Ce guide répond aux questions les plus courantes que se posent les acheteurs américains sur l'achat d'une propriété en Grèce. Nous verrons pourquoi la Grèce est si attrayante, quelles sont les démarches juridiques et financières à entreprendre, comment gérer les rénovations, les options de location et ce qu'il faut prendre en compte pour une vie à long terme.
Questions juridiques clés pour les citoyens américains
Les Américains peuvent-ils légalement acheter une propriété en Grèce ?
Oui. Les Américains peuvent acheter des biens immobiliers en Grèce sans restriction, bien que certaines zones frontalières ou militaires puissent nécessiter une autorisation spéciale.
Ai-je besoin d'un visa ou d'un permis de séjour pour acheter ?
Il n'est pas nécessaire d'être résident ni même d'avoir un visa pour acheter un bien immobilier. Mais si vous prévoyez de rester plus de 90 jours sur une période de 180 jours, vous aurez besoin d'un visa ou d'un permis de séjour. Nombreux sont ceux qui optent pour le Golden Visa, qui accorde une résidence de cinq ans avec renouvellement, à condition que vous conserviez votre investissement immobilier.
Qu'est-ce qu'un AFM et pourquoi en ai-je besoin ?
Avant toute transaction, vous avez besoin d'un numéro d'identification fiscale grec (AFM). Ce numéro est indispensable pour tout ce qui concerne la signature des contrats et le paiement des taxes foncières. Votre avocat ou votre conseiller peut généralement l'obtenir pour vous, à condition que vous signiez une procuration.
Ai-je besoin d'un compte bancaire grec ?
Non, vous n'avez pas besoin d'un compte bancaire grec pour acheter une maison en Grèce.
En quoi le processus d'achat diffère-t-il de celui des États-Unis ?
En Grèce, il n'y a pas d'agents de séquestre. Au lieu de cela, vous travaillez directement avec un notaire (un fonctionnaire qui rédige et exécute l'acte). Contrairement à ce qui se passe aux États-Unis, l'acheteur paie généralement le vendeur directement, sans intermédiaire. Il est donc d'autant plus important d'avoir un expert juridique à ses côtés.
Ce que les Américains doivent surveiller
Ai-je besoin d'un permis pour rénover ?
Oui, pour la plupart des travaux structurels ou cosmétiques importants. Peindre ou remplacer des portes peut se faire sans permis, mais l'agrandissement d'une fenêtre ou la construction d'une pergola en nécessitera probablement un. Demandez conseil à un architecte ou à un ingénieur civil.
Comment trouver des entrepreneurs ?
Le bouche-à-oreille, les agents immobiliers locaux ou les cabinets d'avocats sont les meilleures sources d'information. Les constructeurs anglophones sont fréquents dans les zones touristiques, mais leur présence n'est pas garantie. Demandez toujours des devis et des contrats écrits. Sur les îles éloignées, les matériaux peuvent être plus coûteux en raison des frais de transport.
Puis-je obtenir un financement en Grèce ?
Les banques grecques prêtent-elles aux Américains ?
Oui, mais il faut s'attendre à un apport de 35-50%. Certaines banques grecques (comme Eurobank ou Alpha Bank) proposent des prêts hypothécaires aux ressortissants étrangers. Elles exigent des justificatifs de revenus, des déclarations d'impôts et quelques autres documents. Pour en savoir plus sur le financement de votre logement en Grèce ici.
Quels sont les taux et les conditions ?
À la mi-2025, les taux d'intérêt pour les non-résidents se situent autour de 3-4,5% fixes. Comparés aux taux américains, ils sont compétitifs. En savoir plus sur le financement de votre logement en Grèce ici.
Qu'en est-il des financements américains ?
Certains Américains préfèrent refinancer leur maison aux États-Unis pour acheter directement en Grèce. C'est un bon choix pour ceux qui disposent de fonds propres importants et de revenus américains.
Louer sa maison grecque
Les Américains peuvent-ils louer leur propriété à court terme ?
Oui. Les Américains peuvent légalement louer des logements grecs sur Airbnb, Booking.com ou d'autres plateformes. Mais la propriété doit être enregistrée auprès du registre grec des locations à court terme (vous recevrez un numéro AMA). Vous devez également répondre à des exigences en matière de sécurité et d'assurance à partir d'octobre 2025.
Quelles sont les règles ?
Utilisation principale et commodités de base:
- Les propriétés doivent être classées comme des espaces à usage primaire avec un éclairage naturel, une ventilation et une climatisation fonctionnelle.
Assurance responsabilité civile:
- Les administrateurs de biens sont tenus de souscrire une assurance responsabilité civile pour couvrir les dommages ou accidents survenant pendant le séjour d'un locataire.
Certifications de sécurité:
- Déclarations de conformité électrique signées par des électriciens agréés.
- Installation d'extincteurs et de détecteurs de fumée.
- Des disjoncteurs ou des interrupteurs de mise à la terre pour éviter les risques électriques.
- Des sorties de secours clairement identifiées pour une évacuation en toute sécurité.
Mesures de santé et de sécurité:
- Certificats de lutte contre les parasites et de désinfection, garantissant un environnement hygiénique.
- Des trousses de premiers secours sont disponibles en cas d'urgence.
- Affichage des numéros de contact d'urgence pour une assistance immédiate.
Serai-je également imposé aux États-Unis ?
Vous devez déclarer vos revenus mondiaux à l'IRS. Toutefois, la Grèce et les États-Unis ont conclu une convention fiscale afin d'éviter la double imposition. Tout impôt grec payé sur les revenus locatifs compense généralement l'impôt américain à payer. Néanmoins, consultez un conseiller fiscal international pour vous assurer que vous êtes en règle.
La gestion immobilière est-elle disponible ?
Oui, surtout dans les zones touristiques. Les entreprises locales peuvent s'occuper des réservations, du nettoyage, des réparations et de l'assistance aux clients pour 10-20% de revenus locatifs. Cela rend la propriété à distance beaucoup plus facile à gérer.
Vie à long terme et considérations pratiques
Puis-je utiliser le logement tout au long de l'année ?
Certainement, mais veillez à ce qu'elle soit prête pour l'hiver. Certaines vieilles maisons de vacances sont optimisées pour l'été mais manquent de chauffage ou d'isolation pour les mois les plus froids. Les régions côtières comme la Crète ou Rhodes restent douces en hiver, mais les régions septentrionales ou montagneuses peuvent être froides.
Qui s'occupe de la propriété en mon absence ?
Il est judicieux d'engager un concierge ou de demander à un habitant de confiance de surveiller votre logement. Une société de gestion locative peut également être une bonne solution. Les logements non entretenus peuvent souffrir de l'humidité ou de factures impayées. Certaines sociétés de gestion immobilière proposent des contrôles d'entretien mensuels pour une somme modique.
Qu'en est-il des services publics ?
Les services publics grecs sont généralement facturés chaque mois. Certains Américains s'inquiètent de devoir payer la facture d'énergie de quelqu'un d'autre. Rassurez-vous : les services publics et les factures correspondantes peuvent être transférés au nom du nouveau propriétaire dès la signature de l'acte d'achat chez le notaire.
Les soins de santé sont-ils accessibles ?
Oui, mais cela dépend de l'endroit où vous vous trouvez. Les grandes villes (comme Athènes, Thessalonique ou Héraklion en Crète) disposent d'hôpitaux modernes et de médecins anglophones. Les petites îles n'ont parfois que des cliniques et nécessitent un voyage en bateau pour les urgences. Assurez-vous que la région choisie répond à vos besoins de santé à long terme.
Pourquoi les Américains sont-ils plus nombreux à acheter des biens immobiliers en Grèce ?
Ces dernières années, la Grèce a gagné en popularité auprès des acheteurs américains. Voici pourquoi elle est devenue une option si attrayante :
Soleil, paysages et sérénité
Avec plus de 300 jours de soleil par an dans de nombreuses régions, la Grèce offre ce que de nombreux Américains recherchent : la lumière, la chaleur et un rythme de vie plus lent. Que vous essayiez d'échapper à l'hiver glacial de la côte Est ou à une vie professionnelle trépidante à Los Angeles, la promesse de siroter du vin sur une terrasse surplombant la mer Égée est puissante. La Grèce incarne le style de vie méditerranéen : de longs déjeuners, des habitants chaleureux et une beauté intemporelle qui attire les visiteurs assidus.
Immobilier méditerranéen abordable
La Grèce reste l'une des destinations les plus abordables de l'UE en matière d'immobilier. Comparées aux destinations côtières américaines comme la Californie ou la Floride, les propriétés grecques peuvent sembler être une véritable aubaine. Par exemple, vous pouvez trouver une maison en pierre en bord de mer à Mani ou une villa à Corfou pour une fraction du prix de propriétés similaires aux États-Unis. Et malgré une demande croissante, les prix dans de nombreuses régions sont encore inférieurs à leur pic d'avant la crise, ce qui donne aux acheteurs une valeur solide et un potentiel d'augmentation.
Résidence grâce au visa d'or
L'un des principaux attraits pour les Américains est le programme de visa doré de la Grèce. En investissant 400 000 euros ou plus dans une propriété grecque, les acheteurs non ressortissants de l'UE peuvent obtenir un permis de séjour renouvelable de cinq ans, qui leur permet de circuler librement dans l'espace Schengen. Il s'agit d'une voie d'accès à la mobilité européenne sans qu'il soit nécessaire d'obtenir la citoyenneté. Pour les retraités, les travailleurs isolés ou ceux qui rêvent de vivre sur deux continents, le Golden Visa change la donne.
Quelle est la prochaine étape ?
Pour ceux qui se préparent bien, la récompense est extraordinaire : des étés ensoleillés, un pied en Europe, une maison qui peut s'autofinancer et peut-être même un nouveau chapitre de la vie à l'étranger.
Que vous soyez à la recherche d'un havre de paix pour votre retraite, d'un héritage pour vos enfants ou d'une escapade méditerranéenne pour équilibrer votre vie américaine, la Grèce offre la magie, la liberté et la beauté nécessaires pour y parvenir.
