Πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα της αγοράς ακινήτων στην Ελλάδα ως επιχείρηση

Πλεονεκτήματα της αγοράς ακινήτου μέσω εταιρείας

- Φόρος επί των εσόδων από ενοίκια: Τα έσοδα που προέρχονται από ακίνητα φορολογούνται με ενιαίο συντελεστή 22% ως επιχειρηματικά κέρδη. Αυτό μπορεί να είναι πιο ευνοϊκό από τους προοδευτικούς φορολογικούς συντελεστές που εφαρμόζονται στα ατομικά έσοδα από ενοίκια, ειδικά όταν το ακίνητο αποφέρει σημαντικά έσοδα από ενοίκια.

- Έκπτωση επιχειρηματικών εξόδων: Μια νομική οντότητα μπορεί να εκπέσει τα περισσότερα έξοδα που σχετίζονται με τη λειτουργία του ακινήτου, συμπεριλαμβανομένων των εξόδων συντήρησης, καθαρισμού και τόκων δανείων, συμβάλλοντας έτσι στη μείωση του φορολογητέου εισοδήματος.

- Απόσβεση ακινήτων: Η απόσβεση ακινήτων επιτρέπεται για νομικά πρόσωπα, με συντελεστή απόσβεσης 4% για κτίρια, κατασκευές και εγκαταστάσεις. Η απόσβεση εφαρμόζεται μόνο στην αξία των κτιρίων, όχι στο οικόπεδο, γεγονός που μειώνει τα φορολογητέα κέρδη με την πάροδο του χρόνου.

- Ευελιξία στον σχεδιασμό του φόρου κληρονομιάς: Η χρήση νομικής οντότητας για την ιδιοκτησία ακινήτων παρέχει ευελιξία στον φορολογικό σχεδιασμό, ιδίως για σκοπούς κληρονομιάς, επιτρέποντάς σας να βελτιστοποιήσετε τη φορολογική σας θέση κατά τη μεταβίβαση περιουσιακών στοιχείων στους κληρονόμους.

Μειονεκτήματα της αγοράς ακινήτων μέσω εταιρείας

- Φόρος μερισμάτων: Εκτός από τον φόρο 22% επί των εσόδων από ενοίκια, η διανομή μερισμάτων στους μετόχους φορολογείται με συντελεστή 5% στην Ελλάδα. Εάν οι μέτοχοι δεν έχουν φορολογική κατοικία στην Ελλάδα, ενδέχεται να επιβληθούν επιπλέον φόροι μερισμάτων στη χώρα καταγωγής τους. Ωστόσο, ανάλογα με άλλες πηγές εισοδήματος, ενδέχεται να έχετε ευελιξία ως προς το χρονοδιάγραμμα διανομής των μερισμάτων, προκειμένου να διαχειριστείτε τις φορολογικές σας υποχρεώσεις.

- Φόρος βραχυπρόθεσμης μίσθωσης: Από την 1η Ιανουαρίου 2024, επιβάλλεται Φόρος Προστιθέμενης Αξίας (ΦΠΑ) 13% στις βραχυπρόθεσμες μισθώσεις, ο οποίος αφορά όλες τις νομικές οντότητες. Οι ιδιώτες ιδιοκτήτες ακινήτων δεν καταβάλλουν ΦΠΑ επί των εσόδων από ενοίκια, εκτός εάν κατέχουν τρία ή περισσότερα ακίνητα προς ενοικίαση.

- Έξοδα σύστασης και λειτουργίας: Η σύσταση και η διατήρηση μιας εταιρείας συνεπάγεται συνεχή έξοδα, συμπεριλαμβανομένων των νομικών και λογιστικών αμοιβών. Αυτά τα ετήσια έξοδα μπορούν εύκολα να κυμανθούν από 3.000 € έως 5.000 €, ανεξάρτητα από τα έσοδα που αποφέρει το ακίνητο.

- Φόρος κεφαλαιουχικών κερδών: Τυχόν κεφαλαιουχικά κέρδη που προκύπτουν από την πώληση του ακινήτου φορολογούνται με σταθερό συντελεστή 22% ως επιχειρηματικά έσοδα. Αντίθετα, τα φυσικά πρόσωπα απαλλάσσονται από τον φόρο κεφαλαιουχικών κερδών κατά την πώληση ακινήτου στην Ελλάδα.

- Φόρος ακίνητης περιουσίας (ΕΝΦΙΑ): Οι νομικές οντότητες υπόκεινται τόσο στον κύριο όσο και στον συμπληρωματικό φόρο ακίνητης περιουσίας (ΕΝΦΙΑ). Ο συμπληρωματικός φόρος υπολογίζεται με συντελεστή 5,5% επί της συνολικής αξίας του ακινήτου ή 1% για ακίνητα που χρησιμοποιούνται για επαγγελματικούς σκοπούς.

- Έσοδα από ιδιοκατοίκηση: Εάν η ίδια η εταιρεία χρησιμοποιεί το ακίνητο, τα έσοδα θεωρείται ότι ανέρχονται στο 3% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου, τα οποία θεωρούνται επιχειρηματικά έσοδα. Αυτό το τεκμαρτό μίσθωμα είναι εκπεστέο, καθιστώντας το φορολογικό αποτέλεσμα ουδέτερο, εφόσον δεν υπερβαίνει το 3% της αξίας του ακινήτου.

- Ειδικός φόρος ακινήτων για μη συνεργαζόμενες χώρες: Τα νομικά πρόσωπα από μη συνεργαζόμενες χώρες υπόκεινται σε ετήσιο ειδικό φόρο ακινήτων 15% επί της αξίας του ακινήτου, εκτός εάν πληρούν συγκεκριμένες απαιτήσεις γνωστοποίησης για τους τελικούς δικαιούχους (UBOs). Παρέχονται εξαιρέσεις για εταιρείες των οποίων οι UBOs διαθέτουν ελληνικό ΑΦΜ και πληρούν τους κανόνες διαφάνειας.

- Ελληνική κρατική γραφειοκρατία: Η ίδρυση και η ιδιοκτησία μιας επιχείρησης στην Ελλάδα απαιτεί τακτικές ενημερώσεις στο Εμπορικό Επιμελητήριο, καθώς και άλλες συνεχείς υποχρεώσεις.

Το αν θα επιλέξετε να αγοράσετε ακίνητο ως φυσικό πρόσωπο ή μέσω νομικής οντότητας εξαρτάται από τους οικονομικούς σας στόχους, το μέγεθος της επένδυσης και τον τρόπο με τον οποίο σκοπεύετε να χρησιμοποιήσετε το ακίνητο. Οι νομικές οντότητες προσφέρουν μεγαλύτερη ευελιξία όσον αφορά τα έξοδα και τις αποσβέσεις, αλλά συνεπάγονται υψηλότερο κόστος σύστασης και λειτουργίας. Οι ιδιώτες αγοραστές υπόκεινται σε υψηλότερους συντελεστές φόρου εισοδήματος, αλλά επωφελούνται από χαμηλότερα τρέχοντα έξοδα και απαλλαγή από ειδικούς φόρους ακινήτων. Για μεγαλύτερες επενδύσεις, συνήθως άνω των 500.000 - 600.000 ευρώ, η αγορά μέσω εταιρείας μπορεί να είναι πιο συμφέρουσα.

Η επένδυση σε ελληνικά ακίνητα μέσω νομικής οντότητας προσφέρει μοναδικά πλεονεκτήματα, όπως φορολογικές εκπτώσεις και ευκαιρίες απόσβεσης. Ωστόσο, είναι απαραίτητο να σταθμίσετε αυτά τα οφέλη σε σχέση με τα σχετικά κόστη και τις διοικητικές ευθύνες, προκειμένου να προσδιορίσετε την πιο κατάλληλη προσέγγιση για τους επενδυτικούς σας στόχους.

Όταν ενοικιάζετε ακίνητο στην Ελλάδα, η ιδιοκτησία του ως φυσικό πρόσωπο σε σύγκριση με την ιδιοκτησία μέσω νομικής οντότητας συνεπάγεται ορισμένα σημαντικά πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα. Τα φυσικά πρόσωπα φορολογούνται για τα εισοδήματα από ενοίκια με προοδευτικούς συντελεστές 15–45%, ενώ μια νομική οντότητα επωφελείται από έναν ενιαίο συντελεστή 22%. Όσον αφορά τις βραχυπρόθεσμες μισθώσεις, τα φυσικά πρόσωπα υπόκεινται σε φορολογία μόνο μετά από τρεις ή περισσότερες μισθώσεις, ενώ μια νομική οντότητα πρέπει να χρεώνει ΦΠΑ 13% σε όλες τις βραχυπρόθεσμες μισθώσεις από την αρχή.

Όσον αφορά το κόστος, τα φυσικά πρόσωπα έχουν ελάχιστα λειτουργικά έξοδα, αλλά μια νομική οντότητα συνήθως επιβαρύνεται με 3.000–5.000 ευρώ ετήσιων λειτουργικών εξόδων, αν και αυτό αντισταθμίζεται από σημαντικά φορολογικά πλεονεκτήματα: πλήρης έκπτωση των δαπανών που σχετίζονται με την επιχείρηση, ετήσια απόσβεση 4% στα κτίρια και καμία περιοριστική ρύθμιση όσον αφορά τη συμψηφισμό δαπανών. Τα διανεμηθέντα κέρδη από μια νομική οντότητα υπόκεινται σε φόρο μερισμάτων 5%, ο οποίος δεν ισχύει για τα φυσικά πρόσωπα.

Ο φόρος ακίνητης περιουσίας (ENFIA) είναι επίσης ελαφρώς υψηλότερος για τις νομικές οντότητες, οι οποίες καταβάλλουν τόσο τον κύριο φόρο όσο και μια συμπληρωματική επιβάρυνση 5,5%, σε σύγκριση με τον κύριο φόρο μόνο για τα φυσικά πρόσωπα.

Τέλος, οι νομικές οντότητες που κατέχουν ακίνητα σε μη συνεργαζόμενες χώρες υπόκεινται σε επιπλέον ειδικό φόρο ακίνητης περιουσίας 15% και, σε αντίθεση με τα φυσικά πρόσωπα, πρέπει να υποβάλλουν τακτικά δηλώσεις στο Εμπορικό Επιμελητήριο.

Θέλετε περισσότερες συμβουλές για την αγορά κατοικίας στην Ελλάδα;

Κάντε κλικ εδώ για τον απόλυτο οδηγό

Αποποίηση ευθύνης: Οι πληροφορίες που παρέχονται σε αυτό το άρθρο είναι μόνο για γενικούς ενημερωτικούς σκοπούς και ΔΕΝ αποτελούν νομική ή οικονομική συμβουλή. Η τρέχουσα αναστολή του φόρου κεφαλαιουχικών κερδών 15% επί των πωλήσεων ακινήτων για φυσικά πρόσωπα στην Ελλάδα ισχύει έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026. Ωστόσο, είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι οι ελληνικές φορολογικές αρχές ενδέχεται να χαρακτηρίσουν μια πώληση ως «επιχειρηματική δραστηριότητα» βάσει συγκεκριμένων κριτηρίων (π.χ. πρόθεση κέρδους, γρήγορη μεταπώληση), γεγονός που θα υποβάλλει το κέρδος στους συνήθεις συντελεστές φόρου εισοδήματος και ενδεχομένως στον ΦΠΑ. Για παράδειγμα, εάν το ακίνητο κατασκευάστηκε ή αγοράστηκε ειδικά για πώληση και όχι για προσωπική χρήση (π.χ. δεν κατοικήθηκε ποτέ από τον ιδιοκτήτη), η εφορία ενδέχεται να θεωρήσει το κέρδος ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα. Εάν μια πώληση αναταξινομηθεί ως επιχειρηματική δραστηριότητα, το «κέρδος» (η διαφορά μεταξύ του κόστους κατασκευής και της τιμής πώλησης) φορολογείται ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα και όχι ως κεφαλαιακά κέρδη. Συνιστούμε ανεπιφύλακτα να συμβουλευτείτε έναν εξειδικευμένο Έλληνα φοροτεχνικό ή δικηγόρο για να συζητήσετε την συγκεκριμένη περίπτωσή σας πριν λάβετε οποιαδήποτε απόφαση σχετικά με ακίνητα.