Warum ist der Verkauf von Immobilien in Griechenland in den letzten Jahren komplexer geworden?

Von der formalen Einhaltung bis zur Verfälschung in den Unterlagen

In den 1960er und 1970er Jahren entsprachen die Baupraktiken in Griechenland im Allgemeinen weitgehend den genehmigten Bauplänen. Abweichungen gab es zwar durchaus, doch waren diese in der Regel von geringerem Ausmaß und verzerrten die rechtliche Darstellung der Immobilie nicht grundlegend. Dieses Muster änderte sich in der Zeit intensiver Stadtentwicklung, die in den 1980er, 1990er und frühen 2000er Jahren folgte. Mit dem Ausbau der Bautätigkeit verbreiteten sich unerlaubte Bauten (afthairetes kataskeves) zunehmend. Dazu zählten sowohl relativ geringfügige Abweichungen, wie veränderte Öffnungen oder interne Umgestaltungen, als auch wesentlichere Änderungen, wie die Schließung halboffener Räume, die Erweiterung der Grundfläche, Nutzungsänderungen oder andere bauliche Abweichungen von den genehmigten Plänen. In vielen Fällen war der Anreiz eindeutig wirtschaftlicher Natur: Es wurden weniger Quadratmeter angegeben, als tatsächlich bebaut wurden, wodurch die Rentabilität gesteigert und gleichzeitig Steuern sowie damit verbundene Kosten gesenkt wurden.


Dennoch wurde in den Verträgen weiterhin nur das vermerkt, was in der Baugenehmigung aufgeführt war. Dies führte dazu, dass sich im Laufe der Zeit die rechtliche Identität vieler Immobilien von ihrer baulichen Realität löste. Die Folgen waren tiefgreifend. Käufer erwarben Vermögenswerte, deren offizielle Unterlagen nicht unbedingt mit dem übereinstimmten, was physisch vorhanden war; Verkäufer stießen zum Zeitpunkt der Übertragung häufig auf verborgene rechtliche Hindernisse; und dem Staat selbst fehlte ein genaues Bild der bebauten Umgebung und des steuerpflichtigen Immobilienvermögens.

Gesetzgeberisches Eingreifen und die Anerkennung der Realität

Das Ausmaß des Problems machte schließlich gesetzgeberisches Eingreifen unumgänglich. Der griechische Staat begann, einen Rechtsrahmen zu entwickeln, der nicht nur darauf abzielte, Strafen für nicht genehmigte Bauten zu verhängen, sondern deren Verbreitung anzuerkennen und systematisch zu regeln. Der erste wichtige Schritt erfolgte mit dem Gesetz 3843/2010, das sich mit der Regularisierung von halboffenen Flächen und Nebenräumen befasste. Obwohl in seinem Anwendungsbereich begrenzt, stellte es eine wichtige Abkehr von der früheren Tendenz dar, das Problem zu ignorieren oder nur in Ausnahmefällen zu behandeln. Darauf folgte das Gesetz 4014/2011, das einen umfassenderen Rahmen für die Anmeldung und Regularisierung (taktopoiisi) unerlaubter Bauten einführte. Tatsächlich erkannte dieses Gesetz an, dass Abweichungen von genehmigten Plänen keine Einzelfälle waren, sondern ein strukturelles Merkmal der griechischen bebauten Umwelt darstellten.


Nachfolgende gesetzgeberische Maßnahmen, insbesondere die Gesetze 4178/2013 und 4495/2017, verfeinerten und festigten diesen Rahmen. Sie sorgten für mehr Verfahrensklarheit, erhöhten die Transparenz und stützten sich zunehmend auf digitale Einreichungssysteme. Ein wesentliches Merkmal der Regelung ist der Stichtag 27. Juli 2011: Nicht genehmigte Bauten, die vor diesem Datum fertiggestellt wurden, können unter bestimmten Voraussetzungen legalisiert oder regularisiert werden, während solche, die danach errichtet wurden, grundsätzlich dem Abriss unterliegen. Dieser rechtliche Rahmen stellte einen bedeutenden konzeptionellen Wandel dar. Der Staat ging von einem System über, das sich auf die formale Gültigkeit der ursprünglichen Baugenehmigung stützte, zu einem System über, das zunehmend den Nachweis des tatsächlichen Zustands der Immobilie erforderte.

Der Ingenieur als Vermittler zwischen Recht und Realität

Innerhalb dieses neuen Systems nimmt der Bauingenieur eine zentrale Rolle ein. Die Legalisierung nicht genehmigter Bauten und die Vorbereitung einer Immobilie auf die Übertragung hängen nun von einer technischen Überprüfung ab und nicht mehr allein von der formalen Heranziehung älterer Vertragsbeschreibungen. Bevor eine Immobilie auf einen neuen Eigentümer übertragen werden kann – sei es durch Verkauf, Schenkung oder eine andere Form der Eigentumsübertragung –, ist der Eigentümer verpflichtet, einen zertifizierten Bauingenieur zu beauftragen. Dieser Ingenieur muss die ursprüngliche Baugenehmigung und die genehmigten Pläne einholen, die Immobilie in ihrem aktuellen Zustand begutachten, etwaige Abweichungen feststellen und beurteilen, ob diese Abweichungen im Rahmen der geltenden Rechtsvorschriften gemeldet und regularisiert werden können. In komplexeren Fällen, insbesondere wenn Fragen zu Grundstücksgrenzen, zur Lage oder zur topografischen Genauigkeit auftreten, kann auch die Hinzuziehung eines Vermessungsingenieurs erforderlich sein. 


Dieser Prozess ist mehr als eine technische Formalität. Er ist der Mechanismus, durch den das griechische Grundstückssystem versucht, ältere und oft veraltete Unterlagen mit der heutigen Realität in Einklang zu bringen. Was einst verheimlicht, geduldet oder einfach ausgelassen wurde, muss nun vermessen, gemeldet und in ein offizielles digitales System eingegeben werden. Mit anderen Worten: Die Immobilie muss in ihrer tatsächlichen Form dargestellt werden und den gesetzlichen Bestimmungen entsprechen, bevor sie übertragen werden kann.

Digitale Reform und die Entstehung einer neuen Immobilieninfrastruktur

Der Rechtsrahmen allein reichte jedoch nicht aus, um Grundstückstransaktionen zu modernisieren. Griechenland benötigte zudem eine digitale Infrastruktur, die in der Lage ist, Grundstücksinformationen institutionsübergreifend zu erfassen, zu aktualisieren und miteinander zu verknüpfen. Vor dem Hintergrund dieses umfassenderen Wandels müssen die jüngsten digitalen Reformen verstanden werden. Wie Alexis Kesopoulos, zweiter Vizepräsident des Panhellenischen Verbandes der Steuerfachleute und Freiberufler (P.O.F.E.E.), feststellte, haben diese Reformen zweifellos Auswirkungen auf Eigentumsübertragungen gehabt, indem sie eine neue Art digitaler Bürokratie geschaffen haben. Gleichzeitig treiben sie das System jedoch in Richtung einer echten und lückenlosen Erfassung von Immobilienbesitz voran. In diesem Sinne sollte die derzeitige Komplexität nicht lediglich als Verwaltungsaufwand betrachtet werden, sondern als Teil einer Übergangsphase hin zu einem genaueren und effizienteren Transaktionsumfeld.


Eine der wichtigsten Entwicklungen ist die Plattform „myProperty“, die die Abläufe bei Immobilienübertragungen schrittweise verändert. Sobald das Nationale Kataster (Ktimatologio) vollständig fertiggestellt und integriert ist und die Zusammenführung dieser beiden Plattformen abgeschlossen ist, sollte die Eintragung einer Übertragungsurkunde die sofortige Aktualisierung des Eigentumsstatus beider Vertragsparteien auslösen. Dies würde einen entscheidenden Bruch mit dem bisherigen Modell darstellen, bei dem sich Änderungen hinsichtlich Eigentumsverhältnissen, Steuerunterlagen und damit verbundenen Erklärungen oft über verschiedene Systeme hinweg und über längere Zeiträume erstreckten. Das übergeordnete Ziel der digitalen Reform ist daher nicht lediglich die Modernisierung der Verwaltung. Es geht vielmehr um die Schaffung eines Systems, in dem die rechtliche, steuerliche und räumliche Identität von Immobilien vereinheitlicht und in Echtzeit aktualisiert wird.

Die elektronische Immobilienidentität und die Forderung nach vollständiger Angleichung

Ein entscheidender Schritt in diese Richtung erfolgte mit der Einführung der elektronischen Gebäudeidentität der Immobilie (Ilektroniki Tautotita Akinitou) im Februar 2021. Dieser Mechanismus schafft für jede Immobilie eine umfassende digitale Akte, die deren rechtliche, technische und planerische Daten enthält. Ihre Bedeutung liegt nicht nur in der digitalen Speicherung, sondern in dem Prinzip, das sie verkörpert: Eine Immobilie kann nicht mehr auf der Grundlage fragmentierter, veralteter oder teilweise ungenauer Informationen auf dem Markt gehandelt werden. Stattdessen erfordert der Übertragungsprozess zunehmend eine konsolidierte und aktuelle Darstellung der Immobilie. Die „Elektronische Gebäudeidentität der Immobilie“ ist mittlerweile eine zwingende Voraussetzung für die meisten Transaktionen und zwingt Eigentümer dazu, ungelöste Unstimmigkeiten zu klären, bevor eine Übertragung erfolgen kann.


Dies hat die Transaktionen anspruchsvoller gemacht. Bevor eine Eigentumsübertragung abgeschlossen werden kann, muss die Immobilie korrekt dargestellt werden, nicht genehmigte Elemente müssen gemeldet und, soweit möglich, legalisiert oder geregelt werden, und die elektronische Identität muss zusammengestellt und überprüft werden. Diese Anforderungen decken oft Probleme auf, die in älteren Verträgen begründet liegen, die in einer Zeit erstellt wurden, als die Genauigkeit der räumlichen Beschreibung noch weitaus weniger streng durchgesetzt wurde als heute.

Anhaltende Hindernisse im aktuellen griechischen Grundstückssystem

Trotz der klaren Reformausrichtung ist das derzeitige System weiterhin mit schwerwiegenden praktischen Hindernissen belastet. Eines der bedeutendsten ist die Schwierigkeit, mit der viele Eigentümer bei der Beschaffung von Steuer- und Sozialversicherungsbescheinigungen konfrontiert sind. Die griechische Wirtschaftskrise hinterließ bei zahlreichen Immobilienbesitzern ausstehende Verbindlichkeiten, und diese Verpflichtungen erweisen sich häufig als Hindernisse während des Übertragungsprozesses. Gleichzeitig hat die Zusammenlegung der lokalen Finanzämter durch die Unabhängige Behörde für öffentliche Einnahmen (AADE) eine zwiespältige Wirkung gezeigt. Einerseits spiegelt sie einen umfassenderen Versuch wider, die Steuerverwaltung zu rationalisieren. Andererseits hat sie die Ausstellung notwendiger Bescheinigungen oder Schuldenbestätigungen oft zentralistischer und langwieriger gemacht.


Diese Verzögerungen offenbaren eine wichtige Erkenntnis über den aktuellen Stand der Reform: Die Digitalisierung beseitigt Bürokratie nicht automatisch. In Übergangsphasen kann sie diese sogar neu gestalten und verstärken. Dort, wo das System noch keine vollständige Interoperabilität erreicht hat, lastet die Bürde auf Bürgern, Ingenieuren, Wirtschaftsprüfern, Rechtsanwälten und Notaren, sich auf mehreren Plattformen zurechtzufinden, alte Unstimmigkeiten zu korrigieren und Genehmigungen von noch nicht perfekt koordinierten Institutionen einzuholen.

Auf dem Weg zu einem schnelleren und zuverlässigeren Transaktionsmodell

Dennoch gibt es gute Gründe für Optimismus. Gerade die Hindernisse, die derzeit Transaktionen verlangsamen, sind in vielerlei Hinsicht Symptome eines Systems, das dabei ist, präziser zu werden. Die Anforderungen an eine korrekte Darstellung von Eigentumsverhältnissen, elektronische Identitätsnachweise, die Einhaltung steuerlicher Vorschriften und digitale Verifizierung ersetzen nach und nach eine ältere Kultur, in der Übertragungen trotz erheblicher Unklarheiten in den Unterlagen abgewickelt werden konnten.


In dem Maße, wie sich alle Beteiligten mit den neuen Systemen vertraut machen und die verschiedenen institutionellen Komponenten enger zusammenarbeiten, dürften viele der heutigen Hindernisse in den Hintergrund treten. In diesem Zusammenhang ist die erwartete Einführung des MIDAS-Systems (Register für Eigentumsverhältnisse und Immobilienverwaltung) von besonderer Bedeutung. Sein Potenzial liegt darin, eine präzise und unmittelbare Darstellung der Eigentumsverhältnisse und des Status von Immobilien zu ermöglichen und damit die Informationsgrundlage des Transaktionsprozesses zu stärken. Sollte diese Vision Wirklichkeit werden, könnte der künftige Verkauf von Immobilien in Griechenland deutlich schneller vonstattengehen und in manchen Fällen vielleicht sogar innerhalb eines einzigen Tages abgeschlossen werden. Eine solche Perspektive wäre unter dem früheren System kaum vorstellbar gewesen, wo die Diskrepanz zwischen vertraglicher Beschreibung und tatsächlichem Zustand in Verbindung mit fragmentierten Verwaltungsverfahren in jeder Phase des Prozesses Unsicherheit schuf.

Was dies für Sie bedeutet

Die kumulativen Auswirkungen dieser rechtlichen und digitalen Veränderungen gestalten die Erwartungen, Verantwortlichkeiten und Zeitpläne sowohl für Verkäufer als auch für Käufer, die am griechischen Immobilienmarkt teilnehmen, neu. Zu verstehen, was dieser neue Rahmen erfordert, ist daher nicht nur nützlich, sondern unerlässlich, um Verzögerungen zu vermeiden, Erwartungen zu steuern und ein erfolgreiches Ergebnis für beide beteiligten Parteien zu erzielen.

Für Verkäufer, die an einem Immobilienverkauf interessiert sind

Verkäufer müssen sich bewusst sein, dass sich der Prozess der Immobilienübertragung heute grundlegend von dem unterscheidet, was er zum Zeitpunkt ihres ursprünglichen Kaufs war. Was einst ein relativ unkompliziertes vertragliches Verfahren war, hat sich zu einem koordinierten Prozess entwickelt, an dem eine Reihe von Fachleuten beteiligt ist, darunter Ingenieure, Rechtsanwälte und Notare. Dieser Wandel spiegelt eine tiefgreifendere Anforderung wider: Bevor eine Immobilie übertragen werden kann, muss sie vollständig den aktuellen rechtlichen und behördlichen Standards entsprechen. Von Verkäufern wird daher erwartet, dass sie die notwendigen Schritte unternehmen, um sicherzustellen, dass ihre Immobilie den Vorschriften entspricht und für die Übertragung bereit ist.

Für Käufer auf der Suche nach Immobilienangeboten

Käufer hingegen müssen ihre Erwartungen hinsichtlich des Zeitrahmens einer Transaktion anpassen. Immobilienübertragungen in Griechenland können aufgrund der erforderlichen technischen Überprüfung, der Einhaltung gesetzlicher Vorschriften und der digitalen Registrierung zwischen 2 und 6 Monaten dauern. Dieser Zeitrahmen sollte jedoch nicht als Nachteil betrachtet werden. Im Gegenteil, er stellt eine Form des Schutzes dar. Der moderne Rechtsrahmen gewährleistet, dass die zu erwerbende Immobilie ordnungsgemäß abgewickelt wurde, etwaige Unregelmäßigkeiten behoben wurden und ihr rechtlicher Status klar und vollständig dokumentiert ist. In diesem Sinne dient die scheinbare Verzögerung einem wesentlichen Zweck: Sie verringert das Risiko künftiger Streitigkeiten und unerwarteter Verbindlichkeiten. Käufer profitieren letztendlich davon, eine Immobilie zu erwerben, die rechtlich abgesichert, geprüft und vollständig in die sich weiterentwickelnde digitale Infrastruktur des griechischen Immobilienmarktes integriert ist.

Wie Elxis Ihnen helfen kann, einen komplexen Immobilienverkauf in Griechenland zu meistern

Die zunehmende Komplexität des Kaufs oder Verkaufs von Immobilien in Griechenland – bedingt durch strengere gesetzliche Anforderungen, digitale Systeme und die Notwendigkeit einer vollständigen Übereinstimmung zwischen Dokumentation und Realität – macht eine fachkundige Beratung unerlässlich. Elxis ist speziell darauf ausgerichtet, Ihnen dabei zu helfen, diese Herausforderungen klar und sicher zu meistern. Als rechtsorientiertes, international ausgerichtetes Immobilienunternehmen mit über 35 Jahren Erfahrung kümmern wir uns genau um jene Probleme, die Transaktionen häufig verzögern oder erschweren. Von der Überprüfung von Eigentumsrechten und der Klärung von Unstimmigkeiten bei Baugenehmigungen bis hin zur Koordination von Ingenieuren, Notaren und Steuerbehörden stellen wir sicher, dass Ihre Immobilie alle Vorschriften erfüllt und für die Übertragung bereit ist.


Unser hauseigenes Team aus 10 Rechtsanwälten, das eng mit bewährten technischen Spezialisten zusammenarbeitet, kümmert sich um die Due-Diligence-Prüfung, Legalisierungsverfahren, die Anforderungen an die elektronische Immobilienidentität sowie die Vertragsgestaltung und trägt so dazu bei, Verzögerungen zu vermeiden und Unsicherheiten zu beseitigen. Für internationale Kunden vereinfachen wir den Prozess durch klare Kommunikation in Ihrer Sprache, die Unterstützung bei Transaktionen aus der Ferne mittels Vollmacht sowie die umfassende Koordination aller beteiligten Parteien. In Kombination mit gezielter internationaler Vermarktung, einer präzisen Immobilienbewertung und dem Zugang zu einem globalen Käufernetzwerk stellen wir sicher, dass Verkäufer nicht nur von Rechtssicherheit, sondern auch von einer starken Marktpräsenz profitieren. Von der ersten Vorbereitung bis zur endgültigen Übertragung – und darüber hinaus – bietet Elxis einen strukturierten, zuverlässigen Ansatz, der einen komplexen Prozess in eine reibungslose und sichere Transaktion verwandelt.