Wenn Sie aus den USA, Kanada, Großbritannien, Australien oder einem anderen Nicht-EU-Land stammen, welche Möglichkeiten haben Sie, eine Immobilie in Griechenland zu erwerben, und benötigen Sie dafür überhaupt ein Golden Visa?
Entgegen der landläufigen Meinung können Sie in Griechenland auch ohne Goldenes Visum eine Immobilie erwerben. Wenn Sie aus einem Nicht-EU-Land stammen und hier eine Immobilie kaufen möchten, ist für den Kauf selbst kein Goldenes Visum erforderlich. Wie das funktioniert, erklären wir Ihnen weiter unten in diesem Artikel.
Aktualisierung des Golden-Visa-Programms für 2026
Ab 2026 wird das griechische Golden-Visa-Programm flexibler und berechenbarer sein, nachdem Ende 2025 neue Vorschriften eingeführt wurden, die Tausende von anhängigen Anträgen freigaben. Der aktualisierte Rahmen ermöglicht es eindeutig, dass sich im Umbau befindende Immobilien, denkmalgeschützte Gebäude, Umwandlungen von Gewerbe- in Wohnimmobilien sowie Grundstückskäufe mit Neubau für das Programm in Frage kommen, sofern bestimmte Bedingungen erfüllt sind. Dank klarerer Dokumentationsanforderungen, festgelegter Investitionsschwellen und eindeutiger Verlängerungsregeln ist der Weg zur Aufenthaltsgenehmigung für internationale Käufer nun reibungsloser und transparenter.
Was ist das griechische Golden Visa?
Das Goldene Visum ist ein Programm zur Erlangung einer Aufenthaltsgenehmigung durch Investitionen. Durch den Kauf von Immobilien in Griechenland, deren Wert einen bestimmten Betrag übersteigt, sind Sie berechtigt, das Goldene Visum zu beantragen, das Ihnen eine Aufenthaltsgenehmigung, visumfreies Reisen im Schengen-Raum und die Einbeziehung Ihrer Familie gewährt.
Was hat sich beim griechischen Golden Visa geändert?
Für Attika (Athen), die Regionalbezirke Thessaloniki, Mykonos, Santorini und die griechischen Inseln mit mehr als 3.100 Einwohnern beträgt der Mindestwert der Immobilie für ein Goldenes Visum nun 800.000 Euro. Für alle anderen Gebiete beträgt der Mindestwert 400.000 Euro. Zwei weitere Punkte sind zu beachten: Die qualifizierende Immobilie muss mindestens 120 m² groß sein. Und die Immobilie, die zum Erhalt eines Golden Visa genutzt wird, darf nicht mehr für Kurzzeitvermietungen genutzt werden.
Welche Möglichkeiten habe ich?
Wenn Sie EU-Bürger sind, können Sie diesen Abschnitt überspringen. Die neue Gesetzgebung betrifft Sie nicht. Sie können jede beliebige Immobilie kaufen, sie nach Belieben nutzen und so lange in Griechenland bleiben, wie Sie möchten. Wenn Sie ein Käufer aus einem Nicht-EU-Land sind, gelten die neuen Mindestbeträge für das Goldene Visum. Sie haben folgende Optionen.
1. Kauf einer Immobilie im Wert von mindestens 400.000 Euro
Die Schwelle von 400.000 Euro gilt für Immobilien auf dem griechischen Festland (außer Athen und Thessaloniki) sowie für die kleineren griechischen Inseln mit weniger als 3.100 Einwohnern. Sie können die Immobilie als Ferienhaus oder als ständigen Wohnsitz für Ihren Ruhestand nutzen, solange Sie sie nicht über Kurzzeitvermietungsplattformen wie Airbnb oder Booking.com vermieten.
2. Kaufen Sie eine Immobilie im Wert von mindestens 800.000 Euro
Die Schwelle von 800.000 Euro gilt für Immobilien in Athen, Thessaloniki oder auf einer der griechischen Inseln mit mehr als 3.100 Einwohnern. Auch hier können Sie die Immobilie als Ferien- oder Altersruhesitz nutzen, solange Sie sie nicht kurzfristig vermieten.
3. Kaufen Sie eine Gewerbeimmobilie im Wert von mindestens 250.000 Euro und wandeln Sie diese um
Wenn Sie in eine Immobilie investieren, die Sie von gewerblicher in Wohnnutzung umwandeln möchten, oder wenn Sie ein denkmalgeschütztes Gebäude restaurieren, benötigen Sie lediglich eine Immobilie im Wert von 250.000 Euro, unabhängig von Lage oder Größe.
4. Beantragen Sie ein anderes Visum
Neben dem immobilienbasierten Golden Visa gibt es noch weitere Visa. Die gängigsten sind das Startup Golden Visa, das Visum für finanziell unabhängige Personen (FIP) und das Digital-Nomad-Visum.
Andere Arten von Visa
1. Startup-Golden-Visa
Diese Option gewährt Ihnen eine Aufenthaltsgenehmigung, wenn Sie in ein griechisches Start-up investieren. Sie wurde durch das Gesetz 5162/2024 eingeführt und ist ab Anfang 2026 verfügbar. Damit können Nicht-EU-Bürger eine Aufenthaltsgenehmigung erhalten, wenn sie 250.000 Euro in ein griechisches Start-up investieren. Die Genehmigung wird für fünf Jahre erteilt und verlängert, solange Sie die Voraussetzungen weiterhin erfüllen.
Voraussetzungen: Sie erwerben Anteile oder Kapitalbeteiligungen an einem griechischen Start-up und dürfen nicht mehr als 33 % des gesamten Aktienkapitals oder der Stimmrechte des Unternehmens halten. Das Start-up muss innerhalb eines Jahres nach seiner Gründung mindestens zwei neue Arbeitsplätze schaffen und diese für mindestens fünf Jahre erhalten. Wenn Sie über eine griechische juristische Person investieren, müssen Sie alleiniger Eigentümer sein. Wenn Sie über eine ausländische juristische Person (aus Großbritannien, den USA, Kanada usw.) investieren, können sich bis zu drei Anteilseigner qualifizieren, wobei jeder mindestens 33 % der Anteile halten muss. Sie können auch über Risikokapitalvehikel wie Aktienfonds investieren, wobei hierfür jedoch eine Mindestinvestition von 500.000 Euro erforderlich ist.
Förderfähige Unternehmen sind im nationalen Start-up-Register „Elevate Greece“ aufgeführt.
2. Visum für finanziell unabhängige Personen (FIP)
Das FIP-Visum richtet sich an Personen, die sich finanziell selbst versorgen können, ohne in Griechenland zu arbeiten.
Voraussetzungen: Antragsteller müssen ein stabiles monatliches Einkommen von mindestens 3.500 Euro nachweisen, zuzüglich 20 % für einen Ehepartner und 15 % für jedes unterhaltsberechtigte Kind. Das Einkommen muss aus dem Ausland stammen. Außerdem benötigen Sie einen Nachweis über eine Unterkunft in Griechenland, unabhängig davon, ob diese gemietet oder im Eigentum ist.
Gültigkeitsdauer: Die FIP-Aufenthaltsgenehmigung wird für drei Jahre erteilt und kann jeweils um drei Jahre verlängert werden, solange die finanziellen Voraussetzungen weiterhin erfüllt sind. Im Gegensatz zum Golden Visa müssen Sie für das FIP-Visum jedes Jahr eine Mindestzeit in Griechenland verbringen, in der Regel mindestens 183 Tage.
3. Visum für digitale Nomaden
Das Digital-Nomad-Visum richtet sich an Remote-Mitarbeiter, die bei Unternehmen außerhalb Griechenlands beschäftigt sind oder ein im Ausland ansässiges Unternehmen betreiben.
Voraussetzungen: Antragsteller müssen remote für ein außerhalb Griechenlands registriertes Unternehmen arbeiten oder ein Unternehmen im Ausland betreiben, ein monatliches Mindesteinkommen von 3.500 Euro nachweisen, über eine gültige Krankenversicherung verfügen und einen Nachweis über eine Unterkunft in Griechenland erbringen.
Gültigkeitsdauer: Das Visum für digitale Nomaden wird in der Regel für ein Jahr erteilt, mit der Option auf Verlängerung zu einer zweijährigen Aufenthaltsgenehmigung, sofern Sie die Kriterien weiterhin erfüllen. Es ermöglicht Ihnen, in Griechenland zu leben und remote zu arbeiten, ohne in den lokalen Arbeitsmarkt einzutreten.
Lohnt sich das griechische Golden Visa im Jahr 2026?
Trotz der in den letzten Jahren eingeführten höheren Schwellenwerte bleibt das griechische Goldene Visum eines der leichter zugänglichen Programme für einen Aufenthalt durch Investition in Europa. Seine Hauptvorteile sind der Aufenthalt für den Investor und seine Familie, visumfreies Reisen im Schengen-Raum, keine Mindestaufenthaltsdauer zur Aufrechterhaltung des Aufenthaltsrechts und die Möglichkeit, Immobilien in einem stabilen EU-Markt zu erwerben. Für alle, die daran interessiert sind, Immobilien in Griechenland zu erwerben – sei es als Ferienhaus, Altersruhesitz oder langfristige Investition –, bleibt das Goldene Visum ein unkomplizierter Weg zur Aufenthaltsgenehmigung in Europa.
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