Immobilienkauf in Griechenland über eine Gesellschaft: Vor- und Nachteile sowie steuerliche Aspekte im Jahr 2026

Privatperson oder Unternehmen: Ein Vergleich

• Einkünfte aus Vermietung: Privatpersonen unterliegen progressiven Steuersätzen von 15 % bis 45 %. Unternehmen zahlen einen Pauschalsatz von 22 %.

• Mehrwertsteuer bei Kurzzeitvermietung: Eine Privatperson ist bei einer oder zwei Immobilien ohne Dienstleistungen von der Mehrwertsteuer befreit; ab drei Immobilien oder bei Dienstleistungen im Hotelstil gilt der Satz von 13 %. Die Vermietung durch ein Unternehmen unterliegt dem Mehrwertsteuersatz von 13 %.

• Kostenabzüge: Eine Privatperson kann nur wenige Kosten absetzen. Ein Unternehmen kann die meisten Betriebskosten sowie eine jährliche Abschreibung auf das Gebäude in Höhe von 4 % absetzen.

• Veräußerungsgewinne: Für Privatpersonen wird die Besteuerung bis Ende 2026 ausgesetzt. Der Gewinn eines Unternehmens wird mit 22 % als Geschäftseinkommen besteuert.

• Gewinnausschüttung: Für Privatpersonen fallen keine Steuern an. Ein Unternehmen zahlt 5 % Dividendensteuer auf Ausschüttungen.

• Jährliche Betriebskosten: Für eine Privatperson sind diese abgesehen von der Steuer selbst minimal. Für ein Unternehmen betragen sie in der Regel 3.000 bis 5.000 €.

• Grundsteuer (ENFIA): Eine Privatperson zahlt die Hauptsteuer, wobei erst ab einem Wert von 500.000 € ein Aufschlag anfällt. Ein Unternehmen zahlt die Hauptsteuer zuzüglich einer Zusatzsteuer von 0,55 %, die für Immobilien, die für den eigenen Geschäftsbetrieb genutzt werden, auf 0,1 % reduziert wird.

• Verwaltung: Für Privatpersonen entfällt jeglicher Verwaltungsaufwand. Ein Unternehmen muss GEMI-Meldungen einreichen und die üblichen gesellschaftsrechtlichen Pflichten erfüllen.

Wie man die Vor- und Nachteile abwägt

Beide Wege sind mit echten Abwägungen verbunden. Bei Mieteinnahmen wird eine natürliche Person progressiv besteuert, während ein Unternehmen einen Pauschalsatz von 22 % zahlt. Was die Kosten betrifft, fallen für eine natürliche Person außer der Steuer selbst kaum weitere Kosten an, während ein Unternehmen jährliche Betriebskosten in Höhe von 3.000 bis 5.000 € zu tragen hat. Die Gesellschaft gleicht dies durch abzugsfähige Aufwendungen, eine jährliche Abschreibung von 4 % auf das Gebäude und mehr Freiheit bei der Verrechnung von Kosten mit den Einnahmen aus. Ausgeschüttete Unternehmensgewinne unterliegen zudem der 5-prozentigen Dividendensteuer, die für Privatpersonen nicht anfällt. Als grobe Richtlinie gilt: Eine Gesellschaft ist in der Regel bei größeren Investitionen sinnvoll, bei denen die Abzüge und Abschreibungen die zusätzlichen Kosten und den Verwaltungsaufwand aufwiegen können. Bei einer einzelnen Ferienimmobilie ist es meist einfacher und kostengünstiger, diese auf Ihren eigenen Namen zu erwerben. Die richtige Entscheidung hängt von Ihren individuellen Zahlen und Plänen ab; daher lohnt es sich, vor Ihrer Entscheidung eine maßgeschneiderte Beratung einzuholen.

Häufig gestellte Fragen

Ist es besser, eine Immobilie in Griechenland als Privatperson oder über eine Gesellschaft zu erwerben?

Eine einzelne Ferienimmobilie lässt sich in der Regel einfacher und kostengünstiger auf Ihren eigenen Namen erwerben. Eine Gesellschaft eignet sich eher für größere Investitionen, bei denen Steuerabzüge und Abschreibungen die zusätzlichen Kosten und den Verwaltungsaufwand überwiegen können.

Wie werden Mieteinnahmen für eine Gesellschaft in Griechenland besteuert?

Als Unternehmensgewinn mit einem Pauschalsatz von 22 %, wobei die meisten Betriebskosten sowie eine jährliche Abschreibung von 4 % auf das Gebäude abzugsfähig sind.

Müssen Privatpersonen in Griechenland Mehrwertsteuer auf Kurzzeitvermietungen zahlen?

Nicht, solange nur eine oder zwei Immobilien ohne hotelähnliche Dienstleistungen vermietet werden. Bei drei oder mehr Immobilien oder sobald solche Dienstleistungen erbracht werden, gilt der Mehrwertsteuersatz von 13 %.

Wie hoch sind die jährlichen Kosten für den Besitz griechischer Immobilien über eine Gesellschaft?

Die Rechts- und Buchhaltungskosten belaufen sich in der Regel auf 3.000 bis 5.000 Euro pro Jahr, zuzüglich der ENFIA. Eine Gesellschaft zahlt die Haupt-ENFIA sowie eine Zusatzsteuer in Höhe von 0,55 %, die für Immobilien, die sie für ihre eigene Geschäftstätigkeit nutzt, auf 0,1 % reduziert wird.

Muss eine Gesellschaft beim Verkauf einer Immobilie in Griechenland Kapitalertragsteuer zahlen?

Ja. Der Gewinn einer Gesellschaft wird als Geschäftseinkommen mit 22 % besteuert. Für Privatpersonen ist die Kapitalertragsteuer auf Immobilienverkäufe bis Ende 2026 ausgesetzt.

Was ist die Sondersteuer auf Immobilien in Griechenland?

Eine jährliche Steuer in Höhe von 15 % des Immobilienwerts für Unternehmen, die ihre letztendlichen wirtschaftlichen Eigentümer nicht offenlegen. Unternehmen, die ihre Eigentümer gegenüber den griechischen Steuerbehörden offenlegen, sind davon befreit.

Haftungsausschluss: Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine rechtliche oder finanzielle Beratung dar. Die Aussetzung der Kapitalertragsteuer auf Immobilienverkäufe durch Privatpersonen gilt bis Ende 2026 und kann sich ändern. Die Steuerbehörden können einen Verkauf in bestimmten Fällen auch als gewerbliche Tätigkeit einstufen, beispielsweise wenn eine Immobilie speziell zum Verkauf errichtet oder erworben und vom Eigentümer nie genutzt wurde; in diesem Fall kann der Gewinn als gewerbliches Einkommen und nicht als Veräußerungsgewinn besteuert werden. Steuersätze, Freibeträge und Vorschriften können sich ändern und hängen von Ihren individuellen Umständen ab. Bitte lassen Sie sich von einem qualifizierten griechischen Steuerberater oder Rechtsanwalt zu Ihrer persönlichen Situation beraten, bevor Sie Entscheidungen treffen.