Donaties en schenkingen van ouders in Griekenland: hoe je eigendom op een belastingvriendelijke manier kunt overdragen

Wat is een schenking in Griekenland? 

In de Griekse wet is een schenking (of 'dorea' – δωρεά) een overdracht van eigendom van de ene persoon naar de andere zonder dat er geld mee gemoeid is. Het is een veelgebruikte manier voor families om huizen of grond door te geven aan kinderen en familieleden, maar het kan ook door niet-Grieken worden gedaan. Er zijn twee soorten van zulke overdrachten:

• Schenking (Δωρεά): Een gift van de ene persoon aan de andere, al dan niet familie.

• Ouderlijke schenking (Γονική Παροχή): Een speciaal soort schenking die specifiek door ouders aan hun kinderen wordt gedaan, vaak met een gunstigere fiscale behandeling.

Voor beide soorten is hetzelfde formele proces nodig als bij een verkoop; je hebt een notariële akte nodig, ondertekend door een Griekse notaris. Het enige verschil is de belasting, die meestal lager is als de overdracht binnen de familie gebeurt.

En ja, als je in het buitenland woont, kun je zelfs bij volmacht tekenen, wat betekent dat iemand in Griekenland je bij de notaris kan vertegenwoordigen, wat het proces voor internationale eigenaren veel makkelijker maakt. Houd er rekening mee dat de persoon of personen die het onroerend goed ontvangen, ook voor een Griekse notaris moeten tekenen om de schenking te accepteren; als ze niet naar Griekenland kunnen reizen, kan dit ook bij volmacht gebeuren.

Hoe het proces werkt (stap voor stap) 

Voordat een schenking of ouderlijke gift kan worden voltooid, is het verplicht om een gecertificeerde ingenieur (politikos michanikos) in te schakelen. De ingenieur moet het onroerend goed inspecteren en een elektronische eigendoms-ID (ΗλεκτρονικήΤαυτότητα Κτιρίου) afgeven, een digitaal bestand met alle eigendomsdocumenten, plattegronden en certificaten met betrekking tot de legaliteit van het gebouw. Deze stap zorgt ervoor dat het onroerend goed voldoet aan de bouw- en bestemmingsplannen.

Als er bouwkundige overtredingen zijn (bijvoorbeeld niet-geregistreerde uitbreidingen of wijzigingen in de indeling), moeten deze eerst volgens de Griekse wet worden gelegaliseerd voordat de schenking kan worden uitgevoerd. Anders kan de notaris de overdracht niet voltooien. In de praktijk betekent dit dat een schenking of ouderlijke gift hetzelfde volledige juridische en technische proces volgt als een standaardverkoop, inclusief dezelfde due diligence en documentatie. Het is daarom essentieel om voldoende tijd uit te trekken voor deze stap, vooral voor oudere eigendommen of woningen met aanpassingen. Laten we het stap voor stap bekijken:

- Laat een gecertificeerde ingenieur het onroerend goed inspecteren en een elektronische eigendoms-ID afgeven

- Vraag een objectieve waardebepaling aan via AADE.

- Betaal eventuele belastingen via het online systeem van de belastingdienst (myProperty).

- Zorg dat je een certificaat van onroerendgoedbelasting (ENFIA-verklaring) krijgt.

- Maak en onderteken een notariële akte van schenking of ouderlijke gift.

- Registreer de akte bij het kadaster.

Waarom buitenlandse eigenaren en kopers hier aandacht aan moeten besteden en waar ze op moeten letten 

Je hoeft geen Griek te zijn om van deze wetten te profiteren. Buitenlanders kunnen in Griekenland zowel schenkingen doen als ontvangen, onder dezelfde regels als Griekse burgers. Het is belangrijk om te checken of je land van fiscale woonplaats de transactie als belastbaar ziet; in het Verenigd Koninkrijk of de Verenigde Staten kunnen bijvoorbeeld lokale regels voor schenkingsrechten gelden. Je Griekse notaris en accountant kunnen je bij beide kanten helpen om alles soepel te laten verlopen. Hier zijn enkele waardevolle dingen die je als vastgoedeigenaar in Griekenland moet weten: - Dubbele belastingverdragen: Controleer of jouw land een dubbelbelastingverdrag met Griekenland heeft om dubbele belasting op hetzelfde vermogen te voorkomen. - Professioneel advies: Het is essentieel om een Griekse advocaat of belastingadviseur te raadplegen om ervoor te zorgen dat de procedures correct worden toegepast.

Hoe zit het met belastingen  

Laten we het nu hebben over het onderdeel waar iedereen zich vragen over stelt: belastingen. Door je onroerend goed over te dragen via een schenking of een ouderlijke gift kun je aanzienlijk op belastingen besparen en het later erfproces vereenvoudigen. Vergeet niet om altijd een Griekse notaris en belastingadviseur te raadplegen om het proces af te stemmen op de behoeften van je familie.

In Griekenland zijn alle schenkingen en giften van ouders belastbaar. Het tarief hangt af van twee belangrijke factoren:

1. 1. De waarde van het onroerend goed (gebaseerd op de objectieve waarde (αντικειμενική αξία) zoals vastgesteld door de Griekse belastingdienst).

2. 
   

3. 2. De relatie tussen de schenker en de ontvanger.

4. 
   
   

Hier volgt een eenvoudig overzicht:

 - Ouders → Kinderen (ouderlijke schenking): belastingvrij tot € 800.000 per ouder. Alles daarboven wordt belast tegen 10%. Dit is veruit de meest voorkomende en fiscaal voordelige optie voor gezinnen.

- Naaste familieleden (bijv. broers en zussen, grootouders, kleinkinderen): Er gelden lagere belastingschijven, maar deze zijn niet zo gunstig als de vrijstelling voor schenkingen door ouders.

- Niet-verwante personen: Er gelden hogere belastingtarieven, waardoor schenkingen over het algemeen minder aantrekkelijk zijn voor overdrachten buiten de familie.

Ter info: bij de verkoop van onroerend goed in Griekenland wordt 3,09% overdrachtsbelasting geheven, dus schenkingen van ouders leiden vaak tot veel lagere totale kosten bij de overdracht van onroerend goed tussen familieleden. Bovendien is de objectieve belastingwaarde van veel onroerend goed – vooral op het platteland van Griekenland – vaak aanzienlijk lager dan de werkelijke marktwaarde, wat de toepasselijke belastingen nog verder kan verlagen. Zie de onderstaande tabel voor meer details:

RELATIE – WAARDE VAN ONROEREND GOED – BELASTING

a) De echtgenoot of de persoon met wie de schenker een geregistreerd partnerschap heeft
b) De kinderen
c) De kleinkinderen
d) De ouders van de schenker

Tot € 800.000 objectieve waarde: 0%

Broers, neven, grootouders, overgrootouders, broers en zussen (volle of halfbroers en -zussen), neven en nichten, stiefvaders en stiefmoeders, kinderen uit een eerder huwelijk van de echtgenoot, schoonzonen en schoondochters, en schoonvaders en schoonmoeders.

Tot € 30.000: 0%
Voor de volgende € 70.000: 5%
Voor de volgende € 200.000: 10%
Vanaf € 400.000 en meer: 20%

Alle anderen (of het nu verre familieleden of niet-familieleden zijn)

Tot € 6.000: 0%
Voor de volgende € 66.000: 20%
Voor de volgende € 195.000: 30%
Vanaf € 267.000 en meer: 40%

Let op: de bovenstaande tabel laat de huidige belastingtarieven zien, die op elk moment kunnen veranderen. Voordat je een beslissing neemt over een schenking of ouderlijke gift, moet je checken of de bovenstaande tarieven nog steeds gelden of zijn bijgewerkt. Ook goed om te weten: om uitzonderlijke juridische redenen en in specifieke gevallen kunnen schenkingen en ouderlijke voordelen worden ingetrokken.

Wat is er veranderd en wat laten de trends zien? 

Giften van ouders en donaties tussen familieleden in Griekenland zijn in de eerste zeven maanden van 2025 met 11% gestegen. Deze stijging komt door de gunstige belastingregels voor familieleden in de eerste graad, dus overdrachten tussen ouders en kinderen, echtgenoten en kleinkinderen, waarbij de belastingvrije drempel € 800.000 is, zonder extra kosten.

Een andere belangrijke reden voor de toename van het aantal aanvragen is de introductie van het digitale platform akinita.gov.gr, dat bepaalde administratieve aspecten van het proces heeft gestroomlijnd. Hoewel het platform helpt bij het centraliseren van documentatie en elektronische indiening mogelijk maakt, blijft de totale procedure in de praktijk complex en tijdrovend.

Inspecties door ingenieurs, controles op de naleving van de wetgeving, belastingaangiften en notariële coördinatie zijn nog steeds vereist, en afhankelijk van de staat van het onroerend goed en de documentatie kan het proces enkele weken of zelfs maanden in beslag nemen. Oudere panden, onregelmatigheden in de planning en problemen met het kadaster leiden vaak tot vertragingen, wat betekent dat professionele coördinatie en een zorgvuldige voorbereiding essentieel blijven.

Je stukje Griekenland doorgeven aan de volgende generatie 

Een huis in Griekenland hebben is meer dan alleen een investering; het gaat om verbondenheid. Of het nu gaat om een zomerhuis aan zee of een gezinswoning in het dorp, het doorgeven ervan moet simpel en eerlijk zijn. Met schenkingen en ouderlijke giften maakt de Griekse wet een soepele overdracht van onroerend goed mogelijk, vaak met aanzienlijke fiscale voordelen. Als je al een huis in Griekenland hebt of van plan bent er een te kopen, kun je deze mogelijkheden altijd bespreken met je notaris of juridisch adviseur, zodat je stukje Griekenland precies blijft waar het hoort, bij de mensen van wie je houdt.

Disclaimer: Deze inhoud is alleen bedoeld ter informatie en vormt GEEN juridisch advies. Voor alle kwesties met betrekking tot schenkingen en ouderlijke giften wordt ten zeerste aangeraden om een advocaat of notaris te raadplegen.