verwalten und instand halten würden.

Können die Mieteinnahmen im Laufe der Zeit steigen?

Oftmals ja. Die Einnahmen steigen in der Regel in den ersten Jahren an, da das Inserat nach und nach Gästebewertungen sammelt und sich die Fotos verbessern, wenn der Garten an Reife gewinnt. Neue Projekte ziehen in den ersten ein bis zwei Jahren in der Regel weniger Gäste an, bevor diese Bewertungen und Bilder vorliegen. Sobald der Garten ausgewachsen ist und sich Bewertungen angesammelt haben, kann eine gut gelegene Villa zwei bis drei Monate im Jahr nahezu voll ausgelastet sein. Kreta hat eine der längsten Saisonen in Griechenland; Vermietungen finden oft von April bis Oktober statt.

Steuern auf Mieteinnahmen

Wenn Sie Ihre Immobilie vermieten, müssen Sie in Griechenland Steuern auf die Mieteinnahmen zahlen. Für Privatpersonen ist die Steuer progressiv und wird pro Eigentümer auf die Bruttomieteinnahmen berechnet. Ab 2026 gelten für einen einzelnen Eigentümer folgende Steuerklassen:

• Bis zu 12.000 €: 15 Prozent

• 12.001 € bis 24.000 €: 25 Prozent

• 24.001 € bis 36.000 €: 35 Prozent

• Über 36.000 €: 45 Prozent

Da sich die Steuerstufen ändern können, sollten Sie die aktuelle Tabelle überprüfen, bevor Sie sich darauf verlassen.

Der Vorteil eines Kaufs auf zwei Namen

Da die Steuersätze pro Eigentümer gelten, stellt sich für Paare oft als vorteilhaft heraus, eine Immobilie auf zwei Namen statt auf einen einzigen zu erwerben. Bei zwei Eigentümern mit gleichen Anteilen gelten für jeden die eigenen Steuerklassen, sodass sich die niedrigeren Steuersätze auf Haushaltsebene stärker auswirken. Zur Veranschaulichung: Bei einem Paar könnten etwa die ersten 24.000 € der gemeinsamen Mieteinnahmen mit 15 Prozent besteuert werden, statt nur die ersten 12.000 €. Die genaue Auswirkung hängt von der Aufteilung der Eigentumsanteile und den sonstigen griechischen Einkünften jedes Eigentümers ab. Bei einigen Mietobjekten kann es auch sinnvoll sein, den Kauf über eine Gesellschaft abzuwickeln, da eine Gesellschaft Aufwendungen, Kosten und die Abschreibung des Gebäudes steuerlich geltend machen kann. Die Körperschaftssteuer in Griechenland beträgt derzeit 22 Prozent. Da der Besitz einer griechischen Gesellschaft mit Gründungs- und Betriebskosten verbunden ist, eignet sich dieser Weg für bestimmte Situationen, für andere hingegen nicht. Unser Rechtsteam berät Sie gerne ausführlich dazu.

Betriebskosten einer Immobilie in Griechenland

Internet und Nebenkosten

Die Kosten für das Internet belaufen sich auf etwa 20 bis 35 Euro pro Monat. Bei einer Wohnfläche von etwa 85 Quadratmetern liegen die Kosten für Versorgungsleistungen wie Strom und Wasser in der Regel zwischen 150 und 300 Euro pro Monat, je nach Größe der Wohnung, Jahreszeit und Ihrem Verbrauch.

Hausratversicherung

Die Hausratversicherung reicht von etwa 150 Euro für einen Basisschutz bis zu über 1.000 Euro für einen Allgefahren-Schutz. Die Prämie hängt davon ab, was Sie versichern, vom Wert des Hauses und seines Inhalts, von der Haftpflicht gegenüber Dritten sowie vom Standort. Teurere Häuser sind teurer zu versichern, während Häuser in ruhigen, risikoarmen Gegenden in der Regel weniger kosten.

Instandhaltung

Die Instandhaltung eines Pools und eines Gartens kostet zusammen in der Regel zwischen 150 € und 350 € pro Monat, je nach Größe. Darüber hinaus müssen Häuser im Laufe der Jahre gelegentlich gestrichen, poliert und repariert werden. Unter der griechischen Sonne lohnt es sich, Pergolen und freiliegende Holzelemente regelmäßig neu zu streichen. Die jährlichen Unterhaltskosten liegen in der Regel zwischen 1.000 € und 4.000 € pro Jahr, abhängig von der Bauqualität und der Ausstattung.

Lokale Grundsteuern

Die ENFIA ist die wichtigste laufende Grundsteuer. Sie richtet sich nach Ihrer Steuerzone und ist daher in begehrten Gegenden wie Mykonos, Santorin und im Zentrum von Athen höher, auf dem Land hingegen niedriger. Bei ländlichen Immobilien beläuft sich die Steuer oft auf wenige Euro pro bebautem Quadratmeter pro Jahr; für ein 100 Quadratmeter großes Landhaus könnten die jährlichen Kosten somit im niedrigen dreistelligen Euro-Bereich liegen. Ab 2026 profitieren Hauptwohnsitze in kleinen Dörfern von einer Ermäßigung, sodass der Betrag für manche Eigentümer noch niedriger ausfallen kann. Unbebaute Grundstücke werden nur sehr gering besteuert.

Die

TAP ist eine geringe kommunale Steuer, die in der Regel nur wenige Euro beträgt und über Ihre Stromrechnung abgerechnet wird.

Jahr 6: Verkauf des Hauses

Nach mehreren Jahren der Vermietung und einer Wertsteigerung beschlossen die Eigentümer, dass der richtige Zeitpunkt für einen Verkauf gekommen war. Der Verkauf wurde im Jahr 2025 mit Hilfe eines erfahrenen Maklers abgewickelt.

• Verkaufspreis: 735.000 €

• Maklerprovision (3 % + MwSt.): 27.342 €

• Rechtskosten (1 % des Verkaufspreises + MwSt.): 9.114 €

• Kosten für den Sachverständigen: 1.000 €

• Nettoverkaufserlös: 697.544 €

Kapitalrendite

Kapitalzuwachs

• Anfangsinvestition: 514.655 €

• Netto-Verkaufserlös: 697.544 €

• Kapitalgewinn: 182.889 €

• Rendite: ca. 35,5 Prozent

Mieteinnahmen

• Nettomieteinnahmen 2021 bis 2024: 80.090 €

• Durchschnittliche jährliche Mietrendite: ca. 3,9 Prozent, bezogen auf die Anfangsinvestition

  
  

Gesamtrendite

• Gesamtrendite aus Kapital und Miete: 262.979 €

• Gesamtrendite der Investition: ca. 51 Prozent
  
  

Auch hier beziehen sich diese Zahlen auf eine Immobilie über einen bestimmten Zeitraum. Ihre eigenen Ergebnisse würden je nach Standort, Zeitpunkt und Marktbedingungen variieren.

Die Kosten des Verkaufs im Überblick

Maklerkosten. Es lohnt sich, einen Makler mit dem Verkauf zu beauftragen; dessen Provision liegt in der Regel zwischen 2 und 4 Prozent zuzüglich Mehrwertsteuer. Für diesen Eigentümer, der zuvor keine Erfahrung mit griechischen Immobilien hatte, lag der wahre Wert darin, mit jemandem zusammenzuarbeiten, der den lokalen Markt kannte, jeden Schritt erklärte und dabei Vertrauen aufbaute. Ein Makler bringt zudem einen Kundenstamm mit, organisiert Besichtigungen, berät in Bezug auf Preis und Lage und hilft bei den Verhandlungen.

Rechtskosten. Beim Verkauf belaufen sich die Anwaltskosten in der Regel auf etwa 1 Prozent des Verkaufspreises.

Kosten für den Sachverständigen. Ein Sachverständiger erstellt die für einen Verkauf erforderlichen technischen Unterlagen, wie beispielsweise topografische Pläne und die Baugenehmigung. Da es sich um ein neu erbautes Haus handelte, lag bereits seit der Fertigstellung ein gültiger Energieausweis vor, sodass die Begutachtung schneller vonstattenging als dies bei einem älteren Haus der Fall gewesen wäre. Daher fielen die Kosten für den Sachverständigen mit rund 1.000 € gering aus. Ein Energieausweis gibt Auskunft darüber, wie energieeffizient ein Haus ist. Sofern ein solcher erforderlich ist, führt der Sachverständige die Energieprüfung durch und stellt den Ausweis aus.

Kapitalertragsteuer

Nach geltendem Recht ist die Kapitalertragsteuer auf Immobilienverkäufe durch Privatpersonen in Griechenland seit mehreren Jahren ausgesetzt. Derzeit wird ein privater Verkäufer in Griechenland nicht auf den Gewinn aus einem Verkauf besteuert. Da es sich hierbei um eine vorübergehende Maßnahme handelt, die regelmäßig überprüft wird, sollten Sie sich vor dem Verkauf über die aktuelle Rechtslage informieren. Wenn Sie in einem anderen Land ansässig sind, müssen Sie dort möglicherweise Kapitalertragsteuer entrichten. Griechenland hat mit vielen Ländern Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung geschlossen; daher sollten Sie sich am besten von einem Steuerberater in Ihrem Heimatland über Ihre individuelle Situation beraten lassen.

Welche Unterlagen benötige ich, um mein Haus in Griechenland zu verkaufen?

• Die Eigentumsurkunde

• Vermessungsplan des Grundstücks

• Energieausweis (EPC)

• Baugenehmigung

• Anmeldebescheinigung

• Kopien Ihres Personalausweises

• Vorder- und Rückseite einer Stromrechnung

• Steuerformular E9

Einige dieser Unterlagen hängen davon ab, wann Sie die Immobilie ursprünglich erworben haben. Einige davon haben möglicherweise ein Ablaufdatum, und ältere Dokumente sind unter Umständen nicht mehr verfügbar, wenn Sie die Immobilie bereits vor langer Zeit erworben haben.

Wie lange dauert es, eine Immobilie in Griechenland zu verkaufen?

Das hängt vom von Ihnen festgelegten Preis, dem lokalen Markt und der allgemeinen Marktlage in Griechenland zum jeweiligen Zeitpunkt ab. Nach Angaben der Immobilienplattform Spitogatos und der Nachrichtenseite Capital.gr dauert es im Durchschnitt etwa sechs bis acht Monate, bis ein geeigneter Käufer gefunden ist. Sobald Sie ein Angebot angenommen haben, dauert die Erledigung der Formalitäten in der Regel weitere zwei bis sechs Monate. Ihr persönlicher Zeitrahmen könnte kürzer oder länger ausfallen. In der Regel verkaufen sich neuere Häuser in guter Lage mit Meerblick schneller – zum einen, weil es mehr interessierte Käufer gibt, zum anderen, weil die Baugenehmigungen und Baupläne aktuell und leicht zugänglich sind.

Wer wird mein Haus in Griechenland kaufen?

Das Käuferprofil variiert je nach Herkunftsland.

Die Niederlande und Belgien. Niederländische und belgische Käufer sind am investitionsorientiertesten. Ein großer Teil von ihnen betrachtet eine Zweitwohnung teilweise als Investition und vermietet sie, wenn sie sie nicht selbst nutzen. Einige, insbesondere niederländische Käufer, verkaufen die Immobilie bereits nach wenigen Jahren wieder.

Die USA und Großbritannien. Käufer aus den USA und Großbritannien erwerben Immobilien meist für den Eigenbedarf. Immer mehr von ihnen streben zudem eine Aufenthaltsgenehmigung über das „Golden-Visa“-Programm an. Die Mindestinvestitionsschwellen sind in den letzten Jahren gestiegen und variieren nun je nach Standort, sodass der Betrag davon abhängt, wo Sie kaufen. Unser Team kann Sie über die aktuellen Anforderungen beraten.

Deutschland und Frankreich. Deutsche und französische Käufer erwerben Immobilien meist zur Eigennutzung, einige vermieten sie jedoch auch. Insbesondere unter den deutschen und amerikanischen Käufern befindet sich ein Anteil an Auswanderern griechischer Herkunft, die ihre erste Immobilie in ihrem Herkunftsland erwerben.

Was machte diese Immobilie so erfolgreich?

• Der richtige Zeitpunkt. Der Kauf ab Plan bedeutete, dass der Wert mit der Fertigstellung des Projekts stieg.

• Lage. Die Nähe zum Meer und zu den Annehmlichkeiten steigerte sowohl die Attraktivität als Mietobjekt als auch den Wiederverkaufswert.

• Hochwertige Ausstattung. Die moderne Einrichtung und Ausstattung trugen zu höheren Mietpreisen bei.

• Professionelle Verwaltung. Durch die professionelle Vermietungsverwaltung wurden beständige Mieteinnahmen erzielt.

• Ein aufstrebender Markt. Die Eigentümer profitierten zudem vom allgemeinen Wachstum des griechischen Immobilienmarktes in diesem Zeitraum.

Diese Zahlen basieren auf einem anonymisierten Fallbeispiel. Individuelle Ergebnisse variieren – mitunter erheblich – je nach Lage, Zeitpunkt und Marktbedingungen.

Warum Elxis?

Elxis ist eine Anwaltskanzlei, die sich unter anderem mit Immobilien befasst. Seit 1991 begleiten wir internationale Immobilienkäufer bei der Suche nach ihrem Traumhaus in Griechenland. Unser hauseigenes Rechtsteam kümmert sich um den gesamten Ablauf, von der Due-Diligence-Prüfung über die Vertragsgestaltung bis hin zur Eigentumsübertragung beim Notar, und unser Verkaufsteam steht Ihnen von der ersten Besichtigung bis zum Tag des Verkaufs zur Seite. Wenn Sie einen Kauf in Griechenland in Erwägung ziehen, hilft Ihnen unser Team gerne dabei, alle Aspekte zu durchdenken.

Haftungsausschluss: Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine rechtliche oder finanzielle Beratung dar. Nach geltendem Recht gilt die Aussetzung der Kapitalertragsteuer auf Immobilienverkäufe durch Privatpersonen bis Ende 2026, dies kann sich jedoch ändern. Beachten Sie zudem, dass die griechischen Steuerbehörden einen Verkauf in bestimmten Fällen als gewerbliche Tätigkeit einstufen können, beispielsweise wenn eine Immobilie speziell zum Zwecke des Verkaufs errichtet oder erworben und vom Eigentümer nie genutzt wurde. In diesem Fall kann der Gewinn als gewerbliches Einkommen und nicht als Veräußerungsgewinn besteuert werden. Steuersätze, Freibeträge und Vorschriften können sich ändern und hängen von Ihren individuellen Umständen ab. Bitte konsultieren Sie einen qualifizierten griechischen Steuerberater oder Rechtsanwalt bezüglich Ihrer persönlichen Situation, bevor Sie Entscheidungen treffen.