Een huis kopen in Griekenland: 18 vragen die Amerikanen stellen

Belangrijke juridische vragen voor Amerikaanse burgers

Mogen Amerikanen legaal onroerend goed kopen in Griekenland?

Ja. Amerikanen kunnen zonder beperkingen onroerend goed kopen in Griekenland, hoewel voor sommige grens- of militaire zones mogelijk speciale toestemming nodig is.

Heb ik een visum of verblijfsvergunning nodig om te kopen?

Je hoeft geen verblijfsvergunning te hebben of zelfs maar een visum om onroerend goed te kopen. Maar als je van plan bent langer dan 90 dagen binnen een periode van 180 dagen te blijven, heb je een visum of verblijfsvergunning nodig. Velen kiezen voor het Golden Visa, dat een verblijfsvergunning van 5 jaar met verlenging verleent, zolang je je investering in onroerend goed behoudt.

Wat is een AFM en waarom heb ik die nodig?

Voordat er een transactie kan plaatsvinden, heb je een Grieks fiscaal identificatienummer (AFM) nodig. Dit is essentieel voor alles, van het ondertekenen van contracten tot het betalen van onroerendgoedbelasting. Je advocaat of adviseur kan dit meestal voor je regelen, als je een volmacht ondertekent.

Heb ik een Griekse bankrekening nodig?

Nee, je hebt geen Griekse bankrekening nodig om een huis in Griekenland te kopen.

Wat is het verschil met het aankoopproces in de VS?

In Griekenland zijn er geen escrow-agenten. In plaats daarvan werk je rechtstreeks samen met een notaris (een openbaar ambtenaar die de akte opstelt en uitvoert). In tegenstelling tot in de VS betaalt de koper de verkoper meestal rechtstreeks — zonder tussenpersoon of escrow. Dit maakt het nog belangrijker om een juridisch expert aan je zijde te hebben.

Waar Amerikanen op moeten letten

Heb ik een vergunning nodig om te renoveren?

Ja, voor de meeste structurele of ingrijpende cosmetische werkzaamheden. Schilderen of het vervangen van deuren kan misschien zonder vergunning, maar voor het vergroten van een raam of het bouwen van een pergola heb je er waarschijnlijk wel een nodig. Neem contact op met een architect of bouwkundig ingenieur om dit te bevestigen.

Hoe vind ik aannemers?

Mond-tot-mondreclame, lokale makelaars of advocatenkantoren zijn de beste bronnen. Engelssprekende aannemers zijn gebruikelijk in toeristische gebieden, maar dat is geen garantie. Vraag altijd om schriftelijke offertes en contracten. Op afgelegen eilanden kunnen materialen duurder zijn vanwege de verzendkosten.

Kan ik in Griekenland financiering krijgen?

Lenen Griekse banken geld aan Amerikanen?

Ja, maar reken op een aanbetaling van 35-50%. Sommige Griekse banken (zoals Eurobank of Alpha Bank) bieden hypotheken aan buitenlanders. Ze vragen om een bewijs van inkomen, belastingaangiften en een paar andere ondersteunende documenten. Lees hier meer over hoe je je huis in Griekenland kunt financieren.

Wat zijn de tarieven en voorwaarden?

Vanaf medio 2025 liggen de rentetarieven voor niet-ingezetenen rond de 3–4,5% vast. In vergelijking met de tarieven in de VS zijn ze concurrerend. Lees hier meer over hoe je je huis in Griekenland kunt financieren.

Hoe zit het met financiering vanuit de VS?

Sommige Amerikanen geven er de voorkeur aan hun huis in de VS te herfinancieren om in Griekenland contant te kopen. Dit is een goede keuze voor mensen met een sterke overwaarde en een inkomen in de VS.

Je huis in Griekenland verhuren

Mogen Amerikanen hun woning voor korte termijn verhuren?

Ja — Amerikanen mogen hun Griekse woningen legaal verhuren via Airbnb, Booking.com of andere platforms. Maar de woning moet wel geregistreerd staan bij het Griekse register voor kortetermijnverhuur (je krijgt dan een AMA-nummer). Vanaf oktober 2025 moet je ook voldoen aan veiligheids- en verzekeringsvereisten.

Wat zijn de regels?

1. Hoofdgebruik en basisvoorzieningen:

   • Woningen moeten worden geclassificeerd als ruimtes voor primair gebruik met natuurlijke verlichting, ventilatie en goed werkende airconditioning.

2. Aansprakelijkheidsverzekering:

   • Vastgoedbeheerders zijn verplicht een aansprakelijkheidsverzekering af te sluiten om schade of ongevallen tijdens het verblijf van een huurder te dekken.

3. Veiligheidscertificaten:

   • Verklaringen van elektrische conformiteit, ondertekend door erkende elektriciens.

   • Installatie van brandblussers en rookmelders.

   • Stroomonderbrekers of aardlekschakelaars om elektrische gevaren te voorkomen.

   • Duidelijk aangegeven nooduitgangen voor een veilige evacuatie.

4. Gezondheids- en veiligheidsmaatregelen:

   • Certificaten voor ongediertebestrijding en desinfectie, zodat de omgeving hygiënisch blijft.

   • EHBO-koffers die direct beschikbaar zijn voor noodgevallen.

   • Noodnummers opgehangen voor directe hulp.

Moet ik ook belasting betalen in de VS?

Je moet je wereldwijde inkomsten aangeven bij de IRS. Griekenland en de VS hebben echter een belastingverdrag om dubbele belasting te voorkomen. Eventuele Griekse belasting die je over huurinkomsten betaalt, wordt doorgaans verrekend met je Amerikaanse belastingplicht. Neem toch even contact op met een internationaal belastingadviseur om zeker te zijn dat je aan alle regels voldoet.

Is er vastgoedbeheer beschikbaar?

Ja, vooral in toeristische gebieden. Lokale bedrijven kunnen boekingen, schoonmaak, reparaties en gastenservice regelen voor 10–20% van de huurinkomsten. Dit maakt het bezit op afstand veel beter beheersbaar.

Wonen op lange termijn en praktische overwegingen

Kan ik het huis het hele jaar door gebruiken?

Zeker – zorg er alleen wel voor dat het winterklaar is. Sommige oudere vakantiehuizen zijn geoptimaliseerd voor de zomer, maar hebben geen verwarming of isolatie voor de koudere maanden. Kustgebieden zoals Kreta of Rhodos blijven mild in de winter, maar noordelijke of bergachtige regio’s kunnen koud zijn.

Wie zorgt er voor het huis als ik weg ben?

Het is slim om een beheerder in te huren of een betrouwbare local te vragen om bij je huis langs te gaan. Een verhuurbeheerder kan ook een goede oplossing zijn. Onbeheerde huizen kunnen last hebben van vocht of onbetaalde rekeningen. Sommige beheerders bieden maandelijkse onderhoudscontroles aan voor een klein bedrag.

Hoe zit het met de nutsvoorzieningen?

Griekse nutsvoorzieningen worden doorgaans maandelijks gefactureerd. Sommige Amerikanen zijn bang dat ze uiteindelijk de energierekening van iemand anders moeten betalen. Wees gerust: openbare nutsvoorzieningen en de bijbehorende rekeningen kunnen op naam van de nieuwe eigenaar worden overgezet zodra de notariële koopakte is ondertekend.

Is er toegang tot gezondheidszorg?

Ja, maar dat hangt af van waar je bent. Grotere steden (zoals Athene, Thessaloniki of Heraklion op Kreta) hebben moderne ziekenhuizen en Engelssprekende artsen. Op kleinere eilanden zijn er misschien alleen klinieken en moet je voor noodgevallen een boottocht maken. Zorg ervoor dat de regio die je kiest voldoet aan je gezondheidsbehoeften op de lange termijn.

Waarom kopen steeds meer Amerikanen onroerend goed in Griekenland?

Griekenland is de laatste jaren enorm in populariteit gestegen onder Amerikaanse huizenkopers. Dit is waarom het zo’n aantrekkelijke optie is geworden:

Zon, natuur en rust

Met meer dan 300 zonnige dagen per jaar in veel regio's biedt Griekenland wat veel Amerikanen zoeken: licht, warmte en een rustiger levenstempo. Of je nu wilt ontsnappen aan een koude winter aan de oostkust of aan een hectisch werkleven in L.A., het vooruitzicht van een glaasje wijn op een terras met uitzicht op de Egeïsche Zee is onweerstaanbaar. Griekenland belichaamt de mediterrane levensstijl: lange lunches, vriendelijke lokale bewoners en die tijdloze schoonheid die ervoor zorgt dat mensen steeds weer terugkomen.

Betaalbaar onroerend goed aan de Middellandse Zee

Griekenland blijft een van de meest betaalbare bestemmingen in de EU voor onroerend goed. Vergeleken met Amerikaanse kustgebieden zoals Californië of Florida, lijkt Grieks onroerend goed een koopje. Je kunt bijvoorbeeld een stenen huis aan zee in Mani of een villa op Corfu vinden voor een fractie van wat vergelijkbare woningen in de VS zouden kosten. En ondanks de stijgende vraag liggen de prijzen in veel gebieden nog steeds onder het piekniveau van voor de crisis, wat kopers solide waarde en opwaarts potentieel biedt.

Verblijfsvergunning via het Golden Visa

Een grote trekpleister voor Amerikanen is het Golden Visa-programma van Griekenland. Door € 400.000 of meer te investeren in Grieks onroerend goed, kunnen kopers van buiten de EU een verblijfsvergunning van 5 jaar krijgen die verlengbaar is – een vergunning die vrijheid van verkeer binnen de Schengenzone biedt. Het is een weg naar Europese mobiliteit zonder dat je het staatsburgerschap nodig hebt. Voor gepensioneerden, telewerkers of mensen die dromen van een leven op twee continenten, is de Golden Visa een gamechanger.

Wat nu?

Voor wie zich goed voorbereidt, is de beloning buitengewoon: zonovergoten zomers, een voet aan de grond in Europa, een huis dat zichzelf terugverdient, en misschien zelfs een nieuw hoofdstuk in je leven in het buitenland.

Of je nu op zoek bent naar een toevluchtsoord voor je pensioen, een erfenis voor je kinderen of een mediterraan toevluchtsoord om je Amerikaanse leven in balans te brengen, Griekenland biedt de magie, vrijheid en schoonheid om dit mogelijk te maken.