Επενδύοντας στην ελληνική αγορά ακινήτων: Μια μελέτη περίπτωσης σχετικά με την απόδοση της επένδυσης

Πώς μπορώ να βγάλω χρήματα από ένα σπίτι στην Ελλάδα;

Υπάρχουν δύο βασικοί τρόποι για να αποκομίσετε κέρδος επενδύοντας σε ένα σπίτι στην Ελλάδα.

1. Αύξηση της αξίας του ακινήτου

Εάν μια κατοικία αποκτήσει αξία μεταξύ του έτους που την αγοράζετε και του έτους που την πουλάτε, θα αποκομίσετε κέρδος.

Είναι αυτονόητο ότι πρέπει να γνωρίζετε την αξία του σπιτιού σας για να πάρετε μια καλή τιμή για αυτό, αλλά και να είστε σε θέση να διαπραγματευτείτε μια κατάλληλη τιμή.


Αυξάνεται η αξία των σπιτιών στην Ελλάδα;


Το 2024, μια νεόδμητη βίλα στο νότιο τμήμα του Ρεθύμνου στην Κρήτη, με εμβαδόν 80 τ.μ., τρία υπνοδωμάτια, δύο μπάνια και πισίνα, είχε τιμή 327.000 ευρώ. Ένα ακίνητο με παρόμοιες προδιαγραφές στην ίδια περιοχή πωλούταν το 2023 για 280.000 ευρώ και ήταν ακόμη φθηνότερο το 2022, με τιμή πώλησης 265.000 ευρώ. Η τιμή του 2024 αντιπροσωπεύει αύξηση 23,3% σε σύγκριση με το 2022 και 16,7% σε σύγκριση με το 2023.

2. Έσοδα από ενοίκια

Ένας άλλος τρόπος να κερδίσετε χρήματα από ένα σπίτι στην Ελλάδα είναι να το νοικιάσετε όταν δεν βρίσκεστε εκεί. Μια βίλα με 50-80 τ.μ. ωφέλιμου χώρου, σύγχρονες συσκευές, ανέσεις, βεράντα, θέα στη θάλασσα και πισίνα πιθανότατα θα ενοικιάζεται για 80-140 ευρώ ανά διανυκτέρευση ανά υπνοδωμάτιο.


Μια βίλα με 120-150 τ.μ. ωφέλιμου χώρου, σύγχρονες συσκευές, ανέσεις, βεράντα, θέα στη θάλασσα, πισίνα και πάνω από 500 τ.μ. εξωτερικού χώρου πιθανότατα θα ενοικιάζεται για 180-240 ευρώ ανά διανυκτέρευση, ανά υπνοδωμάτιο. Υπάρχουν διάφορες εταιρείες διαχείρισης ενοικιάσεων που χρεώνουν προμήθεια 10-30%, ανάλογα με τις υπηρεσίες που περιλαμβάνονται (π.χ. καθαριότητα, καθαρισμός πισίνας και κήπου, επικοινωνία με τους επισκέπτες, μάρκετινγκ και φορολογική εγγραφή).


Τα έσοδα από ενοικίαση ενός σπιτιού στην Ελλάδα ποικίλλουν σημαντικά ανάλογα με την περιοχή όπου βρίσκεται το σπίτι. Η τιμή ενοικίασης, ανά διανυκτέρευση, μπορεί να κυμαίνεται από 80 έως 240 ευρώ ανά διανυκτέρευση, ανά υπνοδωμάτιο.


Υπάρχουν ορισμένες εξαιρέσεις σε αυτές τις εκτιμήσεις. Για παράδειγμα, μια κατοικία στη Σαντορίνη, στη Μύκονο ή στην παραλία θα έχει υψηλότερη τιμή ανά διανυκτέρευση, πιθανώς υψηλότερη από τις εκτιμήσεις που αναφέρονται παραπάνω. Σημαντικοί παράγοντες που καθορίζουν την τιμή ενοικίασης περιλαμβάνουν τη θέα στη θάλασσα, την απόσταση από τουριστικά αξιοθέατα, την πρόσβαση με τα πόδια, την απόσταση από το αεροδρόμιο, την ημερομηνία κατασκευής και τον εξωτερικό χώρο/την πισίνα.

2. Έσοδα από ενοίκια

Ένας άλλος τρόπος να κερδίσετε χρήματα από μια κατοικία στην Ελλάδα είναι να την ενοικιάσετε όταν δεν βρίσκεστε εκεί. Μια βίλα με 50-80 τ.μ. ωφέλιμου χώρου, σύγχρονες συσκευές, ανέσεις, βεράντα, θέα στη θάλασσα και πισίνα πιθανότατα θα ενοικιαστεί για 80-140 ευρώ ανά διανυκτέρευση ανά υπνοδωμάτιο.


Μια βίλα με 120-150 τ.μ. ωφέλιμου χώρου, σύγχρονες συσκευές, ανέσεις, βεράντα, θέα στη θάλασσα, πισίνα και πάνω από 500 τ.μ. εξωτερικού χώρου θα ενοικιαστεί πιθανώς για 180-240 ευρώ ανά διανυκτέρευση, ανά υπνοδωμάτιο. Υπάρχουν διάφορες εταιρείες διαχείρισης ενοικιάσεων που χρεώνουν προμήθεια 10-30%, ανάλογα με τις υπηρεσίες που περιλαμβάνονται (π.χ. καθαριότητα, καθαρισμός πισίνας και κήπου, επικοινωνία με τους επισκέπτες, μάρκετινγκ και φορολογική εγγραφή).


Τα έσοδα από ενοικίαση ενός σπιτιού στην Ελλάδα ποικίλλουν σημαντικά ανάλογα με την περιοχή όπου βρίσκεται το σπίτι. Η τιμή ενοικίασης, ανά διανυκτέρευση, μπορεί να κυμαίνεται από 80-240 ευρώ ανά διανυκτέρευση, ανά υπνοδωμάτιο. Υπάρχουν ορισμένες εξαιρέσεις σε αυτές τις εκτιμήσεις. Για παράδειγμα, μια κατοικία στη Σαντορίνη, στη Μύκονο ή στην παραλία θα έχει υψηλότερη τιμή ανά διανυκτέρευση, πιθανώς υψηλότερη από τις εκτιμήσεις που αναφέρονται παραπάνω.


Σημαντικοί παράγοντες που καθορίζουν την τιμή ενοικίασης περιλαμβάνουν τη θέα στη θάλασσα, την απόσταση από τουριστικά αξιοθέατα, την πρόσβαση με τα πόδια, την απόσταση από το αεροδρόμιο, την ημερομηνία κατασκευής και τον εξωτερικό χώρο/την πισίνα.

Παράδειγμα κατοικίας στην Ελλάδα: Τι κέρδος μπορώ να περιμένω;

Ας χρησιμοποιήσουμε ένα παράδειγμα για να δείξουμε πόσο κοστίζει η αγορά ενός σπιτιού στην Ελλάδα και το αναμενόμενο κέρδος. Ας υποθέσουμε ότι το σπίτι σας στην Ελλάδα έχει τα ακόλουθα χαρακτηριστικά:


- Μέγεθος οικοπέδου: 680 m²

- Εμβαδόν κατοικίας: 145 m²

- Διαρρύθμιση: 3 υπνοδωμάτια, 3 μπάνια

- Χαρακτηριστικά: Ιδιωτική θερμαινόμενη πισίνα, θέα στη θάλασσα, διαμορφωμένος κήπος, εξωτερική κουζίνα

- Απόσταση από τη θάλασσα: 3,5 χλμ.

- Έτος αγοράς: 2019 (εκτός σχεδίου)

- Κατάσταση: Πλήρως επιπλωμένο

Από πού προέρχονται αυτά τα δεδομένα;

Τα δεδομένα προέρχονται από τα ανώνυμα στοιχεία ενός ιδιοκτήτη ακινήτου στην Ελλάδα που αγόρασε ένα σπίτι μέσω της Elxis. Σημειώστε ότι δεν είναι αντιπροσωπευτικά όλων των κατοικιών στην Ελλάδα και δεν αντικατοπτρίζουν τους συνολικούς μέσους όρους.

Έτος 0: Αγορά της κατοικίας

Το Έτος 0, η συνολική επένδυση για την αγορά της κατοικίας ανέρχεται σε 514.655 €. Αυτό περιλαμβάνει μια βασική τιμή αγοράς 450.000 €, μαζί με πρόσθετα έξοδα όπως 13.905 € σε φόρο μεταβίβασης (3,09%), 13.500 € σε συμβολαιογραφικά και νομικά έξοδα (3%), 2.250 € σε τέλη κτηματολογίου (0,5%), 16.740 € σε αμοιβές μεσιτών (3%) και 18.260 € για επίπλωση και επιπλέον έξοδα.

Ανάλυση κόστους: Αγορά κατοικίας στην Ελλάδα

Ως γενική κατευθυντήρια γραμμή, οι επενδυτές αντιμετωπίζουν σταθερά έξοδα αγοράς που ανέρχονται στο 5,6% της τιμής αγοράς. Το ποσό αυτό μπορεί να διαφέρει, ανάλογα με το αν εμπλέκεται μεσίτης ακινήτων ή/και δικηγόρος.

1. Φόρος μεταβίβασης

Ο φόρος αυτός καταβάλλεται από τον αγοραστή και ανέρχεται στο 3,09% της εμπορικής αξίας της κατοικίας ή της φορολογητέας αξίας της, όποια από τις δύο είναι υψηλότερη. Το ποσό αυτό πρέπει να καταβληθεί στο Υπουργείο Οικονομικών της Ελλάδας πριν από την υπογραφή της πράξης αγοραπωλησίας, καθώς ο συμβολαιογράφος πρέπει να επισυνάψει την απόδειξη πληρωμής στην πράξη.

2. Αμοιβές συμβολαιογράφου

Ο συμβολαιογράφος συντάσσει την πράξη, η οποία υπογράφεται παρουσία των μερών ή των δικηγόρων τους, εάν έχουν διοριστεί. Ο ελληνικός νόμος ορίζει τα ελάχιστα συμβολαιογραφικά τέλη. Οι συμβολαιογράφοι χρεώνουν συνήθως περίπου το 2% της τιμής πώλησης (συν ΦΠΑ) ή της φορολογικής αξίας του ακινήτου, όποιο από τα δύο είναι υψηλότερο.

3. Τέλη Κτηματολογίου

Μετά την υπογραφή της πράξης, ο συμβολαιογράφος συντάσσει αίτηση και περίληψη της υπογεγραμμένης πράξης, οι οποίες αποστέλλονται και καταχωρίζονται στο τοπικό κτηματολόγιο, ώστε η μεταβίβαση του ακινήτου να ολοκληρωθεί σύμφωνα με το νόμο. Τα τέλη κτηματολογίου ανέρχονται σε περίπου 0,5% της αξίας του πωλούμενου ακινήτου.

4. Έξοδα δικηγόρου

Δεν είναι υποχρεωτική η συμμετοχή δικηγόρου στη διαδικασία, αν και συνιστάται ιδιαίτερα να ζητήσετε από έναν νομικό εμπειρογνώμονα να ελέγξει τι ακριβώς αγοράζετε και να σας καθοδηγήσει καθ' όλη τη διάρκεια της διαδικασίας. Οι αμοιβές τους κυμαίνονται μεταξύ 1-2% (συν ΦΠΑ), ανάλογα με τις παρεχόμενες υπηρεσίες.

5. Προμήθεια μεσίτη

Η προμήθεια καταβάλλεται εάν στην πώληση εμπλέκεται μεσίτης ακινήτων. Τα περισσότερα μεσιτικά γραφεία χρεώνουν προμήθεια που κυμαίνεται μεταξύ 2-4% της συμφωνηθείσας τιμής αγοράς, συν ΦΠΑ. Το παραπάνω σενάριο προϋποθέτει προμήθεια μεσίτη ακινήτων 3%, όπως ισχύει για την Elxis - At Home in Greece.

1ο-2ο έτος: Αύξηση της αξίας μετά την ολοκλήρωση της κατοικίας

Μετά την ολοκλήρωσή του στα τέλη του 2020, το ακίνητο σημείωσε σημαντική ανατίμηση, η οποία εκτιμάται σε 135.000 ευρώ. Έτσι, η αγοραία αξία του σπιτιού, όταν ολοκληρωθεί, αυξάνεται κατά 30%.


Το 20% αυτής της αύξησης οφείλεται στην ολοκλήρωση του σπιτιού. Σε σύγκριση με μια κατοικία που βρίσκεται ακόμη υπό κατασκευή, οι αγοραστές είναι διατεθειμένοι να πληρώσουν ένα επιπλέον ποσό για ένα χώρο στον οποίο μπορούν να μετακομίσουν αμέσως.


Το 10% της αύξησης οφείλεται στην ανατίμηση της αγοράς κατά τη διάρκεια της κατασκευής. Η αγοραία αξία της κατοικίας κατά την ολοκλήρωσή της υπολογίζεται ως εξής:


- Βασική τιμή αγοράς: 450.000
€ - Ανατίμηση: 135.000
€ - Αγοραία αξία κατά την ολοκλήρωση: 450.000 € + 135.000 € = 585.000 €


*Σημειώστε ότι αυτές οι τιμές δεν είναι μέσοι όροι και τα αποτελέσματα θα διαφέρουν ανάλογα με την τοποθεσία, το αρχιτεκτονικό στυλ και την ηλικία της δικής σας κατοικίας. Η απόσταση από τη θάλασσα είναι ένας σημαντικός παράγοντας και η αξία αυξάνεται όσο η τοποθεσία πλησιάζει στη θάλασσα.

Έτη 2-5: Έσοδα από ενοίκια

Από το 2021 έως το 2024, το ακίνητο απέφερε συνολικά ακαθάριστα έσοδα από ενοίκια ύψους 151.500 €, με λειτουργικά έξοδα που ανήλθαν σε 71.410 €, με αποτέλεσμα τα καθαρά έσοδα να ανέρχονται σε 80.090 €. Συγκεκριμένα, το καθαρό εισόδημα ήταν 11.676 € το 2021 (από έσοδα 28.000 € και έξοδα 16.324 €), 16.197 € το 2022 (από έσοδα 33.500 € και έξοδα 17.303 €), 25.658 € το 2023 (από έσοδα 44.000 € και έξοδα 18.341 €) και 26.558 € το 2024 (από έσοδα 46.000 € και έξοδα 19.441 €).


*Τα λειτουργικά έξοδα σε αυτό το σενάριο προϋποθέτουν τη χρήση μιας επαγγελματικής εταιρείας διαχείρισης ενοικιάσεων, η οποία ανέλαβε όλες τις αγορές, τη λογιστική, τη συντήρηση και τη φιλοξενία. Οι αποδόσεις ενοικίασης μπορεί να διαφέρουν αν επιλέξετε να ενοικιάσετε, να διαχειριστείτε και να συντηρήσετε το ακίνητό σας μόνοι σας. Διαβάστε περισσότερα σχετικά με τη διαχείριση της ενοικίασης από εσάς εδώ.


**Σημειώστε ότι αυτές οι τιμές δεν είναι μέσοι όροι και τα αποτελέσματα θα διαφέρουν ανάλογα με την τοποθεσία, το αρχιτεκτονικό στυλ και την ηλικία του σπιτιού σας. Η απόσταση από τη θάλασσα είναι ένας σημαντικός παράγοντας και η αξία αυξάνεται όσο η τοποθεσία πλησιάζει στη θάλασσα.

Τι καθορίζει την τιμή ενοικίασης;

Η τιμή ενοικίασης θα εξαρτηθεί από το μέγεθος και τις ανέσεις της βίλας. Μια βίλα με 50-80 τ.μ. ωφέλιμου χώρου, σύγχρονες συσκευές, ανέσεις, βεράντα και πισίνα πιθανότατα θα ενοικιάζεται για 80-140 ευρώ ανά διανυκτέρευση ανά υπνοδωμάτιο. Μια βίλα με 120-150 τ.μ. ωφέλιμου χώρου και πάνω από 500 τ.μ. εξωτερικού χώρου πιθανότατα θα ενοικιάζεται για 180-240 ευρώ ανά διανυκτέρευση, ανά υπνοδωμάτιο.

Μπορεί το εισόδημα από ενοίκια να αυξηθεί με την πάροδο του χρόνου;

Με την πάροδο των 3-5 ετών, τα έσοδα και τα κέρδη συχνά αυξάνονται, καθώς η βίλα θα έχει πλέον κριτικές και πιο πρόσφατες φωτογραφίες με έναν όμορφο κήπο. Η έλλειψη κριτικών και φωτογραφιών του κήπου τα πρώτα δύο χρόνια είναι συνήθως ο λόγος για τον οποίο οι νέες κατασκευές έχουν λιγότερους ενοικιαστές τα πρώτα ένα ή δύο χρόνια μετά την ολοκλήρωσή τους.


Μόλις ο κήπος αναπτυχθεί πλήρως και έχετε έναν σημαντικό αριθμό κριτικών στο διαδίκτυο, μπορείτε να περιμένετε ότι η βίλα θα έχει σχεδόν πλήρη πληρότητα για τουλάχιστον 2-3 μήνες. Στην Κρήτη, θα βρείτε τη μακρύτερη καλοκαιρινή περίοδο στην Ελλάδα και συνήθως μπορείτε να νοικιάσετε τη βίλα σας από τον Απρίλιο έως τον Οκτώβριο.

Ανάλυση κόστους: Ενοικίαση κατοικίας στην Ελλάδα

Εάν σκοπεύετε να νοικιάσετε το ακίνητό σας, θα πρέπει να πληρώσετε φόρο επί των εσόδων από ενοίκια στην Ελλάδα. Για τα φυσικά πρόσωπα, ισχύουν προοδευτικοί φορολογικοί συντελεστές για τα έσοδα από ενοίκια και υπολογίζονται ανά ιδιοκτήτη επί των ακαθάριστων εσόδων από ενοίκια του ακινήτου.


- Έως έσοδα από ενοίκια 12.000 ευρώ: 15 τοις εκατό

- Μεταξύ 12.001 € και 35.000 €: 35 τοις εκατό

- Πάνω από 35.000 ευρώ: 45 τοις εκατό

Οφέλη της συνιδιοκτησίας

Γενικά, είναι προς όφελος των ζευγαριών να αγοράζουν με δύο ονόματα αντί για ένα, επειδή οι παραπάνω φορολογικοί συντελεστές ισχύουν ανά ιδιοκτήτη. Με δύο αγοραστές, οι φορολογικές κλίμακες έχουν ως εξής:


- Έως εισόδημα από ενοίκια 24.000 ευρώ: 15 τοις εκατό

- Μεταξύ 24.001 € και 70.000 €: 35 τοις εκατό

- Πάνω από 70.000 ευρώ: 45 τοις εκατό


Σε περιπτώσεις ακινήτων προς ενοικίαση, μπορεί να είναι σοφό να αγοράσετε ακίνητο ως εταιρεία, επειδή μπορείτε να εκπέσετε έξοδα, κόστη και την απόσβεση του κτιρίου. Ο φόρος εταιρειών στην Ελλάδα είναι 22%. Υπάρχουν επίσης έξοδα σύστασης και λειτουργίας για την ιδιοκτησία μιας επιχείρησης στην Ελλάδα, τα οποία περιγράφονται εδώ.


Για να δείτε πώς μπορείτε να πραγματοποιήσετε μια αγορά ως εταιρεία, επικοινωνήστε μαζί μας. Η νομική μας ομάδα θα χαρεί να σας βοηθήσει να διερευνήσετε αυτή την επιλογή.

Ανάλυση κόστους: Λειτουργικά έξοδα μιας κατοικίας στην Ελλάδα

1. Διαδίκτυο και κοινές παροχές

Κατά μέσο όρο, μπορείτε να υπολογίζετε ότι θα πληρώνετε περίπου 20-35 ευρώ για το διαδίκτυο κάθε μήνα. Για μια κατοικία 85 τ.μ., θα πληρώνετε μεταξύ 150 και 300 ευρώ για υπηρεσίες κοινής ωφέλειας, όπως ηλεκτρικό ρεύμα και νερό. Το ποσό αυτό θα ποικίλλει ανάλογα με το μέγεθος της κατοικίας σας, την εποχή και την κατανάλωσή σας.

2. Ασφάλεια κατοικίας

Το κόστος της ασφάλειας κατοικίας στην Ελλάδα μπορεί να κυμαίνεται από 150 ευρώ για βασική κάλυψη έως πάνω από 1.000 ευρώ για κάλυψη όλων των κινδύνων. Τα ασφάλιστρα εξαρτώνται από διάφορους παράγοντες, όπως οι κίνδυνοι που επιθυμείτε να καλύψετε, η ασφαλισμένη αξία της κατοικίας και του περιεχομένου της, η αστική ευθύνη, η τοποθεσία και άλλοι παράγοντες. Οι πιο ακριβές κατοικίες κοστίζουν περισσότερο για να ασφαλιστούν, και η τιμή θα καθοριστεί από τις τρέχουσες αξίες κατασκευής.


Οι κατοικίες σε ήσυχες και ασφαλείς γειτονιές συνήθως κοστίζουν λιγότερο. Άλλοι γεωγραφικοί παράγοντες, ανάλογα με την περιοχή της Ελλάδας, επηρεάζουν επίσης την τιμή της ασφάλισης.

3. Συντήρηση

Η ετήσια συντήρηση της κατοικίας σας στην Ελλάδα θα σας εξασφαλίσει ότι θα μπορείτε να απολαμβάνετε τις ανέσεις της για πολλά χρόνια.


Πισίνα & Κήπος


Η συντήρηση μιας πισίνας και ενός κήπου μπορεί να κοστίσει μεταξύ 150 και 350 ευρώ το μήνα, κατά μέσο όρο. Φυσικά, αυτά τα κόστη μπορεί να διαφέρουν ανάλογα με το μέγεθος της πισίνας και του κήπου.


Ετήσια Συντήρηση


Τα περισσότερα σπίτια στην Ελλάδα (και οπουδήποτε αλλού, για την ακρίβεια) απαιτούν ανανεώσεις όπως βάψιμο, γυάλισμα και επισκευές κατά τη διάρκεια των ετών χρήσης. Στην Ελλάδα, συνιστάται να βάφετε ξανά τις πέργκολες ή τα ξύλινα αντικείμενα που εκτίθενται στον ήλιο, ώστε να συνεχίσουν να φαίνονται σαν καινούργια. Το κόστος για την ετήσια συντήρηση μπορεί να κυμαίνεται από 1.000 έως 4.000 ευρώ ετησίως κατά μέσο όρο. Το κόστος θα εξαρτηθεί από την ποιότητα της κατασκευής και της επίπλωσης.

4. Τοπικοί φόροι ακίνητης περιουσίας

ΕΝΦΙΑ

Ο ΕΝΦΙΑ είναι ο κύριος φόρος που θα πληρώνετε για το σπίτι σας στην Ελλάδα. Υπολογίζεται με βάση τη φορολογική σας ζώνη και, ως εκ τούτου, είναι υψηλότερος σε πιο περιζήτητες περιοχές (όπως η Μύκονος, η Σαντορίνη και το κέντρο της Αθήνας) και χαμηλότερος στην ύπαιθρο. Συνήθως, για ακίνητα στην ύπαιθρο, ανέρχεται σε 3-4 ευρώ ετησίως ανά τετραγωνικό μέτρο δόμησης. Για παράδειγμα, μια κατοικία 100 τετραγωνικών μέτρων θα έχει φόρους ENFIA 300-400 ευρώ ετησίως (ανάλογα με την ακριβή τοποθεσία). Στην περίπτωση των αδόμητων οικοπέδων, το κόστος του ENFIA είναι πολύ χαμηλό.


ΤΑΠ (Τέλος Ακίνητης Περιουσίας)


Το ΤΑΠ είναι ένας δημοτικός φόρος, ο μικρότερος από τους φόρους που αναφέρονται. Συνήθως είναι μόνο λίγα ευρώ και χρεώνεται στον λογαριασμό του ηλεκτρικού ρεύματος.

6ο έτος: Πώληση του σπιτιού

Μετά από αρκετά χρόνια επιτυχημένων ενοικιάσεων και αύξησης της αξίας του ακινήτου, ήρθε η κατάλληλη στιγμή για τους ιδιοκτήτες να το πουλήσουν. Η πώληση του ακινήτου πραγματοποιήθηκε το 2025, με τη βοήθεια ενός έμπειρου μεσίτη ακινήτων. Τιμή


πώλησης: 735.000
€ Προμήθεια μεσίτη ακινήτων (3% + ΦΠΑ): 27.342
€ Νομικά έξοδα (1% της τιμής πώλησης, + ΦΠΑ): 9.114 €
Έξοδα μηχανικού: 1.000
€ Καθαρά έσοδα πώλησης: 697.544 €

Ανάλυση απόδοσης επένδυσης

Ανατίμηση κεφαλαίου

Αρχική επένδυση: 514.655
€ Τελική αξία πώλησης: 697.544
€ Κέρδος κεφαλαίου: 182.889
€ Ποσοστό απόδοσης: 35,54% (περίπου)


Εισόδημα από


ενοίκια Συνολικό καθαρό εισόδημα από ενοίκια (2021-2024): 80.090
€ Μέση ετήσια απόδοση ενοικίου: 3,89% (περίπου, με βάση την αρχική επένδυση)


Συνολική απόδοση


Συνδυασμένη απόδοση (κεφάλαιο + ενοίκιο): 262.979
€ Συνολική απόδοση επένδυσης: 51,10% (περίπου)


*Σημειώστε ότι αυτές οι τιμές δεν είναι μέσοι όροι και τα αποτελέσματα θα διαφέρουν ανάλογα με την τοποθεσία, το αρχιτεκτονικό στυλ και την ηλικία του δικού σας σπιτιού. Η απόσταση από τη θάλασσα είναι ένας σημαντικός παράγοντας και η αξία αυξάνεται όσο η τοποθεσία πλησιάζει στη θάλασσα.

Κόστος μεσιτικού γραφείου

Συνιστάται ιδιαίτερα να σας βοηθήσει ένας μεσίτης στη διαδικασία πώλησης. Ανάλογα με τις υπηρεσίες που παρέχονται, οι αμοιβές τους κυμαίνονται μεταξύ 2 και 4 τοις εκατό (συν ΦΠΑ).


Υπάρχουν πολλά οφέλη από τη χρήση μεσίτη ακινήτων στην Ελλάδα. Για τον συγκεκριμένο αγοραστή, η μεγαλύτερη αξία προήλθε από τη συνεργασία με έναν μεσίτη ακινήτων με εμπειρία στην τοπική ελληνική αγορά. Ο αγοραστής δεν είχε προηγούμενη εμπειρία με τα ελληνικά ακίνητα. Ο μεσίτης εξήγησε τα πάντα λεπτομερώς, παρέχοντας διαφάνεια σε κάθε βήμα της διαδικασίας και δημιουργώντας μια σχέση εμπιστοσύνης. Αυτό τελικά οδήγησε στην απόφαση του αγοραστή να προχωρήσει στην αγορά της βίλας.


Άλλα οφέλη των κτηματομεσιτών στην Ελλάδα


Οι κτηματομεσίτες διαθέτουν χαρτοφυλάκιο ακινήτων και μπορούν να οργανώσουν επισκέψεις. Επιπλέον, μπορούν να σας συμβουλεύσουν για όλα τα θέματα που αφορούν την αγορά ακινήτου στην Ελλάδα, όπως η επιλογή της περιοχής και του τύπου ακινήτου που σας ταιριάζει καλύτερα, καθώς και για θέματα όπως η φορολογία, οι τοπικοί κανονισμοί και οι διαδικασίες. Μόλις βρείτε ένα κατάλληλο ακίνητο, μπορούν να σας βοηθήσουν στις διαπραγματεύσεις.

Νομικά έξοδα

Κατά την πώληση του σπιτιού σας, οι υπηρεσίες ενός δικηγόρου στην Ελλάδα ανέρχονται συνήθως στο 1% της τιμής πώλησης.

Έξοδα μηχανικού

Κατά την πώληση του σπιτιού σας, ένας μηχανικός θα πρέπει να προετοιμάσει μια λίστα εγγράφων που περιέχουν τις προδιαγραφές του σπιτιού σας. Αυτά περιλαμβάνουν πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης (EPC), τοπογραφικά σχέδια, οικοδομικές άδειες και άλλα. Μια πλήρης λίστα αυτών των εγγράφων βρίσκεται παρακάτω.


Δεδομένου ότι το σπίτι σε αυτό το σενάριο χτίστηκε πρόσφατα, δεν χρειάστηκε η έκδοση EPC και η επιθεώρηση απαιτούσε λιγότερο χρόνο και προσπάθεια σε σύγκριση με ένα σπίτι που χτίστηκε πριν από 10 χρόνια. Ως αποτέλεσμα, το κόστος πρόσληψης μηχανικού ήταν ελάχιστο, στα 1.000 ευρώ.


Τι είναι το ΠΕΕ; Τα


«Πιστοποιητικά Ενεργειακής Απόδοσης» μετρούν την ενεργειακή απόδοση ενός σπιτιού στην Ελλάδα. Για την έκδοση ΠΕΕ, πρέπει να πραγματοποιήσετε ενεργειακό έλεγχο, τον οποίο θα κάνει ο μηχανικός για εσάς. Διαβάστε περισσότερα για τα ΠΕΕ εδώ.

Φόρος Κεφαλαιουχικών Κερδών

Καλά νέα – σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία, ο φόρος κεφαλαιουχικών κερδών έχει ανασταλεί στην Ελλάδα, και η αναστολή αυτή πιθανότατα θα παραταθεί στο μέλλον, όπως συμβαίνει τα τελευταία 10 χρόνια. Αυτό σημαίνει ότι ως ιδιώτης πωλητής, δεν θα φορολογηθείτε στην Ελλάδα για οποιοδήποτε κέρδος αποκομίσετε από την πώληση του ακινήτου σας. Λάβετε υπόψη ότι εάν είστε κάτοικος άλλης χώρας, ενδέχεται να υπόκεισθε σε φόρο κεφαλαιουχικών κερδών στη χώρα καταγωγής σας. Ωστόσο, η Ελλάδα έχει συνάψει συμφωνίες αποφυγής διπλής φορολογίας με πολλές χώρες. Φροντίστε να συμβουλευτείτε έναν φορολογικό σύμβουλο στη χώρα καταγωγής σας για περισσότερες λεπτομέρειες.

Ποια έγγραφα χρειάζομαι για να πουλήσω το σπίτι μου στην Ελλάδα;

– Τίτλος ιδιοκτησίας

– Τοπογραφικό σχέδιο του ακινήτου

– Πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης (ΠΕΑ) 

– Άδεια οικοδομής

– Αποδεικτικό εγγραφής

– Αντίγραφα της ταυτότητάς σας

– Μπροστινή και πίσω όψη του λογαριασμού ηλεκτρικού ρεύματος

– Φορολογικό έντυπο


Ε-9 Σημειώστε ότι ορισμένα από τα έγγραφα που περιλαμβάνονται σε αυτόν τον κατάλογο ενδέχεται να εξαρτώνται από το πότε αγοράσατε αρχικά το σπίτι σας. Στην πραγματικότητα, ορισμένα από τα αναφερόμενα έγγραφα ενδέχεται να έχουν ημερομηνία λήξης και να μην είναι πλέον διαθέσιμα εάν αγοράσατε το σπίτι σας πριν από πάνω από μια δεκαετία.

Πόσος χρόνος χρειάζεται για να πουλήσετε ένα σπίτι στην Ελλάδα;

Ο χρόνος που απαιτείται για την πώληση ενός σπιτιού στην Ελλάδα εξαρτάται από την τιμή που ορίζετε, την τοπική αγορά στην οποία βρίσκεται το ακίνητό σας και την αγορά ακινήτων στην Ελλάδα κατά τη στιγμή της πώλησης. Σύμφωνα με στοιχεία από το Spitogatos (τον μεγαλύτερο ιστότοπο αγγελιών ακινήτων στην Ελλάδα) και το Capital.gr, ένα κορυφαίο ειδησεογραφικό μέσο στην Ελλάδα, απαιτούνται κατά μέσο όρο 6-8 μήνες για να βρεθεί ένας κατάλληλος αγοραστής. Στις περισσότερες περιπτώσεις, μπορείτε να περιμένετε ότι όλες οι απαιτούμενες γραφειοκρατικές διαδικασίες θα έχουν ολοκληρωθεί περίπου 2-6 μήνες μετά τη λήψη μιας προσφοράς.


Ωστόσο, η πώληση του σπιτιού σας μπορεί να διαρκέσει περισσότερο ή λιγότερο χρόνο, ανάλογα με την εκάστοτε περίπτωση. Γενικά, οι νέες κατασκευές σε ιδανικές τοποθεσίες με θέα στη θάλασσα πωλούνται πιο γρήγορα, επειδή υπάρχουν περισσότεροι ενδιαφερόμενοι αγοραστές. Η διαδικασία των γραφειοκρατικών διατυπώσεων είναι επίσης ταχύτερη, επειδή όλες οι άδειες, τα σχέδια κ.λπ. είναι πρόσφατα και διαθέσιμα.

Ποιος θα αγοράσει το σπίτι μου στην Ελλάδα;

Αγοραστές από τις Κάτω Χώρες και το Βέλγιο

Υπάρχουν διαφορές ανάλογα με τη χώρα προέλευσης κάθε αγοραστή. Οι Ολλανδοί και οι Βέλγοι αγοραστές είναι οι πιο ενεργοί από επενδυτική άποψη. Έτσι, περίπου το 50% αυτών των ατόμων τείνει να θεωρεί την απόκτηση μιας δεύτερης κατοικίας ως επένδυση και προτιμά να την ενοικιάζει κατά τη διάρκεια της χρονικής περιόδου που δεν χρησιμοποιεί το σπίτι. Στην πραγματικότητα, ορισμένοι από αυτούς, κυρίως Ολλανδοί, συχνά μεταπωλούν τα σπίτια τους μέσα σε λίγα χρόνια με σημαντικό κέρδος.

Αγοραστές από τις ΗΠΑ και τη Μεγάλη Βρετανία

Ομοίως, οι αγοραστές από τις ΗΠΑ και τη Μεγάλη Βρετανία προτιμούν κυρίως να διατηρούν τα ακίνητά τους για δική τους χρήση. Τελευταία, όμως, όλο και περισσότεροι επιδιώκουν επίσης να εξασφαλίσουν άδεια διαμονής στην Ελλάδα μέσω του προγράμματος Golden Visa, ακόμη και μετά την πρόσφατη αύξηση του ελάχιστου ορίου επένδυσης από 250.000 σε 400.000 ευρώ, υπό την προϋπόθεση ότι το σπίτι βρίσκεται στην ηπειρωτική χώρα και όχι σε νησί με περισσότερους από 3.100 κατοίκους, όπου το όριο έχει πλέον οριστεί στα 800.000 ευρώ.

Αγοραστές από τη Γερμανία και τη Γαλλία

Εν τω μεταξύ, αγοραστές από τη Γερμανία και τη Γαλλία στρέφονται επίσης προς την εγχώρια αγορά στην Ελλάδα, κυρίως για ιδιοκατοίκηση, αλλά ορισμένοι από αυτούς επιδιώκουν επίσης να εκμισθώσουν τα ακίνητά τους. Ειδικά όσον αφορά τους Γερμανούς και Αμερικανούς αγοραστές, το 10% – 20% είναι Έλληνες της διασποράς που επιθυμούν να αποκτήσουν την πρώτη τους κατοικία στη χώρα καταγωγής τους.

Τι έκανε αυτό το σπίτι τόσο επιτυχημένο;

Στρατηγική χρονική στιγμή: Η αγορά επί σχεδίου σήμαινε άμεση αύξηση της αξίας με την ολοκλήρωση του έργου.

Επιλογή τοποθεσίας: Η εγγύτητα στη θάλασσα και στις ανέσεις ενίσχυσε τόσο το ενοικιαστικό δυναμικό όσο και την αύξηση της αξίας του σπιτιού.

Ποιοτική τελική επεξεργασία: Η σύγχρονη επίπλωση και τα χαρακτηριστικά του ακινήτου προσέλκυσαν υψηλές τιμές ενοικίασης.

Επαγγελματική διαχείριση: Τα σταθερά έσοδα από ενοίκια προήλθαν από την επαγγελματική διαχείριση ακινήτων.

Ανάπτυξη της αγοράς: Οι ιδιοκτήτες επωφελήθηκαν από τη συνολική ανατίμηση της ελληνικής αγοράς πολυτελών ακινήτων.


Σημειώστε ότι τα στατιστικά στοιχεία αυτής της μελέτης βασίζονται σε μέσους όρους της αγοράς. Τα ατομικά επενδυτικά αποτελέσματα ενδέχεται να διαφέρουν σημαντικά ανάλογα με την τοποθεσία, το χρονικό διάστημα και τις συνθήκες της αγοράς.


Αποποίηση ευθύνης: Οι πληροφορίες που παρέχονται σε αυτό το άρθρο προορίζονται αποκλειστικά για γενικούς ενημερωτικούς σκοπούς και ΔΕΝ αποτελούν νομική ή οικονομική συμβουλή. Η τρέχουσα αναστολή του φόρου κεφαλαιουχικών κερδών 15% επί των πωλήσεων ακινήτων για ιδιώτες στην Ελλάδα ισχύει έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026. Ωστόσο, είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι οι ελληνικές φορολογικές αρχές ενδέχεται να εξακολουθήσουν να χαρακτηρίζουν μια πώληση ως «επιχειρηματική δραστηριότητα» βάσει συγκεκριμένων κριτηρίων (π.χ. πρόθεση κέρδους, γρήγορη μεταπώληση), γεγονός που θα υποβάλλει το κέρδος στους συνήθεις συντελεστές φόρου εισοδήματος και ενδεχομένως στον ΦΠΑ. 


Για παράδειγμα, εάν το ακίνητο κατασκευάστηκε ή αγοράστηκε ειδικά για πώληση και όχι για προσωπική χρήση (π.χ. δεν κατοικήθηκε ποτέ από τον ιδιοκτήτη), η εφορία ενδέχεται να θεωρήσει το κέρδος ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα. Εάν μια πώληση αναταξινομηθεί ως επιχειρηματική δραστηριότητα, το «κέρδος» (η διαφορά μεταξύ του κόστους κατασκευής και της τιμής πώλησης) φορολογείται ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα και όχι ως κεφαλαιακά κέρδη. Συνιστούμε ανεπιφύλακτα να συμβουλευτείτε έναν εξειδικευμένο Έλληνα φοροτεχνικό ή δικηγόρο για να συζητήσετε την συγκεκριμένη περίπτωσή σας πριν λάβετε οποιαδήποτε απόφαση σχετικά με ακίνητα.