Taux d'imposition néerlandais si j'ai une maison en Grèce en 2026

Perspectives du marché

23.02.2025

Cet article parle des taux d'imposition pour les Néerlandais qui ont une maison en Grèce. On répond à des questions courantes comme « Comment ma maison en Grèce sera-t-elle taxée aux Pays-Bas ? » et « Serai-je imposé à la fois en Grèce et aux Pays-Bas pour ma maison en Grèce ? ».

Imposition des investissements aux Pays-Bas

En tant que résident néerlandais, tu es imposé sur ton revenu mondial, y compris les revenus provenant de biens immobiliers en Grèce. Le système d'imposition des revenus des particuliers aux Pays-Bas comprend trois « cases ». Les revenus provenant d'investissements, tels que les biens immobiliers, relèvent de la « case 3 », qui couvre également les biens immobiliers tels que les résidences en Grèce. Ces dernières années, la case 3 a fait l'objet d'un examen minutieux, car la question s'est posée de savoir si le système actuel était contraire aux droits fondamentaux, en particulier au droit de propriété. Des ajustements ont été apportés au système fiscal et d'autres développements sont en cours. Cependant, l'impact sur la fiscalité néerlandaise concernant votre propriété grecque est limité. En vertu de la convention fiscale entre les Pays-Bas et la Grèce, c'est la Grèce qui a le pouvoir de taxer les biens immobiliers grecs, car c'est là que se trouve la source des revenus. Du coup, même si les revenus provenant des biens immobiliers grecs doivent être déclarés dans la déclaration d'impôts, il est possible de demander un allègement de la double imposition.

Le système actuel

Actuellement, la case 3 classe les actifs en trois catégories : l'épargne, les autres actifs (tels que les actions, les obligations, les titres, les résidences secondaires, les cryptomonnaies) et les prêts. Un rendement prédéterminé est supposé en fonction de la catégorie d'actifs à laquelle il appartient. En 2024, un rendement fixe de 6,04 % est calculé pour les « autres actifs » sur la base de la valeur de l'actif (6,17 % en 2023). Le taux d'imposition sur le revenu des personnes physiques pour la case 3 est fixé à 36 % en 2024 (32 % en 2023).

Évolution

Comme le régime de la case 3 est basé sur des hypothèses, avec des rendements fixes au lieu des revenus d'investissement réels, certains contribuables peuvent devoir puiser dans leur capital si leurs revenus réels sont inférieurs aux rendements supposés. Ça a donné lieu à plusieurs procès, et les jugements ont souvent été en faveur des contribuables, en réduisant leur base d'imposition pour refléter les revenus réels de la case 3. Ces affaires ont fait l'objet d'appels, la Cour suprême néerlandaise étant sur le point de se prononcer sur des questions telles que le conflit potentiel avec le droit de propriété et la définition du revenu réel (y compris la prise en compte des plus-values latentes). Le gouvernement a annoncé l'introduction d'un nouveau système fiscal à partir de 2027, qui sera basé sur les revenus réels des investissements. Une proposition législative a été présentée au public en septembre 2023, mais elle est encore en cours de modification. En gros, pour les biens immobiliers, ce système impose les revenus locatifs réels et les dépenses sont déductibles. La plus-value est imposée lors de la vente du bien.

Autres remarques sur les revenus de la case 3

Les revenus de la case 3 provenant de l'épargne et des investissements ne sont imposables que si la différence nette entre la valeur des actifs et des dettes dépasse les seuils d'exonération fiscale, fixés à 57 000 € par personne pour 2024 (ou 114 000 € pour les partenaires fiscaux). On s'attend à ce que le système fiscal proposé pour 2027 introduise probablement un seuil de revenu exonéré d'impôt.

Comment les revenus immobiliers sont-ils imposés en Grèce ?

Impôt sur les loyers

Si tu ne prévois pas de louer ta maison en Grèce, cette section ne te concerne pas. Si tu prévois de louer ta propriété, tu devras payer des impôts sur les revenus locatifs en Grèce. Pour les particuliers, des taux d'imposition progressifs s'appliquent aux revenus locatifs et sont calculés par propriétaire sur le revenu locatif brut de la propriété.

Jusqu'à 12 000 € de revenus locatifs : 15 %
Entre 12 001 € et 24 000 € : 25 %
Entre 24 001 € et 35 000 € : 35 %
Plus de 35 001 € : 45 %

Avantages de la copropriété

En général, c'est mieux pour les couples d'acheter en mettant les deux noms sur le titre de propriété plutôt qu'un seul, parce que les taux d'imposition ci-dessus s'appliquent par propriétaire.

Convention fiscale entre la Grèce et les Pays-Bas

La convention fiscale entre la Grèce et les Pays-Bas régit l'imposition des résidents d'un pays dont les revenus proviennent de l'autre. En vertu de cette convention, les revenus provenant de biens immobiliers sont attribués au pays d'origine, conformément aux normes internationales. En gros, même si les revenus mondiaux sont pris en compte dans les déclarations d'impôts, un allègement est accordé pour les revenus immobiliers provenant de Grèce. Du coup, en principe, les résidents néerlandais qui ont une résidence secondaire en Grèce ne devraient pas être imposés sur le revenu personnel néerlandais à ce sujet.

Tu as d'autres questions sur la fiscalité aux Pays-Bas ?

Pour toute question sur les impôts sur les maisons en Grèce pour les citoyens néerlandais, contacte Taxand Nederland. Tu peux aussi trouver Taxand sur Linkedin.