Si vous venez des États-Unis, du Canada, du Royaume-Uni, d'Australie ou d'un autre pays hors UE, quelles sont vos options pour acheter une maison en Grèce, et avez-vous même besoin d'un Golden Visa pour cela ?
Contrairement à une idée reçue, vous pouvez acheter une maison en Grèce sans Golden Visa. Si vous venez d'un pays hors de l'UE et que vous souhaitez acheter ici, l'achat en lui-même n'en nécessite pas. Nous vous expliquons comment plus loin dans cet article.
Mise à jour du programme « Golden Visa » pour 2026
À partir de 2026, le programme grec du Golden Visa sera plus souple et plus prévisible, suite à l’adoption de nouvelles règles fin 2025 qui ont permis de débloquer des milliers de demandes en attente. Le cadre actualisé autorise clairement les biens en cours de rénovation, les bâtiments classés (patrimoine), les conversions de locaux commerciaux en logements et les achats de terrains avec construction neuve à être éligibles, à condition que certaines conditions soient remplies. Grâce à des exigences documentaires plus claires, à des seuils d’investissement définis et à des règles de renouvellement précises, le parcours vers l’obtention du titre de séjour est désormais plus fluide et plus transparent pour les acheteurs internationaux.
Qu'est-ce que le Golden Visa grec ?
Le Golden Visa est un programme de résidence par investissement. En achetant un bien immobilier d'une valeur supérieure à un certain montant en Grèce, vous devenez éligible pour demander le Golden Visa, qui vous accorde la résidence, la possibilité de voyager sans visa dans l'espace Schengen et l'inclusion de votre famille.
Quels sont les changements apportés au Golden Visa grec ?
Pour l'Attique (Athènes), les unités régionales de Thessalonique, Mykonos, Santorin et les îles grecques comptant plus de 3 100 habitants, la valeur minimale du bien immobilier pour obtenir un Golden Visa est désormais de 800 000 euros. Pour toutes les autres régions, le minimum est de 400 000 euros. Deux autres points sont importants. Le bien immobilier éligible doit avoir une superficie d'au moins 120 m². Et le bien utilisé pour obtenir un Golden Visa ne peut plus être loué en location de courte durée.
Quelles sont mes options ?
Si vous êtes citoyen de l'UE, vous pouvez ignorer cette section. La nouvelle législation ne vous concerne pas. Vous pouvez acheter le bien immobilier de votre choix, l'utiliser comme vous le souhaitez et séjourner en Grèce aussi longtemps que vous le souhaitez. Si vous êtes un acheteur non ressortissant de l'UE, les nouveaux seuils minimaux du Golden Visa s'appliquent. Vous disposez des options suivantes.
1. Acheter un bien immobilier d'une valeur d'au moins 400 000 euros
Le seuil de 400 000 euros s'applique aux biens situés sur le continent grec (à l'exception d'Athènes et de Thessalonique) et aux petites îles grecques comptant moins de 3 100 habitants. Vous pouvez utiliser ce bien comme résidence secondaire ou comme résidence principale pour votre retraite, à condition de ne pas le louer sur des plateformes de location à court terme telles qu'Airbnb ou Booking.com.
2. Achetez un bien immobilier d'une valeur d'au moins 800 000 euros
Le seuil de 800 000 euros s'applique aux biens immobiliers situés à Athènes, à Thessalonique ou sur l'une des îles grecques comptant plus de 3 100 habitants. Là encore, vous pouvez l'utiliser comme résidence secondaire ou comme logement pour votre retraite, à condition de ne pas la louer à court terme.
3. Achetez un bien immobilier commercial d'une valeur d'au moins 250 000 euros et transformez-le
Si vous investissez dans un bien immobilier que vous prévoyez de transformer d'un usage commercial à un usage résidentiel, ou si vous restaurez un bâtiment classé, vous n'avez besoin que d'un bien immobilier d'une valeur de 250 000 euros, quels que soient son emplacement ou sa taille.
4. Demander un autre type de visa
Il existe d'autres visas en plus du Golden Visa basé sur l'immobilier. Les plus courants sont le Startup Golden Visa, le visa pour personne financièrement indépendante (FIP) et le visa pour nomade numérique.
Autres types de visas
1. Visa « Startup Golden »
Cette option vous permet d'obtenir un permis de séjour si vous investissez dans une start-up grecque. Introduit par la loi n° 5162/2024 et disponible à partir de début 2026, il permet aux ressortissants de pays tiers d'obtenir un permis de séjour moyennant un investissement de 250 000 euros dans une start-up grecque. Le permis est accordé pour une durée de cinq ans et renouvelé tant que vous continuez à remplir les conditions requises.
Conditions requises : vous acquérez des actions ou des parts dans une start-up grecque, et vous ne pouvez pas détenir plus de 33 % du capital social total ou des droits de vote de la société. La start-up doit créer au moins deux nouveaux emplois dans l'année suivant sa création et les maintenir pendant au moins cinq ans. Si vous investissez par l'intermédiaire d'une entité juridique grecque, vous devez en être l'unique propriétaire. Si vous investissez par l'intermédiaire d'une entité juridique étrangère (du Royaume-Uni, des États-Unis, du Canada, etc.), jusqu'à trois actionnaires peuvent être éligibles, chacun détenant au moins 33 % des actions. Vous pouvez également investir par l'intermédiaire de véhicules de capital-risque tels que des fonds communs de placement en actions, mais dans ce cas, l'investissement minimum est de 500 000 euros.
Les entreprises éligibles sont répertoriées dans le registre national des start-ups, Elevate Greece.
2. Visa pour personne financièrement indépendante (FIP)
Le visa FIP est destiné aux personnes capables de subvenir à leurs besoins financiers sans travailler en Grèce.
Conditions requises : les demandeurs doivent justifier d’un revenu mensuel stable d’au moins 3 500 euros, majoré de 20 % pour un conjoint et de 15 % pour chaque enfant à charge. Ce revenu doit provenir de l’étranger. Vous devez également fournir une preuve de logement en Grèce, qu'il s'agisse d'une location ou d'un bien immobilier dont vous êtes propriétaire.
Durée : le permis de séjour FIP est accordé pour trois ans et peut être renouvelé par périodes de trois ans, à condition que les conditions financières soient toujours remplies. Contrairement au Golden Visa, le visa FIP vous oblige à passer un minimum de temps en Grèce chaque année, généralement au moins 183 jours.
3. Visa pour nomades numériques
Le visa pour nomades numériques s'adresse aux travailleurs à distance employés par des entreprises situées hors de Grèce ou qui dirigent des entreprises basées à l'étranger.
Conditions requises : Les candidats doivent travailler à distance pour une entreprise enregistrée hors de Grèce ou diriger une entreprise à l'étranger, justifier d'un revenu mensuel minimum de 3 500 euros, disposer d'une assurance maladie valide et fournir une preuve de logement en Grèce.
Durée : le visa pour nomades numériques est généralement accordé pour un an, avec la possibilité de le prolonger en un permis de séjour de deux ans si vous continuez à remplir les critères. Il vous permet de vivre en Grèce et de travailler à distance sans intégrer le marché du travail local.
Le visa doré grec en vaut-il la peine en 2026 ?
Malgré les seuils plus élevés introduits ces dernières années, le Golden Visa grec reste l’un des programmes de résidence par investissement les plus accessibles en Europe. Ses principaux avantages sont la résidence pour l’investisseur et sa famille, la possibilité de voyager sans visa dans l’espace Schengen, l’absence d’obligation de séjour minimum pour conserver la résidence, et la possibilité d’acquérir un bien immobilier sur un marché européen stable. Pour toute personne souhaitant acquérir un bien immobilier en Grèce, que ce soit comme résidence secondaire, résidence de retraite ou investissement à long terme, le Golden Visa reste une voie simple vers la résidence européenne.
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