Γιατί η πώληση ακινήτων στην Ελλάδα έχει γίνει πιο περίπλοκη τα τελευταία χρόνια;

Από την τήρηση των κανονισμών στην παραποίηση των εγγράφων

Κατά τη διάρκεια της δεκαετίας του 1960 και του 1970, οι κατασκευαστικές πρακτικές στην Ελλάδα ήταν γενικά πιο κοντά στα εγκεκριμένα σχέδια δόμησης. Σίγουρα υπήρχαν αποκλίσεις, αλλά συνήθως ήταν πιο περιορισμένες σε κλίμακα και δεν παραμόρφωναν ουσιαστικά τη νομική απεικόνιση του ακινήτου. Αυτό το μοτίβο άλλαξε κατά τη διάρκεια της περιόδου έντονης αστικής ανάπτυξης που ακολούθησε στις δεκαετίες του 1980, του 1990 και στις αρχές της δεκαετίας του 2000. Καθώς η οικοδομική δραστηριότητα επεκτεινόταν, οι παράνομες κατασκευές (αφθαίρετες κατασκευές) έγιναν όλο και πιο διαδεδομένες. Αυτές περιλάμβαναν τόσο σχετικά μικρές αποκλίσεις, όπως αλλαγές στα ανοίγματα ή εσωτερικές αναδιατάξεις, όσο και πιο ουσιαστικές τροποποιήσεις, όπως η περίφραξη ημι-ανοιχτών χώρων, η επέκταση της επιφάνειας, αλλαγές στη χρήση ή άλλες δομικές αποκλίσεις από τα εγκεκριμένα σχέδια. Σε πολλές περιπτώσεις, το κίνητρο ήταν καθαρά οικονομικό: δηλώνονταν λιγότερα τετραγωνικά μέτρα από όσα είχαν πράγματι κατασκευαστεί, αυξάνοντας έτσι την κερδοφορία και μειώνοντας τους φόρους και τα συναφή κόστη.


Ωστόσο, οι συμβάσεις συνέχιζαν να καταγράφουν μόνο ό,τι αναφερόταν στην οικοδομική άδεια. Αυτό σήμαινε ότι, με την πάροδο του χρόνου, η νομική ταυτότητα πολλών ακινήτων αποσυνδέθηκε από την υλική τους πραγματικότητα. Οι συνέπειες ήταν βαθιές. Οι αγοραστές αποκτούσαν περιουσιακά στοιχεία των οποίων η επίσημη τεκμηρίωση δεν αντιστοιχούσε απαραίτητα σε αυτό που υπήρχε φυσικά· οι πωλητές συχνά αντιμετώπιζαν κρυφά νομικά εμπόδια κατά τη μεταβίβαση· και το ίδιο το κράτος δεν είχε ακριβή εικόνα του δομημένου περιβάλλοντος και της φορολογητέας περιουσίας.

Νομοθετική παρέμβαση και αναγνώριση της πραγματικότητας

Η κλίμακα του προβλήματος κατέστησε τελικά αναπόφευκτη τη νομοθετική παρέμβαση. Το ελληνικό κράτος άρχισε να αναπτύσσει ένα πλαίσιο όχι απλώς για να επιβάλλει κυρώσεις στις παράνομες κατασκευές, αλλά για να αναγνωρίσει την επικράτησή τους και να τις ρυθμίσει συστηματικά. Το πρώτο σημαντικό βήμα έγινε με τον Νόμο 3843/2010, ο οποίος αφορούσε τη νομιμοποίηση των ημιυπαίθριων και βοηθητικών χώρων. Αν και περιορισμένου εύρους, σηματοδότησε μια σημαντική απομάκρυνση από την προηγούμενη τάση να αγνοείται το ζήτημα ή να αντιμετωπίζεται μόνο σε εξαιρετικές περιπτώσεις. Ακολούθησε ο Νόμος 4014/2011, ο οποίος εισήγαγε ένα ευρύτερο πλαίσιο για τη δήλωση και την τακτοποίηση των παράνομων κατασκευών. Στην ουσία, ο νόμος αυτός αναγνώρισε ότι οι αποκλίσεις από τα εγκεκριμένα σχέδια δεν ήταν μεμονωμένα περιστατικά, αλλά ένα δομικό χαρακτηριστικό του ελληνικού δομημένου περιβάλλοντος.


Οι επακόλουθες νομοθετικές παρεμβάσεις, ιδίως οι νόμοι 4178/2013 και 4495/2017, βελτίωσαν και σταθεροποίησαν αυτό το πλαίσιο. Βελτίωσαν τη διαδικαστική σαφήνεια, ενίσχυσαν τη διαφάνεια και βασίστηκαν όλο και περισσότερο σε ψηφιακά συστήματα υποβολής. Βασικό χαρακτηριστικό του καθεστώτος είναι η καταληκτική ημερομηνία της 27ης Ιουλίου 2011: οι παράνομες κατασκευές που ολοκληρώθηκαν πριν από την ημερομηνία αυτή μπορούν, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, να νομιμοποιηθούν ή να τακτοποιηθούν, ενώ εκείνες που πραγματοποιήθηκαν μετά από αυτήν υπόκεινται, κατ’ αρχήν, σε κατεδάφιση. Το νομικό αυτό πλαίσιο αντιπροσώπευε μια σημαντική εννοιολογική μετατόπιση. Το κράτος μεταπήδησε από ένα σύστημα που επικεντρωνόταν στην τυπική ισχύ της αρχικής άδειας σε ένα σύστημα που απαιτούσε όλο και περισσότερο την τεκμηρίωση της ιδιοκτησίας όπως αυτή υφίσταται στην πραγματικότητα.

Ο μηχανικός ως μεσολαβητής μεταξύ δικαίου και πραγματικότητας

Στο πλαίσιο αυτού του νέου συστήματος, ο πολιτικός μηχανικός αναλαμβάνει κεντρικό ρόλο. Η νομιμοποίηση των παράνομων κατασκευών και η προετοιμασία ενός ακινήτου για μεταβίβαση εξαρτώνται πλέον από τεχνική επαλήθευση και όχι μόνο από την επίσημη βασιμότητα παλαιότερων συμβατικών περιγραφών. Προτού ένα ακίνητο μεταβιβαστεί σε νέο ιδιοκτήτη, είτε μέσω πώλησης, δωρεάς ή άλλης μεταβίβασης ιδιοκτησίας, ο ιδιοκτήτης υποχρεούται να προσλάβει πιστοποιημένο πολιτικό μηχανικό. Ο μηχανικός αυτός πρέπει να ανακτήσει την αρχική οικοδομική άδεια και τα εγκεκριμένα σχέδια, να επιθεωρήσει το ακίνητο στην τρέχουσα κατάστασή του, να εντοπίσει τυχόν αποκλίσεις και να αξιολογήσει εάν αυτές οι αποκλίσεις μπορούν να δηλωθούν και να νομιμοποιηθούν βάσει του ισχύοντος νομικού πλαισίου. Σε πιο περίπλοκες περιπτώσεις, ειδικά όταν προκύπτουν ζητήματα ορίων γης, χωροθέτησης ή τοπογραφικής ακρίβειας, μπορεί επίσης να απαιτείται η συμβολή ενός τοπογράφου.


Αυτή η διαδικασία είναι κάτι περισσότερο από μια τεχνική τυπικότητα. Είναι ο μηχανισμός μέσω του οποίου το ελληνικό σύστημα ακινήτων προσπαθεί να συμβιβάσει παλαιότερα και συχνά ξεπερασμένα έγγραφα με τη σημερινή πραγματικότητα. Ό,τι κάποτε ήταν κρυμμένο, ανεκτό ή απλώς παραλείπονταν, πρέπει τώρα να μετρηθεί, να δηλωθεί και να καταχωρηθεί σε ένα επίσημο ψηφιακό σύστημα. Με άλλα λόγια, το ακίνητο πρέπει να απεικονίζεται στην πραγματική του μορφή και να συμμορφώνεται με το νόμο προτού μπορέσει να μεταβιβαστεί.

Η ψηφιακή μεταρρύθμιση και η εμφάνιση μιας νέας υποδομής ακινήτων

Ωστόσο, το πλαίσιο νομιμοποίησης από μόνο του δεν ήταν αρκετό για τον εκσυγχρονισμό των συναλλαγών ακινήτων. Η Ελλάδα χρειαζόταν επίσης μια ψηφιακή υποδομή ικανή να καταγράφει, να ενημερώνει και να διασυνδέει πληροφορίες για τα ακίνητα μεταξύ των φορέων. Μέσα σε αυτό το ευρύτερο πλαίσιο μετασχηματισμού πρέπει να κατανοηθούν οι πρόσφατες ψηφιακές μεταρρυθμίσεις. Όπως έχει παρατηρήσει ο Αλέξης Κεσόπουλος, δεύτερος αντιπρόεδρος της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Φοροτεχνικών και Ελεύθερων Επαγγελματιών (Π.Ο.Φ.Ε.Ε.), αυτές οι μεταρρυθμίσεις έχουν αναμφισβήτητα επηρεάσει τις μεταβιβάσεις ακινήτων, δημιουργώντας ένα νέο είδος ψηφιακής γραφειοκρατίας. Ταυτόχρονα, όμως, ωθούν το σύστημα προς την πραγματική και πλήρη καταγραφή της ιδιοκτησίας ακινήτων. Υπό αυτή την έννοια, η παρούσα πολυπλοκότητα δεν πρέπει να θεωρείται απλώς διοικητικό βάρος, αλλά μέρος μιας μεταβατικής φάσης προς ένα πιο ακριβές και αποδοτικό περιβάλλον συναλλαγών.


Μία από τις σημαντικότερες εξελίξεις είναι η πλατφόρμα myProperty, η οποία αλλάζει σταδιακά τους μηχανισμούς των μεταβιβάσεων ακινήτων. Μόλις ολοκληρωθεί και ενσωματωθεί πλήρως το Εθνικό Κτηματολόγιο (Ktimatologio) και ολοκληρωθεί η συγχώνευση αυτών των δύο πλατφορμών, η καταχώριση μιας πράξης μεταβίβασης θα πρέπει να ενεργοποιεί την άμεση ενημέρωση της κατάστασης της ιδιοκτησίας και των δύο συμβαλλομένων μερών. Αυτό θα αντιπροσώπευε μια αποφασιστική ρήξη με το παλαιότερο μοντέλο, στο οποίο οι αλλαγές στην ιδιοκτησία, τα φορολογικά αρχεία και οι σχετικές δηλώσεις συχνά εκτυλίσσονταν σε διαφορετικά συστήματα και για παρατεταμένες χρονικές περιόδους. Ο ευρύτερος στόχος πίσω από την ψηφιακή μεταρρύθμιση δεν είναι, επομένως, απλώς ο διοικητικός εκσυγχρονισμός. Είναι η δημιουργία ενός συστήματος στο οποίο η νομική, φορολογική και χωρική ταυτότητα της ιδιοκτησίας ενοποιείται και ενημερώνεται σε πραγματικό χρόνο.

Η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Ακινήτου και η ανάγκη για πλήρη εναρμόνιση

Ένα αποφασιστικό βήμα προς αυτή την κατεύθυνση έγινε με την εισαγωγή της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Ακινήτου (Ηλεκτρονική Ταυτότητα Ακινήτου) τον Φεβρουάριο του 2021. Ο μηχανισμός αυτός δημιουργεί ένα ολοκληρωμένο ψηφιακό αρχείο για κάθε ακίνητο, το οποίο περιέχει τα νομικά, τεχνικά και πολεοδομικά του στοιχεία. Η σημασία του δεν έγκειται μόνο στην ψηφιακή αποθήκευση, αλλά και στην αρχή που ενσωματώνει: ένα ακίνητο δεν μπορεί πλέον να κυκλοφορεί στην αγορά με βάση αποσπασματικές, παρωχημένες ή εν μέρει ανακριβείς πληροφορίες. Αντίθετα, η διαδικασία μεταβίβασης απαιτεί όλο και περισσότερο μια ενοποιημένη και επίκαιρη απεικόνιση του περιουσιακού στοιχείου. Η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Ακινήτου αποτελεί πλέον υποχρεωτική προϋπόθεση για πολλές, αν όχι για την πλειονότητα, των συναλλαγών, και υποχρεώνει τους ιδιοκτήτες να αντιμετωπίσουν τις ανεπίλυτες ασυμφωνίες πριν προχωρήσει η μεταβίβαση.


Αυτό έχει καταστήσει τις συναλλαγές πιο απαιτητικές. Προτού ολοκληρωθεί μια μεταβίβαση ιδιοκτησίας, το ακίνητο πρέπει να απεικονιστεί σωστά, τα μη εξουσιοδοτημένα στοιχεία πρέπει να δηλωθούν και να νομιμοποιηθούν ή να διευθετηθούν όπου είναι δυνατόν, και η ηλεκτρονική ταυτότητα πρέπει να συγκροτηθεί και να επαληθευτεί. Αυτές οι απαιτήσεις συχνά αποκαλύπτουν προβλήματα που έχουν τις ρίζες τους σε παλαιότερες συμβάσεις που συντάχθηκαν σε μια περίοδο κατά την οποία η ακρίβεια της χωρικής περιγραφής επιβαλλόταν πολύ λιγότερο αυστηρά από ό,τι σήμερα.

Επίμονα εμπόδια στο τρέχον ελληνικό σύστημα ακινήτων

Παρά τη σαφή κατεύθυνση της μεταρρύθμισης, το σημερινό σύστημα εξακολουθεί να επιβαρύνεται από σοβαρά πρακτικά εμπόδια. Ένα από τα πιο σημαντικά είναι η δυσκολία που αντιμετωπίζουν πολλοί ιδιοκτήτες στην απόκτηση πιστοποιητικών φορολογικής και ασφαλιστικής εκκαθάρισης. Η ελληνική οικονομική κρίση άφησε πολλούς ιδιοκτήτες ακινήτων με εκκρεμείς υποχρεώσεις, και αυτές οι υποχρεώσεις συχνά αναδύονται ως εμπόδια κατά τη διαδικασία μεταβίβασης. Ταυτόχρονα, η ενοποίηση των τοπικών φορολογικών γραφείων από την Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ) είχε αμφίρροπο αποτέλεσμα. Από τη μία πλευρά, αντανακλά μια ευρύτερη προσπάθεια εξορθολογισμού της φορολογικής διοίκησης. Από την άλλη, συχνά έχει καταστήσει την έκδοση των απαραίτητων πιστοποιητικών ή βεβαιώσεων χρέους πιο συγκεντρωτική και πιο αργή.


Αυτές οι καθυστερήσεις αποκαλύπτουν μια σημαντική αλήθεια σχετικά με το τρέχον στάδιο της μεταρρύθμισης: η ψηφιοποίηση δεν εξαλείφει αυτόματα τη γραφειοκρατία. Σε μεταβατικές περιόδους, μπορεί στην πραγματικότητα να την αναδιαμορφώσει και να την εντείνει. Όπου το σύστημα δεν έχει ακόμη επιτύχει πλήρη διαλειτουργικότητα, το βάρος πέφτει στους πολίτες, τους μηχανικούς, τους λογιστές, τους δικηγόρους και τους συμβολαιογράφους να περιηγηθούν σε πολλαπλές πλατφόρμες, να διορθώσουν παλαιές ασυνέπειες και να λάβουν εγκρίσεις από θεσμούς που εξακολουθούν να συντονίζονται ατελώς.

Προς ένα ταχύτερο και πιο αξιόπιστο μοντέλο συναλλαγών

Ωστόσο, υπάρχουν σοβαροί λόγοι για αισιοδοξία. Τα ίδια τα εμπόδια που επιβραδύνουν σήμερα τις συναλλαγές είναι, από πολλές απόψεις, συμπτώματα ενός συστήματος που βρίσκεται σε διαδικασία βελτίωσης της ακρίβειάς του. Η απαίτηση για σωστή περιγραφή της ιδιοκτησίας, ηλεκτρονική ταυτότητα, φορολογική συμμόρφωση και ψηφιακή επαλήθευση αντικαθιστά σταδιακά μια παλαιότερη κουλτούρα, στην οποία οι μεταβιβάσεις μπορούσαν να προχωρήσουν παρά τις σημαντικές ασαφείς πτυχές των εγγράφων.


Καθώς όλα τα μέρη εξοικειώνονται με τα νέα συστήματα και καθώς οι διάφορες θεσμικές συνιστώσες αρχίζουν να λειτουργούν σε στενότερη συντονισμένη βάση, πολλά από τα σημερινά εμπόδια είναι πιθανό να υποχωρήσουν. Σε αυτό το πλαίσιο, η αναμενόμενη έλευση του συστήματος MIDAS (Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων) είναι ιδιαίτερα σημαντική. Η υπόσχεσή του έγκειται στο να επιτρέπει μια ακριβή και άμεση απεικόνιση της ιδιοκτησίας και της κατάστασης των ακινήτων, ενισχύοντας έτσι τον πληροφοριακό κορμό της διαδικασίας συναλλαγής. Εάν αυτό το όραμα υλοποιηθεί, η μελλοντική πώληση ακινήτων στην Ελλάδα μπορεί να γίνει δραματικά ταχύτερη και, σε ορισμένες περιπτώσεις, ίσως να μπορεί να ολοκληρωθεί ακόμη και μέσα σε μία μόνο ημέρα. Μια τέτοια προοπτική θα ήταν δύσκολο να φανταστεί κανείς υπό το παλαιότερο καθεστώς, όπου το χάσμα μεταξύ της συμβατικής περιγραφής και της φυσικής πραγματικότητας, σε συνδυασμό με τις κατακερματισμένες διοικητικές διαδικασίες, δημιουργούσε αβεβαιότητα σε κάθε στάδιο της διαδικασίας.

Τι σημαίνει αυτό για εσάς

Το σωρευτικό αποτέλεσμα αυτών των νομικών και ψηφιακών μετασχηματισμών αναδιαμορφώνει τις προσδοκίες, τις ευθύνες και τα χρονοδιαγράμματα τόσο για τους πωλητές όσο και για τους αγοραστές που συμμετέχουν στην ελληνική αγορά ακινήτων. Επομένως, η κατανόηση των απαιτήσεων αυτού του νέου πλαισίου δεν είναι απλώς χρήσιμη, αλλά είναι απαραίτητη για την αποφυγή καθυστερήσεων, τη διαχείριση των προσδοκιών και την επίτευξη ενός επιτυχημένου αποτελέσματος για τα δύο εμπλεκόμενα μέρη.

Για πωλητές που ενδιαφέρονται για την πώληση ακινήτων

Οι πωλητές πρέπει να αναγνωρίσουν ότι η διαδικασία μεταβίβασης ακινήτων σήμερα είναι θεμελιωδώς διαφορετική από ό,τι ήταν την εποχή που το αγόρασαν αρχικά. Αυτό που κάποτε ήταν μια σχετικά απλή συμβατική διαδικασία έχει εξελιχθεί σε μια συντονισμένη διαδικασία στην οποία εμπλέκονται διάφοροι επαγγελματίες, όπως μηχανικοί, δικηγόροι και συμβολαιογράφοι. Αυτή η αλλαγή αντανακλά μια βαθύτερη απαίτηση: προτού ένα ακίνητο μπορέσει να μεταβιβαστεί, πρέπει να είναι πλήρως σύμφωνο με τα ισχύοντα νομικά και διοικητικά πρότυπα. Επομένως, οι πωλητές καλούνται να λάβουν τα απαραίτητα μέτρα για να διασφαλίσουν ότι το ακίνητό τους είναι σύμφωνο με τους κανόνες και έτοιμο για μεταβίβαση.

Για αγοραστές που αναζητούν ευκαιρίες στον τομέα των ακινήτων

Οι αγοραστές, από την άλλη πλευρά, θα πρέπει να προσαρμόσουν τις προσδοκίες τους όσον αφορά το χρονικό πλαίσιο μιας συναλλαγής. Οι μεταβιβάσεις ακινήτων στην Ελλάδα μπορεί να διαρκέσουν από 2 έως 6 μήνες, λόγω της απαίτησης για τεχνική επαλήθευση, νομική συμμόρφωση και ψηφιακή καταχώριση. Ωστόσο, αυτό το χρονικό πλαίσιο δεν πρέπει να θεωρείται μειονέκτημα. Αντίθετα, αποτελεί μια μορφή προστασίας. Το σύγχρονο πλαίσιο διασφαλίζει ότι το ακίνητο που αποκτάται έχει τακτοποιηθεί σωστά, ότι έχουν αντιμετωπιστεί τυχόν παρατυπίες και ότι η νομική του κατάσταση είναι σαφής και πλήρως τεκμηριωμένη. Υπό αυτή την έννοια, η φαινομενική καθυστέρηση εξυπηρετεί έναν ουσιαστικό σκοπό: μειώνει τον κίνδυνο μελλοντικών διαφορών και απρόβλεπτων υποχρεώσεων. Οι αγοραστές τελικά επωφελούνται από την απόκτηση ενός ακινήτου που είναι νομικά ασφαλές, επαληθευμένο και πλήρως ενσωματωμένο στην εξελισσόμενη ψηφιακή υποδομή του ελληνικού συστήματος ακινήτων.

Πώς η Elxis μπορεί να σας βοηθήσει να διαχειριστείτε μια πολύπλοκη πώληση ακινήτου στην Ελλάδα

Η αυξανόμενη πολυπλοκότητα της αγοράς ή πώλησης ακινήτων στην Ελλάδα — που οφείλεται σε αυστηρότερες νομικές απαιτήσεις, ψηφιακά συστήματα και την ανάγκη για πλήρη ευθυγράμμιση μεταξύ τεκμηρίωσης και πραγματικότητας — καθιστά απαραίτητη την καθοδήγηση από ειδικούς. Η Elxis έχει δομηθεί ειδικά για να σας βοηθήσει να αντιμετωπίσετε αυτές τις προκλήσεις με σαφήνεια και αυτοπεποίθηση. Ως εταιρεία ακινήτων με νομική εστίαση και διεθνή προσανατολισμό, με πάνω από 35 χρόνια εμπειρίας, αντιμετωπίζουμε τα ακριβή ζητήματα που συχνά καθυστερούν ή περιπλέκουν τις συναλλαγές. Από την επαλήθευση των τίτλων ιδιοκτησίας και την επίλυση των ασυμφωνιών στις οικοδομικές άδειες, έως τον συντονισμό μηχανικών, συμβολαιογράφων και φορολογικών αρχών, διασφαλίζουμε ότι το ακίνητό σας είναι πλήρως συμμορφωμένο και έτοιμο για μεταβίβαση.


Η εσωτερική μας ομάδα 10 δικηγόρων, σε συνεργασία με αξιόπιστους τεχνικούς ειδικούς, διαχειρίζεται τη δέουσα επιμέλεια, τις διαδικασίες νομιμοποίησης, τις απαιτήσεις της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Ακινήτου και τη σύνταξη συμβολαίων, συμβάλλοντας στην αποφυγή καθυστερήσεων και στην εξάλειψη της αβεβαιότητας. Για τους διεθνείς πελάτες, απλοποιούμε τη διαδικασία μέσω σαφούς επικοινωνίας στη γλώσσα σας, υποστήριξης συναλλαγών εξ αποστάσεως μέσω πληρεξουσιότητας και πλήρους συντονισμού όλων των εμπλεκόμενων μερών. Σε συνδυασμό με στοχευμένο διεθνές μάρκετινγκ, ακριβή εκτίμηση ακινήτων και πρόσβαση σε ένα παγκόσμιο δίκτυο αγοραστών, διασφαλίζουμε ότι οι πωλητές επωφελούνται όχι μόνο από νομική ασφάλεια, αλλά και από ισχυρή προβολή στην αγορά. Από την αρχική προετοιμασία έως την τελική μεταβίβαση — και πέραν αυτής — η Elxis παρέχει μια δομημένη, αξιόπιστη προσέγγιση που μετατρέπει μια πολύπλοκη διαδικασία σε μια ομαλή και ασφαλή συναλλαγή.