Investir dans l'immobilier grec : une étude de cas sur le retour sur investissement

Comment puis-je tirer un revenu d'une maison en Grèce ?

Il existe deux moyens principaux de tirer un revenu d'une maison en Grèce.

Une augmentation de la valeur de la maison

Si une maison prend de la valeur entre l'année où vous l'achetez et celle où vous la vendez, vous réalisez un bénéfice sur la différence. Pour obtenir un bon prix, il est utile de connaître la valeur de votre maison et de bien négocier, et c'est là qu'un agent local expérimenté fait ses preuves. À titre d'exemple tiré de nos propres annonces, une villa neuve située au sud de Réthymnon, en Crète, d'une surface habitable d'environ 80 mètres carrés, comprenant trois chambres, deux salles de bains et une piscine, a été proposée en 2024 au prix de 327 000 €. Des biens comparables dans le même quartier avaient été proposés à des prix inférieurs les années précédentes. De tels chiffres reflètent des biens spécifiques dans un quartier précis, et non le marché dans son ensemble ; il convient donc de les considérer comme des exemples plutôt que comme une tendance sur laquelle vous pouvez compter.

Revenus locatifs

L'autre moyen de générer des revenus consiste à louer la maison lorsque vous ne l'utilisez pas. À titre indicatif, une villa d'une surface habitable de 50 à 80 mètres carrés, dotée d'équipements modernes, d'une terrasse, d'une vue sur la mer et d'une piscine, se loue généralement entre 80 et 140 euros par nuit et par chambre. Une villa plus grande, d’une surface habitable de 120 à 150 mètres carrés et dotée d’un vaste espace extérieur, se loue généralement entre 180 et 240 euros par nuit et par chambre. Les agences de gestion locative facturent généralement une commission comprise entre 10 et 30 %, selon les services inclus, tels que le ménage, l’entretien de la piscine et du jardin, la communication avec les clients, le marketing et l’enregistrement fiscal. Les revenus locatifs varient considérablement d’une région à l’autre. Les maisons situées à Santorin ou à Mykonos, ou directement en bord de mer, affichent des tarifs à la nuitée supérieurs aux fourchettes indiquées ci-dessus. Les principaux facteurs qui déterminent le prix sont la vue sur la mer, la distance par rapport aux sites touristiques et à l’aéroport, l’accessibilité à pied, l’âge du bâtiment, ainsi que l’espace extérieur et la piscine.

Exemple de maison en Grèce : quel bénéfice puis-je espérer ?

Pour cet exemple, prenons une maison présentant les caractéristiques suivantes :

• Superficie du terrain : 680 mètres carrés

• Superficie de la maison : 145 mètres carrés

• Agencement : 3 chambres, 3 salles de bains

• Caractéristiques : piscine privée chauffée, vue sur la mer, jardin paysager, cuisine extérieure

• Distance de la mer : 3,5 km

• Année d'achat : 2019, sur plan

• Statut : entièrement meublé

Ces données proviennent des dossiers anonymisés d’un propriétaire ayant acheté par l’intermédiaire d’Elxis. Elles ne sont pas représentatives de l’ensemble des logements en Grèce et ne reflètent pas les moyennes du marché.

Année 0 : achat de la maison

Au cours de l'année 0, l'investissement total s'est élevé à 514 655 €. Ce montant comprenait un prix d'achat de base de 450 000 €, auquel s'ajoutaient les frais liés à l'achat et à l'ameublement du logement :

• Prix d'achat de base : 450 000 €

• Droits de mutation (3,09 %) : 13 905 €

• Frais de notaire et frais juridiques (TVA comprise) : 13 500 €

• Frais d'enregistrement foncier (environ 0,5 %) : 2 250 €

• Commission de l'agent immobilier (3 % + TVA) : 16 740 €

• Aménagement et extras : 18 260 €

Répartition des coûts : l'achat d'une maison en Grèce

À titre indicatif, les coûts liés à l’achat d’une maison en Grèce s’élèvent à environ 10 % du prix d’achat une fois qu’un agent immobilier et un avocat sont impliqués, comme dans cet exemple. Voici ce que recouvre ce chiffre.

Droits de mutation. Ceux-ci sont à la charge de l'acheteur et s'élèvent à 3,09 % de la valeur du bien, calculée sur la base de la valeur marchande ou de la valeur imposable, la plus élevée des deux étant retenue. Ils sont payés avant la signature de l'acte, car le notaire joint la preuve de paiement à l'acte. Les biens immobiliers neufs peuvent être soumis à la TVA plutôt qu'aux droits de mutation, bien que la TVA sur les constructions neuves soit actuellement suspendue ; les droits de mutation s'appliquent donc souvent.

Frais de notaire. Le notaire rédige l’acte, qui est signé par les parties ou leurs avocats. Les frais de notaire sont fixés selon un barème réglementé et s’élèvent généralement à environ 1 % du prix, plus la TVA.

Frais d'enregistrement foncier. Après la signature, l'acte est enregistré au cadastre local pour finaliser le transfert. Ces frais s'élèvent à environ 0,5 %.

Honoraires d'avocat. Le recours à un avocat n'est pas obligatoire, mais il est fortement recommandé de faire vérifier par un professionnel la nature exacte de ce que vous achetez et de vous faire accompagner tout au long de la procédure. Les honoraires d'avocat s'élèvent généralement à environ 1 %, plus la TVA, en fonction du travail requis.

Commission de l'agent immobilier. Une commission est due lorsqu'un agent intervient. Les agences facturent généralement entre 2 et 4 % du prix convenu, TVA en sus. L'exemple ci-dessus utilise un taux de 3 % plus TVA, qui correspond à la commission d'Elxis, et nous ne la facturons qu'à la finalisation de la transaction.

Années 1 à 2 : la plus-value à la livraison

Cette maison a été achetée sur plan, sa valeur a donc évolué au fur et à mesure de sa construction. À la fin des travaux, fin 2020, sa valeur s'élevait à environ 585 000 €, soit une augmentation d'environ 135 000 € par rapport au prix de base. Une partie de cette hausse s'explique par le fait que la maison était prête à être emménagée, les acheteurs ayant tendance à payer plus cher pour un bien achevé que pour un bien encore en construction. Une autre partie est due à l'évolution du marché pendant la période de construction. Ces proportions sont spécifiques à ce bien et à cette période. La distance par rapport à la mer a une grande importance, et les valeurs ont tendance à être plus élevées à mesure qu'une maison se rapproche du littoral.

Années 2 à 5 : Revenus locatifs

De 2021 à 2024, le bien a généré un revenu locatif brut total de 151 500 €. Les frais d'exploitation sur la même période se sont élevés à 71 410 €, laissant un revenu locatif net de 80 090 €. D'année en année, le revenu net a augmenté régulièrement, passant d'environ 11 700 € en 2021 à environ 26 600 € en 2024, à mesure que le revenu brut augmentait et que le bien s'imposait sur le marché. Ces chiffres supposent qu'une société de gestion locative professionnelle s'est chargée des réservations, de la comptabilité, de l'entretien et de l'accueil des locataires. Vos propres résultats seraient différents si vous gériez et entreteniez le bien vous-même.

Les revenus locatifs peuvent-ils augmenter avec le temps ?

Souvent, oui. Les revenus ont tendance à augmenter au cours des premières années, car l’annonce accumule les avis des clients et les photos s’améliorent à mesure que le jardin s’épanouit. Les nouveaux développements attirent généralement moins de clients au cours de leur première ou deuxième année, avant que ces avis et ces images ne soient en place. Une fois que le jardin a poussé et que les avis se sont accumulés, une villa bien située peut atteindre un taux d’occupation proche de 100 % pendant deux à trois mois de l’année. La Crète bénéficie de l’une des saisons les plus longues de Grèce, avec des locations s’étendant souvent d’avril à octobre.

Impôt sur les revenus locatifs

Si vous louez votre propriété, vous payez un impôt sur les revenus locatifs en Grèce. Pour les particuliers, l’impôt est progressif et est calculé par propriétaire sur le revenu locatif brut. À partir de 2026, les tranches d’imposition pour un propriétaire particulier sont les suivantes :

• Jusqu'à 12 000 € : 15 %

• De 12 001 € à 24 000 € : 25 %

• De 24 001 € à 36 000 € : 35 %

• Plus de 36 000 € : 45 %

Les tranches d'imposition peuvent changer, il est donc conseillé de vérifier le barème en vigueur avant de vous y fier.

L'avantage d'acheter à deux

Comme les taux s'appliquent par propriétaire, les couples trouvent souvent qu'il est plus avantageux d'acheter en copropriété plutôt qu'au nom d'une seule personne. Avec deux propriétaires détenant des parts égales, chacun bénéficie de ses propres tranches d'imposition, ce qui permet, au niveau du ménage, de profiter davantage des taux les plus bas. À titre d'exemple simple, un couple pourrait voir environ les premiers 24 000 € de revenus locatifs combinés imposés à 15 %, plutôt que seulement les premiers 12 000 €. L'effet exact dépend de la répartition de la propriété et des autres revenus grecs de chaque propriétaire. Pour certains biens locatifs, il peut également être judicieux d'acheter par l'intermédiaire d'une société, car celle-ci peut déduire les dépenses, les coûts et l'amortissement du bâtiment. L'impôt sur les sociétés en Grèce est actuellement de 22 %. La création et la gestion d'une société grecque entraînent des frais, c'est pourquoi cette solution convient à certaines situations et pas à d'autres. Notre équipe juridique se fera un plaisir d'en discuter avec vous.

Coûts d'exploitation d'une maison en Grèce

Internet et services publics

L'abonnement Internet coûte environ 20 à 35 euros par mois. Pour une maison d'environ 85 mètres carrés, les charges telles que l'électricité et l'eau s'élèvent généralement entre 150 et 300 euros par mois, en fonction de la taille de la maison, de la saison et de votre consommation.

Assurance habitation

L'assurance habitation varie d'environ 150 € pour une couverture de base à plus de 1 000 € pour une couverture tous risques. La prime dépend de ce que vous assurez, de la valeur de la maison et de son contenu, de la responsabilité civile et de l'emplacement. Les maisons plus chères coûtent plus cher à assurer, et celles situées dans des zones calmes et à faible risque coûtent généralement moins cher.

Entretien

L'entretien d'une piscine et d'un jardin coûte généralement entre 150 et 350 € par mois, selon leur taille. En outre, les maisons nécessitent de temps à autre des travaux de peinture, de polissage et de réparation au fil des ans. Sous le soleil grec, il est recommandé de repeindre régulièrement les pergolas et les boiseries exposées. Les frais d'entretien annuels se situent généralement entre 1 000 et 4 000 € par an, selon la qualité de la construction et de l'ameublement.

Taxes foncières locales

L'ENFIA est la principale taxe foncière permanente. Elle est calculée en fonction de votre zone fiscale ; elle est donc plus élevée dans les zones prisées telles que Mykonos, Santorin et le centre d'Athènes, et plus faible à la campagne. Pour les propriétés rurales, elle s'élève souvent à quelques euros par mètre carré construit chaque année ; ainsi, une maison rurale de 100 mètres carrés pourrait coûter quelques centaines d'euros par an. À partir de 2026, les résidences principales situées dans les petits villages bénéficieront d'une réduction, de sorte que ce montant pourra être encore plus bas pour certains propriétaires. Les terrains non bâtis sont très peu imposés.

La TAP est une petite taxe municipale, généralement de quelques euros seulement, prélevée via votre facture d'électricité.

Année 6 : Vente de la maison

Après plusieurs années de location et une augmentation de la valeur du bien, les propriétaires ont décidé que le moment était venu de vendre. La vente a été conclue en 2025 avec l’aide d’un agent immobilier expérimenté.

• Prix de vente : 735 000 €

• Commission de l'agent (3 % + TVA) : 27 342 €

• Frais de notaire (1 % du prix de vente, + TVA) : 9 114 €

• Frais d'ingénierie : 1 000 €

• Produit net de la vente : 697 544 €

Retour sur investissement

Plus-value

• Investissement initial : 514 655 €

• Produit net de la vente : 697 544 €

• Plus-value : 182 889 €

• Rendement : environ 35,5 %

Revenus locatifs

• Revenus locatifs nets, de 2021 à 2024 : 80 090 €

• Rendement locatif annuel moyen : environ 3,9 %, sur la base de l'investissement initial

  
  

Rendement total

• Rendement combiné (capital et loyers) : 262 979 €

• Rendement total de l'investissement : environ 51 %
  
  

Une fois encore, ces chiffres concernent un seul bien immobilier sur une période donnée. Vos propres résultats varieront en fonction de l'emplacement, du moment et des conditions du marché.

Les coûts de la vente, expliqués

Frais d'agence. Il est avantageux de faire appel à un agent immobilier pour la vente, dont les honoraires s'élèvent généralement entre 2 et 4 % plus la TVA. Pour ce propriétaire, qui n'avait aucune expérience préalable de l'immobilier grec, la véritable valeur ajoutée a été de travailler avec quelqu'un qui connaissait le marché local, lui a expliqué chaque étape et a su instaurer une relation de confiance tout au long du processus. Un agent apporte également un portefeuille d'acheteurs, organise les visites, donne des conseils sur le prix et le quartier, et aide aux négociations.

Frais juridiques. Lors d’une vente, les honoraires d’un avocat s’élèvent généralement à environ 1 % du prix de vente.

Frais d'ingénierie. Un ingénieur prépare les documents techniques requis pour la vente, tels que les plans topographiques et le permis de construire. Comme cette maison était récente, elle disposait déjà d'un certificat de performance énergétique valide depuis sa construction, et l'inspection a été plus rapide que pour une maison plus ancienne. En conséquence, les frais d'ingénierie ont été modestes, s'élevant à environ 1 000 €. Un certificat de performance énergétique évalue l'efficacité énergétique d'une maison. Lorsqu'il est nécessaire, l'ingénieur réalise l'audit énergétique et le délivre.

Impôt sur les plus-values

En vertu de la législation en vigueur, l'impôt sur les plus-values immobilières réalisées par des particuliers est suspendu en Grèce, et ce depuis plusieurs années. À l'heure actuelle, un vendeur particulier n'est pas imposé en Grèce sur le bénéfice tiré d'une vente. Il s'agit d'une mesure temporaire qui fait l'objet d'une révision périodique ; il est donc conseillé de vérifier la situation actuelle avant de vendre. Si vous résidez dans un autre pays, vous pourriez y être soumis à l'impôt sur les plus-values. La Grèce a conclu des conventions avec de nombreux pays pour éviter la double imposition ; il est donc préférable de consulter un fiscaliste dans votre pays de résidence au sujet de votre situation personnelle.

De quels documents ai-je besoin pour vendre ma maison en Grèce ?

• L'acte de propriété

• Plan cadastral du bien

• Certificat de performance énergétique (CPE)

• Permis de construire

• Justificatif d'enregistrement

• Copies de votre pièce d'identité

• Recto et verso d'une facture d'électricité

• Formulaire fiscal E9

Certains de ces documents dépendent de la date à laquelle vous avez acheté la maison. Certains peuvent avoir une date d'expiration, et certains documents plus anciens peuvent ne plus être disponibles si vous avez acheté le bien il y a longtemps.

Combien de temps faut-il pour vendre une maison en Grèce ?

Cela dépend du prix que vous fixez, du marché local et du marché grec dans son ensemble à ce moment-là. Selon les données du site d'annonces Spitogatos et du site d'information Capital.gr, il faut en moyenne entre six et huit mois pour trouver un acheteur approprié. Une fois que vous avez accepté une offre, les formalités administratives prennent généralement entre deux et six mois supplémentaires. Votre propre délai pourrait être plus court ou plus long. En règle générale, les maisons récentes bien situées et avec vue sur la mer se vendent plus rapidement, en partie parce qu’il y a davantage d’acheteurs intéressés et en partie parce que leurs permis et plans sont récents et facilement accessibles.

Qui achètera ma maison en Grèce ?

Le profil de l'acheteur varie selon le pays d'origine.

Les Pays-Bas et la Belgique. Les acheteurs néerlandais et belges sont les plus enclins à l'investissement. Une bonne partie d'entre eux considèrent une résidence secondaire en partie comme un investissement et la louent lorsqu'ils ne l'utilisent pas. Certains, en particulier les acheteurs néerlandais, revendent leur bien au bout de quelques années.

États-Unis et Grande-Bretagne. Les acheteurs américains et britanniques achètent principalement pour leur usage personnel. Ils sont également de plus en plus nombreux à chercher à obtenir la résidence grâce au programme Golden Visa. Les seuils d'investissement minimaux ont augmenté ces dernières années et varient désormais selon les emplacements ; le montant dépend donc de l'endroit où vous achetez. Notre équipe peut vous expliquer les exigences actuelles.

Allemagne et France. Les acheteurs allemands et français achètent principalement pour leur usage personnel, bien que certains louent également leur bien. Parmi les acheteurs allemands et américains en particulier, une partie est constituée d’expatriés d’origine grecque qui achètent leur première maison dans leur pays d’origine.

Qu'est-ce qui a fait le succès de cette maison ?

• Le timing. L'achat sur plan a permis à la valeur de l'immobilier d'augmenter à mesure que le projet était achevé.

• L'emplacement. La proximité de la mer et des commodités a renforcé à la fois l'attrait locatif et la valeur de revente.

• Des finitions de qualité. L'ameublement et les équipements contemporains ont permis d'obtenir des loyers plus élevés.

• Une gestion professionnelle. Des revenus locatifs réguliers ont été générés grâce à une gestion locative professionnelle.

• Un marché en hausse. Les propriétaires ont également bénéficié de la croissance générale du marché immobilier grec au cours de cette période.

Ces chiffres sont basés sur un cas anonyme. Les résultats individuels varient, parfois de manière significative, en fonction de l'emplacement, du moment choisi et des conditions du marché.

Pourquoi Elxis ?

Elxis est un cabinet juridique spécialisé dans l'immobilier. Depuis 1991, nous accompagnons les acheteurs internationaux à la recherche de leur maison idéale en Grèce. Notre équipe juridique interne se charge de l'ensemble de la procédure, de la vérification préalable et des contrats jusqu'au transfert chez le notaire, et notre équipe commerciale vous accompagne de la première visite jusqu'au jour de la vente. Si vous envisagez un achat en Grèce, notre équipe se fera un plaisir de vous aider à y réfléchir.

Avertissement : cet article est fourni à titre d'information générale uniquement et ne constitue en aucun cas un conseil juridique ou financier. En vertu de la législation en vigueur, la suspension de l'impôt sur les plus-values immobilières pour les particuliers est applicable jusqu'à la fin de l'année 2026, mais cette mesure est susceptible d'être modifiée. Veuillez également noter que les autorités fiscales grecques peuvent, dans certains cas, considérer une vente comme une activité commerciale, par exemple lorsqu’un bien immobilier a été construit ou acheté spécifiquement pour être vendu et n’a jamais été utilisé par le propriétaire. Dans ce cas, le bénéfice peut être imposé en tant que revenu d’entreprise plutôt qu’en tant que plus-value. Les taux d’imposition, les seuils et les règles peuvent changer et dépendent de votre situation personnelle. Veuillez consulter un fiscaliste ou un avocat grec qualifié au sujet de votre situation personnelle avant de prendre toute décision.