fbpx

Πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα της αγοράς ακινήτων στην Ελλάδα ως επιχείρηση

Χρόνος ανάγνωσης: 4 λεπτά

Πίνακας περιεχομένων

Όταν εξετάζετε το ενδεχόμενο αγοράς ακινήτου στην Ελλάδα, μία από τις κύριες αποφάσεις είναι αν θα αγοράσετε ως ιδιώτης ή μέσω νομικού προσώπου (εταιρείας). Η επιλογή αυτή έχει σημαντικές επιπτώσεις στη φορολογία, το κόστος και τον μακροπρόθεσμο σχεδιασμό. Παρακάτω παρουσιάζονται μερικά από τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα της αγοράς ακινήτων μέσω νομικού προσώπου.

Πλεονεκτήματα της αγοράς ακινήτων μέσω εταιρείας

  • Φόρος επί του εισοδήματος από ενοίκια: Το εισόδημα που παράγεται από ακίνητα φορολογείται με ενιαίο συντελεστή 22% ως επιχειρηματικό κέρδος. Αυτό μπορεί να είναι πιο ευνοϊκό από τους προοδευτικούς φορολογικούς συντελεστές που εφαρμόζονται στα εισοδήματα από ενοίκια φυσικών προσώπων, ιδίως όταν το ακίνητο παράγει σημαντικά έσοδα από ενοίκια.

  • Έκπτωση επιχειρηματικών δαπανών: Ένα νομικό πρόσωπο μπορεί να εκπέσει τις περισσότερες δαπάνες που σχετίζονται με τη λειτουργία του ακινήτου, συμπεριλαμβανομένης της συντήρησης, της καθαριότητας και των τόκων δανείου, συμβάλλοντας στη μείωση του φορολογητέου εισοδήματος.

  • Αποσβέσεις περιουσιακών στοιχείων ακινήτων: Επιτρέπεται η απόσβεση ακινήτων για τα νομικά πρόσωπα, με συντελεστή απόσβεσης 4% για τα κτίρια, τις κατασκευές και τις εγκαταστάσεις. Η απόσβεση εφαρμόζεται μόνο στην αξία των κτιρίων και όχι του οικοπέδου, γεγονός που μειώνει τα φορολογητέα κέρδη με την πάροδο του χρόνου.

  • Ευελιξία στον προγραμματισμό του φόρου κληρονομιάς: Η χρήση νομικού προσώπου για την ιδιοκτησία ακινήτων παρέχει ευελιξία στον φορολογικό σχεδιασμό, ιδίως για κληρονομικούς σκοπούς, επιτρέποντάς σας να βελτιστοποιήσετε τη φορολογική σας θέση κατά τη μεταβίβαση περιουσιακών στοιχείων στους κληρονόμους.

Μειονεκτήματα της αγοράς ακινήτων ως εταιρεία

  • Φόρος μερισμάτων: Εκτός από τον φόρο 22% επί του εισοδήματος από ενοίκια, οι διανομές μερισμάτων στους μετόχους φορολογούνται με συντελεστή 5% στην Ελλάδα. Εάν οι μέτοχοι δεν έχουν τη φορολογική τους κατοικία στην Ελλάδα, ενδέχεται να επιβληθούν πρόσθετοι φόροι επί των μερισμάτων στη χώρα καταγωγής τους. Ωστόσο, ανάλογα με τις άλλες πηγές εισοδήματος, μπορεί να έχετε ευελιξία στο χρονοδιάγραμμα της διανομής μερισμάτων για τη διαχείριση των φορολογικών υποχρεώσεων.

  • Φόρος βραχυχρόνιας μίσθωσης: Από την 1η Ιανουαρίου 2024, επιβάλλεται Φόρος Προστιθέμενης Αξίας (ΦΠΑ) 13% στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, ο οποίος επηρεάζει όλα τα νομικά πρόσωπα. Οι ιδιώτες ιδιοκτήτες ακινήτων δεν καταβάλλουν ΦΠΑ επί των εσόδων από μισθώματα, εκτός εάν κατέχουν τρία ή περισσότερα ακίνητα προς ενοικίαση.

  • Κόστος ίδρυσης και λειτουργίας: Η σύσταση και η διατήρηση μιας εταιρείας συνεπάγεται συνεχή έξοδα, συμπεριλαμβανομένων των νομικών και λογιστικών εξόδων. Αυτά τα ετήσια έξοδα μπορούν εύκολα να κυμανθούν από 3.000 έως 5.000 ευρώ, ανεξάρτητα από το εισόδημα που παράγεται από το ακίνητο.

  • Φόρος κεφαλαιακών κερδών: Τυχόν κεφαλαιακά κέρδη που πραγματοποιούνται από την πώληση του ακινήτου φορολογούνται με σταθερό συντελεστή 22% ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα. Αντίθετα, οι ιδιώτες απαλλάσσονται από το φόρο υπεραξίας όταν πωλούν ένα ακίνητο στην Ελλάδα.

  • Φόρος ακίνητης περιουσίας (ENFIA): Τα νομικά πρόσωπα υπόκεινται τόσο στον κύριο όσο και στον συμπληρωματικό φόρο ακίνητης περιουσίας (ENFIA). Ο συμπληρωματικός φόρος υπολογίζεται με συντελεστή 5.5% επί της συνολικής αξίας της ακίνητης περιουσίας ή 1% για ακίνητα που χρησιμοποιούνται για επιχειρηματικούς σκοπούς.

  • Εισόδημα από αυτοαπασχόληση: Εάν η ίδια η εταιρεία χρησιμοποιεί το ακίνητο, το εισόδημα τεκμαίρεται ότι είναι 3% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου, το οποίο θεωρείται εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα. Αυτό το τεκμαρτό μίσθωμα εκπίπτει, καθιστώντας την επίδραση στους φόρους ουδέτερη, εφόσον δεν υπερβαίνει τα 3% της αξίας του ακινήτου.

  • Ειδικός φόρος ακίνητης περιουσίας για μη συνεργάσιμες χώρες: Τα νομικά πρόσωπα από μη συνεργάσιμες χώρες υπόκεινται σε ετήσιο ειδικό φόρο ακίνητης περιουσίας ύψους 15% επί της αξίας του ακινήτου, εκτός εάν πληρούν ειδικές απαιτήσεις γνωστοποίησης για τους τελικούς πραγματικούς δικαιούχους (UBOs). Εξαιρέσεις είναι διαθέσιμες για εταιρείες των οποίων οι UBOs διαθέτουν ελληνικό αριθμό φορολογικού μητρώου και πληρούν τους κανόνες διαφάνειας.

  • Ελληνική κρατική γραφειοκρατία: Η έναρξη και η ιδιοκτησία μιας επιχείρησης στην Ελλάδα απαιτεί τακτική ενημέρωση με το Εμπορικό Επιμελητήριο, μαζί με άλλες συνεχείς υποχρεώσεις.

Αγοράζοντας ως επιχείρηση (Πίνακας)

ΠλεονεκτήματαΛεπτομέρειες
Ενιαίος φορολογικός συντελεστής στο εισόδημαΤο εισόδημα από ακίνητα φορολογείται ως επιχειρηματικό κέρδος με ενιαίο συντελεστή 22%, ενδεχομένως χαμηλότερο από τους ατομικούς συντελεστές.
ΑποσβέσειςΤα νομικά πρόσωπα μπορούν να εφαρμόζουν συντελεστή απόσβεσης 4% για τα κτίρια και τις κατασκευές.
Φορολογική ευελιξία για την κληρονομιάΗ αγορά μέσω νομικού προσώπου επιτρέπει ευέλικτο σχεδιασμό του φόρου κληρονομιάς.
ΜειονεκτήματαΛεπτομέρειες
Φόρος μερισμάτωνΕκτός από τον φόρο εισοδήματος 22%, οι διανομές μερισμάτων φορολογούνται με 5%.
Φόρος βραχυχρόνιας μίσθωσηςΕπιβάλλεται φόρος προστιθέμενης αξίας (ΦΠΑ) 13% στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, με αντίκτυπο σε όλα τα νομικά πρόσωπα.
Φόρος κεφαλαιακών κερδώνΟποιοδήποτε κεφαλαιακό κέρδος από την πώληση ακινήτου φορολογείται με 22%, υψηλότερο από τον συντελεστή 5% για τα φυσικά πρόσωπα.
Κόστος λειτουργίαςΗ σύσταση και η διατήρηση μιας νομικής οντότητας συνεπάγεται υψηλό κόστος (3.000 έως 5.000 ευρώ ετησίως).
Φόρος ακίνητης περιουσίας (ENFIA)Τα νομικά πρόσωπα υπόκεινται τόσο σε κύριο όσο και σε συμπληρωματικό φόρο ΕΝΦΙΑ (5.5% επί της αξίας των ακινήτων ή 1% για τα επαγγελματικά ακίνητα).
Ειδικός φόρος ακίνητης περιουσίαςΟι εταιρείες από μη συνεργάσιμες χώρες υπόκεινται σε ετήσιο φόρο ακίνητης περιουσίας ύψους 15%, εκτός εάν ισχύουν απαλλαγές.
Ελληνική κρατική γραφειοκρατίαΗ ιδιοκτησία μιας επιχείρησης στην Ελλάδα απαιτεί τακτική ενημέρωση με το Εμπορικό Επιμελητήριο και άλλες διοικητικές ευθύνες.

Το αν θα επιλέξετε να αγοράσετε ακίνητα ως ιδιώτης ή μέσω μιας νομικής οντότητας εξαρτάται από τους οικονομικούς σας στόχους, το μέγεθος της επένδυσης και τον τρόπο με τον οποίο σκοπεύετε να χρησιμοποιήσετε το ακίνητο. Οι νομικές οντότητες παρέχουν μεγαλύτερη ευελιξία όσον αφορά τις δαπάνες και τις αποσβέσεις, αλλά συνοδεύονται από υψηλότερα έξοδα εγκατάστασης και λειτουργίας. Οι ιδιώτες αγοραστές αντιμετωπίζουν υψηλότερους συντελεστές φορολογίας εισοδήματος, αλλά επωφελούνται από λιγότερα τρέχοντα έξοδα και δεν έχουν ειδικούς φόρους επί των ακινήτων. Για μεγαλύτερες επενδύσεις, συνήθως άνω των €500.000 - €600.000, η αγορά μέσω εταιρείας μπορεί να είναι πιο συμφέρουσα.

Συνοπτικός πίνακας

ΌψηΑτομικόΝομικό πρόσωπο
Φόρος επί του εισοδήματος από ενοίκιαΠροοδευτικά ποσοστά μεταξύ 15% - 45%Κατ' αποκοπή συντελεστής 22%
Φόρος βραχυχρόνιας μίσθωσηςΙσχύει μετά από τρεις ή περισσότερες ενοικιάσεις13% ΦΠΑ σε όλες τις βραχυχρόνιες μισθώσεις
Κόστος λειτουργίαςΕλάχιστο κόστος€3.000 - €5.000 ετησίως
ΑποσβέσειςΔεν ισχύει4% ετήσια απόσβεση κτιρίων
Εκπτώσεις δαπανώνΔεν επιτρέπονται εκπτώσειςΌλα τα έξοδα που σχετίζονται με την επιχείρηση εκπίπτουν
Φόρος μερισμάτωνΔεν ισχύει5% για τα διανεμόμενα μερίσματα
ENFIAΜόνο ο κύριος φόροςΚύριος φόρος + συμπληρωματικός φόρος 5.5%
Ειδικός φόρος ακίνητης περιουσίαςΔεν ισχύει15% φόρος για ακίνητα σε μη συνεργάσιμες χώρες
Κρατική γραφειοκρατίαΔεν απαιτείταιΑπαιτείται τακτική ενημέρωση του Εμπορικού Επιμελητηρίου

Θέλετε περισσότερες συμβουλές για την αγορά κατοικίας στην Ελλάδα;

Ψάχνετε κάτι συγκεκριμένο;
Παλαιός Παντελεήμονας κοντά στον Πλαταμώνα, Πιερία, Ελλάδα
BlogΣτα Nέα

Το νέο σύστημα εκτίμησης ακινήτων στην Ελλάδα

Η ελληνική κυβέρνηση προβαίνει σε μια σημαντική βελτίωση του τρόπου με τον οποίο καθορίζεται η αξία του ελληνικού σπιτιού σας. Εάν αγοράζετε σπίτι στην Ελλάδα, αυτό ...
Κεφαλονιά
BlogΣυμβουλές Αγοράς Κατοικίας

Τι έγγραφα χρειάζομαι για να αγοράσω σπίτι στην Ελλάδα;

Θα ήθελα να αγοράσω σπίτι στην Ελλάδα, αλλά δεν είμαι σίγουρος για τα έγγραφα που χρειάζομαι. Χρειάζομαι ελληνικό τραπεζικό λογαριασμό για να αγοράσω ...
Αρχιτεκτονική στην ΕλλάδαBlog

Elounda Hills: Μια νέα εποχή πολυτέλειας και βιωσιμότητας στην Κρήτη

Το έργο Elounda Hills της Mirum Hellas πρόκειται να μετατρέψει την Κρήτη σε παγκόσμιο προορισμό πολυτέλειας και αειφορίας. Ως ένα από τα πιο φιλόδοξα ....
BlogΠληροφορίες για την Αγορά Ακινήτων

Natura 2000 στην Ελλάδα

Το Natura 2000 είναι ένα δίκτυο προστατευόμενων εκτάσεων στην Ευρώπη. Στην Ελλάδα, είναι μία από τις σημαντικότερες μεθόδους, εκτός από τη Δασοπονία και την Αρχαιολογία ....
BlogΣτα Nέα

Μετρό Θεσσαλονίκης: Ο πλήρης οδηγός

Το μετρό της Θεσσαλονίκης πρόκειται επιτέλους να ξεκινήσει στις 30 Νοεμβρίου 2024, μετά από δεκαετίες αναμονής. Αυτό το εξαιρετικά προηγμένο και φιλικό προς το περιβάλλον σύστημα μεταφορών είναι έτοιμο να ....
Σύμη
BlogΣτα Nέα

Η νέα χρυσή βίζα της Ελλάδας για νεοφυείς επιχειρήσεις

Η νεότερη Golden Visa της Ελλάδας σας παρέχει άδεια παραμονής στην Ελλάδα εάν επενδύσετε σε μια ελληνική startup. Στο πλαίσιο της νέας πρωτοβουλίας, οι υπήκοοι τρίτων χωρών μπορούν να υποβάλουν αίτηση για ....

Σύγκριση καταχωρήσεων

Λάβετε τα τελευταία νέα

Ενημερωθείτε για τις τελευταίες γνώσεις της αγοράς, ενημερώσεις, συμβουλές και πολλά άλλα.

Θα σας στέλνουμε τα καλύτερα άρθρα μας, τις γνώσεις των ειδικών και τις νεότερες καταχωρήσεις.