Warum ist der Verkauf von Immobilien in Griechenland in den letzten Jahren komplexer geworden?

Von der formalen Einhaltung bis zur dokumentarischen Verfälschung

In den 1960er und 1970er Jahren entsprachen die Baupraktiken in Griechenland im Allgemeinen weitgehend den genehmigten Bauplänen. Abweichungen gab es zwar durchaus, doch waren diese in der Regel von geringerem Ausmaß und verzerrten die rechtliche Darstellung der Immobilie nicht grundlegend. Dieses Muster änderte sich während der Phase intensiver Stadtentwicklung, die in den 1980er, 1990er und frühen 2000er Jahren folgte. Mit dem Ausbau der Bautätigkeit verbreiteten sich unerlaubte Bauten (afthairetes kataskeves) zunehmend. Dazu gehörten sowohl relativ geringfügige Abweichungen, wie veränderte Öffnungen oder interne Umgestaltungen, als auch wesentlichere Änderungen, wie die Einbeziehung halboffener Räume, Erweiterungen der Grundfläche, Nutzungsänderungen oder andere bauliche Abweichungen von den genehmigten Plänen. In vielen Fällen war der Anreiz eindeutig wirtschaftlicher Natur: Es wurden weniger Quadratmeter angegeben, als tatsächlich gebaut wurden, was die Rentabilität steigerte und gleichzeitig Steuern und damit verbundene Kosten senkte.


Dennoch wurde in den Verträgen weiterhin nur das festgehalten, was in der Baugenehmigung stand. Dies führte dazu, dass sich im Laufe der Zeit die rechtliche Identität vieler Immobilien von ihrer materiellen Realität löste. Die Folgen waren tiefgreifend. Käufer erwarben Vermögenswerte, deren offizielle Unterlagen nicht unbedingt dem entsprachen, was physisch existierte; Verkäufer stießen zum Zeitpunkt der Übertragung oft auf versteckte rechtliche Hindernisse; und dem Staat selbst fehlte ein genaues Bild der bebauten Umgebung und des steuerpflichtigen Immobilienvermögens.

Gesetzgeberische Maßnahmen und die Anerkennung der Realität

Das Ausmaß des Problems machte schließlich ein gesetzgeberisches Eingreifen unumgänglich. Der griechische Staat begann, einen Rahmen zu entwickeln, der nicht nur darauf abzielte, Strafen für nicht genehmigte Bauten zu verhängen, sondern deren Verbreitung anzuerkennen und sie systematisch zu regulieren. Der erste große Schritt erfolgte mit dem Gesetz 3843/2010, das sich mit der Regularisierung von halböffentlichen Räumen und Nebenräumen befasste. Obwohl in seinem Umfang begrenzt, markierte es eine wichtige Abkehr von der früheren Tendenz, das Problem zu ignorieren oder nur in Ausnahmefällen zu behandeln. Darauf folgte das Gesetz 4014/2011, das einen umfassenderen Rahmen für die Anmeldung und Regularisierung (taktopoiisi) von nicht genehmigten Bauten einführte. Tatsächlich erkannte dieses Gesetz an, dass Abweichungen von genehmigten Plänen keine Einzelfälle waren, sondern ein strukturelles Merkmal der griechischen bebauten Umwelt.


Nachfolgende gesetzgeberische Maßnahmen, insbesondere die Gesetze 4178/2013 und 4495/2017, verfeinerten und stabilisierten diesen Rahmen. Sie verbesserten die Verfahrensklarheit, erhöhten die Transparenz und stützten sich zunehmend auf digitale Einreichungssysteme. Ein wesentliches Merkmal der Regelung ist der Stichtag 27. Juli 2011: Nicht genehmigte Bauten, die vor diesem Datum fertiggestellt wurden, können unter bestimmten Voraussetzungen legalisiert oder geregelt werden, während solche, die danach errichtet wurden, grundsätzlich dem Abriss unterliegen. Dieser Rechtsrahmen stellte einen bedeutenden konzeptionellen Wandel dar. Der Staat wechselte von einem System, das sich auf die formale Autorität der ursprünglichen Genehmigung stützte, zu einem System, das zunehmend die Dokumentation der Immobilie in ihrem tatsächlichen Zustand erforderte.

Der Ingenieur als Vermittler zwischen Recht und Realität

Innerhalb dieses neuen Systems nimmt der Bauingenieur eine zentrale Rolle ein. Die Legalisierung nicht genehmigter Bauten und die Vorbereitung einer Immobilie für die Übertragung hängen nun von einer technischen Überprüfung ab und nicht mehr allein von der formalen Berufung auf ältere Vertragsbeschreibungen. Bevor eine Immobilie auf einen neuen Eigentümer übertragen werden kann – sei es durch Verkauf, Schenkung oder eine andere Form der Eigentumsübertragung –, ist der Eigentümer verpflichtet, einen zertifizierten Bauingenieur zu beauftragen. Dieser Ingenieur muss die ursprüngliche Baugenehmigung und die genehmigten Pläne beschaffen, die Immobilie in ihrem aktuellen Zustand begutachten, etwaige Abweichungen feststellen und beurteilen, ob diese Abweichungen im Rahmen der geltenden Rechtsvorschriften gemeldet und regularisiert werden können. In komplexeren Fällen, insbesondere wenn Fragen zu Grundstücksgrenzen, Lage oder topografischer Genauigkeit auftreten, kann auch die Mitwirkung eines Vermessungsingenieurs erforderlich sein.


Dieser Prozess ist mehr als eine technische Formalität. Er ist der Mechanismus, durch den das griechische Grundstückssystem versucht, ältere und oft veraltete Unterlagen mit der heutigen Realität in Einklang zu bringen. Was einst verheimlicht, toleriert oder einfach weggelassen wurde, muss nun vermessen, gemeldet und in ein offizielles digitales System eingegeben werden. Mit anderen Worten: Das Grundstück muss in seiner tatsächlichen Form dargestellt werden und den gesetzlichen Vorschriften entsprechen, bevor es übertragen werden kann.

Digitale Reform und die Entstehung einer neuen Immobilieninfrastruktur

Der Rechtsrahmen allein reichte jedoch nicht aus, um Grundstückstransaktionen zu modernisieren. Griechenland benötigte zudem eine digitale Infrastruktur, die in der Lage ist, Grundstücksinformationen institutionsübergreifend zu erfassen, zu aktualisieren und miteinander zu verknüpfen. Vor dem Hintergrund dieser umfassenderen Transformation müssen die jüngsten digitalen Reformen verstanden werden. Wie Alexis Kesopoulos, zweiter Vizepräsident der Panhellenischen Föderation der Steuerfachleute und Freiberufler (P.O.F.E.E.), festgestellt hat, haben diese Reformen zweifellos Auswirkungen auf Eigentumsübertragungen, indem sie eine neue Art digitaler Bürokratie geschaffen haben. Gleichzeitig treiben sie das System jedoch in Richtung einer echten und vollständigen Erfassung von Immobilienbesitz voran. In diesem Sinne sollte die derzeitige Komplexität nicht lediglich als Verwaltungsaufwand betrachtet werden, sondern als Teil einer Übergangsphase hin zu einem genaueren und effizienteren Transaktionsumfeld.


Eine der wichtigsten Entwicklungen ist die Plattform myProperty, die die Abläufe bei Immobilienübertragungen schrittweise verändert. Sobald das Nationale Kataster (Ktimatologio) vollständig fertiggestellt und integriert ist und die Zusammenführung dieser beiden Plattformen abgeschlossen ist, sollte die Eintragung einer Übertragungsurkunde die sofortige Aktualisierung des Eigentumsstatus beider Vertragsparteien auslösen. Dies würde einen entscheidenden Bruch mit dem älteren Modell darstellen, bei dem sich Änderungen des Eigentums, der Steuerunterlagen und der damit verbundenen Erklärungen oft über verschiedene Systeme und über längere Zeiträume hinweg vollzogen. Das übergeordnete Ziel der digitalen Reform ist daher nicht lediglich die Modernisierung der Verwaltung. Es ist die Schaffung eines Systems, in dem die rechtliche, steuerliche und räumliche Identität von Immobilien vereinheitlicht und in Echtzeit aktualisiert wird.

Die elektronische Immobilienidentität und die Forderung nach vollständiger Angleichung

Ein entscheidender Schritt in diese Richtung erfolgte mit der Einführung der elektronischen Gebäudeidentität der Immobilie (Ilektroniki Tautotita Akinitou) im Februar 2021. Dieser Mechanismus schafft für jede Immobilie eine umfassende digitale Akte, die deren rechtliche, technische und planerische Daten enthält. Ihre Bedeutung liegt nicht nur in der digitalen Speicherung, sondern in dem Prinzip, das sie verkörpert: Eine Immobilie kann nicht mehr auf der Grundlage fragmentierter, veralteter oder teilweise ungenauer Informationen auf dem Markt gehandelt werden. Stattdessen erfordert der Übertragungsprozess zunehmend eine konsolidierte und aktuelle Darstellung der Immobilie. Die elektronische Gebäudeidentität der Immobilie ist nun eine zwingende Voraussetzung für die meisten Transaktionen und zwingt Eigentümer dazu, ungelöste Unstimmigkeiten zu klären, bevor eine Übertragung erfolgen kann.


Dies hat Transaktionen anspruchsvoller gemacht. Bevor eine Eigentumsübertragung abgeschlossen werden kann, muss die Immobilie korrekt dargestellt, müssen nicht genehmigte Elemente gemeldet und, soweit möglich, legalisiert oder geregelt werden, und die elektronische Identität muss zusammengestellt und überprüft werden. Diese Anforderungen decken oft Probleme auf, die in älteren Verträgen begründet liegen, die in einer Zeit erstellt wurden, als die Genauigkeit der räumlichen Beschreibung weit weniger streng durchgesetzt wurde als heute.

Anhaltende Hindernisse im aktuellen griechischen Immobiliensystem

Trotz der klaren Reformrichtung ist das derzeitige System nach wie vor mit erheblichen praktischen Hindernissen belastet. Eines der bedeutendsten ist die Schwierigkeit, mit der viele Eigentümer bei der Beschaffung von Steuer- und Sozialversicherungsbescheinigungen konfrontiert sind. Die griechische Wirtschaftskrise hinterließ bei zahlreichen Immobilienbesitzern ausstehende Verbindlichkeiten, und diese Verbindlichkeiten erweisen sich häufig als Hindernisse während des Übertragungsprozesses. Gleichzeitig hat die Zusammenlegung der lokalen Finanzämter durch die Unabhängige Behörde für öffentliche Einnahmen (AADE) eine zwiespältige Wirkung gehabt. Einerseits spiegelt sie einen umfassenderen Versuch wider, die Steuerverwaltung zu rationalisieren. Andererseits hat sie die Ausstellung notwendiger Bescheinigungen oder Schuldenbestätigungen oft zentralistischer und langsamer gemacht.


Diese Verzögerungen offenbaren eine wichtige Wahrheit über den aktuellen Stand der Reform: Die Digitalisierung beseitigt Bürokratie nicht automatisch. In Übergangsphasen kann sie diese sogar neu gestalten und verstärken. Wo das System noch keine vollständige Interoperabilität erreicht hat, lastet die Bürde auf Bürgern, Ingenieuren, Buchhaltern, Rechtsanwälten und Notaren, sich auf mehreren Plattformen zurechtzufinden, alte Unstimmigkeiten zu korrigieren und Genehmigungen von noch nicht perfekt koordinierten Institutionen einzuholen.

Auf dem Weg zu einem schnelleren und zuverlässigeren Transaktionsmodell

Dennoch gibt es gute Gründe für Optimismus. Gerade die Hindernisse, die derzeit Transaktionen verlangsamen, sind in vielerlei Hinsicht Symptome eines Systems, das dabei ist, präziser zu werden. Die Anforderungen an eine korrekte Darstellung von Eigentumsverhältnissen, elektronische Identitätsprüfung, Steuerkonformität und digitale Verifizierung ersetzen nach und nach eine ältere Kultur, in der Übertragungen trotz erheblicher Unklarheiten in den Unterlagen durchgeführt werden konnten.


Da sich alle Beteiligten zunehmend mit den neuen Systemen vertraut machen und die verschiedenen institutionellen Komponenten enger zusammenarbeiten, dürften viele der heutigen Hindernisse zurücktreten. In diesem Zusammenhang ist die erwartete Einführung des MIDAS-Systems (Register für Eigentumsverhältnisse und Verwaltung) von besonderer Bedeutung. Sein Potenzial liegt darin, eine präzise und unmittelbare Darstellung von Eigentumsverhältnissen und -status zu ermöglichen und damit die Informationsgrundlage des Transaktionsprozesses zu stärken. Wenn diese Vision verwirklicht wird, könnte der künftige Verkauf von Immobilien in Griechenland erheblich schneller vonstattengehen und in manchen Fällen vielleicht sogar innerhalb eines einzigen Tages abgeschlossen werden. Eine solche Aussicht wäre unter dem früheren System kaum vorstellbar gewesen, wo die Diskrepanz zwischen vertraglicher Beschreibung und physischer Realität in Verbindung mit fragmentierten Verwaltungsverfahren in jeder Phase des Prozesses zu Unsicherheit führte.

Was dies für Sie bedeutet

Die kumulative Wirkung dieser rechtlichen und digitalen Veränderungen gestaltet die Erwartungen, Verantwortlichkeiten und Zeitpläne sowohl für Verkäufer als auch für Käufer, die am griechischen Immobilienmarkt teilnehmen, neu. Daher ist es nicht nur nützlich, zu verstehen, was dieser neue Rahmen erfordert; es ist unerlässlich, um Verzögerungen zu vermeiden, Erwartungen zu steuern und ein erfolgreiches Ergebnis für beide beteiligten Parteien zu erzielen.

Für Verkäufer, die an einem Immobilienverkauf interessiert sind

Verkäufer müssen sich bewusst sein, dass sich der Prozess der Immobilienübertragung heute grundlegend von dem unterscheidet, wie er zum Zeitpunkt des ursprünglichen Kaufs ablief. Was einst ein relativ unkompliziertes vertragliches Verfahren war, hat sich zu einem koordinierten Prozess entwickelt, an dem eine Reihe von Fachleuten beteiligt ist, darunter Ingenieure, Rechtsanwälte und Notare. Dieser Wandel spiegelt eine tiefgreifendere Anforderung wider: Bevor eine Immobilie übertragen werden kann, muss sie vollständig den aktuellen rechtlichen und administrativen Standards entsprechen. Von Verkäufern wird daher erwartet, dass sie die notwendigen Schritte unternehmen, um sicherzustellen, dass ihre Immobilie konform und für die Übertragung bereit ist.

Für Käufer auf der Suche nach Immobilienangeboten

Käufer hingegen müssen ihre Erwartungen hinsichtlich des Zeitrahmens einer Transaktion anpassen. Immobilienübertragungen in Griechenland können aufgrund der Anforderungen an die technische Überprüfung, die Einhaltung gesetzlicher Vorschriften und die digitale Registrierung zwischen 2 und 6 Monaten dauern. Dieser Zeitrahmen sollte jedoch nicht als Nachteil betrachtet werden. Im Gegenteil, er stellt eine Form des Schutzes dar. Der moderne Rechtsrahmen gewährleistet, dass die zu erwerbende Immobilie ordnungsgemäß abgewickelt wurde, dass etwaige Unregelmäßigkeiten behoben wurden und dass ihr rechtlicher Status klar und vollständig dokumentiert ist. In diesem Sinne dient die scheinbare Verzögerung einem wesentlichen Zweck: Sie verringert das Risiko künftiger Streitigkeiten und unerwarteter Verbindlichkeiten. Käufer profitieren letztendlich davon, eine Immobilie zu erwerben, die rechtlich abgesichert, geprüft und vollständig in die sich weiterentwickelnde digitale Infrastruktur des griechischen Immobiliensystems integriert ist.

Wie Elxis Ihnen helfen kann, einen komplexen Immobilienverkauf in Griechenland zu bewältigen

Die zunehmende Komplexität des Kaufs oder Verkaufs von Immobilien in Griechenland – bedingt durch strengere gesetzliche Anforderungen, digitale Systeme und die Notwendigkeit einer vollständigen Übereinstimmung zwischen Dokumentation und Realität – macht eine fachkundige Beratung unerlässlich. Elxis ist speziell darauf ausgerichtet, Ihnen dabei zu helfen, diese Herausforderungen klar und sicher zu meistern. Als rechtsorientiertes, international ausgerichtetes Immobilienunternehmen mit über 35 Jahren Erfahrung kümmern wir uns genau um die Probleme, die Transaktionen oft verzögern oder erschweren. Von der Überprüfung von Eigentumsrechten und der Klärung von Unstimmigkeiten bei Baugenehmigungen bis hin zur Koordination von Ingenieuren, Notaren und Steuerbehörden stellen wir sicher, dass Ihre Immobilie alle Vorschriften erfüllt und für die Übertragung bereit ist.


Unser hauseigenes Team aus 10 Rechtsanwälten, das mit bewährten technischen Spezialisten zusammenarbeitet, kümmert sich um die Due Diligence, Legalisierungsverfahren, Anforderungen der elektronischen Immobilienidentität sowie die Vertragsgestaltung und hilft so, Verzögerungen zu vermeiden und Unsicherheiten zu beseitigen. Für internationale Kunden vereinfachen wir den Prozess durch klare Kommunikation in Ihrer Sprache, Unterstützung bei Ferntransaktionen mittels Vollmacht und die vollständige Koordination aller beteiligten Parteien. In Kombination mit gezielter internationaler Vermarktung, präziser Immobilienbewertung und Zugang zu einem globalen Käufernetzwerk stellen wir sicher, dass Verkäufer nicht nur von Rechtssicherheit, sondern auch von einer starken Marktpräsenz profitieren. Von der ersten Vorbereitung bis zur endgültigen Übertragung – und darüber hinaus – bietet Elxis einen strukturierten, zuverlässigen Ansatz, der einen komplexen Prozess in eine reibungslose und sichere Transaktion verwandelt.