Acheter une maison en Grèce : 18 questions que se posent les Américains

Questions juridiques essentielles pour les citoyens américains

Les Américains peuvent-ils légalement acheter un bien immobilier en Grèce ?

Oui. Les Américains peuvent acheter un bien immobilier en Grèce sans restriction, bien que certaines zones frontalières ou militaires puissent nécessiter une autorisation spéciale.

Ai-je besoin d'un visa ou d'un permis de séjour pour acheter ?

Vous n'avez pas besoin d'être résident ni même d'avoir un visa pour acheter un bien immobilier. Toutefois, si vous prévoyez de séjourner plus de 90 jours sur une période de 180 jours, vous aurez besoin d'un visa ou d'un permis de séjour. Beaucoup optent pour le « Golden Visa », qui accorde un permis de séjour de 5 ans renouvelable, à condition que vous conserviez votre investissement immobilier.

Qu'est-ce qu'un AFM et pourquoi en ai-je besoin ?

Avant toute transaction, vous aurez besoin d'un numéro d'identification fiscale grec (AFM). Il est indispensable pour toutes les démarches, de la signature des contrats au paiement des taxes foncières. Votre avocat ou votre conseiller peut généralement l'obtenir pour vous, si vous signez une procuration.

Ai-je besoin d'un compte bancaire grec ?

Non, vous n'avez pas besoin d'un compte bancaire grec pour acheter une maison en Grèce.

En quoi le processus d'achat diffère-t-il de celui des États-Unis ?

En Grèce, il n'y a pas d'agents de dépôt fiduciaire. À la place, vous traitez directement avec un notaire (un officier public chargé de rédiger et de signer l'acte de vente). Contrairement aux États-Unis, l'acheteur paie généralement le vendeur directement — sans intermédiaire ni dépôt fiduciaire. Il est donc d'autant plus important de pouvoir compter sur un expert juridique à vos côtés.

Ce à quoi les Américains doivent prêter attention

Aurai-je besoin d'un permis pour rénover ?

Oui, pour la plupart des travaux structurels ou esthétiques importants. Peindre ou remplacer des portes peut se faire sans permis, mais agrandir une fenêtre ou construire une pergola en nécessitera probablement un. Consultez un architecte ou un ingénieur civil pour vous en assurer.

Comment trouver des entrepreneurs ?

Le bouche-à-oreille, les agents immobiliers locaux ou les cabinets d'avocats constituent les meilleures sources. On trouve souvent des entrepreneurs parlant anglais dans les zones touristiques, mais ce n'est pas garanti. Demandez toujours des devis et des contrats écrits. Sur les îles isolées, les matériaux peuvent être plus coûteux en raison des frais de transport.

Puis-je obtenir un financement en Grèce ?

Les banques grecques accordent-elles des prêts aux Américains ?

Oui, mais attendez-vous à verser un acompte de 35 à 50 %. Certaines banques grecques (comme Eurobank ou Alpha Bank) proposent des prêts hypothécaires aux ressortissants étrangers. Elles exigeront une preuve de revenus, des déclarations fiscales et quelques autres pièces justificatives. Pour en savoir plus sur le financement de votre logement en Grèce, cliquez ici.

Quels sont les taux et les conditions ?

À la mi-2025, les taux d'intérêt pour les non-résidents s'élèvent à environ 3 à 4,5 % fixes. Comparés aux taux américains, ils sont compétitifs. Pour en savoir plus sur le financement de votre logement en Grèce, cliquez ici.

Qu'en est-il du financement depuis les États-Unis ?

Certains Américains préfèrent refinancer leur logement aux États-Unis pour acheter un bien en Grèce au comptant. C'est un bon choix pour ceux qui disposent d'un capital important et de revenus aux États-Unis.

Louer votre maison en Grèce

Les Américains peuvent-ils louer leur propriété pour une courte durée ?

Oui — les Américains peuvent légalement louer des maisons en Grèce sur Airbnb, Booking.com ou d'autres plateformes. Mais le bien doit être inscrit au registre grec des locations de courte durée (vous recevrez un numéro AMA). Vous devrez également satisfaire à des exigences en matière de sécurité et d'assurance à compter d'octobre 2025.

Quelles sont les règles ?

1. Usage principal et équipements de base :

   • Les propriétés doivent être classées comme des espaces à usage principal, dotés d'un éclairage naturel, d'une ventilation et d'une climatisation fonctionnelle.

2. Assurance responsabilité civile :

   • Les gestionnaires immobiliers sont tenus de souscrire une assurance responsabilité civile pour couvrir les dommages ou les accidents survenant pendant le séjour d'un locataire.

3. Certifications de sécurité :

   • Déclarations de conformité électrique signées par des électriciens agréés.

   • Installation d'extincteurs et de détecteurs de fumée.

   • Disjoncteurs ou disjoncteurs différentiels pour prévenir les risques électriques.

   • Sorties de secours clairement signalées pour une évacuation en toute sécurité.

4. Mesures de santé et de sécurité :

   • Certificats de lutte antiparasitaire et de désinfection, garantissant un environnement hygiénique.

   • Trousses de premiers secours facilement accessibles en cas d'urgence.

   • Affichage des numéros d'urgence pour une assistance immédiate.

Dois-je également payer des impôts aux États-Unis ?

Vous devez déclarer vos revenus mondiaux à l'IRS. Cependant, la Grèce et les États-Unis ont conclu une convention fiscale visant à éviter la double imposition. Tout impôt grec payé sur les revenus locatifs vient généralement en déduction de votre obligation fiscale aux États-Unis. Il est toutefois recommandé de consulter un conseiller fiscal international pour vous assurer de votre conformité.

Existe-t-il des services de gestion immobilière ?

Oui, en particulier dans les zones touristiques. Des agences locales peuvent se charger des réservations, du nettoyage, des réparations et de l'assistance aux clients pour 10 à 20 % des revenus locatifs. Cela rend la gestion à distance beaucoup plus facile.

Vie à long terme et considérations pratiques

Puis-je utiliser la maison toute l'année ?

Tout à fait — assurez-vous simplement qu’elle est prête pour l’hiver. Certaines maisons de vacances plus anciennes sont optimisées pour l’été, mais ne disposent pas de chauffage ou d’isolation pour les mois plus froids. Les régions côtières comme la Crète ou Rhodes bénéficient d’un climat doux en hiver, mais les régions du nord ou montagneuses peuvent être fraîches.

Qui s'occupe de la propriété lorsque je suis absent ?

Il est judicieux d'engager un gardien ou de demander à un habitant de confiance de passer vérifier votre maison. Une société de gestion locative peut également être une bonne solution. Les maisons laissées sans surveillance peuvent souffrir de l'humidité ou de factures impayées. Certains gestionnaires immobiliers proposent des contrôles d'entretien mensuels moyennant une modique somme.

Qu'en est-il des services publics ?

En Grèce, les factures de services publics sont généralement mensuelles. Certains Américains craignent de devoir payer la facture d'énergie d'un autre propriétaire. Soyez rassuré : les services publics et les factures associées peuvent être transférés au nom du nouveau propriétaire dès la signature de l'acte de vente chez le notaire.

Les soins de santé sont-ils accessibles ?

Oui, mais cela dépend de l'endroit où vous vous trouvez. Les grandes villes (comme Athènes, Thessalonique ou Héraklion en Crète) disposent d'hôpitaux modernes et de médecins parlant anglais. Les petites îles peuvent ne disposer que de cliniques et nécessiter un trajet en bateau en cas d'urgence. Assurez-vous que la région que vous avez choisie répond à vos besoins de santé à long terme.

Pourquoi de plus en plus d'Américains achètent-ils des biens immobiliers en Grèce ?

La Grèce a connu un regain de popularité auprès des acheteurs américains ces dernières années. Voici pourquoi ce pays est devenu une option si attrayante :

Soleil, paysages et sérénité

Avec plus de 300 jours d'ensoleillement par an dans de nombreuses régions, la Grèce offre ce dont rêvent de nombreux Américains : la lumière, la chaleur et un rythme de vie plus lent. Que vous cherchiez à échapper à l'hiver glacial de la côte Est ou à la vie professionnelle trépidante de Los Angeles, la perspective de siroter un verre de vin sur une terrasse surplombant la mer Égée est irrésistible. La Grèce incarne le mode de vie méditerranéen : de longs déjeuners, des habitants chaleureux et une beauté intemporelle qui incite les visiteurs à revenir.

L'immobilier méditerranéen à prix abordable

La Grèce reste l’une des destinations les plus abordables de l’UE en matière d’immobilier. Comparé aux destinations côtières prisées aux États-Unis, comme la Californie ou la Floride, l’immobilier grec peut sembler être une véritable aubaine. Par exemple, vous pourriez trouver une maison en pierre en bord de mer à Mani ou une villa à Corfou pour une fraction du prix que coûteraient des propriétés similaires aux États-Unis. Et malgré une demande croissante, les prix dans de nombreuses régions restent inférieurs à leur pic d’avant la crise, offrant aux acheteurs une valeur sûre et un potentiel de plus-value.

Obtenir la résidence grâce au Golden Visa

Le programme grec du « Golden Visa » constitue un attrait majeur pour les Américains. En investissant 400 000 € ou plus dans l’immobilier grec, les acheteurs non ressortissants de l’UE peuvent obtenir un permis de séjour renouvelable de 5 ans, qui leur accorde la liberté de circulation dans l’espace Schengen. C’est une voie d’accès à la mobilité européenne sans avoir besoin de la citoyenneté. Pour les retraités, les télétravailleurs ou ceux qui rêvent d’une vie sur deux continents, le « Golden Visa » change la donne.

Et ensuite ?

Pour ceux qui s’y préparent bien, la récompense est extraordinaire : des étés ensoleillés, un pied en Europe, une maison qui peut s’autofinancer, et peut-être même un nouveau chapitre de vie à l’étranger.

Que vous recherchiez un havre de paix pour votre retraite, un héritage pour vos enfants ou une escapade méditerranéenne pour équilibrer votre vie aux États-Unis, la Grèce offre la magie, la liberté et la beauté nécessaires pour que cela devienne réalité.