Vous possédez ou envisagez d'acquérir une propriété en Grèce ? Peut-être avez-vous pensé à en faire don à vos enfants, à vos petits-enfants ou à un autre membre de votre famille ou à un être cher. Il existe de nombreuses raisons pour lesquelles les propriétaires de biens immobiliers en Grèce peuvent décider de transférer la propriété de leur vivant. Certains souhaitent partager leur propriété avec un nouveau partenaire ou un membre de la famille, tandis que d'autres préfèrent simplifier les choses pour leurs héritiers en évitant les procédures d'héritage futures et les charges fiscales potentielles.
Dans de nombreux cas, un cadeau parental (connu en Grèce sous le nom de goniki parochi) ou un don peut être un moyen efficace et réfléchi de planifier à l'avance, en veillant à ce que vos actifs soient transmis en douceur et conformément à vos souhaits. Dans ce guide, nous vous expliquons ce que ces termes signifient réellement, comment fonctionne le processus et quels sont les impôts auxquels vous pouvez vous attendre.
Qu'est-ce qu'un don en Grèce ?
En droit grec, un don (ou “dorea” - δωρεά) est un transfert de propriété d'une personne à une autre sans paiement. Il s'agit d'un moyen courant pour les familles de transmettre des maisons ou des terres à leurs enfants et à leurs proches, mais il est également accessible aux non-Grecs.
Il existe deux types principaux de transferts :
| Don (Δωρεά) | Un cadeau d'une personne à une autre, qu'elle ait ou non un lien de parenté. |
| Don parental (Γονική Παροχή) | Il s'agit d'un type particulier de donation faite spécifiquement par les parents à leurs enfants, qui bénéficie souvent d'un traitement fiscal allégé. |
Les deux types de transfert requièrent la même procédure formelle qu'une vente ; vous aurez besoin d'un acte notarié, signé devant un notaire grec. La seule différence réside dans la fiscalité, qui est généralement moins élevée lorsque le transfert a lieu au sein de la famille.
Et oui, si vous vivez à l'étranger, vous pouvez même signer par procuration, c'est-à-dire que quelqu'un en Grèce peut vous représenter auprès du notaire, ce qui facilite grandement le processus pour les propriétaires internationaux. N'oubliez pas que la ou les personnes qui reçoivent le bien doivent également signer devant un notaire grec pour accepter la donation ; si elles ne peuvent pas se rendre en Grèce, elles peuvent également le faire par procuration.
Comment fonctionne le processus (étape par étape)
Avant de procéder à une donation ou à un don parental, il est obligatoire de faire appel à un ingénieur agréé (politikos michanikos). L'ingénieur doit inspecter la propriété et délivrer un Identifiant électronique de propriété (ΗλεκτρονικήΤαυτότητα Κτιρίου), un fichier numérique contenant tous les documents, plans et certificats relatifs à la légalité du bâtiment. Cette étape permet de s'assurer que le bien est conforme aux règles de construction et de zonage.
Data-contrast="none">S'il existe des infractions en matière de construction (par exemple, des extensions ou des modifications d'agencement non enregistrées), elles doivent d'abord être légalisées en vertu de la loi grecque avant que la donation ne puisse être effectuée. Dans le cas contraire, le notaire ne peut pas procéder au transfert. En pratique, cela signifie qu'une donation ou un don parental suit la même procédure juridique et technique complète qu'une vente standard, y compris la même diligence raisonnable et la même documentation. Il est donc essentiel de prévoir suffisamment de temps pour cette étape, en particulier pour les biens anciens ou les maisons ayant subi des modifications. Voyons cela étape par étape: .
- Demander à un ingénieur certifié d'inspecter le bien et de délivrer l'identifiant électronique du bien.
- Demander une évaluation objective de la valeur par l'intermédiaire de l'AADE.
- Payer les taxes applicables par l'intermédiaire du système en ligne de l'administration fiscale (myProperty).
- Obtenir un certificat de taxe foncière (autorisation ENFIA).
- Préparer et signer un acte notarié de donation ou de don parental.
- Enregistrer l'acte auprès du cadastre.
Pourquoi les propriétaires et les acheteurs étrangers doivent-ils s'en préoccuper et à quoi faut-il faire attention ?
Il n'est pas nécessaire d'être grec pour bénéficier de ces lois. Les citoyens étrangers peuvent à la fois donner et recevoir des dons et des cadeaux parentaux en Grèce, dans le même cadre juridique que les ressortissants grecs.
Il est essentiel de vérifier si votre pays de résidence fiscale considère la transaction comme imposable ; par exemple, au Royaume-Uni ou aux États-Unis, les règles locales en matière d'impôt sur les donations peuvent s'appliquer.
Votre notaire et votre comptable grecs peuvent vous guider de part et d'autre afin de garantir un processus sans heurts. Voici quelques informations utiles à connaître en tant que propriétaire d'un bien immobilier en Grèce :
- Accords de double imposition : Vérifiez si votre pays a conclu une convention de double imposition avec la Grèce afin d'éviter une double imposition sur le même bien.
- Conseil professionnel : Il est essentiel de consulter un avocat ou un conseiller fiscal grec pour s'assurer de la bonne application des procédures.
Qu'en est-il de la fiscalité ?
Parlons maintenant de la question que tout le monde se pose : les impôts. Le transfert de votre propriété par le biais d'une donation ou d'un don parental peut vous permettre d'économiser des impôts importants et de simplifier le processus d'héritage par la suite. N'oubliez jamais de consulter un notaire grec et un conseiller fiscal pour adapter le processus aux besoins de votre famille.
En Grèce, tous les dons et cadeaux parentaux sont soumis à l'impôt. Le taux dépend de deux facteurs principaux :
- La valeur du bien (basée sur son valeur objective (αντικειμενική αξία) tels que fixés par les autorités fiscales grecques).
- La relation entre le donneur et le receveur.
Voici la répartition simple :
- Parents → enfants (donation parentale) : Exempt d'impôt jusqu'à 800 000 € par parent. Au-delà, l'impôt est de 10%. C'est de loin l'option la plus courante et la plus avantageuse sur le plan fiscal pour les familles.
- Parents proches (par exemple, frères et sœurs, grands-parents, petits-enfants) : Des tranches d'imposition plus basses s'appliquent, mais elles ne sont pas aussi généreuses que l'exonération des dons parentaux.
- Personnes non apparentées : Des taux d'imposition plus élevés s'appliquent, ce qui rend généralement les donations moins intéressantes pour les transferts non familiaux.
À titre d'exemple, les ventes de biens immobiliers en Grèce sont taxées à hauteur de 3,09%, de sorte que les dons parentaux se traduisent souvent par des coûts globaux bien inférieurs lors du transfert de biens entre les membres d'une même famille. En outre, la valeur fiscale objective de nombreuses propriétés - en particulier dans les zones rurales de la Grèce - est souvent nettement inférieure à leur valeur marchande réelle, ce qui peut réduire davantage les taxes applicables. Pour plus de détails, voir le tableau ci-dessous :
| RELATIONS | VALEUR DE LA PROPRIÉTÉ | TAXE |
| a) le conjoint ou la personne avec laquelle le donateur a conclu un partenariat civil
b) les enfants c) les petits-enfants, et d) les parents du donateur.
|
Jusqu'à 800 000 euros de valeur objective | 0 |
| Frères, cousins, grands-parents, arrière-grands-parents, frères et sœurs (complets ou demi-frères et sœurs), neveux et nièces, beaux-pères et belles-mères, enfants issus du précédent mariage d'un conjoint, gendres et belles-filles, beaux-pères et belles-mères.
|
Jusqu'à 30 000 euros | 0 |
| Pour les 70 000 euros suivants
|
5% | |
| Pour les 200 000 euros suivants | 10% | |
| À partir de 400 000 euros | 20% | |
| Tous les autres (parents éloignés ou non)
|
Jusqu'à 6 000 euros
|
0 |
| Pour les 66 000 euros suivants | 20% | |
| Pour les 195 000 euros suivants | 30% | |
| À partir de 267 000 euros | 40% |
Veuillez noter que le tableau ci-dessus se réfère aux taux d'imposition actuels, qui sont susceptibles d'être modifiés à tout moment. Avant de prendre une décision concernant une donation/un cadeau parental, vous devez vérifier si les taux ci-dessus sont toujours valables ou s'ils ont été mis à jour. Bon à savoir également : pour des raisons juridiques exceptionnelles et dans des cas spécifiques, les donations et les avantages parentaux peuvent être révoqués.
Ce qui a changé et ce que les tendances indiquent
Les dons parentaux et les donations entre parents en Grèce ont augmenté de 11% au cours des sept premiers mois de 2025. Cette augmentation est attribuée au cadre fiscal favorable qui s'applique aux parents au premier degré, c'est-à-dire aux transferts entre parents et enfants, conjoints et petits-enfants, où le seuil d'exonération fiscale atteint 800 000 €, sans aucune charge supplémentaire.
L'introduction de la plateforme numérique est une autre raison clé de l'augmentation du nombre de demandes. akinita.gov.gr, qui a permis de rationaliser certains aspects administratifs de la procédure. La plateforme aide à centraliser la documentation et permet les soumissions électroniques, la procédure globale reste complexe et chronophage dans la pratique.
Des contrôles techniques, des vérifications de conformité légale, des déclarations fiscales et une coordination notariale sont encore nécessaires et, en fonction de l'état du bien et de la documentation, le processus peut durer plusieurs semaines, voire plusieurs mois. Les propriétés anciennes, les irrégularités en matière de planification et les problèmes liés au cadastre sont souvent à l'origine de retards, ce qui signifie que une coordination professionnelle et une préparation minutieuse restent essentielles.
Transmettre son morceau de Grèce à la génération suivante
Posséder une maison en Grèce est plus qu'un investissement, c'est une question de lien. Qu'il s'agisse d'une maison d'été au bord de la mer ou d'une maison familiale dans le village, la transmission doit être simple et équitable. Grâce aux donations et aux dons parentaux, la loi grecque facilite le transfert de propriété en douceur, souvent avec des avantages fiscaux significatifs. Si vous êtes déjà propriétaire d'une maison en Grèce ou si vous envisagez de le devenir, vous pouvez toujours explorer ces options avec votre notaire ou votre conseiller juridique, afin que votre morceau de Grèce reste exactement là où il doit être, avec les personnes que vous aimez.
Clause de non-responsabilité: Ce contenu est fourni à titre d'information uniquement et n'a PAS pour but d'empêcher l'accès à l'information sur les droits de l'homme. ne constituent pas un avis juridique. Pour toute question relative aux donations et aux dons parentaux, il est vivement recommandé de consulter un avocat ou un notaire.
