11.09.2025
La Grèce est depuis longtemps une destination de choix pour les acheteurs immobiliers étrangers, grâce à un mélange de beautés naturelles, de patrimoine culturel et d’un mode de vie attrayant. Cependant, l’accessibilité est un facteur qui a toujours joué un rôle déterminant dans la viabilité des investissements immobiliers. Une desserte aérienne efficace influe directement sur la capacité des acheteurs à effectuer des visites sur place, à gérer leurs biens à distance et à attirer des locataires de courte durée. Cet article examine comment l’amélioration de la desserte aérienne en Grèce est en train de redéfinir les investissements immobiliers internationaux. Il analyse également quelles régions en bénéficient le plus et ce que cela signifie tant pour les marchés de la location de courte durée que pour la valeur des biens immobiliers à long terme.
Cela peut vous surprendre, mais la Grèce compte plus d’aéroports internationaux que la plupart des autres pays européens. En effet, la Grèce dispose de 15 aéroports internationaux qui accueillent des vols directs en provenance de l’étranger, assurés par des compagnies aériennes régulières et charter. Le pays compte également 20 aéroports régionaux, ce qui facilite les déplacements à travers le pays. Historiquement, l'accès limité aux îles isolées ou aux régions moins desservies posait des défis tant aux investisseurs qu'aux voyageurs, notamment des temps de trajet plus longs et des difficultés logistiques dans la gestion immobilière. Les aéroports grecs situés en dehors d'Athènes et de Thessalonique offraient des liaisons internationales limitées, avec des vols saisonniers et moins de liaisons directes vers les petites îles. Cela freinait les investissements étrangers dans ces régions et limitait les opportunités de revenus locatifs. Il est compréhensible qu’un vol direct vers une île facilite grandement la vie et l’expérience du visiteur, plutôt que de devoir d’abord atterrir dans une ville grecque comme Athènes ou Thessalonique.
Au cours de la dernière décennie, d’importantes améliorations apportées aux infrastructures aéroportuaires grecques, en particulier dans les aéroports régionaux à travers le pays, ont transformé la manière dont les investisseurs abordent le marché. Ces améliorations comprennent la modernisation des terminaux, l’augmentation de la capacité d’accueil et la multiplication des vols directs au départ des principaux hubs européens. En conséquence, certaines liaisons sont désormais assurées toute l’année, et non plus uniquement pendant les mois d’été, période de forte affluence. Un acteur clé de ce processus est Fraport Greece, une filiale de la société allemande Fraport AG, qui gère l’aéroport de Francfort et des aéroports dans de nombreux autres pays à travers le monde, tels que la Turquie et le Brésil. Fraport Greece gère et développe 14 aéroports régionaux à travers le pays. Les deux autres entités chargées de l’exploitation des aéroports grecs desservant le transport aérien public sont :
- L'aéroport international d'Athènes - L'Autorité de l'aviation civile (Alexandroupoli, Araxos, Astypalea, Héraklion, Ikaria, Ioannina, Kalamata, Kalymnos, Karpathos, Kasos, Kastelorizo, Kastoria, Kozani, Cythère, Leros, Lemnos, Milos, Naxos, Nea Anchialos, Paros, Sitia, Skyros, Syros, Chios).
Plusieurs aéroports régionaux en Grèce ont fait l’objet de travaux de modernisation ces dernières années, améliorant à la fois l’expérience des passagers et l’efficacité opérationnelle. Ces modernisations comprennent généralement l’agrandissement des terminaux, la modernisation des procédures d’enregistrement et de sécurité, l’amélioration de la manutention des bagages, ainsi qu’une augmentation de la capacité des pistes et des aires de trafic. Le 11 avril 2017, Fraport Greece a pris en charge la gestion de 14 aéroports régionaux, dont ceux de Mykonos et de Santorin. L’entreprise avait pour objectif de les moderniser et d’étendre leurs activités. Dans le cadre de cet accord, Fraport s'est engagée à réaliser des investissements importants de plus de 400 millions d'euros sur 10 ans pour rénover et moderniser les infrastructures aéroportuaires. Les 14 aéroports concernés par les accords de concession sont les suivants :
- Groupe A : Aktion (Preveza), Zante, Thessalonique, Kavala, Corfou, Céphalonie, La Canée.
- Groupe B : Kos, Mykonos, Mytilène, Rhodes, Samos, Santorin, Skiathos. Pendant la période de concession de 40 ans, Fraport Greece est responsable de l’exploitation, de l’entretien et du développement de ces aéroports grecs, qui restent la propriété de l’État grec.
Cinq aéroports ont été dotés de terminaux entièrement neufs, notamment ceux de Mykonos, Santorin et Corfou. Cinq terminaux existants ont été agrandis, tandis que quatre autres ont fait l’objet d’une modernisation. Ces améliorations ont permis d’augmenter de 50 % la superficie des terminaux dans des aéroports tels que Mykonos et Samos. Douze pistes ont été entièrement rénovées, ce qui a permis d’améliorer la sécurité et l’efficacité opérationnelle, parallèlement à la mise aux normes des pistes et des zones de sécurité conformément aux normes aéronautiques internationales. La quatrième phase de modernisation des pistes est actuellement en cours dans des aéroports tels que ceux de Zakynthos, Céphalonie, Corfou, Samos, Rhodes, Mytilène, Mykonos et Santorin. Parmi les autres améliorations apportées aux infrastructures, on peut citer la construction et la rénovation de 12 casernes de pompiers dans les aéroports, la rénovation des aires de trafic et l’amélioration des infrastructures côté piste, ainsi que la modernisation des stations d’épuration des eaux usées et le raccordement aux services municipaux. Une augmentation du nombre de comptoirs d’enregistrement et de couloirs de sécurité a également été enregistrée afin de faire face à l’augmentation du nombre de passagers.
Il convient de noter l'augmentation du nombre de passagers arrivant en Grèce, hors période de pandémie de coronavirus. Le tableau ci-dessous présente les statistiques de 2022 à 2024 :
2022 : 31 194 278 passagers (+79 %)
2023 : 33 870 868 passagers (+8,6 %)
2024 : 36 026 347 passagers (+6,4 %)
Selon les données de la société, 12 des 14 aéroports gérés par Fraport Greece ont affiché des résultats positifs au premier semestre 2025. Le trafic passagers des 14 aéroports régionaux gérés par Fraport Greece a augmenté de 2,1 % au cours des sept premiers mois de 2025, atteignant 19,5 millions de passagers contre 19,1 millions au cours de la même période en 2024. Les mois de juin et juillet 2025 ont également connu une amélioration par rapport à 2024.
L'amélioration de la desserte aéroportuaire a des répercussions directes sur les acheteurs immobiliers étrangers à plusieurs égards :
- Grâce à des vols réguliers tout au long de l'année, les propriétaires peuvent profiter de leur résidence secondaire de manière spontanée, même pour un court week-end, tandis que la famille et les amis bénéficient également d'un accès plus facile, faisant de la propriété un lieu de rencontre et de rassemblement dynamique.
- Des vols plus fréquents et directs attirent davantage de touristes sur les îles, augmentant ainsi le vivier de locataires potentiels pour les propriétaires qui choisissent de mettre leur bien en location.
- L'amélioration des liaisons aériennes rend les îles plus accessibles et plus attrayantes, ce qui stimule la demande de biens immobiliers et renforce leur valeur marchande à long terme, tant pour la revente que pour la location.
L'accessibilité est essentielle tant pour les acheteurs que pour les vendeurs, comme nous l'avons expliqué dans un précédent article de blog consacré aux ferries en Grèce. Les initiatives en matière de durabilité, telles qu'une meilleure gestion du trafic et des opérations aéroportuaires économes en énergie, peuvent influencer de manière significative les tendances d'investissement futures. La tendance à l'amélioration de l'accessibilité rend le marché grec plus diversifié sur le plan géographique et plus attrayant pour les acheteurs internationaux. La desserte aérienne en Grèce devrait continuer à s'améliorer, les compagnies aériennes internationales étendant leurs liaisons vers les villes et îles grecques célèbres, tant pendant la saison estivale que tout au long de l'année. Suite à des annonces récentes, plusieurs vols relient désormais directement des villes étrangères aux îles grecques, améliorant ainsi l'accessibilité et les options de voyage. Par exemple, à compter du 17 septembre 2025, la compagnie aérienne néerlandaise Transavia ouvrira les réservations pour sa saison estivale 2026 (du 1er avril au 25 octobre), en ajoutant de nouvelles liaisons au départ d’Amsterdam vers Skiathos, Lesbos et Karpathos.
Finnair, la compagnie nationale finlandaise, lancera des vols réguliers entre Helsinki et Kos à l’été 2026, transformant ainsi cette liaison, jusqu’alors réservée aux vols charters, en un service régulier. À compter du 2 mai 2026, Finnair assurera deux vols hebdomadaires entre Helsinki et Kos, jusqu’au 24 octobre 2026. Avec l’ajout de Kos, Finnair renforce sa présence en Grèce, complétant ses liaisons existantes vers La Canée, Héraklion, Rhodes et Santorin. Du côté des États-Unis, à l’été 2026, une nouvelle liaison sera mise en place entre Dallas-Fort Worth et Athènes, à compter du 21 mai. Ces ajouts permettent aux acheteurs et visiteurs étrangers de se rendre plus facilement et directement sur les îles, réduisant ainsi les contraintes de voyage et ouvrant de nouvelles possibilités pour des séjours plus courts ou des visites plus fréquentes. Des vols plus rapides, plus fréquents et plus fiables rendent accessibles même les régions les plus éloignées, renforçant ainsi l’attrait pour l’investissement. La connectivité en Grèce n’est plus un facteur limitant, mais un avantage stratégique. Comprendre comment la connectivité aérienne façonne les tendances immobilières est essentiel pour identifier les emplacements à fort potentiel et prendre des décisions d’investissement éclairées sur le marché immobilier grec en pleine évolution.
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