06.03.2024
4 λεπτά
Έχετε κληρονομήσει ακίνητη περιουσία στην Ελλάδα και αναρωτιέστε ποια είναι η σχετική νομοθεσία;
Κάθε χώρα έχει τους δικούς της κανονισμούς σχετικά με την κληρονομιά και τη φορολογία. Η διαδικασία αποδοχής κληρονομιάς που προέρχεται από το εξωτερικό μπορεί να φαίνεται περίπλοκη. Για το σκοπό αυτό, απαντάμε εδώ σε μερικές από τις συχνότερες ερωτήσεις.
Κατά γενικό κανόνα, οι σχέσεις κληρονομικής διαδοχής διέπονται από το δίκαιο της εθνικότητας/ιθαγένειας του αποβιώσαντος κατά τον χρόνο του θανάτου.
Ο πρώτος καθοριστικός παράγοντας στη διαδικασία κληρονομικής διαδοχής είναι η ύπαρξη διαθήκης. Σε περίπτωση που ο αποβιώσας διαθέτης είχε συντάξει διαθήκη, το εφαρμοστέο δίκαιο μπορεί να ορίζεται στη διαθήκη αυτή. Γενικά και στις περισσότερες περιπτώσεις, ο διαθέτης επιλέγει το δίκαιο της δικής του εθνικότητας/ιθαγένειας.
Με απλά λόγια, μια ολλανδική διαθήκη που διέπει ακίνητη περιουσία στην Ελλάδα και έχει συνταχθεί από ολλανδό πολίτη είναι έγκυρη στην Ελλάδα. Η αποδοχή της κληρονομιάς από τους κληρονόμους πρέπει να διεκπεραιωθεί από ελληνικό συμβολαιογράφο, αλλά το ποιος κληρονομεί τι θα καθοριστεί από το ολλανδικό δίκαιο.
Σε περίπτωση απουσίας διαθήκης, σύμφωνα με τον κανονισμό της Ευρωπαϊκής Ένωσης αριθ. 650/2012, το δίκαιο που εφαρμόζεται στην κληρονομιά είναι, στη συντριπτική πλειοψηφία των περιπτώσεων, το δίκαιο του κράτους στο οποίο ο αποβιώσας είχε την τελευταία συνήθη διαμονή του κατά τον χρόνο του θανάτου.
Για παράδειγμα, στην περίπτωση μιας Ολλανδής γυναίκας παντρεμένης με Ευρωπαίο άνδρα οποιασδήποτε εθνικότητας και με συνήθη διαμονή στις Κάτω Χώρες, θα εφαρμόζεται το ολλανδικό δίκαιο.
Εάν η ίδια Ολλανδή γυναίκα είχε τη συνήθη διαμονή της στην Ελλάδα, θα εφαρμοζόταν το ελληνικό δίκαιο. Είναι ενδιαφέρον ότι το ελληνικό δίκαιο προβλέπει στο άρθρο 28 του Ελληνικού Αστικού Κώδικα ότι οι κληρονομικές σχέσεις διέπονται από το δίκαιο της ιθαγένειας του αποβιώσαντος κατά τον χρόνο του θανάτου. Το οποίο, στην περίπτωση αυτή, θα είναι και πάλι το ολλανδικό δίκαιο.
Συμπερασματικά, και στις δύο περιπτώσεις, το εφαρμοστέο δίκαιο είναι το ολλανδικό κληρονομικό δίκαιο.
Στην Ελλάδα, η ακίνητη περιουσία πρέπει να μεταβιβάζεται στους κληρονόμους μέσω συμβολαιογραφικής πράξης αποδοχής κληρονομιάς. Οι κληρονόμοι πρέπει να αποκτήσουν ΑΦΜ.
Πρέπει επίσης να προσκομίσουν στον Έλληνα συμβολαιογράφο πιστοποιητικό θανάτου, καθώς και πιστοποιητικό κληρονομικών δικαιωμάτων, το οποίο συντάσσεται συνήθως από συμβολαιογράφο στο κράτος της ιθαγένειας του αποβιώσαντος, φέρει σφραγίδα Αποστίλλης και είναι συνοδευόμενο από επίσημη μετάφραση στα ελληνικά.
Στη συνέχεια, ο συμβολαιογράφος υποβάλλει δήλωση κληρονομικού φόρου και η Εφορία υπολογίζει τον κληρονομικό φόρο. Στις περισσότερες περιπτώσεις, δεν υπάρχει ή υπάρχει ελάχιστος κληρονομικός φόρος όταν η ακίνητη περιουσία μεταβιβάζεται σε στενούς συγγενείς. Η αξία της περιουσίας επί της οποίας υπολογίζεται ο κληρονομικός φόρος δεν είναι η (συνήθως πολύ υψηλότερη) εμπορική αξία, αλλά η χαμηλότερη «αντικειμενική φορολογική αξία» που καθορίζεται από το Υπουργείο Οικονομικών της Ελλάδας.
Υπάρχει ειδική απαλλαγή από τον φόρο κληρονομιάς ύψους 400.000 ευρώ για τον επιζώντα σύζυγο (μετά από 5 χρόνια γάμου) και τα ανήλικα τέκνα του.
Για να σας εξοικονομήσουμε χρόνο και να σας προσφέρουμε ηρεμία, η ομάδα δικηγόρων της Elxis μπορεί να χειριστεί όλα τα σχετικά νομικά ζητήματα, να προετοιμάσει τα κατάλληλα έγγραφα και να εκτελέσει ολόκληρη τη διαδικασία.
Όχι! Δεν είναι απαραίτητο να ταξιδέψετε και να είστε φυσικά παρόντες στην Ελλάδα για να αποδεχτείτε μια κληρονομιά. Είναι απαραίτητο, ωστόσο, να υπογραφεί πληρεξούσιο, το οποίο θα εξουσιοδοτεί τους δικηγόρους της Elxis να εκπροσωπούν τα συμφέροντα του/των κληρονόμου/ων.
Πολλές ευρωπαϊκές χώρες έχουν υπογράψει διμερείς συμφωνίες προκειμένου να αποτρέψουν συγκρούσεις λόγω διπλής φορολογίας. Αυτό σημαίνει ότι εάν το εν λόγω ακίνητο βρίσκεται στο εξωτερικό, ενδέχεται να απαλλαγείτε από τον φόρο κληρονομιάς στη χώρα διαμονής σας. Παρακαλούμε συμβουλευτείτε έναν αξιόπιστο φορολογικό σύμβουλο στη χώρα διαμονής σας σχετικά με το θέμα αυτό.
Εάν έχετε οποιεσδήποτε ανησυχίες σχετικά με το τι θα σήμαινε μια δεύτερη κατοικία στην Ελλάδα για τους απογόνους σας, μην διστάσετε να επικοινωνήσετε με την εξειδικευμένη ομάδα δικηγόρων μας. Με την Elxis, η επένδυση που κάνετε τώρα θα ευχαριστήσει και όλες τις μελλοντικές γενιές!
18.05.2026
Εδώ και χρόνια ονειρεύεστε το σπίτι σας στην Ελλάδα: πού θα βρίσκεται, τα γεύματα στις ταβέρνες που θα απολαμβάνετε και τον καλοκαιρινό ήλιο. Τώρα έρχεται ένα από τα πρακτικά ζητήματα της αγοράς σπιτιού στην Ελλάδα: τι είδους ιδιοκτησία θέλετε.
17.05.2026
Αν αναζητάτε το σπίτι των ονείρων σας στην Ελλάδα, πιθανότατα έχετε ήδη βρεθεί μπροστά στο ερώτημα: να αγοράσω ένα υπάρχον ακίνητο στην Ελλάδα ή ένα καινούργιο, υπό κατασκευή; Πολλοί αγοραστές αναζητούν συγκεκριμένα ακίνητα υπό κατασκευή στην Ελλάδα, στις καλύτερες τοποθεσίες της χώρας, προκειμένου να μεγιστοποιήσουν την απόδοση της επένδυσής τους και τα οφέλη στον τρόπο ζωής τους, ενώ τα διαμερίσματα και οι βίλες υπό κατασκευή αποτελούν επίσης δημοφιλείς επιλογές μεταξύ των αγοραστών. Η επένδυση σε ακίνητα υπό κατασκευή αναφέρεται στην αγορά ακινήτων πριν από την ολοκλήρωση της κατασκευής, επιτρέποντας στους αγοραστές να εξασφαλίσουν μια μονάδα σε χαμηλότερες τιμές πριν από την κατασκευή και να επωφεληθούν από την πιθανή υπεραξία. Πολλοί επενδυτές επιλέγουν να επενδύσουν σε ακίνητα υπό κατασκευή στην Ελλάδα τόσο για τον τρόπο ζωής όσο και για τα οικονομικά οφέλη, όπως ευέλικτα προγράμματα πληρωμών και το δυναμικό εισοδήματος από ενοίκια.
Πρώτα απ' όλα, ας ορίσουμε τα σπίτια υπό κατασκευή και ας ανακαλύψουμε τις μοναδικές ευκαιρίες που προσφέρουν στην Ελλάδα. Η ελληνική αγορά ακινήτων συνεχίζει να προσελκύει διεθνείς επενδυτές που αναζητούν γεωγραφική διαφοροποίηση, με έναν αυξανόμενο αριθμό διαθέσιμων έργων υπό κατασκευή. Πρόσφατα στοιχεία από εκθέσεις της αγοράς δείχνουν μια σταθερή αύξηση στις αγορές ακινήτων υπό κατασκευή μεταξύ των αγοραστών από το εξωτερικό, με την ανάλυση των δεδομένων να υπογραμμίζει αυτή την ανοδική τάση. Τα έργα υπό κατασκευή στην Ελλάδα προσφέρουν συνήθως σύγχρονες προδιαγραφές και εγγυήσεις, καθιστώντας τα ιδιαίτερα ελκυστικά για διεθνείς επενδυτές που αναζητούν τόσο ποιότητα όσο και ασφάλεια στις επενδύσεις τους σε ακίνητα.
15.05.2026
Η αγορά σπιτιού στην Ελλάδα συνοδεύεται από πολλά στοιχεία που ο κόσμος ήδη περιμένει: ήλιο, θέα στη θάλασσα, ελαιόδεντρα, πλατείες χωριών και βεράντες που μοιάζουν να έχουν σχεδιαστεί ειδικά για «άλλη μια κούπα καφέ». Ωστόσο, η ίδια η διαδικασία αγοράς μπορεί να περιλαμβάνει και μερικές λεπτομέρειες που φαίνονται διαφορετικές αν έχετε συνηθίσει να αγοράζετε ακίνητα αλλού. Η διαδικασία αγοράς ακινήτου στην Ελλάδα έχει τον δικό της ρυθμό, τις τοπικές συνήθειες και τα πρακτικά βήματα. Κάποια είναι νομικά. Κάποια είναι τεχνικά. Κάποια είναι απλά μέρος της ζωής στην Ελλάδα.
Εδώ είναι 10 πράγματα που μπορεί να σας φανούν λίγο περίεργα όταν αγοράζετε σπίτι στην Ελλάδα.
13.05.2026
«Πρέπει να είμαι Έλληνας πολίτης για να αγοράσω σπίτι στην Ελλάδα, σωστά;» «Δεν χρειάζομαι ελληνικό τραπεζικό λογαριασμό για να αγοράσω σπίτι στην Ελλάδα;» «Υπέγραψα ιδιωτικό συμβόλαιο αγοραπωλησίας... αυτό σημαίνει ότι το σπίτι είναι δικό μου πλέον;» Σε αυτό το άρθρο, παρουσιάζουμε τις πιο συνηθισμένες παρανοήσεις που ακούμε από τους πελάτες μας. Να θυμάστε ότι αυτό είναι απολύτως φυσιολογικό αν αγοράζετε σπίτι στην Ελλάδα για πρώτη φορά!
12.05.2026
Θέλω να αγοράσω σπίτι στην Ελλάδα, αλλά δεν γνωρίζω τίποτα για τη διαδικασία. Με ποιον θα συνεργαστώ κατά την αγορά σπιτιού στην Ελλάδα; Αν δεν μιλάω ελληνικά, θα με βοηθήσει κάποιος με τα έγγραφα; Χρειάζομαι δικηγόρο, μεσίτη ακινήτων ή μηχανικό; Ποιους από αυτούς τους επαγγελματίες πρέπει να έχω στην Ελλάδα πριν ξεκινήσω τη διαδικασία αγοράς σπιτιού;
Όταν αγοράζετε ακίνητο στην Ελλάδα, συνήθως συνεργάζεστε με έναν μεσίτη ακινήτων, έναν δικηγόρο του αγοραστή, ο οποίος παίζει καθοριστικό ρόλο στη σύνταξη και υπογραφή της πράξης αγοραπωλησίας σε συνεργασία με τον συμβολαιογράφο, και έναν συμβολαιογράφο. Το συμβολαιογραφικό γραφείο είναι ο εξειδικευμένος φορέας για συμβολαιογραφικές πράξεις και νομικές υπηρεσίες που σχετίζονται με συναλλαγές ακινήτων, συμπεριλαμβανομένης της μεταβίβασης ακινήτων, της τυποποίησης εγγράφων και της νομικής συμβουλευτικής, καθώς και συμβολαιογραφικών πράξεων και νομικών υπηρεσιών για έγγραφα που προορίζονται για χρήση στο εξωτερικό, καλύπτοντας διασυνοριακές απαιτήσεις όπως μεταφράσεις και επικύρωση. Το γραφείο λειτουργεί ως ο επαγγελματικός χώρος όπου παρέχονται νομικές και συμβολαιογραφικές υπηρεσίες, όπως υπογραφές, επαληθεύσεις και συμβουλές. Η κατανόηση όλων των σχετικών εξόδων, όπως τα συμβολαιογραφικά τέλη, οι φόροι μεταβίβασης και τα νομικά έξοδα, είναι ζωτικής σημασίας για την αποφυγή εκπλήξεων και τη διασφάλιση μιας ομαλής συναλλαγής. Αυτοί οι επαγγελματίες είναι απαραίτητοι τόσο για ιδιώτες όσο και για επιχειρήσεις που επιθυμούν να επενδύσουν σε ακίνητα στην Ελλάδα.
Οι αγοραστές, είτε είναι ιδιώτες είτε εμπορικές οντότητες, συχνά χρειάζονται καθοδήγηση για να πλοηγηθούν στο ελληνικό συμβολαιογραφικό σύστημα, να κατανοήσουν το νομικό πλαίσιο και να διασφαλίσουν ότι πληρούνται όλα τα απαραίτητα έγγραφα και οι νομικές απαιτήσεις. Η Ελλάδα είναι ένας δημοφιλής προορισμός για διεθνείς πελάτες, συμπεριλαμβανομένων εκείνων που επιδιώκουν τη χρυσή βίζα μέσω επενδύσεων σε ακίνητα. Αυτό είναι ιδιαίτερα σημαντικό για διεθνείς πελάτες που ενδέχεται να μην είναι εξοικειωμένοι με την τοπική γλώσσα ή τα ψηφιακά συστήματα που υποστηρίζουν πλέον τις συμβολαιογραφικές πράξεις στην Ελλάδα. Η σύμβαση για τις συναλλαγές ακινήτων συντάσσεται πάντα στα ελληνικά, οπότε απαιτείται μεταφραστής για όσους δεν μιλούν ελληνικά. Η διαδικασία και ο ρόλος των συμβολαιογράφων μπορεί να διαφέρουν από εκείνους σε άλλες χώρες, οπότε συνιστάται ιδιαίτερα η καθοδήγηση από ειδικούς. Οι συμβολαιογράφοι στην Ελλάδα παρέχουν επίσης υπηρεσίες που σχετίζονται με διαθήκες, οι οποίες είναι σημαντικές για τον προγραμματισμό της περιουσίας και τη διαδοχή.
11.05.2026
Τα τελευταία χρόνια, η αγορά δεύτερης κατοικίας στην Ελλάδα έχει γίνει ιδιαίτερα δημοφιλής, χάρη στη σταθερή ανάπτυξη της αγοράς ακινήτων και στο αυξημένο ενδιαφέρον των επενδυτών. Αυτή η ανάπτυξη υποστηρίζεται από την οικονομική ανάκαμψη της Ελλάδας και τα κυβερνητικά κίνητρα, καθιστώντας την μια ελκυστική επενδυτική ευκαιρία. Η άνοδος των ιστότοπων ενοικίασης κατοικιών, όπως το Airbnb και το VRBO, έχει ενισχύσει περαιτέρω τη ζήτηση. Η Ελλάδα προσφέρει κάτι για κάθε τρόπο ζωής, με μια ποικιλία τύπων ακινήτων, όπως μοντέρνα διαμερίσματα σε ζωντανά κέντρα πόλεων, πολυτελείς βίλες στα νησιά και οικογενειακά σπίτια στις περιοχές της ηπειρωτικής χώρας. Ως δημοφιλής τουριστικός προορισμός, η Ελλάδα προσελκύει τόσο αγοραστές όσο και επενδυτές που αναζητούν οφέλη στον τρόπο ζωής, ισχυρό δυναμικό εισοδήματος από ενοίκια και μακροπρόθεσμη ανατίμηση. Η θερμή φιλοξενία της χώρας και η υψηλή ποιότητα ζωής ενισχύουν περαιτέρω την εμπειρία της ιδιοκτησίας μιας δεύτερης κατοικίας εδώ.
16.04.2026
Σε αυτόν τον αναλυτικό οδηγό για την αγορά κατοικίας στην Ελλάδα, θα καλύψουμε ολόκληρη τη διαδικασία αγοράς κατοικίας στην Ελλάδα, συμπεριλαμβανομένων των τοποθεσιών όπου μπορείτε να αγοράσετε κατοικία στην Ελλάδα, των τύπων κατοικιών που μπορείτε να αγοράσετε, των απαιτούμενων εγγράφων, της νομικής διαδικασίας αγοράς κατοικίας στην Ελλάδα, καθώς και των συχνών ερωτήσεων
.- Αξιόπιστο: Η Elxis διαθέτει πάνω από 30 χρόνια εμπειρίας στην αγορά, πώληση και διεκπεραίωση όλων των νομικών διαδικασιών για την αγορά και πώληση ακινήτων στην Ελλάδα. Οι πληροφορίες σε αυτόν τον οδηγό προέρχονται απευθείας από την ομάδα των δικηγόρων και των συμβούλων ακινήτων μας, οπότε δεν χρειάζεται να αμφιβάλλετε για την αξιοπιστία των πληροφοριών.
- Ενημερωμένος: Οι περισσότεροι παρόμοιοι οδηγοί που θα βρείτε στο διαδίκτυο περιέχουν παλιές πληροφορίες σχετικά με φορολογικούς συντελεστές, έγγραφα και νομικές διαδικασίες. Αυτός ο οδηγός αγοραστή ενημερώνεται συνεχώς καθώς αλλάζουν οι κανόνες και οι κανονισμοί στην Ελλάδα, οπότε δεν χρειάζεται να αναρωτιέστε αν κάτι είναι παρωχημένο τη στιγμή που θα ξεκινήσετε την αναζήτηση σπιτιού.
- Βελτιστοποιημένος για αγγλόφωνους: Πολλοί παρόμοιοι οδηγοί μεταφράζονται από τα ελληνικά στα αγγλικά και, ως αποτέλεσμα, μέρος του νοήματος χάνεται στη μετάφραση. Ο παρών οδηγός έχει συνταχθεί εξ ολοκλήρου από φυσικούς ομιλητές της αγγλικής γλώσσας και έχει διορθωθεί από φυσικούς ομιλητές της ολλανδικής και της γερμανικής γλώσσας, οπότε οι πληροφορίες είναι σαφείς και κατανοητές, ανεξάρτητα από το πού βρίσκεστε.
29.12.2025
Αγοράσατε το σπίτι σας στην Ελλάδα και αναρωτιέστε πώς να προσθέσετε υπηρεσίες κοινής ωφέλειας, όπως ηλεκτρικό ρεύμα, νερό και internet, στην ιδιοκτησία σας; Σε αυτό το άρθρο εξηγούμε ακριβώς πώς να προσθέσετε υπηρεσίες κοινής ωφέλειας στο σπίτι σας στην Ελλάδα.
