Für Amerikaner, die den Kauf einer Immobilie in Griechenland in Erwägung ziehen, ist es wichtig, den lokalen Immobilienprozess zu verstehen. Dieser Leitfaden beantwortet die häufigsten Fragen von US-Käufern zum Immobilienerwerb in Griechenland. Wir untersuchen, warum Griechenland so attraktiv ist, welche rechtlichen und finanziellen Schritte zu unternehmen sind, wie man mit Renovierungen umgeht, welche Mietoptionen es gibt und was man für ein langfristiges Leben in Betracht ziehen sollte.
Wichtige rechtliche Fragen für US-Bürger
Können Amerikaner rechtmäßig Immobilien in Griechenland kaufen?
Ja. Amerikaner können in Griechenland ohne Einschränkungen Eigentum erwerben, obwohl für einige Grenz- oder Militärzonen eine Sondergenehmigung erforderlich sein kann.
Brauche ich für den Kauf ein Visum oder einen Wohnsitz?
Um eine Immobilie zu erwerben, müssen Sie weder einen Wohnsitz haben noch ein Visum besitzen. Wenn Sie jedoch planen, länger als 90 Tage innerhalb eines Zeitraums von 180 Tagen zu bleiben, benötigen Sie ein Visum oder eine Aufenthaltsgenehmigung. Viele entscheiden sich für das Goldene Visum, das einen Aufenthalt von fünf Jahren mit Verlängerungsmöglichkeit gewährt, solange Sie Ihre Immobilieninvestition aufrechterhalten.
Was ist ein AFM und warum brauche ich es?
Bevor eine Transaktion durchgeführt werden kann, benötigen Sie eine griechische Steueridentifikationsnummer (AFM). Sie ist für alles wichtig, von der Unterzeichnung von Verträgen bis zur Zahlung von Grundsteuern. Ihr Anwalt oder Berater kann sie normalerweise für Sie beantragen, wenn Sie eine Vollmacht unterschreiben.
Brauche ich ein griechisches Bankkonto?
Nein, Sie brauchen kein griechisches Bankkonto, um ein Haus in Griechenland zu kaufen.
Was ist anders als im amerikanischen Kaufprozess?
In Griechenland gibt es keine Treuhänder. Stattdessen arbeiten Sie direkt mit einem Notar zusammen (ein öffentlicher Beamter, der die Urkunde entwirft und ausführt). Anders als in den USA zahlt der Käufer in der Regel direkt an den Verkäufer - ohne Treuhänder. Deshalb ist es umso wichtiger, dass Sie einen Rechtsexperten an Ihrer Seite haben.
Worauf Amerikaner achten sollten
Brauche ich eine Genehmigung für die Renovierung?
Ja, für die meisten baulichen oder erheblichen kosmetischen Arbeiten. Das Streichen oder Ersetzen von Türen ist möglicherweise ohne Genehmigung möglich, aber für die Vergrößerung eines Fensters oder den Bau einer Pergola wird wahrscheinlich eine Genehmigung benötigt. Wenden Sie sich an einen Architekten oder Bauingenieur, um dies zu bestätigen.
Wie finde ich Auftragnehmer?
Mundpropaganda, lokale Immobilienmakler oder Anwaltskanzleien sind die besten Quellen. Englischsprachige Bauunternehmer sind in touristischen Gegenden üblich, aber keine Garantie. Fordern Sie immer schriftliche Angebote und Verträge an. Auf abgelegenen Inseln können die Materialien aufgrund des Transports teurer sein.
Kann ich in Griechenland eine Finanzierung erhalten?
Verleihen griechische Banken Kredite an Amerikaner?
Ja - aber rechnen Sie damit, dass Sie 35-50% hinlegen müssen. Einige griechische Banken (wie die Eurobank oder die Alpha Bank) bieten ausländischen Staatsangehörigen Hypotheken an. Sie verlangen einen Einkommensnachweis, Steuererklärungen und einige andere Unterlagen. Erfahren Sie mehr darüber, wie Sie Ihr Haus in Griechenland finanzieren können hier.
Wie lauten die Preise und Bedingungen?
Ab Mitte 2025 liegen die Zinssätze für Gebietsfremde bei 3-4,5% fest. Im Vergleich zu den US-Zinsen sind sie wettbewerbsfähig. Erfahren Sie mehr darüber, wie Sie Ihr Haus in Griechenland finanzieren können hier.
Was ist mit der Finanzierung in den USA?
Einige Amerikaner ziehen es vor, ihr Haus in den USA zu refinanzieren, um es direkt in Griechenland zu kaufen. Dies ist eine gute Wahl für diejenigen, die über ein hohes Eigenkapital und ein gutes Einkommen in den USA verfügen.
Ihr griechisches Haus vermieten
Können Amerikaner ihr Eigentum kurzfristig vermieten?
Ja - Amerikaner können griechische Wohnungen legal über Airbnb, Booking.com oder andere Plattformen vermieten. Allerdings muss die Immobilie beim griechischen Register für Kurzzeitvermietungen registriert sein (Sie erhalten eine AMA-Nummer). Außerdem müssen Sie ab Oktober 2025 Sicherheits- und Versicherungsanforderungen erfüllen.
Was sind die Regeln?
- Primäre Nutzung und Grundausstattung:
- Die Immobilien müssen als primär genutzte Räume mit natürlicher Beleuchtung, Belüftung und funktionaler Klimaanlage eingestuft werden.
- Haftpflichtversicherung:
- Immobilienverwalter sind verpflichtet, eine Haftpflichtversicherung abzuschließen, die Schäden oder Unfälle während des Aufenthalts eines Mieters abdeckt.
- Sicherheitszertifizierungen:
- Von lizenzierten Elektrikern unterzeichnete Erklärungen zur Einhaltung der Vorschriften.
- Installation von Feuerlöschern und Rauchmeldern.
- Schutzschalter oder Fehlerstromschutzschalter, um elektrische Gefahren zu vermeiden.
- Deutlich gekennzeichnete Notausgänge für eine sichere Evakuierung.
- Gesundheits- und Sicherheitsmaßnahmen:
- Schädlingsbekämpfungs- und Desinfektionszertifikate zur Gewährleistung einer hygienischen Umgebung.
- Erste-Hilfe-Kästen stehen für Notfälle bereit.
- Anzeige von Notfall-Kontaktnummern für sofortige Hilfe.
Werde ich auch in den Vereinigten Staaten besteuert?
Sie müssen das weltweite Einkommen dem Finanzamt melden. Zwischen Griechenland und den USA besteht jedoch ein Steuerabkommen zur Vermeidung von Doppelbesteuerung. Alle griechischen Steuern, die auf Mieteinnahmen gezahlt werden, gleichen in der Regel Ihre Steuerschuld in den USA aus. Sprechen Sie dennoch mit einem internationalen Steuerberater, um die Einhaltung der Vorschriften sicherzustellen.
Gibt es eine Hausverwaltung?
Ja, vor allem in touristischen Gebieten. Lokale Unternehmen können für 10-20% der Mieteinnahmen Buchungen, Reinigung, Reparaturen und Gästebetreuung übernehmen. Das macht den Besitz in der Ferne viel überschaubarer.
Langfristiges Leben und praktische Überlegungen
Kann ich das Haus das ganze Jahr über nutzen?
Auf jeden Fall - man sollte nur darauf achten, dass es wintertauglich ist. Einige ältere Ferienhäuser sind für den Sommer optimiert, haben aber keine Heizung oder Isolierung für die kühleren Monate. In Küstenregionen wie Kreta oder Rhodos ist es im Winter mild, aber in nördlichen oder bergigen Regionen kann es kühl werden.
Wer kümmert sich um die Immobilie, wenn ich abwesend bin?
Es ist klug, einen Hausmeister zu engagieren oder eine vertrauenswürdige Person vor Ort zu bitten, nach dem Rechten zu sehen. Auch eine Mietverwaltungsgesellschaft kann eine gute Lösung sein. Unbeaufsichtigte Wohnungen können unter Feuchtigkeit oder unbezahlten Rechnungen leiden. Einige Hausverwaltungen bieten gegen eine geringe Gebühr monatliche Wartungskontrollen an.
Was ist mit Versorgungsunternehmen?
Griechische Versorgungsunternehmen werden in der Regel jeden Monat abgerechnet. Manche Amerikaner sind besorgt, dass sie am Ende die Energierechnung eines anderen bezahlen müssen. Seien Sie beruhigt: Die öffentlichen Versorgungsbetriebe und die damit verbundenen Rechnungen können auf den Namen des neuen Eigentümers übertragen werden, sobald die notarielle Kaufurkunde unterzeichnet ist.
Ist die Gesundheitsversorgung zugänglich?
Ja, aber das hängt davon ab, wo Sie sind. Größere Städte (wie Athen, Thessaloniki oder Heraklion auf Kreta) verfügen über moderne Krankenhäuser und englischsprachige Ärzte. Auf kleineren Inseln gibt es vielleicht nur Kliniken und für Notfälle muss man mit dem Boot fahren. Vergewissern Sie sich, dass die von Ihnen gewählte Region Ihre langfristigen Gesundheitsbedürfnisse unterstützt.
Warum kaufen immer mehr Amerikaner Immobilien in Griechenland?
Griechenland hat in den letzten Jahren bei amerikanischen Hauskäufern stark an Beliebtheit gewonnen. Hier erfahren Sie, warum Griechenland eine so attraktive Option geworden ist:
Sonnenschein, Landschaft und Gelassenheit
Mit mehr als 300 Sonnentagen pro Jahr in vielen Regionen bietet Griechenland das, wonach sich viele Amerikaner sehnen: Licht, Wärme und einen langsameren Lebensrhythmus. Ganz gleich, ob Sie dem kalten Winter an der Ostküste oder dem hektischen Arbeitsleben in L.A. entfliehen wollen, das Versprechen, auf einer Terrasse mit Blick auf die Ägäis Wein zu schlürfen, ist überzeugend. Griechenland verkörpert den mediterranen Lebensstil - lange Mittagessen, freundliche Einheimische und die Art von zeitloser Schönheit, die immer wieder Besucher anzieht.
Erschwingliche Mittelmeer-Immobilien
Griechenland ist nach wie vor eines der erschwinglichsten Reiseziele für Immobilien in der EU. Im Vergleich zu amerikanischen Küstenhotspots wie Kalifornien oder Florida sind griechische Immobilien oft ein Schnäppchen. So können Sie beispielsweise ein Steinhaus am Meer in der Mani oder eine Villa auf Korfu für einen Bruchteil dessen finden, was ähnliche Immobilien in den USA kosten würden. Und trotz steigender Nachfrage liegen die Preise in vielen Gebieten immer noch unter ihrem Höchststand vor der Krise, was Käufern einen soliden Wert und Aufwärtspotenzial bietet.
Aufenthaltsgenehmigung durch das Goldene Visum
Ein Hauptanziehungspunkt für Amerikaner ist das griechische Golden Visa Programm. Durch die Investition von 400.000 € oder mehr in griechische Immobilien können Nicht-EU-Käufer eine verlängerbare Aufenthaltsgenehmigung für fünf Jahre erhalten, die ihnen die Freizügigkeit in der Schengen-Zone gewährt. Dies ist ein Weg zur europäischen Mobilität, ohne dass die Staatsbürgerschaft erworben werden muss. Für Rentner, Fernarbeiter oder diejenigen, die von einem Leben auf zwei Kontinenten träumen, ist das Goldene Visum ein entscheidender Vorteil.
Was kommt als Nächstes?
Für diejenigen, die sich gut vorbereiten, ist die Belohnung außerordentlich: sonnenverwöhnte Sommer, ein Standbein in Europa, ein Haus, das sich selbst abzahlen kann, und vielleicht sogar ein neuer Lebensabschnitt im Ausland.
Ob Sie einen Rückzugsort für Ihren Ruhestand, ein Vermächtnis für Ihre Kinder oder einen mediterranen Ausgleich für Ihr amerikanisches Leben suchen, Griechenland bietet den Zauber, die Freiheit und die Schönheit, um dies zu verwirklichen.
