Les donations et les dons parentaux en Grèce : comment transférer des biens immobiliers de manière fiscalement avantageuse

Qu’est-ce qu’une donation en Grèce ? 

En droit grec, une donation (ou « dorea » – δωρεά) est un transfert de biens d’une personne à une autre à titre gratuit. Il s’agit d’un moyen courant pour les familles de transmettre des maisons ou des terrains à leurs enfants et à leurs proches, mais cette possibilité est également ouverte aux non-Grecs. On distingue deux grands types de transferts de ce type :

• Donation (Δωρεά) : un don effectué par une personne à une autre, qu’elles soient apparentées ou non.

• Don parental (Γονική Παροχή) : un type particulier de donation effectuée spécifiquement par des parents en faveur de leurs enfants, souvent assortie d’un traitement fiscal plus avantageux. Ces deux types de transfert requièrent la même procédure formelle qu’une vente ; vous devrez établir un acte notarié, signé devant un notaire public grec. La seule différence réside dans la fiscalité, qui est généralement moins lourde lorsque le transfert s’effectue au sein de la famille.

Et oui, si vous résidez à l’étranger, vous pouvez même signer par procuration, ce qui signifie qu’une personne en Grèce peut vous représenter chez le notaire, ce qui facilite considérablement la procédure pour les propriétaires étrangers. Gardez à l’esprit que la ou les personnes qui reçoivent le bien immobilier doivent également signer devant un notaire grec pour accepter la donation ; si elles ne peuvent pas se rendre en Grèce, cela peut également se faire par procuration.

Déroulement de la procédure (étape par étape) 

Avant qu’une donation ou une donation parentale puisse être finalisée, il est obligatoire de faire appel à un ingénieur agréé (politikos michanikos). L’ingénieur doit inspecter le bien immobilier et délivrer une « identité électronique du bien immobilier » (Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου), un fichier numérique contenant l’ensemble des documents relatifs au bien, des plans et des certificats attestant de la conformité légale du bâtiment. Cette étape garantit que le bien est conforme aux réglementations en matière de construction et d’urbanisme.

En cas d’infractions au code de la construction (par exemple, des extensions non enregistrées ou des modifications de l’agencement), celles-ci doivent d’abord être régularisées conformément à la législation grecque avant que la donation puisse être effectuée. Dans le cas contraire, le notaire ne peut pas finaliser le transfert. Dans la pratique, cela signifie qu’une donation ou un don parental suit la même procédure juridique et technique complète qu’une vente classique, y compris les mêmes vérifications préalables et les mêmes formalités administratives. Il est donc essentiel de prévoir suffisamment de temps pour cette étape, en particulier pour les biens immobiliers anciens ou les logements ayant subi des modifications. Procédons étape par étape :

• Faites inspecter le bien par un ingénieur agréé et obtenez l’identifiant électronique du bien immobilier

• Demandez une estimation objective de la valeur auprès de l’AADE.

• Réglez les taxes applicables via le système en ligne de l’administration fiscale (myProperty).

• Obtenez une attestation de paiement de l’impôt foncier (attestation ENFIA).

• Préparez et signez un acte notarié de donation ou de don parental.

• Enregistrez l’acte auprès du cadastre.

Pourquoi les propriétaires et acheteurs étrangers devraient-ils s’y intéresser et à quoi doivent-ils prêter attention ? 

Il n’est pas nécessaire d’être grec pour bénéficier de ces lois. Les ressortissants étrangers peuvent à la fois faire et recevoir des dons et des donations parentales en Grèce, dans le même cadre juridique que les ressortissants grecs. Il est essentiel de vérifier si votre pays de résidence fiscale considère cette transaction comme imposable ; par exemple, au Royaume-Uni ou aux États-Unis, les règles locales en matière de droits de donation pourraient s’appliquer. Votre notaire et votre expert-comptable grecs peuvent vous accompagner dans ces démarches afin de garantir un déroulement sans heurts. Voici quelques informations utiles à connaître en tant que propriétaire immobilier en Grèce :

• Conventions de double imposition : vérifiez si votre pays a conclu une convention de double imposition avec la Grèce afin d’éviter une double imposition sur un même bien.

• Conseils professionnels : il est essentiel de consulter un avocat ou un conseiller fiscal grec afin de garantir la bonne application des procédures.

Qu’en est-il de la fiscalité ?  

Abordons maintenant le sujet qui intéresse tout le monde : la fiscalité. Le transfert de votre bien immobilier par le biais d’une donation ou d’une donation parentale peut vous permettre de réaliser d’importantes économies d’impôts et de simplifier la procédure de succession ultérieure. N’oubliez jamais de consulter un notaire et un conseiller fiscal grecs afin d’adapter la procédure aux besoins de votre famille. En Grèce, toutes les donations et tous les dons parentaux sont soumis à l’impôt. Le taux dépend de deux facteurs principaux :

1. La valeur du bien (calculée sur la base de sa valeur objective (αντικειμενική αξία) telle que fixée par les autorités fiscales grecques).

2. La relation entre le donateur et le bénéficiaire.

Voici un aperçu simple :

•  Parents → Enfants (don parental) : exonéré d’impôt jusqu’à 800 000 € par parent. Tout montant supérieur est imposé à 10 %. Il s’agit de loin de l’option la plus courante et la plus avantageuse sur le plan fiscal pour les familles.

• Proches parents (par exemple, frères et sœurs, grands-parents, petits-enfants) : des tranches d’imposition plus faibles s’appliquent, mais elles ne sont pas aussi avantageuses que l’exonération applicable aux dons parentaux.

• Personnes sans lien de parenté : des taux d’imposition plus élevés s’appliquent, ce qui rend généralement les donations moins intéressantes pour les transferts hors du cercle familial.

À titre de comparaison, les ventes immobilières en Grèce sont soumises à un droit de mutation de 3,09 %* ; les donations parentales entraînent donc souvent des coûts globaux bien inférieurs lors du transfert de biens immobiliers entre membres d’une même famille. De plus, la valeur fiscale objective de nombreux biens immobiliers, en particulier dans les zones rurales de Grèce, est souvent nettement inférieure à leur valeur marchande réelle, ce qui peut réduire encore davantage les impôts applicables.

*Mise à jour importante : le Premier ministre grec, Kyriakos Mitsotakis, a annoncé que le droit de mutation immobilière applicable aux achats effectués par des citoyens non ressortissants de l’UE devrait passer à 15 %, cette modification devant entrer en vigueur à compter du 1er janvier 2027. La législation d’application n’ayant pas encore été publiée, son champ d’application définitif, notamment en ce qui concerne le traitement des terrains et des biens immobiliers commerciaux, n’est pas encore confirmé.

Pour plus de détails, veuillez consulter le tableau ci-dessous :

LIEN DE PARENTÉ – VALEUR DU BIEN – IMPÔT

a) Le conjoint ou la personne avec laquelle le donateur a conclu un partenariat
civil b) Les enfants
c) Les petits-enfants
d) Les parents du donateur

Jusqu’à 800 000 € de valeur objective : 0 %

Frères, cousins, grands-parents, arrière-grands-parents, frères et sœurs (germains ou demi-frères et demi-sœurs), neveux et nièces, beaux-pères et belles-mères, enfants issus d’un précédent mariage du conjoint, gendres et belles-filles, ainsi que beaux-pères et belles-mères.

Jusqu’à 30 000 € : 0 %
Sur les 70 000 € suivants : 5 %
Sur les 200 000 € suivants : 10 %
À partir de 400 000 € : 20 %

Tous les autres (qu'il s'agisse de parents éloignés ou de personnes sans lien de parenté)

Jusqu’à 6 000 € : 0 %
Sur les 66 000 € suivants : 20 %
Sur les 195 000 € suivants : 30 %
À partir de 267 000 € : 40 %

Veuillez noter que le tableau ci-dessus fait référence aux taux d’imposition actuels, qui sont susceptibles d’être modifiés à tout moment. Avant de prendre toute décision concernant une donation ou une libéralité parentale, vous devez vérifier si les taux ci-dessus sont toujours en vigueur ou s’ils ont été mis à jour. Bon à savoir également : pour des raisons juridiques exceptionnelles et dans des cas spécifiques, les donations et les libéralités parentales peuvent être révoquées.

Ce qui a changé et ce qu’indiquent les tendances 

Les donations parentales et les donations entre proches en Grèce ont augmenté de 11 % au cours des sept premiers mois de 2025. Cette augmentation est attribuée au cadre fiscal favorable qui s’applique aux parents au premier degré, c’est-à-dire aux transferts entre parents et enfants, conjoints et petits-enfants, pour lesquels le seuil d’exonération fiscale atteint 800 000 €, sans frais supplémentaires.

Une autre raison majeure de la hausse des demandes est la mise en place de la plateforme numérique akinita.gov.gr, qui a simplifié certains aspects administratifs de la procédure. Bien que cette plateforme permette de centraliser la documentation et facilite les dépôts électroniques, la procédure dans son ensemble reste, dans la pratique, complexe et chronophage.

Des expertises techniques, des vérifications de conformité juridique, des déclarations fiscales et la coordination avec un notaire restent nécessaires ; selon l’état du bien immobilier et la documentation fournie, la procédure peut prendre plusieurs semaines, voire plusieurs mois. Les biens anciens, les irrégularités d’urbanisme et les problèmes liés au cadastre entraînent souvent des retards, ce qui signifie qu’une coordination professionnelle et une préparation minutieuse restent indispensables.

Transmettre votre petit coin de Grèce à la génération suivante 

Posséder une maison en Grèce est bien plus qu’un simple investissement ; c’est avant tout une question d’attachement. Qu’il s’agisse d’une résidence d’été en bord de mer ou d’une maison familiale au village, sa transmission doit être simple et équitable. Grâce aux donations et aux donations parentales, la législation grecque facilite le transfert de propriété en toute sérénité, souvent assorti d’avantages fiscaux significatifs. Si vous possédez déjà une maison en Grèce ou envisagez d’en acquérir une, vous pouvez toujours étudier ces options avec votre notaire ou votre conseiller juridique, afin que votre petit coin de Grèce reste exactement là où il doit être, auprès de vos proches.

Avertissement : Ce contenu est fourni à titre informatif uniquement et ne constitue PAS un avis juridique. Pour toute question relative aux donations et aux dons parentaux, il est vivement recommandé de consulter un avocat ou un notaire.