Schenkungen und elterliche Zuwendungen in Griechenland: Wie man Vermögenswerte steuerlich vorteilhaft überträgt

Was ist eine Schenkung in Griechenland? 

Nach griechischem Recht ist eine Schenkung (oder „dorea“ – δωρεά) eine unentgeltliche Übertragung von Eigentum von einer Person auf eine andere. Dies ist eine gängige Methode für Familien, Häuser oder Grundstücke an Kinder und Verwandte weiterzugeben, steht jedoch auch Nichtgriechen offen. Es gibt zwei Hauptarten solcher Übertragungen:

• Schenkung (Δωρεά): Eine Schenkung von einer Person an eine andere, unabhängig davon, ob sie miteinander verwandt sind oder nicht.

• Elterliche Schenkung (Γονική Παροχή): Eine besondere Form der Schenkung, die speziell von Eltern an ihre Kinder erfolgt und oft steuerlich begünstigt ist. Beide Arten erfordern denselben formellen Ablauf wie ein Verkauf; Sie benötigen eine notarielle Urkunde, die vor einem griechischen Notar unterzeichnet wird. Der einzige Unterschied besteht in der Besteuerung, die in der Regel geringer ausfällt, wenn die Übertragung innerhalb der Familie erfolgt.

Und ja, wenn Sie im Ausland leben, können Sie sogar durch einen Bevollmächtigten unterzeichnen, was bedeutet, dass jemand in Griechenland Sie beim Notar vertreten kann, was den Vorgang für internationale Eigentümer erheblich vereinfacht. Beachten Sie bitte, dass die Person(en), die die Immobilie erhält (erhalten), die Schenkung ebenfalls vor einem griechischen Notar unterzeichnen muss (müssen), um sie anzunehmen; sollte eine Reise nach Griechenland nicht möglich sein, kann dies ebenfalls durch einen Bevollmächtigten erfolgen.

So läuft der Vorgang ab (Schritt für Schritt) 

Bevor eine Schenkung oder ein elterliches Geschenk vollzogen werden kann, ist die Hinzuziehung eines zugelassenen Bauingenieurs (politikos michanikos) zwingend erforderlich. Der Ingenieur muss die Immobilie begutachten und eine elektronische Gebäude-ID (Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου) ausstellen – eine digitale Datei, die alle Immobilienunterlagen, Pläne und Bescheinigungen hinsichtlich der Rechtmäßigkeit des Gebäudes enthält. Dieser Schritt stellt sicher, dass die Immobilie den Bau- und Flächennutzungsvorschriften entspricht.

Sollten Bauverstöße vorliegen (beispielsweise nicht registrierte Anbauten oder Änderungen der Raumaufteilung), müssen diese zunächst nach griechischem Recht legalisiert werden, bevor die Schenkung fortgesetzt werden kann. Andernfalls kann der Notar die Übertragung nicht abschließen. In der Praxis bedeutet dies, dass eine Schenkung oder elterliche Schenkung denselben umfassenden rechtlichen und technischen Prozess durchläuft wie ein regulärer Verkauf, einschließlich derselben Sorgfaltspflichten und Dokumentation. Es ist daher unerlässlich, für diesen Schritt ausreichend Zeit einzuplanen, insbesondere bei älteren Immobilien oder Häusern mit Umbauten. Gehen wir Schritt für Schritt vor:

• Lassen Sie die Immobilie von einem zertifizierten Ingenieur begutachten und die elektronische Immobilien-ID ausstellen

• Beantragen Sie eine objektive Wertermittlung über die AADE.

• Entrichten Sie etwaige anfallende Steuern über das Online-System der Steuerbehörde (myProperty).

• Beantragen Sie eine Grundsteuerbescheinigung (ENFIA-Unbedenklichkeitsbescheinigung).

• Erstellen und unterzeichnen Sie eine notarielle Schenkungsurkunde oder eine elterliche Schenkungsurkunde.

• Lassen Sie die Urkunde beim Grundbuchamt/Katasteramt eintragen.

Warum ausländische Eigentümer und Käufer darauf achten sollten und worauf sie achten müssen 

Sie müssen kein griechischer Staatsbürger sein, um von diesen Gesetzen zu profitieren. Ausländische Staatsbürger können in Griechenland sowohl Schenkungen als auch elterliche Zuwendungen tätigen und entgegennehmen – und zwar unter denselben rechtlichen Rahmenbedingungen wie griechische Staatsangehörige. Es ist entscheidend zu prüfen, ob Ihr Steuerwohnsitzland die Transaktion als steuerpflichtig behandelt; beispielsweise könnten im Vereinigten Königreich oder in den USA lokale Schenkungssteuervorschriften gelten. Ihr griechischer Notar und Ihr Steuerberater können Sie in beiden Bereichen beraten, um einen reibungslosen Ablauf zu gewährleisten. Hier sind einige wichtige Informationen, die Sie als Immobilienbesitzer in Griechenland beachten sollten:

• Doppelbesteuerungsabkommen: Prüfen Sie, ob Ihr Land ein Doppelbesteuerungsabkommen mit Griechenland hat, um eine Doppelbesteuerung desselben Vermögenswerts zu vermeiden.

• Fachliche Beratung: Es ist unerlässlich, einen griechischen Rechtsanwalt oder Steuerberater zu konsultieren, um die ordnungsgemäße Anwendung der Verfahren sicherzustellen.

Wie sieht es mit der Besteuerung aus?  

Kommen wir nun zu dem Thema, das alle beschäftigt: Steuern. Die Übertragung Ihrer Immobilie durch eine Schenkung oder eine elterliche Schenkung kann erhebliche Steuerersparnisse mit sich bringen und den späteren Erbschaftsprozess vereinfachen. Denken Sie stets daran, einen griechischen Notar und Steuerberater zu konsultieren, um den Prozess auf die Bedürfnisse Ihrer Familie abzustimmen. In Griechenland sind alle Schenkungen und elterlichen Zuwendungen steuerpflichtig. Der Steuersatz hängt von zwei Hauptfaktoren ab:

1. Der Wert der Immobilie (basierend auf ihrem objektiven Wert (αντικειμενική αξία), wie er von den griechischen Steuerbehörden festgelegt wird).

2. Die Beziehung zwischen dem Schenkenden und dem Beschenkten.

Hier eine einfache Übersicht:

•  Eltern → Kinder (elterliche Schenkung): Steuerfrei bis zu 800.000 € pro Elternteil. Alles, was darüber hinausgeht, wird mit 10 % besteuert. Dies ist bei weitem die gängigste und steuerlich günstigste Option für Familien.

• Nahe Verwandte (z. B. Geschwister, Großeltern, Enkelkinder): Es gelten niedrigere Steuersätze, die jedoch nicht so großzügig sind wie die Steuerbefreiung für elterliche Schenkungen.

• Nicht verwandte Personen: Es gelten höhere Steuersätze, was Schenkungen bei Übertragungen außerhalb der Familie in der Regel weniger attraktiv macht.

Zum Vergleich: Immobilienverkäufe in Griechenland unterliegen einer Übertragungssteuer von 3,09 %*; daher führen elterliche Schenkungen bei der Übertragung von Immobilien zwischen Familienmitgliedern oft zu weitaus geringeren Gesamtkosten. Zudem liegt der objektive Steuerwert vieler Immobilien, insbesondere in ländlichen Gebieten Griechenlands, häufig deutlich unter ihrem tatsächlichen Marktwert, was die anfallenden Steuern weiter senken kann.

*Wichtige Aktualisierung: Der griechische Ministerpräsident Kyriakos Mitsotakis hat angekündigt, dass die Grunderwerbsteuer für Käufe durch Nicht-EU-Bürger auf 15 % angehoben werden soll; die Änderung soll voraussichtlich ab dem 1. Januar 2027 gelten. Die Durchführungsvorschriften wurden noch nicht veröffentlicht, sodass der endgültige Geltungsbereich – einschließlich der Behandlung von Grundstücken und Gewerbeimmobilien – noch nicht bestätigt ist.

Weitere Einzelheiten entnehmen Sie bitte der folgenden Tabelle:

VERHÄLTNIS – VERMÖGENSWERT – STEUER

a) Der Ehepartner oder die Person, mit der der Schenkende eine eingetragene Lebenspartnerschaft
eingegangen ist b) Die Kinder
c) Die Enkelkinder
d) Die Eltern des Schenkenden

Bis zu 800.000 € objektiver Wert: 0 %

Brüder, Cousins und Cousinen, Großeltern, Urgroßeltern, Geschwister (Voll- oder Halbgeschwister), Neffen und Nichten, Stiefväter und Stiefmütter, Kinder aus einer früheren Ehe des Ehepartners, Schwiegersöhne und Schwiegertöchter sowie Schwiegerväter und Schwiegermütter.

Bis zu 30.000 €: 0 %
Für die nächsten 70.000 €: 5 %
Für die nächsten 200.000 €: 10 %
Ab 400.000 €: 20 %

Alle anderen (unabhängig davon, ob es sich um entfernte Verwandte oder Nicht-Verwandte handelt)

Bis zu 6.000 €: 0 %
Für die nächsten 66.000 €: 20 %
Für die nächsten 195.000 €: 30 %
Ab 267.000 € und darüber: 40 %

Bitte beachten Sie, dass sich die obige Tabelle auf die aktuellen Steuersätze bezieht, die sich jederzeit ändern können. Bevor Sie eine Entscheidung bezüglich einer Schenkung oder einer elterlichen Zuwendung treffen, müssen Sie überprüfen, ob die oben genannten Sätze noch gültig sind oder aktualisiert wurden. Ebenfalls gut zu wissen: Aus außergewöhnlichen rechtlichen Gründen und in bestimmten Fällen können Schenkungen und elterliche Zuwendungen widerrufen werden.

Was hat sich geändert und welche Trends zeichnen sich ab? 

Elternschenkungen und Schenkungen zwischen Verwandten in Griechenland stiegen in den ersten sieben Monaten des Jahres 2025 um 11 %. Dieser Anstieg ist auf die günstigen steuerlichen Rahmenbedingungen zurückzuführen, die für Verwandte ersten Grades gelten, d. h. für Übertragungen zwischen Eltern und Kindern, Ehepartnern sowie Enkelkindern, bei denen der Steuerfreibetrag 800.000 € erreicht, ohne dass zusätzliche Abgaben anfallen.

Ein weiterer wesentlicher Grund für den Anstieg der Anträge ist die Einführung der digitalen Plattform akinita.gov.gr, die bestimmte administrative Aspekte des Verfahrens vereinfacht hat. Zwar trägt die Plattform zur Zentralisierung der Unterlagen bei und ermöglicht elektronische Einreichungen, doch bleibt das Gesamtverfahren in der Praxis komplex und zeitaufwendig.

Technische Begutachtungen, Prüfungen der Rechtskonformität, Steuererklärungen und notarielle Abstimmungen sind nach wie vor erforderlich, und je nach Zustand der Immobilie und den vorliegenden Unterlagen kann der gesamte Prozess mehrere Wochen oder sogar Monate in Anspruch nehmen. Ältere Immobilien, planungsrechtliche Unregelmäßigkeiten und Probleme mit dem Grundbuch führen häufig zu Verzögerungen, sodass eine professionelle Koordination und sorgfältige Vorbereitung nach wie vor unerlässlich sind.

Ihr Stück Griechenland an die nächste Generation weitergeben 

Der Besitz einer Immobilie in Griechenland ist mehr als nur eine Investition – es geht um Verbundenheit. Ob es sich um ein Sommerhaus am Meer oder ein Familienhaus im Dorf handelt: Die Weitergabe sollte einfach und fair vonstattengehen. Durch Schenkungen und elterliche Zuwendungen erleichtert das griechische Recht die reibungslose Übertragung von Eigentum, oft verbunden mit erheblichen steuerlichen Vorteilen. Wenn Sie bereits eine Immobilie in Griechenland besitzen oder dies planen, können Sie diese Möglichkeiten jederzeit mit Ihrem Notar oder Rechtsberater besprechen, damit Ihr Stück Griechenland genau dort bleibt, wo es hingehört – bei den Menschen, die Sie lieben.

Haftungsausschluss: Dieser Inhalt dient ausschließlich zu Informationszwecken und stellt KEINE Rechtsberatung dar. Bei Fragen zu Schenkungen und elterlichen Schenkungen wird dringend empfohlen, einen Rechtsanwalt oder Notar zu konsultieren.