Le 11 novembre 2025, le gouvernement grec a publié une nouvelle décision ministérielle (n° 214926/2025) au Journal officiel, qui débloque enfin des milliers de demandes d'asile en cours d'examen. Le Golden Visa Les règles sont désormais claires. Après des mois d'incertitude, les règles sont désormais claires, en particulier pour les propriétés en cours de rénovation, les bâtiments commerciaux transformés en habitations et les propriétés classées (patrimoine).
Pour les acheteurs internationaux, les promoteurs et les propriétaires, il s'agit de la mise à jour la plus importante du programme Golden Visa depuis les changements de l'année dernière. Des milliers d'investisseurs étrangers et de propriétaires immobiliers attendaient ce règlement, car ils n'avaient pas pu procéder à des achats ou compléter des demandes qu'ils avaient déjà soumises depuis des mois.
Nous expliquons ci-dessous ce qui a réellement changé, pourquoi les demandes ont été gelées et ce que cela signifie pour l'avenir, en termes simples et pratiques.
Pourquoi les applications sont bloquées
Au cours des six derniers mois, de nombreux investisseurs n'ont pas pu aller de l'avant parce que le gouvernement n'avait pas encore précisé comment certains types de biens immobiliers s'inscrivaient dans le cadre des nouvelles règles relatives au visa d'or.
Cette dernière a été affectée :
- Des bâtiments commerciaux transformés en habitations
- Bâtiments classés (διατηρητέα)
- Immeubles en cours de rénovation
- Terrains destinés à une nouvelle construction
En conséquence, 13 499 demandes sont restées en suspens, dont près de 80% dans l'Attique. Les avocats ont suspendu les nouvelles demandes, les développeurs ont suspendu les ventes et de nombreux acheteurs ont soumis des dossiers “provisoires” afin de s'assurer une place dans la file d'attente, sachant qu'ils ne seraient pas approuvés tant que le nouveau cadre ne serait pas publié.
Ce que la nouvelle décision change (aperçu simple)
La nouvelle décision ministérielle conjointe des ministres de l'Économie nationale et des Finances, du Développement et de la Migration et de l'Asile explique enfin comment ces propriétés peuvent être éligibles au Golden Visa. Voici ce qui est désormais autorisé :
1. Bâtiments avec changement d'usage (par exemple, bureau → maison)
Des propriétés telles que d'anciens bureaux ou des espaces industriels peuvent désormais participer au programme, à condition qu'ils soient légalement transformés en résidences. Un ingénieur agréé doit confirmer que la conversion a été effectuée correctement selon les nouvelles règles.
Pour les anciens sites industriels, il faut en outre prouver qu'il n'y a pas eu d'activité industrielle au cours des cinq dernières années.
2. Bâtiments classés / patrimoniaux
Ces bâtiments peuvent également remplir les conditions requises. Le notaire doit simplement se référer à la liste officielle du bâtiment (FEK ou Journal officiel ) et de confirmer que le statut patrimonial est toujours valable. Même les bâtiments classés restaurés ou agrandis sont désormais clairement couverts.
Bâtiment du patrimoine à Athènes, Grèce
3. Acheter un terrain et construire une maison
Il s'agit d'une mise à jour majeure, qui ouvre la voie à l'entrée des maisons sur mesure dans le programme. L'achat d'un terrain et la construction d'une résidence sont désormais considérés comme des investissements valables. si:
- Vous avez un permis de construire
- La valeur totale (terrain + construction) répond à l'objectif de la Seuil du visa d'or.
Nous vous rappelons que les nouveaux seuils pour le Golden Visa Le plafond est de 800 000 euros ou de 400 000 euros, selon la région. 800 000 euros s'appliquent en Attique, à Thessalonique, à Mykonos, à Santorin et dans les îles de plus de 3 100 habitants. 400 000 euros s'appliquent aux biens immobiliers dans toutes les autres régions du pays, y compris les îles plus petites. Les catégories spéciales, telles que les bâtiments classés ou les propriétés qui changent d'usage pour devenir résidentielles, ont une limite de 250 000 euros. En outre, dans les cas où l'investissement concerne l'achat d'une résidence et non un changement d'usage ou une reconstruction, le bien doit avoir une superficie minimale de 120 mètres carrés.
4. Renouvellement d'un permis de séjour Golden Visa
Pour le renouvellement, les propriétaires doivent confirmer :
- Ils sont toujours propriétaires
- Il est pas utilisés pour des locations de courte durée (comme Airbnb)
- Pour les biens faisant l'objet d'un changement d'utilisation, il est utilisé seulement en tant que résidence
5. Une documentation claire et moderne
La décision standardise tous les documents requis, ce qui rend la procédure plus rapide et moins sujette à interprétation. Il s'agit notamment des déclarations du notaire, de la preuve de la propriété, des rapports d'ingénierie (si nécessaire), de l'assurance, du formulaire fiscal E9 (déclaration de biens immobiliers) et des frais de dossier.
Cette décision apporte au programme Golden Visa ce dont il avait besoin : clarté et prévisibilité.
Les acheteurs, les agents, les promoteurs, les ingénieurs et les avocats savent désormais exactement ce qu'il en est :
- quels sont les biens qui entrent en ligne de compte
- quels sont les documents nécessaires
- comment procéder sans délai
Regarder vers l'avenir : Une voie d'accès à la résidence plus ouverte et plus fiable
Cette dernière décision marque un tournant pour le programme Golden Visa. Avec des règles plus explicites, des procédures plus rapides et une éligibilité plus large, la Grèce s'impose à nouveau comme l'une des destinations les plus accessibles et les plus attrayantes d'Europe pour la résidence par l'investissement. Pour les investisseurs en quête de stabilité, de qualité de vie et de valeur à long terme, la voie à suivre est désormais plus fluide, plus stable et plus transparente que jamais.
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