Spenden und Geschenke von Eltern in Griechenland: Wie man Immobilien steuerlich clever überträgt

Was ist eine Schenkung in Griechenland? 

Nach griechischem Recht ist eine Schenkung (oder „dorea“ – δωρεά) die unentgeltliche Übertragung von Eigentum von einer Person auf eine andere. Dies ist eine gängige Methode für Familien, um Häuser oder Grundstücke an Kinder und Verwandte weiterzugeben, steht aber auch Nicht-Griechen offen. Es gibt zwei Hauptarten solcher Übertragungen:

• Schenkung (Δωρεά): Ein Geschenk von einer Person an eine andere, egal ob sie miteinander verwandt sind oder nicht.

• Elterliche Schenkung (Γονική Παροχή): Eine spezielle Art der Schenkung, die speziell von Eltern an ihre Kinder erfolgt und oft steuerlich begünstigt ist.

Beide Arten erfordern das gleiche formelle Verfahren wie ein Verkauf; du brauchst eine notarielle Urkunde, die vor einem griechischen Notar unterzeichnet wird. Der einzige Unterschied besteht in der Besteuerung, die in der Regel niedriger ist, wenn die Übertragung innerhalb der Familie erfolgt.

Und ja, wenn du im Ausland lebst, kannst du sogar durch einen Bevollmächtigten unterschreiben, d. h. jemand in Griechenland kann dich beim Notar vertreten, was den Prozess für internationale Eigentümer erheblich vereinfacht. Beachte, dass die Person(en), die die Immobilie erhält/erhalten, ebenfalls vor einem griechischen Notar unterschreiben muss/müssen, um die Schenkung anzunehmen; wenn sie nicht nach Griechenland reisen kann/können, kann dies ebenfalls durch einen Bevollmächtigten erfolgen.

So läuft der Prozess ab (Schritt für Schritt) 

Bevor eine Schenkung oder ein elterliches Geschenk abgeschlossen werden kann, muss ein zertifizierter Ingenieur (politikos michanikos) hinzugezogen werden. Der Ingenieur muss die Immobilie inspizieren und eine elektronische Immobilien-ID (ΗλεκτρονικήΤαυτότητα Κτιρίου) ausstellen, eine digitale Datei, die alle Immobilienunterlagen, Pläne und Zertifikate bezüglich der Rechtmäßigkeit des Gebäudes enthält. Dieser Schritt stellt sicher, dass die Immobilie den Bau- und Flächennutzungsvorschriften entspricht.

Wenn Verstöße gegen das Baugesetz vorliegen (z. B. nicht registrierte Anbauten oder Änderungen der Raumaufteilung), müssen diese zunächst nach griechischem Recht legalisiert werden, bevor die Schenkung erfolgen kann. Andernfalls kann der Notar die Übertragung nicht abschließen. In der Praxis bedeutet dies, dass eine Schenkung oder ein elterliches Geschenk denselben vollständigen rechtlichen und technischen Prozess durchläuft wie ein Standardverkauf, einschließlich derselben Sorgfaltspflicht und Dokumentation. Daher ist es wichtig, für diesen Schritt ausreichend Zeit einzuplanen, insbesondere bei älteren Immobilien oder Häusern mit Umbauten. Gehen wir Schritt für Schritt vor:

- Lass die Immobilie von einem zertifizierten Ingenieur inspizieren und gib die elektronische Immobilien-ID an.

- Beantragen Sie eine objektive Wertermittlung durch die AADE.

- Zahlen Sie alle anfallenden Steuern über das Online-System der Steuerbehörde (myProperty).

- Hol dir eine Bescheinigung über die Grundsteuer (ENFIA-Freigabe).

- Bereite eine notarielle Schenkungsurkunde oder eine elterliche Schenkungsurkunde vor und unterschreibe sie.

- Lass die Urkunde beim Grundbuchamt/Katasteramt eintragen.

Warum ausländische Eigentümer und Käufer sich dafür interessieren sollten und worauf sie achten müssen 

Man muss kein Grieche sein, um von diesen Gesetzen zu profitieren. Ausländische Staatsbürger können in Griechenland unter denselben rechtlichen Rahmenbedingungen wie griechische Staatsangehörige Spenden und elterliche Zuwendungen sowohl geben als auch erhalten. Es ist wichtig zu prüfen, ob Ihr Steuerwohnsitzland die Transaktion als steuerpflichtig behandelt; beispielsweise können im Vereinigten Königreich oder in den USA lokale Schenkungssteuerregeln gelten. Ihr griechischer Notar und Steuerberater kann Sie in beiden Bereichen beraten, um einen reibungslosen Ablauf zu gewährleisten. Hier sind einige wichtige Dinge, die du als Immobilienbesitzer in Griechenland wissen solltest: - Doppelbesteuerungsabkommen: Überprüfe, ob dein Land ein Doppelbesteuerungsabkommen mit Griechenland hat, um eine Doppelbesteuerung desselben Vermögenswerts zu vermeiden. - Professionelle Beratung: Es ist wichtig, einen griechischen Anwalt oder Steuerberater zu konsultieren, um die ordnungsgemäße Anwendung der Verfahren sicherzustellen.

Wie sieht es mit der Besteuerung aus?  

Kommen wir nun zu dem Thema, das alle interessiert: Steuern. Die Übertragung deiner Immobilie durch eine Schenkung oder ein elterliches Geschenk kann erhebliche Steuern sparen und den späteren Erbschaftsprozess vereinfachen. Denk immer daran, einen griechischen Notar und Steuerberater zu konsultieren, um den Prozess auf die Bedürfnisse deiner Familie zuzuschneiden.

In Griechenland sind alle Schenkungen und elterlichen Zuwendungen steuerpflichtig. Der Steuersatz hängt von zwei Hauptfaktoren ab:

1. 1. Der Wert der Immobilie (basierend auf ihrem objektiven Wert (αντικειμενική αξία), der von den griechischen Steuerbehörden festgelegt wird).

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3. 2. Die Beziehung zwischen dem Schenkenden und dem Beschenkten.

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Hier ist eine einfache Übersicht:

 - Eltern → Kinder (elterliche Schenkung): Steuerfrei bis zu 800.000 € pro Elternteil. Alles, was darüber liegt, wird mit 10 % besteuert. Dies ist bei weitem die häufigste und steuerlich günstigste Option für Familien.

- Nahe Verwandte (z. B. Geschwister, Großeltern, Enkelkinder): Es gelten niedrigere Steuerklassen, die jedoch nicht so großzügig sind wie die Steuerbefreiung für Schenkungen von Eltern.

- Nicht verwandte Personen: Es gelten höhere Steuersätze, was Spenden für nicht familiäre Übertragungen im Allgemeinen weniger attraktiv macht.

Zum Vergleich: Immobilienverkäufe in Griechenland werden mit einer Grunderwerbsteuer von 3,09 % besteuert, sodass Schenkungen von Eltern oft zu deutlich geringeren Gesamtkosten bei der Übertragung von Immobilien zwischen Familienmitgliedern führen. Außerdem ist der objektive Steuerwert vieler Immobilien – vor allem in ländlichen Gebieten Griechenlands – oft deutlich niedriger als ihr tatsächlicher Marktwert, was die anfallenden Steuern weiter reduzieren kann. Weitere Details findest du in der folgenden Tabelle:

BEZIEHUNG – IMMOBILIENWERT – STEUERN

a) Der Ehepartner oder die Person, mit der der Schenkende eine eingetragene Lebenspartnerschaft
eingegangen ist b) Die Kinder
c) Die Enkelkinder
d) Die Eltern des Schenkenden

Bis zu 800.000 € objektiver Wert: 0 %

Brüder, Cousins, Großeltern, Urgroßeltern, Geschwister (Voll- oder Halbgeschwister), Neffen und Nichten, Stiefväter und Stiefmütter, Kinder aus einer früheren Ehe des Ehepartners, Schwiegersöhne und Schwiegertöchter sowie Schwiegerväter und Schwiegermütter.

Bis zu 30.000 €: 0 %
Für die nächsten 70.000 €: 5 %
Für die nächsten 200.000 €: 10 %
Ab 400.000 € und mehr: 20 %

Alle anderen (entfernte Verwandte oder Nicht-Verwandte)

Bis zu 6.000 €: 0 %
Für die nächsten 66.000 €: 20 %
Für die nächsten 195.000 €: 30 %
Ab 267.000 € und mehr: 40 %

Bitte beachte, dass die obige Tabelle die aktuellen Steuersätze zeigt, die sich jederzeit ändern können. Bevor du eine Entscheidung über eine Schenkung oder eine Zuwendung von den Eltern triffst, solltest du checken, ob die oben genannten Sätze noch gelten oder aktualisiert wurden. Auch gut zu wissen: Aus besonderen rechtlichen Gründen und in bestimmten Fällen können Schenkungen und Zuwendungen von den Eltern widerrufen werden.

Was hat sich verändert und welche Trends zeigen sich? 

Elterngeschenke und Schenkungen zwischen Verwandten in Griechenland sind in den ersten sieben Monaten des Jahres 2025 um 11 % gestiegen. Dieser Anstieg ist auf die günstigen steuerlichen Rahmenbedingungen für Verwandte ersten Grades zurückzuführen, d. h. für Übertragungen zwischen Eltern und Kindern, Ehepartnern und Enkelkindern, bei denen der Steuerfreibetrag 800.000 € ohne zusätzliche Abgaben beträgt.

Ein weiterer wichtiger Grund für den Anstieg der Anträge ist die Einführung der digitalen Plattform akinita.gov.gr, die bestimmte administrative Aspekte des Verfahrens vereinfacht hat. Die Plattform hilft zwar bei der Zentralisierung der Dokumentation und ermöglicht die elektronische Einreichung, aber das gesamte Verfahren bleibt in der Praxis komplex und zeitaufwändig.

Technische Inspektionen, Überprüfungen der Rechtskonformität, Steuererklärungen und notarielle Abstimmungen sind nach wie vor erforderlich, und je nach Zustand und Dokumentation der Immobilie kann der Prozess mehrere Wochen oder sogar Monate dauern. Ältere Immobilien, Planungsunregelmäßigkeiten und Probleme mit dem Grundbuch führen oft zu Verzögerungen, sodass eine professionelle Koordination und sorgfältige Vorbereitung nach wie vor unerlässlich sind.

Dein Stück Griechenland an die nächste Generation weitergeben 

Ein Haus in Griechenland zu haben, ist mehr als nur eine Investition, es geht um Verbundenheit. Egal, ob es ein Sommerhaus am Meer oder ein Familienhaus im Dorf ist, die Weitergabe sollte einfach und fair sein. Mit Schenkungen und elterlichen Geschenken macht das griechische Recht die reibungslose Übertragung von Eigentum möglich, oft mit erheblichen Steuervorteilen. Wenn du schon ein Haus in Griechenland hast oder eins kaufen willst, kannst du diese Möglichkeiten immer mit deinem Notar oder Rechtsberater besprechen, damit dein Stück Griechenland genau dort bleibt, wo es hingehört: bei den Menschen, die du liebst.

Haftungsausschluss: Dieser Inhalt dient nur zu Informationszwecken und stellt KEINE Rechtsberatung dar. Bei Fragen zu Schenkungen und elterlichen Zuwendungen wird dringend empfohlen, einen Anwalt oder Notar zu konsultieren.