Besitzen Sie eine Immobilie in Griechenland oder möchten Sie eine solche kaufen? Dann haben Sie vielleicht darüber nachgedacht, diese an Ihre Kinder, Enkel oder einen anderen Verwandten oder lieben Menschen zu verschenken. Es gibt viele Gründe, warum Immobilieneigentümer in Griechenland beschließen können, ihr Eigentum zu Lebzeiten zu übertragen. Einige möchten ihre Immobilie mit einem neuen Partner oder Familienmitglied teilen, während andere es vorziehen, die Dinge für ihre Erben zu vereinfachen, indem sie zukünftige Erbschaftsverfahren und mögliche Steuerbelastungen vermeiden.
In vielen Fällen ist eine elterliches Geschenk (in Griechenland bekannt als goniki parochi) oder eine Spende kann ein effizienter und durchdachter Weg sein, um vorausschauend zu planen und sicherzustellen, dass Ihr Vermögen reibungslos und nach Ihren Wünschen weitergegeben wird. In diesem Leitfaden erfahren Sie, was diese Begriffe bedeuten, wie der Prozess abläuft und welche Steuern Sie zu erwarten haben.
Was ist eine Spende in Griechenland?
Im griechischen Recht ist eine Spende (oder “dorea” - δωρεά) ist eine unentgeltliche Übertragung von Eigentum von einer Person auf eine andere. Es ist eine übliche Methode für Familien, Häuser oder Land an Kinder und Verwandte zu vererben, aber auch für Nicht-Griechen möglich.
Es gibt zwei Hauptarten solcher Überweisungen:
| Spende (Δωρεά) | Ein Geschenk von einer Person an eine andere, ob verwandt oder nicht. |
| Elterliches Geschenk (Γονική Παροχή) | Eine besondere Form der Schenkung von Eltern an ihre Kinder, die häufig steuerlich begünstigt wird. |
Für beide Arten ist dasselbe formale Verfahren wie bei einem Verkauf erforderlich: Sie brauchen eine notarielle Urkunde, die vor einem griechischen Notar unterzeichnet wird. Der einzige Unterschied ist die Besteuerung, die in der Regel niedriger ist, wenn die Übertragung innerhalb der Familie erfolgt.
Und ja, wenn Sie im Ausland leben, können Sie sogar durch eine Vollmacht unterschreiben, d. h. jemand in Griechenland kann Sie beim Notar vertreten, was das Verfahren für internationale Eigentümer wesentlich einfacher macht. Denken Sie daran, dass auch die Person(en), die die Immobilie erhält/erhalten, vor einem griechischen Notar unterschreiben muss/ müssen, um die Schenkung anzunehmen; wenn sie nicht nach Griechenland reisen können, kann dies auch durch einen Bevollmächtigten erledigt werden.
Wie das Verfahren funktioniert (Schritt für Schritt)
Bevor eine Spende oder eine elterliche Schenkung vollzogen werden kann, ist es zwingend erforderlich, einen zertifizierten Ingenieur (politikos michanikos). Der Ingenieur muss das Grundstück besichtigen und ein Gutachten erstellen Elektronische Eigentumskennung (ΗλεκτρονικήΤαυτότητα Κτιρίου), eine digitale Datei mit allen Grundstücksunterlagen, Plänen und Bescheinigungen über die Rechtmäßigkeit des Gebäudes. Mit diesem Schritt wird sichergestellt, dass die Immobilie den Bau- und Zonenvorschriften entspricht.
Wenn bauliche Verstöße vorliegen (z. B. nicht eingetragene Anbauten oder Grundrissänderungen), müssen diese zunächst nach griechischem Recht legalisiert werden, bevor die Schenkung erfolgen kann. Andernfalls kann der Notar die Übertragung nicht abschließen. In der Praxis bedeutet dies, dass eine Schenkung oder eine elterliche Schenkung das gleiche vollständige rechtliche und technische Verfahren durchläuft wie ein normaler Verkauf, einschließlich der gleichen Sorgfaltspflicht und Dokumentation. Es ist daher unerlässlich, für diesen Schritt genügend Zeit einzuplanen, insbesondere bei älteren Immobilien oder Häusern mit Änderungen. Gehen wir Schritt für Schritt vor:
- Beauftragen Sie einen zertifizierten Ingenieur mit der Inspektion des Objekts und der Ausstellung der elektronischen Objekt-ID
- Beantragen Sie über den AADE eine objektive Wertbestimmung.
- Bezahlen Sie alle anfallenden Steuern über das Online-System der Steuerbehörde (myProperty).
- Einholen einer Grundsteuerbescheinigung (ENFIA-Freigabe).
- Bereiten Sie eine notarielle Schenkungsurkunde vor und unterzeichnen Sie diese.
- Lassen Sie die Urkunde beim Grundbuchamt/Katasteramt eintragen.
Warum ausländische Eigentümer und Käufer darauf achten sollten und was zu beachten ist
Sie müssen kein Grieche sein, um von diesen Gesetzen zu profitieren. Ausländische Staatsangehörige können in Griechenland Spenden und elterliche Geschenke unter denselben rechtlichen Rahmenbedingungen wie griechische Staatsangehörige geben und annehmen.
Prüfen Sie unbedingt, ob die Transaktion in dem Land, in dem Sie steuerlich ansässig sind, als steuerpflichtig gilt; im Vereinigten Königreich oder in den USA könnten beispielsweise die dortigen Schenkungssteuerbestimmungen gelten.
Ihr griechischer Notar und Ihr Buchhalter können Sie durch beide Seiten führen, um einen reibungslosen Ablauf zu gewährleisten. Im Folgenden finden Sie einige wichtige Informationen für Immobilienbesitzer in Griechenland:
- Doppelbesteuerungsabkommen: Prüfen Sie, ob Ihr Land ein Doppelbesteuerungsabkommen mit Griechenland abgeschlossen hat, um eine Doppelbesteuerung desselben Vermögenswertes zu vermeiden.
- Professioneller Rat: Es ist unbedingt erforderlich, einen griechischen Rechtsanwalt oder Steuerberater zu konsultieren, um die ordnungsgemäße Anwendung der Verfahren sicherzustellen.
Was ist mit der Besteuerung?
Kommen wir nun zu dem Teil, über den sich jeder wundert: die Steuern. Die Übertragung Ihres Eigentums durch eine Schenkung oder eine elterliche Schenkung kann erhebliche Steuern sparen und das spätere Erbschaftsverfahren vereinfachen. Denken Sie immer daran, einen griechischen Notar und Steuerberater zu konsultieren, um das Verfahren auf die Bedürfnisse Ihrer Familie abzustimmen.
In Griechenland sind alle Spenden und Schenkungen der Eltern steuerpflichtig. Der Steuersatz hängt von zwei Hauptfaktoren ab:
- Der Wert der Immobilie (basierend auf ihrem objektiver Wert (αντικειμενική αξία) wie von den griechischen Steuerbehörden festgelegt).
- Die Beziehung zwischen dem Geber und dem Empfänger.
Hier ist die einfache Aufschlüsselung:
- Eltern → Kinder (elterliche Schenkung): Steuerfrei bis zu 800.000 € pro Elternteil. Alles, was darüber hinausgeht, wird mit 10% besteuert. Dies ist bei weitem die häufigste und steuergünstigste Option für Familien.
- Nahe Verwandte (z. B. Geschwister, Großeltern, Enkelkinder): Es gelten niedrigere Steuerklassen, die jedoch nicht so großzügig sind wie der Freibetrag für Schenkungen der Eltern.
- Unverwandte Personen: Es gelten höhere Steuersätze, was Spenden für familienfremde Personen im Allgemeinen weniger attraktiv macht.
Zum Vergleich: Immobilienverkäufe werden in Griechenland mit einer Grunderwerbssteuer von 3,09% besteuert, so dass elterliche Schenkungen bei der Übertragung von Eigentum zwischen Familienmitgliedern oft zu weitaus geringeren Gesamtkosten führen. Darüber hinaus ist der objektive Steuerwert vieler Immobilien - insbesondere in ländlichen Gebieten Griechenlands - oft deutlich niedriger als ihr tatsächlicher Marktwert, was die zu zahlenden Steuern weiter senken kann. Weitere Einzelheiten finden Sie in der nachstehenden Tabelle:
| RELATIONSHIP | IMMOBILIENWERT | STEUER |
| a) der Ehegatte oder die Person, mit der der Spender eine Lebenspartnerschaft eingegangen ist
b) die Kinder c) die Enkelkinder und d) die Eltern des Spenders.
|
Bis zu 800.000 € objektiver Wert | 0 |
| Brüder, Cousins und Cousinen, Großeltern, Urgroßeltern, Geschwister (Voll- oder Halbgeschwister), Neffen und Nichten, Stiefväter und -mütter, Kinder aus der früheren Ehe eines Ehepartners, Schwiegersöhne und -töchter sowie Schwiegerväter und -mütter.
|
Bis zu 30.000 €. | 0 |
| Für die nächsten 70.000 Euro
|
5% | |
| Für die nächsten 200.000 Euro | 10% | |
| Ab 400.000 € und mehr | 20% | |
| Alle anderen (ob entfernte Verwandte oder Nicht-Verwandte)
|
Bis zu 6.000 €.
|
0 |
| Für die nächsten 66.000 Euro | 20% | |
| Für die nächsten 195.000 Euro | 30% | |
| Ab 267.000 € und mehr | 40% |
Bitte beachten Sie, dass sich die obige Tabelle auf die aktuellen Steuersätze bezieht, die sich jederzeit ändern können. Bevor Sie sich für eine Spende/Elterngeld entscheiden, sollten Sie überprüfen, ob die oben genannten Sätze noch gültig sind oder aktualisiert wurden. Ebenfalls gut zu wissen: Aus rechtlichen Gründen und in besonderen Fällen können Spenden und Elterngeld widerrufen werden.
Was sich geändert hat und welche Trends sich abzeichnen
Elterliche Schenkungen und Spenden zwischen Verwandten in Griechenland sind in den ersten sieben Monaten des Jahres 2025 um 11% gestiegen. Dieser Anstieg ist auf den günstigen steuerlichen Rahmen zurückzuführen, der für Verwandte ersten Grades gilt, d. h. für Übertragungen zwischen Eltern und Kindern, Ehegatten und Enkeln, bei denen der steuerfreie Schwellenwert 800.000 EUR erreicht, ohne dass zusätzliche Abgaben anfallen.
Ein weiterer wichtiger Grund für den Anstieg der Anträge ist die Einführung der digitalen Plattform akinita.gov.gr, die bestimmte administrative Aspekte des Verfahrens rationalisiert hat. Die Plattform hilft bei der Zentralisierung der Dokumentation und ermöglicht elektronische Einreichungen, das Gesamtverfahren bleibt komplex und zeitaufwendig in der Praxis.
Je nach Zustand und Dokumentation der Immobilie kann der Prozess mehrere Wochen oder sogar Monate dauern. Ältere Immobilien, Unregelmäßigkeiten bei der Planung und Probleme mit dem Grundbuch führen häufig zu Verzögerungen, was bedeutet, dass Professionelle Koordination und sorgfältige Vorbereitung sind nach wie vor unerlässlich.
Ihr Stück Griechenland an die nächste Generation weitergeben
Ein Haus in Griechenland zu besitzen, ist mehr als eine Investition; es geht um eine Verbindung. Ob es sich um ein Sommerhaus am Meer oder ein Familienhaus im Dorf handelt, die Weitergabe sollte einfach und fair sein. Mit Schenkungen und elterlichen Zuwendungen erleichtert das griechische Recht die reibungslose Übertragung von Eigentum, oft mit erheblichen Steuervorteilen. Wenn Sie bereits ein Haus in Griechenland besitzen oder dies planen, können Sie diese Möglichkeiten jederzeit mit Ihrem Notar oder Rechtsberater besprechen, damit Ihr Stück Griechenland genau dort bleibt, wo es hingehört: bei den Menschen, die Sie lieben.
Haftungsausschluss: Dieser Inhalt dient nur zu Informationszwecken und ist NICHT stellen keine Rechtsberatung dar. Bei allen Fragen zu Schenkungen und elterlichen Zuwendungen wird dringend empfohlen, einen Rechtsanwalt oder Notar zu konsultieren.
