Les donations et les dons parentaux en Grèce : comment transférer des biens immobiliers de manière fiscalement avantageuse

Qu'est-ce qu'une donation en Grèce ? 

En droit grec, une donation (ou « dorea » – δωρεά) est un transfert de biens d'une personne à une autre sans contrepartie financière. Il s'agit d'un moyen courant pour les familles de transmettre des maisons ou des terrains à leurs enfants et à leurs proches, mais cette possibilité est également ouverte aux non-Grecs. Il existe deux principaux types de transferts de ce type :

• Donation (Δωρεά) : un don d’une personne à une autre, qu’elles soient apparentées ou non.

• Don parental (Γονική Παροχή) : un type particulier de donation effectuée spécifiquement par des parents à leurs enfants, souvent assorti d’un traitement fiscal plus avantageux. Les deux types requièrent la même procédure formelle qu’une vente ; vous devrez disposer d’un acte notarié, signé devant un notaire public grec. La seule différence réside dans la fiscalité, qui est généralement moins élevée lorsque le transfert s’effectue au sein de la famille.

Et oui, si vous résidez à l’étranger, vous pouvez même signer par procuration, ce qui signifie qu’une personne en Grèce peut vous représenter chez le notaire, ce qui facilite grandement la procédure pour les propriétaires étrangers. N’oubliez pas que la ou les personnes qui reçoivent le bien doivent également signer devant un notaire grec pour accepter la donation ; si elles ne peuvent pas se rendre en Grèce, cela peut également se faire par procuration.

Déroulement de la procédure (étape par étape) 

Avant qu’une donation ou une donation parentale puisse être finalisée, il est obligatoire de faire appel à un ingénieur agréé (politikos michanikos). L’ingénieur doit inspecter le bien immobilier et délivrer une carte d’identité électronique du bien (Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου), un fichier numérique contenant tous les documents, plans et certificats relatifs à la légalité du bâtiment. Cette étape garantit que le bien immobilier est conforme aux réglementations en matière de construction et d’urbanisme.

En cas d’infractions au code de la construction (par exemple, des extensions non enregistrées ou des modifications de l’agencement), celles-ci doivent d’abord être régularisées conformément à la législation grecque avant que la donation puisse être effectuée. Dans le cas contraire, le notaire ne peut pas finaliser le transfert. En pratique, cela signifie qu’une donation ou un don parental suit le même processus juridique et technique complet qu’une vente standard, y compris les mêmes vérifications préalables et la même documentation. Il est donc essentiel de prévoir suffisamment de temps pour cette étape, en particulier pour les biens immobiliers anciens ou les logements ayant subi des modifications. Procédons étape par étape :

- Faites inspecter le bien par un ingénieur agréé et obtenez le numéro d'identification électronique du bien

- Demandez une évaluation objective de la valeur auprès de l'AADE.

- Réglez les taxes applicables via le système en ligne de l'administration fiscale (myProperty).

- Obtenez un certificat de non-imposition foncière (attestation ENFIA).

- Rédigez et signez un acte notarié de donation ou de donation parentale.

- Enregistrez l'acte auprès du cadastre.

Pourquoi les propriétaires et acheteurs étrangers devraient s’y intéresser et à quoi ils doivent prêter attention 

Il n'est pas nécessaire d'être de nationalité grecque pour bénéficier de ces lois. Les ressortissants étrangers peuvent à la fois faire et recevoir des dons et des donations parentales en Grèce, dans le même cadre juridique que les ressortissants grecs.

Il est essentiel de vérifier si votre pays de résidence fiscale considère cette transaction comme imposable ; par exemple, au Royaume-Uni ou aux États-Unis, les règles locales en matière d'impôt sur les donations pourraient s'appliquer.

Votre notaire et votre comptable grecs peuvent vous guider dans ces deux aspects afin de garantir un processus sans heurts. Voici quelques informations utiles à connaître en tant que propriétaire immobilier en Grèce :

- Conventions de double imposition : vérifiez si votre pays a conclu une convention de double imposition avec la Grèce afin d'éviter la double imposition sur le même bien.

- Conseils professionnels : il est essentiel de consulter un avocat ou un conseiller fiscal grec afin de garantir la bonne application des procédures.

Qu'en est-il de la fiscalité ?  

Abordons maintenant le sujet qui intéresse tout le monde : la fiscalité. Transférer votre bien immobilier par le biais d’une donation ou d’un don parental peut vous permettre de réaliser d’importantes économies d’impôt et de simplifier le processus de succession ultérieur. N’oubliez jamais de consulter un notaire et un conseiller fiscal grecs afin d’adapter la procédure aux besoins de votre famille.

En Grèce, toutes les donations et tous les dons parentaux sont soumis à l'impôt. Le taux dépend de deux facteurs principaux :

1. 1. La valeur du bien (basée sur sa valeur objective (αντικειμενική αξία) telle que fixée par les autorités fiscales grecques).

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3. 2. La relation entre le donateur et le bénéficiaire.

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Voici un aperçu simple :

 - Parents → Enfants (don parental) : exonéré d'impôt jusqu'à 800 000 € par parent. Tout montant supérieur est imposé à 10 %. Il s'agit de loin de l'option la plus courante et la plus avantageuse fiscalement pour les familles.

- Proches parents (par exemple, frères et sœurs, grands-parents, petits-enfants) : des tranches d'imposition moins élevées s'appliquent, mais elles ne sont pas aussi avantageuses que l'exonération applicable aux dons parentaux.

- Personnes sans lien de parenté : des taux d'imposition plus élevés s'appliquent, ce qui rend généralement les donations moins intéressantes pour les transferts hors du cercle familial.

Pour replacer les choses dans leur contexte, les ventes immobilières en Grèce sont soumises à un droit de mutation de 3,09 %, de sorte que les donations parentales entraînent souvent des coûts globaux bien inférieurs lors du transfert de biens immobiliers entre membres d’une même famille. En outre, la valeur fiscale objective de nombreux biens immobiliers — en particulier dans les zones rurales de Grèce — est souvent nettement inférieure à leur valeur marchande réelle, ce qui peut réduire encore davantage les impôts applicables. Pour plus de détails, veuillez consulter le tableau ci-dessous :

LIEN DE PARENTÉ – VALEUR DU BIEN – IMPÔT

a) Le conjoint ou la personne avec laquelle le donateur a conclu un partenariat civil
b) Les enfants
c) Les petits-enfants
d) Les parents du donateur

Jusqu’à 800 000 € de valeur objective : 0 %

Frères, cousins, grands-parents, arrière-grands-parents, frères et sœurs (germains ou demi-frères et demi-sœurs), neveux et nièces, beaux-pères et belles-mères, enfants issus d’un précédent mariage du conjoint, gendres et belles-filles, ainsi que beaux-pères et belles-mères.

Jusqu'à 30 000 € : 0 %
Pour les 70 000 € suivants : 5 %
Pour les 200 000 € suivants : 10 %
À partir de 400 000 € : 20 %

Tous les autres (qu'il s'agisse de parents éloignés ou de personnes sans lien de parenté)

Jusqu'à 6 000 € : 0 %
Pour les 66 000 € suivants : 20 %
Pour les 195 000 € suivants : 30 %
À partir de 267 000 € : 40 %

Veuillez noter que le tableau ci-dessus fait référence aux taux d'imposition actuels, qui sont susceptibles d'être modifiés à tout moment. Avant de prendre toute décision concernant une donation ou une donation parentale, vous devez vérifier si les taux ci-dessus sont toujours valables ou s'ils ont été mis à jour. Bon à savoir également : pour des raisons juridiques exceptionnelles et dans des cas spécifiques, les donations et les donations parentales peuvent être révoquées.

Ce qui a changé et ce qu’indiquent les tendances 

Les donations parentales et les donations entre parents en Grèce ont augmenté de 11 % au cours des sept premiers mois de 2025. Cette augmentation est attribuée au cadre fiscal favorable qui s'applique aux parents au premier degré, c'est-à-dire aux transferts entre parents et enfants, conjoints et petits-enfants, où le seuil d'exonération fiscale atteint 800 000 €, sans frais supplémentaires.

Une autre raison majeure de la hausse des demandes est le lancement de la plateforme numérique akinita.gov.gr, qui a simplifié certains aspects administratifs de la procédure. Si la plateforme permet de centraliser la documentation et de soumettre les demandes par voie électronique, la procédure dans son ensemble reste complexe et chronophage dans la pratique.

Des inspections techniques, des vérifications de conformité juridique, des déclarations fiscales et la coordination notariale restent nécessaires, et selon l’état du bien et la documentation, le processus peut prendre plusieurs semaines, voire plusieurs mois. Les biens anciens, les irrégularités en matière d’urbanisme et les problèmes liés au cadastre entraînent souvent des retards, ce qui signifie qu’une coordination professionnelle et une préparation minutieuse restent indispensables.

Transmettre votre petit coin de Grèce à la génération suivante 

Posséder une maison en Grèce est plus qu'un simple investissement ; c'est une question de lien. Qu'il s'agisse d'une maison de vacances au bord de la mer ou d'une maison familiale au village, sa transmission doit être simple et équitable. Grâce aux donations et aux donations parentales, la législation grecque facilite le transfert de propriété en douceur, souvent assorti d'avantages fiscaux significatifs. Si vous possédez déjà une maison en Grèce ou envisagez d'en acquérir une, vous pouvez toujours explorer ces options avec votre notaire ou votre conseiller juridique, afin que votre coin de Grèce reste exactement là où il doit être, auprès de vos proches.

Avertissement : Ce contenu est fourni à titre informatif uniquement et ne constitue PAS un avis juridique. Pour toute question relative aux donations et aux donations parentales, il est fortement recommandé de consulter un avocat ou un notaire.