Nieuwe belastingvrijstellingen voor huizen in Griekenland

1. Verlenging van de btw-vrijstelling voor nieuwbouw tot eind 2025

Misschien heb je wel eens gehoord van een “btw-vrijstelling” in Griekenland. Griekse projectontwikkelaars hebben de mogelijkheid om tot eind 2025 een btw-vrijstelling aan te vragen voor hun bouwprojecten. In dat geval hoeven kopers geen 24% btw te betalen voor een woning in zo’n project; in plaats daarvan betaalt de koper 3,09% overdrachtsbelasting. Dit is een initiatief van de Griekse regering om het kopen van nieuwbouwwoningen makkelijker te maken.

Simpel gezegd: met de voorgestelde wijzigingen van deze week wordt de btw-vrijstelling verlengd van eind 2024 tot eind 2025.

Als je een perceel koopt met de bedoeling om een huis te bouwen, moet je overdrachtsbelasting (3,09%) betalen bij de aankoop van het perceel. Wanneer de bouw begint, zal de aannemer facturen (met btw) opstellen voor alle bouwfasen. Voor deze facturen kun je geen btw-vrijstelling krijgen.

2. Vrijstelling van ENFIA voor historische gebouwen met een waarde tot 400.000 euro

Historische gebouwen met een belastbare waarde tot 400.000 euro zijn vrijgesteld van ENFIA, terwijl er ook tijdelijke vrijstellingen kunnen gelden voor panden in bepaalde regio's van het land.

Wat is de ENFIA-belasting?

ENFIA is de belangrijkste doorlopende belasting die je over je woning in Griekenland betaalt. Deze wordt berekend op basis van je belastingzone en is daarom hoger in gewilde gebieden (denk aan Mykonos, Santorini en het centrum van Athene) en lager op het platteland. Meestal bedraagt deze belasting voor woningen op het platteland 3-4 euro per jaar per vierkante meter bebouwde oppervlakte. Een woning van 100 vierkante meter zou bijvoorbeeld 300-400 euro aan ENFIA-belasting per jaar moeten betalen (afhankelijk van de exacte locatie). Voor onbebouwde percelen zijn de ENFIA-kosten erg laag.

Raadpleeg een belastingadviseur voor meer informatie om te zien of je in aanmerking komt.

20% korting op ENFIA als je verzekerd bent

Als je woning een belastbare waarde heeft van maximaal € 500.000 en verzekerd is tegen brand, aardbevingen en overstromingen, kom je mogelijk in aanmerking voor 20% korting op de ENFIA.

3. Verlenging van de opschorting van de vermogenswinstbelasting tot eind 2026

Ja, dat zijn een hoop mooie woorden. Wat betekent dit nu precies? Dit is op jou van toepassing als je van plan bent je woning binnenkort te verkopen.

De vermogenswinstbelasting (ook wel 'goodwill'-belasting genoemd) is een belasting die wordt berekend op basis van het verschil tussen de aankoopprijs en de verkoopprijs van een woning. In Griekenland werd deze belasting in 2013 ingevoerd, maar later datzelfde jaar opgeschort, en deze opschorting is sindsdien steeds verlengd. Het is dan ook geen verrassing dat de Griekse regering heeft voorgesteld om de opschorting met nog eens twee jaar te verlengen. Dankzij deze opschorting hoef je, als je van plan bent om je woning vóór eind 2026 over te dragen, deze belasting niet te betalen.

Dit betekent dat je als particuliere verkoper in Griekenland geen belasting hoeft te betalen over de winst die je maakt bij de verkoop van je onroerend goed. Houd er wel rekening mee dat als je inwoner bent van een ander land, je in je eigen land mogelijk wel vermogenswinstbelasting moet betalen. Griekenland heeft echter verdragen met veel landen om dubbele belasting te voorkomen.

Raadpleeg zeker een belastingdeskundige voor meer informatie over vermogenswinstbelasting in Griekenland.

4. Drie jaar vrijstelling van inkomstenbelasting voor verhuur

Ben je van plan je woning in Griekenland te verhuren? Kort gezegd beloont deze nieuwe regeling je voor het gebruik van je woning voor langetermijnverhuur. Er geldt een vrijstelling van inkomstenbelasting voor woningen die eerder als leegstaand waren aangemerkt (of eerder voor kortetermijnverhuur werden gebruikt), maar die nu voor langetermijnverhuur worden gebruikt. De voorwaarden voor de vrijstelling zijn:

- Grootte: De woning moet een oppervlakte hebben van maximaal 120 m²

- Tijdsperiode: Er moeten huurovereenkomsten voor drie jaar worden gesloten tussen 8 september 2024 en 31 december 2025

- Geschiedenis van de woning: Om in aanmerking te komen, moet de woning in 2022, 2023 en 2024 leeg hebben gestaan of alleen voor kortetermijnverhuur zijn gebruikt

De nieuwe belastingwetten zijn nog niet definitief en kunnen de komende maanden nog veranderen. Raadpleeg zeker een belastingadviseur voor de meest actuele informatie.

Disclaimer: De informatie in dit artikel is uitsluitend bedoeld ter algemene informatie en vormt GEEN juridisch of financieel advies. De huidige opschorting van de 15% vermogenswinstbelasting op de verkoop van onroerend goed voor particulieren in Griekenland geldt tot 31 december 2026. Het is echter belangrijk om te weten dat de Griekse belastingdienst een verkoop nog steeds als een "zakelijke activiteit" kan aanmerken op basis van specifieke criteria (bijv. winstbejag, snelle doorverkoop), waardoor de winst onderworpen zou zijn aan de standaard inkomstenbelastingtarieven en mogelijk ook aan btw.

Als het onroerend goed bijvoorbeeld specifiek is gebouwd of gekocht om te verkopen in plaats van voor persoonlijk gebruik (bijv. nooit bewoond door de eigenaar), kan de belastingdienst de winst als bedrijfsinkomen beschouwen. Als een verkoop wordt geherclassificeerd als zakelijke activiteit, wordt de "winst" (het verschil tussen bouwkosten en verkoopprijs) belast als bedrijfsinkomen in plaats van als vermogenswinst. We raden je ten zeerste aan om een gekwalificeerde Griekse belastingdeskundige of advocaat te raadplegen om je specifieke situatie te bespreken voordat je beslissingen neemt over onroerend goed.