Wie die Niederlande Ihr Vermögen besteuern
Als in den Niederlanden ansässige Person werden Sie auf Ihr weltweites Einkommen besteuert, wozu auch eine Immobilie in Griechenland gehört. Die niederländische Einkommensteuer ist in drei Boxen unterteilt, wobei Kapitalvermögen wie Immobilien unter Box 3 fallen. Box 3 funktioniert anders als die Einkommensteuer auf ein Gehalt. Anstatt Ihr tatsächliches Einkommen zu besteuern, wird auf den Wert Ihres Nettovermögens, der über einem Steuerfreibetrag liegt, eine fiktive oder angenommene Rendite angewandt und diese besteuert. Für das Jahr 2026 sind die Zahlen wie folgt festgelegt. Die fiktive Rendite auf „sonstige Vermögenswerte“, die Kategorie, zu der auch Immobilien gehören, beträgt 6,00 %, und der Steuersatz der Box 3 auf diese Rendite beträgt 36 %. Der Steuerfreibetrag liegt bei etwa 57.000 € pro Person, für Steuerpartner etwa doppelt so hoch. Diese Beträge werden jedes Jahr neu festgelegt, daher lohnt es sich, die aktuellen Zahlen zum Zeitpunkt Ihrer Steuererklärung zu überprüfen.
Ein System im Wandel
Box 3 ist seit Jahren rechtlich umstritten, da die Anwendung einer festen Rendite anstelle Ihres tatsächlichen Einkommens Personen übermäßig belasten kann, deren tatsächliche Rendite niedriger ist. Nach Urteilen des niederländischen Obersten Gerichtshofs gibt es nun einen Weg zur Gegenbeweisführung: Wenn Ihre tatsächliche Rendite niedriger ist als die fiktive Rendite, können Sie beantragen, auf der Grundlage des niedrigeren, tatsächlichen Betrags besteuert zu werden. Die Niederlande planen zudem die Umstellung auf ein System, das auf tatsächlichen Erträgen basiert, bei dem die tatsächlichen Mieteinnahmen besteuert werden, Ausgaben abzugsfähig sind und Kapitalgewinne beim Verkauf besteuert werden. Dieses neue System wurde bereits mehrmals verschoben und wird nun für etwa 2028 erwartet. Bis dahin gilt weiterhin das oben beschriebene System der fiktiven Rendite.
Wie das Abkommen Sie schützt
Dies ist der für eine griechische Ferienimmobilie wichtigste Punkt. Gemäß dem Doppelbesteuerungsabkommen zwischen den Niederlanden und Griechenland werden Einkünfte aus Immobilien in dem Land besteuert, in dem sich die Immobilie befindet, also in Griechenland. Sie geben die griechische Immobilie zwar weiterhin in Ihrer niederländischen Steuererklärung an, beantragen dafür aber eine Doppelbesteuerungsentlastung. In der Praxis bedeutet dies, dass ein in den Niederlanden ansässiger Steuerpflichtiger mit einem Zweitwohnsitz in Griechenland grundsätzlich keine niederländische Einkommensteuer auf diese Immobilie zu entrichten hat. Sie geben sie an und erhalten eine Entlastung.
Wie eine griechische Immobilie in Griechenland besteuert wird
Mieteinnahmen
Wenn Sie Ihre Immobilie in Griechenland nicht vermieten, trifft dieser Abschnitt nicht auf Sie zu. Beachten Sie jedoch, dass die jährliche griechische Grundsteuer (ENFIA) von allen Eigentümern zu entrichten ist, unabhängig davon, ob sie die Immobilie vermieten oder nicht. Wenn Sie die Immobilie vermieten, zahlen Sie in Griechenland Steuern auf die Mieteinnahmen. Für Privatpersonen ist die Steuer progressiv, wird auf die Bruttomieteinnahmen erhoben und pro Eigentümer berechnet. Der Steuertarif für 2026 lautet:
Es können bestimmte Abzüge geltend gemacht werden, insbesondere bei langfristigen Vermietungen, sodass der steuerpflichtige Betrag nicht immer dem vollen Bruttobetrag entspricht. Ein Steuerberater kann Ihnen bestätigen, was in Ihrem Fall zutrifft.
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