Verkehrsanbindung in Griechenland: Wie sich Flughafenausbauten auf den Immobilienmarkt auswirken

Regionalführer

11.09.2025

Griechenland ist seit langem ein beliebtes Ziel für ausländische Immobilienkäufer und bietet eine Kombination aus natürlicher Schönheit, kulturellem Erbe und attraktivem Lebensstil. Ein Faktor, der jedoch in der Vergangenheit die Realisierbarkeit von Immobilieninvestitionen maßgeblich geprägt hat, ist die Erreichbarkeit. Eine effiziente Fluganbindung beeinflusst direkt die Möglichkeit der Käufer, Besichtigungen vor Ort durchzuführen, Immobilien aus der Ferne zu verwalten und Kurzzeitmieter anzuziehen. Dieser Artikel untersucht, wie die verbesserte Fluganbindung in Griechenland internationale Immobilieninvestitionen neu gestaltet. Er beleuchtet zudem, welche Regionen am meisten davon profitieren und was dies sowohl für den Markt für Kurzzeitvermietungen als auch für die langfristigen Immobilienwerte bedeutet.

Flugverbindungen in Griechenland: Vorher und Nachher

Es mag Sie überraschen, aber Griechenland verfügt über mehr internationale Flughäfen als die meisten anderen europäischen Länder. Tatsächlich gibt es in Griechenland 15 internationale Flughäfen, die Direktflüge aus dem Ausland von Linien- und Charterfluggesellschaften empfangen. Hinzu kommen 20 Regionalflughäfen, die das Reisen im ganzen Land erleichtern. In der Vergangenheit stellte der eingeschränkte Zugang zu abgelegenen Inseln oder weniger gut erschlossenen Regionen sowohl für Investoren als auch für Reisende eine Herausforderung dar, was sich in längeren Reisezeiten und logistischen Schwierigkeiten bei der Immobilienverwaltung äußerte. Griechische Flughäfen außerhalb von Athen und Thessaloniki boten nur begrenzte internationale Verbindungen, mit saisonalen Flügen und wenigen Direktverbindungen zu kleineren Inseln. Dies schränkte ausländische Investitionen in diesen Regionen ein und begrenzte die Möglichkeiten für Mieteinnahmen. Es ist verständlich, dass ein Direktflug zu einer Insel das Leben und das Erlebnis der Besucher erheblich erleichtert, anstatt zunächst in einer griechischen Stadt wie Athen oder Thessaloniki landen zu müssen.

In den letzten zehn Jahren haben umfangreiche Modernisierungen der griechischen Flughafeninfrastruktur, insbesondere an Regionalflughäfen im ganzen Land, die Herangehensweise von Investoren an den Markt grundlegend verändert. Zu diesen Verbesserungen zählen modernisierte Terminals, erweiterte Kapazitäten und eine erhöhte Anzahl an Direktflügen von wichtigen europäischen Drehkreuzen. Infolgedessen werden einige Strecken nun ganzjährig und nicht mehr nur während der Sommerhochsaison bedient. Eine Schlüsselrolle in diesem Prozess spielt Fraport Greece, eine Tochtergesellschaft des deutschen Unternehmens Fraport AG, das den Frankfurter Flughafen sowie Flughäfen in vielen anderen Ländern weltweit, wie beispielsweise in der Türkei und in Brasilien, betreibt. Fraport Greece verwaltet und entwickelt 14 Regionalflughäfen im ganzen Land. Die beiden anderen Einrichtungen, die für den Betrieb griechischer Flughäfen im öffentlichen Luftverkehr zuständig sind, sind:

- Der internationale Flughafen Athen - Die Zivilluftfahrtbehörde (Alexandroupoli, Araxos, Astypalea, Heraklion, Ikaria, Ioannina, Kalamata, Kalymnos, Karpathos, Kasos, Kastelorizo, Kastoria, Kozani, Kythira, Leros, Lemnos, Milos, Naxos, Nea Anchialos, Paros, Sitia, Skyros, Syros, Chios).

Modernisierung regionaler Flughäfen

Mehrere Regionalflughäfen in Griechenland wurden in den letzten Jahren modernisiert, wodurch sowohl das Passagiererlebnis als auch die betriebliche Effizienz verbessert wurden. Zu den Modernisierungsmaßnahmen zählen in der Regel erweiterte Terminals, modernisierte Check-in- und Sicherheitsabläufe, eine verbesserte Gepäckabfertigung sowie eine höhere Kapazität der Start- und Landebahnen und Vorfeldflächen. Am 11. April 2017 übernahm Fraport Greece die Verantwortung für 14 Regionalflughäfen, darunter Mykonos und Santorini. Das Unternehmen strebte deren Modernisierung und den Ausbau des Betriebs an. Im Rahmen der Vereinbarung verpflichtete sich Fraport zu erheblichen Investitionen in Höhe von mehr als 400 Millionen Euro über einen Zeitraum von 10 Jahren, um die Flughafeninfrastruktur zu verbessern und zu modernisieren. Die 14 Flughäfen, die in den Konzessionsvereinbarungen enthalten sind, sind:

- Gruppe A: Aktion (Preveza), Zakynthos, Thessaloniki, Kavala, Korfu, Kefalonia, Chania.

- Gruppe B: Kos, Mykonos, Mytilene, Rhodos, Samos, Santorini, Skiathos. Während der 40-jährigen Konzessionsdauer ist Fraport Greece für den Betrieb, die Instandhaltung und die Entwicklung dieser griechischen Flughäfen verantwortlich, während diese im Eigentum des griechischen Staates verbleiben.

Fünf Flughäfen erhielten komplett neue Terminals, darunter die Flughäfen in Mykonos, Santorini und Korfu. Fünf bestehende Terminals wurden erweitert, während vier weitere modernisiert wurden. Die Verbesserungen führten zu einer Vergrößerung der Terminals um 50 % an Flughäfen wie Mykonos und Samos. Zwölf Start- und Landebahnen wurden komplett renoviert, wodurch die Sicherheit und die betriebliche Effizienz verbessert wurden; zudem wurden die Start- und Landebahnen sowie die Sicherheitszonen gemäß internationalen Luftfahrtstandards modernisiert. Die vierte Phase der Modernisierung der Start- und Landebahnen ist derzeit an Flughäfen wie Zakynthos, Kefalonia, Korfu, Samos, Rhodos, Mytilene, Mykonos und Santorini im Gange. Zu den weiteren Infrastrukturverbesserungen zählen der Bau und die Renovierung von 12 Feuerwachen an den Flughäfen, die Sanierung von Vorfeldbereichen und Verbesserungen der luftseitigen Infrastruktur sowie Modernisierungen von Kläranlagen und Anschlüsse an kommunale Versorgungsnetze. Zudem wurde die Anzahl der Check-in-Schalter und Sicherheitskontrollspuren erhöht, um das gestiegene Passagieraufkommen bewältigen zu können.

Der Anstieg der Passagierzahlen in Griechenland

Bemerkenswert ist der Anstieg der Passagierzahlen bei Ankunft in Griechenland, wobei die Coronavirus-Zeit ausgenommen ist. Die folgende Tabelle zeigt Statistiken für die Jahre 2022 bis 2024:

2022: 31.194.278 Passagiere (+79 %)
2023: 33.870.868 Passagiere (+8,6 %)
2024: 36.026.347 Passagiere (+6,4 %)

Nach Unternehmensangaben verzeichneten 12 der 14 von Fraport Greece betriebenen Flughäfen im ersten Halbjahr 2025 positive Ergebnisse. Das Passagieraufkommen an den 14 von Fraport Greece betriebenen Regionalflughäfen stieg in den ersten sieben Monaten des Jahres 2025 um 2,1 % und erreichte 19,5 Millionen Passagiere, verglichen mit 19,1 Millionen im gleichen Zeitraum des Jahres 2024. Auch im Juni und Juli 2025 war eine Verbesserung gegenüber 2024 zu verzeichnen.

Auswirkungen auf ausländische Immobilienkäufer in Griechenland

Die verbesserte Flughafenanbindung wirkt sich in mehrfacher Hinsicht direkt auf ausländische Immobilienkäufer aus:

- Dank regelmäßiger, ganzjähriger Flugverbindungen können Eigentümer ihre Ferienimmobilie spontan nutzen, selbst für ein kurzes Wochenende, während Familie und Freunde ebenfalls von der besseren Erreichbarkeit profitieren, wodurch die Immobilie zu einem lebendigen Treffpunkt für Besuche und Zusammenkünfte wird.

- Häufigere und direktere Flüge bringen mehr Touristen auf die Inseln und vergrößern damit den Kreis potenzieller Mieter für Eigentümer, die ihre Immobilie vermieten möchten.

- Eine verbesserte Fluganbindung macht die Inseln zugänglicher und attraktiver, was die Nachfrage nach Immobilien ankurbelt und deren langfristigen Marktwert sowohl für den Wiederverkauf als auch für Vermietungszwecke steigert.

Zukünftige Trends

Erreichbarkeit ist sowohl für Käufer als auch für Verkäufer von entscheidender Bedeutung, wie wir bereits in einem früheren Blogbeitrag über Fähren in Griechenland erläutert haben. Nachhaltigkeitsinitiativen, wie beispielsweise ein besseres Verkehrsmanagement und ein energieeffizienter Flughafenbetrieb, können zukünftige Investitionstrends erheblich beeinflussen. Der Trend zu einer verbesserten Erreichbarkeit macht den griechischen Markt geografisch vielfältiger und für internationale Käufer attraktiver. Es wird erwartet, dass sich die Fluganbindung in Griechenland weiter verbessert, da internationale Fluggesellschaften ihre Strecken in bekannten griechischen Städten und auf den Inseln sowohl während der Sommersaison als auch das ganze Jahr über ausbauen. Nach jüngsten Ankündigungen gibt es nun mehrere Flüge, die ausländische Städte direkt mit griechischen Inseln verbinden, was die Erreichbarkeit und die Reisemöglichkeiten verbessert. So nimmt beispielsweise die niederländische Fluggesellschaft Transavia ab dem 17. September 2025 Buchungen für ihre Sommersaison 2026 (1. April bis 25. Oktober) entgegen und fügt neue Strecken von Amsterdam nach Skiathos, Lesbos und Karpathos hinzu.

Finnair, die nationale Fluggesellschaft Finnlands, wird im Sommer 2026 Linienflüge von Helsinki nach Kos aufnehmen und damit die bisherige Charterverbindung in einen Linienflug umwandeln. Ab dem 2. Mai 2026 wird Finnair zwei wöchentliche Flüge zwischen Helsinki und Kos anbieten, die bis zum 24. Oktober 2026 fortgesetzt werden. Mit der Aufnahme von Kos stärkt Finnair seine Präsenz in Griechenland und ergänzt die bestehenden Strecken nach Chania, Heraklion, Rhodos und Santorini. Was die USA betrifft, so wird es im Sommer 2026 eine neue Strecke von Dallas Fort Worth nach Athen geben, die am 21. Mai startet. Diese Neuerungen erleichtern es ausländischen Käufern und Besuchern, die Inseln direkt zu erreichen, wodurch der Reiseaufwand verringert wird und sich neue Möglichkeiten für kürzere Reisen oder häufigere Besuche eröffnen. Schnellere, häufigere und zuverlässige Flüge machen selbst abgelegene Regionen erreichbar und steigern die Attraktivität für Investoren. Die Anbindung in Griechenland ist nicht länger ein limitierender Faktor, sondern ein strategischer Vorteil. Zu verstehen, wie die Fluganbindung Immobilientrends prägt, ist entscheidend, um Standorte mit hohem Potenzial zu identifizieren und fundierte Investitionsentscheidungen auf dem sich wandelnden Immobilienmarkt Griechenlands zu treffen.