Vor- und Nachteile des Erwerbs von Immobilien in Griechenland als Unternehmen

Wenn Sie den Kauf einer Immobilie in Griechenland in Erwägung ziehen, ist eine der wichtigsten Entscheidungen, ob Sie als Privatperson oder über eine juristische Person (Gesellschaft) kaufen. Diese Entscheidung hat erhebliche Auswirkungen auf Steuern, Kosten und die langfristige Planung. Nachfolgend finden Sie einige der Vor- und Nachteile des Immobilienkaufs über eine juristische Person.

Vorteile des Immobilienkaufs über eine Gesellschaft

• Besteuerung von Mieteinnahmen: Einkünfte aus Immobilien werden pauschal mit 22 % als Unternehmensgewinn besteuert. Dies kann günstiger sein als die progressiven Steuersätze, die für private Mieteinnahmen gelten, insbesondere wenn die Immobilie erhebliche Mieteinnahmen generiert.
• Abzug von Betriebsausgaben: Eine juristische Person kann die meisten Ausgaben im Zusammenhang mit dem Betrieb der Immobilie, einschließlich Instandhaltung, Reinigung und Darlehenszinsen, steuerlich absetzen, was zur Verringerung des zu versteuernden Einkommens beiträgt.
• Abschreibung von Immobilienvermögen: Für juristische Personen ist eine Abschreibung von Immobilien zulässig, wobei für Gebäude, Bauten und Einrichtungen ein Abschreibungssatz von 4 % gilt. Die Abschreibung wird nur auf den Wert der Gebäude und nicht auf das Grundstück angewendet, was die steuerpflichtigen Gewinne im Laufe der Zeit verringert.
• Flexibilität bei der Erbschaftssteuerplanung: Die Nutzung einer juristischen Person für den Immobilienbesitz bietet Flexibilität bei der Steuerplanung, insbesondere im Hinblick auf die Erbschaft, sodass Sie Ihre steuerliche Situation bei der Übertragung von Vermögenswerten an Erben optimieren können.

Nachteile des Immobilienerwerbs als Unternehmen

• Dividendensteuer: Zusätzlich zu der 22-prozentigen Steuer auf Mieteinnahmen werden Dividendenausschüttungen an Gesellschafter in Griechenland mit einem Steuersatz von 5 % besteuert. Wenn die Gesellschafter ihren steuerlichen Wohnsitz nicht in Griechenland haben, können in ihrem Heimatland zusätzliche Dividendensteuern anfallen. Je nach anderen Einkommensquellen haben Sie jedoch möglicherweise Flexibilität beim Zeitpunkt der Dividendenausschüttung, um die Steuerverbindlichkeiten zu steuern.
• Steuer auf Kurzzeitvermietungen: Ab dem 1. Januar 2024 wird eine Mehrwertsteuer (MwSt.) in Höhe von 13 % auf Kurzzeitvermietungen erhoben, die alle juristischen Personen betrifft. Private Hausbesitzer zahlen keine Mehrwertsteuer auf Mieteinnahmen, es sei denn, sie besitzen drei oder mehr Mietobjekte.
• Gründungs- und Betriebskosten: Die Gründung und Führung eines Unternehmens ist mit laufenden Kosten verbunden, darunter Rechts- und Buchhaltungsgebühren. Diese jährlichen Kosten können leicht zwischen 3.000 € und 5.000 € liegen, unabhängig von den mit der Immobilie erzielten Einnahmen.
• Kapitalertragsteuer: Alle durch den Verkauf der Immobilie erzielten Kapitalgewinne werden mit einem festen Satz von 22 % als Geschäftseinkommen besteuert. Privatpersonen hingegen sind beim Verkauf einer Immobilie in Griechenland von der Kapitalertragsteuer befreit.
• Grundsteuer (ENFIA): Juristische Personen unterliegen sowohl der Haupt- als auch der Zusatzgrundsteuer (ENFIA). Die Zusatzsteuer wird mit einem Satz von 5,5 % auf den Gesamtwert der Immobilie oder mit 1 % für gewerblich genutzte Immobilien berechnet.
• Einkünfte aus Eigennutzung: Nutzt das Unternehmen die Immobilie selbst, wird die Einkunft auf 3 % des objektiven Wertes der Immobilie veranschlagt, was als Geschäftseinkommen gilt. Diese fiktive Miete ist abzugsfähig, sodass sich keine steuerlichen Auswirkungen ergeben, solange sie 3 % des Immobilienwertes nicht übersteigt.
• Sondersteuer auf Immobilien für nicht kooperierende Länder: Juristische Personen aus nicht kooperierenden Ländern unterliegen einer jährlichen Sondersteuer auf Immobilien in Höhe von 15 % des Immobilienwerts, sofern sie nicht bestimmte Offenlegungspflichten hinsichtlich der wirtschaftlichen Eigentümer (UBOs) erfüllen. Ausnahmen gelten für Unternehmen, deren wirtschaftliche Eigentümer über eine griechische Steueridentifikationsnummer verfügen und die Transparenzvorschriften erfüllen.
• Griechische Staatsbürokratie: Die Gründung und der Besitz eines Unternehmens in Griechenland erfordern regelmäßige Aktualisierungen bei der Handelskammer sowie weitere laufende Verpflichtungen.

Kauf als Unternehmen (Tabelle)

Vorteile	Details
Pauschalsteuersatz auf Einkünfte	Einkünfte aus Immobilien werden als Unternehmensgewinn mit einem Pauschalsatz von 22 % besteuert, der unter Umständen niedriger ist als die individuellen Steuersätze.
Abschreibung	Juristische Personen können auf Gebäude und Bauten einen Abschreibungssatz von 4 % anwenden.
Steuerliche Flexibilität bei der Erbschaft	Der Erwerb über eine juristische Person ermöglicht eine flexible Erbschaftssteuerplanung.

Nachteile	Details
Dividendensteuer	Zusätzlich zur Einkommensteuer von 22 % werden Dividendenausschüttungen mit 5 % besteuert.
Steuer auf Kurzzeitvermietungen	Auf Kurzzeitvermietungen wird eine Mehrwertsteuer (MwSt.) in Höhe von 13 % erhoben, die alle juristischen Personen betrifft.
Kapitalertragsteuer	Jeder Kapitalgewinn aus dem Verkauf von Immobilien wird mit 22 % besteuert, was über dem Satz von 5 % für Privatpersonen liegt.
Betriebskosten	Die Gründung und Unterhaltung einer juristischen Person ist mit hohen Kosten verbunden (3.000 bis 5.000 € jährlich).
Grundsteuer (ENFIA)	Juristische Personen unterliegen sowohl der Haupt- als auch der Zusatz-ENFIA-Steuer (5,5 % des Immobilienwerts bzw. 1 % für Gewerbeimmobilien).
Sonderimmobiliensteuer	Unternehmen aus nicht kooperativen Ländern unterliegen einer jährlichen Immobiliensteuer in Höhe von 15 %, sofern keine Ausnahmen gelten.
Griechische Staatsbürokratie	Der Besitz eines Unternehmens in Griechenland erfordert regelmäßige Aktualisierungen bei der Handelskammer sowie weitere administrative Verpflichtungen.

Ob Sie sich dafür entscheiden, Immobilien als Privatperson oder über eine juristische Person zu erwerben, hängt von Ihren finanziellen Zielen, der Höhe der Investition und der geplanten Nutzung der Immobilie ab. Juristische Personen bieten mehr Flexibilität bei Ausgaben und Abschreibungen, sind jedoch mit höheren Gründungs- und Betriebskosten verbunden. Privatkäufer müssen höhere Einkommensteuersätze in Kauf nehmen, profitieren jedoch von geringeren laufenden Kosten und dem Wegfall spezieller Immobiliensteuern. Bei größeren Investitionen, typischerweise über 500.000 € bis 600.000 €, kann der Kauf über eine Gesellschaft vorteilhafter sein. Die Investition in griechische Immobilien über eine juristische Person bietet einzigartige Vorteile, wie beispielsweise Steuerabzüge und Abschreibungsmöglichkeiten. Es ist jedoch unerlässlich, diese Vorteile gegen die damit verbundenen Kosten und administrativen Verpflichtungen abzuwägen, um den für Ihre Investitionsziele am besten geeigneten Ansatz zu ermitteln.

Übersichtstabelle

Aspekt	Privatperson	Juristische Person
Steuer auf Mieteinnahmen	Progressive Steuersätze zwischen 15 % und 45 %	Pauschalsatz von 22 %
Steuer auf Kurzzeitvermietungen	Gilt ab drei oder mehr Vermietungen	13 % Mehrwertsteuer auf alle Kurzzeitvermietungen
Betriebskosten	Minimale Kosten	3.000 € – 5.000 € jährlich
Abschreibung	Nicht zutreffend	4 % jährliche Abschreibung auf Gebäude
Abzugsfähige Aufwendungen	Keine Abzüge zulässig	Alle geschäftsbezogenen Ausgaben sind abzugsfähig
Dividendensteuer	Nicht zutreffend	5 % auf ausgeschüttete Dividenden
ENFIA	Nur Grundsteuer	Grundsteuer + 5,5 % Zusatzsteuer
Sondersteuer auf Immobilien	Nicht zutreffend	15 % Steuer für Immobilien in nicht kooperativen Ländern
Staatliche Bürokratie	Nicht erforderlich	Regelmäßige Meldungen an die Handelskammer erforderlich

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Klicken Sie hier für den ultimativen Leitfaden Haftungsausschluss: Die in diesem Artikel bereitgestellten Informationen dienen ausschließlich allgemeinen Informationszwecken und stellen KEINE rechtliche oder finanzielle Beratung dar. Die derzeitige Aussetzung der 15-prozentigen Kapitalertragsteuer auf Immobilienverkäufe für Privatpersonen in Griechenland gilt bis zum 31. Dezember 2026. Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass die griechischen Steuerbehörden einen Verkauf unter bestimmten Kriterien (z. B. Gewinnerzielungsabsicht, schneller Weiterverkauf) weiterhin als „gewerbliche Tätigkeit“ einstufen können, wodurch der Gewinn den üblichen Einkommensteuersätzen und möglicherweise der Mehrwertsteuer unterliegen würde.  Wurde die Immobilie beispielsweise speziell zum Verkauf und nicht zur persönlichen Nutzung errichtet oder erworben (z. B. wurde sie nie vom Eigentümer bewohnt), kann das Finanzamt den Gewinn als Geschäftseinkommen betrachten. Wird ein Verkauf als gewerbliche Tätigkeit eingestuft, wird der „Gewinn“ (die Differenz zwischen Baukosten und Verkaufspreis) als Geschäftseinkommen und nicht als Kapitalertrag besteuert. Wir empfehlen Ihnen dringend, sich mit einem qualifizierten griechischen Steuerberater oder Rechtsanwalt in Verbindung zu setzen, um Ihre spezifische Situation zu besprechen, bevor Sie Entscheidungen in Bezug auf Immobilien treffen.