Αυτός ο οδηγός απαντά στις πιο συνηθισμένες ερωτήσεις που έχουν οι Αμερικανοί αγοραστές σχετικά με την αγορά ακινήτου στην Ελλάδα. Θα διερευνήσουμε γιατί η Ελλάδα είναι τόσο ελκυστική, ποια νομικά και οικονομικά βήματα πρέπει να ακολουθήσετε, πώς να αντιμετωπίσετε τις ανακαινίσεις, τις επιλογές ενοικίασης και τι πρέπει να λάβετε υπόψη για μακροχρόνια διαβίωση.
Βασικές νομικές ερωτήσεις για τους πολίτες των ΗΠΑ
Μπορούν οι Αμερικανοί να αγοράσουν νόμιμα ακίνητα στην Ελλάδα;
Ναι. Οι Αμερικανοί μπορούν να αγοράσουν ακίνητα στην Ελλάδα χωρίς περιορισμούς, αν και σε ορισμένες παραμεθόριες ή στρατιωτικές ζώνες μπορεί να απαιτείται ειδική έγκριση.
Χρειάζομαι βίζα ή άδεια παραμονής για να αγοράσω;
Δεν χρειάζεται να είστε κάτοικος ή να έχετε βίζα για να αγοράσετε ακίνητο. Αν όμως σκοπεύετε να μείνετε περισσότερο από 90 ημέρες σε διάστημα 180 ημερών, θα χρειαστείτε βίζα ή άδεια παραμονής. Πολλοί επιλέγουν τη χρυσή βίζα, η οποία χορηγεί 5ετή διαμονή με δυνατότητα ανανέωσης, εφόσον διατηρείτε την επένδυση σε ακίνητα.
Τι είναι το AFM και γιατί το χρειάζομαι;
Προτού πραγματοποιηθεί οποιαδήποτε συναλλαγή, θα χρειαστείτε έναν ελληνικό Αριθμό Φορολογικού Μητρώου (ΑΦΜ). Είναι απαραίτητος για τα πάντα, από την υπογραφή συμβολαίων μέχρι την πληρωμή φόρων ακίνητης περιουσίας. Ο δικηγόρος ή ο σύμβουλός σας μπορεί συνήθως να τον αποκτήσει για εσάς, εάν υπογράψετε πληρεξούσιο.
Χρειάζομαι ελληνικό τραπεζικό λογαριασμό;
Όχι, δεν χρειάζεστε ελληνικό τραπεζικό λογαριασμό για να αγοράσετε σπίτι στην Ελλάδα.
Τι διαφέρει από τη διαδικασία αγοράς στις ΗΠΑ;
Στην Ελλάδα, δεν έχετε πράκτορες μεσεγγύησης. Αντ' αυτού, συνεργάζεστε απευθείας με συμβολαιογράφο (δημόσιος υπάλληλος που συντάσσει και εκτελεί την πράξη). Σε αντίθεση με τις ΗΠΑ, ο αγοραστής συνήθως πληρώνει απευθείας τον πωλητή - δεν υπάρχει μεσάζων μεσεγγυούχος. Αυτό καθιστά ακόμη πιο σημαντικό το να έχετε έναν νομικό εμπειρογνώμονα στο πλευρό σας.
Τι πρέπει να προσέξουν οι Αμερικανοί
Θα χρειαστώ άδειες για την ανακαίνιση;
Ναι, για τις περισσότερες δομικές ή σημαντικές αισθητικές εργασίες. Το βάψιμο ή η αντικατάσταση των θυρών μπορεί να είναι εντάξει χωρίς άδεια, αλλά η διεύρυνση ενός παραθύρου ή η κατασκευή πέργκολας πιθανότατα θα χρειαστεί άδεια. Συνεργαστείτε με έναν αρχιτέκτονα ή πολιτικό μηχανικό για να το επιβεβαιώσετε.
Πώς βρίσκω εργολάβους;
Οι καλύτερες πηγές είναι η στόμα με στόμα, οι τοπικοί κτηματομεσίτες ή τα νομικά γραφεία. Οι αγγλόφωνοι κατασκευαστές είναι συνηθισμένοι στις τουριστικές περιοχές, αλλά δεν είναι εγγυημένοι. Να ζητάτε πάντα γραπτές προσφορές και συμβάσεις. Στα απομακρυσμένα νησιά, τα υλικά μπορεί να είναι ακριβότερα λόγω της μεταφοράς.
Μπορώ να πάρω χρηματοδότηση στην Ελλάδα;
Δανείζουν οι ελληνικές τράπεζες σε Αμερικανούς;
Ναι - αλλά περιμένετε να βάλετε κάτω το 35-50%. Ορισμένες ελληνικές τράπεζες (όπως η Eurobank ή η Alpha Bank) προσφέρουν στεγαστικά δάνεια σε ξένους υπηκόους. Θα χρειαστούν αποδείξεις εισοδήματος, φορολογικές δηλώσεις και μερικά άλλα δικαιολογητικά. Μάθετε περισσότερα για το πώς να χρηματοδοτήσετε το σπίτι σας στην Ελλάδα εδώ.
Ποιες είναι οι τιμές και οι όροι;
Από τα μέσα του 2025, τα επιτόκια για τους μη κατοίκους είναι περίπου 3-4,5% σταθερά. Σε σύγκριση με τα επιτόκια των ΗΠΑ, είναι ανταγωνιστικά. Μάθετε περισσότερα για το πώς να χρηματοδοτήσετε το σπίτι σας στην Ελλάδα εδώ.
Τι γίνεται με τη χρηματοδότηση με βάση τις ΗΠΑ;
Ορισμένοι Αμερικανοί προτιμούν να αναχρηματοδοτήσουν το αμερικανικό τους σπίτι για να το αγοράσουν στην Ελλάδα άμεσα. Είναι μια καλή επιλογή για όσους έχουν ισχυρά ίδια κεφάλαια και εισόδημα από τις ΗΠΑ.
Εκμίσθωση του ελληνικού σπιτιού σας
Μπορούν οι Αμερικανοί να νοικιάσουν το ακίνητό τους βραχυπρόθεσμα;
Ναι - οι Αμερικανοί μπορούν νόμιμα να νοικιάζουν ελληνικά σπίτια στην Airbnb, την Booking.com ή άλλες πλατφόρμες. Αλλά το ακίνητο πρέπει να είναι καταχωρημένο στο Μητρώο Βραχυχρόνιων Μισθώσεων της Ελλάδας (θα λάβετε έναν αριθμό AMA). Πρέπει επίσης να πληροίτε τις απαιτήσεις ασφάλειας και ασφάλισης από τον Οκτώβριο του 2025.
Ποιοι είναι οι κανόνες;
Κύρια χρήση και βασικές ανέσεις:
- Τα ακίνητα πρέπει να ταξινομούνται ως χώροι κύριας χρήσης με φυσικό φωτισμό, εξαερισμό και λειτουργικό κλιματισμό.
Ασφάλιση αστικής ευθύνης:
- Οι διαχειριστές ακινήτων υποχρεούνται να εξασφαλίζουν ασφάλιση αστικής ευθύνης για την κάλυψη ζημιών ή ατυχημάτων κατά τη διάρκεια της διαμονής του ενοικιαστή.
Πιστοποιήσεις ασφαλείας:
- Δηλώσεις ηλεκτρικής συμμόρφωσης υπογεγραμμένες από αδειούχους ηλεκτρολόγους.
- Εγκατάσταση πυροσβεστήρων και ανιχνευτών καπνού.
- Διακόπτες κυκλωμάτων ή διακόπτες σφάλματος γείωσης για την αποφυγή ηλεκτρικών κινδύνων.
- Σαφώς επισημασμένες έξοδοι κινδύνου για ασφαλή εκκένωση.
Μέτρα υγείας και ασφάλειας:
- Πιστοποιητικά καταπολέμησης παρασίτων και απολύμανσης, εξασφαλίζοντας ένα υγιεινό περιβάλλον.
- Κουτιά πρώτων βοηθειών άμεσα διαθέσιμα για επείγοντα περιστατικά.
- Εμφάνιση αριθμών επικοινωνίας έκτακτης ανάγκης για άμεση βοήθεια.
Θα φορολογηθώ και στις ΗΠΑ;
Πρέπει να αναφέρετε το παγκόσμιο εισόδημα στην IRS. Ωστόσο, η Ελλάδα και οι ΗΠΑ έχουν συνάψει φορολογική συμφωνία για την αποφυγή της διπλής φορολόγησης. Οποιοσδήποτε ελληνικός φόρος καταβληθεί για το εισόδημα από ενοίκια συνήθως αντισταθμίζει τη φορολογική σας υποχρέωση στις ΗΠΑ. Παρόλα αυτά, μιλήστε με έναν διεθνή φορολογικό σύμβουλο για να διασφαλίσετε τη συμμόρφωση.
Είναι διαθέσιμη η διαχείριση ακινήτων;
Ναι, ειδικά στις τουριστικές περιοχές. Οι τοπικές επιχειρήσεις μπορούν να αναλάβουν τις κρατήσεις, τον καθαρισμό, τις επισκευές και την υποστήριξη των επισκεπτών για 10-20% των εσόδων από την ενοικίαση. Αυτό καθιστά την απομακρυσμένη ιδιοκτησία πολύ πιο διαχειρίσιμη.
Μακροχρόνια διαβίωση και πρακτικές εκτιμήσεις
Μπορώ να χρησιμοποιώ το σπίτι όλο το χρόνο;
Σίγουρα - απλά βεβαιωθείτε ότι είναι έτοιμο για το χειμώνα. Ορισμένα παλαιότερα σπίτια διακοπών είναι βελτιστοποιημένα για το καλοκαίρι, αλλά δεν διαθέτουν θέρμανση ή μόνωση για τους ψυχρότερους μήνες. Παράκτιες περιοχές όπως η Κρήτη ή η Ρόδος παραμένουν ήπιες το χειμώνα, αλλά οι βόρειες ή ορεινές περιοχές μπορεί να είναι ψυχρές.
Ποιος χειρίζεται το ακίνητο όταν λείπω;
Είναι έξυπνο να προσλάβετε έναν επιστάτη ή να ζητήσετε από έναν έμπιστο ντόπιο να ελέγχει το σπίτι σας. Μια εταιρεία διαχείρισης ενοικίων μπορεί επίσης να είναι μια καλή λύση. Τα αφύλακτα σπίτια μπορεί να υποφέρουν από υγρασία ή απλήρωτους λογαριασμούς. Ορισμένοι διαχειριστές ακινήτων προσφέρουν μηνιαίους ελέγχους συντήρησης έναντι μικρής αμοιβής.
Τι γίνεται με τις υπηρεσίες κοινής ωφέλειας;
Οι ελληνικές υπηρεσίες κοινής ωφέλειας χρεώνονται συνήθως κάθε μήνα. Ορισμένοι Αμερικανοί ανησυχούν ότι θα καταλήξουν να πληρώνουν το λογαριασμό ενέργειας κάποιου άλλου. Να είστε σίγουροι: οι υπηρεσίες κοινής ωφέλειας και οι σχετικοί λογαριασμοί μπορούν να μεταφερθούν στο όνομα του νέου ιδιοκτήτη μόλις υπογραφεί η συμβολαιογραφική πράξη αγοράς.
Είναι η υγειονομική περίθαλψη προσβάσιμη;
Ναι, αλλά εξαρτάται από το πού βρίσκεστε. Οι μεγαλύτερες πόλεις (όπως η Αθήνα, η Θεσσαλονίκη ή το Ηράκλειο της Κρήτης) διαθέτουν σύγχρονα νοσοκομεία και αγγλόφωνους γιατρούς. Τα μικρότερα νησιά μπορεί να έχουν μόνο κλινικές και να απαιτείται ταξίδι με πλοίο για επείγοντα περιστατικά. Βεβαιωθείτε ότι η περιοχή που επιλέξατε υποστηρίζει τις μακροπρόθεσμες ανάγκες σας σε θέματα υγείας.
Γιατί περισσότεροι Αμερικανοί αγοράζουν ακίνητα στην Ελλάδα;
Η Ελλάδα έχει αυξήσει τη δημοτικότητά της μεταξύ των Αμερικανών αγοραστών κατοικιών τα τελευταία χρόνια. Ακολουθούν οι λόγοι για τους οποίους έχει γίνει μια τόσο ελκυστική επιλογή:
Ηλιοφάνεια, τοπίο & γαλήνη
Με πάνω από 300 ηλιόλουστες ημέρες το χρόνο σε πολλές περιοχές, η Ελλάδα προσφέρει αυτό που πολλοί Αμερικανοί αποζητούν: φως, ζεστασιά και έναν πιο αργό ρυθμό ζωής. Είτε προσπαθείτε να ξεφύγετε από έναν ψυχρό χειμώνα στην Ανατολική Ακτή είτε από μια ταραχώδη επαγγελματική ζωή στο Λος Άντζελες, η υπόσχεση να πιείτε κρασί σε μια βεράντα με θέα το Αιγαίο είναι ισχυρή. Η Ελλάδα ενσαρκώνει τον μεσογειακό τρόπο ζωής - μεγάλα γεύματα, φιλικοί ντόπιοι και το είδος της διαχρονικής ομορφιάς που προσελκύει επαναλαμβανόμενους επισκέπτες.
Προσιτό μεσογειακό ακίνητο
Η Ελλάδα παραμένει ένας από τους πιο προσιτούς προορισμούς στην ΕΕ για ακίνητα. Σε σύγκριση με τα αμερικανικά παραθαλάσσια hotspots, όπως η Καλιφόρνια ή η Φλόριντα, τα ελληνικά ακίνητα μπορεί να φαίνονται πολύ φθηνά. Για παράδειγμα, μπορεί να βρείτε ένα πέτρινο σπίτι μπροστά στη θάλασσα στη Μάνη ή μια βίλα στην Κέρκυρα για ένα κλάσμα της τιμής που θα κόστιζαν παρόμοια ακίνητα στις Η.Π.Α. Και παρά την αυξανόμενη ζήτηση, οι τιμές σε πολλές περιοχές εξακολουθούν να είναι κάτω από το προ κρίσης ανώτατο επίπεδό τους, δίνοντας στους αγοραστές σταθερή αξία και δυνατότητες ανόδου.
Διαμονή μέσω της Golden Visa
Ένα σημαντικό πόλο έλξης για τους Αμερικανούς είναι το πρόγραμμα Golden Visa της Ελλάδας. Επενδύοντας 400.000 ευρώ ή περισσότερα σε ελληνικό ακίνητο, οι αγοραστές εκτός ΕΕ μπορούν να αποκτήσουν 5ετή ανανεώσιμη άδεια παραμονής - η οποία παρέχει ελευθερία μετακίνησης σε όλη τη ζώνη Σένγκεν. Είναι ένας δρόμος προς την ευρωπαϊκή κινητικότητα χωρίς την ανάγκη για υπηκοότητα. Για τους συνταξιούχους, τους απομακρυσμένους εργαζόμενους ή όσους ονειρεύονται να ζήσουν σε δύο ηπείρους, η Χρυσή Βίζα αλλάζει τα δεδομένα.
Τι ακολουθεί;
Για όσους προετοιμάζονται καλά, η ανταμοιβή είναι εξαιρετική: ηλιόλουστα καλοκαίρια, ένα πάτημα στην Ευρώπη, ένα σπίτι που μπορεί να αποπληρώσει τον εαυτό του και ίσως ακόμη και ένα νέο κεφάλαιο ζωής στο εξωτερικό.
Είτε αναζητάτε ένα καταφύγιο για συνταξιοδότηση, είτε μια κληρονομιά για τα παιδιά σας, είτε μια μεσογειακή απόδραση για να ισορροπήσετε την αμερικανική σας ζωή, η Ελλάδα προσφέρει τη μαγεία, την ελευθερία και την ομορφιά για να τα καταφέρετε.
