Δωρεές και γονικά δώρα στην Ελλάδα: Πώς να μεταβιβάσετε ακίνητη περιουσία με φορολογική αποτελεσματικότητα

Τι είναι η δωρεά στην Ελλάδα 

Σύμφωνα με το ελληνικό δίκαιο, η δωρεά (ή «δωρεά») είναι η μεταβίβαση περιουσίας από ένα πρόσωπο σε άλλο χωρίς αντάλλαγμα. Αποτελεί συνηθισμένο τρόπο για τις οικογένειες να μεταβιβάζουν σπίτια ή οικόπεδα στα παιδιά και τους συγγενείς τους, αλλά είναι διαθέσιμη και σε μη Έλληνες. Υπάρχουν δύο βασικοί τύποι τέτοιων μεταβιβάσεων:

• Δωρεά (Δωρεά): Ένα δώρο από ένα πρόσωπο σε άλλο, είτε είναι συγγενείς είτε όχι.

• Γονική παροχή: Ένας ειδικός τύπος δωρεάς που γίνεται συγκεκριμένα από γονείς προς τα παιδιά τους, συχνά με ευνοϊκότερη φορολογική μεταχείριση. Και οι δύο τύποι απαιτούν την ίδια τυπική διαδικασία με μια πώληση· θα χρειαστείτε συμβολαιογραφική πράξη, υπογεγραμμένη ενώπιον ελληνικού συμβολαιογράφου. Η μόνη διαφορά είναι η φορολογία, η οποία είναι συνήθως χαμηλότερη όταν η μεταβίβαση πραγματοποιείται εντός της οικογένειας.

Και ναι, αν ζείτε στο εξωτερικό, μπορείτε ακόμη και να υπογράψετε μέσω πληρεξουσίου, δηλαδή κάποιος στην Ελλάδα μπορεί να σας εκπροσωπήσει στον συμβολαιογράφο, καθιστώντας τη διαδικασία πολύ πιο εύκολη για τους διεθνείς ιδιοκτήτες. Λάβετε υπόψη ότι το ή τα πρόσωπα που λαμβάνουν το ακίνητο πρέπει επίσης να υπογράψουν ενώπιον ελληνικού συμβολαιογράφου για να αποδεχθούν τη δωρεά· εάν δεν μπορούν να ταξιδέψουν στην Ελλάδα, αυτό μπορεί επίσης να γίνει μέσω πληρεξουσίου.

Πώς λειτουργεί η διαδικασία (βήμα προς βήμα) 

Πριν ολοκληρωθεί μια δωρεά ή ένα γονικό δώρο, είναι υποχρεωτική η συμμετοχή πιστοποιημένου πολιτικού μηχανικού. Ο πολιτικός μηχανικός πρέπει να επιθεωρήσει το ακίνητο και να εκδώσει μια Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου (ΗΤΚ), ένα ψηφιακό αρχείο που περιέχει όλα τα έγγραφα, τα σχέδια και τα πιστοποιητικά του ακινήτου σχετικά με τη νομιμότητα του κτιρίου. Αυτό το βήμα διασφαλίζει ότι το ακίνητο συμμορφώνεται με τους οικοδομικούς και χωροταξικούς κανονισμούς.

Εάν υπάρχουν παραβάσεις οικοδομικών κανονισμών (για παράδειγμα, μη καταχωρημένες προσθήκες ή αλλαγές στη διαρρύθμιση), αυτές πρέπει πρώτα να νομιμοποιηθούν σύμφωνα με την ελληνική νομοθεσία προτού μπορέσει να προχωρήσει η δωρεά. Διαφορετικά, ο συμβολαιογράφος δεν μπορεί να ολοκληρώσει τη μεταβίβαση. Στην πράξη, αυτό σημαίνει ότι μια δωρεά ή ένα γονικό δώρο ακολουθεί την ίδια πλήρη νομική και τεχνική διαδικασία με μια τυπική πώληση, συμπεριλαμβανομένης της ίδιας δέουσας επιμέλειας και τεκμηρίωσης. Είναι επομένως απαραίτητο να αφιερωθεί αρκετός χρόνος για αυτό το στάδιο, ειδικά για παλαιότερα ακίνητα ή κατοικίες με τροποποιήσεις. Ας το δούμε βήμα προς βήμα:

• Ζητήστε από πιστοποιημένο πολιτικό μηχανικό να επιθεωρήσει το ακίνητο και να εκδώσει τον Ηλεκτρονικό Κωδικό Ακινήτου

• Ζητήστε αντικειμενική εκτίμηση αξίας μέσω της ΑΑΔΕ.

• Καταβάλετε τυχόν φόρους μέσω του ηλεκτρονικού συστήματος της φορολογικής αρχής (myProperty).

• Λάβετε πιστοποιητικό φόρου ακινήτων (εκκαθάριση ENFIA).

• Προετοιμάστε και υπογράψτε συμβολαιογραφική πράξη δωρεάς ή γονικής δωρεάς.

• Καταχωρίστε την πράξη στο Κτηματολόγιο.

Γιατί πρέπει να ενδιαφέρονται οι ξένοι ιδιοκτήτες και αγοραστές και τι πρέπει να προσέχουν 

Δεν χρειάζεται να είστε Έλληνας για να επωφεληθείτε από αυτούς τους νόμους. Οι αλλοδαποί πολίτες μπορούν τόσο να δίνουν όσο και να λαμβάνουν δωρεές και γονικές δωρεές στην Ελλάδα, βάσει του ίδιου νομικού πλαισίου με τους Έλληνες υπηκόους. Είναι ζωτικής σημασίας να ελέγξετε αν η χώρα φορολογικής κατοικίας σας θεωρεί τη συναλλαγή ως φορολογητέα· για παράδειγμα, στο Ηνωμένο Βασίλειο ή στις ΗΠΑ, ενδέχεται να ισχύουν τοπικοί κανόνες σχετικά με τον φόρο δωρεών. Ο Έλληνας συμβολαιογράφος και ο λογιστής σας μπορούν να σας καθοδηγήσουν και από τις δύο πλευρές, ώστε να διασφαλιστεί η ομαλή διεξαγωγή της διαδικασίας. Ακολουθούν μερικά σημαντικά πράγματα που πρέπει να γνωρίζετε ως ιδιοκτήτης ακινήτου στην Ελλάδα:

• Συμφωνίες αποφυγής διπλής φορολογίας: Ελέγξτε αν η χώρα σας έχει συνάψει συμφωνία αποφυγής διπλής φορολογίας με την Ελλάδα, ώστε να αποφύγετε τη διπλή φορολογία επί του ίδιου περιουσιακού στοιχείου.

• Επαγγελματικές συμβουλές: Είναι απαραίτητο να συμβουλευτείτε Έλληνα δικηγόρο ή φοροτεχνικό, ώστε να διασφαλίσετε την ορθή εφαρμογή των διαδικασιών.

Τι ισχύει για τη φορολογία  

Τώρα ας μιλήσουμε για το θέμα που απασχολεί όλους: τους φόρους. Η μεταβίβαση της περιουσίας σας μέσω δωρεάς ή γονικής δωρεάς μπορεί να σας εξοικονομήσει σημαντικά ποσά σε φόρους και να απλοποιήσει τη διαδικασία κληρονομιάς στο μέλλον. Να θυμάστε πάντα να συμβουλευτείτε έναν Έλληνα συμβολαιογράφο και φοροτεχνικό, ώστε να προσαρμόσετε τη διαδικασία στις ανάγκες της οικογένειάς σας. Στην Ελλάδα, όλες οι δωρεές και τα γονικά δώρα υπόκεινται σε φόρο. Ο συντελεστής εξαρτάται από δύο βασικούς παράγοντες:

1. Την αξία της περιουσίας (με βάση την αντικειμενική αξία, όπως καθορίζεται από τις ελληνικές φορολογικές αρχές).

2. Τη σχέση μεταξύ του δωρητή και του δικαιούχου.

Ακολουθεί μια απλή ανάλυση:

•  Γονείς → Παιδιά (Γονική Δωρεά): Αφορολόγητο ποσό έως 800.000 € ανά γονέα. Οποιοδήποτε ποσό υπερβαίνει το όριο αυτό φορολογείται με συντελεστή 10%. Αυτή είναι μακράν η πιο συνηθισμένη και φορολογικά αποδοτική επιλογή για τις οικογένειες.

• Στενοί συγγενείς (π.χ. αδέλφια, παππούδες, εγγόνια): Ισχύουν χαμηλότερες φορολογικές κλίμακες, αλλά όχι τόσο ευνοϊκές όσο η απαλλαγή για τη γονική δωρεά.

• Άτομα χωρίς συγγενική σχέση: Ισχύουν υψηλότεροι φορολογικοί συντελεστές, γεγονός που γενικά καθιστά τις δωρεές λιγότερο ελκυστικές για μεταβιβάσεις εκτός οικογένειας.

Για να κατανοήσετε το πλαίσιο, οι πωλήσεις ακινήτων στην Ελλάδα φορολογούνται με φόρο μεταβίβασης 3,09%*, οπότε οι γονικές δωρεές συχνά οδηγούν σε πολύ χαμηλότερο συνολικό κόστος κατά τη μεταβίβαση ακινήτων μεταξύ μελών της οικογένειας. Επιπλέον, η αντικειμενική αξία πολλών ακινήτων, ιδίως στις αγροτικές περιοχές της Ελλάδας, είναι συχνά σημαντικά χαμηλότερη από την πραγματική αγοραία αξία τους, γεγονός που μπορεί να μειώσει περαιτέρω τους εφαρμοστέους φόρους.

*Σημαντική ενημέρωση: Ο Πρωθυπουργός της Ελλάδας, Κυριάκος Μητσοτάκης, ανακοίνωσε ότι ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων για αγορές από πολίτες εκτός ΕΕ πρόκειται να αυξηθεί στο 15%, με την αλλαγή να αναμένεται να τεθεί σε ισχύ από την 1η Ιανουαρίου 2027. Η νομοθεσία εφαρμογής δεν έχει ακόμη δημοσιευθεί, οπότε το τελικό πεδίο εφαρμογής, συμπεριλαμβανομένου του τρόπου με τον οποίο θα αντιμετωπίζονται τα οικόπεδα και τα εμπορικά ακίνητα, δεν έχει ακόμη επιβεβαιωθεί.

Για περισσότερες λεπτομέρειες, ανατρέξτε στον παρακάτω πίνακα:

ΣΧΕΣΗ – ΑΞΙΑ ΑΚΙΝΗΤΟΥ – ΦΟΡΟΣ

α) Ο/η σύζυγος ή το πρόσωπο με το οποίο ο δωρητής έχει συνάψει σύμφωνο συμβίωσης
β) Τα τέκνα
γ) Τα εγγόνια
δ) Οι γονείς του δωρητή

Έως 800.000 € αντικειμενική αξία: 0%

Αδελφοί, ξαδέλφια, παππούδες και γιαγιάδες, προπάπποι και προγιαγιάδες, αδέλφια (ομοζυγωτικά ή ετεροζυγωτικά), ανιψιοί και ανιψιές, πατριοί και μητριές, παιδιά από προηγούμενο γάμο του/της συζύγου, γαμπροί και νύφες, καθώς και πεθεροί και πεθερές.

Έως 30.000 ευρώ: 0%
Για τα επόμενα 70.000 ευρώ: 5%
Για τα επόμενα 200.000 ευρώ: 10%
Από 400.000 ευρώ και άνω: 20%

Όλοι οι άλλοι (είτε πρόκειται για μακρινούς συγγενείς είτε για μη συγγενείς)

Έως 6.000 ευρώ: 0%
Για τα επόμενα 66.000 ευρώ: 20%
Για τα επόμενα 195.000 ευρώ: 30%
Από 267.000 ευρώ και άνω: 40%

Παρακαλώ σημειώστε ότι ο παραπάνω πίνακας αναφέρεται στους ισχύοντες φορολογικούς συντελεστές, οι οποίοι υπόκεινται σε αλλαγές ανά πάσα στιγμή. Πριν λάβετε οποιαδήποτε απόφαση σχετικά με δωρεά ή γονική δωρεά, πρέπει να επαληθεύσετε εάν οι παραπάνω συντελεστές εξακολουθούν να ισχύουν ή έχουν ενημερωθεί. Επίσης, είναι καλό να γνωρίζετε ότι για εξαιρετικούς νομικούς λόγους και σε συγκεκριμένες περιπτώσεις, οι δωρεές και τα γονικά οφέλη ενδέχεται να ανακληθούν.

Τι έχει αλλάξει και τι δείχνουν οι τάσεις 

Οι γονικές δωρεές και οι δωρεές μεταξύ συγγενών στην Ελλάδα αυξήθηκαν κατά 11% τους πρώτους επτά μήνες του 2025. Η αύξηση αυτή αποδίδεται στο ευνοϊκό φορολογικό πλαίσιο που ισχύει για τους συγγενείς πρώτου βαθμού, δηλαδή στις μεταβιβάσεις μεταξύ γονέων και τέκνων, συζύγων και εγγονών, όπου το αφορολόγητο όριο φτάνει τα 800.000 ευρώ, χωρίς επιπλέον επιβαρύνσεις.

Ένας άλλος βασικός λόγος για την αύξηση των αιτήσεων είναι η εισαγωγή της ψηφιακής πλατφόρμας akinita.gov.gr, η οποία έχει απλοποιήσει ορισμένες διοικητικές πτυχές της διαδικασίας. Ενώ η πλατφόρμα συμβάλλει στην κεντρικοποίηση της τεκμηρίωσης και επιτρέπει την ηλεκτρονική υποβολή, η συνολική διαδικασία παραμένει στην πράξη περίπλοκη και χρονοβόρα.

Εξακολουθούν να απαιτούνται επιθεωρήσεις από μηχανικούς, έλεγχοι νομικής συμμόρφωσης, φορολογικές δηλώσεις και συμβολαιογραφικός συντονισμός, και ανάλογα με την κατάσταση του ακινήτου και την τεκμηρίωση, η διαδικασία μπορεί να διαρκέσει αρκετές εβδομάδες ή ακόμη και μήνες μέχρι να ολοκληρωθεί. Παλαιότερα ακίνητα, πολεοδομικές παρατυπίες και ζητήματα που αφορούν το κτηματολόγιο συχνά οδηγούν σε καθυστερήσεις, πράγμα που σημαίνει ότι ο επαγγελματικός συντονισμός και η προσεκτική προετοιμασία παραμένουν απαραίτητοι.

Μεταβιβάζοντας το δικό σας κομμάτι της Ελλάδας στην επόμενη γενιά 

Η ιδιοκτησία ενός σπιτιού στην Ελλάδα είναι κάτι περισσότερο από μια επένδυση· είναι μια σχέση. Είτε πρόκειται για ένα καλοκαιρινό σπίτι δίπλα στη θάλασσα είτε για μια οικογενειακή κατοικία στο χωριό, η μεταβίβασή του πρέπει να είναι απλή και δίκαιη. Με τις δωρεές και τα γονικά δώρα, η ελληνική νομοθεσία διευκολύνει την ομαλή μεταβίβαση της περιουσίας, συχνά με σημαντικά φορολογικά πλεονεκτήματα. Εάν διαθέτετε ήδη κατοικία στην Ελλάδα ή σκοπεύετε να αποκτήσετε, μπορείτε πάντα να διερευνήσετε αυτές τις επιλογές με τον συμβολαιογράφο ή τον νομικό σας σύμβουλο, ώστε το κομμάτι της Ελλάδας που σας ανήκει να παραμείνει ακριβώς εκεί όπου ανήκει, μαζί με τους ανθρώπους που αγαπάτε.

Αποποίηση ευθύνης: Το παρόν περιεχόμενο παρέχεται αποκλειστικά για ενημερωτικούς σκοπούς και ΔΕΝ αποτελεί νομική συμβουλή. Για οποιαδήποτε θέματα σχετικά με δωρεές και γονικές δωρεές, συνιστάται ιδιαίτερα να συμβουλευτείτε δικηγόρο ή συμβολαιογράφο.