Heb je een woning in Griekenland of ben je van plan een woning te kopen? Dan is het misschien wel eens bij je opgekomen om dit op een bepaald moment aan je kinderen, kleinkinderen of een ander familielid of dierbare te schenken. Er zijn veel redenen waarom een eigenaar van een Griekse woning besluit om deze nog tijdens leven over te dragen. Sommigen willen hun woning delen met een nieuwe partner of familielid, terwijl anderen toekomstige erfenisprocedures en potentiële belastingheffingen willen vermijden om erfgenamen al te veel rompslomp te besparen.
In veel gevallen is een een ouderlijke schenking (in Griekenland bekend als goniki parochi) of een gewone schenking (dorea) een efficiënte en verstandige manier om vooruit te plannen en ervoor te zorgen dat uw vermogen soepel en volgens uw wensen wordt doorgegeven. In dit artikel zetten we uiteen welke termen belangrijk zijn en wat ze betekenen, hoe het proces werkt en welke belastingen je kunt verwachten.
Wat is precies een schenking volgens de Griekse wet
In de Griekse wet is een schenking (of “dorea” - δωρεά) een overdracht van eigendom van de ene persoon aan de andere zonder betaling. Het is een gebruikelijke manier voor families om huizen of land over te dragen aan kinderen en familieleden, maar het is ook beschikbaar voor niet-Grieken.
Er zijn twee hoofdtypen van dergelijke overdrachten:
| Schenking (Δωρεά) | Een geschenk van de ene persoon aan de andere, al dan niet verwant. |
| Ouderlijk schenking (Γονική Παροχή) | Een speciaal soort schenking van ouders aan hun kinderen, waarbij meestal minder belasting verschuldigd is. |
Beide vormen vereisen dezelfde formele procedure als een verkoop: er is een notariële akte nodig die wordt ondertekend in aanwezigheid van een Griekse notaris. Wat betreft een gewone schenking gelden er verschillende belastingtarieven. Bij overdracht binnen de familie valt de belasting doorgaans lager uit dan bij schenkingen aan niet-familieleden.
En ja, als je in het buitenland woont, kun je zelfs per volmacht ondertekenen. Dit betekent dat iemand in Griekenland in jouw naam kan tekenen bij de notaris. Het maakt het daarmee ook voor internationale eigenaars een eenvoudig proces. Houd er rekening mee dat ook de persoon of personen die het eigendom ontvangen in aanwezigheid van een Griekse notaris moeten tekenen om de schenking te accepteren; als ze niet naar Griekenland kunnen reizen, kan dit eveneens per volmacht worden gedaan.
Hoe het proces werkt (stap voor stap)
Voordat een (ouderlijke) schenking kan worden voltooid, is het verplicht om een gecertificeerde ingenieur in te schakelen (michanikos politikos). De ingenieur moet de woning inspecteren en een Electronic Property ID (ΗλεκτρονικήΤαυτότητα Κτιρίου), een digitaal bestand met alle eigendomsdocumenten, plannen en certificaten met betrekking tot de wettelijkheid van het gebouw. Deze stap zorgt ervoor dat de woning voldoet aan de bouw- en bestemmingsplanvoorschriften.
Als er sprake is van bouwovertredingen (bijvoorbeeld niet-geregistreerde uitbreidingen of wijzigingen in de indeling), moeten deze, voordat de schenking plaats kan vinden, eerst worden gemeld aan de lokale autoriteiten en gelegaliseerd worden volgens de Griekse wet. Anders kan de notaris de overdracht niet voltooien. In de praktijk betekent dit voor een (ouderlijke) schenking hetzelfde volledige juridische en technische proces als voor een standaardverkoop, inclusief dezelfde due diligence en documentatie. Het is daarom essentieel om genoeg tijd uit te trekken voor deze stap, vooral voor oudere woningen of woningen met aanpassingen. De te nemen stappen zijn:
- Laat een gecertificeerde ingenieur het eigendom inspecteren en de Electronic Property ID uitgeven
- Vraag een objectieve waardebepaling aan via AADE.
- Betaal alle van toepassing zijnde belastingen via het online systeem van de belastingdienst (myProperty).
- Verkrijg een eigendomsbelastingcertificaat (ENFIA-goedkeuring).
- Een notariële akte van donatie of ouderlijke schenking opstellen en ondertekenen.
- Registreer de akte bij het Kadaster.
Waar buitenlandse eigenaars en kopers op moeten letten
Je hoeft geen Griek te zijn om van deze wetten te kunnen profiteren. Buitenlandse burgers kunnen, binnen hetzelfde wettelijke kader als Griekse staatsburgers, zowel (ouderlijke) schenkingen geven en ontvangen.
Het is cruciaal om na te gaan of het land waar je woont de transactie als belastbaar beschouwt. Ben je bijvoorbeeld woonachtig in Nederland, het Verenigd Koninkrijk of de Verenigde Staten, dan kunnen lokale regels inzake schenkbelasting van toepassing zijn.
Je Griekse notaris en accountant kunnen je bij beide partijen begeleiden om het proces soepel te laten verlopen. Hier zijn enkele waardevolle dingen die je moet weten als eigenaar van een woning in Griekenland:
- Overeenkomsten ter voorkoming van dubbele belasting: controleer of je land een belastingverdrag heeft met Griekenland om dubbele belasting op hetzelfde activum te voorkomen.
- Professioneel advies: Het is essentieel om een Griekse advocaat of belastingadviseur te raadplegen voor de juiste toepassing van de procedures.
Hoe zit het met belastingen?
Laten we het nu hebben over wat iedereen graag wil weten: belastingen. Door je eigendom over te dragen via een (ouderlijke) schenking kun je aanzienlijk op belastingen besparen en het latere erfenisproces vereenvoudigen. Denk er altijd aan om een Griekse notaris en belastingadviseur te raadplegen om het proces af te stemmen op de behoeften van je familie.
In Griekenland worden alle (ouderlijke) schenkingen belast. Het tarief hangt af van twee belangrijke factoren:
- De waarde van de woning (gebaseerd op de objectieve waarde (αντικειμενική αξία) zoals vastgesteld door de Griekse belastingdienst).
- De relatie tussen de gever en de ontvanger.
Een eenvoudige uitsplitsing:
- Ouders → Kinderen (ouderlijke schenking): belastingvrij tot € 800.000 per ouder. Alles daarboven wordt belast tegen 10%. Dit is verreweg de meest voorkomende en fiscaal meest efficiënte optie voor gezinnen.
- Naaste familieleden (bijv. broers en zussen, grootouders, kleinkinderen): lagere belastingschijven zijn van toepassing, maar niet zo royaal als de vrijstelling voor ouderlijke schenkingen.
- Niet-verwante personen: er gelden hogere belastingtarieven, waardoor schenkingen over het algemeen minder aantrekkelijk zijn voor niet-familiale overdrachten.
Om het in context te plaatsen, in Griekenland wordt de verkoop van een woning belast met 3,09% overdrachtsbelasting, een ouderlijke schenking resulteert dus vaak in veel lagere totale kosten bij de overdracht van een woning tussen familieleden. Bovendien is de objectieve fiscale waarde van veel eigendommen - vooral in landelijke gebieden van Griekenland - vaak aanzienlijk lager dan hun werkelijke marktwaarde, waardoor de belastingen nog lager kunnen uitvallen. Zie de onderstaande tabel voor meer informatie:
| RELATIE | EIGENDOM WAARDE | BELASTING |
| a) de echtgenoot of de persoon met wie de schenkende partij een geregistreerd partnerschap heeft gesloten
b) de kinderen c) de kleinkinderen, en d) de ouders van de schenkende partij.
|
Tot € 800.000 objectief | 0 |
| Broers, neven, grootouders, overgrootouders, broers en zussen (hele of halve broers en zussen), neven en nichten, stiefvaders en stiefmoeders, kinderen uit het vorige huwelijk van een echtgenoot, schoonzonen en -dochters, en schoonvaders en -moeders.
|
Tot € 30.000 | 0 |
| Voor de volgende €70.000
|
5% | |
| Voor de volgende €200.000 | 10% | |
| Vanaf €400.000 | 20% | |
| Alle anderen (verre verwanten of niet-verwanten)
|
Tot € 6.000
|
0 |
| Voor de volgende €66.000 | 20% | |
| Voor de volgende €195.000 | 30% | |
| Vanaf €267.000 | 40% |
Houd er rekening mee dat de bovenstaande tabel verwijst naar de huidige belastingtarieven. Deze zijn aan verandering onderhevig. Voordat u een beslissing neemt over een (ouderlijke) schenking, moet u controleren of de bovenstaande tarieven nog steeds gelden. Ook goed om te weten: in bepaalde uitzonderlijke situaties kunnen (ouderlijke) schenkingen om juridische redenen worden ingetrokken.
Wat is er veranderd en waar duiden huidige trends op?
Ouderlijke schenkingen en schenkingen zijn in de eerste zeven maanden van 2025 met 11% gestegen. Deze stijging wordt toegeschreven aan het gunstige belastingkader dat van toepassing is op eerstegraads familieleden, dat wil zeggen overdrachten tussen ouders en kinderen, echtgenoten en kleinkinderen, waarbij de belastingvrije drempel €800.000 bedraagt, zonder bijkomende kosten.
Een andere belangrijke reden voor de toename van het aantal aanvragen is de introductie van het digitale platform akinita.gov.gr, dat bepaalde administratieve aspecten van het proces stroomlijnt. Het platform centraliseert de documentatie en maakt elektronische indiening mogelijk, al blijft de algemene procedure in de praktijk complex en tijdrovend.
Ingenieursinspecties, controles van wettelijke naleving, belastingaangiften en notariële coördinatie zijn nog steeds vereist en afhankelijk van de staat van de woning en de documentatie kan het proces enkele weken of zelfs maanden in beslag nemen. Oudere woningen, onregelmatigheden in de planning en problemen met het kadaster leiden vaak tot vertragingen, wat betekent dat professionele coördinatie en zorgvuldige voorbereiding essentieel blijven.
Jouw stukje Griekenland doorgeven aan de volgende generatie
Een woning in Griekenland is meer dan een investering; het gaat om verbondenheid. Of het nu gaat om een zomerhuis aan zee of een familiewoning in het dorp, het doorgeven ervan moet eenvoudig en eerlijk zijn. Met (ouderlijke) schenkingen vergemakkelijkt de Griekse wet de soepele overdracht van eigendom, vaak met aanzienlijke belastingvoordelen. Als u een woning in Griekenland bezit of hier plannen toe heeft, kunt u de opties altijd met uw notaris of juridisch adviseur bespreken, zodat uw stukje Griekenland precies blijft waar het hoort, bij de mensen van wie u houdt.
Disclaimer: Dit artikel is uitsluitend bedoeld voor informatieve doeleinden en vormt GEEN juridisch advies. Voor alle vragen of situaties met betrekking tot donaties en ouderlijke schenkingen wordt ten zeerste aanbevolen een advocaat of notaris te raadplegen.”
