Πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα της αγοράς ακινήτων στην Ελλάδα ως επιχείρηση

Όταν εξετάζετε την αγορά ακινήτου στην Ελλάδα, μία από τις βασικές αποφάσεις που πρέπει να λάβετε είναι αν θα αγοράσετε ως ιδιώτης ή μέσω νομικού προσώπου (εταιρείας). Αυτή η επιλογή έχει σημαντικές επιπτώσεις σε θέματα φόρων, κόστους και μακροπρόθεσμου σχεδιασμού. Παρακάτω αναφέρονται μερικά από τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα της αγοράς ακινήτου μέσω νομικού προσώπου.

Πλεονεκτήματα της αγοράς ακινήτου μέσω εταιρείας

• Φόρος επί των εισοδημάτων από ενοίκια: Τα εισοδήματα που προέρχονται από ακίνητα φορολογούνται με ενιαίο συντελεστή 22% ως επιχειρηματικά κέρδη. Αυτό μπορεί να είναι πιο ευνοϊκό από τους προοδευτικούς φορολογικούς συντελεστές που εφαρμόζονται στα ατομικά εισοδήματα από ενοίκια, ειδικά όταν το ακίνητο αποφέρει σημαντικά έσοδα από ενοίκια.
• Έκπτωση επιχειρηματικών εξόδων: Μια νομική οντότητα μπορεί να εκπέσει τα περισσότερα έξοδα που σχετίζονται με τη λειτουργία του ακινήτου, συμπεριλαμβανομένων των εξόδων συντήρησης, καθαρισμού και τόκων δανείων, συμβάλλοντας έτσι στη μείωση του φορολογητέου εισοδήματος.
• Απόσβεση ακινήτων: Η απόσβεση ακινήτων επιτρέπεται για νομικά πρόσωπα, με συντελεστή απόσβεσης 4% για κτίρια, κατασκευές και εγκαταστάσεις. Η απόσβεση εφαρμόζεται μόνο στην αξία των κτιρίων, όχι στη γη, γεγονός που μειώνει τα φορολογητέα κέρδη με την πάροδο του χρόνου.
• Ευελιξία στον προγραμματισμό του φόρου κληρονομιάς: Η χρήση νομικού προσώπου για την ιδιοκτησία ακινήτων παρέχει ευελιξία στον προγραμματισμό των φόρων, ιδίως για σκοπούς κληρονομιάς, επιτρέποντάς σας να βελτιστοποιήσετε τη φορολογική σας θέση κατά τη μεταβίβαση περιουσιακών στοιχείων στους κληρονόμους.

Μειονεκτήματα της αγοράς ακινήτων ως εταιρεία

• Φόρος μερισμάτων: Εκτός από τον φόρο 22% επί των εισοδημάτων από ενοίκια, οι διανομές μερισμάτων στους μετόχους φορολογούνται με συντελεστή 5% στην Ελλάδα. Εάν οι μέτοχοι δεν έχουν φορολογική κατοικία στην Ελλάδα, ενδέχεται να επιβληθούν πρόσθετοι φόροι μερισμάτων στη χώρα καταγωγής τους. Ωστόσο, ανάλογα με άλλες πηγές εισοδήματος, ενδέχεται να έχετε ευελιξία στον χρονισμό της διανομής μερισμάτων για τη διαχείριση των φορολογικών υποχρεώσεων.
• Φόρος βραχυπρόθεσμης μίσθωσης: Από την 1η Ιανουαρίου 2024, επιβάλλεται φόρος προστιθέμενης αξίας (ΦΠΑ) 13% στις βραχυπρόθεσμες μισθώσεις, ο οποίος επηρεάζει όλες τις νομικές οντότητες. Οι ιδιώτες ιδιοκτήτες ακινήτων δεν πληρώνουν ΦΠΑ επί των εισοδημάτων από ενοίκια, εκτός εάν κατέχουν τρία ή περισσότερα ακίνητα προς ενοικίαση.
• Κόστος ίδρυσης και λειτουργίας: Η ίδρυση και η διατήρηση μιας εταιρείας συνεπάγεται συνεχή έξοδα, συμπεριλαμβανομένων των νομικών και λογιστικών αμοιβών. Αυτά τα ετήσια έξοδα μπορούν εύκολα να κυμαίνονται από 3.000 έως 5.000 ευρώ, ανεξάρτητα από τα έσοδα που αποφέρει το ακίνητο.
• Φόρος κεφαλαιουχικών κερδών: Τυχόν κεφαλαιουχικά κέρδη που πραγματοποιούνται από την πώληση του ακινήτου φορολογούνται με σταθερό συντελεστή 22% ως επιχειρηματικό εισόδημα. Αντίθετα, οι ιδιώτες απαλλάσσονται από τον φόρο κεφαλαιουχικών κερδών όταν πωλούν ένα ακίνητο στην Ελλάδα.
• Φόρος ακίνητης περιουσίας (ΕΝΦΙΑ): Οι νομικές οντότητες υπόκεινται τόσο στον κύριο όσο και στον συμπληρωματικό φόρο ακίνητης περιουσίας (ΕΝΦΙΑ). Ο συμπληρωματικός φόρος υπολογίζεται με συντελεστή 5,5% επί της συνολικής αξίας του ακινήτου ή 1% για ακίνητα που χρησιμοποιούνται για επαγγελματικούς σκοπούς.
• Έσοδα από ιδιοκατοίκηση: Εάν η ίδια η εταιρεία χρησιμοποιεί το ακίνητο, τα έσοδα θεωρούνται ότι ανέρχονται στο 3% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου, η οποία θεωρείται εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα. Αυτό το τεκμαρτό μίσθωμα είναι εκπεστέο, με αποτέλεσμα να μην επηρεάζει τους φόρους, εφόσον δεν υπερβαίνει το 3% της αξίας του ακινήτου.
• Ειδικός φόρος ακινήτων για μη συνεργάσιμες χώρες: Οι νομικές οντότητες από μη συνεργάσιμες χώρες υπόκεινται σε ετήσιο ειδικό φόρο ακινήτων 15% επί της αξίας του ακινήτου, εκτός εάν πληρούν συγκεκριμένες απαιτήσεις γνωστοποίησης για τους τελικούς δικαιούχους (UBO). Εξαιρέσεις ισχύουν για εταιρείες των οποίων οι UBO έχουν ελληνικό αριθμό φορολογικού μητρώου και πληρούν τους κανόνες διαφάνειας.
• Ελληνική κρατική γραφειοκρατία: Η ίδρυση και η ιδιοκτησία μιας επιχείρησης στην Ελλάδα απαιτεί τακτικές ενημερώσεις στο Εμπορικό Επιμελητήριο, καθώς και άλλες συνεχείς υποχρεώσεις.

Αγορά ως επιχείρηση (Πίνακας)

Πλεονεκτήματα	Λεπτομέρειες
Ενιαίος συντελεστής φόρου εισοδήματος	Τα έσοδα από ακίνητα φορολογούνται ως επιχειρηματικά κέρδη με σταθερό συντελεστή 22%, ο οποίος ενδεχομένως είναι χαμηλότερος από τους συντελεστές για τα φυσικά πρόσωπα.
Απόσβεση	Οι νομικές οντότητες μπορούν να εφαρμόζουν συντελεστή απόσβεσης 4% σε κτίρια και κατασκευές.
Φορολογική ευελιξία για κληρονομιά	Η αγορά μέσω νομικού προσώπου επιτρέπει ευέλικτο σχεδιασμό του φόρου κληρονομιάς.

Μειονεκτήματα	Λεπτομέρειες
Φόρος μερισμάτων	Εκτός από τον φόρο 22% επί του εισοδήματος, οι διανομές μερισμάτων φορολογούνται με 5%.
Φόρος βραχυπρόθεσμης μίσθωσης	Ένας φόρος προστιθέμενης αξίας (ΦΠΑ) 13% επιβάλλεται στις βραχυπρόθεσμες μισθώσεις, επηρεάζοντας όλες τις νομικές οντότητες.
Φόρος κεφαλαιουχικών κερδών	Οποιοδήποτε κεφαλαιακό κέρδος από την πώληση ακινήτων φορολογείται με 22%, ποσοστό υψηλότερο από το 5% που ισχύει για τα φυσικά πρόσωπα.
Λειτουργικά έξοδα	Η σύσταση και η διατήρηση μιας νομικής οντότητας συνεπάγεται υψηλό κόστος (3.000 έως 5.000 ευρώ ετησίως).
Φόρος ακίνητης περιουσίας (ΕΝΦΙΑ)	Οι νομικές οντότητες υπόκεινται τόσο στον κύριο όσο και στον συμπληρωματικό φόρο ENFIA (5,5% επί της αξίας του ακινήτου ή 1% για επαγγελματικά ακίνητα).
Ειδικός φόρος ακίνητης περιουσίας	Οι εταιρείες από χώρες που δεν συνεργάζονται υπόκεινται σε ετήσιο φόρο ακίνητης περιουσίας 15%, εκτός εάν ισχύουν εξαιρέσεις.
Ελληνική κρατική γραφειοκρατία	Η ιδιοκτησία μιας επιχείρησης στην Ελλάδα απαιτεί τακτικές ενημερώσεις στο Εμπορικό Επιμελητήριο και άλλες διοικητικές υποχρεώσεις.

Το αν θα επιλέξετε να αγοράσετε ακίνητο ως φυσικό πρόσωπο ή μέσω νομικού προσώπου εξαρτάται από τους οικονομικούς σας στόχους, το μέγεθος της επένδυσης και τον τρόπο με τον οποίο σκοπεύετε να χρησιμοποιήσετε το ακίνητο. Τα νομικά πρόσωπα προσφέρουν μεγαλύτερη ευελιξία όσον αφορά τα έξοδα και την απόσβεση, αλλά έχουν υψηλότερο κόστος σύστασης και λειτουργίας. Οι μεμονωμένοι αγοραστές υπόκεινται σε υψηλότερους συντελεστές φόρου εισοδήματος, αλλά επωφελούνται από χαμηλότερα τρέχοντα έξοδα και δεν υπόκεινται σε ειδικούς φόρους ακίνητης περιουσίας. Για μεγαλύτερες επενδύσεις, συνήθως άνω των 500.000 - 600.000 ευρώ, η αγορά μέσω εταιρείας μπορεί να είναι πιο συμφέρουσα. Η επένδυση σε ακίνητα στην Ελλάδα μέσω νομικού προσώπου προσφέρει μοναδικά πλεονεκτήματα, όπως φορολογικές εκπτώσεις και ευκαιρίες απόσβεσης. Ωστόσο, είναι σημαντικό να σταθμίσετε αυτά τα οφέλη σε σχέση με τα σχετικά έξοδα και τις διοικητικές υποχρεώσεις, προκειμένου να προσδιορίσετε την πιο κατάλληλη προσέγγιση για τους επενδυτικούς σας στόχους.

Πίνακας συνοψισμού

Πτυχή	Ιδιώτης	Νομική οντότητα
Φόρος επί των εισοδημάτων από ενοίκια	Προοδευτικοί συντελεστές μεταξύ 15% - 45%	Ενιαίος συντελεστής 22%
Φόρος βραχυπρόθεσμης μίσθωσης	Ισχύει μετά από τρεις ή περισσότερες μισθώσεις	13% ΦΠΑ σε όλες τις βραχυπρόθεσμες μισθώσεις
Λειτουργικά έξοδα	Ελάχιστα έξοδα	3.000 € - 5.000 € ετησίως
Απόσβεση	Δεν ισχύει	4% ετήσια απόσβεση για κτίρια
Έκπτωση εξόδων	Δεν επιτρέπονται εκπτώσεις	Όλα τα έξοδα που σχετίζονται με την επιχείρηση είναι εκπεστέα
Φόρος μερισμάτων	Δεν ισχύει	5% επί των διανεμηθέντων μερισμάτων
ΕΝΦΙΑ	Μόνο κύριος φόρος	Κύριος φόρος + 5,5% συμπληρωματικός φόρος
Ειδικός φόρος ακίνητης περιουσίας	Δεν ισχύει	Φόρος 15% για ακίνητα σε χώρες που δεν συνεργάζονται
Κρατική γραφειοκρατία	Δεν απαιτείται	Απαιτούνται τακτικές ενημερώσεις στο Εμπορικό Επιμελητήριο

Θέλετε περισσότερες συμβουλές για την αγορά κατοικίας στην Ελλάδα;

Κάντε κλικ εδώ για τον απόλυτο οδηγό Αποποίηση ευθυνών: Οι πληροφορίες που παρέχονται σε αυτό το άρθρο είναι μόνο για γενικούς ενημερωτικούς σκοπούς και ΔΕΝ αποτελούν νομική ή οικονομική συμβουλή. Η τρέχουσα αναστολή του φόρου κεφαλαιουχικών κερδών 15% επί των πωλήσεων ακινήτων για ιδιώτες στην Ελλάδα ισχύει έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026. Ωστόσο, είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι οι ελληνικές φορολογικές αρχές ενδέχεται να εξακολουθήσουν να ταξινομούν μια πώληση ως «επιχειρηματική δραστηριότητα» με βάση συγκεκριμένα κριτήρια (π.χ. πρόθεση κέρδους, γρήγορη μεταπώληση), γεγονός που θα υποβάλλει το κέρδος σε κανονικούς συντελεστές φόρου εισοδήματος και ενδεχομένως σε ΦΠΑ.  Για παράδειγμα, εάν το ακίνητο κατασκευάστηκε ή αγοράστηκε ειδικά για πώληση και όχι για προσωπική χρήση (π.χ. δεν κατοικήθηκε ποτέ από τον ιδιοκτήτη), η εφορία μπορεί να θεωρήσει το κέρδος ως επιχειρηματικό εισόδημα. Εάν μια πώληση αναταξινομηθεί ως επιχειρηματική δραστηριότητα, το «κέρδος» (η διαφορά μεταξύ του κόστους κατασκευής και της τιμής πώλησης) φορολογείται ως επιχειρηματικό εισόδημα και όχι ως κεφαλαιακά κέρδη. Συνιστούμε ανεπιφύλακτα να συμβουλευτείτε έναν εξειδικευμένο Έλληνα φοροτεχνικό ή δικηγόρο για να συζητήσετε την συγκεκριμένη περίπτωσή σας πριν λάβετε οποιαδήποτε απόφαση σχετικά με ακίνητα.