Πλεονεκτήματα της αγοράς μέσω εταιρείας
Ενιαίος συντελεστής φόρου επί των εσόδων από ενοίκια. Τα έσοδα από ακίνητα που ανήκουν σε εταιρεία φορολογούνται ως επιχειρηματικά κέρδη με ενιαίο συντελεστή 22%. Για ένα ακίνητο που αποφέρει σημαντικά έσοδα από ενοίκια, αυτό μπορεί να είναι χαμηλότερο από τους προοδευτικούς συντελεστές που πληρώνει ένα φυσικό πρόσωπο, οι οποίοι κυμαίνονται από 15% έως 45%.
Έκπτωση επιχειρηματικών εξόδων. Μια εταιρεία μπορεί να εκπέσει τα περισσότερα έξοδα λειτουργίας του ακινήτου, όπως συντήρηση, καθαρισμό και τόκους δανείων. Αυτό μειώνει το φορολογητέο εισόδημά της, κάτι που ένας ιδιώτης ιδιοκτήτης δεν μπορεί να κάνει στον ίδιο βαθμό.
Απόσβεση του κτιρίου. Μια εταιρεία μπορεί να αποσβένει το κτίριο για φορολογικούς σκοπούς κατά 4% ετησίως, γεγονός που μειώνει τα φορολογητέα κέρδη με την πάροδο του χρόνου. Η απόσβεση ισχύει μόνο για την αξία του κτιρίου, όχι για το οικόπεδο.
Ευελιξία στον σχεδιασμό της κληρονομιάς. Η κατοχή ακινήτου μέσω εταιρείας μπορεί να σας δώσει περισσότερο περιθώριο να σχεδιάσετε τον τρόπο με τον οποίο τα περιουσιακά στοιχεία θα μεταβιβαστούν στους κληρονόμους σας, κάτι που μπορεί να σας βοηθήσει κατά τη ρύθμιση της κληρονομιάς σας.
Μειονεκτήματα της αγοράς μέσω εταιρείας
Φόρος μερισμάτων. Εκτός από το 22% επί των κερδών, τα μερίσματα που καταβάλλονται στους μετόχους φορολογούνται με 5% στην Ελλάδα. Εάν οι μέτοχοι είναι φορολογικοί κάτοικοι αλλού, η χώρα καταγωγής τους μπορεί επίσης να φορολογήσει το μέρισμα. Μπορεί να υπάρχει κάποιο περιθώριο για τον χρονικό προγραμματισμό των διανομών προκειμένου να αντιμετωπιστεί αυτό το ζήτημα.
ΦΠΑ στις βραχυπρόθεσμες μισθώσεις. Από την 1η Ιανουαρίου 2024, μια εταιρεία πρέπει να χρεώνει ΦΠΑ 13% στις βραχυπρόθεσμες μισθώσεις από το πρώτο ακίνητο. Ένα φυσικό πρόσωπο θεωρείται ότι ασκεί επιχειρηματική δραστηριότητα και υπόκειται σε ΦΠΑ μόνο όταν εκμισθώνει τρία ή περισσότερα ακίνητα. Σε ορισμένες νησιωτικές περιοχές ενδέχεται να ισχύουν μειωμένοι συντελεστές ΦΠΑ.
Κόστος σύστασης και λειτουργίας. Μια εταιρεία επιβαρύνεται με συνεχή νομικά και λογιστικά έξοδα, ανεξάρτητα από το αν το ακίνητο αποφέρει κέρδη ή όχι. Αυτά κυμαίνονται συνήθως από 3.000 έως 5.000 ευρώ ετησίως.
Φόρος κεφαλαιουχικών κερδών. Όταν μια εταιρεία πραγματοποιεί πώληση, οποιοδήποτε κέρδος φορολογείται ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα με συντελεστή 22%. Για τα φυσικά πρόσωπα, ο φόρος κεφαλαιουχικών κερδών από πωλήσεις ακινήτων έχει επί του παρόντος ανασταλεί, οπότε ένας ιδιώτης πωλητής δεν φορολογείται στην Ελλάδα επί του κέρδους, όπως έχουν τα πράγματα.
Φόρος ακίνητης περιουσίας (ΕΝΦΙΑ). Μια εταιρεία πληρώνει τόσο τον κύριο ΕΝΦΙΑ όσο και έναν συμπληρωματικό ΕΝΦΙΑ. Ο συμπληρωματικός φόρος επιβάλλεται επί της συνολικής αξίας των ακινήτων της εταιρείας με συντελεστή 0,55%, ο οποίος μειώνεται στο 0,1% για τα ακίνητα που χρησιμοποιεί η εταιρεία για τις δικές της επιχειρηματικές δραστηριότητες. Ένα φυσικό πρόσωπο καταβάλλει τον κύριο ENFIA και καταβάλλει συμπληρωματικό ποσό μόνο όταν η συνολική αξία των ακινήτων του υπερβαίνει ένα καθορισμένο όριο.
Φόρος αυτοχρησιμοποίησης. Εάν η εταιρεία χρησιμοποιεί η ίδια την ακίνητη περιουσία, οι κανόνες την αντιμετωπίζουν ως εισόδημα από θεωρητικό μίσθωμα, το οποίο υπολογίζεται ως επιχειρηματικό εισόδημα. Επειδή το ίδιο ποσό είναι επίσης εκπεστέο, η επίδραση στον φόρο της εταιρείας τείνει να είναι γενικά ουδέτερη.
Ειδικός φόρος ακίνητης περιουσίας. Οι εταιρείες που εδρεύουν σε μη συνεργαζόμενες δικαιοδοσίες υπόκεινται σε ετήσιο ειδικό φόρο ακίνητης περιουσίας ύψους 15% της αξίας του ακινήτου. Αυτό δεν ισχύει όταν η εταιρεία γνωστοποιεί τους τελικούς δικαιούχους της. Οι εταιρείες των οποίων οι ιδιοκτήτες διαθέτουν ελληνικό ΑΦΜ και πληρούν τους κανόνες διαφάνειας εξαιρούνται.
Ελληνική γραφειοκρατία. Η ιδιοκτησία ακινήτου μέσω εταιρείας συνεπάγεται τακτικές καταχωρήσεις στο Εμπορικό Επιμελητήριο, μαζί με τις συνήθεις υποχρεώσεις που συνοδεύουν τη λειτουργία μιας επιχείρησης.