Donaties en schenkingen van ouders in Griekenland: hoe je eigendom op een belastingvriendelijke manier kunt overdragen

Wat is een schenking in Griekenland 

Volgens de Griekse wet is een schenking (of 'dorea' – δωρεά) een overdracht van eigendom van de ene persoon naar de andere zonder betaling. Het is een veelgebruikte manier voor families om huizen of grond door te geven aan kinderen en familieleden, maar het staat ook open voor niet-Grieken. Er zijn twee hoofdvormen van zulke overdrachten:

• Schenking (Δωρεά): Een gift van de ene persoon aan de andere, al dan niet verwant.

• Ouderlijke schenking (Γονική Παροχή): Een speciaal soort schenking die specifiek door ouders aan hun kinderen wordt gedaan, vaak met een gunstigere fiscale behandeling. Voor beide soorten geldt dezelfde formele procedure als bij een verkoop; je hebt een notariële akte nodig, ondertekend voor een Griekse notaris. Het enige verschil is de belasting, die doorgaans lager is wanneer de overdracht binnen de familie plaatsvindt.

En ja, als je in het buitenland woont, kun je zelfs bij volmacht tekenen, wat betekent dat iemand in Griekenland je bij de notaris kan vertegenwoordigen, wat het proces voor internationale eigenaren veel gemakkelijker maakt. Houd er rekening mee dat de persoon of personen die het onroerend goed ontvangen ook voor een Griekse notaris moeten tekenen om de schenking te aanvaarden; als ze niet naar Griekenland kunnen reizen, kan dit ook bij volmacht gebeuren.

Hoe het proces werkt (stap voor stap) 

Voordat een schenking of ouderlijke gift kan worden afgerond, is het verplicht om een gecertificeerde ingenieur (politikos michanikos) in te schakelen. De ingenieur moet het onroerend goed inspecteren en een elektronische eigendoms-ID (Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου) afgeven, een digitaal bestand met alle eigendomsdocumenten, plattegronden en certificaten met betrekking tot de legaliteit van het gebouw. Deze stap zorgt ervoor dat het onroerend goed voldoet aan de bouw- en bestemmingsplannen.

Als er bouwfouten zijn (bijvoorbeeld niet-geregistreerde uitbreidingen of wijzigingen in de indeling), moeten deze eerst volgens de Griekse wet worden gelegaliseerd voordat de schenking kan doorgaan. Anders kan de notaris de overdracht niet afronden. In de praktijk betekent dit dat een schenking of ouderlijke gift hetzelfde volledige juridische en technische proces doorloopt als een standaardverkoop, inclusief dezelfde due diligence en documentatie. Het is daarom essentieel om voldoende tijd in te ruimen voor deze stap, vooral bij oudere panden of woningen met aanpassingen. Laten we het stap voor stap bekijken:

- Laat een gecertificeerde ingenieur het pand inspecteren en het elektronische eigendomsnummer afgeven

- Vraag een objectieve waardebepaling aan via AADE.

- Betaal eventuele verschuldigde belastingen via het online systeem van de belastingdienst (myProperty).

- Vraag een onroerendgoedbelastingcertificaat aan (ENFIA-verklaring).

- Stel een notariële akte van schenking of ouderlijke gift op en onderteken deze.

- Registreer de akte bij het kadaster.

Waarom buitenlandse eigenaren en kopers hier aandacht aan moeten besteden en waar ze op moeten letten 

Je hoeft geen Griek te zijn om van deze wetten te profiteren. Buitenlandse burgers kunnen in Griekenland zowel schenkingen als ouderlijke giften geven en ontvangen, onder hetzelfde wettelijke kader als Griekse staatsburgers.

Het is cruciaal om te controleren of je land van fiscale woonplaats de transactie als belastbaar beschouwt; in het Verenigd Koninkrijk of de VS kunnen bijvoorbeeld lokale regels voor schenkingsrecht van toepassing zijn.

Je Griekse notaris en accountant kunnen je bij beide aspecten begeleiden om een soepel verloop te garanderen. Hier zijn enkele waardevolle zaken die je als vastgoedeigenaar in Griekenland moet weten:

- Dubbelbelastingverdragen: Controleer of je land een dubbelbelastingverdrag heeft met Griekenland om dubbele belasting op hetzelfde vermogen te voorkomen.

- Professioneel advies: Het is essentieel om een Griekse advocaat of belastingadviseur te raadplegen om ervoor te zorgen dat de procedures correct worden toegepast.

Hoe zit het met belastingen?  

Laten we het nu hebben over het onderdeel waar iedereen zich vragen over stelt: belastingen. Het overdragen van je onroerend goed via een schenking of een ouderlijke gift kan aanzienlijke belastingbesparingen opleveren en het latere erfrechtproces vereenvoudigen. Vergeet niet om altijd een Griekse notaris en belastingadviseur te raadplegen om het proces af te stemmen op de behoeften van je gezin.

In Griekenland zijn alle schenkingen en ouderlijke giften belastbaar. Het tarief hangt af van twee belangrijke factoren:

1. 1. De waarde van het onroerend goed (gebaseerd op de objectieve waarde (αντικειμενική αξία) zoals vastgesteld door de Griekse belastingdienst).

2. 
   

3. 2. De relatie tussen de schenker en de ontvanger.

4. 
   
   

Hier is een eenvoudig overzicht:

 - Ouders → Kinderen (ouderlijke schenking): Belastingvrij tot € 800.000 per ouder. Alles daarboven wordt belast tegen 10%. Dit is veruit de meest voorkomende en fiscaal voordeligste optie voor gezinnen.

- Naaste familieleden (bijv. broers en zussen, grootouders, kleinkinderen): Er gelden lagere belastingschijven, maar deze zijn niet zo gunstig als de vrijstelling voor schenkingen door ouders.

- Niet-verwante personen: Er gelden hogere belastingtarieven, waardoor schenkingen over het algemeen minder aantrekkelijk zijn voor overdrachten buiten de familie.

Ter vergelijking: de verkoop van onroerend goed in Griekenland wordt belast met 3,09% overdrachtsbelasting, dus schenkingen van ouders leiden vaak tot veel lagere totale kosten bij de overdracht van onroerend goed tussen familieleden. Bovendien is de objectieve belastingwaarde van veel onroerende goederen — met name in landelijke gebieden van Griekenland — vaak aanzienlijk lager dan hun werkelijke marktwaarde, wat de verschuldigde belastingen nog verder kan verlagen. Zie de onderstaande tabel voor meer details:

RELATIE – WAARDE VAN HET ONROEREND GOED – BELASTING

a) De echtgenoot of de persoon met wie de schenker een geregistreerd partnerschap is
aangegaan b) De kinderen
c) De kleinkinderen
d) De ouders van de schenker

Tot € 800.000 objectieve waarde: 0%

Broers, neven en nichten, grootouders, overgrootouders, broers en zussen (vol- of halfbroers en -zussen), neefjes en nichtjes, stiefvaders en stiefmoeders, kinderen uit een eerder huwelijk van de echtgenoot, schoonzonen en schoondochters, en schoonvaders en schoonmoeders.

Tot € 30.000: 0%
Voor de volgende € 70.000: 5%
Voor de volgende € 200.000: 10%
Vanaf € 400.000 en hoger: 20%

Alle anderen (of het nu verre familieleden zijn of niet)

Tot € 6.000: 0%
Voor de volgende € 66.000: 20%
Voor de volgende € 195.000: 30%
Vanaf € 267.000 en hoger: 40%

Let op: de bovenstaande tabel verwijst naar de huidige belastingtarieven, die op elk moment kunnen veranderen. Voordat je een beslissing neemt over een schenking of een schenkingsrecht, moet je controleren of de bovenstaande tarieven nog steeds gelden of dat ze zijn aangepast. Ook goed om te weten: om uitzonderlijke juridische redenen en in specifieke gevallen kunnen schenkingen en schenkingsrechten worden herroepen.

Wat is er veranderd en wat geven de trends aan 

Schenkingen van ouders en schenkingen tussen familieleden in Griekenland zijn in de eerste zeven maanden van 2025 met 11% gestegen. Deze stijging wordt toegeschreven aan het gunstige belastingkader dat geldt voor familieleden in de eerste graad, dat wil zeggen overdrachten tussen ouders en kinderen, echtgenoten en kleinkinderen, waarbij de belastingvrije drempel € 800.000 bedraagt, zonder extra kosten.

Een andere belangrijke reden voor de stijging van het aantal aanvragen is de introductie van het digitale platform akinita.gov.gr, dat bepaalde administratieve aspecten van het proces heeft gestroomlijnd. Hoewel het platform helpt bij het centraliseren van documentatie en elektronische indiening mogelijk maakt, blijft de algehele procedure in de praktijk complex en tijdrovend.

Technische inspecties, controles op de naleving van de wet, belastingaangiften en notariële afhandeling zijn nog steeds nodig, en afhankelijk van de staat van het onroerend goed en de documentatie kan het proces enkele weken of zelfs maanden in beslag nemen. Oudere panden, onregelmatigheden in de bestemmingsplannen en problemen met het kadaster leiden vaak tot vertragingen, wat betekent dat professionele coördinatie en zorgvuldige voorbereiding essentieel blijven.

Je stukje Griekenland doorgeven aan de volgende generatie 

Een huis in Griekenland hebben is meer dan alleen een investering; het gaat om verbondenheid. Of het nu gaat om een zomerhuis aan zee of een gezinswoning in het dorp, het doorgeven ervan moet simpel en eerlijk zijn. Met schenkingen en ouderlijke giften maakt de Griekse wet een soepele overdracht van onroerend goed mogelijk, vaak met aanzienlijke fiscale voordelen. Als je al een huis in Griekenland hebt of van plan bent er een te kopen, kun je deze mogelijkheden altijd bespreken met je notaris of juridisch adviseur, zodat je stukje Griekenland precies blijft waar het hoort, bij de mensen van wie je houdt.

Disclaimer: Deze inhoud is alleen bedoeld ter informatie en vormt GEEN juridisch advies. Voor alle kwesties met betrekking tot schenkingen en ouderlijke giften wordt ten zeerste aangeraden om een advocaat of notaris te raadplegen.