Quand on pense à acheter un bien immobilier en Grèce, une des décisions importantes, c'est de savoir si on achète en tant que particulier ou via une société. Ce choix a des conséquences importantes sur les impôts, les coûts et la planification à long terme. Voici quelques avantages et inconvénients d'acheter un bien immobilier via une société.
Avantages de l'achat d'un bien immobilier par l'intermédiaire d'une société
- Impôt sur les revenus locatifs : les revenus générés par un bien immobilier sont imposés à un taux forfaitaire de 22 % en tant que bénéfices commerciaux. Cela peut être plus avantageux que les taux d'imposition progressifs appliqués aux revenus locatifs individuels, surtout quand le bien immobilier génère des revenus locatifs importants.
- Déduction des frais professionnels : une personne morale peut déduire la plupart des frais liés à l'exploitation du bien immobilier, y compris l'entretien, le nettoyage et les intérêts d'emprunt, ce qui contribue à réduire le revenu imposable.
- Amortissement des actifs immobiliers : l'amortissement immobilier est autorisé pour les personnes morales, avec un taux d'amortissement de 4 % sur les bâtiments, les constructions et les installations. L'amortissement s'applique uniquement à la valeur des bâtiments, et non à celle du terrain, ce qui réduit les bénéfices imposables au fil du temps.
- Flexibilité dans la planification fiscale successorale : le recours à une personne morale pour la propriété immobilière offre une certaine flexibilité dans la planification fiscale, en particulier à des fins successorales, ce qui vous permet d'optimiser votre situation fiscale lors du transfert d'actifs à vos héritiers.
Inconvénients de l'achat d'un bien immobilier en tant qu'entreprise
- Impôt sur les dividendes : en plus de l'impôt de 22 % sur les revenus locatifs, les distributions de dividendes aux actionnaires sont imposées à un taux de 5 % en Grèce. Si les actionnaires n'ont pas leur résidence fiscale en Grèce, des impôts supplémentaires sur les dividendes peuvent être prélevés dans leur pays d'origine. Cependant, en fonction d'autres sources de revenus, vous pouvez bénéficier d'une certaine flexibilité dans le calendrier de distribution des dividendes afin de gérer vos obligations fiscales.
- Taxe sur les locations à court terme : à partir du 1er janvier 2024, une taxe sur la valeur ajoutée (TVA) de 13 % sera appliquée aux locations à court terme, ce qui affectera toutes les entités juridiques. Les propriétaires privés ne paient pas de TVA sur les revenus locatifs, sauf s'ils possèdent trois biens locatifs ou plus.
- Coûts de création et d'exploitation : la création et la gestion d'une entreprise entraînent des coûts permanents, notamment des frais juridiques et comptables. Ces coûts annuels peuvent facilement varier entre 3 000 et 5 000 euros, quels que soient les revenus générés par le bien immobilier.
- Impôt sur les plus-values : toutes les plus-values réalisées lors de la vente d'un bien immobilier sont imposées à un taux fixe de 22 % en tant que revenus d'entreprise. En revanche, les particuliers sont exonérés de l'impôt sur les plus-values lorsqu'ils vendent un bien immobilier en Grèce.
- Taxe foncière (ENFIA) : Les personnes morales doivent payer à la fois la taxe foncière principale et la taxe foncière supplémentaire (ENFIA). La taxe supplémentaire est calculée à un taux de 5,5 % de la valeur totale du bien immobilier ou de 1 % pour les biens utilisés à des fins professionnelles.
- Revenus provenant de l'occupation par le propriétaire : si la société utilise elle-même le bien immobilier, les revenus sont présumés représenter 3 % de la valeur objective du bien, qui est considérée comme un revenu d'entreprise. Ce loyer imputé est déductible, ce qui rend l'effet sur les impôts neutre tant qu'il ne dépasse pas 3 % de la valeur du bien.
- Taxe foncière spéciale pour les pays non coopératifs : les entités juridiques de pays non coopératifs sont soumises à une taxe foncière spéciale annuelle de 15 % sur la valeur du bien immobilier, sauf si elles remplissent des exigences spécifiques en matière de divulgation pour les bénéficiaires effectifs finaux (UBO). Des exemptions sont prévues pour les entreprises dont les UBO ont un numéro d'identification fiscale grec et respectent les règles de transparence.
- Bureaucratie de l'État grec : Pour créer et posséder une entreprise en Grèce, il faut régulièrement mettre à jour ses infos auprès de la Chambre de commerce, en plus d'autres responsabilités.
Acheter en tant qu'entreprise (tableau)
| Avantages |
Détails |
| Taux d'imposition forfaitaire sur le revenu |
Les revenus immobiliers sont imposés comme des bénéfices commerciaux à un taux forfaitaire de 22 %, potentiellement inférieur aux taux individuels. |
| Amortissement |
Les personnes morales peuvent appliquer un taux d'amortissement de 4 % sur les bâtiments et les constructions. |
| Flexibilité fiscale pour les successions |
Acheter par l'intermédiaire d'une personne morale permet une planification fiscale flexible en matière de succession. |
| Inconvénients |
Détails |
| Impôt sur les dividendes |
En plus de l'impôt de 22 % sur le revenu, les distributions de dividendes sont imposées à 5 %. |
| Taxe sur les locations à court terme |
Une taxe sur la valeur ajoutée (TVA) de 13 % est prélevée sur les locations à court terme, ce qui touche toutes les entités juridiques. |
| Impôt sur les plus-values |
Toute plus-value provenant de la vente d'un bien immobilier est imposée à 22 %, soit un taux supérieur à celui de 5 % applicable aux particuliers. |
| Frais d'exploitation |
La création et la gestion d'une personne morale entraînent des coûts élevés (entre 3 000 et 5 000 € par an). |
| Taxe foncière (ENFIA) |
Les entités juridiques sont soumises à la fois à l'ENFIA principale et à l'ENFIA complémentaire (5,5 % de la valeur du bien immobilier, ou 1 % pour les biens immobiliers commerciaux). |
| Taxe foncière spéciale |
Les entreprises de pays non coopératifs doivent payer une taxe foncière annuelle de 15 %, sauf s'il y a des exemptions. |
| Bureaucratie grecque |
Pour avoir une entreprise en Grèce, il faut régulièrement mettre à jour ses infos auprès de la Chambre de commerce et s'occuper d'autres trucs administratifs. |
Que tu choisisses d'acheter un bien immobilier à titre individuel ou par l'intermédiaire d'une personne morale dépend de tes objectifs financiers, de l'importance de l'investissement et de l'utilisation que tu prévois de faire du bien. Les personnes morales offrent plus de flexibilité en matière de dépenses et d'amortissement, mais elles entraînent des coûts de création et de fonctionnement plus élevés. Les acheteurs individuels sont soumis à des taux d'imposition sur le revenu plus élevés, mais bénéficient de coûts de fonctionnement moins importants et ne sont pas soumis à des impôts fonciers spéciaux. Pour les investissements plus importants, généralement supérieurs à 500 000 - 600 000 €, l'achat par l'intermédiaire d'une société peut être plus avantageux.
Investir dans l'immobilier grec par l'intermédiaire d'une personne morale offre des avantages uniques, tels que des déductions fiscales et des possibilités d'amortissement. Cependant, il est essentiel de mettre en balance ces avantages avec les coûts associés et les responsabilités administratives afin de déterminer l'approche la plus adaptée à tes objectifs d'investissement.
Tableau récapitulatif
| Aspect |
Particulier |
Personne morale |
| Impôt sur les revenus locatifs |
Taux progressifs entre 15 % et 45 |
Taux forfaitaire de 22 % |
| Taxe sur les locations à court terme |
S'applique après trois locations ou plus |
TVA de 13 % sur toutes les locations à court terme |
| Frais d'exploitation |
Coûts minimes |
3 000 à 5 000 € par an |
| Amortissement |
Pas applicable |
Amortissement annuel de 4 % sur les bâtiments |
| Déductions des dépenses |
Aucune déduction autorisée |
Toutes les dépenses liées à l'activité sont déductibles |
| Impôt sur les dividendes |
Pas applicable |
5 % sur les dividendes distribués |
| ENFIA |
Impôt principal uniquement |
Taxe principale + 5,5 % de taxe supplémentaire |
| Taxe foncière spéciale |
Pas applicable |
Taxe de 15 % pour les biens immobiliers situés dans des pays non coopératifs |
| Bureaucratie d'État |
Aucune exigée |
Mises à jour régulières à la Chambre de commerce obligatoires |
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Avertissement : Les informations fournies dans cet article sont uniquement à titre informatif et ne constituent en aucun cas des conseils juridiques ou financiers. La suspension actuelle de l'impôt de 15 % sur les plus-values immobilières pour les particuliers en Grèce est valable jusqu'au 31 décembre 2026. Cependant, il est important de noter que les autorités fiscales grecques peuvent toujours classer une vente comme une « activité commerciale » en fonction de critères spécifiques (par exemple, intention de réaliser un profit, revente rapide), ce qui soumettrait le profit aux taux d'imposition standard sur le revenu et éventuellement à la TVA.
Par exemple, si le bien immobilier a été construit ou acheté spécifiquement pour être vendu plutôt que pour un usage personnel (par exemple, s'il n'a jamais été occupé par le propriétaire), l'administration fiscale peut considérer le bénéfice comme un revenu commercial. Si une vente est reclassée comme activité commerciale, le « bénéfice » (la différence entre le coût de construction et le prix de vente) est imposé comme un revenu commercial plutôt que comme une plus-value. On te conseille vraiment de consulter un fiscaliste ou un avocat grec qualifié pour discuter de ta situation spécifique avant de prendre toute décision immobilière.
