22.10.2026
Die besten Inseln für den Ruhestand in Griechenland
Nach unseren jüngsten Daten sucht fast jeder dritte Käufer (30,8 %) aus dem Ausland – vor allem Rentner – nach einer Immobilie in Griechenland als ständigen Wohnsitz.
Marktinformationen
Dieser Artikel befasst sich damit, wie eine Immobilie in Griechenland für jemanden besteuert wird, der in den Niederlanden lebt. Er beantwortet die beiden Fragen, die niederländische Eigentümer am häufigsten stellen: Wie wird meine griechische Immobilie von den niederländischen Steuerbehörden behandelt, und werde ich dafür sowohl in Griechenland als auch in den Niederlanden besteuert?
Die kurze Antwort ist beruhigend. Aufgrund des Steuerabkommens zwischen den beiden Ländern wird die griechische Immobilie in Griechenland besteuert, und die Niederlande gewähren eine Steuerbefreiung, sodass Sie nicht doppelt besteuert werden. Die Einzelheiten finden Sie weiter unten, und da sich die Steuerregeln jedes Jahr ändern, schließen wir mit einem Hinweis darauf, wo Sie Beratung zu Ihrer persönlichen Situation erhalten können.
Wie die Niederlande Ihr Vermögen besteuern
Als in den Niederlanden ansässige Person werden Sie auf Ihr weltweites Einkommen besteuert, wozu auch eine Immobilie in Griechenland gehört. Die niederländische Einkommensteuer ist in drei Boxen unterteilt, wobei Kapitalvermögen wie Immobilien unter Box 3 fallen. Box 3 funktioniert anders als die Einkommensteuer auf ein Gehalt. Anstatt Ihr tatsächliches Einkommen zu besteuern, wird auf den Wert Ihres Nettovermögens, der über einem Steuerfreibetrag liegt, eine fiktive oder angenommene Rendite angewandt und diese besteuert. Für das Jahr 2026 sind die Zahlen wie folgt festgelegt. Die fiktive Rendite auf „sonstige Vermögenswerte“, die Kategorie, zu der auch Immobilien gehören, beträgt 6,00 %, und der Steuersatz der Box 3 auf diese Rendite beträgt 36 %. Der Steuerfreibetrag liegt bei etwa 57.000 € pro Person, für Steuerpartner etwa doppelt so hoch. Diese Beträge werden jedes Jahr neu festgelegt, daher lohnt es sich, die aktuellen Zahlen zum Zeitpunkt Ihrer Steuererklärung zu überprüfen.
Ein System im Wandel
Box 3 ist seit Jahren rechtlich umstritten, da die Anwendung einer festen Rendite anstelle Ihres tatsächlichen Einkommens Personen übermäßig belasten kann, deren tatsächliche Rendite niedriger ist. Nach Urteilen des niederländischen Obersten Gerichtshofs gibt es nun einen Weg zur Gegenbeweisführung: Wenn Ihre tatsächliche Rendite niedriger ist als die fiktive Rendite, können Sie beantragen, auf der Grundlage des niedrigeren, tatsächlichen Betrags besteuert zu werden. Die Niederlande planen zudem die Umstellung auf ein System, das auf tatsächlichen Erträgen basiert, bei dem die tatsächlichen Mieteinnahmen besteuert werden, Ausgaben abzugsfähig sind und Kapitalgewinne beim Verkauf besteuert werden. Dieses neue System wurde bereits mehrmals verschoben und wird nun für etwa 2028 erwartet. Bis dahin gilt weiterhin das oben beschriebene System der fiktiven Rendite.
Wie das Abkommen Sie schützt
Dies ist der für eine griechische Ferienimmobilie wichtigste Punkt. Gemäß dem Doppelbesteuerungsabkommen zwischen den Niederlanden und Griechenland werden Einkünfte aus Immobilien in dem Land besteuert, in dem sich die Immobilie befindet, also in Griechenland. Sie geben die griechische Immobilie zwar weiterhin in Ihrer niederländischen Steuererklärung an, beantragen dafür aber eine Doppelbesteuerungsentlastung. In der Praxis bedeutet dies, dass ein in den Niederlanden ansässiger Steuerpflichtiger mit einem Zweitwohnsitz in Griechenland grundsätzlich keine niederländische Einkommensteuer auf diese Immobilie zu entrichten hat. Sie geben sie an und erhalten eine Entlastung.
Wie eine griechische Immobilie in Griechenland besteuert wird
Mieteinnahmen
Wenn Sie Ihre Immobilie in Griechenland nicht vermieten, trifft dieser Abschnitt nicht auf Sie zu. Beachten Sie jedoch, dass die jährliche griechische Grundsteuer (ENFIA) von allen Eigentümern zu entrichten ist, unabhängig davon, ob sie die Immobilie vermieten oder nicht. Wenn Sie die Immobilie vermieten, zahlen Sie in Griechenland Steuern auf die Mieteinnahmen. Für Privatpersonen ist die Steuer progressiv, wird auf die Bruttomieteinnahmen erhoben und pro Eigentümer berechnet. Der Steuertarif für 2026 lautet:
Bis zu 12.000 €: 15 %
12.001 € bis 24.000 €: 25 %
24.001 € bis 36.000 €: 35 %
36.001 € und mehr: 45 %
Es können bestimmte Abzüge geltend gemacht werden, insbesondere bei langfristigen Vermietungen, sodass der steuerpflichtige Betrag nicht immer dem vollen Bruttobetrag entspricht. Ein Steuerberater kann Ihnen bestätigen, was in Ihrem Fall zutrifft.
Die Vorteile des Miteigentums
Da die Staffelung pro Eigentümer gilt, lohnt es sich für Paare in der Regel, die Immobilie auf beide Namen zu kaufen, anstatt nur auf einen. Durch die Aufteilung der Mieteinnahmen auf zwei Eigentümer wird ein größerer Teil davon in den niedrigeren Steuerklassen besteuert.
Zusammenfassung
Eine Immobilie in Griechenland wird in Griechenland besteuert, und die Niederlande gewähren im Rahmen des Abkommens eine Steuerbefreiung, sodass Sie keine niederländische Einkommensteuer auf die Immobilie selbst zahlen müssen. Wenn Sie die Immobilie vermieten, gilt die oben genannte griechische Mietsteuer, die durch den Kauf auf gemeinsame Namen etwas gemildert wird. Die niederländischen Box-3-Regelungen dazu ändern sich fast jedes Jahr und befinden sich derzeit in einer Reformphase; betrachten Sie die hier genannten Zahlen daher als Stand für das Jahr 2026 und nicht als dauerhaft gültig.
Wo Sie Beratung erhalten
Die Besteuerung hängt stark von Ihren persönlichen Umständen ab, und die Vorschriften auf beiden Seiten ändern sich von Jahr zu Jahr. Bei Fragen zur steuerlichen Behandlung einer Immobilie in Griechenland in den Niederlanden empfehlen wir Ihnen, sich an Taxand Nederland zu wenden. Was die griechische Seite Ihres Kaufs betrifft, steht Ihnen unser eigenes Rechtsteam gerne zur Verfügung.
Haftungsausschluss: Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information. Die Steuerregelungen in den Niederlanden und Griechenland ändern sich regelmäßig, und die individuellen Situationen variieren. Wir empfehlen Ihnen, einen qualifizierten Steuerberater zu konsultieren, bevor Sie Entscheidungen treffen.
