Nouvelles exonérations fiscales pour les logements en Grèce

1. Prolongation de la suspension de la TVA pour les bâtiments neufs jusqu'à fin 2025

Vous avez peut-être entendu parler d’une « exonération de TVA » en Grèce. Les promoteurs immobiliers grecs ont la possibilité de demander une exonération de TVA pour leurs projets de construction jusqu’à fin 2025. Dans ce cas, les acheteurs n’auront pas à payer la TVA de 24 % pour une maison dans le cadre d’un tel projet ; à la place, l’acheteur paiera un droit de mutation de 3,09 %. Il s’agit d’une initiative du gouvernement grec visant à faciliter l’achat de biens immobiliers neufs.

En clair, avec les modifications proposées cette semaine, l’exonération de TVA est prolongée de fin 2024 à fin 2025.

Si vous achetez un terrain dans le but d'y construire une maison, vous devrez payer des droits de mutation (3,09 %) lors de l'achat du terrain. Lorsque la construction commencera, l'entrepreneur émettra des factures (avec TVA) pour toutes les étapes de la construction. Vous ne pouvez pas bénéficier d'une exonération de TVA pour ces factures.

2. Exonération de l'ENFIA pour les bâtiments historiques d'une valeur maximale de 400 000 euros

Les bâtiments historiques dont la valeur imposable ne dépasse pas 400 000 euros sont exonérés de l'ENFIA, tandis que des exonérations temporaires peuvent également être accordées pour les biens situés dans certaines régions du pays.

Qu'est-ce que l'ENFIA ?

L'ENFIA est la principale taxe que vous devrez payer régulièrement pour votre logement en Grèce. Elle est calculée en fonction de votre zone fiscale et est donc plus élevée dans les zones les plus prisées (comme Mykonos, Santorin et le centre d'Athènes) et plus faible à la campagne. En général, pour les propriétés situées à la campagne, elle s'élève à 3-4 euros par an et par mètre carré construit. Par exemple, une maison de 100 mètres carrés serait soumise à une ENFIA de 300 à 400 euros par an (selon l'emplacement exact). Dans le cas de terrains non bâtis, les coûts liés à l'ENFIA sont très faibles.

Pour savoir si vous êtes éligible, n'hésitez pas à consulter un fiscaliste pour plus de détails.

Réduction de 20 % sur l'ENFIA si vous êtes assuré

Si votre logement a une valeur imposable inférieure ou égale à 500 000 € et qu'il est assuré contre l'incendie, les tremblements de terre et les inondations, vous pouvez bénéficier d'une réduction de 20 % sur l'ENFIA.

3. Prolongation jusqu'à fin 2026 de la suspension de l'impôt sur les plus-values

Oui, ce sont là beaucoup de termes techniques. Qu'est-ce que cela signifie exactement ? Cela vous concerne si vous envisagez de vendre votre bien immobilier prochainement.

L'impôt sur les plus-values (que l'on appelle parfois « impôt sur la plus-value ») est un impôt calculé sur la différence entre le prix d'achat et le prix de vente d'un bien immobilier. En Grèce, elle a été instaurée en 2013, mais suspendue plus tard dans la même année, et cette suspension a été prolongée depuis lors. Sans surprise, le gouvernement grec a proposé de prolonger cette suspension de deux ans supplémentaires. Grâce à cette suspension, si vous prévoyez de céder un bien immobilier d’ici fin 2026, vous ne serez pas soumis à cet impôt.

Cela signifie qu'en tant que vendeur particulier, vous ne serez pas imposé en Grèce sur les bénéfices que vous réaliserez lors de la vente de votre bien immobilier. Gardez à l'esprit que si vous êtes résident d'un autre pays, vous pourriez être soumis à l'impôt sur les plus-values dans votre pays d'origine. Cependant, la Grèce a conclu des conventions visant à éviter la double imposition avec de nombreux pays.

N'hésitez pas à consulter un fiscaliste pour obtenir plus de détails sur l'impôt sur les plus-values en Grèce.

4. Exonération de l'impôt sur le revenu pendant trois ans pour les locations

Envisagez-vous de mettre votre logement en location en Grèce ? En résumé, ce nouveau dispositif vous récompense pour l’utilisation de votre logement à des fins de location à long terme. Une exonération de l’impôt sur le revenu sera accordée pour les biens immobiliers qui avaient été déclarés vacants (ou utilisés auparavant pour des locations de courte durée) mais qui seront désormais utilisés pour des locations à long terme. Les conditions d’exonération sont les suivantes :

- Superficie : le bien doit avoir une superficie maximale de 120 m²

- Calendrier : les baux de trois ans doivent être conclus entre le 8 septembre 2024 et le 31 décembre 2025

- Antécédents du bien : pour être éligible, le bien doit avoir été vacant ou utilisé uniquement pour des locations de courte durée en 2022, 2023 et 2024

Les nouvelles lois fiscales ne sont pas encore confirmées et pourraient évoluer au cours des prochains mois. Veuillez consulter un fiscaliste pour obtenir les informations les plus récentes.

Avertissement : Les informations fournies dans cet article sont uniquement destinées à des fins d'information générale et ne constituent en aucun cas un conseil juridique ou financier. La suspension actuelle de l'impôt de 15 % sur les plus-values immobilières pour les particuliers en Grèce est valable jusqu'au 31 décembre 2026. Il est toutefois essentiel de noter que les autorités fiscales grecques peuvent toujours qualifier une vente d'« activité commerciale » sur la base de critères spécifiques (par exemple, intention de réaliser un profit, revente rapide), ce qui soumettrait le bénéfice aux taux d'imposition sur le revenu standard et éventuellement à la TVA.

Par exemple, si le bien immobilier a été construit ou acheté spécifiquement en vue de sa vente plutôt que pour un usage personnel (par exemple, s’il n’a jamais été occupé par le propriétaire), l’administration fiscale peut considérer le bénéfice comme un revenu d’entreprise. Si une vente est reclassée en activité commerciale, le « bénéfice » (la différence entre le coût de construction et le prix de vente) est imposé en tant que revenu d’entreprise plutôt qu’en tant que plus-value. Nous vous recommandons vivement de consulter un fiscaliste ou un avocat grec qualifié afin de discuter de votre situation particulière avant de prendre toute décision immobilière.