Wie hoch sind die Steuern in den Niederlanden, wenn ich 2026 ein Haus in Griechenland habe?

Markt-Einblicke

23.02.2025

In diesem Artikel geht's um die Steuersätze für niederländische Leute, die ein Haus in Griechenland haben. Wir klären typische Fragen wie „Wie wird mein Haus in Griechenland in den Niederlanden besteuert?“ und „Muss ich für mein Haus in Griechenland sowohl in Griechenland als auch in den Niederlanden Steuern zahlen?“

Besteuerung von Investitionen in den Niederlanden

Als Einwohner der Niederlande musst du dein weltweites Einkommen versteuern, auch das aus Immobilien in Griechenland. Das niederländische Einkommensteuersystem hat drei „Boxen“. Einkommen aus Investitionen, wie zum Beispiel Immobilienvermögen, fällt unter die sogenannte „Box 3“, die auch Immobilien wie ein Haus in Griechenland abdeckt. In den letzten Jahren wurde Box 3 kritisch hinterfragt, da die Frage aufkam, ob das aktuelle System gegen Grundrechte verstößt, vor allem gegen das Recht auf Eigentum. Es wurden Anpassungen am Steuersystem vorgenommen, und es gibt noch weitere Entwicklungen. Die Auswirkungen auf die niederländische Steuer für deine griechische Immobilie sind aber begrenzt. Gemäß dem Doppelbesteuerungsabkommen zwischen den Niederlanden und Griechenland liegt die Zuständigkeit für die Besteuerung der griechischen Immobilie bei Griechenland, da dort die Einkünfte erzielt werden. Folglich müssen Einkünfte aus der griechischen Immobilie zwar in der Steuererklärung angegeben werden, es kann jedoch eine Doppelbesteuerungsentlastung beantragt werden.

Das derzeitige System

Derzeit werden Vermögenswerte in Box 3 in drei Kategorien eingeteilt: Ersparnisse, sonstige Vermögenswerte (wie Aktien, Anleihen, Wertpapiere, Zweitwohnungen, Kryptowährungen) und Darlehen. Je nach Kategorie des Vermögenswerts wird eine vorab festgelegte Rendite angenommen. Im Jahr 2024 wird für „sonstige Vermögenswerte” eine feste Rendite von 6,04 % auf Basis des Vermögenswerts berechnet (6,17 % im Jahr 2023). Der Einkommensteuersatz für Box 3 liegt im Jahr 2024 bei 36 % (32 % im Jahr 2023).

Entwicklungen

Da das Box-3-System auf Annahmen basiert, bei denen feste Renditen statt der tatsächlichen Kapitalerträge zugrunde gelegt werden, müssen manche Steuerzahler vielleicht ihr Kapital angreifen, wenn ihre tatsächlichen Erträge unter den angenommenen Renditen liegen. Das hat zu verschiedenen Gerichtsverfahren geführt, bei denen die Urteile oft zugunsten der Steuerzahler ausfielen, indem die Steuerbemessungsgrundlage auf die tatsächlichen Box-3-Erträge reduziert wurde. Gegen diese Urteile wurde Berufung eingelegt, und der niederländische Oberste Gerichtshof wird in Kürze über Fragen wie den möglichen Konflikt mit dem Eigentumsrecht und die Definition des tatsächlichen Einkommens (einschließlich der Berücksichtigung nicht realisierter Wertsteigerungen) entscheiden. Die Regierung hat angekündigt, ab 2027 ein neues Steuersystem einzuführen, das auf den tatsächlichen Erträgen aus Investitionen basiert. Ein Gesetzesentwurf wurde der Öffentlichkeit im September 2023 vorgelegt und wird derzeit noch überarbeitet. Grundsätzlich werden bei Immobilienvermögen die tatsächlichen Mieteinnahmen besteuert und Ausgaben sind abzugsfähig. Der Kapitalgewinn wird bei Verkauf der Immobilie besteuert.

Weitere Hinweise zu Einkünften aus Box 3

Einkünfte aus Ersparnissen und Investitionen sind nur dann steuerpflichtig, wenn die Nettodifferenz zwischen dem Wert der Vermögenswerte und den Schulden die Steuerfreigrenzen überschreitet, die für 2024 auf 57.000 € pro Person (oder 114.000 € für Steuerpartner) festgelegt sind. Es wird erwartet, dass das für 2027 vorgeschlagene Steuersystem wahrscheinlich eine Steuerfreigrenze einführen wird.

Wie werden Immobilienerträge in Griechenland besteuert?

Mietsteuer

Wenn du nicht vorhast, deine Immobilie in Griechenland zu vermieten, ist dieser Abschnitt für dich nicht relevant. Wenn du deine Immobilie vermieten willst, musst du in Griechenland Steuern auf die Mieteinnahmen zahlen. Für Privatpersonen gelten progressive Steuersätze für Mieteinnahmen, die pro Eigentümer auf Basis der Bruttomieteinnahmen der Immobilie berechnet werden.

Bis zu einem Mieteinkommen von 12.000 €: 15 Prozent
Zwischen 12.001 € und 24.000 €: 25 Prozent
Zwischen 24.001 € und 35.000 €: 35 Prozent
35.001 € und mehr: 45 Prozent

Vorteile der Miteigentümerschaft

Im Allgemeinen ist es für Paare vorteilhaft, eine Immobilie auf zwei Namen statt auf einen Namen zu kaufen, da die oben genannten Steuersätze pro Eigentümer gelten.

Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Griechenland und den Niederlanden

Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Griechenland und den Niederlanden regelt die Besteuerung von Personen, die in einem Land wohnen und Einkommen aus dem anderen Land haben. Nach diesem Abkommen wird Einkommen aus Immobilien dem Herkunftsland zugewiesen, was internationalen Standards entspricht. Im Wesentlichen werden zwar die weltweiten Einkünfte in der Steuererklärung angegeben, aber für Einkünfte aus griechischen Immobilien wird eine Steuererleichterung gewährt. Daher sollten niederländische Einwohner, die einen Zweitwohnsitz in Griechenland haben, in dieser Hinsicht grundsätzlich nicht der niederländischen Einkommensteuer unterliegen.

Hast du noch Fragen zu Steuern in den Niederlanden?

Bei Fragen zu Steuern auf Immobilien in Griechenland für niederländische Staatsbürger wende dich bitte an Taxand Nederland. Du findest Taxand auch auf Linkedin.