Investir dans l'immobilier grec : une étude de cas sur le retour sur investissement

Comment gagner de l'argent grâce à une maison en Grèce ?

Il existe deux moyens principaux de tirer un revenu d’une maison en Grèce.

Une plus-value sur la maison

Si une maison prend de la valeur entre l’année de votre achat et celle de votre vente, vous réalisez un bénéfice sur la différence. Pour obtenir un bon prix, il est utile de connaître la valeur de votre bien et de bien négocier ; c’est là qu’un agent immobilier local expérimenté fait la différence. À titre d’exemple tiré de nos propres annonces, une villa neuve située au sud de Réthymnon, en Crète, d’une surface habitable d’environ 80 mètres carrés, comprenant trois chambres, deux salles de bains et une piscine, a été proposée en 2024 au prix de 327 000 €. Des biens comparables dans le même quartier avaient été proposés à des prix inférieurs les années précédentes. De tels chiffres reflètent des biens spécifiques dans une zone précise, et non le marché dans son ensemble ; il convient donc de les considérer comme des exemples plutôt que comme une tendance sur laquelle vous pouvez compter.

Revenus locatifs

L’autre moyen de générer des revenus consiste à louer la propriété lorsque vous ne l’utilisez pas. À titre indicatif, une villa offrant une surface habitable de 50 à 80 mètres carrés, des équipements modernes, une terrasse, une vue sur la mer et une piscine se loue généralement entre 80 et 140 euros par nuit et par chambre. Une villa plus spacieuse, d’une surface habitable de 120 à 150 mètres carrés et dotée d’un vaste espace extérieur, se loue généralement entre 180 et 240 euros par nuit et par chambre. Les agences de gestion locative prélèvent généralement une commission comprise entre 10 et 30 %, selon les prestations incluses, telles que le ménage, l’entretien de la piscine et du jardin, la communication avec les locataires, la promotion et la déclaration fiscale. Les revenus locatifs varient considérablement d’une région à l’autre. Les logements situés à Santorin ou à Mykonos, ou directement en bord de mer, affichent des tarifs à la nuitée supérieurs aux fourchettes indiquées ci-dessus. Les principaux facteurs qui déterminent le prix sont la vue sur la mer, la distance par rapport aux sites touristiques et à l’aéroport, l’accessibilité piétonne, l’âge du bâtiment, ainsi que l’espace extérieur et la piscine.

Exemple de logement en Grèce : quel bénéfice puis-je espérer ?

Pour cet exemple, prenons une maison présentant les caractéristiques suivantes :

• Superficie du terrain : 680 mètres carrés

• Superficie de la maison : 145 mètres carrés

• Agencement : 3 chambres, 3 salles de bains

• Caractéristiques : piscine privée chauffée, vue sur la mer, jardin paysager, cuisine extérieure

• Distance de la mer : 3,5 km

• Année d'acquisition : 2019, sur plan

• Statut : entièrement meublé

Ces données proviennent du dossier anonymisé d’un propriétaire ayant acheté par l’intermédiaire d’Elxis. Elles ne sont pas représentatives de l’ensemble des logements en Grèce et ne reflètent pas les moyennes du marché.

Année 0 : achat du logement

Au cours de l’année 0, l’investissement total s’est élevé à 514 655 €. Ce montant comprenait un prix d’achat de base de 450 000 €, auquel s’ajoutaient les frais liés à l’acquisition et à l’ameublement du logement :

• Prix d'achat de base : 450 000 €

• Droits de mutation (3,09 %*) : 13 905 €

• Frais de notaire et frais juridiques (TVA comprise) : 13 500 €

• Frais d’enregistrement foncier (environ 0,5 %) : 2 250 €

• Commission de l’agent immobilier (3 % + TVA) : 16 740 €

• Aménagement et extras : 18 260
  
  €

*Mise à jour importante : le Premier ministre grec, Kyriakos Mitsotakis, a annoncé que les droits de mutation immobilière pour les achats effectués par des ressortissants de pays hors UE devraient passer à 15 %, cette modification devant entrer en vigueur à compter du 1er janvier 2027. La législation d’application n’ayant pas encore été publiée, son champ d’application définitif, notamment en ce qui concerne le traitement des terrains et des biens commerciaux, n’est pas encore confirmé.

Répartition des coûts : l’achat d’un logement en Grèce

À titre indicatif, les coûts liés à l’achat d’un logement en Grèce s’élèvent à environ 10 % du prix d’achat dès lors qu’un agent immobilier et un avocat interviennent, comme dans cet exemple. Voici les différents éléments qui composent ce chiffre.

Droits de mutation. Ceux-ci sont à la charge de l’acheteur et s’élèvent à 3,09 %* de la valeur du bien, calculée sur la base de la valeur marchande ou de la valeur imposable, la plus élevée des deux prévalant. Ils sont acquittés avant la signature de l’acte notarié, car le notaire joint la preuve de paiement à cet acte. Les biens immobiliers neufs peuvent être soumis à la TVA plutôt qu’aux droits de mutation, bien que la TVA sur les constructions neuves soit actuellement suspendue ; les droits de mutation s’appliquent donc souvent.

Honoraires de notaire. Le notaire rédige l’acte, qui est signé par les parties ou leurs avocats. Les honoraires de notaire sont fixés selon un barème réglementé et s’élèvent généralement à environ 1 % du prix, TVA en sus.

Frais d’enregistrement foncier. Après la signature, l’acte est enregistré au registre foncier local afin de finaliser le transfert. Ces frais s’élèvent à environ 0,5 %.

Honoraires d’avocat. Le recours à un avocat n’est pas obligatoire, mais il est vivement recommandé d’en faire appel pour vérifier précisément ce que vous achetez et vous guider tout au long de la procédure. Les honoraires d’avocat s’élèvent généralement à environ 1 %, TVA en sus, en fonction du travail requis.

Commission de l'agent immobilier. Une commission est due lorsqu'un agent intervient. Les agences facturent généralement entre 2 et 4 % du prix convenu, TVA en sus. L'exemple ci-dessus se base sur 3 % plus la TVA, ce qui correspond à la commission d'Elxis, et nous ne la facturons qu'à la conclusion de la vente

.*Mise à jour importante : le Premier ministre grec, Kyriakos Mitsotakis, a annoncé que les droits de mutation immobilière applicables aux achats effectués par des ressortissants de pays hors UE devraient passer à 15 %, cette modification devant entrer en vigueur à compter du 1er janvier 2027. La législation d’application n’ayant pas encore été publiée, son champ d’application définitif, notamment en ce qui concerne le traitement des terrains et des biens immobiliers commerciaux, n’est pas encore confirmé.

Années 1 à 2 : la plus-value à la livraison

Cette maison a été achetée sur plan ; sa valeur a donc évolué au fur et à mesure de sa construction. À la livraison, fin 2020, sa valeur s’élevait dans ce cas précis à environ 585 000 €, soit une augmentation d’environ 135 000 € par rapport au prix de base. Une partie de cette hausse s’explique par le fait que la maison était prête à être emménagée, les acheteurs ayant tendance à payer plus cher pour un bien achevé que pour un bien encore en cours de construction. Une autre partie s’explique par l’évolution du marché pendant la période de construction. Ces proportions sont spécifiques à ce bien immobilier et à cette période. La distance par rapport à la mer joue un rôle très important, et les valeurs ont tendance à être d’autant plus élevées que le logement est proche du littoral.

Années 2 à 5 : Revenus locatifs

De 2021 à 2024, le bien a généré un revenu locatif brut total de 151 500 €. Les charges d’exploitation sur la même période se sont élevées à 71 410 €, laissant un revenu locatif net de 80 090 €. D’année en année, le revenu net a augmenté régulièrement, passant d’environ 11 700 € en 2021 à environ 26 600 € en 2024, à mesure que le revenu brut augmentait et que le bien s’imposait davantage sur le marché. Ces chiffres partent du principe qu’une société de gestion locative professionnelle s’est chargée des réservations, de la comptabilité, de l’entretien et de l’accueil des locataires. Vos propres résultats seraient différents si vous gériez et entreteniez vous-même le bien immobilier.

Les revenus locatifs peuvent-ils augmenter avec le temps ?

Souvent, oui. Les revenus ont tendance à augmenter au cours des premières années, car l’annonce accumule les avis des clients et les photos s’améliorent à mesure que le jardin s’embellit. Les nouvelles constructions attirent généralement moins de clients au cours de leur première ou deuxième année, avant que ces avis et ces photos ne soient disponibles. Une fois que le jardin a pris de l’ampleur et que les avis se sont accumulés, une villa bien située peut atteindre un taux d’occupation proche de 100 % pendant deux à trois mois par an. La Crète bénéficie de l’une des saisons touristiques les plus longues de Grèce, avec des locations s’étendant souvent d’avril à octobre.

Imposition des revenus locatifs

Si vous mettez votre bien en location, vous êtes imposé sur les revenus locatifs en Grèce. Pour les particuliers, l’impôt est progressif et calculé par propriétaire sur le revenu locatif brut. À partir de 2026, les tranches d’imposition pour un propriétaire particulier sont les suivantes :

• Jusqu’à 12 000 € : 15 %

• De 12 001 € à 24 000 € : 25 %

• De 24 001 € à 36 000 € : 35 %

• Au-delà de 36 000 € : 45 %

Les tranches

d’imposition pouvant évoluer, il est recommandé de vérifier le barème en vigueur avant de vous y fier.

L’avantage d’acheter au nom de deux personnes

Comme les taux s’appliquent par propriétaire, les couples trouvent souvent avantageux d’acheter au nom des deux conjoints plutôt qu’au nom d’un seul. Lorsque deux propriétaires détiennent des parts égales, chacun bénéficie de ses propres tranches d’imposition ; ainsi, au niveau du foyer, les taux les plus bas s’appliquent à une part plus importante du revenu. À titre d’exemple simple, un couple pourrait voir les premiers 24 000 € environ de ses revenus locatifs combinés imposés à 15 %, plutôt que les seuls premiers 12 000 €. L’effet exact dépend de la répartition de la propriété et des autres revenus grecs de chaque propriétaire. Pour certains biens immobiliers destinés à la location, il peut également s’avérer judicieux d’acheter par l’intermédiaire d’une société, car celle-ci peut déduire les dépenses, les coûts et l’amortissement du bien immobilier. L’impôt sur les sociétés en Grèce s’élève actuellement à 22 %. La création et la gestion d’une société grecque entraînent des frais, c’est pourquoi cette solution convient à certaines situations et pas à d’autres. Notre équipe juridique se fera un plaisir d’en discuter avec vous.

Coûts d’exploitation d’un logement en Grèce

Internet et services publics

L’abonnement Internet coûte entre 20 et 35 euros par mois. Pour une maison d’environ 85 mètres carrés, les charges telles que l’électricité et l’eau s’élèvent généralement entre 150 et 300 euros par mois, en fonction de la taille de la maison, de la saison et de votre consommation.

Assurance habitation

L’assurance habitation varie d’environ 150 € pour une couverture de base à plus de 1 000 € pour une couverture tous risques. La prime dépend des éléments que vous assurez, de la valeur de la maison et de son contenu, de la responsabilité civile et de l’emplacement. Les maisons les plus chères coûtent plus cher à assurer, tandis que celles situées dans des quartiers calmes et à faible risque coûtent généralement moins cher.

Entretien

L’entretien d’une piscine et d’un jardin coûte généralement entre 150 et 350 € par mois, selon leur taille. Par ailleurs, les maisons nécessitent de temps à autre des travaux de peinture, de polissage et de réparation au fil des années. Sous le soleil grec, il est recommandé de repeindre régulièrement les pergolas et les boiseries exposées. Les frais d’entretien annuels se situent généralement entre 1 000 et 4 000 € par an, en fonction de la qualité de la construction et de l’ameublement.

Impôts fonciers locaux

L’ENFIA est la principale taxe foncière récurrente. Son montant dépend de votre zone d’imposition ; elle est donc plus élevée dans les zones très prisées telles que Mykonos, Santorin et le centre d’Athènes, et plus faible à la campagne. Pour les propriétés rurales, elle s’élève souvent à quelques euros par mètre carré construit par an ; ainsi, une maison rurale de 100 mètres carrés pourrait donner lieu à une redevance annuelle de quelques centaines d’euros. À partir de 2026, les résidences principales situées dans les petits villages bénéficieront d’une réduction, ce qui pourrait encore faire baisser ce montant pour certains propriétaires. Les terrains non bâtis sont très peu imposés.

La

TAP est une petite taxe municipale, généralement de quelques euros seulement, prélevée via votre facture d’électricité.

6e année : vente de la maison

Après plusieurs années de location et une plus-value, les propriétaires ont estimé que le moment était venu de vendre. La vente a été conclue en 2025 avec l’aide d’un agent immobilier expérimenté.

• Prix de vente : 735 000 €

• Commission de l’agent immobilier (3 % + TVA) : 27 342 €

• Frais de notaire (1 % du prix de vente, + TVA) : 9 114 €

• Honoraires d'ingénieur : 1 000 €

• Produit net de la vente : 697 544 €

Rendement sur investissement

Plus-value

• Investissement initial : 514 655 €

• Produit net de la vente : 697 544 €

• Plus-value : 182 889 €

• Rendement : environ 35,5 %

Revenus locatifs

• Revenus locatifs nets, de 2021 à 2024 : 80 090 €

• Rendement locatif annuel moyen : environ 3,9 %, sur la base de l'investissement initial

  
  

Rendement

total

• Rendement combiné (capital et loyers) : 262 979 €

• Rendement total de l'investissement : environ 51 %
  
  

Une fois encore, ces chiffres concernent un bien immobilier sur une période donnée. Vos propres résultats varieront en fonction de l'emplacement, du moment choisi et des conditions du marché.

Les frais de vente, expliqués

Frais d'agence. Il est avantageux de faire appel à un agent immobilier pour vous aider à vendre, ses honoraires s'élevant généralement entre 2 et 4 %, TVA en sus. Pour ce propriétaire, qui n'avait aucune expérience préalable de l'immobilier grec, la véritable valeur ajoutée a résidé dans le fait de travailler avec une personne connaissant le marché local, qui lui a expliqué chaque étape et a su instaurer une relation de confiance tout au long du processus. Un agent apporte également un portefeuille d’acheteurs, organise les visites, donne des conseils sur le prix et le quartier, et vous aide dans les négociations.

Frais juridiques. Lors d’une vente, les honoraires d’un notaire s’élèvent généralement à environ 1 % du prix de vente.

Frais d’ingénieur. Un ingénieur prépare les documents techniques requis pour la vente, tels que les plans topographiques et le permis de construire. Cette maison étant récente, elle disposait déjà d’un certificat de performance énergétique valide depuis sa livraison, et l’inspection a été plus rapide que cela n’aurait été le cas pour une maison plus ancienne. En conséquence, les honoraires de l’ingénieur ont été modestes, s’élevant à environ 1 000 €. Un certificat de performance énergétique évalue l’efficacité énergétique d’un logement. Lorsqu’il est nécessaire, l’ingénieur réalise l’audit énergétique et délivre ce certificat.

Impôt sur les plus-values

En vertu de la législation en vigueur, l’impôt sur les plus-values immobilières réalisées par des particuliers est suspendu en Grèce, et ce depuis plusieurs années. À l’heure actuelle, un vendeur particulier n’est pas imposé en Grèce sur la plus-value réalisée lors d’une vente. Il s’agit d’une mesure temporaire qui fait l’objet d’un réexamen périodique ; il est donc recommandé de vérifier la situation actuelle avant de vendre. Si vous résidez dans un autre pays, vous pourriez y être soumis à l’impôt sur les plus-values. La Grèce a conclu des conventions avec de nombreux pays afin d’éviter la double imposition ; il est donc préférable de consulter un fiscaliste dans votre pays d’origine au sujet de votre situation particulière.

De quels documents avez-vous besoin pour vendre votre maison en Grèce ?

• L'acte de propriété

• Plan topographique du bien immobilier

• Certificat de performance énergétique (CPE)

• Permis de construire

• Justificatif d'enregistrement

• Copies de votre pièce d'identité

• Recto et verso d'une facture d'électricité

• Formulaire fiscal E9

Certains de ces documents dépendent de la date à laquelle vous avez acheté le logement. Certains peuvent avoir une date d’expiration, et certains documents plus anciens peuvent ne plus être disponibles si vous avez acheté le bien il y a longtemps.

Combien de temps faut-il pour vendre un bien immobilier en Grèce ?

Cela dépend du prix que vous fixez, du marché local et de la situation générale du marché immobilier grec à ce moment-là. Selon les données du site d’annonces Spitogatos et du site d’information Capital.gr, il faut en moyenne entre six et huit mois pour trouver un acheteur approprié. Une fois que vous avez accepté une offre, les formalités administratives prennent généralement entre deux et six mois supplémentaires. Votre délai personnel pourrait être plus court ou plus long. En règle générale, les maisons récentes situées dans des emplacements de choix et offrant une vue sur la mer se vendent plus rapidement, en partie parce qu’elles suscitent davantage d’intérêt chez les acheteurs et en partie parce que leurs permis et plans sont récents et facilement accessibles.

Qui achètera ma maison en Grèce ?

Le profil de l’acheteur varie selon son pays d’origine.

Les Pays-Bas et la Belgique. Les acheteurs néerlandais et belges sont ceux qui ont le plus l’esprit d’investissement. Une bonne partie d’entre eux considère une résidence secondaire en partie comme un investissement et la met en location lorsqu’ils ne l’utilisent pas. Certains, notamment les acheteurs néerlandais, revendent leur bien au bout de quelques années.

États-Unis et Grande-Bretagne. Les acheteurs américains et britanniques achètent principalement pour leur usage personnel. Ils sont également de plus en plus nombreux à chercher à obtenir un titre de séjour via le programme « Golden Visa ». Les seuils d’investissement minimaux ont augmenté ces dernières années et varient désormais selon les emplacements ; le montant dépend donc de l’endroit où vous achetez. Notre équipe peut vous expliquer en détail les conditions actuelles.

L’Allemagne et la France. Les acheteurs allemands et français achètent principalement pour leur usage personnel, bien que certains la mettent également en location. Parmi les acheteurs allemands et américains en particulier, une partie est constituée d’expatriés d’origine grecque qui acquièrent leur première résidence dans leur pays d’origine.

Qu’est-ce qui a fait le succès de ce bien immobilier ?

• Le timing. L'achat sur plan a permis à la valeur de l'immobilier d'augmenter à mesure que le projet était achevé.

• L’emplacement. La proximité de la mer et des commodités a renforcé à la fois l’attrait locatif et la valeur de revente.

• La qualité des finitions. L’aménagement et les équipements contemporains ont permis d’obtenir des loyers plus élevés.

• Une gestion professionnelle. Des revenus locatifs réguliers ont été générés grâce à une gestion locative professionnelle.

• Un marché en hausse. Les propriétaires ont également bénéficié de la croissance générale du marché immobilier grec au cours de cette période.

Ces chiffres sont basés sur un cas anonymisé. Les résultats individuels varient, parfois de manière significative, en fonction de l’emplacement, du moment choisi et des conditions du marché.

Pourquoi Elxis ?

Elxis est un cabinet d’avocats qui se consacre également à l’immobilier. Depuis 1991, nous accompagnons les acquéreurs internationaux dans la recherche de leur maison idéale en Grèce. Notre équipe juridique interne se charge de l’ensemble de la procédure, de la vérification préalable et des contrats jusqu’au transfert chez le notaire, et notre équipe commerciale vous accompagne de la première visite jusqu’au jour de la vente. Si vous envisagez un achat en Grèce, notre équipe se fera un plaisir de vous aider à y réfléchir.

Avertissement : le présent article est fourni à titre d’information générale uniquement et ne constitue en aucun cas un conseil juridique ou financier. En vertu de la législation en vigueur, la suspension de l’impôt sur les plus-values immobilières pour les particuliers est applicable jusqu’à la fin de l’année 2026, mais cette mesure est susceptible d’être modifiée. Veuillez également noter que les autorités fiscales grecques peuvent, dans certains cas, considérer une vente comme une activité commerciale, par exemple lorsqu’un bien immobilier a été construit ou acheté spécifiquement pour être revendu et n’a jamais été utilisé par son propriétaire. Dans ce cas, la plus-value peut être imposée en tant que revenu d’activité plutôt qu’en tant que plus-value immobilière. Les taux d’imposition, les seuils et les règles peuvent évoluer et dépendent de votre situation personnelle. Veuillez consulter un fiscaliste ou un avocat grec qualifié au sujet de votre situation personnelle avant de prendre toute décision.