Ein Haus in Griechenland kaufen: 18 Fragen, die sich Amerikaner stellen

Wichtige rechtliche Fragen für US-Bürger

Können US-Bürger legal Immobilien in Griechenland erwerben?

Ja. US-Bürger können in Griechenland ohne Einschränkungen Immobilien erwerben, wobei für bestimmte Grenz- oder Militärgebiete unter Umständen eine Sondergenehmigung erforderlich ist.

Benötige ich ein Visum oder eine Aufenthaltsgenehmigung, um zu kaufen?

Sie müssen weder eine Aufenthaltsgenehmigung besitzen noch ein Visum haben, um Immobilien zu erwerben. Wenn Sie jedoch planen, sich länger als 90 Tage innerhalb eines Zeitraums von 180 Tagen aufzuhalten, benötigen Sie ein Visum oder eine Aufenthaltsgenehmigung. Viele entscheiden sich für das Goldene Visum, das eine Aufenthaltsgenehmigung für 5 Jahre mit Verlängerungsmöglichkeit gewährt, solange Sie Ihre Immobilieninvestition aufrechterhalten.

Was ist eine AFM und warum brauche ich sie?

Bevor eine Transaktion stattfinden kann, benötigen Sie eine griechische Steueridentifikationsnummer (AFM). Diese ist für alles unerlässlich, von der Unterzeichnung von Verträgen bis zur Zahlung von Grundsteuern. Ihr Anwalt oder Berater kann diese in der Regel für Sie einholen, wenn Sie eine Vollmacht unterzeichnen.

Benötige ich ein griechisches Bankkonto?

Nein, Sie benötigen kein griechisches Bankkonto, um eine Immobilie in Griechenland zu kaufen.

Was unterscheidet den Kaufprozess von dem in den USA?

In Griechenland gibt es keine Treuhandstellen. Stattdessen arbeiten Sie direkt mit einem Notar zusammen (einem öffentlichen Beamten, der die Urkunde aufsetzt und vollzieht). Anders als in den USA zahlt der Käufer in der Regel direkt an den Verkäufer – ohne zwischengeschaltete Treuhandstelle. Umso wichtiger ist es, einen Rechtsexperten an Ihrer Seite zu haben.

Worauf Amerikaner achten sollten

Benötige ich für Renovierungsarbeiten eine Genehmigung?

Ja, für die meisten baulichen oder umfangreichen kosmetischen Arbeiten. Das Streichen oder Austauschen von Türen ist möglicherweise ohne Genehmigung möglich, aber für die Vergrößerung eines Fensters oder den Bau einer Pergola benötigen Sie wahrscheinlich eine. Wenden Sie sich zur Bestätigung an einen Architekten oder Bauingenieur.

Wie finde ich Bauunternehmer?

Mundpropaganda, lokale Immobilienmakler oder Anwaltskanzleien sind die besten Quellen. Englischsprachige Bauunternehmer sind in touristischen Gebieten häufig anzutreffen, aber nicht garantiert. Verlangen Sie stets schriftliche Kostenvoranschläge und Verträge. Auf abgelegenen Inseln können Materialien aufgrund der Transportkosten teurer sein.

Kann ich in Griechenland eine Finanzierung erhalten?

Vergeben griechische Banken Kredite an US-Bürger?

Ja – rechnen Sie jedoch mit einer Anzahlung von 35–50 %. Einige griechische Banken (wie die Eurobank oder die Alpha Bank) bieten Hypotheken für Ausländer an. Sie verlangen einen Einkommensnachweis, Steuererklärungen und einige weitere Belege. Erfahren Sie hier mehr darüber, wie Sie Ihr Haus in Griechenland finanzieren können.

Wie sehen die Zinssätze und Konditionen aus?

Stand Mitte 2025 liegen die Zinssätze für Nichtansässige bei etwa 3–4,5 % fest. Im Vergleich zu den US-Zinssätzen sind sie wettbewerbsfähig. Erfahren Sie hier mehr darüber, wie Sie Ihr Eigenheim in Griechenland finanzieren können.

Wie sieht es mit einer Finanzierung aus den USA aus?

Manche US-Amerikaner ziehen es vor, ihre Immobilie in den USA zu refinanzieren, um in Griechenland bar zu kaufen. Dies ist eine gute Wahl für Personen mit hohem Eigenkapital und Einkommen in den USA.

Vermietung Ihrer Immobilie in Griechenland

Können US-Amerikaner ihre Immobilien kurzfristig vermieten?

Ja – Amerikaner können griechische Immobilien legal über Airbnb, Booking.com oder andere Plattformen vermieten. Die Immobilie muss jedoch im griechischen Register für Kurzzeitvermietungen registriert sein (Sie erhalten eine AMA-Nummer). Ab Oktober 2025 müssen Sie zudem bestimmte Sicherheits- und Versicherungsanforderungen erfüllen.

Wie lauten die Vorschriften?

1. Hauptnutzung und Grundausstattung:

   • Die Immobilien müssen als Räume zur Hauptnutzung eingestuft sein und über natürliche Beleuchtung, Belüftung sowie eine funktionsfähige Klimaanlage verfügen.

2. Haftpflichtversicherung:

   • Immobilienverwalter sind verpflichtet, eine Haftpflichtversicherung abzuschließen, um Schäden oder Unfälle während des Aufenthalts eines Mieters abzudecken.

3. Sicherheitszertifikate:

   • Von zugelassenen Elektrikern unterzeichnete Erklärungen zur elektrischen Konformität.

   • Installation von Feuerlöschern und Rauchmeldern.

   • Leistungsschalter oder Fehlerstromschutzschalter zur Vermeidung elektrischer Gefahren.

   • Deutlich gekennzeichnete Notausgänge für eine sichere Evakuierung.

4. Gesundheits- und Sicherheitsmaßnahmen:

   • Schädlingsbekämpfungs- und Desinfektionszertifikate, die eine hygienische Umgebung gewährleisten.

   • Für Notfälle leicht zugängliche Erste-Hilfe-Kästen.

   • Aushang von Notfall-Kontaktnummern für sofortige Hilfe.

Muss ich auch in den USA Steuern zahlen?

Sie müssen Ihr weltweites Einkommen beim IRS melden. Griechenland und die USA haben jedoch ein Steuerabkommen zur Vermeidung von Doppelbesteuerung geschlossen. In der Regel verrechnet sich jede in Griechenland auf Mieteinnahmen gezahlte Steuer mit Ihrer Steuerschuld in den USA. Sprechen Sie dennoch mit einem internationalen Steuerberater, um die Einhaltung der Vorschriften sicherzustellen.

Gibt es eine Immobilienverwaltung?

Ja, insbesondere in touristischen Gebieten. Lokale Firmen können Buchungen, Reinigung, Reparaturen und Gästebetreuung für 10–20 % der Mieteinnahmen übernehmen. Dies macht die Fernverwaltung der Immobilie wesentlich einfacher.

Langfristiges Wohnen und praktische Überlegungen

Kann ich das Haus das ganze Jahr über nutzen?

Auf jeden Fall – stellen Sie nur sicher, dass es winterfest ist. Einige ältere Ferienhäuser sind für den Sommer optimiert, verfügen jedoch nicht über Heizung oder Isolierung für die kühleren Monate. Küstengebiete wie Kreta oder Rhodos bleiben im Winter mild, aber nördliche oder bergige Regionen können kühl sein.

Wer kümmert sich um die Immobilie, wenn ich nicht da bin?

Es ist ratsam, einen Hausmeister zu beauftragen oder einen vertrauenswürdigen Einheimischen zu bitten, nach Ihrem Haus zu sehen. Eine Hausverwaltungsgesellschaft kann ebenfalls eine gute Lösung sein. Unbewohnte Häuser können unter Feuchtigkeit oder unbezahlten Rechnungen leiden. Einige Hausverwalter bieten gegen eine geringe Gebühr monatliche Wartungskontrollen an.

Wie sieht es mit den Nebenkosten aus?

Griechische Versorgungsleistungen werden in der Regel monatlich abgerechnet. Manche Amerikaner befürchten, dass sie am Ende die Energierechnung eines anderen bezahlen müssen. Seien Sie unbesorgt: Die öffentlichen Versorgungsleistungen und die damit verbundenen Rechnungen können auf den Namen des neuen Eigentümers umgeschrieben werden, sobald die notarielle Kaufurkunde unterzeichnet ist.

Ist die medizinische Versorgung gewährleistet?

Ja, aber das hängt davon ab, wo Sie sich befinden. Größere Städte (wie Athen, Thessaloniki oder Heraklion auf Kreta) verfügen über moderne Krankenhäuser und englischsprachige Ärzte. Auf kleineren Inseln gibt es möglicherweise nur Kliniken, und in Notfällen ist eine Bootsfahrt erforderlich. Stellen Sie sicher, dass die von Ihnen gewählte Gegend Ihren langfristigen Gesundheitsbedürfnissen gerecht wird.

Warum kaufen immer mehr Amerikaner Immobilien in Griechenland?

Griechenland hat in den letzten Jahren bei amerikanischen Immobilienkäufern stark an Beliebtheit gewonnen. Hier sind die Gründe, warum es zu einer so attraktiven Option geworden ist:

Sonne, Landschaft und Ruhe

Mit über 300 Sonnentagen im Jahr in vielen Regionen bietet Griechenland das, wonach sich viele Amerikaner sehnen: Licht, Wärme und ein gemächlicheres Lebenstempo. Ganz gleich, ob Sie dem kalten Winter an der Ostküste oder dem hektischen Arbeitsalltag in L.A. entfliehen möchten – die Aussicht, auf einer Terrasse mit Blick auf die Ägäis ein Glas Wein zu genießen, ist unwiderstehlich. Griechenland verkörpert den mediterranen Lebensstil – ausgedehnte Mittagessen, freundliche Einheimische und jene zeitlose Schönheit, die immer wieder Besucher anzieht.

Erschwingliche Immobilien am Mittelmeer

Griechenland bleibt eines der erschwinglichsten Ziele in der EU für Immobilien. Im Vergleich zu amerikanischen Küsten-Hotspots wie Kalifornien oder Florida können griechische Immobilien wie ein Schnäppchen erscheinen. So finden Sie beispielsweise ein Steinhaus direkt am Meer in Mani oder eine Villa auf Korfu zu einem Bruchteil dessen, was ähnliche Immobilien in den USA kosten würden. Und trotz steigender Nachfrage liegen die Preise in vielen Gegenden immer noch unter ihrem Höchststand vor der Krise, was Käufern einen soliden Wert und Aufwärtspotenzial bietet.

Aufenthaltsrecht durch das Golden Visa

Ein großer Anziehungspunkt für Amerikaner ist das griechische Golden-Visa-Programm. Durch eine Investition von 400.000 € oder mehr in griechische Immobilien können Käufer aus Nicht-EU-Ländern eine auf fünf Jahre befristete, verlängerbare Aufenthaltsgenehmigung erhalten – eine, die Freizügigkeit innerhalb des Schengen-Raums gewährt. Es ist ein Weg zur Mobilität in Europa, ohne dass eine Staatsbürgerschaft erforderlich ist. Für Rentner, Remote-Arbeiter oder diejenigen, die von einem Leben auf zwei Kontinenten träumen, ist das Golden Visa ein entscheidender Faktor.

Wie geht es weiter?

Für diejenigen, die sich gut vorbereiten, ist die Belohnung außergewöhnlich: sonnenverwöhnte Sommer, ein Standbein in Europa, ein Zuhause, das sich selbst finanziert, und vielleicht sogar ein neues Lebenskapitel im Ausland.

Ob Sie nun einen Rückzugsort für den Ruhestand, ein Vermächtnis für Ihre Kinder oder einen Rückzugsort am Mittelmeer suchen, um Ihr Leben in Amerika auszugleichen – Griechenland bietet die Magie, die Freiheit und die Schönheit, um dies zu verwirklichen.