Onroerend goed kopen in Griekenland via een vennootschap: voor- en nadelen en belastingzaken in 2026

Tips voor je aankoop

08.11.2024

Een van de eerste keuzes bij de aankoop van onroerend goed in Griekenland is of u op uw eigen naam of via een vennootschap koopt. Het loont de moeite om hier vroeg een besluit over te nemen, omdat dit van invloed is op uw belasting, uw exploitatiekosten en uw langetermijnplanning. Er is niet één juist antwoord. Voor een enkele vakantiewoning is aankoop op uw eigen naam doorgaans de eenvoudigste en goedkoopste optie. Bij een grotere investering kan een bedrijfsstructuur zich terugbetalen door middel van aftrekposten en afschrijvingen. Welke aanpak het beste werkt, hangt af van de omvang van uw investering en hoe u het onroerend goed wilt gaan gebruiken. Hieronder volgt een eerlijk overzicht van wat een bedrijfsstructuur te bieden heeft en wat de kosten zijn, volgens de regels die in 2026 van kracht zijn.

Aankoop via een bedrijf: de voordelen

Een vast tarief op huurinkomsten

Inkomsten uit onroerend goed dat in het bezit is van een vennootschap worden belast als bedrijfswinst tegen een vast tarief van 22%. Voor een pand dat een hoge huuropbrengst oplevert, kan dit lager uitvallen dan de progressieve tarieven die een particulier betaalt. De tarieven voor particulieren beginnen bij 15% over de eerste € 12.000 en lopen op tot 45% bij hogere inkomsten, met vanaf 2026 een schijf van 25% voor inkomsten tussen € 12.000 en € 24.000.

Aftrek van exploitatiekosten

Een vennootschap kan de meeste kosten voor het beheer van het onroerend goed aftrekken, zoals onderhoud, schoonmaak en rente op leningen. Dit verlaagt de belastbare winst, iets wat een particuliere eigenaar niet in dezelfde mate kan doen.

Afschrijving van het gebouw

Een vennootschap kan het gebouw fiscaal afschrijven tegen 4% per jaar, waardoor de belastbare winst in de loop van de tijd afneemt. De afschrijving geldt uitsluitend voor de waarde van het gebouw, niet voor de grond.

Flexibiliteit bij vermogensplanning

Het aanhouden van onroerend goed via een vennootschap kan u meer ruimte bieden om te bepalen hoe uw vermogen aan uw erfgenamen wordt overgedragen.

Aankoop via een vennootschap: de nadelen

Dividendbelasting

Bovenop de 22% over de winst worden in Griekenland dividenden die aan aandeelhouders worden uitgekeerd, belast tegen 5%. Aandeelhouders die elders fiscaal ingezetenen zijn, kunnen ook in hun eigen land worden belast, hoewel er mogelijkheden zijn om de uitkeringen zo te timen dat dit kan worden beheerd.

BTW op kortetermijnverhuur

Het verhuren door een vennootschap is van nature een zakelijke activiteit, waardoor de inkomsten uit kortetermijnverhuur onder het btw-tarief van 13% vallen. Een particulier valt niet onder de btw-regeling wanneer hij één of twee woningen verhuurt zonder hotelachtige diensten. Bij drie of meer woningen, of zodra hotelachtige diensten zoals dagelijkse schoonmaak of ontbijt worden aangeboden, valt de particulier eveneens onder het btw-tarief van 13%. Op sommige eilanden gelden verlaagde btw-tarieven.

Opstart- en exploitatiekosten

Een bedrijf draagt juridische en boekhoudkundige kosten, ongeacht of de woning inkomsten genereert. Deze bedragen doorgaans tussen de € 3.000 en € 5.000 per jaar.

Vermogenswinstbelasting

Wanneer een bedrijf verkoopt, wordt de winst belast als bedrijfsinkomen tegen 22%. Voor particulieren is de vermogenswinstbelasting op de verkoop van onroerend goed opgeschort tot eind 2026, zodat een particuliere verkoper in Griekenland momenteel niet wordt belast over de winst.

Onroerendgoedbelasting (ENFIA)

Een bedrijf betaalt de hoofd-ENFIA plus een aanvullende belasting. De aanvullende belasting bedraagt 0,55% van de totale waarde van het onroerend goed van het bedrijf, verlaagd tot 0,1% voor onroerend goed dat het bedrijf voor zijn eigen bedrijfsactiviteiten gebruikt. Een particulier betaalt de hoofd-ENFIA, met een toeslag pas wanneer de totale waarde van zijn onroerend goed de € 500.000 overschrijdt.

Belasting op eigen gebruik

Indien de onderneming het onroerend goed zelf in gebruik heeft, wordt dit volgens de regels behandeld alsof er een fictieve huur wordt ontvangen, die als bedrijfsinkomen wordt aangemerkt. Aangezien datzelfde bedrag ook aftrekbaar is, is het effect op de belasting van de onderneming over het algemeen vrijwel neutraal.

Speciale onroerendgoedbelasting

Een onderneming die haar uiteindelijke economische eigenaren niet bekendmaakt, betaalt een jaarlijkse speciale onroerendgoedbelasting van 15% van de waarde van het onroerend goed. Ondernemingen die hun eigenaren aan de Griekse belastingautoriteiten bekendmaken, evenals beursgenoteerde en gereguleerde beleggingsvehikels, zijn hiervan vrijgesteld.

Administratieve verplichtingen

Het bezit van onroerend goed via een vennootschap houdt in dat er regelmatig aangiften moeten worden ingediend bij het handelsregister (GEMI), naast de gebruikelijke verplichtingen die het runnen van een vennootschap met zich meebrengt.

Particulier of bedrijf: een vergelijking

Inkomstenbelasting op verhuur: Particulieren betalen progressieve tarieven, variërend van 15% tot 45%. Een bedrijf betaalt een vast tarief van 22%.
BTW op kortetermijnverhuur: Een particulier is vrijgesteld van BTW bij één of twee woningen zonder diensten, en valt onder het tarief van 13% bij drie of meer woningen, of bij diensten in hotelstijl. De verhuur door een bedrijf valt onder het BTW-tarief van 13%.
Kostenaftrek: Een particulier kan weinig aftrekken. Een bedrijf kan de meeste exploitatiekosten aftrekken, plus 4% jaarlijkse afschrijving op het gebouw.
Meerwaarden bij verkoop: Voor een particulier wordt de belasting opgeschort tot eind 2026. De meerwaarde van een bedrijf wordt als bedrijfsinkomen belast tegen 22%.
Uitgekeerde winst: Een particulier is hier niet aan onderworpen. Een bedrijf betaalt 5% dividendbelasting over uitkeringen.
Jaarlijkse exploitatiekosten: Voor een particulier zijn deze minimaal, afgezien van de belasting zelf. Voor een bedrijf bedragen deze doorgaans € 3.000 tot € 5.000.
Onroerendgoedbelasting (ENFIA): Een particulier betaalt de hoofdbelasting, met een toeslag alleen boven de € 500.000. Een vennootschap betaalt de hoofdbelasting plus een aanvullende belasting van 0,55%, verlaagd tot 0,1% voor onroerend goed dat voor eigen bedrijfsdoeleinden wordt gebruikt.
Administratie: Geen voor een particulier. Een bedrijf moet GEMI-aangiften indienen en voldoet aan de gebruikelijke bedrijfsverplichtingen.

Hoe u de afweging kunt maken

De twee opties brengen reële afwegingen met zich mee. Wat huurinkomsten betreft, wordt een particulier progressief belast, terwijl een bedrijf een vast tarief van 22% betaalt. Wat de kosten betreft, hoeft een particulier naast de belasting zelf nauwelijks iets te betalen, terwijl een bedrijf jaarlijks € 3.000 tot € 5.000 aan exploitatiekosten heeft. De vennootschap compenseert dit met aftrekbare kosten, een jaarlijkse afschrijving van 4% op het gebouw en meer vrijheid om kosten tegen inkomsten te verrekenen. Uitgekeerde bedrijfswinsten zijn bovendien onderworpen aan de dividendbelasting van 5%, waarmee particulieren niet te maken hebben. Als ruwe richtlijn geldt dat een vennootschap doorgaans zinvol is bij grotere investeringen, waarbij de aftrekposten en afschrijvingen de extra kosten en administratieve rompslomp kunnen compenseren. Voor een enkel vakantiehuis is het meestal eenvoudiger en goedkoper om het op uw eigen naam te kopen. Het juiste antwoord hangt af van uw eigen cijfers en plannen, dus het loont de moeite om advies op maat in te winnen voordat u een beslissing neemt.

Veelgestelde vragen

Is het beter om onroerend goed in Griekenland als particulier of via een vennootschap te kopen?

Een enkele vakantiewoning is doorgaans eenvoudiger en goedkoper als u deze op uw eigen naam koopt. Een vennootschap is meestal geschikt voor grotere investeringen, waarbij aftrekposten en afschrijvingen de extra kosten en administratieve rompslomp kunnen compenseren.

Hoe worden huurinkomsten belast voor een bedrijf in Griekenland?

Als bedrijfswinst tegen een vast tarief van 22%, waarbij de meeste exploitatiekosten en 4% jaarlijkse afschrijving op het gebouw aftrekbaar zijn.

Moeten particulieren btw betalen over kortetermijnverhuur in Griekenland?

Niet bij het verhuren van één of twee woningen zonder hotelachtige diensten. Bij drie of meer woningen, of zodra dergelijke diensten worden aangeboden, geldt het btw-tarief van 13%.

Wat zijn de jaarlijkse kosten voor het aanhouden van Grieks onroerend goed via een vennootschap?

De juridische en boekhoudkundige kosten bedragen doorgaans tussen de € 3.000 en € 5.000 per jaar, plus ENFIA. Een bedrijf betaalt de hoofd-ENFIA samen met een aanvullende belasting van 0,55%, die wordt verlaagd tot 0,1% voor onroerend goed dat het voor zijn eigen bedrijfsactiviteiten gebruikt.

Moet een vennootschap vermogenswinstbelasting betalen bij de verkoop van onroerend goed in Griekenland?

Ja. De winst van een vennootschap wordt als bedrijfsinkomen belast tegen 22%. Voor particulieren is de vermogenswinstbelasting op de verkoop van onroerend goed opgeschort tot eind 2026.

Wat is de speciale onroerendgoedbelasting in Griekenland?

Een jaarlijkse belasting van 15% van de waarde van het onroerend goed voor bedrijven die hun uiteindelijke economische eigenaren niet bekendmaken. Bedrijven die hun eigenaren aan de Griekse belastingdienst bekendmaken, zijn hiervan vrijgesteld.

Disclaimer: Dit artikel is uitsluitend bedoeld ter algemene informatie en vormt geen juridisch of financieel advies. De opschorting van de vermogenswinstbelasting op de verkoop van onroerend goed door particulieren geldt tot eind 2026 en kan worden gewijzigd. De belastingdienst kan een verkoop in bepaalde gevallen ook als een zakelijke activiteit beschouwen, bijvoorbeeld wanneer een onroerend goed specifiek is gebouwd of gekocht om te worden verkocht en nooit door de eigenaar is gebruikt; in dat geval kan de winst worden belast als bedrijfsinkomen in plaats van als vermogenswinst. Belastingtarieven, drempels en regels kunnen veranderen en zijn afhankelijk van uw persoonlijke omstandigheden. Raadpleeg alstublieft een gekwalificeerde Griekse belastingdeskundige of advocaat over uw eigen situatie voordat u beslissingen neemt.

Op zoek naar een huis in Griekenland?

Neem contact met ons op!

Misschien vind je dit ook leuk

Bekijk alle artikelen