Στις 11 Νοεμβρίου 2025, η ελληνική κυβέρνηση δημοσίευσε μια νέα υπουργική απόφαση (αριθ. 214926/2025) στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως, η οποία ξεμπλοκάρει οριστικά χιλιάδες εκκρεμείς Golden Visa εφαρμογές. Μετά από μήνες αβεβαιότητας, οι κανόνες είναι πλέον σαφείς, ιδίως για τα ακίνητα υπό ανακαίνιση, τα εμπορικά κτίρια που μετατρέπονται σε κατοικίες και τα διατηρητέα ακίνητα.
Για τους διεθνείς αγοραστές, τους κατασκευαστές και τους ιδιοκτήτες ακινήτων, αυτή είναι η πιο σημαντική ενημέρωση του προγράμματος Golden Visa από τις περσινές αλλαγές. Χιλιάδες ξένοι επενδυτές και ιδιοκτήτες ακινήτων περίμεναν αυτόν τον κανονισμό, καθώς δεν μπορούσαν να προχωρήσουν σε αγορές ή να ολοκληρώσουν αιτήσεις που είχαν ήδη υποβάλει επί μήνες.
Παρακάτω εξηγούμε τι πραγματικά άλλαξε, γιατί οι αιτήσεις πάγωσαν και τι σημαίνει αυτό για το μέλλον, με απλούς και πρακτικούς όρους.
Γιατί οι εφαρμογές κόλλησαν
Τους τελευταίους έξι μήνες, πολλοί επενδυτές δεν μπόρεσαν να προχωρήσουν, επειδή η κυβέρνηση δεν είχε ακόμη διευκρινίσει πώς ορισμένοι τύποι ακινήτων εντάσσονται στους νέους κανόνες της Golden Visa.
Αυτό επηρέασε:
- Εμπορικά κτίρια που μετατρέπονται σε κατοικίες
- Καταγεγραμμένα κτίρια (διατηρητέα)
- Ακίνητα υπό ανακαίνιση
- Οικόπεδα που προορίζονται για νέες κατασκευές
Ως αποτέλεσμα, 13.499 αιτήσεις παρέμειναν σε αναμονή, σχεδόν 80% εξ αυτών στην Αττική. Οι δικηγόροι ανέστειλαν τις νέες υποβολές, οι προγραμματιστές ανέστειλαν τις πωλήσεις και πολλοί αγοραστές υπέβαλαν αρχεία “placeholder” μόνο και μόνο για να εξασφαλίσουν μια θέση στην ουρά, γνωρίζοντας ότι δεν θα εγκριθούν μέχρι να δημοσιευθεί το νέο πλαίσιο.
Τι αλλάζει η νέα απόφαση (απλή επισκόπηση)
Η νέα κοινή υπουργική απόφαση των Υπουργών Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, Ανάπτυξης και Μετανάστευσης και Ασύλου, εξηγεί τελικά πώς αυτά τα ακίνητα μπορούν να τύχουν της χρυσής βίζας. Δείτε τι επιτρέπεται πλέον:
1. Κτίρια με αλλαγή χρήσης (π.χ. γραφείο → κατοικία)
Ακίνητα όπως πρώην γραφεία ή βιομηχανικοί χώροι μπορούν τώρα να ενταχθούν στο πρόγραμμα, υπό την προϋπόθεση ότι μετατρέπονται νόμιμα σε κατοικίες. Ένας πιστοποιημένος μηχανικός πρέπει να επιβεβαιώσει ότι η μετατροπή έγινε σωστά σύμφωνα με τους νέους κανόνες.
Για τις παλιές βιομηχανικές εγκαταστάσεις, απαιτείται πρόσθετη απόδειξη ότι δεν έχει πραγματοποιηθεί καμία εργοστασιακή δραστηριότητα τα τελευταία πέντε χρόνια.
2. Καταγεγραμμένα / Κτίρια πολιτιστικής κληρονομιάς
Και αυτά μπορούν να πληρούν τις προϋποθέσεις. Ο συμβολαιογράφος πρέπει απλώς να αναφερθεί στην επίσημη καταχώρηση του κτιρίου (ΦΕΚ ή Εφημερίδα της Κυβέρνησης αριθμός) και επιβεβαιώστε ότι το καθεστώς κληρονομιάς εξακολουθεί να ισχύει. Ακόμη και τα ανακαινισμένα ή επεκταθέντα διατηρητέα κτίρια καλύπτονται πλέον σαφώς.
Κτήριο πολιτιστικής κληρονομιάς στην Αθήνα, Ελλάδα
3. Αγορά οικοπέδου και οικοδόμηση σπιτιού
Πρόκειται για μια σημαντική αναβάθμιση, που ανοίγει την πόρτα για την ένταξη στο πρόγραμμα κατοικιών που έχουν κατασκευαστεί κατά παραγγελία. Η αγορά γης και η κατασκευή κατοικίας λογίζεται πλέον ως έγκυρη επένδυση εάν:
- Έχετε οικοδομική άδεια
- Η συνολική αξία (γη + κατασκευή) πληροί το Όριο Golden Visa.
Σας υπενθυμίζουμε ότι τα νέα κατώτατα όρια για τη Golden Visa είναι 800.000 ευρώ ή 400.000 ευρώ, ανάλογα με την περιοχή. 800.000 ευρώ ισχύουν στην Αττική, τη Θεσσαλονίκη, τη Μύκονο, τη Σαντορίνη και τα νησιά με πληθυσμό άνω των 3.100 κατοίκων. 400.000 ευρώ ισχύουν για ακίνητα σε όλες τις άλλες περιοχές της χώρας, συμπεριλαμβανομένων των μικρότερων νησιών. Ειδικές κατηγορίες, όπως διατηρητέα κτίρια ή ακίνητα που αλλάζουν χρήση σε κατοικίες, έχουν όριο 250.000 ευρώ. Επιπλέον, στις περιπτώσεις που η επένδυση αφορά αγορά κατοικίας και όχι αλλαγή χρήσης ή ανακατασκευή, το ακίνητο πρέπει να έχει ελάχιστη επιφάνεια 120 τετραγωνικών μέτρων.
4. Ανανέωση άδειας διαμονής Golden Visa
Για την ανανέωση, οι ιδιοκτήτες πρέπει να επιβεβαιώσουν:
- Το ακίνητο εξακολουθεί να τους ανήκει
- Είναι όχι που χρησιμοποιούνται για βραχυχρόνιες μισθώσεις (όπως η Airbnb)
- Για ακίνητα με αλλαγή χρήσης, χρησιμοποιείται μόνο ως κατοικία
5. Σαφής, σύγχρονη τεκμηρίωση
Η απόφαση τυποποιεί όλα τα απαιτούμενα έγγραφα, καθιστώντας τη διαδικασία ταχύτερη και λιγότερο ερμηνευτική. Αυτό περιλαμβάνει τις συμβολαιογραφικές δηλώσεις, τα αποδεικτικά στοιχεία ιδιοκτησίας, τις εκθέσεις μηχανικών (εάν χρειάζεται), την ασφάλιση, το έντυπο Ε9 (δήλωση ακίνητης περιουσίας) και το τέλος αίτησης.
Η απόφαση αυτή φέρνει κάτι που χρειαζόταν το πρόγραμμα Golden Visa: σαφήνεια και προβλεψιμότητα.
Οι αγοραστές, οι πράκτορες, οι προγραμματιστές, οι μηχανικοί και οι δικηγόροι γνωρίζουν τώρα ακριβώς:
- ποια ακίνητα πληρούν τις προϋποθέσεις
- ποια τεκμηρίωση απαιτείται
- πώς να προχωρήσετε χωρίς καθυστερήσεις
Κοιτάζοντας μπροστά: Μια πιο ανοικτή και αξιόπιστη πορεία προς την ειδικότητα
Η τελευταία απόφαση σηματοδοτεί ένα σημείο καμπής για το πρόγραμμα Golden Visa. Με πιο σαφείς κανόνες, ταχύτερες διαδικασίες και ευρύτερη επιλεξιμότητα, η Ελλάδα αποκαθίσταται εκ νέου ως ένας από τους πιο προσιτούς και ελκυστικούς προορισμούς διαμονής μέσω επενδύσεων στην Ευρώπη. Για τους επενδυτές που αναζητούν σταθερότητα, ποιότητα ζωής και μακροπρόθεσμη αξία, ο δρόμος προς τα εμπρός είναι πλέον πιο ομαλός, σταθερός και διαφανής από ποτέ.
Αποποίηση ευθύνης: Αυτό το περιεχόμενο προορίζεται μόνο για ενημερωτικούς σκοπούς και ΔΕΝ αποτελεί νομική ή φορολογική συμβουλή. Για οποιαδήποτε θέματα που αφορούν συγκεκριμένες περιπτώσεις, συνιστάται ιδιαίτερα να συμβουλευτείτε δικηγόρο, λογιστή ή συμβολαιογράφο, ανάλογα με τις ανάγκες σας. Η έμπειρη και εξειδικευμένη ομάδα εσωτερικών δικηγόρων μας μπορεί να σας καθοδηγήσει με ασφάλεια κατά τη διαδικασία, γι' αυτό μη διστάσετε να επικοινωνήστε μαζί μας.
