Wanneer je overweegt een vastgoed aankoop in Griekenland te doen, is een van de belangrijkste keuzes of je dit als particulier of via een rechtspersoon (bedrijf) wilt doen. Deze keuze heeft aanzienlijke gevolgen voor belastingen, kosten en langetermijnplanning. Hieronder staan enkele voordelen en nadelen van het kopen van vastgoed via een rechtspersoon.
Voordelen van het kopen van vastgoed via een bedrijf
Belasting op huurinkomsten: Inkomsten uit onroerend goed worden belast tegen een vast tarief van 22% als bedrijfswinst. Dit kan gunstiger zijn dan de progressieve belastingtarieven die worden toegepast op individuele huuropbrengsten, vooral wanneer het onroerend goed aanzienlijke huuropbrengsten genereert.
Aftrek van zakelijke uitgaven: Een rechtspersoon kan de meeste kosten aftrekken die verband houden met de exploitatie van het onroerend goed, waaronder onderhoud, schoonmaak en rente op leningen, wat helpt om het belastbaar inkomen te verlagen.
Afschrijving van onroerend goed: Afschrijving van eigendommen is toegestaan voor rechtspersonen, met een afschrijvingspercentage van 4% op gebouwen, constructies en installaties. De afschrijving wordt alleen toegepast op de waarde van de gebouwen, niet op de grond, waardoor de belastbare winst na verloop van tijd afneemt.
Flexibiliteit in successiebelastingplanning: Het gebruik van een juridische entiteit voor vastgoedeigendom biedt flexibiliteit in de fiscale planning, met name voor erfenissendoeleinden, waardoor u uw fiscale positie kunt optimaliseren bij het overdragen van vermogen aan erfgenamen.
Nadelen van het kopen van onroerend goed als bedrijf
Dividendbelasting: Naast de 22% belasting op huurinkomsten, worden dividenduitkeringen aan aandeelhouders in Griekenland belast tegen een tarief van 5%. Als de aandeelhouders geen fiscale woonplaats in Griekenland hebben, kunnen er aanvullende dividendbelastingen worden geheven in hun thuisland. Afhankelijk van andere inkomstenbronnen, kun je echter flexibiliteit hebben in het timen van de dividenduitkering om belastingverplichtingen te beheren.
- Belasting op korte termijn voor verhuur: Met ingang van 1 januari 2024 wordt een btw van 13% geheven op kortetermijnverhuur, die geldt voor alle rechtspersonen. Particuliere huiseigenaren betalen geen btw op huuropbrengsten, tenzij ze drie of meer huurobjecten bezitten.
Oprichtings- en bedrijfskosten: Het opzetten en onderhouden van een bedrijf brengt doorlopende kosten met zich mee, waaronder juridische en boekhoudkundige kosten. Deze jaarlijkse kosten kunnen gemakkelijk variëren van €3.000 tot €5.000, ongeacht de inkomsten die het onroerend goed genereert.
Overwaardebelasting: Meerwaarden die worden gerealiseerd bij de verkoop van onroerend goed worden belast tegen een vast tarief van 22% als bedrijfsinkomsten. Particulieren zijn daarentegen vrijgesteld van vermogenswinstbelasting bij de verkoop van onroerend goed in Griekenland.
Onroerendezaakbelasting (ENFIA): Rechtspersonen zijn onderworpen aan zowel de hoofdbelasting als de aanvullende belasting op onroerend goed (ENFIA). De aanvullende belasting wordt berekend tegen een tarief van 5.5% over de totale waarde van het onroerend goed of 1% voor onroerend goed dat voor zakelijke doeleinden wordt gebruikt.
Inkomsten uit zelfstandige bedrijfsuitoefening: Als het bedrijf zelf het vastgoed gebruikt, wordt het inkomen verondersteld 3% van de objectieve waarde van het onroerend goed te bedragen, wat wordt beschouwd als bedrijfsinkomen. Deze gefingeerde huur is aftrekbaar, waardoor het effect op de belastingen neutraal blijft, mits het niet meer dan 3% van de waarde van het vastgoed overschrijdt.
Speciale onroerendgoedbelasting voor niet-coöperatieve landen: Rechtspersonen uit niet-coöperatieve landen zijn onderworpen aan een jaarlijkse speciale onroerendgoedbelasting van 15% op de waarde van het onroerend goed, tenzij ze voldoen aan specifieke openbaarmakingsvereisten voor uiteindelijke begunstigden (UBO's). Er zijn vrijstellingen voor bedrijven waarvan de UBO's een Grieks fiscaal identificatienummer hebben en voldoen aan de transparantieregels.
Griekse staatsbureaucratie: Het starten en bezitten van een bedrijf in Griekenland vereist regelmatige updates bij de Kamer van Koophandel, samen met andere lopende verantwoordelijkheden.
Kopen als een bedrijf (tabel)
| Voordelen | Details |
|---|---|
| Vast belastingtarief op inkomen | Inkomsten uit onroerend goed worden belast als bedrijfswinst tegen een vast tarief van 22%, mogelijk lager dan individuele tarieven. |
| Afschrijving | Rechtspersonen kunnen een afschrijvingspercentage van 4% toepassen op gebouwen en constructies. |
| Fiscale flexibiliteit voor nalatenschappen | Aankoop via een rechtspersoon maakt flexibele planning van successierechten mogelijk. |
| Nadelen | Details |
|---|---|
| Dividendbelasting | Naast de 22% belasting op inkomsten worden dividenduitkeringen belast tegen 5%. |
| Belasting op korte termijn | Er wordt een belasting op de toegevoegde waarde (btw) van 13% geheven op kortetermijnverhuur, die gevolgen heeft voor alle rechtspersonen. |
| Overwaardebelasting | Eventuele vermogenswinst uit de verkoop van onroerend goed wordt belast tegen 22%, wat hoger is dan het tarief van 5% voor particulieren. |
| Bedrijfskosten | Het opzetten en onderhouden van een rechtspersoon brengt hoge kosten met zich mee (€3.000 tot €5.000 per jaar). |
| Onroerendezaakbelasting (ENFIA) | Rechtspersonen zijn onderworpen aan zowel hoofd- als aanvullende ENFIA-belastingen (5.5% op de waarde van het onroerend goed, of 1% voor bedrijfspanden). |
| Speciale onroerendgoedbelasting | Bedrijven uit niet-coöperatieve landen zijn onderworpen aan een jaarlijkse onroerendgoedbelasting van 15%, tenzij er vrijstellingen gelden. |
| Griekse Staatsbureaucratie | Het hebben van een eigen bedrijf in Griekenland vereist regelmatige updates bij de Kamer van Koophandel en andere administratieve verantwoordelijkheden. |
Of je ervoor kiest om onroerend goed te kopen als individu of via een juridische entiteit hangt af van je financiële doelen, de grootte van de investering en hoe je van plan bent het onroerend goed te gebruiken. Juridische entiteiten bieden meer flexibiliteit met uitgaven en afschrijvingen, maar ze komen met hogere oprichtings- en operationele kosten. Individuele kopers hebben te maken met hogere inkomstenbelastingtarieven, maar profiteren van minder lopende kosten en geen speciale onroerend goed belastingen. Voor grotere investeringen, meestal boven € 500.000 - € 600.000, kan het kopen via een bedrijf voordeliger zijn.
Overzichtstabel
| Aspect | Individueel | Juridische entiteit |
|---|---|---|
| Belasting op huurinkomsten | Progressieve tarieven tussen 15% - 45% | Vast tarief van 22% |
| Belasting op korte termijn | Geldt na drie of meer huurperiodes | 13% BTW op alle korte-termijn verhuur |
| Bedrijfskosten | Minimale kosten | €3.000 - €5.000 per jaar |
| Afschrijving | Niet van toepassing | 4% jaarlijkse afschrijving op gebouwen |
| Onkostenaftrek | Geen aftrek toegestaan | Alle bedrijfsgerelateerde kosten zijn aftrekbaar |
| Dividendbelasting | Niet van toepassing | 5% op uitgekeerde dividenden |
| ENFIA | Alleen hoofdbelasting | Hoofdbelasting + 5.5% aanvullende belasting |
| Speciale onroerendgoedbelasting | Niet van toepassing | 15% belasting voor eigendommen in niet-coöperatieve landen |
| Staatsbureaucratie | Geen vereist | Regelmatige updates aan Kamer van Koophandel vereist |
