Neue griechische Vorschriften geben Tausenden von Anträgen auf ein „Golden Visa“ wieder grünes Licht

Für internationale Käufer, Bauträger und Immobilienbesitzer ist dies die wichtigste Neuerung im Rahmen des Golden-Visa-Programms seit den Änderungen im letzten Jahr. Tausende ausländische Investoren und Immobilienbesitzer hatten auf diese Regelung gewartet, da sie seit Monaten weder mit dem Kauf fortfahren noch bereits eingereichte Anträge abschließen konnten. Im Folgenden erläutern wir Ihnen in einfachen und praxisnahen Worten, was sich konkret geändert hat, warum die Anträge auf Eis gelegt wurden und was dies für die Zukunft bedeutet.

Warum Anträge ins Stocken geraten sind

In den letzten sechs Monaten konnten viele Investoren keine Fortschritte erzielen, da die Regierung noch nicht geklärt hatte, wie bestimmte Arten von Immobilien unter die neuen Golden-Visa-Regeln fallen. Dies betraf:

• - Gewerbeimmobilien, die zu Wohnraum umgebaut werden

• - denkmalgeschützte Gebäude (διατηρητέα)

• - Immobilien, die derzeit renoviert werden

• - Grundstücke, die für Neubauten vorgesehen sind

Infolgedessen blieben 13.499 Anträge in der Schwebe, fast 80 % davon in Attika. Anwälte setzten die Einreichung neuer Anträge aus, Bauträger stoppten den Verkauf, und viele Käufer reichten „Platzhalter“-Unterlagen ein, nur um sich einen Platz in der Warteschlange zu sichern, wohl wissend, dass diese erst nach Veröffentlichung des neuen Regelwerks genehmigt würden.

Was sich durch den neuen Beschluss ändert (einfacher Überblick)

Der neue gemeinsame Ministerialbeschluss der Minister für Nationale Wirtschaft und Finanzen, Entwicklung sowie Migration und Asyl erläutert endlich, wie diese Immobilien für das Goldene Visum in Frage kommen können. Folgendes ist nun zulässig:

1. Gebäude mit Nutzungsänderung (z. B. Büro → Wohnraum)

Immobilien wie ehemalige Büros oder Industrieflächen können nun am Programm teilnehmen, sofern sie rechtmäßig in Wohnraum umgewandelt wurden. Ein zertifizierter Ingenieur muss bestätigen, dass die Umwandlung ordnungsgemäß nach den neuen Vorschriften durchgeführt wurde. Bei alten Industriestandorten ist ein zusätzlicher Nachweis erforderlich, dass in den letzten fünf Jahren keine Fabrikaktivitäten stattgefunden haben.

2. Denkmalgeschützte Gebäude

Auch diese können in Frage kommen. Der Notar muss lediglich auf die offizielle Eintragung des Gebäudes (die FEK- oder Regierungsanzeigennummer) verweisen und bestätigen, dass der Denkmalstatus weiterhin gültig ist. Selbst restaurierte oder erweiterte denkmalgeschützte Gebäude sind nun eindeutig abgedeckt.

3. Kauf eines Grundstücks und Bau eines Eigenheims

Dies ist eine wesentliche Neuerung, die den Weg für individuell gebaute Häuser im Rahmen des Programms ebnet. Der Kauf eines Grundstücks und der Bau eines Wohnhauses gelten nun als gültige Investition, wenn:

• - Sie über eine Baugenehmigung verfügen

• - der Gesamtwert (Grundstück + Bau) die Schwelle für das Golden Visa erreicht.

Wir möchten Sie daran erinnern, dass die neuen Schwellenwerte für das Golden Visa je nach Region bei 800.000 € oder 400.000 € liegen. 800.000 € gelten in Attika, Thessaloniki, Mykonos, Santorini und auf Inseln mit mehr als 3.100 Einwohnern. 400.000 € gelten für Immobilien in allen anderen Regionen des Landes, einschließlich der kleineren Inseln. Für Sonderkategorien, wie denkmalgeschützte Gebäude oder Immobilien, die einer Umwidmung zu Wohnzwecken unterzogen werden, gilt eine Obergrenze von 250.000 €.

Darüber hinaus muss die Immobilie, sofern die Investition den Kauf einer Wohnimmobilie und nicht eine Nutzungsänderung oder einen Umbau betrifft, eine Mindestfläche von 120 Quadratmetern aufweisen.

4. Verlängerung der Aufenthaltsgenehmigung „Golden Visa“

Zur Verlängerung müssen die Eigentümer bestätigen:

• - dass sie die Immobilie weiterhin besitzen

• - dass sie nicht für Kurzzeitvermietungen (wie z. B. Airbnb) genutzt wird

• - Bei Immobilien mit Nutzungsänderung wird diese ausschließlich als Wohnsitz genutzt

5. Klare, moderne Dokumentation

Der Beschluss standardisiert alle erforderlichen Unterlagen, wodurch der Prozess schneller und weniger auslegungsbedürftig wird. Dazu gehören notarielle Erklärungen, Eigentumsnachweise, technische Gutachten (falls erforderlich), Versicherungen, das Steuerformular E9 (Immobilienerklärung) und die Antragsgebühr. Dieser Beschluss bringt etwas, das dem Golden-Visa-Programm gefehlt hat: Klarheit und Vorhersehbarkeit. Käufer, Makler, Bauträger, Ingenieure und Rechtsanwälte wissen nun genau:

• - welche Immobilien in Frage kommen

• - welche Unterlagen erforderlich sind

• - wie man ohne Verzögerungen vorgeht 

Ausblick: Ein offenerer und verlässlicherer Weg zur Aufenthaltsgenehmigung

Die jüngste Entscheidung markiert einen Wendepunkt für das Golden-Visa-Programm. Mit klareren Regeln, schnelleren Verfahren und erweiterten Zugangsvoraussetzungen etabliert sich Griechenland erneut als eines der zugänglichsten und attraktivsten Ziele für eine Aufenthaltsgenehmigung durch Investitionen in Europa. Für Investoren, die Stabilität, Lebensqualität und langfristigen Wert suchen, ist der Weg nun reibungsloser, stabiler und transparenter denn je.

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