Am 11. November 2025 veröffentlichte die griechische Regierung einen neuen Ministerialbeschluss (Nr. 214926/2025) im Amtsblatt der Regierung, mit dem Tausende von anhängigen Verfahren endgültig freigegeben werden. Goldenes Visum Anwendungen. Nach Monaten der Ungewissheit sind die Regeln nun klar, insbesondere für Immobilien, die renoviert werden, für gewerbliche Gebäude, die in Wohnungen umgewandelt werden, und für denkmalgeschützte Immobilien.
Für internationale Käufer, Bauträger und Hausbesitzer ist dies die wichtigste Aktualisierung des Golden Visa Programms seit den Änderungen im letzten Jahr. Tausende von ausländischen Investoren und Immobilienbesitzern hatten auf diese Regelung gewartet, da sie monatelang nicht in der Lage waren, Käufe zu tätigen oder bereits eingereichte Anträge zu vervollständigen.
Im Folgenden erläutern wir in einfachen, praktischen Worten, was sich tatsächlich geändert hat, warum die Anträge eingefroren wurden und was dies für die Zukunft bedeutet.
Warum die Anträge stecken geblieben sind
In den vergangenen sechs Monaten konnten viele Investoren nicht vorankommen, weil die Regierung noch nicht geklärt hatte, wie bestimmte Arten von Immobilien in die neuen Golden-Visa-Regeln passen.
Dies betraf:
- Umwandlung von Geschäftsgebäuden in Wohnungen
- Denkmalgeschützte Gebäude (διατηρητέα)
- In Renovierung befindliche Immobilien
- Für Neubauten vorgesehene Grundstücke
Das Ergebnis ist, 13.499 Anträge blieben in der Warteschleife, fast 80% davon in Attika. Anwälte stoppten neue Einreichungen, Entwickler stoppten Verkäufe, und viele Käufer reichten “Platzhalter”-Dateien ein, nur um sich einen Platz in der Schlange zu sichern, da sie wussten, dass sie erst nach Veröffentlichung des neuen Rahmens genehmigt werden würden.
Was der neue Beschluss ändert (einfacher Überblick)
Der neue gemeinsame Ministerialbeschluss der Minister für Wirtschaft und Finanzen, Entwicklung sowie Migration und Asyl erklärt endlich, wie diese Immobilien für das Goldene Visum in Frage kommen können. Hier ist, was jetzt erlaubt ist:
1. Gebäude mit einer Nutzungsänderung (z. B. Büro → Wohnung)
Immobilien wie ehemalige Büro- oder Gewerbeflächen können jetzt an dem Programm teilnehmen, sofern sie rechtmäßig in Wohnräume umgewandelt werden. Ein zertifizierter Ingenieur muss bestätigen, dass die Umrüstung nach den neuen Vorschriften ordnungsgemäß erfolgt ist.
Für alte Industriestandorte wird zusätzlich der Nachweis verlangt, dass in den letzten fünf Jahren keine Fabrikaktivitäten stattgefunden haben.
2. Denkmalgeschützte / denkmalgeschützte Gebäude
Auch diese können in Frage kommen. Der Notar muss lediglich auf das offizielle Verzeichnis des Gebäudes verweisen (das FEK oder Staatsanzeiger Nummer) und bestätigen, dass der Status des Kulturerbes noch gültig ist. Auch restaurierte oder erweiterte denkmalgeschützte Gebäude sind nun eindeutig erfasst.
Denkmalgeschütztes Gebäude in Athen, Griechenland
3. Kauf eines Grundstücks und Bau eines Hauses
Dies ist eine wichtige Neuerung, die die Tür für die Aufnahme von Eigenheimen in das Programm öffnet. Der Kauf eines Grundstücks und der Bau eines Hauses gelten nun als gültige Investition wenn:
- Sie haben eine Baugenehmigung
- Der Gesamtwert (Grundstück + Bau) entspricht dem Goldene Visaschwelle.
Wir erinnern Sie daran, dass die neuen Schwellenwerte für das Goldene Visum 800.000 € oder 400.000 €, je nach Gebiet. 800.000 € gelten in Attika, Thessaloniki, Mykonos, Santorin und auf den Inseln mit mehr als 3.100 Einwohnern. 400.000 € gelten für Immobilien in allen anderen Gebieten des Landes, auch auf den kleineren Inseln. Für besondere Kategorien wie denkmalgeschützte Gebäude oder Immobilien, die zu Wohnzwecken umgenutzt werden, gilt eine Obergrenze von 250 000 EUR. Handelt es sich bei der Investition um den Erwerb eines Wohnhauses und nicht um eine Nutzungsänderung oder einen Umbau, muss die Immobilie eine Mindestfläche von 120 Quadratmetern haben.
4. Erneuerung eines Goldenen Visums Aufenthaltsgenehmigung
Für die Erneuerung müssen die Hauseigentümer bestätigen:
- Sie sind immer noch Eigentümer der Immobilie
- Sie ist nicht für kurzfristige Vermietungen (wie Airbnb) verwendet werden
- Bei Immobilien, deren Nutzung sich ändert, wird es verwendet nur als Wohnsitz
5. Klare, moderne Dokumentation
Mit dem Beschluss werden alle erforderlichen Unterlagen vereinheitlicht, wodurch das Verfahren schneller und weniger auslegungsbedürftig wird. Dazu gehören notarielle Erklärungen, Eigentumsnachweise, technische Berichte (falls erforderlich), Versicherungen, das Steuerformular E9 (Immobilienerklärung) und die Antragsgebühr.
Diese Entscheidung bringt etwas, was das Goldene Visum Programm brauchte: Klarheit und Vorhersehbarkeit.
Käufer, Makler, Bauunternehmer, Ingenieure und Anwälte wissen jetzt genau Bescheid:
- welche Eigenschaften in Frage kommen
- welche Unterlagen erforderlich sind
- wie man ohne Verzögerungen vorgehen kann
Blick in die Zukunft: Ein offenerer und zuverlässigerer Weg zur Facharztausbildung
Die jüngste Entscheidung markiert einen Wendepunkt für das Golden Visa Programm. Mit klareren Regeln, schnelleren Verfahren und einer breiteren Palette an Fördermöglichkeiten etabliert sich Griechenland wieder als eines der zugänglichsten und attraktivsten Ziele für den Aufenthalt durch Investitionen in Europa. Für Investoren, die auf der Suche nach Stabilität, Lebensqualität und langfristigen Werten sind, ist der Weg in die Zukunft nun reibungsloser, stabiler und transparenter denn je.
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