Hoe Nederland uw vermogen belast
Als inwoner van Nederland wordt u belast over uw wereldwijde inkomsten, waaronder een onroerend goed in Griekenland. De Nederlandse inkomstenbelasting is onderverdeeld in drie boxen, en beleggingsvermogen zoals onroerend goed valt onder Box 3. Box 3 werkt anders dan de inkomstenbelasting op een salaris. In plaats van uw werkelijke inkomsten te belasten, wordt er een fictief of verondersteld rendement toegepast op de waarde van uw nettovermogen boven een belastingvrije drempel, en wordt dat belast. Voor 2026 zijn de cijfers als volgt vastgesteld. Het fictieve rendement op "overige vermogensbestanddelen", de categorie waaronder onroerend goed valt, bedraagt 6,00%, en het belastingtarief in Box 3 over dat rendement is 36%. De belastingvrije drempel ligt rond de € 57.000 per persoon, ongeveer het dubbele voor fiscale partners. Deze bedragen worden elk jaar vastgesteld, dus het is de moeite waard om de actuele cijfers te controleren op het moment dat u aangifte doet.
Een systeem in transitie
Box 3 is al jaren het onderwerp van juridische procedures, omdat het toepassen van een vast rendement in plaats van uw werkelijke inkomsten kan leiden tot te hoge belasting voor mensen wier werkelijke rendement lager is. Na uitspraken van de Hoge Raad is er nu een weg van tegenbewijs: als uw werkelijke rendement lager is dan het forfaitaire rendement, kunt u vragen om te worden belast op basis van het lagere, werkelijke cijfer. Nederland is ook van plan over te stappen op een systeem dat is gebaseerd op werkelijke opbrengsten, waarbij de daadwerkelijke huurinkomsten worden belast en kosten aftrekbaar zijn, terwijl vermogenswinst bij verkoop wordt belast. Dit nieuwe systeem is meer dan eens uitgesteld en wordt nu rond 2028 verwacht. Tot die tijd blijft het bovenstaande systeem van veronderstelde opbrengsten van toepassing.
Hoe het verdrag u beschermt
Dit is het deel dat het belangrijkst is voor een Griekse vakantiewoning. Op grond van het dubbelbelastingverdrag tussen Nederland en Griekenland worden inkomsten uit onroerend goed belast in het land waar het onroerend goed is gelegen, dus Griekenland. U geeft het Griekse onroerend goed nog steeds aan in uw Nederlandse belastingaangifte, maar u vraagt vervolgens dubbele belastingvermindering aan. In de praktijk betekent dit dat een inwoner van Nederland met een tweede woning in Griekenland in principe geen Nederlandse inkomstenbelasting verschuldigd is over dat onroerend goed. U geeft het aan en u ontvangt vermindering.
Hoe een Grieks onroerend goed in Griekenland wordt belast
Huurinkomsten
Als u uw woning in Griekenland niet verhuurt, is dit deel niet op u van toepassing, hoewel u er rekening mee moet houden dat de jaarlijkse Griekse onroerendgoedbelasting, ENFIA, door alle eigenaren moet worden betaald, ongeacht of zij het onroerend goed verhuren of niet. Als u het wel verhuurt, betaalt u in Griekenland belasting over de huurinkomsten. Voor particulieren is de belasting progressief, wordt deze geheven over de bruto-huurinkomsten en berekend per eigenaar. De schaal voor 2026 is:
Er kunnen bepaalde aftrekposten van toepassing zijn, met name bij langetermijnverhuur, zodat het belastbare bedrag niet altijd het volledige brutobedrag is. Een belastingdeskundige kan bevestigen wat in uw geval van toepassing is.
Marktinzichten
.jpg)
