Taux d'imposition néerlandais si je suis propriétaire d'une maison en Grèce en 2026
23.02.2025
Cet article traite des taux d'imposition applicables aux propriétaires néerlandais d'une résidence en Grèce. Nous répondons à des questions courantes telles que « Comment ma résidence en Grèce sera-t-elle imposée aux Pays-Bas ? » et « Serai-je imposé à la fois en Grèce et aux Pays-Bas pour ma résidence en Grèce ? »
Imposition des investissements aux Pays-Bas
En tant que résident des Pays-Bas, vous êtes soumis à l’impôt sur l’ensemble de vos revenus, y compris ceux provenant d’un bien immobilier en Grèce. Le système néerlandais d’impôt sur le revenu des personnes physiques comprend trois « cases ». Les revenus provenant d’investissements, tels que les biens immobiliers, relèvent de ce que l’on appelle la « case 3 », qui couvre également les biens immobiliers tels qu’une résidence en Grèce.
Au cours des dernières années, la case 3 a fait l’objet d’un examen minutieux, car la question s’est posée de savoir si le système actuel était en contradiction avec les droits fondamentaux, en particulier le droit de propriété. Des ajustements ont été apportés au système fiscal, et d’autres évolutions sont en cours. Toutefois, l’impact sur l’imposition néerlandaise concernant votre bien immobilier en Grèce est limité.
En vertu de la convention fiscale entre les Pays-Bas et la Grèce, le pouvoir d’imposer les biens immobiliers grecs revient à la Grèce, car c’est là que se trouve la source des revenus. Par conséquent, bien que les revenus provenant de ces biens immobiliers grecs doivent être déclarés dans la déclaration d’impôt, il est possible de demander un allègement de la double imposition.
Le système actuel
Actuellement, la case 3 classe les actifs en trois catégories : l'épargne, les autres actifs (tels que les actions, les obligations, les titres, les résidences secondaires, les cryptomonnaies) et les prêts. Un rendement prédéterminé est supposé en fonction de la catégorie d'actifs à laquelle ils appartiennent.
En 2024, un rendement fixe de 6,04 % est calculé pour les « autres actifs » sur la base de la valeur de l'actif (6,17 % en 2023). Le taux d'imposition sur le revenu des personnes physiques pour la case 3 est fixé à 36 % en 2024 (32 % en 2023).
Évolution
En raison de la nature hypothétique du régime de la case 3, dans lequel des rendements fixes sont appliqués plutôt que les revenus d'investissement réels, certains contribuables peuvent être amenés à puiser dans leur capital si leurs revenus réels sont inférieurs aux rendements supposés. Ces circonstances ont donné lieu à diverses affaires judiciaires, les décisions rendues allant souvent en faveur des contribuables en réduisant leur assiette fiscale afin de refléter les revenus réels de la case 3.
Ces affaires ont fait l'objet de recours, et la Cour suprême néerlandaise s'apprête à se prononcer sur des questions telles que le conflit potentiel avec le droit de propriété et la définition du revenu réel (y compris la prise en compte des plus-values latentes).
Le gouvernement a annoncé l’introduction, à compter de 2027, d’un nouveau système fiscal qui sera fondé sur les revenus réels des investissements. Une proposition de loi a été présentée au public en septembre 2023, mais elle fait encore l’objet de modifications. En substance, pour les biens immobiliers, ce système impose les revenus locatifs réels et les dépenses sont déductibles. La plus-value est imposée lors de la vente du bien.
Autres remarques concernant les revenus de la case 3
Les revenus de la case 3 provenant de l'épargne et des investissements ne sont imposables que si la différence nette entre la valeur des actifs et celle des dettes dépasse les seuils d'exonération fiscale, fixés à 57 000 € par personne pour 2024 (ou 114 000 € pour les partenaires fiscaux). Il est prévu que le système fiscal proposé pour 2027 introduise probablement un seuil de revenus exonérés d'impôt.
Comment les revenus immobiliers sont-ils imposés en Grèce ?
Impôt sur les loyers
Veuillez noter que si vous ne prévoyez pas de louer votre logement en Grèce, cette section ne vous concerne pas. Si vous prévoyez de louer votre bien immobilier, vous devrez payer des impôts sur les revenus locatifs en Grèce. Pour les particuliers, des taux d’imposition progressifs s’appliquent aux revenus locatifs et sont calculés par propriétaire sur le revenu locatif brut du bien.
- Jusqu'à 12 000 € de revenus locatifs : 15 %
- Entre 12 001 € et 24 000 € : 25 %
- Entre 24 001 € et 35 000 € : 35 %
- 35 001 € et plus : 45 %
Avantages de la copropriété
En général, il est plus avantageux pour les couples d'acheter au nom des deux plutôt qu'au nom d'un seul, car les taux d'imposition ci-dessus s'appliquent par propriétaire.
Convention fiscale entre la Grèce et les Pays-Bas
La convention fiscale entre la Grèce et les Pays-Bas régit l’imposition des résidents d’un pays percevant des revenus provenant de l’autre. En vertu de cette convention, les revenus tirés de biens immobiliers sont attribués au pays d’origine, conformément aux normes internationales.
Concrètement, bien que les revenus mondiaux soient pris en compte dans les déclarations fiscales, un allègement est accordé pour les revenus immobiliers provenant de Grèce. Par conséquent, en principe, les résidents néerlandais possédant une résidence secondaire en Grèce ne devraient pas être assujettis à l'impôt néerlandais sur le revenu des personnes physiques à cet égard.
Avez-vous d'autres questions concernant la fiscalité aux Pays-Bas ?
Pour toute question concernant la fiscalité des résidences en Grèce pour les citoyens néerlandais, veuillez contacter Taxand Nederland. Vous pouvez également retrouver Taxand sur LinkedIn.
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