Donaties en schenkingen van ouders in Griekenland: hoe je eigendom op een belastingvriendelijke manier kunt overdragen

Wat is een schenking in Griekenland 

Volgens de Griekse wetgeving is een schenking (of „dorea“ – δωρεά) een overdracht van eigendom van de ene persoon naar de andere zonder betaling. Het is een gangbare manier voor families om woningen of grond over te dragen aan kinderen en familieleden, maar deze mogelijkheid staat ook open voor niet-Grieken. Er zijn twee hoofdvormen van dergelijke overdrachten:

• Schenking (Δωρεά): Een gift van de ene persoon aan de andere, al dan niet verwant.

• Ouderlijke schenking (Γονική Παροχή): Een speciale vorm van schenking die specifiek door ouders aan hun kinderen wordt gedaan, vaak met een gunstigere fiscale behandeling. Voor beide soorten geldt dezelfde formele procedure als bij een verkoop; u heeft een notariële akte nodig, ondertekend in aanwezigheid van een Griekse notaris. Het enige verschil betreft de belastingheffing, die doorgaans lager is wanneer de overdracht binnen de familie plaatsvindt.

En ja, als u in het buitenland woont, kunt u zelfs bij volmacht ondertekenen, wat betekent dat iemand in Griekenland u bij de notaris kan vertegenwoordigen, waardoor de procedure voor internationale eigenaren aanzienlijk wordt vereenvoudigd. Houd er rekening mee dat de persoon of personen die het onroerend goed ontvangen, ook in aanwezigheid van een Griekse notaris moeten ondertekenen om de schenking te aanvaarden; indien zij niet naar Griekenland kunnen reizen, kan dit eveneens bij volmacht gebeuren.

Hoe het proces verloopt (stap voor stap) 

Voordat een schenking of ouderlijke gift kan worden afgerond, is het verplicht om een bevoegde ingenieur (politikos michanikos) in te schakelen. De ingenieur dient het onroerend goed te inspecteren en een elektronische vastgoed-ID (Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου) af te geven, een digitaal dossier dat alle vastgoeddocumenten, plattegronden en certificaten met betrekking tot de wettigheid van het gebouw bevat. Deze stap waarborgt dat het onroerend goed voldoet aan de bouw- en bestemmingsvoorschriften.

Indien er sprake is van bouwtechnische overtredingen (bijvoorbeeld niet-geregistreerde uitbreidingen of wijzigingen in de indeling), moeten deze eerst volgens de Griekse wetgeving worden gelegaliseerd voordat de schenking kan doorgaan. Anders kan de notaris de overdracht niet voltooien. In de praktijk betekent dit dat een schenking of een ouderlijke schenking hetzelfde volledige juridische en technische proces doorloopt als een standaardverkoop, inclusief dezelfde zorgvuldigheidscontrole en documentatie. Het is daarom van essentieel belang om voldoende tijd in te ruimen voor deze stap, met name bij oudere panden of woningen waaraan aanpassingen zijn aangebracht. Laten we het stap voor stap bekijken:

• Laat een gecertificeerde ingenieur het onroerend goed inspecteren en de elektronische eigendoms-ID afgeven

• Vraag een objectieve waardebepaling aan via AADE.

• Betaal eventuele verschuldigde belastingen via het online systeem van de belastingdienst (myProperty).

• Verkrijg een certificaat van onroerendgoedbelasting (ENFIA-verklaring).

• Stel een notariële akte van schenking of ouderlijke schenking op en onderteken deze.

• Registreer de akte bij het kadaster.

Waarom buitenlandse eigenaren en kopers hier aandacht aan moeten besteden en waar zij op moeten letten 

U hoeft geen Griek te zijn om van deze wetgeving te profiteren. Buitenlandse burgers kunnen in Griekenland zowel schenkingen als ouderlijke giften doen en ontvangen, onder hetzelfde wettelijke kader als Griekse staatsburgers. Het is van cruciaal belang om na te gaan of uw land van fiscale woonplaats de transactie als belastbaar beschouwt; in het Verenigd Koninkrijk of de Verenigde Staten kunnen bijvoorbeeld lokale regels inzake schenkingsrecht van toepassing zijn. Uw Griekse notaris en accountant kunnen u bij beide aspecten begeleiden om een soepel verloop te garanderen. Hier volgen enkele belangrijke zaken die u als vastgoedeigenaar in Griekenland moet weten:

• Verdragen ter voorkoming van dubbele belasting: Controleer of uw land een verdrag ter voorkoming van dubbele belasting heeft gesloten met Griekenland om dubbele belastingheffing op hetzelfde vermogensbestanddeel te voorkomen.

• Professioneel advies: Het is van essentieel belang om een Griekse advocaat of belastingadviseur te raadplegen om ervoor te zorgen dat de procedures correct worden toegepast.

Hoe zit het met de belastingheffing?  

Laten we het nu hebben over het onderdeel waar iedereen zich vragen over stelt: belastingen. Het overdragen van uw onroerend goed via een schenking of een ouderlijke schenking kan aanzienlijke belastingbesparingen opleveren en het latere erfrechtproces vereenvoudigen. Vergeet niet om altijd een Griekse notaris en belastingadviseur te raadplegen om het proces af te stemmen op de behoeften van uw gezin. In Griekenland zijn alle schenkingen en ouderlijke schenkingen belastbaar. Het tarief hangt af van twee belangrijke factoren:

1. De waarde van het onroerend goed (gebaseerd op de objectieve waarde (αντικειμενική αξία) zoals vastgesteld door de Griekse belastingdienst).

2. De relatie tussen de schenker en de ontvanger.

Hier volgt een eenvoudig overzicht:

•  Ouders → Kinderen (ouderlijke schenking): Belastingvrij tot € 800.000 per ouder. Alles daarboven wordt belast tegen 10%. Dit is veruit de meest voorkomende en fiscaal voordeligste optie voor gezinnen.

• Nauwe familieleden (bijv. broers en zussen, grootouders, kleinkinderen): Er gelden lagere belastingtarieven, maar deze zijn niet zo gunstig als de vrijstelling voor schenkingen door ouders.

• Niet-verwante personen: er gelden hogere belastingtarieven, waardoor schenkingen over het algemeen minder aantrekkelijk zijn bij overdrachten buiten de familie.

Ter verduidelijking: de verkoop van onroerend goed in Griekenland wordt belast met 3,09%* overdrachtsbelasting, waardoor schenkingen door ouders vaak leiden tot aanzienlijk lagere totale kosten bij de overdracht van onroerend goed tussen familieleden. Bovendien ligt de objectieve belastingwaarde van veel onroerende goederen, met name in landelijke gebieden van Griekenland, vaak aanzienlijk lager dan de werkelijke marktwaarde, wat de verschuldigde belastingen nog verder kan verlagen.

*Belangrijke update: De Griekse premier, Kyriakos Mitsotakis, heeft aangekondigd dat de overdrachtsbelasting op onroerend goed voor aankopen door niet-EU-burgers zal stijgen tot 15%, waarbij de wijziging naar verwachting vanaf 1 januari 2027 van kracht zal worden. De uitvoeringswetgeving is nog niet gepubliceerd, zodat de definitieve reikwijdte, inclusief de wijze waarop bouwkavels en commercieel onroerend goed zullen worden behandeld, nog niet vaststaat.

Zie de onderstaande tabel voor meer informatie:

RELATIE – WAARDE VAN HET ONROEREND GOED – BELASTING

a) De echtgenoot of de persoon met wie de schenker een geregistreerd partnerschap
is aangegaan b) De kinderen
c) De kleinkinderen
d) De ouders van de schenker

Tot € 800.000 objectieve waarde: 0%

Broers, neven en nichten, grootouders, overgrootouders, broers en zussen (vol- of halfbroers en -zussen), neefjes en nichtjes, stiefvaders en stiefmoeders, kinderen uit een eerder huwelijk van de echtgenoot, schoonzonen en schoondochters, en schoonvaders en schoonmoeders.

Tot € 30.000: 0%
Voor de volgende € 70.000: 5%
Voor de volgende € 200.000: 10%
Vanaf € 400.000 en hoger: 20%

Alle anderen (zowel verre familieleden als niet-familieleden)

Tot € 6.000: 0%
Voor de volgende € 66.000: 20%
Voor de volgende € 195.000: 30%
Vanaf € 267.000 en hoger: 40%

Houd er rekening mee dat de bovenstaande tabel betrekking heeft op de huidige belastingtarieven, die te allen tijde kunnen worden gewijzigd. Voordat u een beslissing neemt over een schenking of een ouderlijke schenking, dient u na te gaan of de bovenstaande tarieven nog steeds van kracht zijn of zijn bijgewerkt. Ook goed om te weten: om uitzonderlijke juridische redenen en in specifieke gevallen kunnen schenkingen en ouderlijke schenkingen worden herroepen.

Wat is er veranderd en welke trends zijn zichtbaar 

Ouderlijke schenkingen en schenkingen tussen familieleden in Griekenland zijn in de eerste zeven maanden van 2025 met 11% gestegen. Deze stijging wordt toegeschreven aan het gunstige belastingkader dat van toepassing is op familieleden in de eerste graad, dat wil zeggen overdrachten tussen ouders en kinderen, echtgenoten en kleinkinderen, waarbij de belastingvrije drempel € 800.000 bedraagt, zonder bijkomende heffingen.

Een andere belangrijke reden voor de stijging van het aantal aanvragen is de introductie van het digitale platform akinita.gov.gr, dat bepaalde administratieve aspecten van de procedure heeft gestroomlijnd. Hoewel het platform helpt bij het centraliseren van documentatie en elektronische indiening mogelijk maakt, blijft de algehele procedure in de praktijk complex en tijdrovend.

Technische inspecties, controles op de naleving van de wetgeving, belastingaangiften en notariële afhandeling zijn nog steeds vereist, en afhankelijk van de staat van het onroerend goed en de documentatie kan het proces enkele weken of zelfs maanden in beslag nemen. Oudere panden, onregelmatigheden in de ruimtelijke ordening en problemen met het kadaster leiden vaak tot vertragingen, waardoor professionele coördinatie en zorgvuldige voorbereiding van essentieel belang blijven.

Uw stukje Griekenland doorgeven aan de volgende generatie 

Het bezitten van een woning in Griekenland is meer dan een investering; het draait om verbondenheid. Of het nu gaat om een zomerhuis aan zee of een gezinswoning in het dorp, het doorgeven ervan dient eenvoudig en eerlijk te verlopen. Met schenkingen en ouderlijke giften maakt de Griekse wetgeving een soepele overdracht van onroerend goed mogelijk, vaak met aanzienlijke fiscale voordelen. Als u al een woning in Griekenland bezit of van plan bent er een aan te schaffen, kunt u deze mogelijkheden altijd met uw notaris of juridisch adviseur bespreken, zodat uw stukje Griekenland precies blijft waar het thuishoort: bij de mensen van wie u houdt.

Disclaimer: Deze inhoud is uitsluitend bedoeld ter informatie en vormt GEEN juridisch advies. Voor alle kwesties met betrekking tot schenkingen en ouderlijke schenkingen wordt ten zeerste aangeraden een advocaat of notaris te raadplegen.