Waarom is het verkopen van onroerend goed in Griekenland de afgelopen jaren ingewikkelder geworden?

Van formele naleving tot verdraaiing in documenten

In de jaren zestig en zeventig hielden de bouwpraktijken in Griekenland over het algemeen beter vast aan de goedgekeurde bouwplannen. Er waren weliswaar afwijkingen, maar deze waren doorgaans beperkter van omvang en leidden niet tot een fundamentele vervorming van de juridische weergave van het onroerend goed. Dit patroon veranderde tijdens de periode van intensieve stadsontwikkeling die volgde in de jaren tachtig, negentig en het begin van de jaren 2000. Naarmate de bouwactiviteiten toenamen, kwamen ongeoorloofde bouwwerken (afthairetes kataskeves) steeds vaker voor. Hieronder vielen zowel relatief kleine afwijkingen, zoals gewijzigde openingen of interne herindelingen, als ingrijpender aanpassingen, zoals het afsluiten van halfopen ruimtes, uitbreidingen van het vloeroppervlak, veranderingen in het gebruik of andere structurele afwijkingen van de goedgekeurde plannen. In veel gevallen was de drijfveer duidelijk economisch van aard: er werden minder vierkante meters opgegeven dan er daadwerkelijk waren gebouwd, waardoor de winstgevendheid toenam terwijl de belastingen en bijbehorende kosten daalden.


Toch bleef in de contracten uitsluitend worden vermeld wat in de bouwvergunning stond. Dit betekende dat de juridische identiteit van veel onroerende goederen in de loop van de tijd loskwam te staan van de materiële werkelijkheid. De gevolgen waren ingrijpend. Kopers verwierven activa waarvan de officiële documentatie niet noodzakelijkerwijs overeenkwam met wat er fysiek bestond; verkopers stuitten bij de overdracht vaak op verborgen juridische obstakels; en de staat zelf beschikte niet over een nauwkeurig beeld van de gebouwde omgeving en van het belastbare onroerendgoedvermogen.

Wetgevende maatregelen en de erkenning van de werkelijkheid

De omvang van het probleem maakte uiteindelijk wetgevend ingrijpen onvermijdelijk. De Griekse staat begon een kader te ontwikkelen, niet louter om sancties op te leggen voor ongeoorloofde bouw, maar om de wijdverbreidheid ervan te erkennen en deze systematisch te reguleren. De eerste belangrijke stap kwam met Wet 3843/2010, die betrekking had op de regularisatie van halfopen ruimten en nevenruimten. Hoewel de reikwijdte ervan beperkt was, betekende deze wet een belangrijke breuk met de eerdere neiging om de kwestie te negeren of slechts bij wijze van uitzondering aan te pakken. Dit werd gevolgd door wet 4014/2011, die een breder kader introduceerde voor de aangifte en regularisatie (taktopoiisi) van ongeoorloofde bouwwerken. In feite erkende deze wet dat afwijkingen van goedgekeurde plannen geen op zichzelf staande incidenten waren, maar een structureel kenmerk van de Griekse gebouwde omgeving.


Latere wetgevende maatregelen, met name de wetten 4178/2013 en 4495/2017, hebben dit kader verfijnd en gestabiliseerd. Zij zorgden voor meer procedurele duidelijkheid, vergrootten de transparantie en maakten in toenemende mate gebruik van digitale indieningssystemen. Een belangrijk kenmerk van de regeling is de uiterste datum van 27 juli 2011: ongeoorloofde bouwwerken die vóór die datum zijn voltooid, kunnen onder specifieke voorwaarden worden gelegaliseerd of geregulariseerd, terwijl bouwwerken die daarna zijn uitgevoerd in principe moeten worden gesloopt. Dit wettelijk kader betekende een belangrijke conceptuele verschuiving. De staat stapte over van een systeem dat was gebaseerd op de formele geldigheid van de oorspronkelijke vergunning naar een systeem waarin in toenemende mate documentatie vereist was van het onroerend goed zoals het daadwerkelijk bestaat.

De ingenieur als bemiddelaar tussen wetgeving en praktijk

Binnen dit nieuwe systeem neemt de civiel ingenieur een centrale rol in. De legalisering van ongeoorloofde bouwwerken en de voorbereiding van een onroerend goed voor overdracht zijn nu afhankelijk van technische verificatie, in plaats van uitsluitend op formele basis van oudere contractuele beschrijvingen. Voordat een onroerend goed aan een nieuwe eigenaar kan worden overgedragen – hetzij door middel van een verkoop, een schenking of een andere eigendomsoverdracht – is de eigenaar verplicht een bevoegde civiel ingenieur in te schakelen. Deze ingenieur moet de oorspronkelijke bouwvergunning en de goedgekeurde bouwtekeningen opvragen, het onroerend goed in zijn huidige staat inspecteren, eventuele afwijkingen vaststellen en beoordelen of deze afwijkingen binnen het toepasselijke wettelijke kader kunnen worden gemeld en geregulariseerd. In complexere gevallen, met name wanneer er vragen rijzen over perceelgrenzen, de ligging of de topografische nauwkeurigheid, kan ook de inbreng van een landmeter vereist zijn. 


Dit proces is meer dan een technische formaliteit. Het is het mechanisme waarmee het Griekse vastgoedstelsel probeert oudere en vaak verouderde documentatie in overeenstemming te brengen met de huidige realiteit. Wat voorheen verborgen werd gehouden, gedoogd of simpelweg weggelaten, moet nu worden opgemeten, aangegeven en opgenomen in een officieel digitaal systeem. Met andere woorden: het onroerend goed moet in zijn werkelijke vorm worden weergegeven en aan de wet voldoen voordat het kan worden overgedragen.

Digitale hervorming en de opkomst van een nieuwe vastgoedinfrastructuur

Het legalisatiekader alleen volstond echter niet om vastgoedtransacties te moderniseren. Griekenland had ook behoefte aan een digitale infrastructuur die in staat was om vastgoedinformatie vast te leggen, bij te werken en tussen instellingen onderling te koppelen. Het is binnen deze bredere transformatie dat de recente digitale hervormingen moeten worden begrepen. Zoals opgemerkt door Alexis Kesopoulos, tweede vicevoorzitter van de Panhellenische Federatie van Belastingtechnici en Zelfstandige Professionals (P.O.F.E.E.), hebben deze hervormingen onmiskenbaar invloed gehad op de overdracht van onroerend goed door een nieuw soort digitale bureaucratie te creëren. Tegelijkertijd zorgen zij er echter voor dat het systeem zich ontwikkelt in de richting van een authentieke en volledige registratie van onroerendgoedbezit. In die zin moet de huidige complexiteit niet louter als een administratieve last worden gezien, maar als onderdeel van een overgangsfase naar een nauwkeurigere en efficiëntere transactieomgeving.


Een van de belangrijkste ontwikkelingen is het platform myProperty, dat de werkwijze bij onroerendgoedoverdrachten geleidelijk verandert. Zodra het Nationaal Kadaster (Ktimatologio) volledig is voltooid en geïntegreerd, en de samenvoeging van deze twee platforms is afgerond, zou de registratie van een overdrachtsakte moeten leiden tot de onmiddellijke bijwerking van de eigendomsstatus van beide contractpartijen. Dit zou een beslissende breuk betekenen met het oudere model, waarin wijzigingen in eigendom, belastinggegevens en bijbehorende aangiften vaak verspreid over verschillende systemen en gedurende langere perioden plaatsvonden. De bredere ambitie achter de digitale hervorming is dan ook niet louter administratieve modernisering. Het gaat om het creëren van een systeem waarin de juridische, fiscale en ruimtelijke identiteit van onroerend goed wordt verenigd en in realtime wordt bijgewerkt.

De elektronische identiteit van onroerend goed en de behoefte aan volledige afstemming

Een beslissende stap in deze richting werd gezet met de invoering van de elektronische identiteit van onroerend goed (Ilektroniki Tautotita Akinitou) in februari 2021. Dit mechanisme voorziet in een uitgebreid digitaal dossier voor elk onroerend goed, met daarin de juridische, technische en ruimtelijke ordeningsgegevens. Het belang ervan ligt niet alleen in de digitale opslag, maar ook in het principe dat ermee wordt belichaamd: een onroerend goed kan niet langer op de markt worden verhandeld op basis van gefragmenteerde, verouderde of gedeeltelijk onjuiste informatie. In plaats daarvan vereist het overdrachtsproces in toenemende mate een geconsolideerde en actuele weergave van het onroerend goed. De elektronische identiteit van het onroerend goed is nu een verplichte voorwaarde voor de meeste transacties en dwingt eigenaren om onopgeloste discrepanties aan te pakken voordat een overdracht kan plaatsvinden.


Dit heeft transacties veeleisender gemaakt. Voordat een eigendomsoverdracht kan worden afgerond, moet het onroerend goed correct worden weergegeven, moeten ongeoorloofde elementen worden aangegeven en waar mogelijk worden gelegaliseerd of geregulariseerd, en moet de elektronische identiteit worden samengesteld en geverifieerd. Deze vereisten leggen vaak problemen bloot die hun oorsprong vinden in oudere contracten die zijn opgesteld in een periode waarin de nauwkeurigheid van ruimtelijke beschrijvingen veel minder streng werd gehandhaafd dan vandaag de dag het geval is.

Aanhoudende belemmeringen in het huidige Griekse vastgoedsysteem

Ondanks de duidelijke koers van de hervormingen blijft het huidige systeem gebukt gaan onder ernstige praktische obstakels. Een van de belangrijkste is de moeilijkheid die veel eigenaren ondervinden bij het verkrijgen van verklaringen van geen achterstallige belastingen en sociale premies. De Griekse economische crisis heeft talrijke vastgoedeigenaren met openstaande verplichtingen achtergelaten, en deze schulden vormen vaak een belemmering tijdens het overdrachtsproces. Tegelijkertijd heeft de samenvoeging van lokale belastingkantoren door de Onafhankelijke Autoriteit voor Openbare Inkomsten (AADE) een ambivalent effect gehad. Enerzijds weerspiegelt dit een bredere poging om de belastingadministratie te rationaliseren. Anderzijds heeft het er vaak toe geleid dat de afgifte van noodzakelijke verklaringen of schuldbevestigingen meer gecentraliseerd en trager is geworden.


Deze vertragingen leggen een belangrijke waarheid bloot over de huidige fase van de hervorming: digitalisering maakt niet automatisch een einde aan bureaucratie. In overgangsperioden kan digitalisering de bureaucratie zelfs hervormen en versterken. Waar het systeem nog geen volledige interoperabiliteit heeft bereikt, rust de last op burgers, ingenieurs, accountants, advocaten en notarissen om hun weg te vinden op meerdere platforms, inconsistenties uit het verleden te corrigeren en goedkeuringen te verkrijgen van instellingen die nog niet perfect op elkaar zijn afgestemd.

Op weg naar een sneller en betrouwbaarder transactiemodel

Toch zijn er sterke redenen voor optimisme. Juist de obstakels die transacties momenteel vertragen, zijn in veel opzichten symptomen van een systeem dat steeds nauwkeuriger wordt. De eis van een correcte eigendomsbeschrijving, elektronische identiteit, naleving van belastingwetgeving en digitale verificatie verdringt geleidelijk een oudere cultuur waarin overdrachten konden plaatsvinden ondanks aanzienlijke onduidelijkheden in de documentatie.


Naarmate alle partijen meer vertrouwd raken met de nieuwe systemen en de verschillende institutionele onderdelen nauwer gaan samenwerken, zullen veel van de huidige obstakels waarschijnlijk verdwijnen. In deze context is de verwachte invoering van het MIDAS-systeem (Register voor eigendom en beheer van onroerend goed) van bijzonder groot belang. De belofte ervan ligt in het mogelijk maken van een nauwkeurige en onmiddellijke weergave van eigendom en status van onroerend goed, waardoor de informatieve ruggengraat van het transactieproces wordt versterkt. Indien deze visie wordt gerealiseerd, kan de toekomstige verkoop van onroerend goed in Griekenland aanzienlijk sneller verlopen en in sommige gevallen wellicht zelfs binnen één dag worden afgerond. Een dergelijk vooruitzicht zou onder het oude stelsel moeilijk voorstelbaar zijn geweest, waar de kloof tussen de contractuele beschrijving en de fysieke realiteit, in combinatie met gefragmenteerde administratieve procedures, in elke fase van het proces voor onzekerheid zorgde.

Wat dit voor u betekent

Het cumulatieve effect van deze juridische en digitale transformaties geeft een nieuwe invulling aan de verwachtingen, verantwoordelijkheden en tijdschema’s voor zowel verkopers als kopers die actief zijn op de Griekse vastgoedmarkt. Inzicht in wat dit nieuwe kader vereist, is daarom niet louter nuttig; het is essentieel om vertragingen te voorkomen, verwachtingen goed te managen en een succesvol resultaat te bereiken voor beide betrokken partijen.

Voor verkopers die geïnteresseerd zijn in de verkoop van onroerend goed

Verkopers moeten zich realiseren dat het proces van eigendomsoverdracht tegenwoordig fundamenteel verschilt van hoe het was toen zij het onroerend goed oorspronkelijk aankochten. Wat ooit een relatief eenvoudige contractuele procedure was, is uitgegroeid tot een gecoördineerd proces waarbij diverse professionals betrokken zijn, waaronder ingenieurs, advocaten en notarissen. Deze verschuiving weerspiegelt een diepere vereiste: voordat een onroerend goed kan worden overgedragen, moet het volledig in overeenstemming zijn met de huidige wettelijke en administratieve normen. Van verkopers wordt daarom verwacht dat zij de nodige stappen ondernemen om ervoor te zorgen dat hun onroerend goed aan de voorschriften voldoet en gereed is voor overdracht.

Voor kopers die op zoek zijn naar vastgoedkansen

Kopers zullen daarentegen hun verwachtingen ten aanzien van de doorlooptijd van een transactie moeten bijstellen. De overdracht van onroerend goed in Griekenland kan 2 tot 6 maanden in beslag nemen, vanwege de vereisten inzake technische verificatie, naleving van de wetgeving en digitale registratie. Deze doorlooptijd dient echter niet als een nadeel te worden beschouwd. Integendeel, het vormt juist een vorm van bescherming. Het moderne kader waarborgt dat het te verwerven onroerend goed naar behoren is afgehandeld, dat eventuele onregelmatigheden zijn verholpen en dat de juridische status ervan duidelijk en volledig gedocumenteerd is. In die zin dient de schijnbare vertraging een wezenlijk doel: het vermindert het risico op toekomstige geschillen en onverwachte aansprakelijkheden. Kopers profiteren uiteindelijk van de aankoop van een onroerend goed dat juridisch zeker is, geverifieerd is en volledig is geïntegreerd in de zich ontwikkelende digitale infrastructuur van het Griekse vastgoedsysteem.

Hoe Elxis u kan helpen bij het navigeren door een complexe vastgoedtransactie in Griekenland

De toenemende complexiteit van het kopen of verkopen van onroerend goed in Griekenland — als gevolg van strengere wettelijke vereisten, digitale systemen en de noodzaak van volledige afstemming tussen documentatie en de werkelijkheid — maakt deskundige begeleiding essentieel. Elxis is specifiek opgezet om u te helpen deze uitdagingen met duidelijkheid en vertrouwen het hoofd te bieden. Als juridisch georiënteerd, internationaal gericht vastgoedbedrijf met meer dan 35 jaar ervaring pakken wij precies die kwesties aan die transacties vaak vertragen of bemoeilijken. Van het verifiëren van eigendomstitels en het oplossen van discrepanties in bouwvergunningen tot het coördineren van ingenieurs, notarissen en belastingautoriteiten: wij zorgen ervoor dat uw onroerend goed volledig aan de voorschriften voldoet en gereed is voor overdracht.


Ons interne team van 10 juristen, dat samenwerkt met vertrouwde technische specialisten, verzorgt de due diligence, legalisatieprocedures, vereisten inzake de elektronische vastgoedidentiteit en het opstellen van contracten, waardoor vertragingen worden voorkomen en onzekerheid wordt weggenomen. Voor internationale cliënten vereenvoudigen wij het proces door middel van duidelijke communicatie in uw taal, ondersteuning bij transacties op afstand via een volmacht en volledige coördinatie van alle betrokken partijen. In combinatie met gerichte internationale marketing, nauwkeurige vastgoedtaxaties en toegang tot een wereldwijd netwerk van kopers zorgen wij ervoor dat verkopers niet alleen profiteren van rechtszekerheid, maar ook van een sterke zichtbaarheid op de markt. Vanaf de eerste voorbereidingen tot aan de definitieve overdracht – en verder – biedt Elxis een gestructureerde, betrouwbare aanpak die een complex proces omzet in een soepele en veilige transactie.