08.11.2024
Eine der ersten Entscheidungen beim Kauf einer Immobilie in Griechenland ist die Frage, ob Sie diese in Ihrem eigenen Namen oder über eine Gesellschaft erwerben möchten. Es lohnt sich, frühzeitig darüber nachzudenken, da diese Entscheidung Auswirkungen auf Ihre Steuerlast, Ihre laufenden Kosten und Ihre langfristige Planung hat. Es gibt keine allgemeingültige richtige Antwort. Die bessere Option hängt von der Höhe Ihrer Investition und davon ab, wie Sie die Immobilie nutzen möchten. Im Folgenden finden Sie einen ehrlichen Überblick darüber, was eine Unternehmensstruktur bietet und welche Kosten damit verbunden sind.
Ein Pauschalsatz für Mieteinnahmen. Einkünfte aus Immobilien, die sich im Besitz einer Gesellschaft befinden, werden als Unternehmensgewinn mit einem Pauschalsatz von 22 Prozent besteuert. Bei einer Immobilie, die beträchtliche Mieteinnahmen erzielt, kann dies zu einer geringeren Belastung führen als die progressiven Steuersätze, die für Privatpersonen gelten und zwischen 15 und 45 Prozent liegen.
Abzug von Betriebsausgaben. Eine Gesellschaft kann die meisten Kosten für den Betrieb der Immobilie, wie Instandhaltung, Reinigung und Darlehenszinsen, steuerlich absetzen. Dies reduziert ihr zu versteuerndes Einkommen, was ein privater Eigentümer nicht in gleichem Maße tun kann.
Abschreibung des Gebäudes. Ein Unternehmen kann das Gebäude steuerlich mit 4 Prozent pro Jahr abschreiben, was den steuerpflichtigen Gewinn im Laufe der Zeit senkt. Die Abschreibung gilt nur für den Wert des Gebäudes, nicht für das Grundstück.
Flexibilität bei der Nachlassplanung. Der Besitz von Immobilien über eine Gesellschaft kann Ihnen mehr Spielraum bei der Planung der Vermögensübertragung an Ihre Erben bieten, was bei der Nachlassregelung hilfreich sein kann.
Dividendensteuer. Zusätzlich zu den 22 Prozent auf den Gewinn werden in Griechenland an Aktionäre ausgeschüttete Dividenden mit 5 Prozent besteuert. Sind die Aktionäre im Ausland steuerlich ansässig, kann ihr Heimatland die Dividende ebenfalls besteuern. Es besteht jedoch ein gewisser Spielraum, die Ausschüttungen zeitlich so zu gestalten, dass dies berücksichtigt wird.
Mehrwertsteuer auf Kurzzeitvermietungen. Seit dem 1. Januar 2024 muss ein Unternehmen bereits ab der ersten Immobilie 13 Prozent Mehrwertsteuer auf Kurzzeitvermietungen erheben. Eine Privatperson gilt erst dann als gewerblich tätig und unterliegt der Mehrwertsteuer, wenn sie drei oder mehr Immobilien vermietet. Auf einigen Inseln können ermäßigte Mehrwertsteuersätze gelten.
Gründungs- und Betriebskosten. Ein Unternehmen hat laufende Rechts- und Buchhaltungskosten, unabhängig davon, ob die Immobilie Erträge erzielt oder nicht. Diese belaufen sich in der Regel auf 3.000 bis 5.000 Euro pro Jahr.
Kapitalertragsteuer. Wenn ein Unternehmen eine Immobilie verkauft, wird der Gewinn als Geschäftseinkommen mit 22 Prozent besteuert. Für Privatpersonen ist die Kapitalertragsteuer auf Immobilienverkäufe derzeit ausgesetzt, sodass ein privater Verkäufer in Griechenland nach derzeitigem Stand nicht auf den Gewinn besteuert wird.
Grundsteuer (ENFIA). Ein Unternehmen zahlt sowohl die Haupt-ENFIA als auch eine Zusatz-ENFIA. Die Zusatzsteuer wird auf den Gesamtwert der Immobilien des Unternehmens mit einem Satz von 0,55 Prozent erhoben, der sich für Immobilien, die das Unternehmen für seine eigene Geschäftstätigkeit nutzt, auf 0,1 Prozent reduziert. Eine Privatperson zahlt die Haupt-ENFIA und nur dann einen Zusatzbetrag, wenn der Gesamtwert ihrer Immobilien einen festgelegten Schwellenwert überschreitet.
Steuer auf Eigennutzung. Wenn das Unternehmen die Immobilie selbst nutzt, wird dies steuerlich so behandelt, als würde es eine fiktive Miete erzielen, die als Geschäftseinkommen angerechnet wird. Da dieser Betrag ebenfalls abzugsfähig ist, wirkt sich dies auf die Steuerbelastung des Unternehmens in der Regel weitgehend neutral aus.
Sondersteuer auf Immobilien. Unternehmen mit Sitz in nicht kooperativen Ländern unterliegen einer jährlichen Sondersteuer auf Immobilien in Höhe von 15 Prozent des Immobilienwerts. Dies gilt nicht, wenn das Unternehmen seine wirtschaftlich Berechtigten offenlegt. Unternehmen, deren Eigentümer eine griechische Steuernummer besitzen und die Transparenzvorschriften erfüllen, sind davon befreit.
Griechische Bürokratie. Der Besitz von Immobilien über ein Unternehmen bedeutet regelmäßige Meldungen bei der Handelskammer sowie die üblichen Verpflichtungen, die mit der Führung eines Unternehmens einhergehen.
Beide Wege bringen echte Vor- und Nachteile mit sich. Bei Mieteinnahmen wird eine Privatperson progressiv mit 15 bis 45 Prozent besteuert, während ein Unternehmen einen Pauschalsatz von 22 Prozent zahlt. Bei Kurzzeitvermietungen unterliegt eine Privatperson erst ab drei oder mehr Immobilien der Mehrwertsteuer, während ein Unternehmen von Anfang an 13 Prozent Mehrwertsteuer berechnet. Was die Kosten angeht, fallen für eine Privatperson außer der Steuer selbst kaum weitere Ausgaben an. Ein Unternehmen hat jährliche Betriebskosten in Höhe von 3.000 bis 5.000 Euro, kann diese jedoch durch abzugsfähige Aufwendungen, eine jährliche Abschreibung von 4 Prozent auf das Gebäude und mehr Freiheit bei der Verrechnung von Kosten mit Einnahmen ausgleichen. Ausgeschüttete Unternehmensgewinne unterliegen zudem der 5-prozentigen Dividendensteuer, die für Privatpersonen nicht anfällt.
Bei der Grundsteuer zahlt eine Gesellschaft sowohl die Hauptsteuer ENFIA als auch eine Zusatzabgabe, während eine Privatperson den Zusatzbetrag erst ab einem bestimmten Wertgrenzwert entrichtet. Eine Gesellschaft in einem nicht kooperativen Rechtsraum kann zudem mit der 15-prozentigen Sondersteuer auf Immobilien konfrontiert sein und muss regelmäßige Meldungen einreichen, was bei einer Privatperson nicht erforderlich ist. Als grobe Richtlinie gilt, dass eine Gesellschaft bei größeren Investitionen tendenziell sinnvoller ist, da die Abzüge und Abschreibungen die zusätzlichen Kosten und den Verwaltungsaufwand überwiegen können. Bei einer einzelnen Ferienimmobilie ist es in der Regel einfacher und kostengünstiger, diese auf den eigenen Namen zu erwerben. Die richtige Entscheidung hängt von Ihren individuellen Zahlen und Plänen ab, daher lohnt es sich, eine auf Ihre Situation zugeschnittene Beratung einzuholen.
Haftungsausschluss: Dieser Artikel dient lediglich der allgemeinen Information und stellt keine rechtliche oder finanzielle Beratung dar. Nach geltendem Recht gilt die Aussetzung der Kapitalertragsteuer auf Immobilienverkäufe durch Privatpersonen bis Ende 2026, dies kann sich jedoch ändern. Die Steuerbehörden können einen Verkauf in bestimmten Fällen auch als gewerbliche Tätigkeit behandeln, beispielsweise wenn eine Immobilie speziell zum Verkauf gebaut oder gekauft und vom Eigentümer nie genutzt wurde; in diesem Fall kann der Gewinn als Geschäftseinkommen und nicht als Kapitalertrag besteuert werden. Steuersätze, Freibeträge und Vorschriften können sich ändern und hängen von Ihren persönlichen Umständen ab. Bitte konsultieren Sie einen qualifizierten griechischen Steuerberater oder Rechtsanwalt bezüglich Ihrer persönlichen Situation, bevor Sie Entscheidungen treffen.
10.06.2026
Wenn Sie eine Immobilie in Griechenland besitzen und über einen Verkauf nachdenken, ist einer der ersten Gedanken, der Ihnen in den Sinn kommt, wahrscheinlich praktischer Natur: Wie viel muss ich dem Makler zahlen? Es ist sinnvoll, diese Frage frühzeitig zu stellen, denn die Antwort bestimmt, wie Sie den Verkauf budgetieren und was Sie von der Agentur erwarten können, die Sie vertritt.
10.06.2026
Wenn Sie bereits Immobilien in den Niederlanden, Deutschland, Großbritannien oder den meisten anderen westeuropäischen Ländern gekauft oder verkauft haben, sind Sie wahrscheinlich an eine klare Struktur gewöhnt: Der Verkäufer hat seinen Makler, der Käufer hat seinen, und jeder vertritt seinen jeweiligen Kunden. In Griechenland laufen die Dinge anders, und es ist sehr wichtig, sich einen klaren Überblick zu verschaffen, bevor Sie sich entscheiden, eine Immobilientransaktion durchzuführen.
02.06.2026
Der Kauf eines Hauses in Griechenland ist oft eine aufregende Entscheidung, sei es für den Urlaub, einen Umzug, als Kapitalanlage oder für den Ruhestand. Gleichzeitig benötigen Immobilienkäufer einen klaren Überblick über die mit dem Kaufprozess verbundenen Nebenkosten. Dies hilft ihnen, das erforderliche Gesamtbudget einzuschätzen und eine fundierte Entscheidung zu treffen, die auf ihren finanziellen Plänen, persönlichen Bedürfnissen und Immobilienvorlieben basiert.
18.05.2026
Wahrscheinlich träumen Sie schon seit Jahren von Ihrem Eigenheim in Griechenland: wo es liegen soll, die Mahlzeiten auf der Terrasse, das Sommerlicht. Eine der praktischen Fragen, die es zu klären gilt, ist, welche Art von Eigentumsform Sie wünschen. In diesem Artikel werden die wichtigsten Immobilienarten in Griechenland sowie die verschiedenen Möglichkeiten des Immobilienbesitzes erläutert.
17.05.2026
Wenn Sie auf der Suche nach Ihrem Traumhaus in Griechenland sind, haben Sie sich wahrscheinlich bereits die Frage gestellt: Soll ich in Griechenland eine Bestandsimmobilie oder eine neue Immobilie vom Plan weg kaufen? Viele Käufer suchen gezielt nach Immobilien vom Plan weg in den besten Lagen Griechenlands, um ihre Investition und die Vorteile für ihren Lebensstil zu maximieren, wobei auch Wohnungen und Villen vom Plan weg bei Käufern sehr beliebt sind. Eine Off-Plan-Immobilieninvestition bezeichnet den Kauf einer Immobilie vor Fertigstellung des Bauvorhabens, wodurch Käufer eine Einheit zu niedrigeren Vorverkaufspreisen sichern und von einer potenziellen Wertsteigerung profitieren können. Viele Investoren entscheiden sich für Investitionen in Off-Plan-Immobilien in Griechenland, um sowohl von den Vorteilen für den Lebensstil als auch von finanziellen Vorteilen wie flexiblen Zahlungsplänen und dem Potenzial für Mieteinnahmen zu profitieren.
Lassen Sie uns zunächst einmal den Begriff „Off-Plan-Immobilien“ definieren und die einzigartigen Möglichkeiten entdecken, die sie in Griechenland bieten. Der griechische Immobilienmarkt zieht weiterhin internationale Investoren an, die eine geografische Diversifizierung anstreben, wobei eine wachsende Zahl von Off-Plan-Projekten zur Verfügung steht. Aktuelle Daten aus Marktberichten zeigen einen stetigen Anstieg der Off-Plan-Immobilienkäufe durch ausländische Käufer, wobei Datenanalysen diesen Aufwärtstrend unterstreichen. Off-Plan-Projekte in Griechenland bieten in der Regel moderne Ausstattungsmerkmale und Garantien, was sie besonders attraktiv für internationale Investoren macht, die bei ihren Immobilieninvestitionen sowohl auf Qualität als auch auf Sicherheit setzen.
15.05.2026
Der Kauf eines Hauses in Griechenland bringt vieles mit sich, was man bereits erwartet: Sonnenschein, Meerblick, Olivenbäume, Dorfplätze und Terrassen, die geradezu dafür geschaffen zu sein scheinen, „noch einen Kaffee“ zu genießen. Doch der Kaufprozess selbst kann auch einige Besonderheiten beinhalten, die sich anders anfühlen, wenn Sie es gewohnt sind, Immobilien anderswo zu erwerben. Der griechische Immobilienkauf hat seinen eigenen Rhythmus, lokale Gepflogenheiten und praktische Schritte. Manche sind rechtlicher Natur. Manche sind technischer Art. Manche gehören einfach zum Leben in Griechenland dazu.
Hier sind 10 Dinge, die Ihnen beim Kauf eines Hauses in Griechenland vielleicht etwas seltsam vorkommen.
13.05.2026
„Ich muss griechischer Staatsbürger sein, um in Griechenland eine Immobilie zu kaufen, oder?“ „Brauche ich nicht ein griechisches Bankkonto, um in Griechenland eine Immobilie zu kaufen?“ „Ich habe einen privaten Kaufvertrag unterzeichnet … bedeutet das, dass mir das Haus jetzt gehört?“ In diesem Artikel stellen wir die häufigsten Irrtümer vor, die wir von unseren Kunden hören. Denken Sie daran: Das ist völlig normal, wenn Sie zum ersten Mal eine Immobilie in Griechenland kaufen!
12.05.2026
Ich möchte ein Haus in Griechenland kaufen, weiß aber nichts über den Ablauf. An wen wende ich mich beim Kauf eines Hauses in Griechenland? Wenn ich kein Griechisch spreche, hilft mir dann jemand bei den Unterlagen? Benötige ich einen Anwalt, einen Immobilienmakler oder einen Ingenieur? Welche dieser Ansprechpartner muss ich in Griechenland haben, bevor ich mit dem Kaufprozess beginne?
Beim Kauf einer Immobilie in Griechenland arbeiten Sie in der Regel mit einem Immobilienmakler, einem Käuferanwalt – der in Zusammenarbeit mit dem Notar eine zentrale Rolle bei der Erstellung und Unterzeichnung des Kaufvertrags spielt – sowie einem Notar zusammen. Das Notariat ist die zuständige Stelle für notarielle Handlungen und Rechtsdienstleistungen im Zusammenhang mit Immobilientransaktionen, einschließlich der Eigentumsübertragung, der Formalisierung von Dokumenten und der Rechtsberatung sowie für notarielle Handlungen und Rechtsdienstleistungen bei Dokumenten, die für den Gebrauch im Ausland bestimmt sind, wobei grenzüberschreitende Anforderungen wie Übersetzungen und Beglaubigungen berücksichtigt werden. Das Notariat dient als professioneller Ort, an dem rechtliche und notarielle Dienstleistungen wie Unterzeichnungen, Beglaubigungen und Beratungen durchgeführt werden. Es ist entscheidend, alle anfallenden Kosten wie Notargebühren, Grunderwerbsteuer und Anwaltskosten zu kennen, um Überraschungen zu vermeiden und einen reibungslosen Ablauf der Transaktion zu gewährleisten. Diese Fachleute sind sowohl für Privatpersonen als auch für Unternehmen, die in griechische Immobilien investieren möchten, unverzichtbar.
Käufer, seien es Privatpersonen oder gewerbliche Unternehmen, benötigen oft Unterstützung, um sich im griechischen Notariatssystem zurechtzufinden, die rechtlichen Rahmenbedingungen zu verstehen und sicherzustellen, dass alle erforderlichen Dokumente und rechtlichen Anforderungen erfüllt sind. Griechenland ist ein beliebtes Ziel für internationale Kunden, darunter auch solche, die durch Immobilieninvestitionen ein Goldenes Visum anstreben. Dies ist besonders wichtig für internationale Kunden, die möglicherweise nicht mit der Landessprache oder den digitalen Systemen vertraut sind, die Notariatsgeschäfte in Griechenland mittlerweile unterstützen. Der Vertrag für Immobilientransaktionen wird stets in griechischer Sprache verfasst, sodass für Nicht-Griechischsprachige ein Übersetzer erforderlich ist. Der Ablauf und die Rolle der Notare können sich von denen in anderen Ländern unterscheiden, weshalb eine fachkundige Beratung dringend empfohlen wird. Notare in Griechenland bieten auch Dienstleistungen im Zusammenhang mit Testamenten an, die für die Nachlassplanung und -abwicklung wichtig sind.
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