Vor- und Nachteile vom Kauf von Immobilien in Griechenland als Geschäft

Wenn du überlegst, eine Immobilie in Griechenland zu kaufen, musst du dich entscheiden, ob du das als Privatperson oder über eine Firma machst. Diese Entscheidung hat große Auswirkungen auf Steuern, Kosten und die langfristige Planung. Hier sind ein paar Vor- und Nachteile, wenn du Immobilien über eine Firma kaufst.

Vorteile des Immobilienkaufs über ein Unternehmen

• Steuer auf Mieteinnahmen: Einkünfte aus Immobilien werden mit einem Pauschalsatz von 22 % als Unternehmensgewinn besteuert. Dies kann günstiger sein als die progressiven Steuersätze, die für individuelle Mieteinnahmen gelten, insbesondere wenn die Immobilie erhebliche Mieteinnahmen generiert.
• Abzug von Betriebsausgaben: Eine juristische Person kann die meisten Ausgaben im Zusammenhang mit dem Betrieb der Immobilie, einschließlich Instandhaltung, Reinigung und Darlehenszinsen, steuerlich absetzen, was zur Verringerung des steuerpflichtigen Einkommens beiträgt.
• Abschreibung von Immobilienvermögen: Für juristische Personen ist eine Abschreibung von Immobilien zulässig, wobei für Gebäude, Bauten und Anlagen ein Abschreibungssatz von 4 % gilt. Die Abschreibung wird nur auf den Wert der Gebäude und nicht auf das Grundstück angewendet, wodurch sich der steuerpflichtige Gewinn im Laufe der Zeit verringert.
• Flexibilität bei der Erbschaftssteuerplanung: Die Nutzung einer juristischen Person für den Immobilienbesitz bietet Flexibilität bei der Steuerplanung, insbesondere für Erbschaftszwecke, sodass Sie Ihre Steuerposition bei der Übertragung von Vermögenswerten an Erben optimieren können.

Nachteile des Immobilienkaufs als Unternehmen

• Dividendensteuer: Zusätzlich zu der 22 %-Steuer auf Mieteinnahmen werden Dividendenausschüttungen an Aktionäre in Griechenland mit einem Steuersatz von 5 % besteuert. Wenn die Aktionäre ihren steuerlichen Wohnsitz nicht in Griechenland haben, können in ihrem Heimatland zusätzliche Dividendensteuern anfallen. Abhängig von anderen Einkommensquellen haben Sie jedoch möglicherweise Flexibilität beim Zeitpunkt der Dividendenausschüttung, um die Steuerverbindlichkeiten zu verwalten.
• Steuer auf Kurzzeitvermietungen: Ab dem 1. Januar 2024 wird eine Mehrwertsteuer von 13 % auf Kurzzeitvermietungen erhoben, die alle juristischen Personen betrifft. Private Hausbesitzer zahlen keine Mehrwertsteuer auf Mieteinnahmen, es sei denn, sie besitzen drei oder mehr Mietobjekte.
• Gründungs- und Betriebskosten: Die Gründung und Unterhaltung eines Unternehmens ist mit laufenden Kosten verbunden, darunter Rechts- und Buchhaltungskosten. Diese jährlichen Kosten können leicht zwischen 3.000 und 5.000 Euro liegen, unabhängig von den mit der Immobilie erzielten Einnahmen.
• Kapitalertragsteuer: Alle Kapitalerträge aus dem Verkauf der Immobilie werden mit einem festen Steuersatz von 22 % als Geschäftseinkommen besteuert. Im Gegensatz dazu sind Privatpersonen beim Verkauf einer Immobilie in Griechenland von der Kapitalertragsteuer befreit.
• Grundsteuer (ENFIA): Juristische Personen müssen sowohl die Haupt- als auch die Zusatzgrundsteuer (ENFIA) zahlen. Die Zusatzsteuer wird mit einem Satz von 5,5 % auf den Gesamtwert der Immobilie oder 1 % für gewerblich genutzte Immobilien berechnet.
• Einkünfte aus Eigennutzung: Wenn das Unternehmen die Immobilie selbst nutzt, werden die Einkünfte mit 3 % des objektiven Wertes der Immobilie angesetzt, was als Geschäftseinkommen gilt. Diese kalkulatorische Miete ist abzugsfähig, sodass sich keine steuerlichen Auswirkungen ergeben, solange sie 3 % des Immobilienwertes nicht übersteigt.
• Sonderimmobiliensteuer für nicht kooperative Länder: Juristische Personen aus nicht kooperativen Ländern müssen eine jährliche Sonderimmobiliensteuer von 15 % auf den Wert der Immobilie zahlen, es sei denn, sie erfüllen bestimmte Offenlegungspflichten für die wirtschaftlichen Eigentümer (UBOs). Ausnahmen gelten für Unternehmen, deren UBOs eine griechische Steueridentifikationsnummer haben und die Transparenzvorschriften erfüllen.
• Griechische Staatsbürokratie: Die Gründung und der Besitz eines Unternehmens in Griechenland erfordern regelmäßige Aktualisierungen bei der Handelskammer sowie weitere laufende Verpflichtungen.

Kauf als Unternehmen (Tabelle)

Vorteile	Details
Pauschalsteuersatz auf Einkommen	Einkünfte aus Immobilien werden als Unternehmensgewinne mit einem Pauschalsatz von 22 % besteuert, der möglicherweise niedriger ist als die individuellen Steuersätze.
Abschreibung	Juristische Personen können einen Abschreibungssatz von 4 % auf Gebäude und Bauten anwenden.
Steuerliche Flexibilität bei der Erbschaft	Der Kauf über eine juristische Person ermöglicht eine flexible Erbschaftssteuerplanung.

Nachteile	Details
Dividendensteuer	Zusätzlich zu den 22 % Einkommenssteuer werden Dividendenausschüttungen mit 5 % besteuert.
Steuer auf kurzfristige Vermietungen	Auf Kurzzeitvermietungen wird eine Mehrwertsteuer von 13 % erhoben, die alle juristischen Personen betrifft.
Kapitalertragsteuer	Kapitalgewinne aus Immobilienverkäufen werden mit 22 % besteuert, was über dem Steuersatz von 5 % für Privatpersonen liegt.
Betriebskosten	Die Gründung und Unterhaltung einer juristischen Person ist mit hohen Kosten verbunden (3.000 bis 5.000 € pro Jahr).
Grundsteuer (ENFIA)	Juristische Personen müssen sowohl die Haupt- als auch die Zusatzsteuer ENFIA zahlen (5,5 % des Immobilienwerts oder 1 % für Gewerbeimmobilien).
Spezielle Immobiliensteuer	Unternehmen aus Ländern, die nicht kooperieren, müssen eine jährliche Immobiliensteuer von 15 % zahlen, es sei denn, es gibt Ausnahmen.
Griechische Staatsbürokratie	Wenn du ein Unternehmen in Griechenland hast, musst du regelmäßig die Handelskammer informieren und andere administrative Aufgaben erledigen.

Ob du Immobilien als Privatperson oder über eine juristische Person kaufst, hängt von deinen finanziellen Zielen, der Größe der Investition und der geplanten Nutzung der Immobilie ab. Juristische Personen bieten mehr Flexibilität bei Ausgaben und Abschreibungen, aber auch höhere Gründungs- und Betriebskosten. Privatkäufer zahlen höhere Einkommensteuersätze, profitieren aber von geringeren laufenden Kosten und keinen besonderen Immobiliensteuern. Bei größeren Investitionen, in der Regel über 500.000 bis 600.000 Euro, kann der Kauf über ein Unternehmen vorteilhafter sein. Die Investition in griechische Immobilien über eine juristische Person bietet einzigartige Vorteile, wie Steuerabzüge und Abschreibungsmöglichkeiten. Es ist jedoch wichtig, diese Vorteile gegen die damit verbundenen Kosten und administrativen Verpflichtungen abzuwägen, um den für deine Investitionsziele am besten geeigneten Ansatz zu ermitteln.

Zusammenfassende Tabelle

Aspekt	Einzelperson	Juristische Person
Steuer auf Mieteinnahmen	Progressive Steuersätze zwischen 15 % und 45 %	Pauschalsteuersatz von 22 %
Steuer auf Kurzzeitvermietungen	Gilt ab drei oder mehr Vermietungen	13 % Mehrwertsteuer auf alle Kurzzeitvermietungen
Betriebskosten	Minimale Kosten	3.000 bis 5.000 € pro Jahr
Abschreibung	Nicht zutreffend	4 % jährliche Abschreibung auf Gebäude
Abzugsfähige Ausgaben	Keine Abzüge erlaubt	Alle geschäftlichen Ausgaben sind absetzbar
Dividendensteuer	Nicht zutreffend	5 % auf ausgeschüttete Dividenden
ENFIA	Nur Hauptsteuer	Hauptsteuer + 5,5 % Zusatzsteuer
Spezielle Immobiliensteuer	Gilt nicht	15 % Steuer für Immobilien in Ländern, die nicht kooperieren
Staatliche Bürokratie	Nicht nötig	Regelmäßige Aktualisierungen bei der Handelskammer erforderlich

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