Avantages et inconvénients de l'achat d'un bien immobilier en Grèce à des fins professionnelles

Avantages de l'achat d'un bien immobilier par l'intermédiaire d'une société

- Imposition des revenus locatifs : les revenus générés par un bien immobilier sont imposés à un taux forfaitaire de 22 % au titre des bénéfices d'entreprise. Ce régime peut s'avérer plus avantageux que les taux d'imposition progressifs appliqués aux revenus locatifs des particuliers, en particulier lorsque le bien génère des revenus locatifs importants.

- Déduction des frais professionnels : Une personne morale peut déduire la plupart des dépenses liées à l'exploitation du bien immobilier, notamment l'entretien, le nettoyage et les intérêts d'emprunt, ce qui contribue à réduire le revenu imposable.

- Amortissement des actifs immobiliers : L'amortissement immobilier est autorisé pour les personnes morales, avec un taux d'amortissement de 4 % sur les bâtiments, les constructions et les installations. L'amortissement s'applique uniquement à la valeur des bâtiments, et non au terrain, ce qui réduit les bénéfices imposables au fil du temps.

- Flexibilité en matière de planification fiscale successorale : le recours à une personne morale pour la détention d'un bien immobilier offre une flexibilité en matière de planification fiscale, notamment à des fins successorales, ce qui vous permet d'optimiser votre situation fiscale lors du transfert d'actifs à vos héritiers.

Inconvénients de l'achat d'un bien immobilier par l'intermédiaire d'une société

- Impôt sur les dividendes : outre l'impôt de 22 % sur les revenus locatifs, les distributions de dividendes aux actionnaires sont imposées à un taux de 5 % en Grèce. Si les actionnaires ne sont pas résidents fiscaux en Grèce, des impôts supplémentaires sur les dividendes peuvent être prélevés dans leur pays d'origine. Toutefois, en fonction d'autres sources de revenus, vous pouvez bénéficier d'une certaine flexibilité quant au moment de la distribution des dividendes afin de gérer vos obligations fiscales.

- Taxe sur la location de courte durée : à compter du 1er janvier 2024, une taxe sur la valeur ajoutée (TVA) de 13 % sera appliquée aux locations de courte durée, ce qui concernera toutes les personnes morales. Les propriétaires privés ne paient pas de TVA sur les revenus locatifs, sauf s'ils possèdent au moins trois biens immobiliers destinés à la location.

- Frais de création et d'exploitation : la création et la gestion d'une société entraînent des coûts récurrents, notamment des frais juridiques et comptables. Ces coûts annuels peuvent facilement s'élever à 3 000 à 5 000 €, quel que soit le revenu généré par le bien immobilier.

- Impôt sur les plus-values : toute plus-value réalisée lors de la vente du bien immobilier est imposée à un taux fixe de 22 % en tant que revenu d'entreprise. En revanche, les particuliers sont exonérés de l'impôt sur les plus-values lorsqu'ils vendent un bien immobilier en Grèce.

- Impôt foncier (ENFIA) : Les personnes morales sont soumises à la fois à l'impôt foncier principal et à l'impôt foncier supplémentaire (ENFIA). L'impôt supplémentaire est calculé à un taux de 5,5 % sur la valeur totale du bien immobilier ou de 1 % pour les biens utilisés à des fins professionnelles.

- Revenu provenant de l’occupation par le propriétaire : Si la société utilise elle-même le bien immobilier, le revenu est présumé s’élever à 3 % de la valeur objective du bien, ce qui est considéré comme un revenu d’entreprise. Ce loyer imputé est déductible, ce qui rend l’effet sur l’impôt neutre tant qu’il ne dépasse pas 3 % de la valeur du bien.

- Impôt foncier spécial pour les pays non coopératifs : les personnes morales issues de pays non coopératifs sont soumises à un impôt foncier spécial annuel de 15 % sur la valeur du bien immobilier, à moins qu’elles ne satisfassent à des exigences spécifiques en matière de divulgation concernant les bénéficiaires effectifs finaux (UBOs). Des exonérations sont prévues pour les sociétés dont les UBOs disposent d’un numéro d’identification fiscale grec et respectent les règles de transparence.

- Administration publique grecque : La création et la détention d’une entreprise en Grèce nécessitent des mises à jour régulières auprès de la Chambre de commerce, ainsi que d’autres obligations permanentes.

Le choix d'acheter un bien immobilier en tant que particulier ou par l'intermédiaire d'une personne morale dépend de vos objectifs financiers, de l'ampleur de l'investissement et de l'usage que vous comptez faire du bien. Les personnes morales offrent davantage de souplesse en matière de dépenses et d'amortissement, mais elles entraînent des coûts de mise en place et de fonctionnement plus élevés. Les acheteurs particuliers sont soumis à des taux d'imposition sur le revenu plus élevés, mais bénéficient de frais courants réduits et ne sont pas soumis à des taxes foncières spécifiques. Pour les investissements plus importants, généralement supérieurs à 500 000 € - 600 000 €, l'achat par l'intermédiaire d'une société peut s'avérer plus avantageux.

Investir dans l'immobilier grec par l'intermédiaire d'une personne morale offre des avantages uniques, tels que des déductions fiscales et des possibilités d'amortissement. Il est toutefois essentiel de mettre en balance ces avantages avec les coûts associés et les responsabilités administratives afin de déterminer l'approche la plus adaptée à vos objectifs d'investissement.

Lorsqu’il s’agit de louer un bien immobilier en Grèce, le fait d’être propriétaire en tant que particulier ou par l’intermédiaire d’une personne morale implique des avantages et des inconvénients notables. Les particuliers sont imposés sur les revenus locatifs à des taux progressifs allant de 15 à 45 %, tandis qu’une personne morale bénéficie d’un taux forfaitaire de 22 %. Pour les locations de courte durée, les particuliers ne sont concernés qu’à partir de la troisième location, alors qu’une personne morale doit facturer une TVA de 13 % sur toutes les locations de courte durée dès le début.

Du côté des coûts, les particuliers ont des frais d’exploitation minimes, mais une personne morale engage généralement entre 3 000 et 5 000 € de frais de fonctionnement annuels, même si cela est compensé par des avantages fiscaux significatifs : déduction intégrale des dépenses liées à l’activité, amortissement annuel de 4 % sur les bâtiments et aucune restriction quant à la compensation des coûts. Les bénéfices distribués par une personne morale sont soumis à un impôt sur les dividendes de 5 %, qui ne s’applique pas aux particuliers.

L'impôt foncier (ENFIA) est également légèrement plus élevé pour les personnes morales, qui s'acquittent à la fois de l'impôt de base et d'une surtaxe de 5,5 %, alors que les particuliers ne paient que l'impôt de base.

Enfin, les personnes morales détenant des biens immobiliers dans des pays non coopératifs sont soumises à une taxe immobilière spéciale supplémentaire de 15 % et, contrairement aux particuliers, elles doivent effectuer des déclarations régulières auprès de la Chambre de commerce.

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Avertissement : Les informations fournies dans cet article sont uniquement à titre informatif et ne constituent PAS un conseil juridique ou financier. La suspension actuelle de l'impôt de 15 % sur les plus-values immobilières pour les particuliers en Grèce est valable jusqu'au 31 décembre 2026. Il est toutefois essentiel de noter que les autorités fiscales grecques peuvent toujours qualifier une vente d'« activité commerciale » sur la base de critères spécifiques (par exemple, intention de réaliser un profit, revente rapide), ce qui soumettrait le bénéfice aux taux d'imposition sur le revenu standard et éventuellement à la TVA. Par exemple, si le bien immobilier a été construit ou acheté spécifiquement en vue de sa vente plutôt que pour un usage personnel (par exemple, s’il n’a jamais été occupé par le propriétaire), l’administration fiscale peut considérer le bénéfice comme un revenu d’entreprise. Si une vente est reclassée en activité commerciale, le « bénéfice » (la différence entre le coût de construction et le prix de vente) est imposé en tant que revenu d’entreprise plutôt qu’en tant que plus-value. Nous vous recommandons vivement de consulter un fiscaliste ou un avocat grec qualifié afin de discuter de votre situation particulière avant de prendre toute décision immobilière.