08.11.2024
Μία από τις πρώτες αποφάσεις που πρέπει να λάβετε όταν αγοράζετε ακίνητο στην Ελλάδα είναι αν θα το αγοράσετε στο όνομά σας ή μέσω εταιρείας. Αξίζει να το σκεφτείτε από νωρίς, καθώς η επιλογή αυτή επηρεάζει τη φορολογία σας, τα λειτουργικά σας έξοδα και τον μακροπρόθεσμο προγραμματισμό σας. Δεν υπάρχει μία και μοναδική σωστή απάντηση. Η καλύτερη επιλογή εξαρτάται από το μέγεθος της επένδυσής σας και από τον τρόπο με τον οποίο σκοπεύετε να χρησιμοποιήσετε το ακίνητο. Παρακάτω παρουσιάζεται μια αντικειμενική ανάλυση των πλεονεκτημάτων που προσφέρει η σύσταση εταιρείας, καθώς και του κόστους που συνεπάγεται.
Ενιαίος συντελεστής φόρου επί των εσόδων από ενοίκια. Τα έσοδα από ακίνητα που ανήκουν σε εταιρεία φορολογούνται ως επιχειρηματικά κέρδη με ενιαίο συντελεστή 22%. Για ένα ακίνητο που αποφέρει σημαντικά έσοδα από ενοίκια, αυτό μπορεί να είναι χαμηλότερο από τους προοδευτικούς συντελεστές που πληρώνει ένα φυσικό πρόσωπο, οι οποίοι κυμαίνονται από 15% έως 45%.
Έκπτωση επιχειρηματικών εξόδων. Μια εταιρεία μπορεί να εκπέσει τα περισσότερα έξοδα λειτουργίας του ακινήτου, όπως συντήρηση, καθαρισμό και τόκους δανείων. Αυτό μειώνει το φορολογητέο εισόδημά της, κάτι που ένας ιδιώτης ιδιοκτήτης δεν μπορεί να κάνει στον ίδιο βαθμό.
Απόσβεση του κτιρίου. Μια εταιρεία μπορεί να αποσβένει το κτίριο για φορολογικούς σκοπούς κατά 4% ετησίως, γεγονός που μειώνει τα φορολογητέα κέρδη με την πάροδο του χρόνου. Η απόσβεση ισχύει μόνο για την αξία του κτιρίου, όχι για το οικόπεδο.
Ευελιξία στον σχεδιασμό της κληρονομιάς. Η κατοχή ακινήτου μέσω εταιρείας μπορεί να σας δώσει περισσότερο περιθώριο να σχεδιάσετε τον τρόπο με τον οποίο τα περιουσιακά στοιχεία θα μεταβιβαστούν στους κληρονόμους σας, κάτι που μπορεί να σας βοηθήσει κατά τη ρύθμιση της κληρονομιάς σας.
Φόρος μερισμάτων. Εκτός από το 22% επί των κερδών, τα μερίσματα που καταβάλλονται στους μετόχους φορολογούνται με 5% στην Ελλάδα. Εάν οι μέτοχοι είναι φορολογικοί κάτοικοι αλλού, η χώρα καταγωγής τους μπορεί επίσης να φορολογήσει το μέρισμα. Μπορεί να υπάρχει κάποιο περιθώριο για τον χρονικό προγραμματισμό των διανομών προκειμένου να αντιμετωπιστεί αυτό το ζήτημα.
ΦΠΑ στις βραχυπρόθεσμες μισθώσεις. Από την 1η Ιανουαρίου 2024, μια εταιρεία πρέπει να χρεώνει ΦΠΑ 13% στις βραχυπρόθεσμες μισθώσεις από το πρώτο ακίνητο. Ένα φυσικό πρόσωπο θεωρείται ότι ασκεί επιχειρηματική δραστηριότητα και υπόκειται σε ΦΠΑ μόνο όταν εκμισθώνει τρία ή περισσότερα ακίνητα. Σε ορισμένες νησιωτικές περιοχές ενδέχεται να ισχύουν μειωμένοι συντελεστές ΦΠΑ.
Κόστος σύστασης και λειτουργίας. Μια εταιρεία επιβαρύνεται με συνεχή νομικά και λογιστικά έξοδα, ανεξάρτητα από το αν το ακίνητο αποφέρει κέρδη ή όχι. Αυτά κυμαίνονται συνήθως από 3.000 έως 5.000 ευρώ ετησίως.
Φόρος κεφαλαιουχικών κερδών. Όταν μια εταιρεία πραγματοποιεί πώληση, οποιοδήποτε κέρδος φορολογείται ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα με συντελεστή 22%. Για τα φυσικά πρόσωπα, ο φόρος κεφαλαιουχικών κερδών από πωλήσεις ακινήτων έχει επί του παρόντος ανασταλεί, οπότε ένας ιδιώτης πωλητής δεν φορολογείται στην Ελλάδα επί του κέρδους, όπως έχουν τα πράγματα.
Φόρος ακίνητης περιουσίας (ΕΝΦΙΑ). Μια εταιρεία πληρώνει τόσο τον κύριο ΕΝΦΙΑ όσο και έναν συμπληρωματικό ΕΝΦΙΑ. Ο συμπληρωματικός φόρος επιβάλλεται επί της συνολικής αξίας των ακινήτων της εταιρείας με συντελεστή 0,55%, ο οποίος μειώνεται στο 0,1% για τα ακίνητα που χρησιμοποιεί η εταιρεία για τις δικές της επιχειρηματικές δραστηριότητες. Ένα φυσικό πρόσωπο καταβάλλει τον κύριο ENFIA και καταβάλλει συμπληρωματικό ποσό μόνο όταν η συνολική αξία των ακινήτων του υπερβαίνει ένα καθορισμένο όριο.
Φόρος αυτοχρησιμοποίησης. Εάν η εταιρεία χρησιμοποιεί η ίδια την ακίνητη περιουσία, οι κανόνες την αντιμετωπίζουν ως εισόδημα από θεωρητικό μίσθωμα, το οποίο υπολογίζεται ως επιχειρηματικό εισόδημα. Επειδή το ίδιο ποσό είναι επίσης εκπεστέο, η επίδραση στον φόρο της εταιρείας τείνει να είναι γενικά ουδέτερη.
Ειδικός φόρος ακίνητης περιουσίας. Οι εταιρείες που εδρεύουν σε μη συνεργαζόμενες δικαιοδοσίες υπόκεινται σε ετήσιο ειδικό φόρο ακίνητης περιουσίας ύψους 15% της αξίας του ακινήτου. Αυτό δεν ισχύει όταν η εταιρεία γνωστοποιεί τους τελικούς δικαιούχους της. Οι εταιρείες των οποίων οι ιδιοκτήτες διαθέτουν ελληνικό ΑΦΜ και πληρούν τους κανόνες διαφάνειας εξαιρούνται.
Ελληνική γραφειοκρατία. Η ιδιοκτησία ακινήτου μέσω εταιρείας συνεπάγεται τακτικές καταχωρήσεις στο Εμπορικό Επιμελητήριο, μαζί με τις συνήθεις υποχρεώσεις που συνοδεύουν τη λειτουργία μιας επιχείρησης.
Οι δύο επιλογές συνεπάγονται πραγματικές αντισταθμίσεις. Όσον αφορά τα έσοδα από ενοίκια, ένα φυσικό πρόσωπο φορολογείται προοδευτικά από 15 έως 45 τοις εκατό, ενώ μια εταιρεία καταβάλλει ένα σταθερό ποσοστό 22 τοις εκατό. Όσον αφορά τις βραχυπρόθεσμες μισθώσεις, ένα φυσικό πρόσωπο υπόκειται σε ΦΠΑ μόνο μετά από τρία ή περισσότερα ακίνητα, ενώ μια εταιρεία χρεώνει 13% ΦΠΑ από την αρχή. Όσον αφορά τα έξοδα, ένα φυσικό πρόσωπο έχει πολύ λίγα να πληρώσει πέραν του ίδιου του φόρου. Μια εταιρεία έχει ετήσια λειτουργικά έξοδα 3.000 έως 5.000 ευρώ, αλλά τα αντισταθμίζει με εκπεστέα έξοδα, ετήσια απόσβεση 4% επί του κτιρίου και μεγαλύτερη ελευθερία να συμψηφίζει τα έξοδα με τα έσοδα. Τα διανεμηθέντα κέρδη της εταιρείας υπόκεινται επίσης σε φόρο μερισμάτων 5%, τον οποίο δεν επιβαρύνονται τα φυσικά πρόσωπα.
Όσον αφορά τον φόρο ακίνητης περιουσίας, μια εταιρεία πληρώνει τόσο τον κύριο ENFIA όσο και μια συμπληρωματική επιβάρυνση, ενώ ένα φυσικό πρόσωπο πληρώνει το συμπληρωματικό ποσό μόνο πάνω από ένα όριο αξίας. Μια εταιρεία σε μια μη συνεργαζόμενη δικαιοδοσία μπορεί επίσης να αντιμετωπίσει τον ειδικό φόρο ακίνητης περιουσίας 15%, και πρέπει να τηρεί τακτικές υποβολές που ένα φυσικό πρόσωπο δεν χρειάζεται. Ως γενικός οδηγός, μια εταιρεία τείνει να είναι πιο λογική επιλογή για μεγαλύτερες επενδύσεις, όπου οι εκπτώσεις και οι αποσβέσεις μπορούν να αντισταθμίσουν τα επιπλέον κόστη και τη διοικητική επιβάρυνση. Για μια μεμονωμένη εξοχική κατοικία, είναι συνήθως απλούστερο και φθηνότερο να αγοράσετε στο όνομά σας. Η σωστή απάντηση εξαρτάται από τα δικά σας στοιχεία και σχέδια, οπότε αξίζει να λάβετε συμβουλές προσαρμοσμένες στην περίπτωσή σας.
Αποποίηση ευθύνης: Το παρόν άρθρο παρέχεται μόνο για γενική ενημέρωση και δεν αποτελεί νομική ή οικονομική συμβουλή. Σύμφωνα με την ισχύουσα νομοθεσία, η αναστολή του φόρου κεφαλαιουχικών κερδών από την πώληση ακινήτων από φυσικά πρόσωπα ισχύει έως το τέλος του 2026, αλλά αυτό υπόκειται σε αλλαγές. Οι φορολογικές αρχές ενδέχεται επίσης να θεωρήσουν μια πώληση ως επιχειρηματική δραστηριότητα σε ορισμένες περιπτώσεις, για παράδειγμα, όταν ένα ακίνητο κατασκευάστηκε ή αγοράστηκε ειδικά για πώληση και δεν χρησιμοποιήθηκε ποτέ από τον ιδιοκτήτη, οπότε το κέρδος μπορεί να φορολογηθεί ως επιχειρηματικό εισόδημα και όχι ως κεφαλαιακό κέρδος. Οι φορολογικοί συντελεστές, τα όρια και οι κανόνες μπορούν να αλλάξουν και εξαρτώνται από τις περιστάσεις σας. Παρακαλούμε συμβουλευτείτε έναν εξειδικευμένο Έλληνα φοροτεχνικό ή δικηγόρο σχετικά με την προσωπική σας κατάσταση πριν λάβετε οποιαδήποτε απόφαση.
10.06.2026
Αν έχετε ακίνητο στην Ελλάδα και σκέφτεστε να το πουλήσετε, ένα από τα πρώτα πράγματα που σας απασχολούν είναι μάλλον πρακτικής φύσης: πόσα θα πληρώσω στον μεσίτη; Είναι λογικό να θέσετε αυτό το ερώτημα νωρίς, καθώς η απάντηση καθορίζει τον προϋπολογισμό που θα διαθέσετε για την πώληση και τι μπορείτε να περιμένετε από το μεσιτικό γραφείο που σας εκπροσωπεί.
10.06.2026
Αν έχετε αγοράσει ή πουλήσει ακίνητο στις Κάτω Χώρες, τη Γερμανία, το Ηνωμένο Βασίλειο ή στις περισσότερες άλλες χώρες της Δυτικής Ευρώπης, πιθανότατα έχετε συνηθίσει μια ξεκάθαρη διαδικασία: ο πωλητής έχει τον δικό του μεσίτη, ο αγοραστής έχει τον δικό του, και ο καθένας εκπροσωπεί τον αντίστοιχο πελάτη του. Στην Ελλάδα, τα πράγματα λειτουργούν διαφορετικά, και είναι πολύ σημαντικό να έχετε μια σαφή εικόνα πριν αποφασίσετε να προχωρήσετε σε μια συναλλαγή ακινήτου.
02.06.2026
Η αγορά κατοικίας στην Ελλάδα αποτελεί συχνά μια συναρπαστική απόφαση, είτε πρόκειται για διακοπές, μετεγκατάσταση, επένδυση είτε για τη μελλοντική συνταξιοδότηση. Ταυτόχρονα, οι αγοραστές ακινήτων χρειάζονται μια σαφή εικόνα των επιπλέον εξόδων που συνεπάγεται η διαδικασία αγοράς. Αυτό τους βοηθά να κατανοήσουν το συνολικό απαιτούμενο κόστος και να κάνουν μια τεκμηριωμένη επιλογή με βάση τα οικονομικά τους σχέδια, τις προσωπικές τους ανάγκες και τις προτιμήσεις τους όσον αφορά το ακίνητο.
18.05.2026
Πιθανότατα εδώ και χρόνια φαντάζεστε το σπίτι σας στην Ελλάδα: πού θα βρίσκεται, τα γεύματα στη βεράντα, το καλοκαιρινό φως. Ένα από τα πρακτικά ζητήματα που πρέπει να διευθετήσετε είναι το είδος της ιδιοκτησίας που επιθυμείτε. Σε αυτό το άρθρο περιγράφονται οι βασικοί τύποι ακινήτων στην Ελλάδα και οι τρόποι με τους οποίους μπορεί να αποκτηθεί ένα ακίνητο.
17.05.2026
Αν αναζητάτε το σπίτι των ονείρων σας στην Ελλάδα, πιθανότατα έχετε ήδη βρεθεί μπροστά στο ερώτημα: να αγοράσω ένα υπάρχον ακίνητο στην Ελλάδα ή ένα καινούργιο, υπό κατασκευή; Πολλοί αγοραστές αναζητούν συγκεκριμένα ακίνητα υπό κατασκευή στην Ελλάδα, στις καλύτερες τοποθεσίες της χώρας, προκειμένου να μεγιστοποιήσουν την απόδοση της επένδυσής τους και τα οφέλη στον τρόπο ζωής τους, ενώ τα διαμερίσματα και οι βίλες υπό κατασκευή αποτελούν επίσης δημοφιλείς επιλογές μεταξύ των αγοραστών. Η επένδυση σε ακίνητα υπό κατασκευή αναφέρεται στην αγορά ακινήτων πριν από την ολοκλήρωση της κατασκευής, επιτρέποντας στους αγοραστές να εξασφαλίσουν μια μονάδα σε χαμηλότερες τιμές πριν από την κατασκευή και να επωφεληθούν από την πιθανή υπεραξία. Πολλοί επενδυτές επιλέγουν να επενδύσουν σε ακίνητα υπό κατασκευή στην Ελλάδα τόσο για τον τρόπο ζωής όσο και για τα οικονομικά οφέλη, όπως ευέλικτα προγράμματα πληρωμών και το δυναμικό εισοδήματος από ενοίκια.
Πρώτα απ' όλα, ας ορίσουμε τα σπίτια υπό κατασκευή και ας ανακαλύψουμε τις μοναδικές ευκαιρίες που προσφέρουν στην Ελλάδα. Η ελληνική αγορά ακινήτων συνεχίζει να προσελκύει διεθνείς επενδυτές που αναζητούν γεωγραφική διαφοροποίηση, με έναν αυξανόμενο αριθμό διαθέσιμων έργων υπό κατασκευή. Πρόσφατα στοιχεία από εκθέσεις της αγοράς δείχνουν μια σταθερή αύξηση στις αγορές ακινήτων υπό κατασκευή μεταξύ των αγοραστών από το εξωτερικό, με την ανάλυση των δεδομένων να υπογραμμίζει αυτή την ανοδική τάση. Τα έργα υπό κατασκευή στην Ελλάδα προσφέρουν συνήθως σύγχρονες προδιαγραφές και εγγυήσεις, καθιστώντας τα ιδιαίτερα ελκυστικά για διεθνείς επενδυτές που αναζητούν τόσο ποιότητα όσο και ασφάλεια στις επενδύσεις τους σε ακίνητα.
15.05.2026
Η αγορά σπιτιού στην Ελλάδα συνοδεύεται από πολλά στοιχεία που ο κόσμος ήδη περιμένει: ήλιο, θέα στη θάλασσα, ελαιόδεντρα, πλατείες χωριών και βεράντες που μοιάζουν να έχουν σχεδιαστεί ειδικά για «άλλη μια κούπα καφέ». Ωστόσο, η ίδια η διαδικασία αγοράς μπορεί να περιλαμβάνει και μερικές λεπτομέρειες που φαίνονται διαφορετικές αν έχετε συνηθίσει να αγοράζετε ακίνητα αλλού. Η διαδικασία αγοράς ακινήτου στην Ελλάδα έχει τον δικό της ρυθμό, τις τοπικές συνήθειες και τα πρακτικά βήματα. Κάποια είναι νομικά. Κάποια είναι τεχνικά. Κάποια είναι απλά μέρος της ζωής στην Ελλάδα.
Εδώ είναι 10 πράγματα που μπορεί να σας φανούν λίγο περίεργα όταν αγοράζετε σπίτι στην Ελλάδα.
13.05.2026
«Πρέπει να είμαι Έλληνας πολίτης για να αγοράσω σπίτι στην Ελλάδα, σωστά;» «Δεν χρειάζομαι ελληνικό τραπεζικό λογαριασμό για να αγοράσω σπίτι στην Ελλάδα;» «Υπέγραψα ιδιωτικό συμβόλαιο αγοραπωλησίας... αυτό σημαίνει ότι το σπίτι είναι δικό μου πλέον;» Σε αυτό το άρθρο, παρουσιάζουμε τις πιο συνηθισμένες παρανοήσεις που ακούμε από τους πελάτες μας. Να θυμάστε ότι αυτό είναι απολύτως φυσιολογικό αν αγοράζετε σπίτι στην Ελλάδα για πρώτη φορά!
12.05.2026
Θέλω να αγοράσω σπίτι στην Ελλάδα, αλλά δεν γνωρίζω τίποτα για τη διαδικασία. Με ποιον θα συνεργαστώ κατά την αγορά σπιτιού στην Ελλάδα; Αν δεν μιλάω ελληνικά, θα με βοηθήσει κάποιος με τα έγγραφα; Χρειάζομαι δικηγόρο, μεσίτη ακινήτων ή μηχανικό; Ποιους από αυτούς τους επαγγελματίες πρέπει να έχω στην Ελλάδα πριν ξεκινήσω τη διαδικασία αγοράς σπιτιού;
Όταν αγοράζετε ακίνητο στην Ελλάδα, συνήθως συνεργάζεστε με έναν μεσίτη ακινήτων, έναν δικηγόρο του αγοραστή, ο οποίος παίζει καθοριστικό ρόλο στη σύνταξη και υπογραφή της πράξης αγοραπωλησίας σε συνεργασία με τον συμβολαιογράφο, και έναν συμβολαιογράφο. Το συμβολαιογραφικό γραφείο είναι ο εξειδικευμένος φορέας για συμβολαιογραφικές πράξεις και νομικές υπηρεσίες που σχετίζονται με συναλλαγές ακινήτων, συμπεριλαμβανομένης της μεταβίβασης ακινήτων, της τυποποίησης εγγράφων και της νομικής συμβουλευτικής, καθώς και συμβολαιογραφικών πράξεων και νομικών υπηρεσιών για έγγραφα που προορίζονται για χρήση στο εξωτερικό, καλύπτοντας διασυνοριακές απαιτήσεις όπως μεταφράσεις και επικύρωση. Το γραφείο λειτουργεί ως ο επαγγελματικός χώρος όπου παρέχονται νομικές και συμβολαιογραφικές υπηρεσίες, όπως υπογραφές, επαληθεύσεις και συμβουλές. Η κατανόηση όλων των σχετικών εξόδων, όπως τα συμβολαιογραφικά τέλη, οι φόροι μεταβίβασης και τα νομικά έξοδα, είναι ζωτικής σημασίας για την αποφυγή εκπλήξεων και τη διασφάλιση μιας ομαλής συναλλαγής. Αυτοί οι επαγγελματίες είναι απαραίτητοι τόσο για ιδιώτες όσο και για επιχειρήσεις που επιθυμούν να επενδύσουν σε ακίνητα στην Ελλάδα.
Οι αγοραστές, είτε είναι ιδιώτες είτε εμπορικές οντότητες, συχνά χρειάζονται καθοδήγηση για να πλοηγηθούν στο ελληνικό συμβολαιογραφικό σύστημα, να κατανοήσουν το νομικό πλαίσιο και να διασφαλίσουν ότι πληρούνται όλα τα απαραίτητα έγγραφα και οι νομικές απαιτήσεις. Η Ελλάδα είναι ένας δημοφιλής προορισμός για διεθνείς πελάτες, συμπεριλαμβανομένων εκείνων που επιδιώκουν τη χρυσή βίζα μέσω επενδύσεων σε ακίνητα. Αυτό είναι ιδιαίτερα σημαντικό για διεθνείς πελάτες που ενδέχεται να μην είναι εξοικειωμένοι με την τοπική γλώσσα ή τα ψηφιακά συστήματα που υποστηρίζουν πλέον τις συμβολαιογραφικές πράξεις στην Ελλάδα. Η σύμβαση για τις συναλλαγές ακινήτων συντάσσεται πάντα στα ελληνικά, οπότε απαιτείται μεταφραστής για όσους δεν μιλούν ελληνικά. Η διαδικασία και ο ρόλος των συμβολαιογράφων μπορεί να διαφέρουν από εκείνους σε άλλες χώρες, οπότε συνιστάται ιδιαίτερα η καθοδήγηση από ειδικούς. Οι συμβολαιογράφοι στην Ελλάδα παρέχουν επίσης υπηρεσίες που σχετίζονται με διαθήκες, οι οποίες είναι σημαντικές για τον προγραμματισμό της περιουσίας και τη διαδοχή.
.jpg)
