Voordelen en nadelen van het kopen van onroerend goed in Griekenland als bedrijf

Als je nadenkt over het kopen van een huis in Griekenland, is een van de belangrijkste beslissingen of je het als particulier of via een bedrijf doet. Deze keuze heeft grote gevolgen voor belastingen, kosten en je plannen voor de lange termijn. Hieronder staan een paar voor- en nadelen van het kopen van onroerend goed via een bedrijf.

Voordelen van het kopen van onroerend goed via een bedrijf

• Belasting op huurinkomsten: Inkomsten uit onroerend goed worden belast tegen een vast tarief van 22% als bedrijfswinst. Dit kan gunstiger zijn dan de progressieve belastingtarieven die van toepassing zijn op individuele huurinkomsten, vooral wanneer het onroerend goed aanzienlijke huurinkomsten genereert.
• Aftrek van bedrijfskosten: Een rechtspersoon kan de meeste kosten in verband met het beheer van het onroerend goed aftrekken, waaronder onderhoud, schoonmaak en rente op leningen, waardoor het belastbaar inkomen wordt verlaagd.
• Afschrijving van onroerend goed: Afschrijving van onroerend goed is toegestaan voor rechtspersonen, met een afschrijvingspercentage van 4% op gebouwen, constructies en installaties. Afschrijving wordt alleen toegepast op de waarde van de gebouwen, niet op de grond, waardoor de belastbare winst in de loop van de tijd daalt.
• Flexibiliteit bij de planning van successierechten: Het gebruik van een rechtspersoon voor het bezit van onroerend goed biedt flexibiliteit bij de fiscale planning, met name voor successiedoeleinden, waardoor u uw fiscale positie kunt optimaliseren bij de overdracht van activa aan erfgenamen.

Nadelen van het kopen van onroerend goed als bedrijf

• Dividendbelasting: Naast de belasting van 22% op huurinkomsten, wordt de uitkering van dividenden aan aandeelhouders in Griekenland belast tegen een tarief van 5%. Als de aandeelhouders niet in Griekenland wonen, kunnen er in hun eigen land extra dividendbelastingen worden geheven. Afhankelijk van andere inkomstenbronnen kun je echter flexibel zijn in het tijdstip van de dividenduitkering om de belastingverplichtingen te beheren.
• Belasting op kortetermijnverhuur: Vanaf 1 januari 2024 wordt er 13% btw geheven op kortetermijnverhuur, wat gevolgen heeft voor alle rechtspersonen. Particuliere huiseigenaren betalen geen btw over huurinkomsten, tenzij ze drie of meer huurwoningen bezitten.
• Oprichtings- en exploitatiekosten: Het opzetten en onderhouden van een bedrijf brengt doorlopende kosten met zich mee, waaronder juridische en boekhoudkundige kosten. Deze jaarlijkse kosten kunnen gemakkelijk oplopen tot € 3.000 tot € 5.000, ongeacht de inkomsten die het onroerend goed genereert.
• Vermogenswinstbelasting: Alle vermogenswinst die wordt gerealiseerd door de verkoop van het onroerend goed wordt belast tegen een vast tarief van 22% als bedrijfsinkomsten. Particulieren zijn daarentegen vrijgesteld van vermogenswinstbelasting bij de verkoop van onroerend goed in Griekenland.
• Onroerendezaakbelasting (ENFIA): Rechtspersonen zijn onderworpen aan zowel de hoofd- als de aanvullende onroerendezaakbelasting (ENFIA). De aanvullende belasting wordt berekend tegen een tarief van 5,5% over de totale waarde van het onroerend goed of 1% voor onroerend goed dat voor zakelijke doeleinden wordt gebruikt.
• Inkomsten uit eigen gebruik: Als het bedrijf zelf het onroerend goed gebruikt, worden de inkomsten verondersteld 3% van de objectieve waarde van het onroerend goed te bedragen, wat als bedrijfsinkomsten wordt beschouwd. Deze fictieve huur is aftrekbaar, waardoor het effect op de belastingen neutraal is zolang deze niet meer dan 3% van de waarde van het onroerend goed bedraagt.
• Speciale onroerendgoedbelasting voor niet-meewerkende landen: Juridische entiteiten uit niet-meewerkende landen zijn onderworpen aan een jaarlijkse speciale onroerendgoedbelasting van 15% over de waarde van het onroerend goed, tenzij ze voldoen aan specifieke openbaarmakingsvereisten voor uiteindelijke begunstigde eigenaren (UBO's). Er zijn vrijstellingen beschikbaar voor bedrijven waarvan de UBO's een Grieks fiscaal identificatienummer hebben en voldoen aan de transparantieregels.
• Griekse overheidsbureaucratie: Om een bedrijf te starten en te hebben in Griekenland moet je regelmatig updates geven aan de Kamer van Koophandel, naast andere doorlopende verantwoordelijkheden.

Kopen als bedrijf (tabel)

Voordelen	Details
Vast belastingtarief op inkomen	Inkomsten uit onroerend goed worden belast als bedrijfswinst tegen een vast tarief van 22%, wat mogelijk lager is dan de tarieven voor particulieren.
Afschrijving	Rechtspersonen kunnen een afschrijvingspercentage van 4% toepassen op gebouwen en constructies.
Fiscale flexibiliteit voor erfenissen	Door via een rechtspersoon te kopen, kun je flexibel omgaan met successierechten.

Nadelen	Details
Dividendbelasting	Naast de 22% inkomstenbelasting wordt er 5% belasting geheven op dividenduitkeringen.
Belasting op kortetermijnverhuur	Er wordt 13% btw geheven op kortetermijnverhuur, wat gevolgen heeft voor alle rechtspersonen.
Vermogenswinstbelasting	Elke vermogenswinst uit de verkoop van onroerend goed wordt belast tegen 22%, wat hoger is dan het tarief van 5% voor particulieren.
Exploitatiekosten	Het opzetten en onderhouden van een rechtspersoon brengt hoge kosten met zich mee (€ 3.000 tot € 5.000 per jaar).
Onroerendezaakbelasting (ENFIA)	Rechtspersonen moeten zowel de hoofd- als de aanvullende ENFIA-belasting betalen (5,5% van de waarde van het onroerend goed, of 1% voor bedrijfsgebouwen).
Speciale onroerendgoedbelasting	Bedrijven uit landen die niet meewerken, moeten 15% onroerendgoedbelasting per jaar betalen, tenzij er vrijstellingen gelden.
Griekse overheidsbureaucratie	Als je een bedrijf hebt in Griekenland, moet je regelmatig dingen regelen bij de Kamer van Koophandel en andere administratieve taken doen.

Of je ervoor kiest om onroerend goed te kopen als particulier of via een rechtspersoon hangt af van je financiële doelen, de omvang van de investering en hoe je het onroerend goed wilt gebruiken. Rechtspersonen bieden meer flexibiliteit met betrekking tot uitgaven en afschrijvingen, maar brengen hogere opstart- en operationele kosten met zich mee. Particuliere kopers krijgen te maken met hogere inkomstenbelastingtarieven, maar profiteren van lagere lopende kosten en geen speciale onroerendgoedbelasting. Voor grotere investeringen, meestal boven € 500.000 - € 600.000, kan kopen via een bedrijf voordeliger zijn. Investeren in Grieks onroerend goed via een rechtspersoon biedt unieke voordelen, zoals belastingaftrek en afschrijvingsmogelijkheden. Het is echter belangrijk om deze voordelen af te wegen tegen de bijbehorende kosten en administratieve verantwoordelijkheden om te bepalen wat de meest geschikte aanpak is voor je investeringsdoelen.

Overzichtstabel

Aspect	Particulier	Rechtspersoon
Belasting op huurinkomsten	Progressieve tarieven tussen 15% en 45%	Vast tarief van 22%
Belasting op kortetermijnverhuur	Geldt na drie of meer verhuurtransacties	13% btw op alle kortetermijnverhuur
Operationele kosten	Minimale kosten	€ 3.000 - € 5.000 per jaar
Afschrijving	Niet van toepassing	4% jaarlijkse afschrijving op gebouwen
Aftrekbare kosten	Geen aftrek toegestaan	Alle zakelijke kosten zijn aftrekbaar
Dividendbelasting	Niet van toepassing	5% op uitgekeerde dividenden
ENFIA	Alleen hoofdsom	Hoofdsom + 5,5% aanvullende belasting
Speciale onroerendgoedbelasting	Niet van toepassing	15% belasting voor onroerend goed in landen die niet meewerken
Overheidsbureaucratie	Niet nodig	Regelmatige updates aan de Kamer van Koophandel vereist

Wil je meer tips over het kopen van een huis in Griekenland?

Klik hier voor de ultieme gids Disclaimer: De info in dit artikel is alleen bedoeld voor algemene informatiedoeleinden en is GEEN juridisch of financieel advies. De huidige opschorting van de 15% vermogenswinstbelasting op de verkoop van onroerend goed voor particulieren in Griekenland geldt tot 31 december 2026. Het is echter belangrijk om te weten dat de Griekse belastingdienst een verkoop nog steeds als een "zakelijke activiteit" kan classificeren op basis van specifieke criteria (bijv. winstbejag, snelle doorverkoop), waardoor de winst onderworpen zou zijn aan de standaard inkomstenbelastingtarieven en mogelijk btw.  Als het onroerend goed bijvoorbeeld specifiek is gebouwd of gekocht om te worden verkocht en niet voor persoonlijk gebruik (bijvoorbeeld nooit bewoond door de eigenaar), kan de belastingdienst de winst als bedrijfsinkomsten beschouwen. Als een verkoop wordt geherclassificeerd als bedrijfsactiviteit, wordt de "winst" (het verschil tussen de bouwkosten en de verkoopprijs) belast als bedrijfsinkomsten in plaats van als vermogenswinst. We raden je sterk aan om een gekwalificeerde Griekse belastingadviseur of advocaat te raadplegen om je specifieke situatie te bespreken voordat je beslissingen neemt over onroerend goed.