Investitionen in griechische Immobilien: Eine Fallstudie zur Kapitalrendite

Wie kann ich mit einer Immobilie in Griechenland Geld verdienen?

Es gibt zwei Hauptmöglichkeiten, mit einem Haus in Griechenland Rendite zu erzielen.

Eine Wertsteigerung der Immobilie

Wenn eine Immobilie zwischen dem Jahr des Kaufs und dem Jahr des Verkaufs an Wert gewinnt, erzielen Sie einen Gewinn aus der Differenz. Um einen guten Preis zu erzielen, ist es hilfreich, den Wert Ihrer Immobilie zu kennen und gut zu verhandeln – und genau hier verdient sich ein erfahrener Makler vor Ort sein Geld. Als Beispiel aus unserem eigenen Angebot: Eine neu gebaute Villa im Süden von Rethymno auf Kreta mit rund 80 Quadratmetern Wohnfläche, drei Schlafzimmern, zwei Badezimmern und einem Pool wurde im Jahr 2024 für 327.000 € angeboten. Vergleichbare Immobilien in derselben Gegend wurden in den vorangegangenen Jahren zu niedrigeren Preisen angeboten. Zahlen wie diese beziehen sich auf bestimmte Immobilien in einer bestimmten Gegend und nicht auf den Markt als Ganzes; daher sollten sie eher als Beispiele und nicht als verlässlicher Trend betrachtet werden.

Mieteinnahmen

Eine weitere Möglichkeit, Einnahmen zu erzielen, besteht darin, das Haus zu vermieten, wenn Sie es nicht selbst nutzen. Als grobe Richtlinie gilt, dass eine Villa mit 50 bis 80 Quadratmetern Wohnfläche, moderner Ausstattung, einer Terrasse, Meerblick und einem Pool in der Regel für etwa 80 bis 140 Euro pro Nacht und Schlafzimmer vermietet wird. Eine größere Villa mit 120 bis 150 Quadratmetern Wohnfläche und einem großzügigen Außenbereich wird in der Regel für etwa 180 bis 240 Euro pro Nacht und Schlafzimmer vermietet. Vermietungsagenturen berechnen in der Regel eine Provision zwischen 10 und 30 Prozent, je nachdem, welche Leistungen enthalten sind, wie z. B. Reinigung, Pool- und Gartenpflege, Gästekommunikation, Marketing und Steueranmeldung. Die Mieteinnahmen variieren stark je nach Region. Immobilien auf Santorin oder Mykonos oder direkt am Strand erzielen höhere Übernachtungspreise als die oben genannten Spannen. Die wichtigsten Faktoren, die den Preis bestimmen, sind der Meerblick, die Entfernung zu Sehenswürdigkeiten und zum Flughafen, die Erreichbarkeit zu Fuß, das Alter des Gebäudes sowie der Außen- und Poolbereich.

Beispielhaus in Griechenland: Mit welchem Gewinn kann ich rechnen?

Nehmen wir für dieses Beispiel ein Haus mit den folgenden Merkmalen an:

• Grundstücksgröße: 680 Quadratmeter

• Hausgröße: 145 Quadratmeter

• Aufteilung: 3 Schlafzimmer, 3 Badezimmer

• Ausstattung: privater beheizter Pool, Meerblick, angelegter Garten, Außenküche

• Entfernung zum Meer: 3,5 km

• Kaufjahr: 2019, vom Plan weg

• Status: komplett möbliert

Die Daten stammen aus den anonymisierten Unterlagen eines Hausbesitzers, der über Elxis gekauft hat. Sie sind nicht repräsentativ für alle Immobilien in Griechenland und spiegeln keine Marktdurchschnitte wider.

Jahr 0: Kauf der Immobilie

Im Jahr 0 belief sich die Gesamtinvestition auf 514.655 €. Diese setzte sich zusammen aus einem Grundkaufpreis von 450.000 € zuzüglich der Kosten für den Kauf und die Einrichtung der Immobilie:

• Grundkaufpreis: 450.000 €

• Grunderwerbsteuer (3,09 %): 13.905 €

• Notar- und Rechtskosten (inkl. MwSt.): 13.500 €

• Grundbuchgebühren (ca. 0,5 %): 2.250 €

• Maklerprovision (3 % + MwSt.): 16.740 €

• Einrichtung und Extras: 18.260 €

Kostenaufschlüsselung: Kauf einer Immobilie in Griechenland

Als Richtwert belaufen sich die Kosten für den Kauf einer Immobilie in Griechenland auf etwa 10 Prozent des Kaufpreises, sobald ein Makler und ein Anwalt hinzugezogen werden, wie in diesem Beispiel. Hier sehen Sie, woraus sich dieser Betrag zusammensetzt.

Grunderwerbsteuer. Diese wird vom Käufer getragen und beträgt 3,09 Prozent des Immobilienwerts, basierend auf dem Marktwert oder dem steuerpflichtigen Wert, je nachdem, welcher höher ist. Sie wird vor der Unterzeichnung der Urkunde entrichtet, da der Notar den Zahlungsnachweis der Urkunde beifügt. Neubauten können statt der Grunderwerbsteuer der Mehrwertsteuer unterliegen, allerdings ist die Mehrwertsteuer auf Neubauten derzeit ausgesetzt, sodass häufig die Grunderwerbsteuer zur Anwendung kommt.

Notargebühren. Der Notar erstellt die Urkunde, die von den Parteien oder deren Anwälten unterzeichnet wird. Notargebühren sind in einer geregelten Gebührenordnung festgelegt und betragen in der Regel etwa 1 Prozent des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer.

Grundbuchgebühren. Nach der Unterzeichnung wird die Urkunde beim örtlichen Grundbuchamt eingetragen, um die Übertragung abzuschließen. Diese Gebühren belaufen sich auf etwa 0,5 Prozent.

Anwaltskosten. Ein Anwalt ist nicht zwingend erforderlich, es ist jedoch dringend ratsam, einen Anwalt zu beauftragen, der genau prüft, was Sie kaufen, und Sie durch den Prozess begleitet. Die Anwaltskosten belaufen sich in der Regel auf etwa 1 Prozent zuzüglich Mehrwertsteuer, je nach Arbeitsaufwand.

Maklerprovision. Eine Provision ist fällig, wenn ein Makler beteiligt ist. Makleragenturen berechnen üblicherweise zwischen 2 und 4 Prozent des vereinbarten Preises zuzüglich Mehrwertsteuer. Im obigen Beispiel wird eine Provision von 3 Prozent zuzüglich Mehrwertsteuer zugrunde gelegt, was der Provision von Elxis entspricht, und wir berechnen diese erst bei Abschluss der Transaktion.

Jahre 1 bis 2: Der Wertzuwachs bei Fertigstellung

Diese Immobilie wurde vom Plan weg gekauft, sodass sich ihr Wert mit der Fertigstellung veränderte. Bei der Fertigstellung Ende 2020 stieg der Wert in diesem Fall auf rund 585.000 €, was einer Steigerung von etwa 135.000 € gegenüber dem Grundpreis entspricht. Ein Teil dieses Wertzuwachses ergab sich daraus, dass das Haus bezugsfertig war, da Käufer für eine fertiggestellte Immobilie in der Regel mehr bezahlen als für eine, die sich noch im Bau befindet. Ein weiterer Teil ist auf die Marktentwicklung während der Bauphase zurückzuführen. Diese Anteile gelten speziell für diese Immobilie und diesen Zeitraum. Die Entfernung zum Meer spielt eine große Rolle, und die Werte sind in der Regel umso höher, je näher ein Haus an der Küste liegt.

Jahre 2 bis 5: Mieteinnahmen

Von 2021 bis 2024 erzielte die Immobilie Bruttomieteinnahmen in Höhe von insgesamt 151.500 €. Die Betriebskosten beliefen sich im gleichen Zeitraum auf 71.410 €, sodass ein Nettomietertrag von 80.090 € verblieb. Jahr für Jahr stiegen die Nettoeinnahmen stetig an, von rund 11.700 € im Jahr 2021 auf rund 26.600 € im Jahr 2024, da die Bruttoeinnahmen stiegen und sich die Immobilie besser etablierte. Diese Zahlen gehen davon aus, dass eine professionelle Vermietungsagentur die Buchungen, die Buchhaltung, die Instandhaltung und die Betreuung der Gäste übernahm. Ihre eigenen Ergebnisse würden sich unterscheiden, wenn Sie die Immobilie selbst verwalten und instand halten würden.

Können die Mieteinnahmen im Laufe der Zeit steigen?

Oftmals ja. Die Einnahmen steigen in der Regel in den ersten Jahren an, da sich im Inserat Gästebewertungen ansammeln und die Fotos mit der Zeit besser werden, wenn der Garten wächst. Neue Projekte ziehen in den ersten ein bis zwei Jahren in der Regel weniger Gäste an, bevor diese Bewertungen und Bilder vorliegen. Sobald der Garten gewachsen ist und sich Bewertungen angesammelt haben, kann eine gut gelegene Villa zwei bis drei Monate im Jahr eine nahezu vollständige Auslastung erreichen. Kreta hat eine der längsten Saisonen in Griechenland, oft von April bis Oktober.

Steuer auf Mieteinnahmen

Wenn Sie Ihre Immobilie vermieten, zahlen Sie in Griechenland Steuern auf die Mieteinnahmen. Für Privatpersonen ist die Steuer progressiv und wird pro Eigentümer auf die Bruttomieteinnahmen berechnet. Ab 2026 gelten für einen einzelnen Eigentümer folgende Steuerklassen:

• Bis zu 12.000 €: 15 Prozent

• 12.001 € bis 24.000 €: 25 Prozent

• 24.001 € bis 36.000 €: 35 Prozent

• Über 36.000 €: 45 Prozent

Die Steuerklassen können sich ändern, daher sollten Sie die aktuelle Staffelung überprüfen, bevor Sie sich darauf verlassen.

Der Vorteil eines Kaufs auf zwei Namen

Da die Steuersätze pro Eigentümer gelten, ist es für Paare oft vorteilhaft, eine Immobilie auf zwei Namen zu kaufen statt auf einen. Bei zwei Eigentümern mit gleichen Anteilen gelten für jeden die eigenen Steuerklassen, sodass sich die niedrigeren Steuersätze auf Haushaltsebene stärker auswirken. Zur Veranschaulichung: Bei einem Paar könnten etwa die ersten 24.000 € der gemeinsamen Mieteinnahmen mit 15 Prozent besteuert werden, anstatt nur die ersten 12.000 €. Die genaue Auswirkung hängt von der Aufteilung des Eigentums und den sonstigen griechischen Einkünften jedes Eigentümers ab. Bei einigen Mietobjekten kann es auch sinnvoll sein, über eine Gesellschaft zu kaufen, da eine Gesellschaft Aufwendungen, Kosten und die Abschreibung des Gebäudes steuerlich geltend machen kann. Die Körperschaftssteuer in Griechenland beträgt derzeit 22 Prozent. Da der Besitz einer griechischen Gesellschaft mit Gründungs- und Betriebskosten verbunden ist, eignet sich dieser Weg für manche Situationen, für andere hingegen nicht. Unser Rechtsteam berät Sie gerne ausführlich dazu.

Betriebskosten eines Eigenheims in Griechenland

Internet und Nebenkosten

Die Kosten für das Internet liegen bei etwa 20 bis 35 Euro pro Monat. Für ein Haus mit einer Fläche von etwa 85 Quadratmetern belaufen sich die Kosten für Strom und Wasser in der Regel auf 150 bis 300 Euro pro Monat, wobei diese je nach Größe des Hauses, Jahreszeit und Ihrem Verbrauch variieren.

Hausratversicherung

Die Hausratversicherung reicht von etwa 150 € für eine Grunddeckung bis zu über 1.000 € für eine Vollkaskoversicherung. Die Prämie hängt davon ab, was Sie versichern, vom Wert des Hauses und seines Inhalts, von der Haftpflicht sowie vom Standort. Teurere Häuser sind teurer zu versichern, und Häuser in ruhigen, risikoarmen Gegenden sind in der Regel günstiger.

Instandhaltung

Die Instandhaltung eines Pools und eines Gartens kostet in der Regel zwischen 150 € und 350 € pro Monat, je nach Größe. Darüber hinaus müssen Häuser im Laufe der Jahre gelegentlich gestrichen, poliert und repariert werden. Unter der griechischen Sonne lohnt es sich, Pergolen und freiliegende Holzelemente regelmäßig neu zu streichen. Die jährlichen Unterhaltskosten liegen in der Regel zwischen 1.000 € und 4.000 € pro Jahr, je nach Bauqualität und Ausstattung.

Lokale Grundsteuern

Die ENFIA ist die wichtigste laufende Grundsteuer. Sie richtet sich nach Ihrer Steuerzone und ist daher in begehrten Gegenden wie Mykonos, Santorini und im Zentrum von Athen höher und auf dem Land niedriger. Bei ländlichen Immobilien beläuft sich die Steuer oft auf wenige Euro pro bebautem Quadratmeter pro Jahr, sodass für ein 100 Quadratmeter großes Landhaus jährlich nur wenige hundert Euro anfallen. Ab 2026 profitieren Hauptwohnsitze in kleinen Dörfern von einer Ermäßigung, sodass der Betrag für manche Eigentümer noch niedriger ausfallen kann. Unbebaute Grundstücke werden nur sehr gering besteuert.

TAP ist eine geringe kommunale Abgabe, die in der Regel nur wenige Euro beträgt und über Ihre Stromrechnung abgerechnet wird.

Jahr 6: Verkauf des Hauses

Nach mehreren Jahren der Vermietung und einer Wertsteigerung beschlossen die Eigentümer, dass der richtige Zeitpunkt für einen Verkauf gekommen war. Der Verkauf wurde 2025 mit Hilfe eines erfahrenen Maklers abgewickelt.

• Verkaufspreis: 735.000 €

• Maklerprovision (3 % + MwSt.): 27.342 €

• Rechtskosten (1 % des Verkaufspreises + MwSt.): 9.114

• Kosten für den Sachverständigen: 1.000 €

• Nettoverkaufserlös: 697.544

Kapitalrendite

Kapitalzuwachs

• Anfangsinvestition: 514.655 €

• Nettoverkaufserlös: 697.544 €

• Kapitalgewinn: 182.889 €

• Rendite: ca. 35,5 Prozent

Mieteinnahmen

• Nettomieteinnahmen 2021 bis 2024: 80.090 €

• Durchschnittliche jährliche Mietrendite: ca. 3,9 Prozent, bezogen auf die Anfangsinvestition

  
  

Gesamtrendite

• Gesamtrendite aus Kapital und Miete: 262.979 €

• Gesamtrendite: ca. 51 Prozent
  
  

Auch hier beschreiben diese Zahlen eine Immobilie über einen bestimmten Zeitraum. Ihre eigenen Ergebnisse würden je nach Standort, Zeitpunkt und Marktbedingungen variieren.

Die Kosten des Verkaufs im Detail

Maklerkosten. Es lohnt sich, einen Makler mit dem Verkauf zu beauftragen; die Gebühren liegen in der Regel zwischen 2 und 4 Prozent zuzüglich Mehrwertsteuer. Für diesen Eigentümer, der keine Vorkenntnisse im griechischen Immobilienmarkt hatte, lag der wahre Wert darin, mit jemandem zusammenzuarbeiten, der den lokalen Markt kannte, jeden Schritt erklärte und dabei Vertrauen aufbaute. Ein Makler bringt zudem einen Kundenstamm mit, organisiert Besichtigungen, berät in Bezug auf Preis und Lage und hilft bei den Verhandlungen.

Rechtskosten. Beim Verkauf belaufen sich die Anwaltskosten in der Regel auf etwa 1 Prozent des Verkaufspreises.

Kosten für den Sachverständigen. Ein Sachverständiger erstellt die für einen Verkauf erforderlichen technischen Unterlagen, wie z. B. topografische Pläne und die Baugenehmigung. Da dieses Haus neu war, verfügte es bereits seit Fertigstellung über einen gültigen Energieausweis, und die Begutachtung verlief schneller als dies bei einem älteren Haus der Fall gewesen wäre. Daher fielen die Kosten für den Sachverständigen mit rund 1.000 € gering aus. Ein Energieausweis gibt Auskunft darüber, wie energieeffizient ein Haus ist. Wenn ein solcher erforderlich ist, führt der Sachverständige die Energieprüfung durch und stellt den Ausweis aus.

Kapitalertragsteuer

Nach geltendem Recht ist die Kapitalertragsteuer auf Immobilienverkäufe durch Privatpersonen in Griechenland seit mehreren Jahren ausgesetzt. Derzeit wird ein privater Verkäufer in Griechenland nicht auf den Gewinn aus einem Verkauf besteuert. Dies ist eine vorübergehende Maßnahme, die regelmäßig überprüft wird; daher lohnt es sich, die aktuelle Situation vor dem Verkauf zu klären. Wenn Sie in einem anderen Land ansässig sind, müssen Sie dort möglicherweise Kapitalertragsteuer entrichten. Griechenland hat mit vielen Ländern Abkommen zur Vermeidung von Doppelbesteuerung geschlossen; daher sollten Sie sich am besten von einem Steuerberater in Ihrem Heimatland über Ihre persönliche Situation beraten lassen.

Welche Unterlagen benötige ich, um mein Haus in Griechenland zu verkaufen?

• Die Eigentumsurkunde

• Vermessungsplan der Immobilie

• Energieausweis

• Baugenehmigung

• Anmeldebescheinigung

• Kopien Ihres Personalausweises

• Vorder- und Rückseite einer Stromrechnung

• Steuerformular E9

Einige dieser Unterlagen hängen davon ab, wann Sie das Haus ursprünglich gekauft haben. Einige haben möglicherweise ein Ablaufdatum, und ältere Dokumente sind unter Umständen nicht mehr verfügbar, wenn Sie die Immobilie vor langer Zeit erworben haben.

Wie lange dauert es, eine Immobilie in Griechenland zu verkaufen?

Das hängt vom von Ihnen festgelegten Preis, dem lokalen Markt und der allgemeinen Marktlage in Griechenland zum jeweiligen Zeitpunkt ab. Nach Angaben der Immobilienplattform Spitogatos und der Nachrichtenseite Capital.gr dauert es im Durchschnitt etwa sechs bis acht Monate, bis ein geeigneter Käufer gefunden ist. Sobald Sie ein Angebot angenommen haben, dauert die Erledigung der Formalitäten in der Regel weitere zwei bis sechs Monate. Ihr eigener Zeitrahmen könnte kürzer oder länger sein. In der Regel verkaufen sich neuere Häuser in guter Lage mit Meerblick tendenziell schneller, zum einen, weil es mehr interessierte Käufer gibt, und zum anderen, weil die Genehmigungen und Baupläne aktuell und leicht verfügbar sind.

Wer wird mein Haus in Griechenland kaufen?

Das Käuferprofil variiert je nach Herkunftsland.

Die Niederlande und Belgien. Niederländische und belgische Käufer sind am investitionsorientiertesten. Ein großer Teil von ihnen betrachtet eine Zweitwohnung teilweise als Investition und vermietet sie, wenn sie sie nicht selbst nutzen. Einige, insbesondere niederländische Käufer, verkaufen innerhalb weniger Jahre wieder.

Die USA und Großbritannien. Käufer aus den USA und Großbritannien erwerben Immobilien meist für den Eigenbedarf. Immer mehr versuchen zudem, sich über das Golden-Visa-Programm einen Aufenthaltsstatus zu sichern. Die Mindestinvestitionsschwellen sind in den letzten Jahren gestiegen und variieren nun je nach Standort, sodass der Betrag davon abhängt, wo Sie kaufen. Unser Team kann Sie über die aktuellen Anforderungen aufklären.

Deutschland und Frankreich. Deutsche und französische Käufer erwerben Immobilien meist zur Eigennutzung, einige vermieten sie jedoch auch. Insbesondere unter den deutschen und amerikanischen Käufern gibt es einen Anteil an Auswanderern griechischer Herkunft, die ihr erstes Eigenheim in ihrem Herkunftsland erwerben.

Was machte dieses Haus so erfolgreich?

• Das Timing. Der Kauf ab Plan bedeutete, dass der Wert mit der Fertigstellung des Projekts stieg.

• Lage. Die Nähe zum Meer und zu den Annehmlichkeiten steigerte sowohl die Attraktivität für Mieter als auch den Wiederverkaufswert.

• Hochwertige Ausstattung. Eine moderne Einrichtung und Ausstattung sorgten für höhere Mietpreise.

• Professionelle Verwaltung. Durch die professionelle Vermietungsverwaltung wurden konstante Mieteinnahmen erzielt.

• Ein aufstrebender Markt. Die Eigentümer profitierten zudem vom allgemeinen Wachstum des griechischen Immobilienmarktes in diesem Zeitraum.

Diese Zahlen basieren auf einem anonymisierten Fall. Die individuellen Ergebnisse variieren, teilweise erheblich, je nach Lage, Zeitpunkt und Marktbedingungen.

Warum Elxis?

Elxis ist eine Anwaltskanzlei, die sich zufällig auch mit Immobilien befasst. Seit 1991 begleiten wir internationale Immobilienkäufer bei der Suche nach ihrem Traumhaus in Griechenland. Unser hauseigenes Rechtsteam kümmert sich um den gesamten Ablauf, von der Due Diligence über die Vertragsgestaltung bis hin zur Übertragung beim Notar, und unser Verkaufsteam begleitet Sie von der ersten Besichtigung bis zum Tag des Verkaufs. Wenn Sie einen Kauf in Griechenland in Erwägung ziehen, hilft Ihnen unser Team gerne bei der Entscheidungsfindung.

Haftungsausschluss: Dieser Artikel dient lediglich der allgemeinen Information und stellt keine rechtliche oder finanzielle Beratung dar. Nach geltendem Recht gilt die Aussetzung der Kapitalertragsteuer auf Immobilienverkäufe durch Privatpersonen bis Ende 2026, dies kann sich jedoch ändern. Beachten Sie bitte auch, dass die griechischen Steuerbehörden einen Verkauf in bestimmten Fällen als gewerbliche Tätigkeit behandeln können, beispielsweise wenn eine Immobilie speziell zum Verkauf gebaut oder gekauft und vom Eigentümer nie genutzt wurde. In diesem Fall kann der Gewinn als gewerbliches Einkommen und nicht als Kapitalertrag besteuert werden. Steuersätze, Freibeträge und Vorschriften können sich ändern und hängen von Ihren individuellen Umständen ab. Bitte konsultieren Sie einen qualifizierten griechischen Steuerberater oder Rechtsanwalt bezüglich Ihrer persönlichen Situation, bevor Sie Entscheidungen treffen.