Les nouvelles règles grecques débloquent des milliers de demandes de « Golden Visa »

Pour les acheteurs internationaux, les promoteurs immobiliers et les propriétaires, il s'agit de la mise à jour la plus importante du programme « Golden Visa » depuis les modifications apportées l'année dernière. Des milliers d'investisseurs étrangers et de propriétaires immobiliers attendaient cette réglementation avec impatience, car ils se trouvaient dans l'impossibilité, depuis des mois, de procéder à des achats ou de finaliser les demandes qu'ils avaient déjà déposées. Nous vous expliquons ci-dessous, en termes simples et concrets, ce qui a réellement changé, pourquoi les demandes ont été gelées et ce que cela implique pour l'avenir.

Pourquoi les demandes étaient au point mort

Au cours des six derniers mois, de nombreux investisseurs n’ont pas pu aller de l’avant, car le gouvernement n’avait pas encore précisé comment certains types de biens immobiliers s’inscrivaient dans les nouvelles règles du Golden Visa. Cela a concerné :

• - les immeubles commerciaux en cours de conversion en logements

• - Les bâtiments classés/du patrimoine (διατηρητέα)

• - Les biens immobiliers en cours de rénovation

• - Les terrains destinés à de nouvelles constructions

En conséquence, 13 499 demandes sont restées en suspens, dont près de 80 % en Attique. Les avocats ont suspendu les nouvelles demandes, les promoteurs ont suspendu les ventes, et de nombreux acheteurs ont déposé des dossiers « provisoires » simplement pour s’assurer une place dans la file d’attente, sachant qu’ils ne seraient pas approuvés avant la publication du nouveau cadre réglementaire.

Ce que change la nouvelle décision (aperçu simple)

La nouvelle décision ministérielle conjointe des ministres de l’Économie nationale et des Finances, du Développement, ainsi que de la Migration et de l’Asile, explique enfin comment ces biens peuvent prétendre au Golden Visa. Voici ce qui est désormais autorisé :

1. Bâtiments ayant fait l’objet d’un changement d’affectation (par exemple, bureau → logement)

Les biens immobiliers tels que d’anciens bureaux ou des espaces industriels peuvent désormais participer au programme, à condition qu’ils aient été légalement convertis en résidences. Un ingénieur agréé doit confirmer que la conversion a été effectuée correctement conformément aux nouvelles règles. Pour les anciens sites industriels, une preuve supplémentaire est requise attestant qu’aucune activité industrielle n’y a eu lieu au cours des cinq dernières années.

2. Bâtiments classés / patrimoniaux

Ces bâtiments peuvent également être éligibles. Le notaire doit simplement faire référence à l’inscription officielle du bâtiment (le numéro FEK ou de la Gazette officielle) et confirmer que le statut de patrimoine est toujours valide. Même les bâtiments classés qui ont été restaurés ou agrandis sont désormais clairement couverts.

3. Achat d'un terrain et construction d'une maison

Il s'agit d'une mise à jour majeure qui ouvre la voie à l'intégration des maisons sur mesure dans le programme. L'achat d'un terrain et la construction d'une résidence sont désormais considérés comme un investissement valable si :

• - Vous disposez d'un permis de construire

• - La valeur totale (terrain + construction) atteint le seuil requis pour le Golden Visa.

Nous vous rappelons que les nouveaux seuils pour le Golden Visa sont de 800 000 € ou 400 000 €, selon la région. Le seuil de 800 000 € s'applique en Attique, à Thessalonique, à Mykonos, à Santorin et dans les îles comptant plus de 3 100 habitants. Le seuil de 400 000 € s'applique aux biens immobiliers situés dans toutes les autres régions du pays, y compris les petites îles. Les catégories spéciales, telles que les bâtiments classés ou les biens immobiliers dont l'usage est changé en usage résidentiel, sont soumises à un seuil de 250 000 €.

De plus, lorsque l'investissement concerne l'achat d'une résidence et non un changement d'affectation ou une reconstruction, le bien immobilier doit avoir une superficie minimale de 120 mètres carrés.

4. Renouvellement du permis de séjour « Golden Visa »

Pour le renouveler, les propriétaires doivent confirmer :

• - qu’ils sont toujours propriétaires du bien

• - qu’elle n’est pas utilisée pour des locations de courte durée (telles qu’Airbnb)

• - Pour les biens ayant fait l'objet d'un changement d'affectation, qu'ils sont utilisés uniquement comme résidence

5. Une documentation claire et moderne

Cette décision uniformise tous les documents requis, ce qui accélère le processus et réduit les marges d’interprétation. Cela comprend les actes notariés, les titres de propriété, les rapports d’ingénierie (si nécessaire), l’assurance, le formulaire fiscal E9 (déclaration immobilière) et les frais de dossier. Cette décision apporte au programme Golden Visa ce dont il avait besoin : clarté et prévisibilité. Les acheteurs, les agents immobiliers, les promoteurs, les ingénieurs et les avocats savent désormais exactement :

• - quels biens immobiliers sont éligibles

• - quels documents sont nécessaires

• - comment procéder sans retard 

Perspectives d'avenir : un parcours plus ouvert et plus fiable vers l'obtention d'un permis de séjour

Cette dernière décision marque un tournant pour le programme Golden Visa. Grâce à des règles plus explicites, des procédures plus rapides et des critères d’éligibilité élargis, la Grèce s’impose à nouveau comme l’une des destinations européennes les plus accessibles et les plus attractives en matière de résidence par investissement. Pour les investisseurs en quête de stabilité, de qualité de vie et de valeur à long terme, la voie à suivre est désormais plus fluide, plus stable et plus transparente que jamais.

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Avertissement : Ce contenu est fourni à titre informatif uniquement et ne constitue PAS un conseil juridique ou fiscal. Pour toute question relative à des cas spécifiques, il est fortement recommandé de consulter un avocat, un comptable ou un notaire, en fonction de vos besoins. Notre équipe d'avocats internes, expérimentés et spécialisés, peut vous guider en toute sécurité tout au long du processus ; n'hésitez donc pas à nous contacter.