Lorsque l'on envisage d'acheter un bien immobilier en Grèce, l'une des décisions principales consiste à choisir entre acheter en tant que particulier ou par l'intermédiaire d'une personne morale (société). Ce choix a des implications importantes en matière de fiscalité, de coûts et de planification à long terme. Vous trouverez ci-dessous certains des avantages et inconvénients liés à l'achat d'un bien immobilier par l'intermédiaire d'une personne morale.
Avantages de l'achat d'un bien immobilier par l'intermédiaire d'une société
- Imposition des revenus locatifs : les revenus générés par un bien immobilier sont imposés à un taux forfaitaire de 22 % en tant que bénéfices d'entreprise. Ce régime peut s'avérer plus avantageux que les taux d'imposition progressifs appliqués aux revenus locatifs des particuliers, en particulier lorsque le bien génère des revenus locatifs importants.
- Déduction des frais professionnels : Une personne morale peut déduire la plupart des dépenses liées à l'exploitation du bien immobilier, notamment l'entretien, le nettoyage et les intérêts d'emprunt, ce qui contribue à réduire le revenu imposable.
- Amortissement des actifs immobiliers : L'amortissement immobilier est autorisé pour les personnes morales, avec un taux d'amortissement de 4 % sur les bâtiments, les constructions et les installations. L'amortissement s'applique uniquement à la valeur des bâtiments, et non au terrain, ce qui réduit les bénéfices imposables au fil du temps.
- Flexibilité en matière de planification fiscale successorale : Le recours à une personne morale pour la détention d'un bien immobilier offre une flexibilité en matière de planification fiscale, notamment à des fins successorales, ce qui vous permet d'optimiser votre situation fiscale lors du transfert d'actifs à vos héritiers.
Inconvénients de l'achat d'un bien immobilier en tant que société
- Impôt sur les dividendes : Outre l'impôt de 22 % sur les revenus locatifs, les distributions de dividendes aux actionnaires sont imposées à un taux de 5 % en Grèce. Si les actionnaires ne sont pas résidents fiscaux en Grèce, des impôts supplémentaires sur les dividendes peuvent être prélevés dans leur pays d'origine. Toutefois, en fonction d'autres sources de revenus, vous pouvez disposer d'une certaine flexibilité dans le calendrier de distribution des dividendes afin de gérer vos obligations fiscales.
- Taxe sur la location à court terme : à compter du 1er janvier 2024, une taxe sur la valeur ajoutée (TVA) de 13 % sera appliquée aux locations à court terme, ce qui concernera toutes les personnes morales. Les propriétaires privés ne paient pas de TVA sur les revenus locatifs, sauf s’ils possèdent au moins trois biens immobiliers destinés à la location.
- Frais de création et de fonctionnement : La création et la gestion d'une société entraînent des coûts récurrents, notamment des frais juridiques et comptables. Ces coûts annuels peuvent facilement s'élever à 3 000 à 5 000 €, quel que soit le revenu généré par le bien immobilier.
- Impôt sur les plus-values : toute plus-value réalisée lors de la vente du bien immobilier est imposée à un taux fixe de 22 % en tant que revenu d'entreprise. En revanche, les particuliers sont exonérés de l'impôt sur les plus-values lorsqu'ils vendent un bien immobilier en Grèce.
- Impôt foncier (ENFIA) : Les personnes morales sont soumises à la fois à l'impôt foncier principal et à l'impôt foncier supplémentaire (ENFIA). L'impôt supplémentaire est calculé à un taux de 5,5 % sur la valeur totale du bien immobilier ou de 1 % pour les biens utilisés à des fins professionnelles.
- Revenu provenant de l'occupation par le propriétaire : Si la société utilise elle-même le bien immobilier, le revenu est présumé s'élever à 3 % de la valeur objective du bien, ce qui est considéré comme un revenu d'entreprise. Ce loyer imputé est déductible, ce qui rend l'effet sur l'impôt neutre tant qu'il ne dépasse pas 3 % de la valeur du bien.
- Impôt foncier spécial pour les pays non coopératifs : Les personnes morales issues de pays non coopératifs sont soumises à un impôt foncier spécial annuel de 15 % sur la valeur du bien immobilier, à moins qu’elles ne satisfassent à des exigences spécifiques en matière de divulgation concernant les bénéficiaires effectifs finaux (UBOs). Des exonérations sont prévues pour les sociétés dont les UBOs disposent d’un numéro d’identification fiscale grec et respectent les règles de transparence.
- Bureaucratie de l’État grec : La création et la détention d’une entreprise en Grèce nécessitent des mises à jour régulières auprès de la Chambre de commerce, ainsi que d’autres obligations permanentes.
Achat en tant qu'entreprise (tableau)
| Avantages |
Détails |
| Taux d'imposition forfaitaire sur le revenu |
Les revenus immobiliers sont imposés en tant que bénéfices d'entreprise à un taux forfaitaire de 22 %, potentiellement inférieur aux taux applicables aux particuliers. |
| Amortissement |
Les personnes morales peuvent appliquer un taux d'amortissement de 4 % sur les bâtiments et les constructions. |
| Flexibilité fiscale en matière de succession |
L'achat par l'intermédiaire d'une personne morale permet une planification fiscale flexible en matière de succession. |
| Inconvénients |
Détails |
| Impôt sur les dividendes |
Outre l'impôt sur le revenu de 22 %, les distributions de dividendes sont imposées à 5 %. |
| Taxe sur la location de courte durée |
Une taxe sur la valeur ajoutée (TVA) de 13 % est prélevée sur les locations de courte durée, ce qui concerne toutes les personnes morales. |
| Impôt sur les plus-values |
Toute plus-value résultant de la vente d'un bien immobilier est imposée à 22 %, un taux supérieur à celui de 5 % applicable aux particuliers. |
| Coûts d'exploitation |
La création et la gestion d'une personne morale entraînent des coûts élevés (entre 3 000 et 5 000 € par an). |
| Impôt foncier (ENFIA) |
Les personnes morales sont soumises à la fois à l'ENFIA de base et à l'ENFIA complémentaire (5,5 % de la valeur du bien immobilier, ou 1 % pour les biens immobiliers à usage professionnel). |
| Taxe immobilière spéciale |
Les entreprises issues de pays non coopératifs sont soumises à une taxe foncière annuelle de 15 %, sauf en cas d'exonération. |
| Administration publique grecque |
Posséder une entreprise en Grèce implique des mises à jour régulières auprès de la Chambre de commerce ainsi que d'autres obligations administratives. |
Le choix d'acheter un bien immobilier en tant que particulier ou par l'intermédiaire d'une personne morale dépend de vos objectifs financiers, de l'ampleur de l'investissement et de l'usage que vous comptez faire du bien. Les personnes morales offrent davantage de flexibilité en matière de dépenses et d'amortissement, mais leur création et leur fonctionnement entraînent des coûts plus élevés. Les acheteurs particuliers sont soumis à des taux d'imposition sur le revenu plus élevés, mais bénéficient de frais de fonctionnement réduits et ne sont pas assujettis à des taxes foncières spéciales. Pour les investissements plus importants, généralement supérieurs à 500 000 € - 600 000 €, l'achat par l'intermédiaire d'une société peut s'avérer plus avantageux.
Investir dans l'immobilier grec par l'intermédiaire d'une personne morale offre des avantages uniques, tels que des déductions fiscales et des possibilités d'amortissement. Cependant, il est essentiel de mettre en balance ces avantages avec les coûts associés et les responsabilités administratives afin de déterminer l'approche la plus adaptée à vos objectifs d'investissement.
Tableau récapitulatif
| Aspect |
Particulier |
Personne morale |
| Impôt sur les revenus locatifs |
Taux progressifs compris entre 15 % et 45 % |
Taux forfaitaire de 22 % |
| Taxe sur la location de courte durée |
S'applique après trois locations ou plus |
TVA de 13 % sur toutes les locations de courte durée |
| Frais d'exploitation |
Coûts minimes |
3 000 € à 5 000 € par an |
| Amortissement |
Sans objet |
Amortissement annuel de 4 % sur les bâtiments |
| Déductions des dépenses |
Aucune déduction n'est autorisée |
Toutes les dépenses liées à l'activité sont déductibles |
| Impôt sur les dividendes |
Sans objet |
5 % sur les dividendes distribués |
| ENFIA |
Impôt de base uniquement |
Impôt de base + 5,5 % d'impôt supplémentaire |
| Impôt foncier spécial |
Sans objet |
Impôt de 15 % pour les biens situés dans des pays non coopératifs |
| Administration publique |
Aucune exigence |
Mises à jour régulières auprès de la Chambre de commerce requises |
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Avertissement : Les informations fournies dans cet article sont uniquement à titre informatif et ne constituent en aucun cas un conseil juridique ou financier. La suspension actuelle de l'impôt sur les plus-values de 15 % sur les ventes immobilières pour les particuliers en Grèce est valable jusqu'au 31 décembre 2026. Toutefois, il est essentiel de noter que les autorités fiscales grecques peuvent toujours qualifier une vente d'« activité commerciale » sur la base de critères spécifiques (par exemple, intention de réaliser un profit, revente rapide), ce qui soumettrait le bénéfice aux taux d'imposition sur le revenu standard et éventuellement à la TVA.
Par exemple, si le bien immobilier a été construit ou acheté spécifiquement en vue de sa vente plutôt que pour un usage personnel (par exemple, s’il n’a jamais été occupé par le propriétaire), l’administration fiscale peut considérer le bénéfice comme un revenu d’entreprise. Si une vente est reclassée en activité commerciale, le « bénéfice » (la différence entre le coût de construction et le prix de vente) est imposé en tant que revenu d’entreprise plutôt qu’en tant que plus-value. Nous vous recommandons vivement de consulter un fiscaliste ou un avocat grec qualifié afin de discuter de votre situation particulière avant de prendre toute décision immobilière.
