Vor- und Nachteile des Erwerbs von Immobilien in Griechenland als Unternehmen

Vorteile des Immobilienerwerbs über eine Gesellschaft

- Besteuerung von Mieteinnahmen: Einkünfte aus Immobilien werden pauschal mit 22 % als Unternehmensgewinn besteuert. Dies kann günstiger sein als die progressiven Steuersätze, die für private Mieteinnahmen gelten, insbesondere wenn die Immobilie erhebliche Mieteinnahmen generiert.

- Abzug von Betriebsausgaben: Eine juristische Person kann die meisten Ausgaben im Zusammenhang mit dem Betrieb der Immobilie, einschließlich Instandhaltung, Reinigung und Darlehenszinsen, steuerlich geltend machen, was zur Verringerung des zu versteuernden Einkommens beiträgt.

- Abschreibung von Immobilienvermögen: Für juristische Personen ist eine Abschreibung von Immobilien zulässig, wobei für Gebäude, Bauten und Einrichtungen ein Abschreibungssatz von 4 % gilt. Die Abschreibung wird nur auf den Wert der Gebäude und nicht auf das Grundstück angewendet, wodurch sich der steuerpflichtige Gewinn im Laufe der Zeit verringert.

- Flexibilität bei der Erbschaftssteuerplanung: Die Nutzung einer juristischen Person für den Immobilienbesitz bietet Flexibilität bei der Steuerplanung, insbesondere im Hinblick auf die Erbschaft, sodass Sie Ihre steuerliche Situation bei der Übertragung von Vermögenswerten an Erben optimieren können.

Nachteile des Immobilienerwerbs als Unternehmen

- Dividendensteuer: Zusätzlich zu den 22 % Steuern auf Mieteinnahmen werden Dividendenausschüttungen an Aktionäre in Griechenland mit einem Steuersatz von 5 % besteuert. Wenn die Aktionäre ihren steuerlichen Wohnsitz nicht in Griechenland haben, können in ihrem Heimatland zusätzliche Dividendensteuern anfallen. Je nach anderen Einkommensquellen haben Sie jedoch möglicherweise Flexibilität beim Zeitpunkt der Dividendenausschüttung, um die Steuerverbindlichkeiten zu steuern.

- Steuer auf Kurzzeitvermietungen: Ab dem 1. Januar 2024 wird auf Kurzzeitvermietungen eine Mehrwertsteuer (MwSt.) in Höhe von 13 % erhoben, die alle juristischen Personen betrifft. Private Hausbesitzer zahlen keine Mehrwertsteuer auf Mieteinnahmen, es sei denn, sie besitzen drei oder mehr Mietobjekte.

- Gründungs- und Betriebskosten: Die Gründung und der Unterhalt eines Unternehmens sind mit laufenden Kosten verbunden, darunter Rechts- und Buchhaltungsgebühren. Diese jährlichen Kosten können leicht zwischen 3.000 € und 5.000 € liegen, unabhängig von den mit der Immobilie erzielten Einnahmen.

- Kapitalertragsteuer: Alle durch den Verkauf der Immobilie erzielten Kapitalgewinne werden mit einem festen Satz von 22 % als Geschäftseinkommen besteuert. Im Gegensatz dazu sind Privatpersonen beim Verkauf einer Immobilie in Griechenland von der Kapitalertragsteuer befreit.

- Grundsteuer (ENFIA): Juristische Personen unterliegen sowohl der Haupt- als auch der Zusatzgrundsteuer (ENFIA). Die Zusatzsteuer wird mit einem Satz von 5,5 % auf den Gesamtwert der Immobilie oder mit 1 % für gewerblich genutzte Immobilien berechnet.

- Einkünfte aus Eigennutzung: Nutzt das Unternehmen die Immobilie selbst, wird die Einkunft auf 3 % des objektiven Wertes der Immobilie geschätzt, was als Geschäftseinkommen gilt. Diese fiktive Miete ist abzugsfähig, sodass sich keine steuerlichen Auswirkungen ergeben, solange sie 3 % des Immobilienwertes nicht übersteigt.

- Sondersteuer auf Immobilien für nicht kooperierende Länder: Juristische Personen aus nicht kooperierenden Ländern unterliegen einer jährlichen Sondersteuer auf Immobilien in Höhe von 15 % des Immobilienwerts, sofern sie nicht bestimmte Offenlegungspflichten für die wirtschaftlich Berechtigten (UBOs) erfüllen. Ausnahmen gelten für Unternehmen, deren UBOs über eine griechische Steueridentifikationsnummer verfügen und die Transparenzvorschriften erfüllen.

- Griechische Staatsbürokratie: Die Gründung und der Besitz eines Unternehmens in Griechenland erfordern regelmäßige Aktualisierungen bei der Handelskammer sowie weitere laufende Verpflichtungen.

Ob Sie sich dafür entscheiden, eine Immobilie als Privatperson oder über eine juristische Person zu erwerben, hängt von Ihren finanziellen Zielen, der Höhe der Investition und der geplanten Nutzung der Immobilie ab. Juristische Personen bieten mehr Flexibilität bei Ausgaben und Abschreibungen, sind jedoch mit höheren Gründungs- und Betriebskosten verbunden. Privatkäufer müssen höhere Einkommensteuersätze in Kauf nehmen, profitieren jedoch von geringeren laufenden Kosten und dem Wegfall spezieller Immobiliensteuern. Bei größeren Investitionen, typischerweise über 500.000 € bis 600.000 €, kann der Kauf über eine Gesellschaft vorteilhafter sein.

Die Investition in griechische Immobilien über eine juristische Person bietet einzigartige Vorteile, wie beispielsweise Steuerabzüge und Abschreibungsmöglichkeiten. Es ist jedoch unerlässlich, diese Vorteile gegen die damit verbundenen Kosten und administrativen Verpflichtungen abzuwägen, um den für Ihre Investitionsziele am besten geeigneten Ansatz zu ermitteln.

Bei der Vermietung von Immobilien in Griechenland sind mit dem Besitz als Privatperson im Vergleich zum Besitz über eine juristische Person einige wesentliche Vor- und Nachteile verbunden. Privatpersonen werden auf Mieteinnahmen mit progressiven Steuersätzen von 15–45 % besteuert, während eine juristische Person von einem Pauschalsatz von 22 % profitiert. Bei Kurzzeitvermietungen sind Privatpersonen erst ab drei oder mehr Vermietungen betroffen, während eine juristische Person von Anfang an 13 % Mehrwertsteuer auf alle Kurzzeitvermietungen erheben muss.

Was die Kosten angeht, haben Privatpersonen nur minimale Betriebskosten, während einer juristischen Person in der Regel jährliche Betriebskosten in Höhe von 3.000 bis 5.000 € entstehen; dies wird jedoch durch erhebliche Steuervorteile ausgeglichen: vollständiger Abzug geschäftsbezogener Ausgaben, 4 % jährliche Abschreibung auf Gebäude und keine Beschränkungen beim Kostenausgleich. Ausgeschüttete Gewinne einer juristischen Person unterliegen einer Dividendensteuer von 5 %, die für Privatpersonen nicht gilt.

Auch die Grundsteuer (ENFIA) fällt für juristische Personen etwas höher aus, da diese sowohl die Hauptsteuer als auch einen Zuschlag von 5,5 % entrichten müssen, während für Privatpersonen lediglich die Hauptsteuer anfällt.

Schließlich müssen juristische Personen, die Immobilien in nicht kooperativen Ländern besitzen, eine zusätzliche Sonderimmobiliensteuer in Höhe von 15 % entrichten und müssen im Gegensatz zu Privatpersonen regelmäßig Meldungen bei der Handelskammer einreichen.

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Haftungsausschluss: Die in diesem Artikel bereitgestellten Informationen dienen ausschließlich allgemeinen Informationszwecken und stellen KEINE rechtliche oder finanzielle Beratung dar. Die derzeitige Aussetzung der 15-prozentigen Kapitalertragsteuer auf Immobilienverkäufe für Privatpersonen in Griechenland gilt bis zum 31. Dezember 2026. Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass die griechischen Steuerbehörden einen Verkauf unter bestimmten Kriterien (z. B. Gewinnerzielungsabsicht, schneller Weiterverkauf) weiterhin als „gewerbliche Tätigkeit“ einstufen können, wodurch der Gewinn den üblichen Einkommensteuersätzen und möglicherweise der Mehrwertsteuer unterliegen würde. Wurde die Immobilie beispielsweise speziell zum Verkauf und nicht zur persönlichen Nutzung errichtet oder erworben (z. B. wurde sie nie vom Eigentümer bewohnt), kann das Finanzamt den Gewinn als Geschäftseinkommen betrachten. Wird ein Verkauf als gewerbliche Tätigkeit eingestuft, wird der „Gewinn“ (die Differenz zwischen Baukosten und Verkaufspreis) als Geschäftseinkommen und nicht als Kapitalertrag besteuert. Wir empfehlen Ihnen dringend, sich mit einem qualifizierten griechischen Steuerberater oder Rechtsanwalt in Verbindung zu setzen, um Ihre spezifische Situation zu besprechen, bevor Sie Entscheidungen in Bezug auf Immobilien treffen.