08.11.2024
Lorsque l'on envisage d'acheter un bien immobilier en Grèce, l'une des décisions principales consiste à choisir entre acheter en tant que particulier ou par l'intermédiaire d'une personne morale (société). Ce choix a des implications importantes en matière de fiscalité, de coûts et de planification à long terme. Vous trouverez ci-dessous quelques-uns des avantages et inconvénients liés à l'achat d'un bien immobilier par l'intermédiaire d'une personne morale.
Imposition des revenus locatifs : les revenus générés par un bien immobilier sont imposés à un taux forfaitaire de 22 % au titre des bénéfices d'entreprise. Ce régime peut s'avérer plus avantageux que les taux d'imposition progressifs appliqués aux revenus locatifs des particuliers, en particulier lorsque le bien génère des revenus locatifs importants.
Déduction des frais professionnels : Une personne morale peut déduire la plupart des dépenses liées à l'exploitation du bien immobilier, notamment l'entretien, le nettoyage et les intérêts d'emprunt, ce qui contribue à réduire le revenu imposable.
Amortissement des actifs immobiliers : L'amortissement des biens immobiliers est autorisé pour les personnes morales, avec un taux d'amortissement de 4 % sur les bâtiments, les constructions et les installations. L'amortissement s'applique uniquement à la valeur des bâtiments, et non au terrain, ce qui réduit les bénéfices imposables au fil du temps.
Flexibilité en matière de planification fiscale successorale : Le recours à une personne morale pour la détention d’un bien immobilier offre une flexibilité en matière de planification fiscale, notamment à des fins successorales, ce qui vous permet d’optimiser votre situation fiscale lors du transfert d’actifs à vos héritiers.
Impôt sur les dividendes : outre l'impôt de 22 % sur les revenus locatifs, les distributions de dividendes aux actionnaires sont imposées à un taux de 5 % en Grèce. Si les actionnaires ne sont pas résidents fiscaux en Grèce, des impôts supplémentaires sur les dividendes peuvent être prélevés dans leur pays d'origine. Toutefois, en fonction d'autres sources de revenus, vous pouvez disposer d'une certaine flexibilité quant au moment de la distribution des dividendes afin de gérer vos obligations fiscales.
Taxe sur la location à court terme : à compter du 1er janvier 2024, une taxe sur la valeur ajoutée (TVA) de 13 % sera appliquée aux locations à court terme, ce qui concernera toutes les personnes morales. Les propriétaires privés ne paient pas de TVA sur les revenus locatifs, sauf s’ils possèdent au moins trois biens immobiliers destinés à la location.
Frais de création et d'exploitation : La création et la gestion d'une société entraînent des coûts récurrents, notamment des frais juridiques et comptables. Ces coûts annuels peuvent facilement s'élever à 3 000 à 5 000 €, quel que soit le revenu généré par le bien immobilier.
Impôt sur les plus-values : toute plus-value réalisée lors de la vente du bien immobilier est imposée à un taux fixe de 22 % en tant que revenu d'entreprise. En revanche, les particuliers sont exonérés de l'impôt sur les plus-values lorsqu'ils vendent un bien immobilier en Grèce.
Impôt foncier (ENFIA) : Les personnes morales sont soumises à la fois à l’impôt foncier principal et à l’impôt foncier supplémentaire (ENFIA). L’impôt supplémentaire est calculé à un taux de 5,5 % sur la valeur totale du bien immobilier ou de 1 % pour les biens utilisés à des fins professionnelles.
Revenu provenant de l'occupation par le propriétaire : Si la société utilise elle-même le bien immobilier, le revenu est présumé s'élever à 3 % de la valeur objective du bien, ce qui est considéré comme un revenu d'entreprise. Ce loyer imputé est déductible, ce qui rend l'effet sur l'impôt neutre tant qu'il ne dépasse pas 3 % de la valeur du bien.
Impôt foncier spécial pour les pays non coopératifs : Les personnes morales issues de pays non coopératifs sont soumises à un impôt foncier spécial annuel de 15 % sur la valeur du bien immobilier, à moins qu’elles ne satisfassent à des exigences spécifiques en matière de divulgation concernant les bénéficiaires effectifs finaux (UBOs). Des exonérations sont prévues pour les sociétés dont les UBOs disposent d’un numéro d’identification fiscale grec et respectent les règles de transparence.
Bureaucratie de l’État grec : La création et la détention d’une entreprise en Grèce nécessitent des mises à jour régulières auprès de la Chambre de commerce, ainsi que d’autres obligations permanentes.
Le choix d'acheter un bien immobilier en tant que particulier ou par l'intermédiaire d'une personne morale dépend de vos objectifs financiers, de l'ampleur de l'investissement et de l'usage que vous comptez faire du bien. Les personnes morales offrent davantage de souplesse en matière de dépenses et d'amortissement, mais elles entraînent des coûts de mise en place et de fonctionnement plus élevés. Les acheteurs particuliers sont soumis à des taux d'imposition sur le revenu plus élevés, mais bénéficient de frais courants réduits et ne sont pas soumis à des taxes foncières spécifiques. Pour les investissements plus importants, généralement supérieurs à 500 000 € - 600 000 €, l'achat par l'intermédiaire d'une société peut s'avérer plus avantageux.
Investir dans l'immobilier grec par l'intermédiaire d'une personne morale offre des avantages uniques, tels que des déductions fiscales et des possibilités d'amortissement. Il est toutefois essentiel de mettre en balance ces avantages avec les coûts associés et les responsabilités administratives afin de déterminer l'approche la plus adaptée à vos objectifs d'investissement.
Lorsqu’il s’agit de louer un bien immobilier en Grèce, le fait d’être propriétaire en tant que particulier ou par l’intermédiaire d’une personne morale implique des avantages et des inconvénients notables. Les particuliers sont imposés sur les revenus locatifs à des taux progressifs allant de 15 à 45 %, tandis qu’une personne morale bénéficie d’un taux forfaitaire de 22 %. Pour les locations de courte durée, les particuliers ne sont concernés qu’à partir de la troisième location, alors qu’une personne morale doit facturer une TVA de 13 % sur toutes les locations de courte durée dès le début.
Du côté des coûts, les particuliers ont des frais d’exploitation minimes, mais une personne morale engage généralement entre 3 000 et 5 000 € de frais de fonctionnement annuels, même si cela est compensé par des avantages fiscaux significatifs : déduction intégrale des dépenses liées à l’activité, amortissement annuel de 4 % sur les bâtiments et aucune restriction quant à la compensation des coûts. Les bénéfices distribués par une personne morale sont soumis à un impôt sur les dividendes de 5 %, qui ne s’applique pas aux particuliers.
L'impôt foncier (ENFIA) est également légèrement plus élevé pour les personnes morales, qui s'acquittent à la fois de l'impôt de base et d'une surtaxe de 5,5 %, alors que les particuliers ne paient que l'impôt de base.
Enfin, les personnes morales détenant des biens immobiliers dans des pays non coopératifs sont soumises à une taxe immobilière spéciale supplémentaire de 15 % et, contrairement aux particuliers, elles doivent effectuer des déclarations régulières auprès de la Chambre de commerce.
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Avertissement : Les informations fournies dans cet article sont uniquement à titre informatif et ne constituent PAS un conseil juridique ou financier. La suspension actuelle de l'impôt de 15 % sur les plus-values immobilières pour les particuliers en Grèce est valable jusqu'au 31 décembre 2026. Il est toutefois essentiel de noter que les autorités fiscales grecques peuvent toujours qualifier une vente d'« activité commerciale » sur la base de critères spécifiques (par exemple, intention de réaliser un profit, revente rapide), ce qui soumettrait le bénéfice aux taux d'imposition sur le revenu standard et éventuellement à la TVA. Par exemple, si le bien immobilier a été construit ou acheté spécifiquement en vue de sa vente plutôt que pour un usage personnel (par exemple, s’il n’a jamais été occupé par le propriétaire), l’administration fiscale peut considérer le bénéfice comme un revenu d’entreprise. Si une vente est reclassée en activité commerciale, le « bénéfice » (la différence entre le coût de construction et le prix de vente) est imposé en tant que revenu d’entreprise plutôt qu’en tant que plus-value. Nous vous recommandons vivement de consulter un fiscaliste ou un avocat grec qualifié afin de discuter de votre situation particulière avant de prendre toute décision immobilière.
18.05.2026
Depuis des années, vous rêvez de votre maison en Grèce : de son emplacement, des repas que vous prendrez dans les tavernes et du soleil estival. Il est maintenant temps de s'attaquer à l'un des aspects pratiques de l'achat d'une maison en Grèce : le type de propriété que vous souhaitez.
17.05.2026
Si vous êtes à la recherche de la maison de vos rêves en Grèce, vous vous êtes sans doute déjà posé la question suivante : vaut-il mieux acheter une maison existante en Grèce ou un bien neuf sur plan ? De nombreux acheteurs recherchent spécifiquement des maisons sur plan en Grèce, situées dans les meilleurs emplacements du pays, afin de maximiser leur investissement et de profiter pleinement de leur cadre de vie ; les appartements et villas sur plan constituent également des choix très prisés. L'investissement immobilier sur plan consiste à acheter un bien immobilier avant l'achèvement de la construction, ce qui permet aux acheteurs de s'assurer un logement à des prix pré-construction plus bas et de bénéficier d'une plus-value potentielle. De nombreux investisseurs choisissent d'investir dans des biens sur plan en Grèce pour des avantages tant liés au mode de vie qu'aux aspects financiers, tels que des plans de paiement flexibles et le potentiel de revenus locatifs.
Commençons par définir ce que sont les maisons sur plan et découvrons les opportunités uniques qu'elles offrent en Grèce. Le marché immobilier grec continue d’attirer les investisseurs internationaux en quête de diversification géographique, avec un nombre croissant de programmes immobiliers sur plan disponibles. Des données récentes issues de rapports de marché montrent une augmentation constante des achats de biens immobiliers sur plan parmi les acheteurs étrangers, l’analyse des données soulignant cette tendance à la hausse. Les programmes immobiliers sur plan en Grèce offrent généralement des prestations modernes et des garanties, ce qui les rend particulièrement attrayants pour les investisseurs internationaux recherchant à la fois qualité et sécurité dans leurs investissements immobiliers.
15.05.2026
L'achat d'une maison en Grèce s'accompagne de nombreux éléments auxquels on s'attend déjà : soleil, vue sur la mer, oliviers, places de village et terrasses qui semblent avoir été spécialement conçues pour « encore un petit café ». Mais le processus d'achat lui-même peut également comporter quelques particularités qui peuvent paraître inhabituelles si vous avez l'habitude d'acheter un bien immobilier ailleurs. Le processus immobilier grec a son propre rythme, ses habitudes locales et ses étapes pratiques. Certaines sont d’ordre juridique. D’autres sont techniques. D’autres encore font tout simplement partie de la vie en Grèce.
Voici 10 choses que vous pourriez trouver un peu étranges lors de l’achat d’une maison en Grèce.
13.05.2026
« Je dois être citoyen grec pour acheter une maison en Grèce, n’est-ce pas ? » « N’ai-je pas besoin d’un compte bancaire grec pour acheter une maison en Grèce ? » « J’ai signé un compromis de vente… cela signifie-t-il que je suis désormais propriétaire de la maison ? » Dans cet article, nous vous présentons les idées reçues les plus courantes que nous entendons de la part de nos clients. N’oubliez pas que c’est tout à fait normal si vous achetez une maison en Grèce pour la première fois !
12.05.2026
Je souhaite acheter une maison en Grèce, mais je ne sais pas du tout comment cela se passe. Avec qui vais-je travailler pour acheter une maison en Grèce ? Si je ne parle pas grec, quelqu’un m’aidera-t-il à remplir les documents ? Ai-je besoin d’un avocat, d’un agent immobilier ou d’un ingénieur ? Avec lequel de ces professionnels dois-je entrer en contact en Grèce avant d’entamer le processus d’achat d’une maison ?
Lors de l’achat d’un bien immobilier en Grèce, vous travaillerez généralement avec un agent immobilier, un avocat de l’acheteur, qui joue un rôle clé dans la rédaction et la signature de l’acte de vente en collaboration avec le notaire, ainsi qu’avec un notaire. Le cabinet notarial est l’entité spécialisée dans les actes notariés et les services juridiques liés aux transactions immobilières, notamment le transfert de propriété, la formalisation des documents et le conseil juridique, ainsi que dans les actes notariés et les services juridiques pour les documents destinés à être utilisés à l’étranger, répondant aux exigences transfrontalières telles que les traductions et la légalisation. L'étude sert de lieu professionnel où sont fournis les services juridiques et notariaux, tels que la signature, la vérification et les consultations. Il est essentiel de bien comprendre tous les coûts impliqués, tels que les frais de notaire, les droits de mutation et les honoraires d'avocat, afin d'éviter les surprises et de garantir le bon déroulement de la transaction. Ces professionnels sont indispensables tant pour les particuliers que pour les entreprises souhaitant investir dans l'immobilier grec.
Les acheteurs, qu’il s’agisse de particuliers ou d’entités commerciales, ont souvent besoin d’être guidés pour s’y retrouver dans le système notarial grec, comprendre le cadre juridique et s’assurer que tous les documents nécessaires et les exigences légales sont respectés. La Grèce est une destination prisée des clients internationaux, notamment ceux qui cherchent à obtenir un visa doré grâce à un investissement immobilier. Cela est particulièrement important pour les clients internationaux qui ne maîtrisent pas la langue locale ou les systèmes numériques qui prennent désormais en charge les actes notariés en Grèce. Le contrat de transaction immobilière est toujours rédigé en grec ; un traducteur est donc nécessaire pour les personnes ne parlant pas grec. Le processus et le rôle des notaires peuvent différer de ceux d’autres pays ; il est donc fortement recommandé de faire appel à des conseils d’experts. En Grèce, les notaires fournissent également des services liés aux testaments, qui sont importants pour la planification successorale et la succession.
11.05.2026
Ces dernières années, l'achat d'une résidence secondaire en Grèce a connu un essor particulier, porté par la croissance régulière du marché immobilier et l'intérêt croissant des investisseurs. Cette croissance s'appuie sur la reprise économique du pays et les mesures d'incitation mises en place par le gouvernement, ce qui en fait une opportunité d'investissement attrayante. L'essor des sites de location de logements tels qu'Airbnb et VRBO a encore renforcé la demande. La Grèce offre des possibilités adaptées à tous les styles de vie, avec une gamme variée de types de biens immobiliers, notamment des appartements modernes dans des centres-villes animés, des villas de luxe sur les îles et des maisons familiales dans les régions continentales. En tant que destination touristique prisée, la Grèce attire à la fois les acheteurs et les investisseurs à la recherche d’un cadre de vie agréable, d’un fort potentiel de revenus locatifs et d’une plus-value à long terme. L’hospitalité chaleureuse du pays et la qualité de vie élevée viennent encore enrichir l’expérience que représente le fait de posséder une résidence secondaire ici.
16.04.2026
Dans ce guide complet sur l'achat d'une maison en Grèce, nous aborderons l'ensemble du processus d'acquisition d'un bien immobilier en Grèce, notamment les endroits où acheter, les types de biens disponibles, les documents requis, les démarches juridiques à suivre, ainsi que les questions fréquemment
posées. - Fiabilité : Elxis possède plus de 30 ans d'expérience dans l'achat, la vente et la gestion de toutes les procédures juridiques liées à l'achat et à la vente de biens immobiliers en Grèce. Les informations contenues dans ce guide proviennent directement de notre équipe d’avocats et de consultants immobiliers ; vous n’avez donc pas à vous poser de questions quant à leur fiabilité. -
À jour : la plupart des guides similaires que vous trouverez sur Internet contiennent des informations obsolètes concernant les taux d’imposition, les documents requis et les procédures juridiques. Ce guide de l’acheteur est mis à jour en permanence à mesure que les règles et réglementations en Grèce évoluent ; vous n’avez donc pas à vous demander si certaines informations sont dépassées au moment où vous commencez votre recherche de maison.
- Optimisé pour les anglophones : de nombreux guides similaires sont traduits du grec vers l’anglais, ce qui entraîne une perte de sens lors de la traduction. Ce guide est rédigé à 100 % par des locuteurs natifs de l’anglais et relu par des locuteurs natifs du néerlandais et de l’allemand ; les informations sont donc claires et compréhensibles, quel que soit l’endroit d’où vous le lisez.
29.12.2025
Vous venez d'acheter une maison en Grèce et vous vous demandez comment faire raccorder votre logement aux réseaux (électricité, eau et Internet) ? Dans cet article, nous vous expliquons en détail comment procéder pour faire raccorder votre logement en Grèce.
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