Lorsque l'on envisage d'acheter une propriété en Grèce, l'une des principales décisions à prendre est de savoir si l'on achète en tant que particulier ou par l'intermédiaire d'une entité juridique (société). Ce choix a des implications importantes en termes d'impôts, de coûts et de planification à long terme. Voici quelques-uns des avantages et des inconvénients de l'achat d'un bien immobilier par l'intermédiaire d'une personne morale.
Avantages de l'achat d'un bien immobilier par l'intermédiaire d'une société
- Impôt sur les revenus locatifs: Les revenus générés par les biens immobiliers sont imposés à un taux forfaitaire de 22% en tant que bénéfices d'entreprise. Ce taux peut être plus favorable que les taux d'imposition progressifs appliqués aux revenus locatifs individuels, en particulier lorsque le bien immobilier génère des revenus locatifs importants.
- Déduction des frais professionnels: Une personne morale peut déduire la plupart des dépenses liées à l'exploitation du bien, y compris l'entretien, le nettoyage et les intérêts d'emprunt, ce qui contribue à réduire le revenu imposable.
- Dépréciation des actifs immobiliers: L'amortissement des biens est autorisé pour les personnes morales, avec un taux d'amortissement de 4% sur les bâtiments, les constructions et les installations. L'amortissement ne s'applique qu'à la valeur des bâtiments et non à celle des terrains, ce qui réduit les bénéfices imposables au fil du temps.
- Flexibilité dans la planification de l'impôt sur les successions: L'utilisation d'une entité juridique pour la propriété immobilière offre une certaine souplesse dans la planification fiscale, en particulier à des fins de succession, ce qui vous permet d'optimiser votre situation fiscale lorsque vous transmettez des actifs à vos héritiers.
Inconvénients de l'achat de biens immobiliers en tant que société
- Taxe sur les dividendes: En plus de l'impôt de 22% sur les revenus locatifs, les distributions de dividendes aux actionnaires sont imposées à un taux de 5% en Grèce. Si les actionnaires n'ont pas leur résidence fiscale en Grèce, des impôts supplémentaires sur les dividendes peuvent être prélevés dans leur pays d'origine. Toutefois, en fonction des autres sources de revenus, vous pouvez disposer d'une certaine souplesse dans le choix du moment de la distribution des dividendes afin de gérer les obligations fiscales.
- Taxe sur les locations de courte durée : À partir du 1er janvier 2024, une taxe sur la valeur ajoutée (TVA) de 13% est imposée sur les locations de courte durée, affectant toutes les entités juridiques. Les propriétaires privés ne paient pas de TVA sur les revenus locatifs, sauf s'ils possèdent trois propriétés locatives ou plus.
- Frais d'établissement et de fonctionnement: La création et le maintien d'une société impliquent des coûts permanents, notamment des frais juridiques et comptables. Ces coûts annuels peuvent facilement varier de 3 000 à 5 000 euros, indépendamment des revenus générés par le bien.
- Impôt sur les plus-values: Toute plus-value réalisée lors de la vente de la propriété est imposée à un taux fixe de 22% en tant que revenu d'entreprise. En revanche, les particuliers sont exonérés de l'impôt sur les plus-values lors de la vente d'un bien immobilier en Grèce.
- Impôt foncier (ENFIA): Les personnes morales sont soumises à la fois à l'impôt principal et à l'impôt complémentaire sur les biens immobiliers (ENFIA). L'impôt complémentaire est calculé au taux de 5,5% sur la valeur totale des biens immobiliers ou de 1% pour les biens utilisés à des fins professionnelles.
- Revenus de l'activité indépendante: Si l'entreprise utilise elle-même le bien, le revenu est présumé être 3% de la valeur objective du bien, ce qui est considéré comme un revenu d'entreprise. Ce loyer fictif est déductible, ce qui rend l'effet sur les impôts neutre tant qu'il n'excède pas 3% de la valeur du bien.
- Taxe foncière spéciale pour les pays non coopératifs: Les personnes morales originaires de pays non coopératifs sont soumises à un impôt foncier spécial annuel de 15% sur la valeur de la propriété, à moins qu'elles ne satisfassent à des exigences de divulgation spécifiques concernant les bénéficiaires effectifs ultimes (UBO). Des exemptions sont possibles pour les sociétés dont les UBO ont un numéro d'identification fiscale grec et répondent aux règles de transparence.
- La bureaucratie de l'État grec : La création et la possession d'une entreprise en Grèce nécessitent des mises à jour régulières auprès de la chambre de commerce, ainsi que d'autres responsabilités permanentes.
Acheter en tant qu'entreprise (tableau)
| Avantages | Détails |
|---|---|
| Taux d'imposition forfaitaire sur le revenu | Les revenus fonciers sont imposés comme des bénéfices d'entreprise à un taux forfaitaire de 22%, potentiellement inférieur aux taux individuels. |
| Amortissement | Les personnes morales peuvent appliquer un taux d'amortissement de 4% sur les bâtiments et les constructions. |
| Flexibilité fiscale pour les successions | L'achat par l'intermédiaire d'une entité juridique permet une planification souple des droits de succession. |
| Inconvénients | Détails |
|---|---|
| Taxe sur les dividendes | En plus de l'impôt sur le revenu de 22%, les distributions de dividendes sont imposées à 5%. |
| Taxe sur les locations à court terme | Une taxe sur la valeur ajoutée (TVA) de 13% est imposée sur les locations de courte durée, impactant toutes les entités légales. |
| Impôt sur les plus-values | Toute plus-value résultant de la vente d'un bien immobilier est imposée au taux de 22%, supérieur au taux de 5% applicable aux particuliers. |
| Coûts de fonctionnement | La création et le maintien d'une entité juridique entraînent des coûts élevés (3 000 à 5 000 euros par an). |
| Impôt foncier (ENFIA) | Les personnes morales sont soumises à l'impôt principal et à l'impôt complémentaire ENFIA (5,5% sur la valeur des biens, ou 1% pour les biens professionnels). |
| Taxe foncière spéciale | Les entreprises des pays non coopératifs sont soumises à une taxe foncière annuelle de 15%, sauf en cas d'exonération. |
| La bureaucratie de l'État grec | Posséder une entreprise en Grèce nécessite des mises à jour régulières auprès de la chambre de commerce et d'autres responsabilités administratives. |
Le choix d'acheter un bien immobilier en tant que personne physique ou par l'intermédiaire d'une personne morale dépend de vos objectifs financiers, du montant de l'investissement et de l'usage que vous comptez faire du bien. Les personnes morales offrent une plus grande souplesse en matière de dépenses et d'amortissement, mais elles s'accompagnent de frais d'établissement et de fonctionnement plus élevés. Les acheteurs individuels sont soumis à des taux d'imposition sur le revenu plus élevés, mais ils bénéficient d'une réduction des frais courants et de l'absence de taxes foncières spéciales. Pour les investissements plus importants, généralement supérieurs à 500 000 € - 600 000 €, l'achat par l'intermédiaire d'une société peut s'avérer plus avantageux.
Investir dans l'immobilier grec par l'intermédiaire d'une entité juridique offre des avantages uniques, tels que des déductions fiscales et des possibilités d'amortissement. Toutefois, il est essentiel de mettre en balance ces avantages avec les coûts et les responsabilités administratives qui y sont associés, afin de déterminer l'approche la plus adaptée à vos objectifs d'investissement.
Tableau récapitulatif
| Aspect | Individuel | Entité légale |
|---|---|---|
| Impôt sur les revenus locatifs | Tarifs progressifs entre 15% - 45% | Taux forfaitaire de 22% |
| Taxe sur les locations à court terme | S'applique après trois locations ou plus | 13% TVA sur toutes les locations de courte durée |
| Coûts de fonctionnement | Coûts minimes | 3 000 € - 5 000 € par an |
| Amortissement | Sans objet | 4% Amortissement annuel des bâtiments |
| Déductions des dépenses | Aucune déduction n'est autorisée | Toutes les dépenses liées à l'entreprise sont déductibles |
| Taxe sur les dividendes | Sans objet | 5% sur les dividendes distribués |
| ENFIA | Impôt principal uniquement | Taxe principale + 5,5% taxe supplémentaire |
| Taxe foncière spéciale | Sans objet | 15% taxe sur les biens immobiliers dans les pays non coopératifs |
| Bureaucratie de l'État | Aucun requis | Des mises à jour régulières à la chambre de commerce sont nécessaires |
