Ολλανδικοί φορολογικοί συντελεστές αν έχω κατοικία στην Ελλάδα το 2026

Πληροφορίες για την αγορά

23.02.2025

Αυτό το άρθρο αφορά τους φορολογικούς συντελεστές για τους Ολλανδούς ιδιοκτήτες κατοικιών στην Ελλάδα. Απαντάμε σε συνήθεις ερωτήσεις όπως «Πώς θα φορολογηθεί η κατοικία μου στην Ελλάδα στην Ολλανδία;» και «Θα φορολογηθώ τόσο στην Ελλάδα όσο και στην Ολλανδία για την κατοικία μου στην Ελλάδα;».

Φορολογία επενδύσεων στην Ολλανδία

Ως κάτοικος των Κάτω Χωρών, υπόκεισθε σε φορολογία επί του συνολικού εισοδήματός σας, συμπεριλαμβανομένου του εισοδήματος από ακίνητα στην Ελλάδα. Το ολλανδικό σύστημα φόρου εισοδήματος φυσικών προσώπων περιλαμβάνει τρεις «κατηγορίες». Τα εισοδήματα που προέρχονται από επενδύσεις, όπως ακίνητα, εμπίπτουν στην κατηγορία «box 3», η οποία καλύπτει επίσης ακίνητα όπως κατοικίες στην Ελλάδα. Τα τελευταία χρόνια, το κουτί 3 βρίσκεται υπό εξέταση, καθώς έχει τεθεί το ερώτημα εάν το τρέχον σύστημα έρχεται σε σύγκρουση με τα θεμελιώδη δικαιώματα, ιδίως το δικαίωμα ιδιοκτησίας. Έχουν γίνει προσαρμογές στο φορολογικό σύστημα και συνεχίζονται οι περαιτέρω εξελίξεις. Ωστόσο, ο αντίκτυπος στην ολλανδική φορολογία σχετικά με την ελληνική ακίνητη περιουσία σας είναι περιορισμένος. Σύμφωνα με τη σύμβαση αποφυγής διπλής φορολογίας μεταξύ των Κάτω Χωρών και της Ελλάδας, η αρμοδιότητα για την επιβολή φόρων στην ελληνική ακίνητη περιουσία ανήκει στην Ελλάδα, καθώς αυτή είναι η πηγή του εισοδήματος. Κατά συνέπεια, ενώ τα έσοδα από την ελληνική ακίνητη περιουσία πρέπει να δηλώνονται στη φορολογική δήλωση, μπορεί να ζητηθεί απαλλαγή από τη διπλή φορολογία.

Το τρέχον σύστημα

Επί του παρόντος, το πλαίσιο 3 ταξινομεί τα περιουσιακά στοιχεία σε τρεις κατηγορίες: αποταμιεύσεις, άλλα περιουσιακά στοιχεία (όπως μετοχές, ομόλογα, χρεόγραφα, δεύτερες κατοικίες, κρυπτονομίσματα) και δάνεια. Υποτίθεται μια προκαθορισμένη απόδοση με βάση την κατηγορία περιουσιακών στοιχείων στην οποία ανήκει. Το 2024, υπολογίζεται μια σταθερή απόδοση 6,04% για τα «άλλα περιουσιακά στοιχεία» με βάση την αξία του περιουσιακού στοιχείου (6,17% το 2023). Ο συντελεστής φόρου εισοδήματος φυσικών προσώπων για το πλαίσιο 3 ορίζεται σε 36% το 2024 (32% το 2023).

Εξελίξεις

Λόγω της φύσης του καθεστώτος του πλαισίου 3, το οποίο βασίζεται σε υποθέσεις και στο οποίο εφαρμόζονται σταθερές αποδόσεις αντί για πραγματικά έσοδα από επενδύσεις, ορισμένοι φορολογούμενοι ενδέχεται να χρειαστεί να αντλήσουν από το κεφάλαιό τους εάν τα πραγματικά έσοδά τους είναι χαμηλότερα από τις υποθετικές αποδόσεις. Οι περιστάσεις αυτές έχουν οδηγήσει σε διάφορες δικαστικές υποθέσεις, με αποφάσεις που συχνά ευνοούν τους φορολογούμενους, μειώνοντας τη φορολογική τους βάση ώστε να αντικατοπτρίζει τα πραγματικά έσοδα του πλαισίου 3. Οι υποθέσεις αυτές έχουν αποτελέσει αντικείμενο εφέσεων, με το Ανώτατο Δικαστήριο των Κάτω Χωρών να επίκειται να αποφανθεί σε θέματα όπως η πιθανή σύγκρουση με το δικαίωμα ιδιοκτησίας και ο ορισμός του πραγματικού εισοδήματος (συμπεριλαμβανομένης της εξέτασης των μη πραγματοποιηθέντων αυξήσεων της αξίας). Η κυβέρνηση ανακοίνωσε την εισαγωγή ενός νέου φορολογικού συστήματος από το 2027, το οποίο θα βασίζεται στο πραγματικό εισόδημα από επενδύσεις. Μια νομοθετική πρόταση παρουσιάστηκε στο κοινό τον Σεπτέμβριο του 2023, η οποία εξακολουθεί να υφίσταται αλλαγές. Βασικά, για τα ακίνητα περιουσιακά στοιχεία, το σύστημα αυτό φορολογεί το πραγματικό εισόδημα από ενοίκια και τα έξοδα είναι εκπεστέα. Το κεφαλαιακό κέρδος φορολογείται κατά την πώληση του ακινήτου.

Άλλες σημειώσεις σχετικά με τα έσοδα του πλαισίου 3

Τα εισοδήματα του πλαισίου 3 από αποταμιεύσεις και επενδύσεις φορολογούνται μόνο εάν η καθαρή διαφορά μεταξύ της αξίας των περιουσιακών στοιχείων και των χρεών υπερβαίνει τα αφορολόγητα όρια, τα οποία έχουν οριστεί σε 57.000 ευρώ ανά άτομο για το 2024 (ή 114.000 ευρώ για τους φορολογικούς εταίρους). Αναμένεται ότι το προτεινόμενο φορολογικό σύστημα για το 2027 θα εισαγάγει πιθανώς ένα αφορολόγητο όριο εισοδήματος.

Πώς φορολογούνται τα εισοδήματα από ακίνητα στην Ελλάδα;

Φόρος ενοικίου

Σημειώστε ότι εάν δεν σκοπεύετε να νοικιάσετε το σπίτι σας στην Ελλάδα, αυτή η ενότητα δεν σας αφορά. Εάν σκοπεύετε να νοικιάσετε το ακίνητό σας, θα πρέπει να πληρώσετε φόρο επί των εισοδημάτων από ενοίκια στην Ελλάδα. Για τα φυσικά πρόσωπα, τα εισοδήματα από ενοίκια φορολογούνται με προοδευτικούς συντελεστές, οι οποίοι υπολογίζονται ανά ιδιοκτήτη επί του ακαθάριστου εισοδήματος από ενοίκια του ακινήτου.

Έως εισόδημα από ενοίκια 12.000 €: 15 τοις εκατό
Μεταξύ 12.001 € και 24.000 €: 25 τοις εκατό
Μεταξύ 24.001 € και 35.000 €: 35 τοις εκατό
35.001+ ευρώ: 45 τοις εκατό

Οφέλη της συνιδιοκτησίας

Γενικά, είναι προς όφελος των ζευγαριών να αγοράζουν με δύο ονόματα αντί για ένα, επειδή οι παραπάνω φορολογικοί συντελεστές ισχύουν ανά ιδιοκτήτη.

Σύμβαση αποφυγής διπλής φορολογίας μεταξύ Ελλάδας και Ολλανδίας

Η σύμβαση αποφυγής διπλής φορολογίας μεταξύ Ελλάδας και Ολλανδίας διέπει τη φορολογία των κατοίκων της μιας χώρας με εισόδημα που προέρχεται από την άλλη. Βάσει της σύμβασης αυτής, το εισόδημα που προέρχεται από ακίνητα κατανέμεται στη χώρα προέλευσης, σύμφωνα με τα διεθνή πρότυπα. Ουσιαστικά, ενώ το παγκόσμιο εισόδημα λογίζεται στις φορολογικές δηλώσεις, χορηγείται απαλλαγή για τα εισοδήματα από ακίνητα που προέρχονται από την Ελλάδα. Κατά συνέπεια, κατ' αρχήν, οι κάτοικοι των Κάτω Χωρών που διαθέτουν δευτερεύουσα κατοικία στην Ελλάδα δεν θα πρέπει να υπόκεινται στον ολλανδικό φόρο εισοδήματος φυσικών προσώπων σε αυτό το θέμα.

Έχετε άλλες ερωτήσεις σχετικά με τους φόρους στην Ολλανδία;

Για ερωτήσεις σχετικά με τους φόρους επί των κατοικιών στην Ελλάδα για Ολλανδούς πολίτες, επικοινωνήστε με την Taxand Nederland. Μπορείτε επίσης να βρείτε την Taxand στο Linkedin.