Belastingtarieven in Nederland als ik in 2026 een huis in Griekenland heb

Marktinzichten

23.02.2025

Dit artikel gaat over de belastingtarieven voor Nederlandse eigenaren van een huis in Griekenland. We beantwoorden veelgestelde vragen zoals "Hoe wordt mijn huis in Griekenland in Nederland belast?" en "Word ik zowel in Griekenland als in Nederland belast voor mijn huis in Griekenland?"

Belasting op investeringen in Nederland

Als inwoner van Nederland moet je belasting betalen over je wereldwijde inkomen, inclusief inkomsten uit onroerend goed in Griekenland. Het Nederlandse inkomstenbelastingsysteem bestaat uit drie 'boxen'. Inkomsten uit beleggingen, zoals onroerend goed, vallen onder wat bekend staat als 'box 3', die ook onroerend goed zoals een woning in Griekenland omvat. De afgelopen jaren is box 3 onder de loep genomen, omdat de vraag is gerezen of het huidige systeem in strijd is met grondrechten, met name het recht op eigendom. Er zijn aanpassingen doorgevoerd in het belastingstelsel en er zijn verdere ontwikkelingen gaande. De gevolgen voor de Nederlandse belasting met betrekking tot je Griekse onroerend goed zijn echter beperkt. Op grond van het dubbelbelastingverdrag tussen Nederland en Griekenland ligt de bevoegdheid om belasting te heffen over het Griekse onroerend goed bij Griekenland, aangezien dit de bron van het inkomen is. Bijgevolg moet het inkomen uit het Griekse onroerend goed weliswaar in de belastingaangifte worden vermeld, maar kan dubbele belastingvermindering worden aangevraagd.

Het huidige systeem

Op dit moment worden vermogensbestanddelen in box 3 in drie categorieën ingedeeld: spaargeld, overige vermogensbestanddelen (zoals aandelen, obligaties, effecten, tweede woningen, cryptovaluta) en leningen. Er wordt uitgegaan van een vooraf bepaald rendement op basis van de categorie waartoe het vermogensbestanddeel behoort. In 2024 wordt voor 'overige activa' een vast rendement van 6,04% berekend op basis van de waarde van het actief (6,17% in 2023). Het tarief van de personenbelasting voor box 3 is in 2024 vastgesteld op 36% (32% in 2023).

Ontwikkelingen

Omdat het box 3-stelsel gebaseerd is op aannames, waarbij vaste rendementen worden gebruikt in plaats van de werkelijke beleggingsinkomsten, moeten sommige belastingplichtigen misschien hun kapitaal aanspreken als hun werkelijke inkomen lager is dan de veronderstelde rendementen. Dit heeft geleid tot verschillende rechtszaken, waarbij de uitspraken vaak in het voordeel van de belastingplichtigen waren door hun belastinggrondslag te verlagen om rekening te houden met de werkelijke box 3-inkomsten. Tegen deze uitspraken is beroep aangetekend en de Hoge Raad buigt zich momenteel over kwesties als het mogelijke conflict met het eigendomsrecht en de definitie van werkelijke inkomsten (waarbij ook rekening wordt gehouden met niet-gerealiseerde waardestijgingen). De regering heeft aangekondigd dat er vanaf 2027 een nieuw belastingstelsel komt dat gebaseerd is op de werkelijke inkomsten uit beleggingen. In september 2023 is een wetsvoorstel gepresenteerd, dat nog steeds wordt aangepast. In principe worden bij onroerend goed de werkelijke huurinkomsten belast en zijn de kosten aftrekbaar. De vermogenswinst wordt belast bij de verkoop van het onroerend goed.

Overige opmerkingen over inkomsten uit box 3

Inkomsten uit spaargeld en beleggingen in box 3 zijn alleen belastbaar als het netto verschil tussen de waarde van de activa en de schulden hoger is dan de belastingvrije drempels, die voor 2024 zijn vastgesteld op € 57.000 per persoon (of € 114.000 voor fiscale partners). Naar verwachting zal het voorgestelde belastingstelsel voor 2027 waarschijnlijk een belastingvrije inkomensdrempel invoeren.

Hoe wordt onroerendgoedinkomen belast in Griekenland?

Huurbelasting

Let op: als je niet van plan bent je woning in Griekenland te verhuren, is dit gedeelte niet relevant. Als je van plan bent je woning te verhuren, moet je in Griekenland belasting betalen over de huurinkomsten. Voor particulieren gelden progressieve belastingtarieven voor huurinkomsten, die per eigenaar worden berekend over de bruto huurinkomsten van het onroerend goed.

Tot een huurinkomen van € 12.000: 15 procent
Tussen € 12.001 en € 24.000: 25 procent
Tussen € 24.001 en € 35.000: 35 procent
€ 35.001+: 45 procent

Voordelen van mede-eigendom

Over het algemeen is het voor stellen voordeliger om op twee namen te kopen in plaats van op één, omdat de bovenstaande belastingtarieven per eigenaar gelden.

Dubbelbelastingverdrag tussen Griekenland en Nederland

Het dubbelbelastingverdrag tussen Griekenland en Nederland regelt de belastingheffing van inwoners van het ene land met inkomsten uit het andere land. Volgens dit verdrag worden inkomsten uit onroerend goed toegewezen aan het land van herkomst, in overeenstemming met internationale normen. In wezen wordt het wereldwijde inkomen weliswaar in de belastingaangifte opgenomen, maar wordt er vrijstelling verleend voor inkomsten uit onroerend goed in Griekenland. Bijgevolg zijn Nederlandse ingezetenen met een tweede woning in Griekenland in principe niet onderworpen aan de Nederlandse inkomstenbelasting in dit verband.

Heb je nog andere vragen over belastingen in Nederland?

Voor vragen over belastingen op woningen in Griekenland voor Nederlandse burgers kun je contact opnemen met Taxand Nederland. Je kunt Taxand ook vinden op Linkedin.