Αυτό το άρθρο αφορά τους φορολογικούς συντελεστές για τους Ολλανδούς ιδιοκτήτες ενός σπιτιού στην Ελλάδα. Απαντάμε σε συνήθεις ερωτήσεις όπως "Πώς θα φορολογηθεί το σπίτι μου στην Ελλάδα στην Ολλανδία;" και "Θα φορολογηθώ τόσο στην Ελλάδα όσο και στην Ολλανδία για το σπίτι μου στην Ελλάδα;"
Φορολόγηση των επενδύσεων στις Κάτω Χώρες
Ως κάτοικος των Κάτω Χωρών, υπόκειστε σε φορολόγηση του συνολικού εισοδήματός σας, συμπεριλαμβανομένου του εισοδήματος από ακίνητα στην Ελλάδα. Το ολλανδικό σύστημα φορολογίας εισοδήματος φυσικών προσώπων περιλαμβάνει τρία "κουτιά ". Τα εισοδήματα που προέρχονται από επενδύσεις, όπως τα ακίνητα περιουσιακά στοιχεία, εμπίπτουν στο λεγόμενο "κουτί 3", το οποίο καλύπτει επίσης ακίνητα όπως η κατοικία στην Ελλάδα.
Τα τελευταία χρόνια το πλαίσιο 3 βρίσκεται υπό εξέταση, καθώς έχει ανακύψει το ερώτημα κατά πόσον το ισχύον σύστημα συγκρούεται με τα θεμελιώδη δικαιώματα, ιδίως με το δικαίωμα στην ιδιοκτησία. Έχουν γίνει προσαρμογές στο φορολογικό σύστημα, και βρίσκονται σε εξέλιξη περαιτέρω εξελίξεις. Ωστόσο, ο αντίκτυπος στον ολλανδικό φόρο που αφορά την ελληνική ιδιοκτησία σας είναι περιορισμένος.
Σύμφωνα με τη σύμβαση αποφυγής διπλής φορολόγησης μεταξύ των Κάτω Χωρών και της Ελλάδας, η αρμοδιότητα επιβολής φόρων στην ελληνική περιουσία ανήκει στην Ελλάδα, καθώς αυτή είναι η πηγή του εισοδήματος. Κατά συνέπεια, ενώ το εισόδημα από την ελληνική περιουσία πρέπει να δηλωθεί στη φορολογική δήλωση, μπορεί να ζητηθεί απαλλαγή από τη διπλή φορολόγηση.
Το τρέχον σύστημα
Επί του παρόντος, το πλαίσιο 3 ταξινομεί τα περιουσιακά στοιχεία σε τρεις κατηγορίες: αποταμιεύσεις, άλλα περιουσιακά στοιχεία (όπως μετοχές, ομόλογα, κινητές αξίες, δεύτερη κατοικία, κρυπτονομίσματα) και δάνεια. Υποτίθεται μια προκαθορισμένη απόδοση με βάση την κατηγορία περιουσιακών στοιχείων στην οποία ανήκουν.
Το 2024, υπολογίζεται σταθερή απόδοση 6.04% για τα "λοιπά περιουσιακά στοιχεία" με βάση την αξία του περιουσιακού στοιχείου (6.17% το 2023). Ο συντελεστής φόρου εισοδήματος φυσικών προσώπων για τη θέση 3 ορίζεται σε 36% το 2024 (32% το 2023).
Εξελίξεις
Λόγω της υποθετικής φύσης του καθεστώτος του πλαισίου 3, όπου εφαρμόζονται σταθερές αποδόσεις και όχι πραγματικό εισόδημα από επενδύσεις, ορισμένοι φορολογούμενοι ενδέχεται να χρειαστεί να ανατρέξουν στο κεφάλαιό τους εάν το πραγματικό τους εισόδημα υπολείπεται των υποθετικών αποδόσεων. Οι συνθήκες αυτές έχουν οδηγήσει σε διάφορες δικαστικές υποθέσεις, με αποφάσεις που συχνά ευνοούν τους φορολογούμενους μειώνοντας τη φορολογική τους βάση ώστε να αντικατοπτρίζει το πραγματικό εισόδημα του πλαισίου 3.
Οι υποθέσεις αυτές αποτέλεσαν αντικείμενο εφέσεων, με το Ανώτατο Δικαστήριο των Κάτω Χωρών να πρόκειται να αποφανθεί επί θεμάτων όπως η πιθανή σύγκρουση με το δικαίωμα ιδιοκτησίας και ο ορισμός του πραγματικού εισοδήματος (συμπεριλαμβανομένης της συνεκτίμησης των μη πραγματοποιηθεισών αυξήσεων της αξίας).
Η κυβέρνηση ανακοίνωσε την εισαγωγή ενός νέου φορολογικού συστήματος από το 2027, το οποίο θα βασίζεται στο πραγματικό εισόδημα από επενδύσεις. Τον Σεπτέμβριο του 2023 παρουσιάστηκε στο κοινό νομοθετική πρόταση, η οποία εξακολουθεί να υφίσταται αλλαγές. Βασικά, για τα ακίνητα περιουσιακά στοιχεία, το σύστημα αυτό φορολογεί το πραγματικό εισόδημα από ενοίκια και τα έξοδα εκπίπτουν. Το κεφαλαιακό κέρδος φορολογείται κατά την πώληση του ακινήτου.
Άλλες σημειώσεις σχετικά με το πεδίο 3 Εισόδημα
Το εισόδημα από αποταμιεύσεις και επενδύσεις του πλαισίου 3 φορολογείται μόνο εάν η καθαρή διαφορά μεταξύ της αξίας των περιουσιακών στοιχείων και των χρεών υπερβαίνει τα αφορολόγητα όρια, τα οποία ορίζονται σε 57.000 ευρώ ανά άτομο για το 2024 (ή 114.000 ευρώ για τους φορολογικούς εταίρους). Αναμένεται ότι το προτεινόμενο φορολογικό σύστημα για το 2027 θα εισάγει πιθανότατα ένα αφορολόγητο όριο εισοδήματος.
Πώς φορολογείται το εισόδημα από ακίνητα στην Ελλάδα;
Φόρος ενοικίου
Σημειώστε ότι εάν δεν σκοπεύετε να εκμισθώσετε το σπίτι σας στην Ελλάδα, αυτή η ενότητα δεν θα είναι σχετική. Εάν σκοπεύετε να εκμισθώσετε το ακίνητό σας, θα πρέπει να πληρώσετε φόρο για το εισόδημα από την εκμίσθωση στην Ελλάδα. Για τα φυσικά πρόσωπα, ισχύουν προοδευτικοί φορολογικοί συντελεστές για το εισόδημα από την εκμίσθωση και υπολογίζονται ανά ιδιοκτήτη επί του ακαθάριστου εισοδήματος από την εκμίσθωση του ακινήτου.
- Μέχρι εισόδημα από ενοίκια ύψους 12.00 €0: 15 τοις εκατό
- Μεταξύ €12.001 & €35.000: 35 τοις εκατό
- Μεγαλύτερο από 35.00 €0: 45 τοις εκατό
Οφέλη της συνιδιοκτησίας
Σε γενικές γραμμές, τα ζευγάρια ωφελεί να αγοράζουν με δύο ονόματα αντί για ένα, διότι οι παραπάνω φορολογικοί συντελεστές ισχύουν ανά ιδιοκτήτη.
Με δύο αγοραστές, τα φορολογικά κλιμάκια έχουν ως εξής:
- Μέχρι εισόδημα από ενοίκια ύψους 24.00 €0: 15 τοις εκατό
- Μεταξύ €24.001 & €70.000: 35 τοις εκατό
- Μεγαλύτερο από 70.00 €0: 45 τοις εκατό
Σύμβαση αποφυγής διπλής φορολογίας μεταξύ Ελλάδας και Κάτω Χωρών
Η συνθήκη αποφυγής διπλής φορολογίας μεταξύ Ελλάδας και Ολλανδίας διέπει τη φορολόγηση των κατοίκων της μιας χώρας με εισόδημα που προέρχεται από την άλλη. Σύμφωνα με τη συνθήκη αυτή, το εισόδημα που προέρχεται από ακίνητα κατανέμεται στη χώρα προέλευσης, ευθυγραμμιζόμενο με τα διεθνή πρότυπα.
Ουσιαστικά, ενώ το παγκόσμιο εισόδημα λογίζεται στις φορολογικές δηλώσεις, παρέχεται απαλλαγή για το εισόδημα από ακίνητα που προέρχονται από την Ελλάδα. Κατά συνέπεια, κατ' αρχήν, οι Ολλανδοί κάτοικοι που διαθέτουν δευτερεύουσα κατοικία στην Ελλάδα δεν θα πρέπει να είναι υπόχρεοι για τον ολλανδικό φόρο εισοδήματος από την άποψη αυτή.
Έχετε άλλες ερωτήσεις σχετικά με τους φόρους στις Κάτω Χώρες;
Για ερωτήσεις σχετικά με τη φορολογία των κατοικιών στην Ελλάδα για Ολλανδούς πολίτες, επικοινωνήστε με Taxand Nederland.
Μπορείτε επίσης να βρείτε το Taxand στο Linkedin.
