Wenn ich aus den USA, Kanada, Großbritannien, Australien oder einem anderen Nicht-EU-Land komme, welche Möglichkeiten habe ich, mit einem Golden Visa eine Immobilie in Griechenland zu erwerben? Benötige ich ein Golden Visa, um eine Immobilie in Griechenland zu erwerben?
Entgegen der landläufigen Meinung ist es möglich, in Griechenland eine Immobilie zu erwerben, ohne ein Golden Visa zu besitzen. Ja, Sie haben richtig gelesen. Wenn Sie aus einem Nicht-EU-Land stammen und eine Immobilie in Griechenland kaufen möchten, benötigen Sie kein Golden Visa. Wie das funktioniert, erklären wir Ihnen weiter unten in diesem Artikel.
Aktualisierung des Golden-Visa-Programms für 2026: Klarere Regeln und erweiterte Teilnahmebedingungen
Ab 2026 wird das griechische Golden-Visa-Programm flexibler und berechenbarer, nachdem Ende 2025 neue Regeln eingeführt wurden, die Tausende von anhängigen Anträgen freigeben. Der aktualisierte Rahmen ermöglicht es eindeutig, dass sich im Umbau befindende Immobilien, denkmalgeschützte Gebäude, Umwandlungen von Gewerbe- in Wohnimmobilien und sogar Grundstückskäufe mit Neubau zur Qualifizierung zugelassen werden, sofern bestimmte Bedingungen erfüllt sind. Mit präzisierten Anforderungen an die Unterlagen, festgelegten Investitionsschwellen und klaren Regeln für die Verlängerung schaffen die Änderungen einen reibungsloseren und transparenteren Weg zur Aufenthaltsgenehmigung für internationale Immobilieninvestoren.
Was ist das griechische Goldene Visum?
Das Golden-Visa-Programm in Griechenland ist ein Programm zur Erlangung einer Aufenthaltsgenehmigung durch Investitionen. Durch den Kauf einer Immobilie in Griechenland, deren Wert einen bestimmten Betrag übersteigt, sind Sie berechtigt, das Golden Visa zu beantragen, das Ihnen eine Aufenthaltsgenehmigung, uneingeschränkte Reisefreiheit innerhalb des Schengen-Raums in Europa sowie die Einbeziehung Ihrer Familie gewährt.
Was hat sich beim griechischen Golden Visa geändert?
Für die Region Attika (Athen), die Regionalbezirke Thessaloniki, Mykonos, Santorini sowie die griechischen Inseln mit mehr als 3.100 Einwohnern beträgt der Mindestpreis für ein Goldenes Visum nun 800.000 Euro. Für alle anderen Gebiete Griechenlands beträgt der Mindestpreis einer Immobilie zur Beantragung eines Goldenen Visums nun 400.000 Euro. Eine weitere wichtige Änderung besteht darin, dass die Immobilie, die zum Erhalt eines Goldenen Visums genutzt wird, nicht mehr für Kurzzeitvermietungen genutzt werden darf.
Welche Möglichkeiten habe ich?
Wenn Sie in der EU ansässig sind, können Sie diesen Artikel im Grunde überspringen, da die neue Gesetzgebung für Sie nicht relevant ist. Sie können weiterhin jede Immobilie kaufen, die Sie möchten, sie nach Belieben nutzen und so lange in Griechenland bleiben, wie Sie möchten. Wenn Sie nicht in der EU ansässig sind und eine Immobilie in Griechenland erwerben, gelten die neuen Mindestanforderungen für das Goldene Visum. Sie haben folgende Optionen:
1. Kauf einer Immobilie im Wert von mindestens 400.000 Euro
Die Schwelle von 400.000 Euro gilt für Immobilien auf dem griechischen Festland (außer Athen und Thessaloniki) sowie für Immobilien auf den kleinen griechischen Inseln mit weniger als 3.100 Einwohnern. Sie können diese Immobilie in Griechenland als Ferienhaus oder als ständigen Wohnsitz für Ihren Ruhestand nutzen, solange Sie sie nicht über Plattformen wie Airbnb oder Booking.com vermieten.
2. Kauf einer Immobilie im Wert von mindestens 800.000 Euro
Die Schwelle von 800.000 Euro gilt für Immobilien in Athen, Thessaloniki oder auf einer der griechischen Inseln mit mehr als 3.100 Einwohnern. Sie können diese Immobilie in Griechenland als Ferienhaus oder als ständigen Wohnsitz für Ihren Ruhestand nutzen, solange Sie sie nicht über Plattformen wie Airbnb oder Booking.com vermieten.
3. Kaufen Sie eine Gewerbeimmobilie im Wert von mindestens 250.000 Euro und wandeln Sie diese in eine Wohnimmobilie um
Wenn Sie in eine spezielle Immobilie investieren, die Sie von einer Gewerbeimmobilie in eine Wohnimmobilie umwandeln oder ein denkmalgeschütztes Gebäude restaurieren möchten, müssen Sie unabhängig von Lage und Größe lediglich eine Immobilie im Wert von 250.000 Euro in Griechenland erwerben.
4. Beantragen Sie ein anderes Visum in Griechenland
Neben dem Goldenen Visum, das Sie durch eine Immobilieninvestition erhalten, gibt es noch weitere Visa. Einige gängige Visumsoptionen sind das Startup-Golden-Visum, das FIP-Visum (Financially Independent Person) und das Digital-Nomad-Visum.
Andere Arten von Visa
1. Goldenes Visum für Start-ups
Griechenlands neuestes Golden Visa gewährt Ihnen eine Aufenthaltsgenehmigung in Griechenland, wenn Sie in ein griechisches Start-up investieren. Im Rahmen der neuen Initiative können Drittstaatsangehörige eine fünfjährige Aufenthaltsgenehmigung beantragen, wenn sie 250.000 € in ein griechisches Start-up investieren. Dieses neue Golden Visa wurde gerade von Kyriakos Mitsotakis, dem griechischen Ministerpräsidenten, angekündigt, und er plant, ab Januar 2025 Anträge anzunehmen.
Was sind die Voraussetzungen für das Startup-Golden-Visa?
Um sich zu qualifizieren, müssen Sie Anteile oder Kapitalbeteiligungen an einem Startup in Griechenland erwerben, wobei Sie nicht mehr als 33 Prozent des gesamten Aktienkapitals oder der Stimmrechte eines Unternehmens halten dürfen. Außerdem muss das Start-up innerhalb eines Jahres nach seiner Gründung mindestens zwei neue Arbeitsplätze schaffen und diese Arbeitsplätze für mindestens fünf Jahre erhalten. Wenn die Investition über eine in Griechenland gegründete juristische Person erfolgt, muss der Investor alleiniger Eigentümer des Unternehmens sein. Alternativ können bei einer Investition über eine ausländische juristische Person (aus Großbritannien, den USA, Kanada usw.) bis zu drei Anteilseigner für das Goldene Visum in Frage kommen. In diesen Fällen hält jeder Investor mindestens 33 Prozent der Unternehmensanteile. Investoren können Gelder auch in Risikokapital-Strukturen wie Aktienfonds investieren, doch hierfür beträgt die Mindestinvestition für die Beantragung eines Visums 500.000 Euro.
Wann kann ich das Startup-Golden-Visa beantragen?
Das Programm soll am 1. Januar 2025 starten. Die förderfähigen Unternehmen sind im nationalen Startup-Register „Elevate Greece“ eingetragen. Die teilnehmenden Unternehmen finden Sie hier.
Wie lange ist ein Startup-Golden-Visa gültig?
Das erste griechische Startup-Visa wird für ein Jahr ausgestellt und kann anschließend alle zwei Jahre verlängert werden, solange der Investor die Anforderungen des Programms weiterhin erfüllt.
2. Visum für finanziell unabhängige Personen (FIP)
Eine weitere beliebte Alternative zum Golden Visa ist das Visum für finanziell unabhängige Personen (FIP). Dieses Visum richtet sich an Personen, die sich finanziell selbst versorgen können, ohne in Griechenland zu arbeiten.
Voraussetzungen für das FIP-Visum
Um sich für ein FIP-Visum zu qualifizieren, müssen Antragsteller Folgendes nachweisen:
Ein stabiles monatliches Einkommen von mindestens 3.500 €
Eine zusätzliche Einkommensanforderung von 20 % für einen Ehepartner
Zusätzliche 15 % für jedes unterhaltsberechtigte Kind
Nachweis, dass das Einkommen aus Quellen außerhalb Griechenlands stammt
Antragsteller müssen zudem einen Nachweis über eine Unterkunft in Griechenland erbringen, bei der es sich entweder um eine gemietete oder eine eigene Immobilie handeln kann.
Gültigkeitsdauer des FIP-Visums
Die FIP-Aufenthaltsgenehmigung wird zunächst für zwei Jahre erteilt und kann alle drei Jahre verlängert werden, solange die finanziellen Voraussetzungen weiterhin erfüllt sind.
Im Gegensatz zum Goldenen Visum verlangt das FIP-Visum vom Inhaber, dass er sich jedes Jahr für einen Mindestzeitraum in Griechenland aufhält.
3. Visum für digitale Nomaden
Griechenland hat zudem ein Visum für digitale Nomaden eingeführt, das sich an Remote-Mitarbeiter richtet, die bei Unternehmen außerhalb Griechenlands angestellt sind oder ein im Ausland ansässiges Unternehmen betreiben.
Voraussetzungen für das Visum
für digitale Nomaden Antragsteller müssen:
als Remote-Mitarbeiter für ein außerhalb Griechenlands registriertes Unternehmen tätig sein oder ein Unternehmen im Ausland betreiben
ein monatliches Mindesteinkommen von 3.500 € nachweisen
über eine gültige Krankenversicherung verfügen
einen Nachweis über eine Unterkunft in Griechenland vorlegen
Gültigkeitsdauer des „Digital Nomad Visa“
Das Digital-Nomad-Visum wird in der Regel für ein Jahr erteilt, mit der Möglichkeit, es in eine zweijährige Aufenthaltsgenehmigung umzuwandeln, sofern der Inhaber die Zulassungskriterien weiterhin erfüllt.
Dieses Visum ermöglicht es Fachkräften, in Griechenland zu leben und von dort aus remote zu arbeiten, ohne am lokalen Arbeitsmarkt teilzunehmen.
Lohnt sich das griechische Golden Visa im Jahr 2026?
Trotz der in den letzten Jahren eingeführten höheren Investitionsschwellen bleibt das griechische Golden Visa eines der zugänglichsten Programme für einen Aufenthaltsstatus durch Investition in Europa.
Zu den wichtigsten Vorteilen gehören:
Aufenthaltsrecht für den Investor und seine Familienangehörigen
Visumfreies Reisen im Schengen-Raum
Keine Mindestaufenthaltsdauer zur Aufrechterhaltung der Aufenthaltsgenehmigung
Die Möglichkeit, Immobilien in einem stabilen EU-Immobilienmarkt zu erwerben
Für Investoren, die daran interessiert sind, Immobilien in Griechenland zu erwerben – sei es als Ferienhaus, Altersruhesitz oder langfristige Investition –, bietet das Golden-Visa-Programm weiterhin einen unkomplizierten Weg zur Aufenthaltsgenehmigung in Europa.
