11.04.2025
Est-ce que ça vaut le coup d'investir dans une maison en Grèce ? Quel genre de rendement puis-je espérer ? Si tu envisages d'acheter une maison en Grèce, c'est tout à fait normal de te poser ces questions, car il s'agit d'un investissement à long terme. Dans cet article, on va te présenter le rendement estimé d'un bien immobilier sur la côte grecque. Nous commencerons par un aperçu du marché immobilier en Grèce, puis nous établirons un scénario de retour sur investissement basé sur une villa de 3 chambres et 3 salles de bains située près de la mer en Grèce.
Nous détaillerons les coûts liés à l'achat et à la possession d'une maison en Grèce, les revenus locatifs attendus et le processus de vente d'une maison, afin que tu aies une idée claire des revenus et des coûts auxquels tu peux t'attendre à chaque étape du processus.
Il existe deux façons principales de réaliser un bénéfice en investissant dans une maison en Grèce.
Si une maison prend de la valeur entre l'année où tu l'achètes et celle où tu la vends, tu réaliseras un bénéfice.
Il va sans dire que tu dois connaître la valeur de ta maison pour en obtenir un bon prix, et être capable de négocier un prix approprié. La valeur des maisons
en Grèce augmente-t-elle ?
En 2024, une villa neuve située dans la partie sud de Réthymnon, en Crète, d'une superficie de 80 m², comprenant trois chambres, deux salles de bains et une piscine, était proposée à 327 000 euros. Un bien aux caractéristiques similaires dans la même région se vendait 280 000 euros en 2023 et encore moins en 2022, avec un prix de vente de 265 000 euros. Le prix de 2024 représente une hausse de 23,3 % par rapport à 2022 et de 16,7 % par rapport à 2023.
Une autre façon de rentabiliser une maison en Grèce est de la louer quand tu n'y es pas. Une villa de 50 à 80 m² de surface habitable, équipée d'appareils électroménagers modernes, de commodités, d'une terrasse, d'une vue sur la mer et d'une piscine se louera probablement entre 80 et 140 euros par nuit et par chambre.
Une villa de 120 à 150 m² habitables, équipée d'appareils électroménagers modernes, de commodités, d'une terrasse, d'une vue sur la mer, d'une piscine et de plus de 500 m² d'espace extérieur se louera probablement entre 180 et 240 euros par nuit et par chambre. Il existe diverses agences de gestion locative qui facturent une commission de 10 à 30 %, selon les services inclus (par exemple, le ménage, l'entretien de la piscine et du jardin, la communication avec les clients, le marketing et l'enregistrement fiscal).
Les revenus locatifs d'une maison en Grèce varient considérablement selon la région où elle se trouve. Le prix de location, par nuit, peut aller de 80 à 240 euros par nuit et par chambre.
Il existe quelques exceptions à ces estimations. Par exemple, une maison à Santorin, à Mykonos ou en bord de mer se louera à un tarif plus élevé, probablement supérieur aux estimations données ci-dessus. Les facteurs importants qui déterminent le prix de la location comprennent la vue sur la mer, la distance par rapport aux sites touristiques, l’accessibilité à pied, la distance par rapport à l’aéroport, la date de construction et l’espace extérieur/piscine.
Une autre façon de rentabiliser une maison en Grèce consiste à la louer quand tu n'y es pas. Une villa de 50 à 80 m² habitables, équipée d'appareils électroménagers modernes, de commodités, d'une terrasse, d'une vue sur la mer et d'une piscine se louera probablement entre 80 et 140 euros par nuit et par chambre.
Une villa de 120 à 150 m² habitables, équipée d'appareils électroménagers modernes, de commodités, d'une terrasse, d'une vue sur la mer, d'une piscine et de plus de 500 m² d'espace extérieur se louera probablement entre 180 et 240 euros par nuit et par chambre. Il existe diverses agences de gestion locative qui facturent une commission de 10 à 30 %, selon les services inclus (par exemple, le ménage, l'entretien de la piscine et du jardin, la communication avec les clients, le marketing et l'enregistrement fiscal).
Les revenus locatifs d'une maison en Grèce varient considérablement selon la région où elle se trouve. Le prix de location, par nuit, peut aller de 80 à 240 euros par nuit et par chambre. Il existe quelques exceptions à ces estimations. Par exemple, une maison à Santorin, à Mykonos ou en bord de mer se louera à un tarif plus élevé, probablement supérieur aux estimations données ci-dessus. Les facteurs
importants qui déterminent le prix de la location comprennent la vue sur la mer, la distance par rapport aux sites touristiques, l'accessibilité à pied, la distance par rapport à l'aéroport, la date de construction et l'espace extérieur/piscine.
Prenons un exemple pour montrer ce qu'il en coûte d'acheter une maison en Grèce et le bénéfice attendu. Supposons que ta maison en Grèce présente les caractéristiques
suivantes :- Superficie du terrain : 680 m²
- Superficie de la maison : 145 m²
- Configuration : 3 chambres, 3 salles de bains
- Caractéristiques : piscine privée chauffée, vue sur la mer, jardin paysager, cuisine extérieure
- Distance de la mer : 3,5 km
- Année d'achat : 2019 (sur plan)
- État : Entièrement meublée
Ces données proviennent des données anonymisées d'un propriétaire en Grèce qui a acheté une maison via Elxis. Note bien qu'elles ne sont pas représentatives de toutes les maisons en Grèce et ne reflètent pas les moyennes globales.
Au cours de l'année 0, l'investissement total pour l'achat de la maison s'élève à 514 655 €. Ce montant comprend un prix d'achat de base de 450 000 €, ainsi que des frais supplémentaires tels que 13 905 € de droits de mutation (3,09 %), 13 500 € de frais de notaire et juridiques (3 %), 2 250 € de frais d'enregistrement foncier (0,5 %), 16 740 € de frais d'agence immobilière (3 %) et 18 260 € pour l'ameublement et les extras.
À titre indicatif, les investisseurs doivent s'attendre à des frais d'achat fixes s'élevant à 5,6 % du prix d'achat. Ce chiffre peut varier selon que tu fasses appel à un agent immobilier et/ou à un avocat.
Cette taxe est à la charge de l'acheteur et s'élève à 3,09 % de la valeur marchande de la maison ou de sa valeur imposable, le montant le plus élevé étant retenu. Ce montant doit être versé au ministère grec des Finances avant la signature de l'acte de vente, car le notaire doit joindre la preuve de paiement à l'acte.
Le notaire rédige l'acte, qui est signé en présence des parties ou de leurs avocats, s'ils ont été désignés. La loi grecque fixe le montant minimum des frais de notaire. Les notaires facturent généralement environ 2 % du prix de vente (plus la TVA), ou de la valeur fiscale du bien, selon le montant le plus élevé.
Après la signature de l'acte, le notaire prépare une demande et un résumé de l'acte signé à envoyer et à enregistrer au cadastre local afin que le transfert de propriété soit légalement validé. Les frais d'enregistrement au cadastre s'élèvent à environ 0,5 % de la valeur du bien vendu.
Il n'est pas obligatoire de faire appel à un avocat, mais il est fortement recommandé de faire vérifier par un expert juridique ce que tu achètes exactement et de te faire accompagner tout au long du processus. Leurs honoraires varient entre 1 et 2 % (plus la TVA), selon les services fournis.
Une commission est due si un agent immobilier intervient dans la vente. La plupart des agences facturent une commission comprise entre 2 et 4 % du prix d'achat convenu, plus la TVA. Le scénario ci-dessus prévoit des frais d'agence de 3 %, ce qui est le cas chez Elxis - At Home in Greece.
À la fin des travaux, fin 2020, la propriété a connu une forte plus-value, estimée à 135 000 €. La valeur marchande de la maison, une fois terminée, a donc bondi de 30 %.
20 % de cette hausse est due à l'achèvement des travaux. Par rapport à une maison encore en construction, les acheteurs sont prêts à payer un supplément pour un logement dans lequel ils peuvent emménager immédiatement.
10 % de cette hausse sont dus à l'appréciation du marché pendant la construction. La valeur marchande de la maison une fois achevée se calcule ainsi :
- Prix d'achat de base : 450 000 €
- Plus-value : 135 000
€ - Valeur marchande à l'achèvement : 450 000 € + 135 000 € = 585 000 €
*Note que ces valeurs ne sont pas des moyennes, et que les résultats varient en fonction de l'emplacement, du style de construction et de l'âge de ta maison. La distance par rapport à la mer est un facteur important, et la valeur augmente à mesure que l'emplacement se rapproche de la mer.
De 2021 à 2024, le bien a généré un revenu locatif brut total de 151 500 €, avec des frais d'exploitation s'élevant à 71 410 €, ce qui donne un revenu net de 80 090 €. Plus précisément, le revenu net s'élevait à 11 676 € en 2021 (pour 28 000 € de revenus et 16 324 € de coûts), à 16 197 € en 2022 (pour 33 500 € de revenus et 17 303 € de coûts), 25 658 € en 2023 (pour 44 000 € de recettes et 18 341 € de coûts), et 26 558 € en 2024 (pour 46 000 € de recettes et 19 441 € de coûts).
*Dans ce scénario, les frais d'exploitation supposent le recours à une agence de gestion locative professionnelle, qui s'est chargée de toutes les acquisitions, de la comptabilité, de l'entretien et de la mise en location. Les rendements locatifs peuvent varier si tu choisis de louer, de gérer et d'entretenir ton bien toi-même. Pour en savoir plus sur la gestion de ta propre location, clique ici.
**Note que ces valeurs ne sont pas des moyennes, et que les résultats varient en fonction de l'emplacement, du style de construction et de l'âge de ta maison. La distance par rapport à la mer est un facteur important, et la valeur augmente à mesure que l'emplacement se rapproche de la mer.
Le prix de location dépendra de la taille et des équipements de la villa. Une villa de 50 à 80 m² de surface habitable, dotée d'appareils électroménagers modernes, d'équipements, d'une terrasse et d'une piscine, se louera probablement entre 80 et 140 euros par nuit et par chambre. Une villa de 120 à 150 m² de surface habitable et de plus de 500 m² d'espace extérieur se louera probablement entre 180 et 240 euros par nuit et par chambre.
Au bout de 3 à 5 ans, le chiffre d'affaires et les revenus augmentent souvent, car la villa aura accumulé des avis et des photos plus récentes mettant en valeur son magnifique jardin. L'absence d'avis et de photos du jardin au cours des deux premières années explique généralement pourquoi les nouveaux complexes accueillent moins de locataires pendant les deux premières années suivant leur achèvement.
Une fois que le jardin aura atteint sa pleine maturité et que tu auras accumulé un nombre important d'avis en ligne, tu peux t'attendre à ce que la villa affiche un taux d'occupation proche de 100 % pendant au moins 2 à 3 mois. En Crète, tu trouveras la saison estivale la plus longue de Grèce, et tu peux généralement louer ta villa d’avril à octobre.
Si tu prévois de louer ton bien, tu devras payer des impôts sur les revenus locatifs en Grèce. Pour les particuliers, des taux d'imposition progressifs s'appliquent aux revenus locatifs et sont calculés par propriétaire sur le revenu locatif brut du bien.
- Jusqu'à 12 000 € de revenus locatifs : 15 %
- Entre 12 001 € et 35 000 € : 35 %
- Au-delà de 35 000 € : 45 %
En général, il est plus avantageux pour les couples d'acheter à deux noms plutôt qu'à un seul, car les taux d'imposition ci-dessus s'appliquent par propriétaire. Avec deux acheteurs, les tranches d'imposition sont les suivantes :
- Jusqu'à 24 000 € de revenus locatifs : 15 %
- Entre 24 001 € et 70 000 € : 35 %
- Plus de 70 000 € : 45 %
Dans le cas de biens locatifs, il peut être judicieux d'acheter un bien immobilier en tant que société, car tu peux alors déduire les dépenses, les coûts et l'amortissement du bâtiment. L'impôt sur les sociétés en Grèce est de 22 %. Il existe également des frais de création et de fonctionnement liés à la possession d'une entreprise en Grèce, qui sont détaillés ici.
Pour savoir comment effectuer un achat en tant que société, contacte-nous. Notre équipe juridique se fera un plaisir de t'aider à explorer cette option.
En moyenne, tu peux t'attendre à payer environ 20 à 35 euros par mois pour l'Internet. Pour une maison de 85 m², tu paieras entre 150 et 300 euros pour les services publics, tels que l'électricité et l'eau. Ce montant variera en fonction de la taille de ta maison, de la saison et de ta consommation.
Le coût de l'assurance habitation en Grèce peut varier de 150 euros pour une couverture de base à plus de 1 000 euros pour une couverture tous risques. Les primes dépendent de plusieurs facteurs, notamment les risques que tu souhaites couvrir, les valeurs assurées de la maison et de son contenu, la responsabilité civile, l'emplacement et d'autres facteurs. Les maisons plus chères coûtent plus cher à assurer, et le prix sera déterminé par les valeurs de construction actuelles.
Les maisons situées dans des quartiers calmes et sûrs coûtent généralement moins cher. D'autres facteurs géographiques, selon la région de Grèce, influent également sur le prix de l'assurance.
L'entretien annuel de ta maison en Grèce te permettra de continuer à profiter des équipements de ta maison pendant de nombreuses années
. Piscine et jardin
L'entretien d'une piscine et d'un jardin peut coûter entre 150 et 350 euros par mois, en moyenne. Bien sûr, ces coûts peuvent varier en fonction de la taille de la piscine et du jardin. Entretien
annuel La
plupart des maisons en Grèce (et partout ailleurs, d'ailleurs) nécessitent des travaux de rénovation tels que la peinture, le polissage et les réparations au fil des années d'utilisation. En Grèce, il est recommandé de repeindre les pergolas ou les éléments en bois exposés au soleil, afin qu’ils conservent leur aspect neuf. Les coûts d’entretien annuel peuvent varier en moyenne de 1 000 à 4 000 euros par an. Le coût dépendra de la qualité de la construction et du mobilier.
L'ENFIA est la principale taxe que tu devras payer régulièrement pour ta maison en Grèce. Elle est calculée en fonction de ta zone fiscale et est donc plus élevée dans les zones prisées (comme Mykonos, Santorin et le centre d'Athènes) et plus faible à la campagne. En général, pour les propriétés à la campagne, elle s'élève à 3-4 euros par an et par mètre carré construit. Par exemple, une maison de 100 mètres carrés serait soumise à une ENFIA de 300 à 400 euros par an (selon l'emplacement exact). Dans le cas de terrains non bâtis, les coûts liés à l'ENFIA sont très faibles.
TAP (Telos Akinitis Periousias)
La TAP est une taxe municipale, la plus modeste parmi celles mentionnées. Elle ne s'élève généralement qu'à quelques euros et est facturée sur ta facture d'électricité.
Après plusieurs années de location fructueuse et une plus-value sur le bien, le moment était venu pour les propriétaires de vendre. La vente a eu lieu en 2025, avec l'aide d'un agent immobilier expérimenté. Prix
de vente : 735 000
€ Commission de l'agent immobilier (3 % + TVA) : 27 342 €
Frais de notaire (1 % du prix de vente + TVA) : 9 114 €
Frais d'ingénieur : 1 000
€ Produit net de la vente : 697 544 €
Investissement initial : 514 655 € Valeur
de vente finale : 697 544
€ Plus-value : 182 889
€ Taux de rendement : 35,54 % (environ)
Revenus locatifs Revenus
locatifs nets totaux (2021-2024) : 80 090 € Rendement
locatif annuel moyen : 3,89 % (environ, sur la base de l'investissement initial) Rendement
total
Rendement combiné (capital + loyer) : 262 979 €
Rendement total sur investissement : 51,10 % (environ)
*Note que ces valeurs ne sont pas des moyennes, et que les résultats varient en fonction de l'emplacement, du style de construction et de l'âge de ta maison. La distance par rapport à la mer est un facteur important, et la valeur augmente à mesure que l'emplacement se rapproche de la mer.
Il est fortement recommandé de faire appel à un agent pour t'aider dans le processus de vente. Selon les services fournis, ses honoraires varient entre 2 et 4 % (plus la TVA).
Il y a de nombreux avantages à faire appel à un agent immobilier en Grèce. Pour cet acheteur, le plus grand avantage a été de travailler avec un agent immobilier ayant de l'expérience sur le marché local grec. L'acheteur n'avait aucune expérience préalable de l'immobilier grec. L'agent lui a tout expliqué en détail, en assurant la transparence à chaque étape du processus, et a établi une relation de confiance. Cela a finalement conduit l'acheteur à décider de procéder à l'achat de la villa.
Autres avantages des agents immobiliers en Grèce
Les agents immobiliers disposent d'un portefeuille de biens et peuvent organiser des visites. De plus, ils peuvent te conseiller sur toutes les questions relatives à l'achat d'un bien immobilier en Grèce, comme le choix du quartier et du type de bien qui te convient le mieux, ainsi que sur des sujets tels que la fiscalité, les réglementations locales et les procédures. Une fois que tu as trouvé un bien qui te convient, ils peuvent t'aider dans les négociations.
Lors de la vente de ta maison, les honoraires d'un avocat en Grèce s'élèvent généralement à 1 % du prix de vente.
Lors de la vente de ta maison, un ingénieur devra préparer une liste de documents contenant les spécifications de ta maison. Cela comprend un certificat de performance énergétique (CPE), des plans topographiques, des permis de construire, etc. Tu trouveras ci-dessous la liste complète de ces documents.
Comme la maison dans ce scénario a été construite récemment, il n’était pas nécessaire de faire établir un CPE, et l’inspection a demandé moins de temps et d’efforts par rapport à une maison construite il y a plus de 10 ans. Par conséquent, les frais liés à l'intervention d'un ingénieur ont été minimes, s'élevant à 1 000 euros.
Qu'est-ce qu'un EPC ? Les «
certificats de performance énergétique » (EPC) mesurent l'efficacité énergétique d'une maison en Grèce. Pour obtenir un EPC, tu dois réaliser un audit énergétique, ce dont s'occupera l'ingénieur pour toi. Pour en savoir plus sur les EPC, clique ici.
Bonne nouvelle : selon la législation actuelle, l'impôt sur les plus-values est suspendu en Grèce, et cette suspension sera probablement prolongée à l'avenir, comme c'est le cas depuis 10 ans. Cela signifie qu'en tant que vendeur particulier, tu ne seras pas imposé en Grèce sur les bénéfices que tu réaliseras lors de la vente de ton bien immobilier. Garde à l'esprit que si tu résides dans un autre pays, tu pourrais être soumis à l'impôt sur les plus-values dans ton pays d'origine. Cependant, la Grèce a conclu des conventions pour éviter la double imposition avec de nombreux pays. N'hésite pas à consulter un fiscaliste dans ton pays d'origine pour plus de détails.
– L'acte de propriété
– Le plan cadastral du bien
– Certificat de performance énergétique (CPE)
– Le permis de construire
– Preuve d'enregistrement
– Copies de ta pièce d'identité
– Recto et verso de la facture d'électricité
– Formulaire
fiscal E-9 Note que certains des documents figurant sur cette liste peuvent dépendre de la date à laquelle tu as acheté ta maison. En effet, certains de ces documents peuvent avoir une date d'expiration et ne plus être disponibles si tu as acheté ta maison il y a plus de dix ans.
Le temps nécessaire pour vendre une maison en Grèce dépend du prix que tu fixes, du marché local où se trouve ton bien immobilier et du marché immobilier en Grèce au moment de la vente. Selon les données de Spitogatos (le plus grand site web d’annonces immobilières en Grèce) et de Capital.gr, un média d’information de premier plan en Grèce, il faut en moyenne 6 à 8 mois pour trouver un acheteur approprié. Dans la plupart des cas, tu peux t'attendre à ce que toutes les formalités administratives soient réglées environ 2 à 6 mois après avoir reçu une offre.
Cependant, la vente de ta maison peut prendre plus ou moins de temps, selon les cas. En général, les programmes immobiliers neufs situés dans des emplacements idéaux avec vue sur la mer se vendent plus rapidement car il y a davantage d'acheteurs intéressés. Les démarches administratives sont également plus rapides car tous les permis, plans, etc. sont récents et disponibles.
Il existe des différences selon le pays d'origine de chaque acheteur. Les acheteurs néerlandais et belges sont les plus actifs du point de vue des investisseurs. Ainsi, environ 50 % d'entre eux ont tendance à considérer l'acquisition d'une résidence secondaire comme un investissement et préfèrent la louer pendant la période de l'année où ils ne l'utilisent pas. En fait, certains d'entre eux, principalement des Néerlandais, revendent souvent leur maison au bout de quelques années en réalisant un bénéfice important.
De même, les acheteurs américains et britanniques préfèrent généralement garder leurs biens pour leur usage personnel. Dernièrement, cependant, ils sont de plus en plus nombreux à chercher également à obtenir un permis de séjour en Grèce via le programme Golden Visa, même après la récente augmentation du seuil d’investissement minimum de 250 000 à 400 000 euros, à condition que la maison se trouve sur le continent et non sur une île de plus de 3 100 habitants, où la limite est désormais fixée à 800 000 euros.
Parallèlement, les acheteurs allemands et français se tournent aussi vers le marché immobilier grec, principalement pour leur usage personnel, mais certains d’entre eux cherchent aussi à louer leurs biens. En particulier chez les acheteurs allemands et américains, 10 % à 20 % sont des expatriés grecs qui souhaitent acquérir leur première maison dans leur pays d’origine.
Un timing stratégique : l'achat sur plan a permis une plus-value immédiate dès l'achèvement du projet. Le choix
de l'emplacement : la proximité de la mer et des commodités a renforcé à la fois le potentiel locatif et la plus-value de la maison.
Des finitions de qualité : l'ameublement et les équipements contemporains ont permis d'obtenir des loyers élevés.
Gestion professionnelle : des revenus locatifs réguliers ont été assurés grâce à une gestion immobilière professionnelle.
Croissance du marché : les propriétaires ont profité de l'appréciation générale du marché immobilier de luxe en Grèce.
Note que les statistiques de cette étude sont basées sur les moyennes du marché. Les résultats individuels des investissements peuvent varier considérablement en fonction de l'emplacement, du moment choisi et des conditions du marché.
Avertissement : les informations fournies dans cet article sont uniquement à titre informatif et ne constituent PAS un conseil juridique ou financier. La suspension actuelle de l'impôt de 15 % sur les plus-values immobilières pour les particuliers en Grèce est valable jusqu'au 31 décembre 2026. Cependant, il est essentiel de noter que les autorités fiscales grecques peuvent toujours classer une vente comme une « activité commerciale » en fonction de critères spécifiques (par exemple, intention de réaliser un profit, revente rapide), ce qui soumettrait le bénéfice aux taux d'imposition standard sur le revenu et potentiellement à la TVA.
Par exemple, si le bien a été construit ou acheté spécifiquement pour être revendu plutôt que pour un usage personnel (par exemple, s’il n’a jamais été occupé par le propriétaire), l’administration fiscale peut considérer le bénéfice comme un revenu d’entreprise. Si une vente est reclassée comme activité commerciale, le « bénéfice » (la différence entre le coût de construction et le prix de vente) est imposé comme un revenu d’entreprise plutôt que comme une plus-value. Nous te recommandons vivement de consulter un fiscaliste ou un avocat grec qualifié pour discuter de ta situation spécifique avant de prendre toute décision immobilière.
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Si je viens des États-Unis, du Canada, du Royaume-Uni, d'Australie ou d'un autre pays hors UE, quelles sont mes options pour acheter une maison en Grèce avec un Golden Visa ? Est-ce que j'ai besoin d'un Golden Visa pour acheter une maison en Grèce ?
