L'achat d'un bien immobilier en Grèce par l'intermédiaire d'une société : avantages, inconvénients et fiscalité en 2026

Conseils d'achat

08.11.2024

L’un des premiers choix à faire lors de l’achat d’un bien immobilier en Grèce consiste à déterminer s’il vaut mieux acheter en votre nom propre ou par l’intermédiaire d’une société. Il est judicieux de trancher rapidement, car ce choix a une incidence sur votre fiscalité, vos frais de gestion et votre planification à long terme. Il n’existe pas de réponse unique. Pour une résidence secondaire individuelle, l’achat en votre nom propre est généralement la solution la plus simple et la moins coûteuse. Pour un investissement plus important, la structure d’une société peut s’avérer avantageuse grâce aux déductions et aux amortissements. Le choix de la solution la plus adaptée dépend de l’ampleur de votre investissement et de l’usage que vous comptez faire du bien immobilier. Vous trouverez ci-dessous un aperçu objectif des avantages et des coûts liés à la structure d’une société, conformément à la réglementation en vigueur pour 2026.

Acheter par l'intermédiaire d'une société : les avantages

Un taux forfaitaire sur les revenus locatifs

Les revenus locatifs provenant d’un bien immobilier détenu par une société sont imposés au titre des bénéfices d’entreprise à un taux forfaitaire de 22 %. Pour un bien générant un loyer élevé, ce taux peut s’avérer plus avantageux que les taux progressifs applicables aux particuliers. Les taux d’imposition des particuliers commencent à 15 % sur les premiers 12 000 €, puis montent jusqu’à 45 % pour les revenus supérieurs, avec une tranche d’imposition de 25 % applicable aux revenus compris entre 12 000 € et 24 000 € à partir de 2026.

Déduction des frais d’exploitation

Une société peut déduire la plupart des frais liés à l’exploitation du bien immobilier, tels que l’entretien, le nettoyage et les intérêts d’emprunt. Cela réduit son revenu imposable, ce qu’un propriétaire particulier ne peut pas faire dans la même mesure.

Amortissement du bâtiment

Une société peut amortir fiscalement le bâtiment à raison de 4 % par an, ce qui réduit progressivement le bénéfice imposable. L’amortissement s’applique uniquement à la valeur du bâtiment, et non à celle du terrain.

Flexibilité en matière de planification successorale

La détention d’un bien immobilier par l’intermédiaire d’une société peut vous offrir davantage de latitude pour planifier la transmission de vos actifs à vos héritiers.

Achat par l’intermédiaire d’une société : les inconvénients

Impôt sur les dividendes

En plus des 22 % prélevés sur les bénéfices, les dividendes versés aux actionnaires sont imposés à 5 % en Grèce. Les actionnaires résidant fiscalement dans un autre pays peuvent également être imposés dans leur pays d’origine, bien qu’il soit parfois possible de choisir le moment des distributions pour gérer cette situation.

TVA sur les locations de courte durée

La mise en location par une société constitue par nature une activité commerciale ; ses revenus de location de courte durée relèvent donc du régime de TVA à 13 %. Un particulier n’est pas soumis à la TVA lorsqu’il loue un ou deux biens immobiliers sans proposer de services de type hôtelier. À partir de trois biens immobiliers, ou dès lors que des services de type hôtelier, tels que le ménage quotidien ou le petit-déjeuner, sont fournis, le particulier est également soumis au régime de TVA à 13 %. Des taux de TVA réduits s’appliquent dans certaines localités insulaires.

Frais de création et d’exploitation

Une société supporte des frais juridiques et comptables, que le bien immobilier génère ou non des revenus. Ceux-ci s’élèvent généralement entre 3 000 et 5 000 € par an.

Impôt sur les plus-values

Lorsqu’une société vend un bien, la plus-value est imposée au titre des revenus d’entreprise au taux de 22 %. Pour les particuliers, l’impôt sur les plus-values immobilières est suspendu jusqu’à fin 2026 ; ainsi, en l’état actuel des choses, un particulier vendeur n’est pas imposé en Grèce sur cette plus-value.

Impôt foncier (ENFIA)

Une société s'acquitte de l'ENFIA de base ainsi que d'une taxe supplémentaire. Cette dernière s'élève à 0,55 % de la valeur totale des biens immobiliers de la société, ce taux étant ramené à 0,1 % pour les biens que la société utilise dans le cadre de son activité. Un particulier s’acquitte de l’ENFIA de base, une majoration ne s’appliquant que lorsque la valeur totale de son patrimoine immobilier dépasse 500 000 €.

Imposition en cas d’usage propre

Si l’entreprise occupe elle-même le bien immobilier, la réglementation considère qu’elle perçoit un loyer théorique, comptabilisé comme revenu d’exploitation. Ce montant étant également déductible, l’incidence sur l’imposition de l’entreprise tend à être globalement neutre.

Impôt spécial sur l’immobilier

Une société qui ne divulgue pas l’identité de ses bénéficiaires effectifs finaux est soumise à une taxe foncière spéciale annuelle s’élevant à 15 % de la valeur du bien immobilier. Les sociétés qui communiquent l’identité de leurs propriétaires aux autorités fiscales grecques, ainsi que les véhicules d’investissement cotés et réglementés, en sont exonérées.

Obligations administratives

Détenir un bien immobilier par l’intermédiaire d’une société implique des déclarations régulières auprès du registre du commerce (GEMI), ainsi que les obligations habituelles liées à la gestion d’une société.

Particulier ou entreprise : comparaison côte à côte

Impôt sur les revenus locatifs : un particulier est soumis à des taux progressifs, allant de 15 % à 45 %. Une société est soumise à un taux forfaitaire de 22 %.
TVA sur la location de courte durée : un particulier n’est pas assujetti à la TVA pour un ou deux biens immobiliers sans services, et est soumis au taux de 13 % à partir de trois biens ou plus, ou en cas de services de type hôtelier. Les locations effectuées par une société relèvent du régime de TVA à 13 %.
Déductions des frais : un particulier ne peut déduire que très peu de frais. Une société peut déduire la plupart des frais d’exploitation, ainsi qu’un amortissement annuel de 4 % sur l’immeuble.
Plus-values de cession : pour un particulier, l’imposition est suspendue jusqu’à fin 2026. La plus-value d’une société est imposée à 22 % au titre des revenus d’entreprise.
Bénéfices distribués : un particulier n’est soumis à aucun impôt. Une société paie un impôt de 5 % sur les dividendes distribués.
Frais de fonctionnement annuels : minimes pour un particulier, hormis l’impôt lui-même. Généralement entre 3 000 et 5 000 € pour une société.
Taxe foncière (ENFIA) : un particulier paie la taxe principale, avec une majoration uniquement au-delà de 500 000 €. Une société paie la taxe principale ainsi qu’une taxe supplémentaire de 0,55 %, réduite à 0,1 % pour les biens immobiliers utilisés dans le cadre de son activité.
Administration : Aucune pour un particulier. Une société doit effectuer des déclarations au GEMI et s’acquitter des obligations habituelles des sociétés.

Comment peser le pour et le contre

Ces deux options impliquent de réels compromis. En matière de revenus locatifs, un particulier est imposé de manière progressive, tandis qu’une société paie un taux forfaitaire de 22 %. En ce qui concerne les coûts, un particulier n’a pratiquement rien à payer en dehors de l’impôt lui-même, tandis qu’une société supporte entre 3 000 et 5 000 € par an de frais de fonctionnement. La société compense cela par des charges déductibles, un amortissement annuel de 4 % sur le bâtiment et une plus grande liberté pour imputer les charges sur les revenus. Les bénéfices distribués par la société sont également soumis à l’impôt sur les dividendes de 5 %, auquel les particuliers ne sont pas assujettis. À titre indicatif, la création d’une société s’avère généralement plus judicieuse pour les investissements de grande envergure, où les déductions et l’amortissement peuvent l’emporter sur les coûts supplémentaires et les formalités administratives. Pour une résidence secondaire unique, il est généralement plus simple et moins coûteux d’acheter en votre nom propre. La bonne réponse dépend de votre situation financière et de vos projets ; il est donc vivement recommandé de solliciter des conseils personnalisés avant de prendre une décision.

Foire aux questions

Vaut-il mieux acheter un bien immobilier en Grèce en tant que particulier ou par l’intermédiaire d’une société ?

Pour une résidence secondaire unique, il est généralement plus simple et moins coûteux d’acheter en votre nom propre. Une société convient généralement mieux aux investissements plus importants, pour lesquels les déductions et les amortissements peuvent compenser les coûts supplémentaires et les formalités administratives.

Comment les revenus locatifs sont-ils imposés pour une société en Grèce ?

Ils sont imposés au taux forfaitaire de 22 % sur les bénéfices de l’entreprise, la plupart des frais d’exploitation et un amortissement immobilier annuel de 4 % étant déductibles.

Les particuliers paient-ils la TVA sur les locations de courte durée en Grèce ?

Non, tant que vous ne louez qu’un ou deux biens sans proposer de services de type hôtelier. À partir de trois biens, ou dès lors que de tels services sont fournis, le régime de TVA à 13 % s’applique.

Quels sont les coûts annuels liés à la détention d’un bien immobilier grec par l’intermédiaire d’une société ?

Les frais juridiques et comptables s’élèvent généralement entre 3 000 et 5 000 € par an, auxquels s’ajoute l’ENFIA. Une société paie l’ENFIA de base ainsi qu’une taxe supplémentaire de 0,55 %, réduite à 0,1 % pour les biens immobiliers qu’elle utilise dans le cadre de son activité.

Une société est-elle soumise à l’impôt sur les plus-values lors de la vente d’un bien immobilier en Grèce ?

Oui. La plus-value réalisée par une société est imposée au titre des revenus d’exploitation au taux de 22 %. Pour les particuliers, l’impôt sur les plus-values immobilières est suspendu jusqu’à la fin de l’année 2026.

En quoi consiste l’impôt spécial sur l’immobilier en Grèce ?

Il s’agit d’un impôt annuel de 15 % de la valeur du bien immobilier, applicable aux entreprises qui ne divulguent pas l’identité de leurs bénéficiaires effectifs finaux. Les entreprises qui communiquent l’identité de leurs propriétaires aux autorités fiscales grecques en sont exonérées.

Avertissement : le présent article est fourni à titre d’information générale uniquement et ne constitue en aucun cas un conseil juridique ou financier. La suspension de l’impôt sur les plus-values immobilières pour les particuliers est en vigueur jusqu’à la fin de l’année 2026 et est susceptible d’être modifiée. Les autorités fiscales peuvent également considérer une vente comme une activité commerciale dans certains cas, par exemple lorsqu’un bien immobilier a été construit ou acheté spécifiquement pour être revendu et n’a jamais été utilisé par son propriétaire ; dans ce cas, le bénéfice peut être imposé en tant que revenu d’activité plutôt qu’en tant que plus-value. Les taux d’imposition, les seuils et les règles peuvent évoluer et dépendent de votre situation personnelle. Veuillez consulter un fiscaliste ou un avocat grec qualifié au sujet de votre situation personnelle avant de prendre toute décision.

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