Nieuwe belastingvrijstellingen voor huizen in Griekenland

1. Verlenging van de btw-vrijstelling voor nieuwbouw tot eind 2025

Misschien heb je wel eens gehoord van een “btw-vrijstelling” in Griekenland. Griekse projectontwikkelaars hebben de mogelijkheid om tot eind 2025 een btw-vrijstelling aan te vragen voor hun bouwprojecten. In dat geval hoeven kopers geen 24% btw te betalen voor een woning in zo’n project; in plaats daarvan betaalt de koper 3,09% overdrachtsbelasting. Dit is een initiatief van de Griekse regering om het kopen van nieuwbouwwoningen makkelijker te maken.

Simpel gezegd: met de voorgestelde wijzigingen van deze week wordt de btw-vrijstelling verlengd van eind 2024 tot eind 2025.

Als je een perceel koopt met de bedoeling om een huis te bouwen, moet je overdrachtsbelasting (3,09%) betalen bij de aankoop van het perceel. Wanneer de bouw begint, zal de aannemer facturen (met btw) opstellen voor alle bouwfasen. Voor deze facturen kun je geen btw-vrijstelling krijgen.

2. Vrijstelling van ENFIA voor historische gebouwen met een waarde tot 400.000 euro

Historische gebouwen met een belastbare waarde tot 400.000 euro zijn vrijgesteld van ENFIA, terwijl er ook tijdelijke vrijstellingen kunnen worden verleend voor onroerend goed in bepaalde regio's van het land.

Wat is de ENFIA-belasting?

ENFIA is de belangrijkste doorlopende belasting die u over uw woning in Griekenland betaalt. Deze wordt berekend op basis van uw belastingzone en is daarom hoger in meer gewilde gebieden (denk aan Mykonos, Santorini en het centrum van Athene) en lager op het platteland. Meestal bedraagt deze belasting voor woningen op het platteland 3-4 euro per jaar per vierkante meter bebouwde oppervlakte. Een woning van 100 vierkante meter zou bijvoorbeeld 300-400 euro aan ENFIA-belasting per jaar bedragen (afhankelijk van de exacte locatie). In het geval van onbebouwde percelen zijn de ENFIA-kosten zeer laag.

Raadpleeg voor meer informatie een belastingadviseur om te zien of u in aanmerking komt.

20% korting op ENFIA als u verzekerd bent

Als uw woning een belastbare waarde heeft van maximaal € 500.000 en verzekerd is tegen brand, aardbevingen en overstromingen, komt u mogelijk in aanmerking voor 20% korting op de ENFIA.

3. Verlenging van de opschorting van de vermogenswinstbelasting tot eind 2026

Ja, dat zijn een hoop mooie woorden. Wat houdt dit precies in? Dit is op u van toepassing als u van plan bent uw woning binnenkort te verkopen.

De vermogenswinstbelasting (ook wel 'goodwill'-belasting genoemd) is een belasting die wordt berekend op basis van het verschil tussen de aankoopprijs en de verkoopprijs van een woning. In Griekenland werd deze belasting in 2013 ingevoerd, maar later datzelfde jaar opgeschort, en deze opschorting is sindsdien steeds verlengd. Het is dan ook geen verrassing dat de Griekse regering heeft voorgesteld om de opschorting met nog eens twee jaar te verlengen. Dankzij deze opschorting bent u, als u van plan bent om uw woning vóór eind 2026 over te dragen, niet onderworpen aan deze belasting.

Dit betekent dat u als particuliere verkoper in Griekenland niet wordt belast over de winst die u maakt bij de verkoop van uw onroerend goed. Houd er rekening mee dat als u inwoner bent van een ander land, u mogelijk wel vermogenswinstbelasting moet betalen in uw eigen land. Griekenland heeft echter verdragen gesloten met veel landen om dubbele belastingheffing te voorkomen.

Raadpleeg een belastingdeskundige voor meer informatie over vermogenswinstbelasting in Griekenland.

4. Drie jaar vrijstelling van inkomstenbelasting voor verhuur

Bent u van plan uw woning in Griekenland te verhuren? Kort gezegd beloont deze nieuwe regeling u voor het gebruik van uw woning voor langetermijnverhuur. Er geldt een vrijstelling van inkomstenbelasting voor woningen die voorheen als leegstaand waren aangemerkt (of eerder werden gebruikt voor kortetermijnverhuur), maar die nu zullen worden gebruikt voor langetermijnverhuur. De voorwaarden voor de vrijstelling zijn:

• Oppervlakte: De woning moet een oppervlakte hebben van maximaal 120 m²
  
  

• Tijdstip: Er moeten huurovereenkomsten met een looptijd van drie jaar worden gesloten tussen 8 september 2024 en 31 december 2025
  
  

• Geschiedenis van het pand: Om in aanmerking te komen, moet het pand in 2022, 2023 en 2024 leeg hebben gestaan of uitsluitend voor kortetermijnverhuur zijn gebruikt

De nieuwe belastingwetgeving is nog niet definitief vastgesteld en kan de komende maanden nog veranderen. Raadpleeg daarom een belastingdeskundige voor de meest actuele informatie.

Disclaimer: De informatie in dit artikel is uitsluitend bedoeld ter algemene informatie en vormt GEEN juridisch of financieel advies. De huidige opschorting van de 15% vermogenswinstbelasting op de verkoop van onroerend goed voor particulieren in Griekenland geldt tot 31 december 2026. Het is echter belangrijk om te weten dat de Griekse belastingdienst een verkoop nog steeds als een "zakelijke activiteit" kan aanmerken op basis van specifieke criteria (bijv. winstbejag, snelle doorverkoop), waardoor de winst onderworpen zou zijn aan de standaard inkomstenbelastingtarieven en mogelijk ook aan btw.

Als het onroerend goed bijvoorbeeld specifiek is gebouwd of gekocht om te verkopen in plaats van voor persoonlijk gebruik (bijv. nooit bewoond door de eigenaar), kan de belastingdienst de winst als bedrijfsinkomen beschouwen. Als een verkoop wordt geherclassificeerd als zakelijke activiteit, wordt de "winst" (het verschil tussen bouwkosten en verkoopprijs) belast als bedrijfsinkomen in plaats van als vermogenswinst. We raden je ten zeerste aan om een gekwalificeerde Griekse belastingdeskundige of advocaat te raadplegen om je specifieke situatie te bespreken voordat je beslissingen neemt over onroerend goed.