Όταν εξετάζετε το ενδεχόμενο αγοράς ακινήτου στην Ελλάδα, μία από τις κύριες αποφάσεις είναι αν θα αγοράσετε ως ιδιώτης ή μέσω νομικού προσώπου (εταιρείας). Η επιλογή αυτή έχει σημαντικές επιπτώσεις στη φορολογία, το κόστος και τον μακροπρόθεσμο σχεδιασμό. Παρακάτω παρουσιάζονται μερικά από τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα της αγοράς ακινήτων μέσω νομικού προσώπου.
Πλεονεκτήματα της αγοράς ακινήτων μέσω εταιρείας
- Φόρος επί του εισοδήματος από ενοίκια: Το εισόδημα που παράγεται από ακίνητα φορολογείται με ενιαίο συντελεστή 22% ως επιχειρηματικό κέρδος. Αυτό μπορεί να είναι πιο ευνοϊκό από τους προοδευτικούς φορολογικούς συντελεστές που εφαρμόζονται στα εισοδήματα από ενοίκια φυσικών προσώπων, ιδίως όταν το ακίνητο παράγει σημαντικά έσοδα από ενοίκια.
- Έκπτωση επιχειρηματικών δαπανών: Ένα νομικό πρόσωπο μπορεί να εκπέσει τις περισσότερες δαπάνες που σχετίζονται με τη λειτουργία του ακινήτου, συμπεριλαμβανομένης της συντήρησης, της καθαριότητας και των τόκων δανείου, συμβάλλοντας στη μείωση του φορολογητέου εισοδήματος.
- Αποσβέσεις περιουσιακών στοιχείων ακινήτων: Επιτρέπεται η απόσβεση ακινήτων για τα νομικά πρόσωπα, με συντελεστή απόσβεσης 4% για τα κτίρια, τις κατασκευές και τις εγκαταστάσεις. Η απόσβεση εφαρμόζεται μόνο στην αξία των κτιρίων και όχι του οικοπέδου, γεγονός που μειώνει τα φορολογητέα κέρδη με την πάροδο του χρόνου.
- Ευελιξία στον προγραμματισμό του φόρου κληρονομιάς: Η χρήση νομικού προσώπου για την ιδιοκτησία ακινήτων παρέχει ευελιξία στον φορολογικό σχεδιασμό, ιδίως για κληρονομικούς σκοπούς, επιτρέποντάς σας να βελτιστοποιήσετε τη φορολογική σας θέση κατά τη μεταβίβαση περιουσιακών στοιχείων στους κληρονόμους.
Μειονεκτήματα της αγοράς ακινήτων ως εταιρεία
- Φόρος μερισμάτων: Εκτός από τον φόρο 22% επί του εισοδήματος από ενοίκια, οι διανομές μερισμάτων στους μετόχους φορολογούνται με συντελεστή 5% στην Ελλάδα. Εάν οι μέτοχοι δεν έχουν τη φορολογική τους κατοικία στην Ελλάδα, ενδέχεται να επιβληθούν πρόσθετοι φόροι επί των μερισμάτων στη χώρα καταγωγής τους. Ωστόσο, ανάλογα με τις άλλες πηγές εισοδήματος, μπορεί να έχετε ευελιξία στο χρονοδιάγραμμα της διανομής μερισμάτων για τη διαχείριση των φορολογικών υποχρεώσεων.
- Φόρος βραχυχρόνιας μίσθωσης: Από την 1η Ιανουαρίου 2024, επιβάλλεται Φόρος Προστιθέμενης Αξίας (ΦΠΑ) 13% στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, ο οποίος επηρεάζει όλα τα νομικά πρόσωπα. Οι ιδιώτες ιδιοκτήτες ακινήτων δεν καταβάλλουν ΦΠΑ επί των εσόδων από μισθώματα, εκτός εάν κατέχουν τρία ή περισσότερα ακίνητα προς ενοικίαση.
- Κόστος ίδρυσης και λειτουργίας: Η σύσταση και η διατήρηση μιας εταιρείας συνεπάγεται συνεχή έξοδα, συμπεριλαμβανομένων των νομικών και λογιστικών εξόδων. Αυτά τα ετήσια έξοδα μπορούν εύκολα να κυμανθούν από 3.000 έως 5.000 ευρώ, ανεξάρτητα από το εισόδημα που παράγεται από το ακίνητο.
- Φόρος κεφαλαιακών κερδών: Τυχόν κεφαλαιακά κέρδη που πραγματοποιούνται από την πώληση του ακινήτου φορολογούνται με σταθερό συντελεστή 22% ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα. Αντίθετα, οι ιδιώτες απαλλάσσονται από το φόρο υπεραξίας όταν πωλούν ένα ακίνητο στην Ελλάδα.
- Φόρος ακίνητης περιουσίας (ENFIA): Τα νομικά πρόσωπα υπόκεινται τόσο στον κύριο όσο και στον συμπληρωματικό φόρο ακίνητης περιουσίας (ENFIA). Ο συμπληρωματικός φόρος υπολογίζεται με συντελεστή 5.5% επί της συνολικής αξίας της ακίνητης περιουσίας ή 1% για ακίνητα που χρησιμοποιούνται για επιχειρηματικούς σκοπούς.
- Εισόδημα από αυτοαπασχόληση: Εάν η ίδια η εταιρεία χρησιμοποιεί το ακίνητο, το εισόδημα τεκμαίρεται ότι είναι 3% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου, το οποίο θεωρείται εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα. Αυτό το τεκμαρτό μίσθωμα εκπίπτει, καθιστώντας την επίδραση στους φόρους ουδέτερη, εφόσον δεν υπερβαίνει τα 3% της αξίας του ακινήτου.
- Ειδικός φόρος ακίνητης περιουσίας για μη συνεργάσιμες χώρες: Τα νομικά πρόσωπα από μη συνεργάσιμες χώρες υπόκεινται σε ετήσιο ειδικό φόρο ακίνητης περιουσίας ύψους 15% επί της αξίας του ακινήτου, εκτός εάν πληρούν ειδικές απαιτήσεις γνωστοποίησης για τους τελικούς πραγματικούς δικαιούχους (UBOs). Εξαιρέσεις είναι διαθέσιμες για εταιρείες των οποίων οι UBOs διαθέτουν ελληνικό αριθμό φορολογικού μητρώου και πληρούν τους κανόνες διαφάνειας.
- Ελληνική κρατική γραφειοκρατία: Η έναρξη και η ιδιοκτησία μιας επιχείρησης στην Ελλάδα απαιτεί τακτική ενημέρωση με το Εμπορικό Επιμελητήριο, μαζί με άλλες συνεχείς υποχρεώσεις.
Αγοράζοντας ως επιχείρηση (Πίνακας)
| Πλεονεκτήματα | Λεπτομέρειες |
|---|---|
| Ενιαίος φορολογικός συντελεστής στο εισόδημα | Το εισόδημα από ακίνητα φορολογείται ως επιχειρηματικό κέρδος με ενιαίο συντελεστή 22%, ενδεχομένως χαμηλότερο από τους ατομικούς συντελεστές. |
| Αποσβέσεις | Τα νομικά πρόσωπα μπορούν να εφαρμόζουν συντελεστή απόσβεσης 4% για τα κτίρια και τις κατασκευές. |
| Φορολογική ευελιξία για την κληρονομιά | Η αγορά μέσω νομικού προσώπου επιτρέπει ευέλικτο σχεδιασμό του φόρου κληρονομιάς. |
| Μειονεκτήματα | Λεπτομέρειες |
|---|---|
| Φόρος μερισμάτων | Εκτός από τον φόρο εισοδήματος 22%, οι διανομές μερισμάτων φορολογούνται με 5%. |
| Φόρος βραχυχρόνιας μίσθωσης | Επιβάλλεται φόρος προστιθέμενης αξίας (ΦΠΑ) 13% στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, με αντίκτυπο σε όλα τα νομικά πρόσωπα. |
| Φόρος κεφαλαιακών κερδών | Οποιοδήποτε κεφαλαιακό κέρδος από την πώληση ακινήτου φορολογείται με 22%, υψηλότερο από τον συντελεστή 5% για τα φυσικά πρόσωπα. |
| Κόστος λειτουργίας | Η σύσταση και η διατήρηση μιας νομικής οντότητας συνεπάγεται υψηλό κόστος (3.000 έως 5.000 ευρώ ετησίως). |
| Φόρος ακίνητης περιουσίας (ENFIA) | Τα νομικά πρόσωπα υπόκεινται τόσο σε κύριο όσο και σε συμπληρωματικό φόρο ΕΝΦΙΑ (5.5% επί της αξίας των ακινήτων ή 1% για τα επαγγελματικά ακίνητα). |
| Ειδικός φόρος ακίνητης περιουσίας | Οι εταιρείες από μη συνεργάσιμες χώρες υπόκεινται σε ετήσιο φόρο ακίνητης περιουσίας ύψους 15%, εκτός εάν ισχύουν απαλλαγές. |
| Ελληνική κρατική γραφειοκρατία | Η ιδιοκτησία μιας επιχείρησης στην Ελλάδα απαιτεί τακτική ενημέρωση με το Εμπορικό Επιμελητήριο και άλλες διοικητικές ευθύνες. |
Το αν θα επιλέξετε να αγοράσετε ακίνητα ως ιδιώτης ή μέσω μιας νομικής οντότητας εξαρτάται από τους οικονομικούς σας στόχους, το μέγεθος της επένδυσης και τον τρόπο με τον οποίο σκοπεύετε να χρησιμοποιήσετε το ακίνητο. Οι νομικές οντότητες παρέχουν μεγαλύτερη ευελιξία όσον αφορά τις δαπάνες και τις αποσβέσεις, αλλά συνοδεύονται από υψηλότερα έξοδα εγκατάστασης και λειτουργίας. Οι ιδιώτες αγοραστές αντιμετωπίζουν υψηλότερους συντελεστές φορολογίας εισοδήματος, αλλά επωφελούνται από λιγότερα τρέχοντα έξοδα και δεν έχουν ειδικούς φόρους επί των ακινήτων. Για μεγαλύτερες επενδύσεις, συνήθως άνω των €500.000 - €600.000, η αγορά μέσω εταιρείας μπορεί να είναι πιο συμφέρουσα.
Η επένδυση σε ελληνικά ακίνητα μέσω νομικού προσώπου προσφέρει μοναδικά πλεονεκτήματα, όπως φορολογικές εκπτώσεις και δυνατότητες απόσβεσης. Ωστόσο, είναι σημαντικό να σταθμίσετε αυτά τα οφέλη έναντι του σχετικού κόστους και των διοικητικών ευθυνών, ώστε να καθορίσετε την καταλληλότερη προσέγγιση για τους επενδυτικούς σας στόχους.
Συνοπτικός πίνακας
| Όψη | Ατομικό | Νομικό πρόσωπο |
|---|---|---|
| Φόρος επί του εισοδήματος από ενοίκια | Προοδευτικά ποσοστά μεταξύ 15% - 45% | Κατ' αποκοπή συντελεστής 22% |
| Φόρος βραχυχρόνιας μίσθωσης | Ισχύει μετά από τρεις ή περισσότερες ενοικιάσεις | 13% ΦΠΑ σε όλες τις βραχυχρόνιες μισθώσεις |
| Κόστος λειτουργίας | Ελάχιστο κόστος | €3.000 - €5.000 ετησίως |
| Αποσβέσεις | Δεν ισχύει | 4% ετήσια απόσβεση κτιρίων |
| Εκπτώσεις δαπανών | Δεν επιτρέπονται εκπτώσεις | Όλα τα έξοδα που σχετίζονται με την επιχείρηση εκπίπτουν |
| Φόρος μερισμάτων | Δεν ισχύει | 5% για τα διανεμόμενα μερίσματα |
| ENFIA | Μόνο ο κύριος φόρος | Κύριος φόρος + συμπληρωματικός φόρος 5.5% |
| Ειδικός φόρος ακίνητης περιουσίας | Δεν ισχύει | 15% φόρος για ακίνητα σε μη συνεργάσιμες χώρες |
| Κρατική γραφειοκρατία | Δεν απαιτείται | Απαιτείται τακτική ενημέρωση του Εμπορικού Επιμελητηρίου |
