Voordelen en nadelen van het kopen van onroerend goed in Griekenland als bedrijf

Voordelen van het kopen van onroerend goed via een vennootschap

- Belasting op huurinkomsten: Inkomsten uit onroerend goed worden belast tegen een vast tarief van 22% als bedrijfswinst. Dit kan gunstiger zijn dan de progressieve belastingtarieven die van toepassing zijn op individuele huurinkomsten, met name wanneer het onroerend goed aanzienlijke huurinkomsten genereert.

- Aftrek van bedrijfskosten: Een rechtspersoon kan de meeste kosten in verband met de exploitatie van het onroerend goed aftrekken, waaronder onderhoud, schoonmaak en rente op leningen, waardoor het belastbaar inkomen wordt verlaagd.

- Afschrijving van onroerend goed: Afschrijving van onroerend goed is toegestaan voor rechtspersonen, met een afschrijvingspercentage van 4% op gebouwen, constructies en installaties. Afschrijving wordt alleen toegepast op de waarde van de gebouwen, niet op de grond, waardoor de belastbare winst in de loop van de tijd afneemt.

- Flexibiliteit bij de planning van successierechten: Het gebruik van een rechtspersoon voor het eigendom van onroerend goed biedt flexibiliteit bij de fiscale planning, met name voor successiedoeleinden, waardoor u uw fiscale positie kunt optimaliseren bij de overdracht van activa aan erfgenamen.

Nadelen van het kopen van onroerend goed via een vennootschap

- Dividendbelasting: Naast de belasting van 22% op huurinkomsten wordt de uitkering van dividend aan aandeelhouders in Griekenland belast tegen een tarief van 5%. Indien de aandeelhouders niet fiscaal inwoner zijn van Griekenland, kunnen er in hun eigen land aanvullende dividendbelastingen worden geheven. Afhankelijk van andere inkomstenbronnen kunt u echter enige flexibiliteit hebben bij het tijdstip van de dividenduitkering om uw belastingverplichtingen te beheren.

- Belasting op kortetermijnverhuur: Vanaf 1 januari 2024 wordt een btw-tarief van 13% geheven op kortetermijnverhuur, wat gevolgen heeft voor alle rechtspersonen. Particuliere huiseigenaren betalen geen btw over huurinkomsten, tenzij zij drie of meer huurwoningen bezitten.

- Oprichtings- en exploitatiekosten: Het oprichten en onderhouden van een bedrijf brengt doorlopende kosten met zich mee, waaronder juridische en boekhoudkundige kosten. Deze jaarlijkse kosten kunnen gemakkelijk oplopen tot € 3.000 tot € 5.000, ongeacht de inkomsten die het onroerend goed genereert.

- Vermogenswinstbelasting: Eventuele vermogenswinst die wordt gerealiseerd bij de verkoop van het onroerend goed wordt belast tegen een vast tarief van 22% als bedrijfsinkomen. Particulieren zijn daarentegen vrijgesteld van vermogenswinstbelasting bij de verkoop van een woning in Griekenland.

- Onroerendezaakbelasting (ENFIA): Rechtspersonen zijn onderworpen aan zowel de hoofd- als de aanvullende onroerendezaakbelasting (ENFIA). De aanvullende belasting wordt berekend tegen een tarief van 5,5% over de totale waarde van het onroerend goed of 1% voor onroerend goed dat voor zakelijke doeleinden wordt gebruikt.

- Inkomsten uit eigen gebruik: Indien de onderneming het onroerend goed zelf gebruikt, wordt de inkomsten verondersteld 3% van de objectieve waarde van het onroerend goed te bedragen, hetgeen als bedrijfsinkomsten wordt beschouwd. Deze fictieve huur is aftrekbaar, waardoor het effect op de belastingen neutraal is zolang deze niet meer dan 3% van de waarde van het onroerend goed bedraagt.

- Speciale onroerendgoedbelasting voor niet-meewerkende landen: Rechtspersonen uit niet-meewerkende landen zijn onderworpen aan een jaarlijkse speciale onroerendgoedbelasting van 15% over de waarde van het onroerend goed, tenzij zij voldoen aan specifieke openbaarmakingsvereisten voor uiteindelijke begunstigden (UBOs). Er zijn vrijstellingen beschikbaar voor bedrijven waarvan de UBOs een Grieks fiscaal identificatienummer hebben en voldoen aan de transparantieregels.

- Griekse overheidsbureaucratie: Het starten en bezitten van een bedrijf in Griekenland vereist regelmatige updates bij de Kamer van Koophandel, naast andere doorlopende verantwoordelijkheden.

Of u ervoor kiest om onroerend goed als particulier of via een rechtspersoon aan te kopen, hangt af van uw financiële doelstellingen, de omvang van de investering en hoe u het onroerend goed wilt gebruiken. Rechtspersonen bieden meer flexibiliteit wat betreft kosten en afschrijvingen, maar brengen hogere opstart- en exploitatiekosten met zich mee. Particuliere kopers hebben te maken met hogere inkomstenbelastingtarieven, maar profiteren van lagere lopende kosten en geen speciale onroerendgoedbelasting. Voor grotere investeringen, doorgaans boven de € 500.000 - € 600.000, kan aankoop via een vennootschap voordeliger zijn.

Investeren in Grieks onroerend goed via een rechtspersoon biedt unieke voordelen, zoals belastingaftrek en afschrijvingsmogelijkheden. Het is echter essentieel om deze voordelen af te wegen tegen de bijbehorende kosten en administratieve verantwoordelijkheden om te bepalen wat de meest geschikte aanpak is voor uw beleggingsdoelen.

Bij het verhuren van onroerend goed in Griekenland brengt het bezit als particulier versus via een rechtspersoon enkele opmerkelijke voor- en nadelen met zich mee. Particulieren worden op huurinkomsten belast tegen progressieve tarieven van 15–45%, terwijl een rechtspersoon profiteert van een vast tarief van 22%. Voor kortetermijnverhuur geldt voor particulieren pas een belastingplicht na drie of meer verhuurtransacties, terwijl een rechtspersoon vanaf het begin 13% btw moet aanrekenen op alle kortetermijnverhuur.

Wat de kosten betreft, hebben particulieren minimale exploitatiekosten, maar een rechtspersoon maakt doorgaans € 3.000–€ 5.000 aan jaarlijkse exploitatiekosten, hoewel dit wordt gecompenseerd door aanzienlijke belastingvoordelen: volledige aftrek van zakelijke kosten, 4% jaarlijkse afschrijving op gebouwen en geen beperkingen op het verrekenen van kosten. Uitgekeerde winsten van een rechtspersoon zijn onderworpen aan een dividendbelasting van 5%, die niet van toepassing is op particulieren.

De onroerendgoedbelasting (ENFIA) is ook iets hoger voor rechtspersonen, die zowel de hoofdbelasting als een aanvullende heffing van 5,5% betalen, terwijl particulieren alleen de hoofdbelasting betalen.

Ten slotte worden rechtspersonen die onroerend goed bezitten in niet-meewerkende landen geconfronteerd met een extra speciale onroerendgoedbelasting van 15%, en in tegenstelling tot particulieren moeten zij regelmatig aangifte doen bij de Kamer van Koophandel.

Wilt u meer tips over het kopen van een woning in Griekenland?

Klik hier voor de ultieme gids

Disclaimer: De informatie in dit artikel is uitsluitend bedoeld ter algemene informatie en vormt GEEN juridisch of financieel advies. De huidige opschorting van de vermogenswinstbelasting van 15% op de verkoop van onroerend goed voor particulieren in Griekenland geldt tot 31 december 2026. Het is echter van cruciaal belang op te merken dat de Griekse belastingdienst een verkoop nog steeds als een "zakelijke activiteit" kan aanmerken op basis van specifieke criteria (bijv. winstbejag, snelle doorverkoop), waardoor de winst onderworpen zou zijn aan de standaard inkomstenbelastingtarieven en mogelijk aan btw. Als het onroerend goed bijvoorbeeld specifiek is gebouwd of gekocht voor verkoop in plaats van voor persoonlijk gebruik (bijvoorbeeld nooit bewoond door de eigenaar), kan de belastingdienst de winst als bedrijfsinkomsten beschouwen. Als een verkoop wordt geherclassificeerd als bedrijfsactiviteit, wordt de "winst" (het verschil tussen de bouwkosten en de verkoopprijs) belast als bedrijfsinkomsten in plaats van als vermogenswinst. Wij raden u ten zeerste aan om een gekwalificeerde Griekse belastingdeskundige of advocaat te raadplegen om uw specifieke situatie te bespreken alvorens beslissingen met betrekking tot onroerend goed te nemen.