Für Amerikaner, die überlegen, eine Immobilie in Griechenland zu kaufen, ist es wichtig, den lokalen Immobilienprozess zu verstehen. Dieser Leitfaden beantwortet die häufigsten Fragen, die US-Käufer zum Kauf von Immobilien in Griechenland haben. Wir schauen uns an, warum Griechenland so attraktiv ist, welche rechtlichen und finanziellen Schritte zu unternehmen sind, wie man mit Renovierungen und Mietoptionen umgeht und was man für ein langfristiges Leben beachten sollte.
Wichtige rechtliche Fragen für US-Bürger
Können Amerikaner legal Immobilien in Griechenland kaufen?
Ja. Amerikaner können ohne Einschränkungen Immobilien in Griechenland kaufen, auch wenn für einige Grenz- oder Militärgebiete eine spezielle Genehmigung nötig sein kann.
Brauche ich ein Visum oder eine Aufenthaltsgenehmigung, um zu kaufen?
Du musst kein Einwohner sein und brauchst auch kein Visum, um eine Immobilie zu kaufen. Wenn du aber vorhast, länger als 90 Tage innerhalb eines Zeitraums von 180 Tagen zu bleiben, brauchst du ein Visum oder eine Aufenthaltsgenehmigung. Viele entscheiden sich für das Goldene Visum, das eine Aufenthaltsgenehmigung für 5 Jahre mit Verlängerungsmöglichkeit gewährt, solange du deine Immobilieninvestition aufrechterhältst.
Was ist eine AFM und warum brauche ich sie?
Bevor du eine Transaktion durchführen kannst, brauchst du eine griechische Steueridentifikationsnummer (AFM). Diese ist für alles notwendig, von der Unterzeichnung von Verträgen bis zur Zahlung von Grundsteuern. Dein Anwalt oder Berater kann sie in der Regel für dich einholen, wenn du eine Vollmacht unterzeichnest.
Brauche ich ein griechisches Bankkonto?
Nein, du brauchst kein griechisches Bankkonto, um eine Immobilie in Griechenland zu kaufen.
Was ist anders als beim Kaufprozess in den USA?
In Griechenland gibt's keine Treuhänder. Stattdessen arbeitest du direkt mit einem Notar zusammen (einem Beamten, der die Urkunde aufstellt und ausführt). Anders als in den USA zahlt der Käufer normalerweise direkt an den Verkäufer – ohne Zwischenhändler. Deshalb ist es umso wichtiger, einen Rechtsexperten an deiner Seite zu haben.
Was Amerikaner beachten sollten
Brauche ich eine Genehmigung für Renovierungsarbeiten?
Ja, für die meisten baulichen oder größeren kosmetischen Arbeiten. Das Streichen oder Ersetzen von Türen ist möglicherweise ohne Genehmigung möglich, aber für die Vergrößerung eines Fensters oder den Bau einer Pergola ist wahrscheinlich eine Genehmigung erforderlich. Wende dich zur Bestätigung an einen Architekten oder Bauingenieur.
Wie finde ich Bauunternehmer?
Mundpropaganda, lokale Immobilienmakler oder Anwaltskanzleien sind die besten Quellen. Englischsprachige Bauunternehmer sind in touristischen Gebieten weit verbreitet, aber nicht garantiert. Fordern Sie immer schriftliche Angebote und Verträge an. Auf abgelegenen Inseln können die Materialien aufgrund der Versandkosten teurer sein.
Kann ich in Griechenland eine Finanzierung bekommen?
Verleihen griechische Banken Geld an Amerikaner?
Ja – aber rechne mit einer Anzahlung von 35–50 %. Einige griechische Banken (wie die Eurobank oder die Alpha Bank) bieten Hypotheken für Ausländer an. Sie verlangen einen Einkommensnachweis, Steuererklärungen und einige andere Unterlagen. Weitere Informationen zur Finanzierung deines Eigenheims in Griechenland findest du hier.
Wie hoch sind die Zinsen und wie sehen die Konditionen aus?
Mitte 2025 liegen die Zinssätze für Nicht-Einwohner bei etwa 3–4,5 % fest. Im Vergleich zu den US-Zinssätzen sind sie konkurrenzfähig. Mehr darüber, wie du dein Haus in Griechenland finanzieren kannst, erfährst du hier.
Wie sieht es mit einer Finanzierung aus den USA aus?
Einige Amerikaner ziehen es vor, ihr Haus in den USA zu refinanzieren, um in Griechenland direkt zu kaufen. Dies ist eine gute Wahl für diejenigen, die über ein hohes Eigenkapital und ein Einkommen in den USA verfügen.
Vermietung Ihrer griechischen Immobilie
Können Amerikaner ihre Immobilie kurzfristig vermieten?
Ja – Amerikaner können griechische Immobilien legal auf Airbnb, Booking.com oder anderen Plattformen vermieten. Die Immobilie muss jedoch im griechischen Register für Kurzzeitvermietungen registriert sein (Sie erhalten eine AMA-Nummer). Außerdem müssen Sie ab Oktober 2025 bestimmte Sicherheits- und Versicherungsanforderungen erfüllen.
Wie lauten die Regeln?
- Primäre Nutzung und Grundausstattung:
- Immobilien müssen als primär genutzte Räume mit natürlicher Beleuchtung, Belüftung und funktionierender Klimaanlage klassifiziert sein.
- Haftpflichtversicherung:
- Immobilienverwalter müssen eine Haftpflichtversicherung abschließen, um Schäden oder Unfälle während des Aufenthalts eines Mieters abzudecken.
- Sicherheitszertifikate:
- Erklärungen zur Einhaltung der elektrischen Vorschriften, die von zugelassenen Elektrikern unterschrieben sind.
- Installation von Feuerlöschern und Rauchmeldern.
- Leistungsschalter oder Fehlerstromschutzschalter, um elektrische Gefahren zu vermeiden.
- Deutlich gekennzeichnete Notausgänge für eine sichere Evakuierung.
- Gesundheits- und Sicherheitsmaßnahmen:
- Schädlingsbekämpfungs- und Desinfektionszertifikate, die für eine hygienische Umgebung sorgen.
- Erste-Hilfe-Kästen, die im Notfall schnell zur Hand sind.
- Anzeige von Notfallnummern für sofortige Hilfe.
Werde ich auch in den USA besteuert?
Du musst dein weltweites Einkommen beim IRS melden. Griechenland und die USA haben aber ein Steuerabkommen, um Doppelbesteuerung zu vermeiden. Alle griechischen Steuern, die du auf Mieteinnahmen zahlst, werden normalerweise mit deiner US-Steuerpflicht verrechnet. Sprich trotzdem mit einem internationalen Steuerberater, um sicherzugehen, dass du alles richtig machst.
Gibt es eine Immobilienverwaltung?
Ja, vor allem in touristischen Gebieten. Lokale Firmen kümmern sich um Buchungen, Reinigung, Reparaturen und Gästebetreuung für 10 bis 20 % der Mieteinnahmen. Das macht den Besitz aus der Ferne viel einfacher.
Langfristiges Wohnen und praktische Überlegungen
Kann ich das Haus das ganze Jahr über nutzen?
Auf jeden Fall – stell nur sicher, dass sie winterfest ist. Einige ältere Ferienhäuser sind für den Sommer optimiert, verfügen aber nicht über Heizung oder Isolierung für die kühleren Monate. Küstengebiete wie Kreta oder Rhodos bleiben im Winter mild, aber nördliche oder bergige Regionen können kühl sein.
Wer kümmert sich um die Immobilie, wenn ich nicht da bin?
Es ist ratsam, einen Hausmeister zu engagieren oder einen vertrauenswürdigen Einheimischen zu bitten, nach deinem Haus zu sehen. Eine Vermietungsagentur kann ebenfalls eine gute Lösung sein. Unbewohnte Häuser können unter Feuchtigkeit oder unbezahlten Rechnungen leiden. Einige Immobilienverwalter bieten gegen eine geringe Gebühr monatliche Wartungskontrollen an.
Was ist mit den Nebenkosten?
Griechische Versorgungsleistungen werden in der Regel monatlich abgerechnet. Einige Amerikaner befürchten, dass sie am Ende die Stromrechnung eines anderen bezahlen müssen. Seien Sie unbesorgt: Die öffentlichen Versorgungsleistungen und die damit verbundenen Rechnungen können auf den Namen des neuen Eigentümers übertragen werden, sobald die notarielle Kaufurkunde unterzeichnet ist.
Ist die Gesundheitsversorgung zugänglich?
Ja, aber das hängt davon ab, wo du dich befindest. Größere Städte (wie Athen, Thessaloniki oder Heraklion auf Kreta) verfügen über moderne Krankenhäuser und englischsprachige Ärzte. Auf kleineren Inseln gibt es möglicherweise nur Kliniken, sodass man in Notfällen eine Bootsfahrt unternehmen muss. Vergewissere dich, dass die von dir gewählte Region deine langfristigen Gesundheitsbedürfnisse erfüllt.
Warum kaufen immer mehr Amerikaner Immobilien in Griechenland?
Griechenland ist in den letzten Jahren bei amerikanischen Immobilienkäufern immer beliebter geworden. Hier sind die Gründe, warum es so attraktiv geworden ist:
Sonnenschein, Landschaft und Ruhe
Mit über 300 Sonnentagen pro Jahr in vielen Regionen bietet Griechenland das, wonach sich viele Amerikaner sehnen: Licht, Wärme und ein langsameres Lebenstempo. Ganz gleich, ob Sie dem kalten Winter an der Ostküste oder dem hektischen Arbeitsleben in L.A. entfliehen möchten, die Aussicht, auf einer Terrasse mit Blick auf die Ägäis Wein zu trinken, ist verlockend. Griechenland verkörpert den mediterranen Lebensstil – lange Mittagessen, freundliche Einheimische und eine zeitlose Schönheit, die wiederkehrende Besucher anzieht.
Erschwingliche Immobilien im Mittelmeerraum
Griechenland ist nach wie vor eines der günstigsten Länder in der EU, wenn es um Immobilien geht. Im Vergleich zu amerikanischen Küstenorten wie Kalifornien oder Florida sind griechische Immobilien ein echtes Schnäppchen. So kannst du beispielsweise ein Steinhaus am Meer in Mani oder eine Villa auf Korfu zu einem Bruchteil des Preises finden, den ähnliche Immobilien in den USA kosten würden. Und trotz steigender Nachfrage liegen die Preise in vielen Gegenden immer noch unter ihrem Höchststand vor der Krise, was Käufern einen soliden Wert und Aufwärtspotenzial bietet.
Aufenthaltsgenehmigung durch das Goldene Visum
Ein großer Anziehungspunkt für Amerikaner ist das griechische Golden-Visa-Programm. Durch eine Investition von 400.000 € oder mehr in griechische Immobilien können Käufer aus Nicht-EU-Ländern eine verlängerbare Aufenthaltsgenehmigung für 5 Jahre erhalten, die ihnen Freizügigkeit innerhalb des Schengen-Raums gewährt. Dies ist ein Weg zur Mobilität in Europa, ohne dass eine Staatsbürgerschaft erforderlich ist. Für Rentner, Remote-Arbeiter oder diejenigen, die von einem Leben auf zwei Kontinenten träumen, ist das Golden Visa ein entscheidender Faktor.
Wie geht es weiter?
Für diejenigen, die sich gut vorbereiten, ist die Belohnung außergewöhnlich: sonnenverwöhnte Sommer, ein Standbein in Europa, ein Zuhause, das sich selbst finanziert, und vielleicht sogar ein neues Kapitel im Leben im Ausland.
Egal, ob du einen Rückzugsort für deinen Ruhestand, ein Vermächtnis für deine Kinder oder einen Rückzugsort am Mittelmeer suchst, um dein Leben in Amerika auszugleichen – Griechenland bietet die Magie, Freiheit und Schönheit, um dies zu verwirklichen.
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