Dons et cadeaux parentaux en Grèce : comment transférer des biens immobiliers en payant moins d'impôts

C'est quoi une donation en Grèce ? 

En droit grec, un don (ou « dorea » – δωρεά) est un transfert de propriété d'une personne à une autre sans contrepartie financière. C'est un moyen courant pour les familles de transmettre des maisons ou des terrains à leurs enfants et à leurs proches, mais il est également accessible aux non-Grecs. Il existe deux principaux types de transferts de ce type :

• Donation (Δωρεά) : un cadeau d'une personne à une autre, qu'elles soient apparentées ou non.

• Don parental (Γονική Παροχή) : un type spécial de donation faite spécifiquement par les parents à leurs enfants, souvent avec un traitement fiscal plus avantageux.

Les deux types de transfert suivent le même processus officiel qu'une vente ; tu auras besoin d'un acte notarié, signé devant un notaire grec. La seule différence, c'est la fiscalité, qui est généralement moins élevée quand le transfert se fait au sein de la famille.

Et oui, si tu vis à l'étranger, tu peux même signer par procuration, ce qui veut dire que quelqu'un en Grèce peut te représenter chez le notaire, ce qui facilite grandement la procédure pour les propriétaires internationaux. N'oublie pas que la ou les personnes qui reçoivent le bien doivent aussi signer devant un notaire grec pour accepter la donation ; si elles ne peuvent pas se rendre en Grèce, ça peut aussi se faire par procuration.

Comment ça marche (étape par étape) 

Avant de pouvoir finaliser une donation ou un don parental, il faut obligatoirement faire appel à un ingénieur certifié (politikos michanikos). L'ingénieur doit inspecter le bien et délivrer une carte d'identité électronique du bien (ΗλεκτρονικήΤαυτότητα Κτιρίου), un fichier numérique contenant tous les documents, plans et certificats relatifs à la légalité du bâtiment. Cette étape permet de s'assurer que le bien est conforme aux réglementations en matière de construction et de zonage.

S'il y a des infractions au code de la construction (par exemple, des extensions non enregistrées ou des changements d'agencement), elles doivent d'abord être légalisées selon la loi grecque avant que le don puisse être effectué. Sinon, le notaire ne peut pas finaliser le transfert. En pratique, ça veut dire qu'un don ou une donation parentale suit le même processus juridique et technique complet qu'une vente standard, y compris la même diligence raisonnable et la même documentation. Il est donc essentiel de prévoir suffisamment de temps pour cette étape, surtout pour les propriétés anciennes ou les maisons qui ont subi des modifications. Allons-y étape par étape :

- Faites inspecter le bien immobilier par un ingénieur agréé et demandez-lui de délivrer l'identifiant électronique du bien immobilier

- Demandez une évaluation objective de la valeur par l'AADE.

- Payez les taxes applicables via le système en ligne de l'administration fiscale (myProperty).

- Obtenez un certificat d'impôt foncier (autorisation ENFIA).

- Préparez et signez un acte notarié de donation ou de don parental.

- Enregistrer l'acte auprès du registre foncier/cadastre.

Pourquoi les propriétaires et acheteurs étrangers devraient s'y intéresser et ce à quoi ils doivent faire attention 

Pas besoin d'être grec pour profiter de ces lois. Les étrangers peuvent faire et recevoir des dons et des cadeaux parentaux en Grèce, dans le même cadre juridique que les Grecs. Il est super important de vérifier si ton pays de résidence fiscale considère la transaction comme imposable ; par exemple, au Royaume-Uni ou aux États-Unis, les règles locales en matière d'impôt sur les donations peuvent s'appliquer. Ton notaire et ton comptable grecs peuvent t'aider à comprendre les deux côtés pour que tout se passe bien. Voici quelques infos utiles à connaître en tant que propriétaire immobilier en Grèce : - Accords de double imposition : vérifie si ton pays a un accord de double imposition avec la Grèce pour éviter de payer deux fois des impôts sur le même bien. - Conseils professionnels : c'est super important de consulter un avocat ou un conseiller fiscal grec pour être sûr que tout se passe bien.

Qu'en est-il de la fiscalité ?  

Parlons maintenant de ce qui intéresse tout le monde : les impôts. Transférer votre propriété par le biais d'une donation ou d'un don parental peut vous permettre de réaliser d'importantes économies d'impôts et de simplifier le processus de succession ultérieurement. N'oubliez pas de consulter un notaire et un conseiller fiscal grecs afin d'adapter le processus aux besoins de votre famille.

En Grèce, tous les dons et toutes les donations parentales sont imposables. Le taux dépend de deux facteurs principaux :

1. 1. La valeur du bien (basée sur sa valeur objective (αντικειμενική αξία) telle que fixée par les autorités fiscales grecques).

2. 
   

3. 2. La relation entre le donateur et le bénéficiaire.

4. 
   
   

Voici un aperçu simple :

 - Parents → Enfants (don parental) : exonéré d'impôt jusqu'à 800 000 € par parent. Tout montant supérieur à cette somme est imposé à 10 %. C'est de loin l'option la plus courante et la plus avantageuse fiscalement pour les familles.

- Proches parents (par exemple, frères et sœurs, grands-parents, petits-enfants) : des tranches d'imposition plus faibles s'appliquent, mais elles ne sont pas aussi généreuses que l'exonération pour les dons parentaux.

- Personnes sans lien de parenté : des taux d'imposition plus élevés s'appliquent, ce qui rend généralement les dons moins intéressants pour les transferts hors famille.

Pour mettre les choses en contexte, les ventes immobilières en Grèce sont taxées à 3,09 % de droits de mutation, donc les dons parentaux entraînent souvent des coûts globaux bien moins élevés lors du transfert de biens immobiliers entre membres de la famille. En plus, la valeur fiscale objective de nombreux biens immobiliers, surtout dans les zones rurales de Grèce, est souvent bien inférieure à leur valeur marchande réelle, ce qui peut encore réduire les impôts applicables. Pour plus de détails, voir le tableau ci-dessous :

RELATION – VALEUR FONCIÈRE – IMPÔTS

a) Le conjoint ou la personne avec qui le donateur a formé un partenariat civil
b) Les enfants
c) Les petits-enfants
d) Les parents du donateur

Jusqu'à 800 000 € de valeur objective : 0 %

Frères, cousins, grands-parents, arrière-grands-parents, frères et sœurs (frères et sœurs germains ou consanguins), neveux et nièces, beaux-pères et belles-mères, enfants issus d'un précédent mariage du conjoint, gendres et belles-filles, beaux-pères et belles-mères.

Jusqu'à 30 000 € : 0 %
Pour les 70 000 € suivants : 5 %
Pour les 200 000 € suivants : 10 %
À partir de 400 000 € : 20 %

Tous les autres (qu'il s'agisse de parents éloignés ou de personnes sans lien de parenté)

Jusqu'à 6 000 € : 0 %
Pour les 66 000 € suivants : 20 %
Pour les 195 000 € suivants : 30 %
À partir de 267 000 € : 40 %

Sache que le tableau ci-dessus montre les taux d'imposition actuels, qui peuvent changer à tout moment. Avant de prendre une décision concernant un don ou une donation parentale, tu dois vérifier si les taux ci-dessus sont toujours valables ou s'ils ont été mis à jour. Bon à savoir : pour des raisons juridiques exceptionnelles et dans certains cas, les dons et les donations parentales peuvent être annulés.

Ce qui a changé et ce que les tendances montrent 

Les dons entre parents et proches en Grèce ont augmenté de 11 % au cours des sept premiers mois de 2025. Cette hausse est due au cadre fiscal avantageux qui s'applique aux proches au premier degré, c'est-à-dire aux transferts entre parents et enfants, conjoints et petits-enfants, où le seuil d'exonération fiscale atteint 800 000 €, sans frais supplémentaires.

Une autre raison importante de l'augmentation des demandes est la mise en place de la plateforme numérique akinita.gov.gr, qui a simplifié certains aspects administratifs du processus. Même si la plateforme aide à centraliser les documents et permet les soumissions électroniques, la procédure globale reste compliquée et prend du temps dans la pratique.

Les inspections techniques, les vérifications de conformité juridique, les déclarations fiscales et la coordination notariale sont toujours nécessaires, et selon l'état du bien immobilier et la documentation, le processus peut prendre plusieurs semaines, voire plusieurs mois. Les biens immobiliers anciens, les irrégularités en matière d'urbanisme et les problèmes liés au registre foncier entraînent souvent des retards, ce qui signifie qu'une coordination professionnelle et une préparation minutieuse restent indispensables.

Transmettre votre coin de Grèce à la prochaine génération 

Avoir une maison en Grèce, c'est plus qu'un investissement, c'est un lien. Que ce soit une maison de vacances au bord de la mer ou une maison familiale dans un village, la transmettre devrait être simple et juste. Avec les donations et les dons parentaux, la loi grecque facilite le transfert de propriété, souvent avec des avantages fiscaux importants. Si tu possèdes déjà une maison en Grèce ou que tu envisages d'en acheter une, tu peux toujours explorer ces options avec ton notaire ou ton conseiller juridique, afin que ton coin de Grèce reste exactement là où il doit être, avec les personnes que tu aimes.

Avertissement : ce contenu est fourni à titre informatif uniquement et ne constitue PAS un avis juridique. Pour toute question relative aux dons et aux donations parentales, il est fortement recommandé de consulter un avocat ou un notaire.