Αγορά ακινήτου στην Ελλάδα μέσω εταιρείας: Πλεονεκτήματα, μειονεκτήματα και φορολογία το 2026

Φυσικό πρόσωπο ή εταιρεία: Μια σύγκριση

• Φόρος εισοδήματος από ενοίκια: Τα φυσικά πρόσωπα υπόκεινται σε προοδευτικούς συντελεστές, από 15% έως 45%. Οι εταιρείες υπόκεινται σε ενιαίο συντελεστή 22%.

• ΦΠΑ για βραχυπρόθεσμες ενοικιάσεις: Τα φυσικά πρόσωπα εξαιρούνται από τον ΦΠΑ για ένα ή δύο ακίνητα χωρίς παροχή υπηρεσιών, ενώ υπόκεινται σε συντελεστή 13% για τρία ή περισσότερα ακίνητα ή όταν παρέχονται υπηρεσίες τύπου ξενοδοχείου. Οι ενοικιάσεις από εταιρείες υπάγονται στο καθεστώς ΦΠΑ 13%.

• Εκπτώσεις εξόδων: Ένα φυσικό πρόσωπο μπορεί να εκπέσει ελάχιστα έξοδα. Μια εταιρεία μπορεί να εκπέσει τα περισσότερα λειτουργικά έξοδα, καθώς και ετήσια απόσβεση ακινήτου 4%.

• Κεφαλαιακά κέρδη από πώληση: Για ένα φυσικό πρόσωπο, ο φόρος αναστέλλεται έως το τέλος του 2026. Τα κέρδη μιας εταιρείας φορολογούνται με συντελεστή 22% ως επιχειρηματικά έσοδα.

• Διανεμηθέντα κέρδη: Ένα φυσικό πρόσωπο δεν υπόκειται σε καμία φορολογία. Μια εταιρεία καταβάλλει φόρο μερισμάτων 5% επί των διανομών.

• Ετήσια λειτουργικά έξοδα: Ελάχιστα για ένα φυσικό πρόσωπο, πέραν του ίδιου του φόρου. Συνήθως 3.000 έως 5.000 ευρώ για μια εταιρεία.

• Φόρος ακίνητης περιουσίας (ENFIA): Το φυσικό πρόσωπο καταβάλλει τον κύριο φόρο, με επιπλέον επιβάρυνση μόνο για αξίες άνω των 500.000 ευρώ. Η εταιρεία καταβάλλει τον κύριο φόρο συν έναν συμπληρωματικό φόρο 0,55%, ο οποίος μειώνεται στο 0,1% για ακίνητα που χρησιμοποιούνται για τις δικές της επιχειρηματικές δραστηριότητες.

• Διοικητικές υποχρεώσεις: Καμία για ένα φυσικό πρόσωπο. Μια εταιρεία υποχρεούται να υποβάλλει τις δηλώσεις GEMI και να εκπληρώνει τις συνήθεις εταιρικές υποχρεώσεις.

Πώς να σταθμίσετε τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα

Οι δύο επιλογές συνεπάγονται πραγματικές αντισταθμίσεις. Όσον αφορά τα έσοδα από ενοίκια, ένα φυσικό πρόσωπο φορολογείται προοδευτικά, ενώ μια εταιρεία καταβάλλει έναν ενιαίο συντελεστή 22%. Όσον αφορά τα έξοδα, ένα φυσικό πρόσωπο έχει ελάχιστα να πληρώσει πέραν του ίδιου του φόρου, ενώ μια εταιρεία επιβαρύνεται με 3.000 έως 5.000 ευρώ ετησίως σε λειτουργικά έξοδα. Η εταιρεία αντισταθμίζει αυτό το κόστος με εκπεστέα έξοδα, ετήσια απόσβεση 4% επί του κτιρίου και μεγαλύτερη ελευθερία να συμψηφίζει τα έξοδα με τα έσοδα. Τα διανεμηθέντα κέρδη της εταιρείας υπόκεινται επίσης σε φόρο μερισμάτων 5%, τον οποίο δεν επιβαρύνονται τα φυσικά πρόσωπα. Ως γενικός οδηγός, η σύσταση εταιρείας τείνει να είναι λογική επιλογή για μεγαλύτερες επενδύσεις, όπου οι εκπτώσεις και η απόσβεση μπορούν να αντισταθμίσουν τα επιπλέον έξοδα και τη διοικητική επιβάρυνση. Για μια μεμονωμένη εξοχική κατοικία, είναι συνήθως απλούστερο και φθηνότερο να αγοράσετε στο όνομά σας. Η σωστή απάντηση εξαρτάται από τα δικά σας οικονομικά στοιχεία και σχέδια, οπότε αξίζει να ζητήσετε εξατομικευμένες συμβουλές πριν αποφασίσετε.

Συχνές Ερωτήσεις

Είναι καλύτερο να αγοράσετε ακίνητο στην Ελλάδα ως φυσικό πρόσωπο ή μέσω εταιρείας;

Για μια μεμονωμένη εξοχική κατοικία, είναι συνήθως απλούστερο και φθηνότερο να αγοράσετε στο όνομά σας. Μια εταιρεία τείνει να είναι πιο κατάλληλη για μεγαλύτερες επενδύσεις, όπου οι εκπτώσεις και οι αποσβέσεις μπορούν να αντισταθμίσουν τα επιπλέον κόστη και τη διοικητική επιβάρυνση.

Πώς φορολογούνται τα έσοδα από ενοίκια για μια εταιρεία στην Ελλάδα;

Ως επιχειρηματικό κέρδος με ενιαίο συντελεστή 22%, με τα περισσότερα λειτουργικά έξοδα και την ετήσια απόσβεση του κτιρίου κατά 4% να είναι εκπεστέα.

Πληρώνουν οι φυσικά πρόσωπα ΦΠΑ για τις βραχυπρόθεσμες μισθώσεις στην Ελλάδα;

Όχι, εφόσον ενοικιάζουν ένα ή δύο ακίνητα χωρίς υπηρεσίες τύπου ξενοδοχείου. Σε περίπτωση τριών ή περισσότερων ακινήτων, ή όταν παρέχονται τέτοιες υπηρεσίες, ισχύει το καθεστώς ΦΠΑ 13%.

Ποια είναι τα ετήσια έξοδα διατήρησης ελληνικής ακίνητης περιουσίας μέσω εταιρείας;

Τα νομικά και λογιστικά έξοδα κυμαίνονται συνήθως από 3.000 έως 5.000 ευρώ ετησίως, συν τον ΕΝΦΙΑ. Μια εταιρεία καταβάλλει τον κύριο ΕΝΦΙΑ μαζί με έναν συμπληρωματικό φόρο 0,55%, ο οποίος μειώνεται στο 0,1% για ακίνητα που χρησιμοποιεί για τις δικές της επιχειρηματικές δραστηριότητες.

Πληρώνει μια εταιρεία φόρο κεφαλαιουχικών κερδών κατά την πώληση ακινήτου στην Ελλάδα;

Ναι. Το κέρδος μιας εταιρείας φορολογείται ως επιχειρηματικό εισόδημα με συντελεστή 22%. Για τα φυσικά πρόσωπα, ο φόρος κεφαλαιουχικών κερδών από την πώληση ακινήτων έχει ανασταλεί έως το τέλος του 2026.

Τι είναι ο Ειδικός Φόρος Ακινήτων στην Ελλάδα;

Ένας ετήσιος φόρος ύψους 15% της αξίας του ακινήτου για εταιρείες που δεν γνωστοποιούν τους τελικούς δικαιούχους τους. Οι εταιρείες που γνωστοποιούν τους ιδιοκτήτες τους στις ελληνικές φορολογικές αρχές εξαιρούνται.

Αποποίηση ευθύνης: Το παρόν άρθρο παρέχεται αποκλειστικά για γενική ενημέρωση και δεν αποτελεί νομική ή οικονομική συμβουλή. Η αναστολή του φόρου κεφαλαιουχικών κερδών από την πώληση ακινήτων από φυσικά πρόσωπα ισχύει έως το τέλος του 2026 και υπόκειται σε αλλαγές. Οι φορολογικές αρχές ενδέχεται επίσης να θεωρήσουν μια πώληση ως επιχειρηματική δραστηριότητα σε ορισμένες περιπτώσεις, για παράδειγμα, όταν ένα ακίνητο κατασκευάστηκε ή αγοράστηκε ειδικά με σκοπό την πώληση και δεν χρησιμοποιήθηκε ποτέ από τον ιδιοκτήτη, οπότε το κέρδος μπορεί να φορολογηθεί ως επιχειρηματικό εισόδημα και όχι ως κεφαλαιακό κέρδος. Οι φορολογικοί συντελεστές, τα κατώτατα όρια και οι κανόνες ενδέχεται να αλλάξουν και εξαρτώνται από τις προσωπικές σας περιστάσεις. Παρακαλούμε να συμβουλευτείτε έναν εξειδικευμένο Έλληνα φοροτεχνικό ή δικηγόρο σχετικά με την προσωπική σας κατάσταση πριν λάβετε οποιαδήποτε απόφαση.