Διαθέτετε ή σκοπεύετε να αγοράσετε ακίνητο στην Ελλάδα; Τότε ίσως έχετε σκεφτεί να το δωρίσετε στα παιδιά σας, τα εγγόνια σας ή σε κάποιον άλλο συγγενή ή αγαπημένο σας πρόσωπο. Υπάρχουν πολλοί λόγοι για τους οποίους οι ιδιοκτήτες ακινήτων στην Ελλάδα μπορεί να αποφασίσουν να μεταβιβάσουν την ιδιοκτησία κατά τη διάρκεια της ζωής τους. Ορισμένοι επιθυμούν να μοιραστούν την περιουσία τους με έναν νέο σύντροφο ή μέλος της οικογένειας, ενώ άλλοι προτιμούν να απλοποιήσουν τα πράγματα για τους κληρονόμους τους αποφεύγοντας μελλοντικές διαδικασίες κληρονομιάς και πιθανές φορολογικές επιβαρύνσεις.
Σε πολλές περιπτώσεις, ένα γονικό δώρο (γνωστό στην Ελλάδα ως Γονική παροχή) ή ένα δωρεά μπορεί να είναι ένας αποτελεσματικός και προσεκτικός τρόπος να προγραμματίσετε εκ των προτέρων, εξασφαλίζοντας ότι τα περιουσιακά σας στοιχεία θα μεταβιβαστούν ομαλά και σύμφωνα με τις επιθυμίες σας. Σε αυτόν τον οδηγό, θα σας εξηγήσουμε τι σημαίνουν στην πραγματικότητα αυτοί οι όροι, πώς λειτουργεί η διαδικασία και τι φόρους μπορείτε να περιμένετε.
Τι είναι η δωρεά στην Ελλάδα
Στο ελληνικό δίκαιο, η δωρεά (ή “dorea” - δωρεά) είναι η μεταβίβαση περιουσίας από ένα πρόσωπο σε άλλο χωρίς πληρωμή. Είναι ένας συνηθισμένος τρόπος για τις οικογένειες να μεταβιβάζουν σπίτια ή γη σε παιδιά και συγγενείς, αλλά είναι επίσης διαθέσιμος και σε μη Έλληνες.
Υπάρχουν δύο κύριοι τύποι τέτοιων μεταφορών:
| Δωρεά (Δωρεά) | Ένα δώρο από ένα άτομο σε ένα άλλο, συγγενικό ή μη. |
| Γονική Παροχή (Γονική Παροχή) | Ένας ειδικός τύπος δωρεάς που γίνεται ειδικά από τους γονείς προς τα παιδιά τους, συχνά με ελαφρύτερη φορολογική μεταχείριση. |
Και οι δύο τύποι απαιτούν την ίδια τυπική διαδικασία με την πώληση- θα χρειαστείτε συμβολαιογραφικό έγγραφο, υπογεγραμμένο ενώπιον Έλληνα συμβολαιογράφου. Η μόνη διαφορά είναι η φορολογία, η οποία είναι συνήθως χαμηλότερη όταν η μεταβίβαση γίνεται εντός της οικογένειας.
Και ναι, αν ζείτε στο εξωτερικό, μπορείτε να υπογράψετε ακόμη και με πληρεξούσιο, δηλαδή κάποιος στην Ελλάδα μπορεί να σας εκπροσωπήσει στον συμβολαιογράφο, καθιστώντας τη διαδικασία πολύ πιο εύκολη για τους διεθνείς ιδιοκτήτες. Λάβετε υπόψη σας ότι το πρόσωπο (ή τα πρόσωπα) που θα λάβουν το ακίνητο πρέπει επίσης να υπογράψουν μπροστά σε Έλληνα συμβολαιογράφο για την αποδοχή της δωρεάς- αν δεν μπορούν να ταξιδέψουν στην Ελλάδα, αυτό μπορεί να γίνει και με πληρεξούσιο.
Πώς λειτουργεί η διαδικασία (βήμα προς βήμα)
Πριν ολοκληρωθεί μια δωρεά ή γονική παροχή, είναι υποχρεωτική η συμμετοχή πιστοποιημένου μηχανικού (politikos michanikos). Ο μηχανικός πρέπει να επιθεωρήσει το ακίνητο και να εκδώσει Ηλεκτρονική ταυτότητα ακινήτου (ΗλεκτρονικήΤαυτότητα Κτιρίου), ένα ψηφιακό αρχείο που περιέχει όλα τα έγγραφα ιδιοκτησίας, τα σχέδια και τα πιστοποιητικά σχετικά με τη νομιμότητα του κτιρίου. Αυτό το βήμα διασφαλίζει ότι το ακίνητο συμμορφώνεται με τους οικοδομικούς και χωροταξικούς κανονισμούς.
Εάν υπάρχουν τυχόν οικοδομικές παραβάσεις (για παράδειγμα, μη καταγεγραμμένες επεκτάσεις ή αλλαγές διαρρύθμισης), θα πρέπει πρώτα να νομιμοποιηθούνσύμφωνα με την ελληνική νομοθεσία πριν προχωρήσει η δωρεά. Διαφορετικά, ο συμβολαιογράφος δεν μπορεί να ολοκληρώσει τη μεταβίβαση. Στην πράξη, αυτό σημαίνει ότι μια δωρεά ή γονική παροχή ακολουθεί την ίδια πλήρη νομική και τεχνική διαδικασία όπως μια τυπική πώληση, συμπεριλαμβανομένης της ίδιας δέουσας επιμέλειας και τεκμηρίωσης. Επομένως, είναι σημαντικό να προβλεφθεί αρκετός χρόνος για αυτό το βήμα, ιδίως για παλαιά ακίνητα ή σπίτια με τροποποιήσεις. Ας το εξετάσουμε βήμα προς βήμα:
- Ζητήστε από πιστοποιημένο μηχανικό να επιθεωρήσει το ακίνητο και να εκδώσει την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Ακινήτου
- Ζητήστε αντικειμενική αξιολόγηση της αξίας μέσω της AADE.
- Πληρώστε τυχόν φόρους μέσω του ηλεκτρονικού συστήματος της φορολογικής αρχής (myProperty).
- Αποκτήστε πιστοποιητικό φόρου ακίνητης περιουσίας (εκκαθάριση ENFIA).
- Προετοιμάστε και υπογράψτε συμβολαιογραφική πράξη δωρεάς ή γονικής παροχής.
- Καταχωρήστε την πράξη στο Κτηματολόγιο/Cadastre.
Γιατί οι ξένοι ιδιοκτήτες και αγοραστές πρέπει να ενδιαφέρονται και τι πρέπει να προσέχουν
Δεν χρειάζεται να είστε Έλληνας για να επωφεληθείτε από αυτούς τους νόμους. Οι αλλοδαποί πολίτες μπορούν τόσο να δίνουν όσο και να λαμβάνουν δωρεές και γονικές παροχές στην Ελλάδα, υπό το ίδιο νομικό πλαίσιο με τους Έλληνες υπηκόους.
Είναι ζωτικής σημασίας να ελέγξετε αν η χώρα φορολογικής κατοικίας σας αντιμετωπίζει τη συναλλαγή ως φορολογητέα- για παράδειγμα, στο Ηνωμένο Βασίλειο ή στις ΗΠΑ, ενδέχεται να ισχύουν οι τοπικοί κανόνες για τη φορολογία δωρεών.
Ο Έλληνας συμβολαιογράφος και ο λογιστής σας μπορούν να σας καθοδηγήσουν και από τις δύο πλευρές για να διασφαλίσουν μια ομαλή διαδικασία. Ακολουθούν ορισμένα πολύτιμα πράγματα που πρέπει να γνωρίζετε ως ιδιοκτήτης ακινήτου στην Ελλάδα:
- Συμφωνίες αποφυγής διπλής φορολογίας: Ελέγξτε αν η χώρα σας έχει συνάψει συμφωνία αποφυγής διπλής φορολόγησης με την Ελλάδα για να αποφύγετε τη διπλή φορολόγηση του ίδιου περιουσιακού στοιχείου.
- Επαγγελματικές συμβουλές: Είναι απαραίτητο να συμβουλευτείτε Έλληνα δικηγόρο ή φορολογικό σύμβουλο για να διασφαλίσετε την ορθή εφαρμογή των διαδικασιών.
Τι γίνεται με τη φορολογία
Τώρα ας μιλήσουμε για το κομμάτι για το οποίο όλοι αναρωτιούνται: τους φόρους. Η μεταβίβαση της περιουσίας σας μέσω δωρεάς ή γονικής παροχής μπορεί να εξοικονομήσει σημαντικούς φόρους και να απλοποιήσει τη διαδικασία κληρονομιάς αργότερα. Να θυμάστε πάντα να συμβουλεύεστε έναν Έλληνα συμβολαιογράφο και φορολογικό σύμβουλο για να προσαρμόσετε τη διαδικασία στις ανάγκες της οικογένειάς σας.
Στην Ελλάδα, όλες οι δωρεές και οι γονικές παροχές υπόκεινται σε φόρο. Ο συντελεστής εξαρτάται από δύο βασικούς παράγοντες:
- Η αξία του ακινήτου (με βάση την αντικειμενική αξία (αντικειμενική αξία) όπως ορίζεται από τις ελληνικές φορολογικές αρχές).
- Η σχέση μεταξύ του δότη και του παραλήπτη.
Ακολουθεί η απλή ανάλυση:
- Γονείς → Παιδιά (Γονικό Δώρο): 800.000 ευρώ ανά γονέα. Οτιδήποτε πάνω από αυτό φορολογείται με 10%. Αυτή είναι μακράν η πιο συνηθισμένη και φορολογικά αποδοτική επιλογή για τις οικογένειες.
- Στενοί συγγενείς (π.χ. αδέλφια, παππούδες, γιαγιάδες, εγγόνια): Ισχύουν χαμηλότερα φορολογικά κλιμάκια, αλλά όχι τόσο γενναιόδωρα όσο η γονική απαλλαγή για δωρεές.
- Μη συγγενικά πρόσωπα: γενικά καθιστώντας τις δωρεές λιγότερο ελκυστικές για μη οικογενειακές μεταβιβάσεις.
Ενδεικτικά, οι αγοραπωλησίες ακινήτων στην Ελλάδα φορολογούνται με φόρο μεταβίβασης 3,09%, οπότε οι γονικές δωρεές συχνά οδηγούν σε πολύ χαμηλότερο συνολικό κόστος κατά τη μεταβίβαση ακινήτων μεταξύ των μελών της οικογένειας. Επιπλέον, η αντικειμενική φορολογική αξία πολλών ακινήτων - ιδίως στις αγροτικές περιοχές της Ελλάδας - είναι συχνά σημαντικά χαμηλότερη από την πραγματική αγοραία αξία τους, γεγονός που μπορεί να μειώσει περαιτέρω τους ισχύοντες φόρους. Για περισσότερες λεπτομέρειες, ανατρέξτε στον παρακάτω πίνακα:
| ΣΧΕΣΕΙΣ | ΑΞΙΑ ΑΚΙΝΗΤΟΥ | ΦΟΡΟΣ |
| α) ο/η σύζυγος ή το πρόσωπο με το οποίο ο δωρητής έχει συνάψει σύμφωνο συμβίωσης
β) τα παιδιά γ) τα εγγόνια και δ) οι γονείς του δωρητή.
|
Μέχρι 800.000 ευρώ αντικειμενική αξία | 0 |
| Αδέρφια, ξαδέρφια, παππούδες, γιαγιάδες, προπαππούδες, αδέρφια (πλήρη ή ετεροθαλή), ανίψια και ανιψιές, πατριός και μητριά, παιδιά από προηγούμενο γάμο του συζύγου, γαμπροί και νύφες, πεθεροί και πεθερές.
|
Έως 30.000 ευρώ | 0 |
| Για τα επόμενα 70.000 ευρώ
|
5% | |
| Για τα επόμενα 200.000 ευρώ | 10% | |
| Από 400.000 ευρώ και άνω | 20% | |
| Όλοι οι άλλοι (είτε μακρινοί συγγενείς είτε μη συγγενείς)
|
Έως 6.000 ευρώ
|
0 |
| Για τα επόμενα 66.000 ευρώ | 20% | |
| Για τα επόμενα 195.000 ευρώ | 30% | |
| Από 267.000 ευρώ και άνω | 40% |
Σημειώστε ότι ο παραπάνω πίνακας αναφέρεται στους ισχύοντες φορολογικούς συντελεστές, οι οποίοι μπορούν να αλλάξουν ανά πάσα στιγμή. Προτού λάβετε οποιαδήποτε απόφαση σχετικά με μια δωρεά/γονικό δώρο, θα πρέπει να ελέγξετε αν οι παραπάνω συντελεστές εξακολουθούν να ισχύουν ή έχουν επικαιροποιηθεί. Επίσης καλό είναι να γνωρίζετε: για εξαιρετικούς νομικούς λόγους και σε συγκεκριμένες περιπτώσεις, οι δωρεές και οι γονικές παροχές ενδέχεται να ανακληθούν.
Τι έχει αλλάξει και τι δείχνουν οι τάσεις
Τα γονικά δώρα και οι δωρεές μεταξύ συγγενών στην Ελλάδα αυξήθηκαν κατά 11% τους πρώτους επτά μήνες του 2025. Η αύξηση αυτή αποδίδεται στο ευνοϊκό φορολογικό πλαίσιο που ισχύει για τους συγγενείς πρώτου βαθμού, δηλαδή τις μεταβιβάσεις μεταξύ γονέων και παιδιών, συζύγων και εγγονών, όπου το αφορολόγητο όριο φτάνει τις 800.000 ευρώ, χωρίς καμία πρόσθετη επιβάρυνση.
Ένας άλλος βασικός λόγος για την αύξηση των αιτήσεων είναι η εισαγωγή της ψηφιακής πλατφόρμας akinita.gov.gr, η οποία έχει εξορθολογήσει ορισμένες διοικητικές πτυχές της διαδικασίας. Ενώ η πλατφόρμα συμβάλλει στη συγκέντρωση της τεκμηρίωσης και επιτρέπει την ηλεκτρονική υποβολή, η συνολική διαδικασία παραμένειπολύπλοκη και χρονοβόρα στην πράξη.
Απαιτούνται ακόμη επιθεωρήσεις μηχανικών, έλεγχοι νομικής συμμόρφωσης, φορολογικές δηλώσεις και συμβολαιογραφικός συντονισμός, και ανάλογα με την κατάσταση του ακινήτου και την τεκμηρίωση, η διαδικασία μπορεί να διαρκέσει αρκετές εβδομάδες ή και μήνες για να ολοκληρωθεί. Τα παλαιότερα ακίνητα, οι πολεοδομικές παρατυπίες και τα ζητήματα του κτηματολογίου συχνά οδηγούν σε καθυστερήσεις, πράγμα που σημαίνει ότι ο επαγγελματικός συντονισμός και η προσεκτική προετοιμασία παραμένουν απαραίτητες.
Παραδίδοντας το κομμάτι της Ελλάδας σας στην επόμενη γενιά
Η ιδιοκτησία ενός σπιτιού στην Ελλάδα είναι κάτι περισσότερο από μια επένδυση- είναι μια σύνδεση. Είτε πρόκειται για ένα καλοκαιρινό σπίτι δίπλα στη θάλασσα είτε για ένα οικογενειακό σπίτι στο χωριό, η μεταβίβασή του πρέπει να είναι απλή και δίκαιη. Με δωρεές και γονικές παροχές, η ελληνική νομοθεσία διευκολύνει την ομαλή μεταβίβαση της περιουσίας, συχνά με σημαντικά φορολογικά πλεονεκτήματα. Αν έχετε ήδη σπίτι στην Ελλάδα ή σκοπεύετε να αποκτήσετε, μπορείτε πάντα να διερευνήσετε αυτές τις επιλογές με τον συμβολαιογράφο ή τον νομικό σας σύμβουλο, ώστε το κομμάτι της Ελλάδας σας να παραμείνει ακριβώς εκεί που ανήκει, στους ανθρώπους που αγαπάτε.
Αποποίηση ευθύνης: Αυτό το περιεχόμενο είναι μόνο για ενημερωτικούς σκοπούς και ΔΕΝ συνιστούν νομική συμβουλή. Για οποιαδήποτε θέματα δωρεάς και γονικής παροχής, συνιστάται ιδιαίτερα να συμβουλευτείτε δικηγόρο ή συμβολαιογράφο.
